房地产评估基础

第一章绪论

《房地产评估》*第一章绪论学习目的与要求第一节房地产的概念第二节房地产价格第三节房地产评估的概念与特点第四节房地产评估的原则本章小结《房地产评估》*学习目的与要求通过本章学习，掌握房地产、房地产价格、房地产评估等相关的基本概念，熟悉房地产价格的特征、种类与作用，了解市场交易价格与评估价格的区别，理解房地产评估原则的含义和重要性，理解房地产评估的必要性。《房地产评估》*第一节房地产的概念一、房地产二、土地与土地使用权三、房地产的特性四、不动产《房地产评估》*一、房地产房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的综合体。房地产是实物、权益和区位三者的结合。按经营使用方式来划分，可以分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产。按其是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产。《房地产评估》*按照用途来划分，可以分为：1．商业房地产。2．办公房地产。3．居住房地产。4．工业和仓储房地产。5．农业房地产。6．特殊房地产。7．综合房地产。土地分为农用地、建设用地和未利用土地。一、房地产《房地产评估》*土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的供给分为土地的自然供给和经济供给两个方面。二、土地与土地使用权《房地产评估》*二、土地与土地使用权土地的特性分为土地的自然特性和经济特性两个方面。（二）土地的经济特性1．供给的稀缺性。2．可垄断性。3．土地利用多方向性。4．效益级差性。（一）土地的自然特性1．位置的固定性。2．质量的差异性。3．不可再生性。4．效用永续性。《房地产评估》*土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。二、土地与土地使用权《房地产评估》*土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。二、土地与土地使用权《房地产评估》*三、房地产的特性位置固定性数量有限性用途多样性供求区域性长期使用性大量投资性保值与增值性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性《房地产评估》*四、不动产定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体。不动产是指土地及其定着物。《房地产评估》*第二节房地产价格一、房地产价格的特征二、房地产价格的种类三、房地产价格的作用《房地产评估》*一、房地产价格的特征1．地价是地租的资本化2．权益价格具有重要性。3．增值性与折旧性

4．用途相关性5．个别性6．可比性《房地产评估》*一、房地产价格的特征这里所说的地价具有增值性，是从一般意义讲，从一个较长远的时期来看，在短期甚至较长一段时期内，地价是会有升有降的，比如，日本的地价连续11年都在下跌，2002年1月1日日本的全国平均地价比上年下降5.9％，其中住宅用地下降了5.2％，商业用地下降了8.3％。《房地产评估》*二、房地产价格种类1．按房地产的权益分类，可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格和抵押权价格等。2．按房地产的交易方式分类，可划分为挂牌价格、拍卖价格、招标价格、协议价格。3．按房地产的实物形态，可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格《房地产评估》*二、房地产价格种类4．按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等楼面地价＝土地总价格/建筑总面积楼面地价＝土地单价/容积率5．其它价格类型《房地产评估》*三、房地产价格的作用1．调节供求关系2．引导与公告作用3．促进技术进步4．优化资源配置的作用《房地产评估》*第三节房地产评估的概念与特点一、房地产评估的概念二、市场交易价格与评估价格三、房地产评估的特点《房地产评估》*一、房地产评估的概念房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为RealEstateAppraisal或RealPropertyValuation。所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。“如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强，房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大学出版社，2003年。）房地产评估可分为：1．市场价值评估2．非市场价值评估。返回《房地产评估》*三、房地产评估的特点（一）房地产市场价格评估是对正常客观价格的估计如果评估的是市场价值，需满足：（1）是在健全的公开的市场条件下；（2）交易双方在正常的交易心态下；（3）公平交易；（4）双方自愿且是理性的交易行为；（5）在市场上有足够的展示时间。返回《房地产评估》*三、房地产评估的特点（二）房地产评估必须由专业评估人员进行（三）房地产评估是针对特定目的进行的（四）房地产评估结果带有咨询性（五）房地产评估是评估师经验的结晶《房地产评估》*第四节房地产评估的原则《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“房地产评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”《房地产评估》*第四节房地产评估的原则一、供求原则二、替代原则三、最佳使用原则四、预期收益原则五、合法原则六、评估时点原则七、公平原则《房地产评估》*第五节房地产评估的作用一、为政府宏观调控房地产市场提供依据《中华人民共和国城市房地产管理法》提出的一系列措施需要通过房地产评估来落实。二、为房地产抵押提供依据三、为房地产税收提供依据四、为上市公司提供参考依据五、其它作用《房地产评估》*本章小结【关键词】挂牌价格拍卖价格招标价格协议价格土地的自然供给土地的经济供给区位土地使用权楼面地价房地产评估市场价值评估非市场价值交易价格评估价格替代原则最佳使用原则评估时点《房地产评估》*本章小结【思考题】简述房地产的概念与特点。土地有哪些特性？土地、不动产与房地产有什么区别?房地产价格有什么特征？房地产价格的作用是什么?简述房地产评估的特点。试述市场交易价格与评估价格的区别与联系。房地产评估有什么作用？简述房地产评估的原则。《房地产评估》*第二章房地产评估理论基础

《房地产评估》*第二章房地产评估理论基础学习目的与要求第一节地租理论第二节区位理论本章小结《房地产评估》*学习目的与要求通过本章学习，了解地租理论和区位理论的发展过程，掌握和理解地租理论和工业区位论、农业区位论、中心地理论的基本内容，理解地租理论和区位理论对房地产评估的指导作用。《房地产评估》*第一节地租理论一、地租的内涵（一）地租的概念（二）地租理论的发展过程二、级差地租和绝对地租三、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。四、城市地租五、地租理论的应用《房地产评估》*二、级差地租和绝对地租（一）级差地租级差地租第一形式（级差地租Ⅰ）级差地租第二形式（级差地租Ⅱ）（二）绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。《房地产评估》*第二节区位理论一、概述二、农业区位理论三、工业区位理论四、中心地理论五、区位理论的应用《房地产评估》*一、概述（一）区位的有关概念自然地理区位经济地理区位交通地理区位（二）区位理论的学派成本学派市场学派行为学派《房地产评估》*二、农业区位理论农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯·杜能创立的，其著作《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》）是第一部区位理论的古典名著。《房地产评估》*二、农业区位理论（一）农业区位理论的主要内容假设条件：在气候、土壤等自然条件均一的并与外界隔绝的大平原中央有一个城市，这就是“孤立国”。区域内没有可通航的河流和运河，马车是唯一的运输工具。中心城市是唯一的农产品销售中心和工矿品供应地。农业经营者追求最大经济收益，并根据市场供求调整生产经营品种。运费同重量和运输距离成正比，由农业生产者负担。农民选择经营品种就与距离密切相关，产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。同一集约程度下单一产品的区位地租与运距成反比，距城市近，区位地租高，距离增加，地租下降，到达一定距离处区位地租下降为零。《房地产评估》*二、农业区位理论（二）杜能环根据区位地租理论，农作区分化成六种农作制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”，由内向外分别是：第一区：自由农作区，为关栏养畜和园田种植地带，生产鲜奶、蔬菜等易腐难运产品，满足城市居民的日常生活需要，利润高，可以进行更集约的经营。第二区：林业区，主要生产燃料木材。第三、四、五区：作物轮作区，主要生产商品粮食出售，生产集约化程度逐渐降低。第六区：放牧区。种植粮食仅供自用，主要做牧草养畜，生产活畜和黄油、奶酪及其它质高易运产品。对杜能环的修正。《房地产评估》*二、农业区位理论（三）杜能农业区位论的主要贡献1.“杜能环”为后来的距离衰减法则和空间相互作用原理打下基础。2.杜能理论为研究级差地租和城市土地利用模式提供了依据。《房地产评估》*三、工业区位理论工业区位理论的奠基人是19世纪末、20世纪初德国经济学家韦伯。（一）工业区位理论的基本内容1.假设条件2.区位因素运费、劳力以及集聚三个因素形成区位因素体系。3.运输费用对工业区位的影响4.劳动成本对工业区位的影响5.集聚因素对工业区位的影响（二）韦伯区位理论的评价

韦伯的工业区位理论是古典工业区位理论的代表。《房地产评估》*四、中心地理论中心地理论，简称中地论，是1933年由德国地理学家克里斯塔勒在他的《德国南部的中心地》一书中首先提出的。中地论和市场网络模式是静态分析的、宏观的、以市场为中心的商业服务业和加工工业的区位论，是区位理论发展的重要阶段，为后来的动态地域均衡模式打下基础，是当代地理学数量化的先驱，至今仍是研究各种经济活动的理论基础和依据，并在城市土地利用规划、城镇体系规划等实践中得到广泛应用。《房地产评估》*五、区位理论的应用1.区位条件是房地产估价最首要考虑的因素。2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4.区位论是市场比较法的理论依据。《房地产评估》*本章小结【关键词】地租 级差地租绝对地租 垄断地租自然地理区位 经济地理区位交通地理区位 杜能环工业区位理论 中心地理论《房地产评估》*本章小结【思考题】简述地租的内涵。地租有几种形式？每种地租的含义是什么？地租理论在实际工作中如何应用？简述区位的概念与种类。农业区位论的主要思想是什么？工业区位论的主要思想是什么？中心地理论的主要思想是什么？《房地产评估》*第三章房地产价格影响因素

《房地产评估》*第三章房地产价格影响因素学习目的与要求第一节影响房地产价格的一般因素第二节影响房地产价格的区域因素第三节影响房地产价格的个别因素本章小结《房地产评估》*学习目的与要求每一宗房地产的价格都受到其所处地域范围的政治、社会、经济等多种因素的影响。通过本章学习，熟悉影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素及其具体分类，掌握房地产价格与其影响因素的具体关系。《房地产评估》*第一节影响房地产价格的一般因素一、社会因素二、经济因素三、政治因素四、其它因素《房地产评估》*一、社会因素（一）人口状况（二）社会稳定状况（三）城市化（四）房地产投机《房地产评估》*d1bd2二、经济因素图3-1-1短期房地产供求

价格供求数量

s1

d2

bd1

a

（一）国民经济水平和发展趋势

图3-1-2长期房地产供求

s1价格供求数量（二）财政收支及金融环境（三）税负alsd3gcdfes2s3《房地产评估》*三、政治因素（一）土地制度及政策（二）住房制度及政策（三）房地产价格政策（四）土地出让方式、出让期限（五）行政级别及隶属变更《房地产评估》*四、其它因素（一）心理因素（二）国际因素（三）特殊因素《房地产评估》*第二节影响房地产价格的区域因素所谓区域因素是指影响一个城市内部不同功能区域房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城市不同分区的地理环境，另一方面取决于实现分区功能对地理环境要素的要求。一、城市不同功能分区因素二、城市不同功能区的环境因素《房地产评估》*一、城市不同功能分区因素

图3-2-1区位地租

5000（元/年）

距城市中心的距离（公里）

地租1500

010

ab《房地产评估》*一、城市不同功能分区因素地租egd

距城市中心的距离cfh图3-2-2土地不同用途的竞租能力《房地产评估》*一、城市不同功能分区因素由城市中心向外依次为商业圈、工业圈、住宅圈图3-3单一中心城市功能圈层分布《房地产评估》*二、城市不同功能区的环境因素（一）商业区影响不同商业区房地产价格水平的主要因素有：（1）商业区经营规模、经营种类、聚集程度、竞争状况、繁华程度；（2）商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客的来源及购买力；（3）商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神；（4）商业区与外界的交通通达程度；（5）区内环境、街道规划设计对顾客购物的方便、舒适程度；（6）土地利用控制（如容积率、建筑密度、建筑高度和绿地覆盖率等）状况。《房地产评估》*二、城市不同功能区的环境因素（二）住宅区影响不同住宅区房地产价格水平的主要影响因素有：（1）自然景观优美程度、环境清洁程度；（2）距商业中心的远近、与外界的交通通达程度；（3）水、电、燃气、邮政、电讯、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；（4）学校、医疗、公园娱乐等公益设施的配置状况；（5）区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；（6）区内街道、绿化等规划设计状况；（7）居民的人口构成、文化素养、治安状况；（8）土地利用控制状况。《房地产评估》*三、城市不同功能区的环境因素（三）工业区影响不同工业区房地产价格水平的主要影响因素有：（1）与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；（2）雇佣劳动力的成本；（3）水、电、燃气、电讯、防火、等基础设施的配置状况；（4）相关产业的集聚程度；（5）环境污染及管制状况；（6）土地利用控制状况。《房地产评估》*第三节影响房地产价格的个别因素所谓个别因素是指影响不同具体房地产价格差异的微观因素。它包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。一、影响土地价格的个别因素二、影响建筑物价格的个别因素《房地产评估》*影响土地价格的个别因素（一）位置（二）面积（三）地形地势（四）地质（五）水文（六）形状（七）气候（八）临街状况（九）土地利用控制状况（十）土地产权权属状况（十一）建筑物与土地的组合是否得当《房地产评估》*本章小结【关键词】一般因素区域因素个别因素【思考题】影响房地产价格的一般因素有哪些？每个因素对房地产价格产生什么影响？如何分析影响房地产价格的区域因素？影响房地产价格的个别因素有哪些？《房地产评估》*第四章我国房地产评估概况

《房地产评估》*第四章我国房地产评估概况学习目的与要求第一节土地评估第二节房地产价格评估人员资格认证制度第三节房地产评估方法体系本章小结《房地产评估》*学习目的与要求通过本章学习，了解我国房地产评估的基本发展历史，熟悉我国目前开展土地定级工作的作用，熟悉我国房地产评估人员资格认证制度，掌握我国房地产评估方法体系，了解我国房地产价格指数和地价指数。《房地产评估》*第一节土地评估一、我国土地评估的历史背景二、土地定级与宗地估价相结合的必要性三、区域性的土地价格评估的基本模式（一）以土地定级为基础的评估模式（二）以交易地价为基础的评估模式《房地产评估》*一、我国土地评估的历史背景我国的土地评估是适应土地使用制度改革的需要发展起来的。1987年，深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。1988年4月国家通过修改宪法，提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1988年9月国务院又发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。《房地产评估》*第二节房地产价格评估人员资格认证制度根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，我国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。其内容包括：房地产估价师执业资格考试制度；房地产估价师注册制度；房地产价格评估机构资格管理制度。《房地产评估》*一、房地产估价师执业考试制度到2003年，全国已举办了7次房地产估价师的统一考试，累计报名者多达16万人次，有2万人考试合格。与此同时，国土资源部根据《土地估价师资格考试暂行办法》，规定只有按照办法通过全国统一开始，并获得土地估价师资格证书的人员，才具有独立从事土地估价工作的资格。通过多次考试，目前已取得土地估价师资格的人数累计达到1万多人。《房地产评估》*二、房地产估价师注册制度为了加强对房地产估价师的执业管理，国家有关部门规定：经全国房地产估价师执业资格考试合格之后，房地产估价师在3个月之内，必须到当地房地产行政管理部门申请注册，才能具有合法的执业资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告。这项制度，对规范房地产估价师的管理和自律具有重要的促进作用。《房地产评估》*三、房地产价格机构资格管理制度根据1997年《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，房地产价格评估机构的资格等级分为一级、二级、三级及临时资格，一级资格的机构需要建设部审批，其他的级别分别由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门审批或其授权的部门审批。《房地产评估》*第三节房地产评估方法体系一、基本方法市场比较法收益还原法成本逼近法二、房地产评估的派生方法假设开发法基准地价修正法路线价法长期趋势法地价指数法残余法《房地产评估》*第四节中房指数

中国房地产指数系统（CREIS）,是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。

一、中房指数的特点二、中房指数的服务对象与作用三、中房指数实例分析

《房地产评估》*一、中房指数的特点1．全面性2．系统性3．地域性4．较小的波动性《房地产评估》*二、中房指数的服务对象与作用1．为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据。2．为投资商提供比较准确的市场信息。3．为广大的消费者服务。4.其他。《房地产评估》*三、中房指数实例分析表4-12003年年末中房城市指数城市住宅用房办公用房商服用房城市中房指数北京923143421531136上海10841177——1112天津490715883638成都274863461371重庆343859957532深圳983196134161309广州62315972576964《房地产评估》*三、中房指数实例分析表4-22003年4月～9月中房城市综合指数注：以北京2002年12月底为1000北京上海天津广州深圳重庆4月111996161696512825205月111798062196812885216月1115100262496412935227月1119104562796012955228月1121106363096912965279月112110436329671302531《房地产评估》*第五节地价指数地价指数是专门用以反映各地各类地价变化的指数。海外一些房地产市场较发达的国家地区，如欧美等国和日本，都编制了地价指数。例如日本的地价指数体系包括全国（223个城市）总指数；按住宅、工业、商业分类的地价指数；6大都市地价指数；不含6大都市的城市指数；各市县指数等。《房地产评估》*第五节地价指数为了宏观地反映全国城市地价水平的变动趋势，国土资源部从2000年开始对全国重点地区和主要城市实施地价动态监测，并在此基础上编制城市地价指数。主要目的是使地价信息进一步社会化和公开化，对土地市场、房屋市场及宏观经济发展起到积极的引导作用。《房地产评估》*一、地价指数的作用1.可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际水平和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据。2.土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据。《房地产评估》*一、地价指数的作用3.对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用。4.我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强。《房地产评估》*二、地价指数编制的步骤1．选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元。2．对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格。3．分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价。4．分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。5．确定城市地价指数和全国地价指数。《房地产评估》*本章小结【关键词】房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师执业资格考试制度房地产估价师注册制度房地产价格评估机构资格管理制度房地产评估的基本方法房地产评估的派生方法中房指数地价指数《房地产评估》*本章小结【思考题】简述土地定级与宗地估价相结合的意义。简述区域性的土地价格评估的基本模式。简述房地产执业资格考试制度的主要内容。简述房地产价格机构资格管理的主要内容。房地产评估有哪些基本方法和派生方法？中房指数有哪些特点？简述地价指数的作用。《房地产评估》*第五章收益还原法《房地产评估》*第五章收益还原法学习目的与要求第一节收益还原法的基本思路第二节收益还原法的计算公式第三节纯收益第四节还原利率第五节收益还原法应用举例本章小结《房地产评估》*学习目的与要求通过本章学习，理解收益还原法的基本概念和基本原理，了解收益还原法的适用范围，熟练掌握收益还原法的计算公式和评估程序，理解纯收益和资本化率的本质特征，能够熟练地运用收益还原法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是资本化率和纯收益的求取。本章的重点是纯收益法的计算方法及应用。《房地产评估》*第一节收益还原法的基本思路一、收益还原法的定义二、收益还原法的基本原理

房地产价格=纯收益/利率

三、收益还原法的适用范围

收益还原法适用于有收益的土地或房地产。《房地产评估》*一、收益还原法的定义收益还原法（IncomeCapitalizationApproach）又称为收入资本化法、投资法、收益法，是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点，并以其贴现之和作为待估对象房地产的价格。《房地产评估》*第二节收益还原法的计算公式一、收益还原法的基本公式二、实务中的计算公式三、关于折旧费的特别说明《房地产评估》*一、收益还原法的基本公式（一）纯收益不变（二）纯收益在若干年后保持不变（三）纯收益按等差级数变化（四）纯收益按等比级数变化（五）已知未来若干年后的房地产价格《房地产评估》*1．收益永续，各因素不变

2．收益年期有限，资本化率大于零

3．收益年期有限，资本化率等于零P=a×n（一）纯收益不变《房地产评估》*（二）纯收益在若干年后保持不变1．无限年期收益2．有限年期收益《房地产评估》*（三）纯收益按等差级数变化1．纯收益按等差级数递增,收益年期无限

2．纯收益按等差级数递增,收益年期无限《房地产评估》*（三）纯收益按等差级数变化3．纯收益按等差级数递减,收益年期无限

4．纯收益按等差级数递减,收益年期有限

《房地产评估》*（四）纯收益按等比级数变化1．纯收益按等比级数递增,收益年期无限2．纯收益按等比级数递增,收益年期有限《房地产评估》*（四）纯收益按等比级数变化3．纯收益按等比级数递减,收益年期无限4．纯收益按等比级数递减,收益年期有限《房地产评估》*（五）已知未来若干年后的房地产价格《房地产评估》*二、实务中的计算公式运用收益还原法，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则可以评估待估对象的收益价格。在运用该方法时，既可以评估单独的土地价格，也可以评估单独的地上建筑物价格，还可以评估房地合在一起的房地产价格。《房地产评估》*三、关于折旧费的特别说明在运用以上公式求取房地产纯收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的，用来求取房地产纯收益的房地产总费用并不包含折旧费。《房地产评估》*第三节纯收益一、纯收益的含义客观纯收益纯收益由总收益扣除总费用求得。二、客观纯收益三、客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。总费用也应该是客观费用。《房地产评估》*二、客观纯收益在计算以客观收益为基础的总收益时，需具备以下条件：（一）处于最佳利用状态下使用房地产所产生的正常收益。（二）收益必须能持续产生。（三）收益应为可实现的收益。《房地产评估》*第四节还原利率一、还原利率的实质二、求取还原利率的方法1．纯收益与售价比率法2．安全利率加风险调整值法3．各种投资风险、收益率排序插入法

三、还原利率的种类1．综合资本化率2．建筑物资本化率3．土地资本化率《房地产评估》*表4-1纯收益与售价交易实例可比实例纯收益（元/年·平方米）价格（元/平方米）还原利率（%）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8返回《房地产评估》*三、还原利率综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：或《房地产评估》*第五节收益还原法应用举例

举例一：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2003年，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。《房地产评估》*第五节收益还原法应用举例举例二：现有一宗地，占地面积为100平方米，1995年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。1997年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2000年11月的价格。（1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元。（2）该房屋耐用年限为50年，目前重置价为每建筑平方米4000元，假设残值率为0。（3）押金收益率为9%。（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。《房地产评估》*本章小结【关键词】

收益还原法收益法收益价格客观纯收益客观总收益客观总费用综合资本化率建筑物资本化率土地资本化率《房地产评估》*本章小结【思考题】1．简述收益还原法的基本原理。2．收益还原法的适用条件是什么？3．请列出不同收益条件下收益法的各种计算公式？4．如何进行不同年限土地使用权价格的换算？5．纯收益如何计算？6．请分析实际收益与客观收益的区别与联系。7．简述资本化率的实质。8．各种资本化率的相互关系是怎样的？《房地产评估》*第六章市场比较法《房地产评估》*学习目的与要求第一节市场比较法概述第二节交易实例的搜集第三节可比实例的选取第四节市场比较法的计算公式第五节市场比较法的因素修正第六节市场比较法评估的程序第七节市场比较法应用举例本章小结第六章市场比较法《房地产评估》*学习目的与要求市场比较法是房地产评估的基本方法之一。通过本章的学习，理解市场比较法的基本概念和基本原理，了解市场比较法的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方法，理解可比实例的选取要求，能够熟练地运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是可比实例的选取，重点是市场比较法的计算方法及应用。《房地产评估》*第一节市场比较法概述一、市场比较法的含义二、市场比较法的基本原理

替代原理三、市场比较法的适用范围

在房地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。四、市场比较法的限制条件《房地产评估》*一、市场比较法的含义市场比较法（MarketComparisonApproach）,又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。类似房地产。返回《房地产评估》*四、市场比较法的限制条件（一）近期性（二）可替代性（三）非单一性（四）正常性（五）可修正性（六）合法性《房地产评估》*第二节交易实例的搜集一、广泛搜集交易实例必要性二、搜集交易实例的途径三、交易实例应搜集的内容《房地产评估》*二、搜集交易实例的途径1．查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。2．实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。3．查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。4．假装成购买房地产者。5．参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。6．同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。7．其他途径。返回《房地产评估》*三、交易实例应搜集的内容1．成交价格。2．成交日期。3．付款方式。4．交易实例在交易时的状态。5．交易双方及交易目的。《房地产评估》*第三节可比实例的选取具体选取时应尽量做到下列6点：1.与估价对象房地产的用途应相同。2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。4.与估价对象房地产的价格类型应相同。5.与估价对象房地产的估价时点应接近。6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。《房地产评估》*第四节市场比较法的计算公式一、基本公式二、直接比较法计算公式三、间接比较法计算公式四、扩展公式《房地产评估》*一、基本公式市场比较法的基本计算公式是：P=P＇×A×B×C×D×E其中P：待估房地产评估价格P＇：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：标准化修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数《房地产评估》*二、直接比较法计算公式P=P＇×A×B×D×E=P＇××××《房地产评估》*三、间接比较法计算公式P=P＇×A×B×C×D×E=P＇×××××C==《房地产评估》*四、扩展公式P=P＇×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数《房地产评估》*第五节市场比较法的因素修正一、交易情况修正二、交易日期修正三、区域因素修正四、个别因素修正五、容积率修正六、土地使用年期修正《房地产评估》*一、交易情况修正1．有特殊利害关系的相互间的交易。2．交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。3．买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。4．其他特殊交易的情形。5．特殊的交易方式。《房地产评估》*一、交易情况修正6．购买相邻房地产。

图6-2相邻地产示意图7．产权状况不同。8．付款方式不同。AB《房地产评估》*二、交易日期修正评估基准日交易实例价格《房地产评估》*三、区域因素修正如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。《房地产评估》*四、个别因素修正如果待估对象所处的个别条件优于可比实例的个别条件，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。《房地产评估》*五、容积率修正容积率与地价相关关系并非呈线性关系《房地产评估》*六、土地使用年期修正K=《房地产评估》*第六节市场比较法评估的程序一、交易实例的搜集二、可比交易案例确定三、因素修正

因素修正包括：情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正。四、房地产价格的确定求取最终的房地产价格可采用的方法：简单算术平均数法；加权算术平均数法；众数法；中位数法；混合法等。《房地产评估》*二、可比交易案例确定1．与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区。2．比较实例与待评估房地产的种类要相同。3．比较实例与待评估房地产的用途相同。4．比较实例与待评估房地产的建筑结构相同。5．比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同。6．与待评估房地产的评估基准日接近或可进行交易日期修正。7．交易实例为正常交易或可修正为正常交易。《房地产评估》*第七节市场比较法应用举例有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：宗地成交价（元/平方米）交易时间（年）交易情况容积率区域因素个别因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100《房地产评估》*第七节市场比较法应用举例该城市地价指数表为：另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。时间（年）1996199719981999200020012002指数100103107110108107112《房地产评估》*本章小结【关键词】

市场比较法市场法替代原理可比实例

交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格类似房地产同一供需圈《房地产评估》*本章小结【思考题】1．简述市场比较法的含义及理论依据。2．市场比较法的适用范围和限制条件是什么?3．为什么要搜集大量的交易实例?4．搜集交易实例应搜集哪些内容?5．选取可比实例应符合哪些要求？6．市场比较法的操作步骤是什么?7．什么叫个别因素修正？8．什么叫交易日期修正？9．为什么要进行交易情况修正？《房地产评估》*第七章成本逼近法《房地产评估》*学习目的与要求第一节成本逼近法概述第二节土地价格评估的成本逼近法第三节新建房地产价格评估的成本逼近法第四节旧房地产价格评估的成本逼近法第五节成本逼近法应用举例本章小结第七章成本逼近法《房地产评估》*学习目的与要求通过本章的学习，理解成本逼近法的基本概念和原理，了解成本逼近法的适用范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序，理解土地增值收益和建筑物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧的基本内含和求取。本章的重点是成本逼近法的计算方法及应用。《房地产评估》*第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的定义二、成本逼近法的基本原理三、成本逼近法的特点四、成本逼近法的适用范围五、成本逼近法的估价步骤《房地产评估》*一、成本逼近法的定义成本逼近法又称为原价法、成本法，用于旧房地产估价时又称作重置成本法。成本逼近法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。其中，重置价格或重建价格是在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。返回《房地产评估》*四、成本逼近法的适用范围根据成本逼近法的特点，它适用于：1.独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少；2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价；3.特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；4.新近开发出来的土地，如填海造地、开发区土地等。返回《房地产评估》*五、成本逼近法的估价步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算建筑物的折旧；4.求取积算价格。《房地产评估》*第二节土地价格评估的成本逼近法一、基本公式二、估价程序《房地产评估》*一、基本公式（一）运用成本逼近法评估土地价格的思路（二）运用成本逼近法评估土地价格的公式土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益《房地产评估》*二、估价程序1．计算土地取得费用；2．计算土地开发费用；3．计算投资利息；4．计算投资利润；5．计算应纳税费；6．确定土地增值收益；7．计算土地积算价格。《房地产评估》*第三节新建房地产价格评估的成本逼近法一、基本思路二、新建房地产价格的计算公式三、新建房地产价格的构成四、房屋租金的一般构成《房地产评估》*一、基本思路新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润返回《房地产评估》*三、新建房地产价格的构成1.土地取得费用2.开发成本（1）勘察设计和前期工程费。（2）基础设施建设费。（3）房屋建筑安装工程费。（4）公共配套设施建设费。（5）开发过程中的税费及其他间接费用。3.开发利润4.管理费用5.投资利息6.销售税费（1）销售费用；（2）销售税金及附加（即两税一费）；（3）其它销售税费。返回《房地产评估》*四、房屋租金的一般构成（一）商品租金折旧费维修费管理费利息税金保险费地租利润（二）成本租金1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。（三）准成本租金1.折旧费；2.维修费；3.管理费。《房地产评估》*第四节旧房地产价格评估的成本逼近法一、基本原理二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算公式

旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本-建筑物折旧四、重新建造成本五、建筑物的折旧《房地产评估》*二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤1．求取估价对象房地产在估价时点的重新建造成本；2．计算建筑物的折旧；3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算价格。返回《房地产评估》*四、重新建造成本（一）重新建造成本的含义（二）建筑物重新建造成本的分类建筑物重置价格建筑物重建价格（三）重新建造成本的求取（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（4）指数调整法返回《房地产评估》*五、建筑物的折旧（一）建筑物折旧的含义物质上的折旧功能上的折旧经济上的折旧（二）折旧的求取方法耐用年限法成新折扣法实际观察法混合法（三）房屋新旧程度的判定标准（1）完好房（2）基本完好房（3）一般损坏房（4）严重损坏房（5）危险房《房地产评估》*第五节成本逼近法应用举例某工业开发区，于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得到：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率12%。请根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。《房地产评估》*本章小结【关键词】成本逼近法成本法重置成本法积算价格重置价格重建价格折旧必要成本费用正常开发利润征地补偿费拆迁安置补偿费熟地毛地生地土地增值收益开发成本耐用年限市场租金商品租金成本租金准成本租金折旧费维修费《房地产评估》*本章小结【思考题】1．简述成本逼近法的基本原理。2．成本逼近法的特点与适用范围是什么？3．运用成本逼近法评估土地价格的思路和公式是什么？4．运用成本逼近法评估新建房地产价格的公式是什么？5．运用成本逼近法评估旧房地产价格的公式是什么？6．新建房地产价格是如何构成的，各构成项目如何估算？7．简述房屋租金的种类及构成。8．重新建造成本的含义是什么，如何求取？9．评估中的折旧包括哪几个方面，具体内容是什么？10．房地产估价中的折旧与会计上折旧有什么差别？11．折旧计算有哪几种方法，如何计算？《房地产评估》*第八章假设开发法《房地产评估》*学习目的与要求第一节假设开发法的基本原理第二节假设开发法的估价步骤第三节假设开发法应用举例本章小结第八章假设开发法《房地产评估》*学习目的与要求通过本章的学习，理解假设开发法的基本概念和基本原理,了解假设开发法的适用范围，熟练掌握假设开发法的计算公式和评估程序，理解预期楼价的基本含义，能够熟练地运用假设开发法的基本原理和方法评估房地产价格。本章的难点是预期楼价的确定。本章的重点是假设开发法的计算方法及应用。《房地产评估》*第一节假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念二、假设开发法的理论依据三、假设开发法的适用范围四、假设开发法的计算公式《房地产评估》*一、假设开发法的概念假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethodorresidualmethod）又可称为剩余法、倒算法等。假设开发法是，将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。返回《房地产评估》*三、假设开发法的适用范围（1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）（2）土地整理、复垦（3）待拆迁改造的再开发房地产的估价（4）现有新旧房地产中地价的单独评估（5）在建工程（包括停建工程）（6）可装修或可改变用途的旧房（7）其他返回《房地产评估》*四、假设开发法的计算公式（一）基本公式P=A-(B+C)式中P—购置开发场地的价格；A—土地开发的总价格或开发完成后的房地产资本价格；B—整个开发项目的开发成本；C—开发商合理利润。《房地产评估》*四、假设开发法的计算公式（二）具体公式1.将生地开发为熟地租售。生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费2.在熟地上建造房屋租售。熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费3.由生地建造房屋租售。生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费《房地产评估》*四、假设开发法的计算公式（二）具体公式4.将毛地开发为熟地租售。毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费5.由毛地建造房屋租售。毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费《房地产评估》*四、假设开发法的计算公式（二）具体公式6.将旧房屋装修改造为新房屋后租售。旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费7.将在建工程完成为房地产租售。在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费《房地产评估》*第二节假设开发法的估价步骤运用假设开发法进行房地产价格评估，一般按以下六个步骤进行：一、调查待估房地产的基本情况二、选择最佳开发利用方式三、估计开发经营期四、预测开发完成后房地产总价格五、估算成本费用及利税六、进行价格计算《房地产评估》*一、调查待估房地产的基本情况（1）房地产的自然状况。房地产的自然状况，包括房地产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。（2）政府的规划限制。政府的规划限制，包括规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。（3）土地权利状况。土地权利状况，包括权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，主要是为预测未来开发完成后的房地产价格、租金等服务。返回《房地产评估》*二、选择最佳开发利用方式最佳开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等方面。返回《房地产评估》*三、估计开发经营期开发经营期系指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕这一段时期，可分为三个阶段：开发前期、开发建设期、经营期。返回《房地产评估》*四、预测开发完成后房地产总价格可通过两个途径取得。（一）对于出售的房地产（二）对于出租的房地产返回《房地产评估》*五、估算成本费用及利税（一）开发建筑成本费（二）专业费用（三）不可预见费（四）投资利息（五）税金（六）开发完成后房地产的租售费用（七）开发商的合理利润《房地产评估》*[例1]某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为1000元／m2；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为4000元／m2;销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。第三节假设开发法应用举例《房地产评估》*第三节假设开发法应用举例[例2]某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元／m2。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2001年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。《房地产评估》*本章小结【关键词】假设开发法剩余法预期利润开发经营期专业费用租售费用最佳开发利用方式【思考题】1．简述假设开发法的基本思路。2．假设开发法应用的适用范围是什么？3．假设开发法的计算公式与应用条件有哪些情形？4．简述假设开发法的评估步骤。《房地产评估》*第九章路线价估价法《房地产评估》*第九章路线价估价法学习目的与要求第一节路线价估价法的原理第二节路线价估价法的主要内容第三节深度百分率表制作原理第四节路线价法的应用举例本章小结《房地产评估》*学习目的与要求路线价估价法是评估大量土地的一种常用方法。通过本章的学习，理解路线价估价法的基本概念和基本原理，了解路线价估价法的适用范围，熟练掌握路线价估价法的评估程序，熟悉深度百分率制作原理和方法，能够较熟练地运用路线价估价法评估土地价格。《房地产评估》*第一节路线价估价法的原理路线价估价法的基本原理路线价估价法的计算公式路线价估价法的程序路线价估价法的适用范围《房地产评估》*路线价估价法的基本原理路线价临街深度可及性标准宗地标准深度《房地产评估》*路线价估价法的计算公式宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其它条件修正率宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其它条件修正额《房地产评估》*路线价估价法的程序路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分。标准深度的确定。路线价的评估。深度百分率表和其他修正率表的制作。土地宗地价格的计算。《房地产评估》*第二节路线价估价法的主要内容路线价区段划分标准宗地的确定路线价的评估深度百分率表的制作《房地产评估》*标准宗地的确定实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。返回《房地产评估》*路线价的评估根据选定的标准宗地的形状、大小然后评估标准宗地价格。返回《房地产评估》*深度百分率表的制作深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。《房地产评估》*第三节深度百分率表制作原理深度价格的递减比率几个路线价法则介绍《房地产评估》*深度价格的递减比率单独深度百分率，呈递减现象，并且有下列特性：

a1>a2>a3>……>an平均深度百分率，呈递减现象，并且有下列特性：a1>(a1+a2)/2>(

a1+a2+a3)/3>……>(a1+a2+……+an)/n累计价累计百分率，呈递增现象，并具有下列特性：a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<……<(a1+a2+……+an)《房地产评估》*深度价格的递减比率下面以“四三二一”法则为例（见下图），说明深度百分率表制作方法：

40%30%20%10%9%8%7%6%25英尺100英尺《房地产评估》*累计、平均深度百分率计算示例：50英尺的累计深度百分率等于40%+30%=70%50英尺平均深度百分率等于（40%+30%）/50%=140%深度价格的递减比率《房地产评估》*深度价格的递减比率深度百分率表制作示例深度（英尺）

255075100125150175200单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.965.0《房地产评估》*几个路线法则介绍

欧美很早就将路线价法应用于课税上，本节主要介绍欧美著名的几种路线价法则。四三二一法则苏慕斯法则霍夫曼法则哈柏法则：深度百分率=《房地产评估》*第四节路线价法的应用举例一般宗地地价的计算路角地地价的计算前后临街地地价的计算三角形地地价的计算袋地地价的计算《房地产评估》*一般宗地地价的计算例1：现有临街宗地A、B、C、D、E、F如图9-3，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺，125英尺和150英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价格。《房地产评估》*路角地地价的计算

例2：见下图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度分别为12米，20米，10米，临街宽度均为4.5米。临街地深度未到里地线18米的，按临街深度指数表进行指数修正。深度未满４米满４米未满８米满８米未满１２米满１２米未满１６米满１６米未满１８米临街深度指数１３０１２５１２０１１０１００临街深度指数表《房地产评估》*路角地地价的计算路线价＝４５０００元／平方米路线价＝３５０００／平方米里地线ＡＢ２Ｃ４．５米４．５米４．５米１０米１２米２０米ＢＢ１路角地地价的计算举例《房地产评估》*前后临街地地价的计算例3：如图9-5，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，估算土地的总价及单价。４０米５０米５０００元／米１５０００元／米前后临街地地价的计算举例《房地产评估》*三角形地地价的计算

例4：见图9-6，宗地为正三角形土地，高10米，临街宽为12米，该宗地总价为多少？路线价＝１０００元／平方米１０米１２米三角形地地价的计算举例《房地产评估》*袋地地价的计算袋地深度指数表16～18米以下６０12～16米以下６６６３8～12米下７２６９６６4～8米以下７５７４７１６８4米以下７８７７７５７３７０4米以下4～8米以下8～12米以下12～16米以下16～18米以下起深数起深数指数《房地产评估》*例5：见图9-8，该宗地为一袋地，起讫深度分别为6米，17米，该宗地地价为多少？袋地地价的计算袋地地价计算举例路线价=1000元/平方米6米10米11米《房地产评估》*本章小结【关键词】路线价估价法临街深度可及性标准宗地标准深度路线价区段深度百分率表袋地单独深度百分率累计深度百分率平均深度百分率四三二一法则街角地两面临街地《房地产评估》*本章小结【思考题】简述路线价法的概念及理论依据。路线价法的计算公式及其适用条件是什么？路线价法的操作步骤是什么？如何划分路线价区段？如何确定标准宗地？什么是深度价格修正率？三种深度价格修正率如何计算，它们之间的关系如何？什么是“四三二一”法则？《房地产评估》*第十章城市土地定级《房地产评估》*第十章城市土地定级学习目的与要求第一节土地定级概述第二节综合定级与分类定级第三节土地定级因素指标体系及权重确定第四节资料收集与调查第五节土地定级因素作用分值计算第六节土地定级程序本章小结《房地产评估》*学习目的与要求通过本章学习，了解我国土地定级的基本情况，了解综合定级与分类定级的关系与区别，熟悉土地定级因素权重的确定原则和确定方法，掌握土地定级因素分值的计算方法，掌握土地级别的确定方法，了解土地综合定级的工作过程。《房地产评估》*第一节土地定级概述1989年原国家土地管理局制定并颁布了《城镇土地定级规程》（试行）。2001年修订后由国家质量监督检验检疫总局发布《城镇土地分等定级规程》，由国土资源部归口和负责解释。《房地产评估》*土地定级的方法体系（一）多因素综合评定法（二）级差收益测算评定法（三）地价分区定级方法（四）三种方法的比较《房地产评估》*（一）多因素综合评定法

Pi=式中Pi—i因素的评分值；

Fij—i因素中第j因子的分值；

Wij——i因素中第j因子的作用指数。若设P为土地某个评价单元的总评分值，Wi为第i因素的权重值，则这个土地评价单元的总分值可由各因素分值累加求得，即：P=根据上述公式算出的各单元的总分值，可划分出土地级别。《房地产评估》*（二）级差收益测算评定法级差收益测算方法首先凭经验初步划分土地级别，从企业利润资料中抽样调查验证土地级别的合理性，再建立经济模型，分析计算土地级差收益值，从而确定土地级别。《房地产评估》*（三）地价分区定级方法级差收益测算方法首先凭经验初步划分土地级别，从企业利润资料中抽样调查验证土地级别的合理性，再建立经济模型，分析计算土地级差收益值，从而确定土地级别。《房地产评估》*土地定级原则（一）综合分析原则（二）主导因素原则（三）地域分异原则（四）定级与估价相结合原则《房地产评估