房地产开发与经营（无第一章）

第二章房地产开发项目可行性研究本章要点:根据可行性研究的目的不同，可行性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项审批使用的可行性研究和向金融机构贷款使用的可行性研究。本章以投资决策使用的可行性研究为例，介绍了可行性研究的涵义、可行性研究的工作程序、可行性研究的依据、房地产市场调查与预测、开发项目投资、成本、费用的估算、项目收入估算与资金筹措、经济评价、不确定性分析、可行性研究报告的基本构成和正文的写作要点，本章的重点是房地产开发项目经济评价。第二章房地产开发项目可行性研究概述房地产市场调查与预测

房地产开发项目投资、成本、费用的估算

房地产开发项目收入估算与资金筹措

房地产开发项目经济评价

房地产开发项目不确定性分析

房地产开发项目可行性研究报告的基本构成

2.1概述

可行性研究的内涵

房地产开发项目可行性研究作用

房地产开发项目可行性研究的阶段划分

房地产开发项目可行性研究的工作程序

房地产开发项目可性研究的主要依据

房地产项目可行性研究的内涵

房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。房地产开发项目可行性研究作用

为投资决策提供依据作为资金筹措的依据为项目实施提供开发经营方案作为项目立项审批的依据房地产开发项目可行性研究的阶段划分

机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价房地产开发项目可行性研究的工作程序

针对目标地块，明确拟开发项目性质组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同市场调查与预测提出开发经营方案开发经营方案的评价与选择编制可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告的主要内容项目概况市场调查与预测规划设计方案的选择项目开发经营周期的确定项目投资估算项目收入估算投资计划与资金筹措计划经济评价不确定性分析结论与建议

2.2房地产市场调查与预测

房地产市场调查与预测的主要内容

房地产投资环境的调查与预测房地产市场状况的调查与预测房地产市场调查与预测的方法

2.3房地产开发项目投资、成本、费用的估算

房地产开发项目总投资的构成

经营成本费用

房地产开发项目投资、费用的估算方法

房地产开发项目总投资的构成

房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。房地产开发项目经营方式出售出租自营出售型房地产项目的开发经营周期0123456开发期经营期开发经营期出售型、出租型房地产项目总投资估算表

自营自用型房地产项目总投资估算表

经营成本开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。费用

运营费用修理费用期间费用运营费用

出售型房地产项目，经营期的运营费用主要包括：管理费用、销售费用、财务费用等。当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁费用，保安费用，办公费，固定资产折旧费、保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。期间费用

开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，开发期的期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，现房销售期的期间费用计为运营费用。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用。房地产开发项目投资、费用的估算方法

土地费用估算前期工程费用估算基础设施建设费估算建筑安装工程费估算公共配套设施费估算开发间接费用估算管理费用的估算财务费用的估算销售费用的估算开发期税费的估算其他费用的估算不可预见费的估算经营资金的估算开发期间税费估算表

其他费用估算表

2.4房地产开发项目收入估算与资金筹措

房地产开发项目收入估算

资金筹措计划的编制

租售收入的估算租售方案租售价格租售收入收款方式销售收入与经营税金及附加估算表

出租收入及经营税金估算表

资金筹措计划的编制

投资计划与资金筹措计划编制借贷资金还本付息计划投资计划与资金筹措表

房地产开发项目经济评价

房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。房地产开发项目财务评价

房地产开发项目财务评价的内涵

房地产开发项目评价中的基本财务报表

房地产开发项目财务盈利能力的评价指标

房地产开发项目清偿能力的评价指标

房地产开发项目单方案的财务可行性分析房地产项目开发经营方案的比选

房地产开发项目财务评价的内涵

房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表；计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡等情况进行分析。房地产开发项目评价中的财务评价报表

房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡分析。基本财务报表现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。全部投资现金流量表

该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。全部投资财务现金流量表

资本金现金流量表

资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。资本金财务现金流量表

资金来源与运用表

资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划。资金来源与运用表

损益表

损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。损益表

房地产开发项目财务盈利能力的评价指标

盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面的反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。静态评价指标利润总额投资利润率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期动态评价指标

在计算动态评价指标时，应列出项目的净现值函数。净现值函数：NPV（i）=

动态评价指标财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）动态投资回收期房地产开发项目清偿能力的评价指标

借款偿还期利息备付率偿债备付率房地产开发项目单方案（开发经营方案）的财务可行性分析

一般情况下，利用动态评价指标对项目开发经营方案的财务可行性进行分析。若可行性研究的目的是为了给投资决策提供依据，可在财务净现值、财务内部收益率中任选一个指标对单方案的财务可行性进行评价。（1）财务内部收益率指标设MARR为投资者可接受的最低收益率（或者是投资者设定的目标收益率），ic为基准收益率。若FIRR≥MARR或FIRR≥ic，即认为该方案盈利能力已满足最低要求，在财务上可以考虑接受。（2）财务净现值（FNPV）指标若某开发经营方案的FNPV≥0，则该方案盈利能力在财务上是可以考虑接受的。房地产项目开发经营方案比选的步骤

进行房地产项目策划，提出各种可供选择的开发经营方案对各单方案的财务可行性进行分析对各财务可行的开发经营方案进行比选，选择出一个最满意方案和一个备选的较满意方案对最满意方案进行不确定性分析多方案比选的指标及方法

差额投资内部收益率（ΔIRR）净现值（NPV）等额年值（AW）开发经营期异同时比选指标的选择

①当可供比较的方案开发经营期相同时比选指标的选择可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值中的一项指标进行方案比选。②当可供比较方案的开发经营期不同时比选指标的选择一般宜采用等额年值指标进行比选。房地产开发项目综合评价

对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。综合盈利能力分析社会影响分析2.6房地产开发项目不确定性分析

房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产项目的不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目不确定性分析的方法

敏感性分析临界点分析概率分析第三章房地产开发用地的取得本章要点：随着土地费用在房地产项目投资中比例的增大，合法、科学、经济地取得土地使用权，是房地产开发商必须正视的问题。本章介绍了土地所有权和土地使用权、土地用途管制、土地利用总体规划和土地利用年度计划、开发用地的涵义、开发用地的类型、土地收购储备、房地产开发用地的取得方式、开发建设中的农地征收、开发建设中的城市房屋拆迁等内容。本章的重点是房地产开发用地的取得方式。第三章房地产开发用地的取得概述

房地产开发用地的取得方式

开发建设中的农地征收

开发建设中的城市房屋拆迁

3.1概述

土地所有权和土地使用权

土地用途管制

土地利用总体规划和土地利用年度计划开发用地的涵义

房地产开发用地的类型

土地收购储备

土地所有制土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。土地所有权

土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证书等，通过这些法律文件，土地所有权得以明晰、确定，并受到保护。土地所有权的权能构成有土地的占有权、使用权、收益权和处分权。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。土地使用权

我国的国有土地使用权，不仅仅是指使用人对土地的利用和运用的权利，土地使用权的权能构成有土地的占有、使用、收益和部分处分四项权能。土地使用权是一种他物权和用益物权。对于出让方式取得的土地使用权，具有派生性、从属性、有偿性、有期限性、可转让性等基本特征。土地用途管制

国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。开发用地的涵义

开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。房地产开发用地的类型

按照土地区位划分按照土地利用的性质和功能划分按照开发用地的来源分类按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分按照土地区位划分城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。按照土地利用的性质和功能划分

在我国，城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分为以下类型：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地（一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地）、水域和其他用地、保留地（是指城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地）。在实际工作中，与房地产开发密切相关的用地类型为：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，办公用地，综合用地。按照开发用地的来源分类按照开发用地的来源不同，开发用地可分为存量国有土地和增量国有土地。存量国有土地是指城市规划区内原有的国有土地。增量国有土地是指城市规划区内被政府征收或征用的原集体所有制土地。按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同划分按照对开发用地人为投入的形式及程度的不同，开发用地可分为：生地、毛地和熟地。3.2房地产开发用地的取得方式

土地使用权划拨

土地使用权出让

土地使用权转让

土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。根据现行法律、法规和政策的规定，房地产开发中的经济适用住房用地可通过土地使用权划拨方式取得。目前各城市一般采用“生地”划拨方式。土地使用权出让的涵义

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让年限

应在《土地使用权出让合同》中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。土地使用权出让最高年限按下列用途确定居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用权出让方式

协议出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。挂牌出让国有土地使用权的涵义

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌公告的主要内容内容

出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；索取挂牌出让文件的时间、地点及方式；挂牌时间、地点、挂牌期限、竞价方式等；确定竞得人的标准和方法；竞买保证金；其他需要公告的事项。挂牌程序

在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌期限的要求挂牌时间不得少于10个工作日。确定竞得人的标准和方法

在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

南京市国有土地使用权挂牌出让公告

发布日期：2003-8-15

根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，经市政府批准，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行公开挂牌出让。现就有关挂牌出让事项公告如下：一、挂牌出让地块的基本情况

1、地块编号：NO.2003G33地块

土地坐落：南京市下关区中央北路141号；

用地面积：用地总面积8947.1平方米，其中代征城市道路用地面积1721.5平方米，实际出让面积7225.6平方米;

规划用地性质：二类居住用地；

建筑容积率：＜1.2；

建筑覆盖率：＜20%；

绿地率：＞30%；

建筑高度：＜35米。

2、地块编号：NO.2003G34地块

土地坐落：南京市建邺区茶亭东街124号；

用地面积：用地总面积11074.9平方米，实际出让面积11074.9平方米;

规划用地性质：居住用地；

容积率：≤1.5;

覆盖率：≤25%;

绿地率：≥40%;

建筑高度：≤50米。

3、地块编号：NO.2003G35地块

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；

用地面积：用地总面积64890.7平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积10226.5平方米，实际出让面积54664.2平方米;

规划用地性质：二类居住用地；

容积率：≤1.0;

建筑密度：≤24%;

建筑高度:18米以下;

绿地率：≥35%;

住宅间距不少于1:1.35

规划设计应按小区级规模统一安排社区中心、物业管理、配电、公厕、垃圾站、煤气调压站等公共服务配套设施。

4、地块编号：NO.2003G36地块

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；

用地面积：用地总面积11911.2平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积3897.4平方米，实际出让面积8016.5平方米;

规划用地性质：商业用地；

容积率：≤2.0;

建筑密度：≤60%;

建筑高度:24米以下。

二、供地方式及土地使用权出让年限

供地方式:拆成自然平整，外部条件(道路、水、电、气等)均以现状为准。土地使用权出让年限：居住份额用地70年,商业份额用地40年，办公份额用地40年,其它份额用地按法定最高出让年限。三、挂牌出让底价、加价幅度及竞买保证金四、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。

五、有意竞买者请于2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），并按规定交付竞买保证金。

有关挂牌出让文件可于2003年8月22日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。六、接受竞买报价时间（工作日）：

起始时间：2003年9月5日上午8：30；

截止时间：2003年9月19日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。

竞买人报价必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上（含截止时最后有效报价者）的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

七、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。南京市国有土地使用权挂牌出让成交信息

发布日期：2003-9-19

1、NO.2003G33地块

土地坐落：南京市下关区中央北路141号；

实际出让面积：7225.6平方米；

竞得单位：南京乐居房地产开发有限公司；

成交价款：2050（万元）,底价1450万元；

竞拍轮次：8轮2、NO.2003G34地块

土地坐落：南京市建邺区茶亭东街124号；

实际出让面积：11074.9平方米；

竞得单位：南京市龙昌房地产开发有限公司；

成交价款：6500（万元），底价3000万元；

竞拍轮次：20轮

3、NO.2003G35地块

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；

实际出让面积：54664.2平方米;

竞得单位：江苏省星汉置业有限公司；

成交价款：11500（万元），底价6600万元；

竞拍轮次：14轮

4、NO.2003G36地块

土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；

实际出让面积：8016.5平方米;

竞得单位：南京大成企业发展有限公司；

成交价款：4600（万元），底价2500万元；

竞拍轮次：35轮

居住用地是指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。按市政公用设施齐全程度和环境质量等,居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。四类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。

3.3开发建设中的农地征收

农地征收的涵义

农地征收的特点

农用地转用审批手续

基本农田的内涵

农地征收审批权限

耕地保护与耕地开垦费

征地补偿标准

房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径

房地产开发企业取得增量国有土地使用权费用的构成

农地征收的涵义

农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。农地征收的特点

有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。要妥善安置被征地单位及人员的生产和生活，用地单位须向被征地单位给予合理经济补偿。被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。基本农田的内涵

国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理。经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。农地征收审批权限

征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。耕地保护与耕地开垦费

国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。例如：根据苏财综[2001]33号、苏财预[2002]95号文规定，江苏省的耕地开垦费的标准为9元/平方米，占用基本农田的提高40%。征地补偿标准

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径

通过划拨方式取得生地土地使用权通过出让方式取得熟地土地使用权通过出让方式取得生地土地使用权通过划拨方式取得生地土地使用权费用的构成

主要是农地征收税费，由下列税费构成：土地补偿费；青苗补偿费；地上附着物补偿费（包括农田基础设施、树木、迁坟等）；安置补助费；房屋拆迁安置补助费（此处指农村房屋拆迁安置补助费）；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）；征地管理费（为征地费总额的1.4%～2%）。通过出让方式取得熟地土地使用权费用的构成通过出让方式取得熟地土地使用权，房地产开发企业支付的主要是熟地土地使用权出让金。通过出让方式取得生地土地使用权费用的构成

生地土地使用权出让金农地征收税费土地补偿费；青苗补偿费；地上附着物补偿费；安置补助费；房屋拆迁安置补助费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）；征地管理费（为征地费总额的1.4%～2%）。3.4开发建设中的城市房屋拆迁

城市房屋拆迁的涵义

城市房屋拆迁的工作程序

城市房屋拆迁补偿与安置

拆迁中的补助和损失补偿

特殊情况下的拆迁补偿、安置

城市房屋拆迁中的证据保全

拆迁纠纷的处理

房地产开发企业取得存量国有土地使用权费用的构成

城市房屋拆迁的涵义

城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要依法予以保护。城市房屋拆迁的工作程序

拆迁前期工作

申请核发《房屋拆迁许可证》

《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。组织实施拆迁

拆迁补偿协议拆迁人与被拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿的方式

货币补偿货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁补偿方式的选择

除下列两种特殊情况外，拆迁补偿可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利等非营利性社会福利事业。附属物是指房屋的附属建筑和构筑物，如室外厕所、门斗、烟囱、化粪池等。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。拆迁中的补助和损失补偿

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。特殊情况下的拆迁补偿、安置

产权不明确房屋的补偿、安置设有抵押权房屋的补偿、安置公益事业房屋及其附属物的补偿违章建筑、临时建筑的处理在拆迁过程中，拆除违章建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。通过划拨方式取得毛地土地使用权费用的构成

房屋拆迁补偿费用；搬迁补助费；临时安置补助费或周转房费用；拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用；拆迁管理费。

通过出让方式取得熟地土地使用权费用的构成通过出让方式取得熟地土地使用权，房地产开发企业支付的主要是熟地土地使用权出让金，熟地土地使用权出让金中已包含房屋拆迁补偿安置费用。通过出让方式取得毛地土地使用权费用的构成

毛地土地使用权出让金房屋拆迁补偿安置费用房屋拆迁补偿费用；搬迁补助费；临时安置补助费或周转房费用；拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用；拆迁管理费。第四章房地产开发资金的筹集

本章要点：只有开发建设资金能按时、足额到位，才能保证房地产开发项目能按照总体进度计划的安排顺利进行下去。本章介绍了投资的涵义与特点、房地产投资的涵义与形式、房地产投资的特性、房地产投资风险、房地产开发资金筹集的内涵、房地产开发资金筹集方式、金融机构对项目贷款的审查、房地产开发项目资金筹集规划等内容。本章的重点是房地产开发资金筹集方式以及房地产开发项目资金筹集规划。

第四章房地产开发资金的筹集

投资与房地产投资

房地产开发资金筹集方式

金融机构对项目贷款的审查房地产开发项目资金筹集规划

4.1投资与房地产投资

投资的涵义与特点

房地产投资的涵义与形式

房地产投资的特性

房地产投资风险

房地产开发资金筹集的内涵

房地产投资的涵义

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的形式房地产直接投资房地产间接投资房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资房地产开发投资房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资，是指投资者从投资机会寻找和筛选开始，在资金筹措和获得土地使用权的基础上，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住、使用或经营需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售、出租或自营，获取开发利润或自营利润的过程。土地开发投资，是指房地产开发企业(或者是土地储备机构)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。房地产置业投资房地产置业投资是指面向建成后的房地产资产，通过购买获得房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。房地产置业投资目的满足自身生活居住即自用为目的，主要是居住类房地产的投资。作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。作为投资将购入的物业进行储备，待物业增值后进行转售，以获取转售收益。购入物业以满足生产经营需要，获取较为稳定的生产经营收入。房地产间接投资购买房地产开发企业的债券、股票购买房地产投资信托基金的股份购买房地产抵押贷款支持证券房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款债权、将其转化为房地产抵押贷款支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。房地产抵押贷款证券化是一种债权证券化形式，以房地产抵押贷款债权为基础，由特设中介机构（SPV）对这种债权进行组合，通过信用机构担保，在资本市场上进行筹资。房地产投资的特性

位置固定性或不可移动性寿命周期长适应性各异性政策影响性专业管理依赖性相互影响性房地产开发资金筹集的内涵

房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。房地产开发项目总投资的构成开发建设投资

经营资金开发建设投资的构成土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用4.2房地产开发资金筹集方式

资本金的筹集

向金融机构贷款

商品房预售

发行债券筹资

房地产开发企业自有资金的组成

资本金资本公积金盈余公积金公益金末分配利润资本金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金，法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，动作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。资本公积金房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。资本公积金资本金溢价法定资产重估增值接受捐赠的财产资本汇率折算差额盈余公积金盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损，房地产股份有限公司还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法定盈余和任意盈余公积金。房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金注册资本金的筹集向社会公众公开发行股票筹集资金向股东配股筹集资金资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金向金融机构贷款

房地产开发企业流动资金贷款房地产开发贷款房地产抵押贷款房地产开发企业流动资金贷款

房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、企业在银行的存款和必备库存现金等。一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流动资金贷款。房地产开发贷款

房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。房地产开发贷款是一种抵押贷款，其抵押物为出让方式取得的项目土地使用权或在建工程。房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。房地产抵押的内涵房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款的种类出让方式取得的土地使用权的抵押贷款在建工程抵押贷款依法取得房屋所有权证的房地产抵押贷款房地产抵押登记房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。商品房预售

商品房预售实质上是预收货款，它是一种商业信用行为。在商品供不应求或者生产周期较长，且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。预收货款实质上是销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还。商品房预售应当符合下列条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4.3金融机构对项目贷款的审查

企业资信等级评价

贷款项目评估

房地产贷款担保方式评价

贷款综合评价

企业资信等级评价

金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价

企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。贷款项目评估

项目基本情况市场分析结果财务评价指标房地产贷款担保方式评价

保证抵押质押贷款综合评价

金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款综合风险度某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数某笔贷款的综合风险度＝(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。信用等级系数的取值规则AAA级企业为30％。AA级企业为50％。A级企业为70％。BBB级企业为90％。贷款方式系数的取值规则信用贷款为100％。由银行金融机构提供担保的为10～20％。由省级非银行金融机构担保的为50％。AA级以下企业担保的为100％。用商品房抵押的为50％。由其他房屋及建筑物抵押的为100％。贷款期限系数的取值规则中短期贷款期限在半年以内的为100％。期限在半年以上不满1年的为120％。中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120％。期限在3年以上不满5年的为130％。期限在5年以上的为140％。项目风险等级系数的确定先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。AAA、AA、A和BBB四个风险等级其对应的风险系数分别为80％、70％、60％和50％。实例某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级。贷款综合风险度＝50％×120％×50％×60％＝18%，银行可以发放贷款。4.4房地产开发项目资金筹集规划

房地产开发项目资金筹集规划的概念

房地产开发项目资金筹集规划的主要内容

房地产开发项目资金筹集规划的概念

房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。房地产开发项目资金筹集规划的主要内容对企业和项目的内外因素进行分析。合理确定筹资活动期望达到的目的和要求。编制投资计划与资金筹措计划。筹资方案的选择。筹资方案的实施及调整。编制投资计划与资金筹措计划主要步骤项目总投资（不含财务费用）的估算及用款计划的编制。资金筹措方式规划。编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表。实例某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，试根据开发企业的实际情况和类似项目的有关数据，编制项目的用款计划、贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，根据开发项目实际情况和类似项目的有关数据，编制项目的用款计划。根据开发企业的实际情况，项目总投资中，拟投入资本金3800万元，向商业银行贷款4200万元，不足的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.85%，每年支付当年利息，从第三年起分三年等额还本。编制贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。借款还本付息估算表

投资计划与资金筹措表

筹资方案的比较分析安全性经济性可行性第五章房地产开发项目的规划设计及其评价

本章要点：房地产开发企业应认真研究城市规划，对拟开发项目进行科学选址，选择有潜力的地块进行开发。开发项目的规划设计既要符合城市规划的需求，又要满足未来消费者的要求，还要考虑其经济效益。本章介绍了城市规划的层次、房地产开发与城市规划的关系、房地产开发项目的规划管理、居住区分级、居住区规划设计的内容、居住区规划设计中的技术经济指标、开发项目规划设计方案评价的特点、开发项目规划设计方案评价步骤、开发项目规划设计方案评价的指标体系、综合评分法和层次分析法在开发项目规划设计方案评价中的应用。本章的重点是居住区规划设计的内容以及居住区规划设计中的技术经济指标。第五章房地产开发项目的规划设计及其评价房地产开发项目的规划管理

居住区规划设计

居住区规划设计中的技术经济指标

房地产开发项目规划设计方案的评价

5.1房地产开发项目的规划管理

城市规划的层次

房地产开发与城市规划的关系

房地产开发项目的规划管理

城市规划的层次

编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。城市总体规划的内容城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。南京城市性质南京市城市总体规划（1991-2010年）。南京城市性质：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京城市发展目标：充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市，富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城，最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市。房地产开发与城市规划的关系

房地产开发必须服从城市规划房地产开发有利于城市规划的实施房地产开发项目的规划管理

选址、定点审批申请《建设用地规划许可证》申请领取《规划设计条件通知书》规划设计方案审批申请领取《建设工程规划许可证》竣工验收阶段的规划审核建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。规划设计条件通知书《规划设计条件通知书》主要包括：规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。居住区规划设计

居住区分级

居住区的用地构成

居住区规划设计的内容

居住区

城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。

居住区的规划布局

居住区的规划布局形式，有居住区——小区——组团、居住区——组团、小区——组团、独立式组团等多种类型。居住区——小区——组团这种规划布局形式，是一种三级结构，居住区由若干个小区组成，每个小区又由若干个组团组成。居住区——组团这种规划布局形式，是一种二级结构，居住区直接由若干个组团组成。小区——组团这种规划布局形式，也是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。

居住组团

居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。居住小区

居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区

居住区，是指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区的用地构成

居住区用地

居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、绿化用地或不可建设用地等。居住区用地

住宅用地公共建筑与服务设施用地道路用地公共绿地住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)。公共建筑与服务设施用地

公共建筑与服务设施用地是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类公共建筑与服务设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配套建设停车场等。

道路用地

道路用地是指居住区(级)道路、小区(级)

道路、组团(级)

道路及非公建配套建设的居民汽车地面停放场地。

公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。居住区规划设计的内容

居住区住宅群体规划布局

居住区道路与交通规划设计

居住区公共建筑与服务设施的规划设计

居住区绿地与室外环境的规划设计

居住建筑的类型

住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。低层住宅是指一至三层的住宅，多层住宅是指四至六层的住宅，中高层住宅是指七至九层的住宅，高层住宅是指十层及以上的住宅。住宅还可分为独立式(独院式)住宅、双联式(联立式)住宅、联排式住宅、单元式(梯间式)住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、错层式住宅、跃层式住宅、点式住宅等。居住建筑的布置形式周边式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置居住区绿地的标准衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%),其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0.5㎡/人，小区绿地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5㎡/人。5.3居住区规划设计中的技术经济指标

居住区的技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。居住区技术经济指标有必要指标和可选指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选指标。

居住区综合技术经济指标一览表

居住区综合技术经济指标一览表

5.4房地产开发项目规划设计方案的评价

开发项目规划设计方案评价的特点

开发项目规划设计方案评价步骤

开发项目规划设计方案评价的指标体系

综合评分法在开发项目规划设计方案评价中的应用

层次分析法在开发项目规划设计方案评价中的应用

开发项目规划设计方案评价的特点

评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性开发项目规划设计方案评价步骤

明确评价目标选择评价的指标体系选定合适的评价方法比较分析并优选方案开发项目规划设计方案评价的指标体系

利用主要技术经济指标进行分析和评价利用综合评价指标进行分析和评价层次分析法的解题步骤

建立评价模型构造判断矩阵层次单排序方案总排序层次单排序指标层相对于目标层的层次单排序方案层相对于指标层的层次单排序方案总排序

方案总排序的计算方法层次总排序计算结果的一致性检验第六章房地产开发与经营中的招标与投标

本章要点：本章首先从普遍适用的角度，介绍了招标投标涵义、招标范围、招标要求、招标方式、招标投标的工作环节等内容；然后结合房地产开发项目实际情况，介绍了房地产项目开发中的监理招标投标、勘察设计招标投标、施工招标投标、物资设备采购招标投标。本章的重点是施工招标投标。第六章房地产开发与经营中的招标与投标招标投标概述监理招标投标勘察设计招标投标施工招标投标物资设备采购招标投标6.1招标投标概述

招标投标涵义

招标范围

招标要求

招标方式

招标投标的工作环节

招标投标涵义

招标是通过事先公布采购条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准从中选择订约方的过程。投标是投标人按照招标文件的要求并在规定的时间内提交投标文件的活动。在房地产项目开发与经营中，招标人是房地产开发企业，招标对象是工程、货物和服务。工程，指各类房屋建造、设备安装、管道线路敷设、装修装饰等建设以及附带的服务。货物，是指各种各样的物品，包括建筑材料、产品、设备等，以及货物供应附带的服务。服务，是指除工程和货物以外的任何采购对象，如勘察、设计、咨询、监理等招标范围

根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，达到下列标准之一者，必须进行招标：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上。

为了防止将应该招标的工程项目化整为零规避招标，即使单项合同估算价低于上述第(1)、(2)、(3)项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，也必须采用招标方式委托工作任务。

招标人应满足的要求

有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员；有组织编制招标文件的能力；有审查投标单位资质的能力；有组织开标、评标、定标的能力。

如果招标单位不具备上述要求，则需委托具有相应资质的中介机构代理招标。招标代理机构应当具备下列条件

有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。招标方式

公开招标邀请招标

招标投标的工作环节

招标投标开标评标定标招标文件一般应包括下列内容

投标人须知。招标项目的性质、数量。技术规格。投标价格的要求及其计算方式。评标的标准和方法。交货、竣工或提供服务的时间。投标人应当提供的有关资料和资信证明文件。投标保证金的数额或其他形式的担保。投标文件编制的要求。提供投标文件的方式、地点和截止时间。开标、评标、定标的日程安排。主要合同条款。评标方法

最低评标价法打分法合理最低投标价法6.2监理招标投标

监理招标的特点

委托监理工作的范围

招标文件

评标

6.3勘察设计招标投标

勘察招标概述

设计招标概述

6.4施工招标投标

施工招标的特点

施工招标的发包工作范围

施工招标程序

施工招标程序

项目报建审查建设单位资质招标申请编制资格预审文件编制招标文件刊登资审通告、招标公告资格预审工程标底价格的编制发放招标文件勘察现场投标预备会投标文件的编制与递交开标评标中标合同签订施工招标范本中推荐的招标文件组成结构

第一卷投标须知、合同条件及合同格式第一章投标须知第二章合同通用条件第三章合同专用条件第四章合同格式第二卷技术规范第五章技术规范第三卷投标文件第六章投标书及投标书附录第七章工程量清单与报价单第八章辅助资料表第九章资格审查表(有资格预审的不再采用)第四卷图纸第十章图纸6.5物资设备采购招标投标

物资招标投标概述

划分合同包的基本原则

设备采购的资格预审

评标

第七章房地产项目开发与经营中的合同管理

本章要点：房地产开发企业是一种投资型企业。随着社会分工细化、专业化程度的提高，房地产开发企业在房地产项目开发与经营中，把很多工作通过合同的形式发包或委托给其他专业化单位来完成，因此围绕房地产项目所进行的合同管理应是市场经济条件下房地产开发经企业的一项不可缺少的重要工作。本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质、合同的概念、合同的种类、合同的主要条款、合同订立的程序、房地产开发企业的合同管理、建设工程委托监理合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、建设工程物资采购合同、房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容，本章的重点是建设工程施工合同。

第七章房地产项目开发与经营中的合同管理概述建设工程委托监理合同建设工程勘察设计合同

建设工程施工合同建设工程物资采购合同商品房租、售合同7.1概述

《中华人民共和国合同法》简介

房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质

合同的概念

合同的种类

合同的主要条款

合同订立的程序

房地产开发企业的合同管理

房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质

房地产项目开发与经营过程中涉及到的合同，主要包括：土地使用出让合同、房地产或工程咨询合同、借款合同、建设监理委托合同、建设物资采购、供应合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。商品房买卖合同、建设物资采购、供应合同属于买卖合同。房地产或工程咨询合同、建设监理委托合同、物业管理合同属于委托合同。房屋租赁合同属于租赁合同。土地使用权出让合同土地使用权出让作为双方的经济行为，形式上表现为“合意”，借用合同形式在目前较为方便。事实上，土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系，而是行政法律关系。尤其在确认双方的权利和义务时，不能以平等的民事法律关系为基础，而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础。因此，《土地使用权出让合同》不在《合同法》调整的范围内。目前，《土地使用权出让合同》受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等行业法律、法规的调整和规范。合同的概念

合同的含义非常广泛。广义上的合同是指以确定权利、义务为内容的协议，除了包括民事合同外，还包括行政合同、劳动合同等。《中华人民共和国合同法》中的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的种类

书面合同、口头合同和默示合同转移财产合同、完成工作合同和提供服务合同双务合同和单务合同有偿合同和无偿合同诺成合同和要物合同主合同和从合同要式合同和不要式合同有名合同和无名合同合同的主要条款

当事人的名称或者姓名和住所标的数量质量价款和报酬履行的期限、地点和方式违约责任解决争议的方法房地产开发企业的合同管理

房地产开发企业合同管理内涵房地产开发企业合同管理的主要工作7.2建设工程委托监理合同

建设工程委托监理合同的概念和特征

建设工程委托监理合同的合同文件组成

《建设工程委托监理合同（示范文本）》

委托监理工作的业务范围

双方的权利

双方的义务

建设工程委托监理合同的合同文件组成

建设工程委托监理合同；监理投标书或中标通知书；标准条件；专用条件；在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。7.3建设工程勘察设计合同

勘察设计合同概念

勘察设计合同示范文本

发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料

勘察合同双方的责任

发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料

设计合同双方的责任

发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料

工程批准文件（复印件），以及用地（附红线范围）、勘察许可等批件（复印件）；工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图；察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料；勘察工作范围地下已有埋藏物的资料（如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等）及具体位置分布图；其他必要的相关资料。发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料

设计依据文件和资料经批准的项目可行性研究报告或项目建议书；城市规划许可文件；工程勘察资料等。项目设计要求工程的范围和规模；限额设计的要求；设计依据的标准；法律、法规规定应满足的其他条件。7.4建设工程施工合同

建设工程施工合同的概念和特点

合同管理涉及的有关各方

对双方有约束力的合同文件建设工程施工合同示范文本简介

发包人和承包人的义务

合同的计价方式

工程保修

施工合同文件的组成

订立合同时已形成的文件施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。合同履行过程中形成的文件合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分。建设工程施工合同示范文本的组成

协议书通用条款专用条款施工合同的计价方式

固定价格合同可调价格合同成本加酬金合同正常使用条件下的最低保修期限

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。7.5建设工程物资采购合同

建设工程物资采购合同的概念建设工程物资采购合同的特点材料采购合同的主要内容设备采购合同的主要内容7.6商品房租、售合同

房屋租赁合同

商品房买卖合同

房屋租赁合同的主要条款

当事人姓名或者名称及住所；房屋的座落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；当事人约定的其他条款。《商品房买卖合同》的主要内容

当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间