产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述

产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店

一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店区分

对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。

实际上，上述三种名称是从不■•样角度对物业进行诠释。

酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒

店经营纯服务公寓。它通常是拥有独汇产权、配置包含厨卫在内综合套间房子，大厘提供酒

店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既能够像购置一般住宅一样用于自

住，又能够交由大厘以酒店形式出租，取得投资回报。所以，酒店式公寓既吸收了星级酒店

服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供

秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多

个功效于一体。

酒店式公寓户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装

修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调，在服务上

依据住户要求提供酒店式服务同时，隶属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在

设计上，因为酒店式公寓项H标用尸群大多是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等，所以

她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理，这就消除了房东对物业

管理企业水平怀疑，能够为住客提供高级、到位多种服务。

而公寓式酒店，简单地说，就是设了酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家珞局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换

和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛,，乂有高级酒店良好环境和专业服务。四

星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它服务包含餐饮、娱

乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从上面叙述中我们能够不•出：在服务上，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差异；它

们之间本质差异在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房

中提供了相当家庭设备（如厨具）酒店，它实质还是酒店。

对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权角度对物业定义。

产权式酒店，即酒店开发商将酒店每一个客房产权分别出售给多个业主，业主每十二个

月拥有一定时间段无偿入住，其它时间段，能够委托开发商或管理企业经营，并享受一定分

红，同时业主能够转卖、继承、抵押、馈赠。因为产权式酒店是三种物业类型中最具投资价

值，所以，下面我们将对产权式酒店做一个具体解释。

二、产权式酒店溯源

产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家部分著名旅游城市和地域，英文全称是

“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为•个特殊投资和消费模式，符合经济资源共享

基础标准，它使业主闲置空房和酒店大门向社会开放，对公众逃出一个即是消费又是存放，

即是服务又是家产，即可自用又可赠予特殊商品，是房地产业和旅游业有效结合，是经济发

展到一定程度肯定产物。不管对发展商还是投资商，产权酒店全部孕育着丰富商机。

三、产权式酒店分类

从国际产权式酒店发展趋势来看，其可分为以下几类：

1、时权酒店

是将酒店每个单位分为一定时间份（如：十二个月产值51周，共51个时间份），出售

每一个时间份使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间（如一周）居住

权。

2、纯产权酒店是指将酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企

业或分时度假网络管理，获取一定管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。3、养老

型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购置用于退休后养老物业。在退休前委托管理企

业经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定投资回报。通常情况下该物

业在产权人逝世后由管理企业回购，再出售，收益其家人全部。4、高尔夫，登山，滑雪圣

地度假村指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发度假别里项目。

5、时值度假型酒店指消费者购置一定数量“分数"，这些“分数”就成为她们选购产品货

巾。她们能够使用这些“分数”在不一样时间，地点，档次度假村灵活选择其分数所能负担住

宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"

消费能够获取更大折扣和无偿居住时间。

四、国外产权式酒店现实状况

在欧美等旅游及经贸发达国家和地域，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回

报，进行休闲，度假，娱乐为目标新型物业形式，属于旅游房地产类，它和旅游经济，贸易

及房地产是有机会结合互动发展关系。产权酒店和别里，一般商品住宅及商务写字楼等乂有

显著区分，购置产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地，立同时，更有不菲投资回报，

和住宅写字楼投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，

同时还取得一套真正属于自己私家酒店。

20世纪7()年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新

过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地域兴起，并立即在瑞士和欧美传输开来。以

后20年中逐步向北美，加勒比海地域和太平洋地域发展，成为旅游发达国家地域颇受大众

阶层和企业集团青睐投资方法。

产权式酒店这种新奇经营方法和投资方法已经在世界旅游及贸易口岸城市快速发展起

来。拒资料显示，IWTO国际贸易组织，1996］全球产权酒店1986-1995年年平均增加15.8%；

1980年，全球500个旅游目标地板15.5万个家庭购置了产权式酒店:到1995年，全球81

个国家4000个旅游目标地有35万个家庭购置了产权式酒店。［Ragaizass.ciaies,1992］80年代

到90年代初，全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍，90年代初，全球产权式酒

店销售收入以达40亿美元，到，全球产权酒店销售将达300亿美元。全部信息表明，产权

式酒店将成为旅游及贸易发展过程中一个关键经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐投

资工具。

五、中国产权式酒店发展情况

伴随中国经济和旅游业快速发展，产权酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成

燎原之势，近两年已经有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主羸利颇丰深圳雅蓝大

酒店、陕西汉中“二十一世纪万龙大酒店二提倡“时代人性化商务空间”厦门悦华酒店、秦

皇岛维多利亚港湾、南岛三亚温泉大酒店、北京愉快无穷人-龙庆峡(假日)乡村俱乐部，

现在，在投资收益约定上，通常是前三年有个保底价，以后依据经营情况确定。在此，

购房者要注意对经营情况细化和量化。

有些销售方法是打擦边球，相关部门需完善对应法规。因为酒店式公寓、产权酒店等是

较新房产品种，所以销售方法也比较尤其。一个方法是，把原来整层办公房或铺面分割成多

个小间进行出售。这种方法碰到最大问题是，原来整个楼面登记为一个产权证，现在分割成

多个小间，每个小间是否一定能拿到产权呢？据悉，这种方法已经引发管理部门注意。还有

一个是售后包租，即市民买下房屋后，由开发商代为包租。这种方法，己为《商品房销售管

理措施》明文严禁，但仍有极少数开发商在暗地里或变相地进行。除了上述方法外，有还推

出回购销售方法。上海君悦律师事务所主任刘正东律师认为，购房者对违规销售方法应不予

接收，对没有法律明文要求销售方法，最好请专门人士进行把关，房屋管理部门应立即出台

相关要求，对新销售方法加以规范。其强调“自助性''，比如有厨房能够自己动手做饭，比如要

自己动手“整理内务''，比如得自带洗浴工具、使用家用装牙膏、沐浴液等等，但也正因为如此,

公寓式酒店更有家气息。这对于在异乡大家而言,无疑有相当吸引力。

酒店式公寓：投资新品种时卜.，一个新型建筑形式一酒店式服务公寓在岛城房地产市场

开始走红。服务性公寓又称酒店式公寓。这种业态形式源于欧洲19世纪，并逐步流行于欧

美房地产市场，是当初旅游区内租给游客供游人临时休息物业，由专门管理企业进行统一管

理，现有酒店性质又相当于游客“临时之家其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务

套房，并提供居家生活所需圉卫、家俱等多个生活设施。高级酒店公寓拥有多个康乐设施，

能提供餐饮、健身、商务服务等多个服务，就软件服务而言，酒店公寓服务水准通常全部达

成星级酒店标准，它除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供居家、家庭式服务,

真正实现宾至如归。酒店式服务公寓和传统酒店相比，设施优异、服务细致，价格更为经济,

所以和传统酒店展开了主动竞争。现在，酒店服务式公寓在青岛还只是处于起步阶段,

最少还有5—7年发展期才能进入繁荣期。青岛酒店式公寓还没有真正地面向单身白领，更

多是适合于投资，如在香港中路新世界数码港三度空间。这个住宅品种特征决定了它并不受

地域影响，连锁经营将成为•个趋势。伴随大家生活方法改变，休假制度实施，旅游

度假盛行，私人汽车快速发展，国际商务交流日益增多，酒店式服务公寓肯定和旅游、度假

及商务往来结合起来。酒店式公寓肯定会锁定用户资源从而走向市场细分。产权式酒

店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。大家会利用节假日、外出旅游等

短期居住而首选酒店公寓。作为投资酒店公寓要素，其中地段、配置、服务管理、用

户资源最为关键。地理位置方便性决定了旅居人出行观光、商务交往便利性。公寓配置品质

决定居住档次，提供服务和管理远离物业管理企业经营理念，有只是纯正酒店服务，它把星

级酒店一整套规范、周到细致服务程序移植过来。酒店公寓服务从其深度和广度上全部有宽

广想象空间，新服务项目将不停被发掘。是否达成星级标准，将直接决定投资价值性。在上

海，现在这类公寓入住率达成了90%,青岛酒店公寓也有着宽广发展前景。说明两个概念

先：

1、酒店式公寓

我们现在所说酒店式公寓它全称是酒店式服务公寓，它是-■个集住宅、酒店、会所等多

功效于一体，含有自用和投资两大功效物业类型，和传统酒店相比，它在硬件配套设施上亳

不逊色，而服务则更胜一筹，除了提供传统酒店各项服务外，还句住客提供家庭式居住布局、

家居式服务，最大特点就是比传统酒店更多了家味道。

2、公寓式酒店

公寓式酒店则是设于酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于其一,它类似公寓，

拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套

家俱电器：同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、末单更换和部分商业服务等,

它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。

酒店公寓VS产权酒店闹京城谁比谁更牛（转贴）酒店公寓VS产权酒店闹京城谁比谁

更牛

近期，北京房地产市场出现了“酒店式公寓”产品，也出现了因旅游地产而出售火爆产权

式酒店：二者在房地产市场轮番登场，又全部打着酒店“旗号”，是概念创新，还是市场需求

集中表现……

伴随房地产市场不停发展和住宅产品深入创新升级，使酒店式公寓和产权式酒店这两个

本是不一样类型产品，在中国大中城市展露头脚，并受到购房者追宠。即使，酒店式公寓和

产权式酒店在北京尚属不普遍物业类型，但伴随市场竞争口趋猛烈，和用户对服务型住宅要

求日益升级，两种产品从最初概念推广有相同之处，慢慢在硬件设施和配套服务等其它方面

也越走越近。

最初，当大家接收和喜爱上了“酒店式公寓和产权式酒店”这么两个新鲜概念和事物时,

关注它们优点胜过了它们缺点。因为两种产品本身发展时间全部不长，欠缺一个市场完善和

改善过程，再加上行业不规范和开发商经验不足，使该类型产品在最初使用中暴露出种种缺

点：而且概念上碰撞给部分业内人士和购房者均造成了一定程度混淆，也出现过一系列争议

和法律纠纷，为这两个新鲜产品蒙上了一层阴影。

从传统意义来讲•，酒店式公寓是融合酒店配套服务和家庭生活为一体特色住宅。从长久

居住角度看，它售价要比租住真正酒店来得实惠。这类产品目标用户关键针对外籍企业外派

高级职员、常常出国商人、中国大型私营管理者等高阶层人士，和度长假家庭。

发展商借用酒店式公寓及其投资概念来提升项目附加值，正因为它含有比正规酒店更低

建筑成木、较短安置期、较高和较稳定入住率和较低经费，能够为开发商羸得更大利润空间。

在北京，早期酒店式公寓以Ascott（雅诗阁）和OrientPlaza（东方广场）、国际俱乐部酒店为主,

以星级酒店零碎公寓为辅，逐步在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井、使馆区、亚运村等

商务气氛较浓厚区域，形成了酒店式公寓聚居区。据了解，到今年第二季度末，北京共有高

级公寓项目100余个，其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位。其中，朝阳

和东城两区拥有高级公寓套数占全市供给量80%。实际上，我们能够粗略地认为，商务公

寓更多是借助一定商务环境为一些商务团体或个人，提供商业、办公或居住等用途投资型物

业。于是，市场上出现了一个建筑综合体中理想功效配比：写字楼50%,商业10%,酒店

10%,公寓（含酒店式）25%,文化、休闲5%。

酒店式公寓卖点关键为从事商务活动公寓，另外它融入了更多居家气氛。近期，在北京

房地产市场上出现了部分较成熟酒店式公寓项目。开发商在户型设计上，开始着重强调功效

分区和使用而积，一居、二居、三居、豪华跃层选择更适合不一样品味人群，完全摆脱了以

往“过渡型居住场所''传统见解，向着永久型居住场所*近。含有代表性项目有：金桥国际公

寓、富顿中心、易堂•殿堂、东方瑞景等项目。

国润建设集团副总裁蔡维杰先生认为，市场竞争和细分结果造成了开发商利润空间降

低，也催生了酒店式公寓这种复合产品入市。实际上，酒店式公寓应该算是集合式住宅最高

级产品，所以把握项目标品质就显得尤为关键。但这种产品也不能无选择地开发。从位置求

说。这类项目要紧挨商务区，它从一定程度上决定着商务客源和投资潜力；配套设施要和星

级酒店不相上下；在服务上，要有一个经过良好训练班子，只要是用户需要全部能“做细做

好”，就应该算是名副其实酒店式公寓。依据时代发展进步，即使早期市场定位决定着以后

销售，不过优异售后服务会越来越关键，它能让用户放心，也会影响项目本身口碑和以后出

租率。

现在，新一代酒店式公寓市场优势：

第一，区位交通便利。在成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域

写字楼、酒店、商业中心等酒店式配套设施完善。有些项目提供了充足商务、休闲、社交及

生活配套设施，为公寓贮备了得天独厚共享费源，在居住、商务双重兼备居家环境，更符合

年轻白领心理取向和生活习惯特征。

第二，从建筑外形、户型设计、精装修风格等方面表现高品质。作为稳定居住建筑形式,

新一代酒店式公寓在设计和使用功效上更符适用户需求，包含独立卫生设施、厨房操作区、

就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等等：其中，独立卫生设施和厨房操作区是必备内容：

空间设计确保了公寓私密性和居住气氛，能够建立一定邻里关系。公寓内有充足车位。

第三，管理服务优异。聘用专业洒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业入驻，能够提

供二十四小时送餐、迎宾、导游、集成办公、保洁、清洗等多方面服务，为住户生活带来极

大便利。

第四，投资价值呈良好趋势。中国入世后将会有更多跨国企业企业来北京设置企业，中

等次、单位面积小酒店式公寓相对很好管理，通常租金要比正规酒店低30%,会成为它们

首选：高级次项目所占用资金相对较多，回报周期相对较长，会成为中长线投资者青睐目标。

另外，相对稳定客源会给酒店式公寓带来了相当可观租金收益.

酒店关键服务于三点：一是旅游、一是商业、三是会议。对于北京房地产市场来说，产

权式酒店关键集中在风景区和旅游点，所以多数为郊区项目。在功效上，商务相对少部分，

关健是休闲度假。产权式酒店全部是以住宅立项，没有真正酒后严格建设标准，所以能够很

好地控制成本。另外，产权式酒店项目在户型设计上，多数延用旧式酒店设计，没有独立客

厅和厨房，户型面积十分单一。

伴随假日经济蓬勃发展和奥运成功举行，以产权式酒店命名项目会越来越多，也越来越

有市场。尤其是“分时度假十房产投资”购置理念，和委托专业酒店管理企业经营或分时度假

网络管理，对购房者有很大吸引力。现在，市场上销也些项目改变了传统户型（20—30平

方米）老模式，完全依据市场需要量身定作。销售很好有在延庆风景区“美妙时光”，和在密

云世豪国际酒店等项目。

北京中天鸿森房地产开发营销策划总监詹亦斌先生告诉记者，在之前北京房地产市场会

有一个紧缩期，住宅和写字楼开发全部会有一定风险。而产权式酒店就不一样了，它有一个

投资、经营、收益过程。从长远角度考虑，是开发商要发展一个方向。相信在五年之内，这

种产品会有很好市场。

现在，产权式酒店市场优势：

第一，据权威数据表明，北京市全市涉外饭店、旅游公寓平均出租率为61.8%,客房平

均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元,增加46.3%；收入利润率为27.9%,

远远高出全市其它产业增加平均水平。另外，中国每十二个月法定休息假期共有134天，为

产权式酒店提供了一个宽广市场空间。

第二,对投资者来讲，产权式酒店拥有明确产权作为投资凭证（通常是七成二十件按揭）,

含有很强稳定性；业主和酒店管理企业签署《委托租赁协议》，不用负担酒店经营风险，直

接取得经营回报。因为该客房年度出租利润分红足以抵消分期付款费用，并有可观盈余，所

以业主只要投入金额不多首付，就可享受类似股东权益，甚至实现“异地置业

第三，业主拥有该酒店每十二个月一定时间段无偿居住权，还享受酒店统一提供多种配

套设施使用权，所以该物业也能够作为郊区第二居所或企机关度假基地，可为企业节省一定

活动资金。

第四，对于身处优美风景区酒店式公寓，假如拥有特色餐伙和娱乐设施，如温泉浴场、

多功效运动厅、嬉水乐园、特色酒吧等活动设施，会吸引众多旅游人群；开发商经过出售产

权式酒店项目回笼资金，分散经营风险，井借助国际酒店和旅掰机构网络提升客源数量和质

量，通常还能够带来物业增值效应。

投资价值各有千秋

伴随酒店式公寓项目单价急剧猛涨，平均价格全部在50万元〜60万元之间，甚至超出

百万。这就意味着其升值空间已经不多，其风险是可想而知。而有些产品在设计和定位上存

在着先天缺点，便会在相当程度上让其投资价值大打折扣。房地产市场周期性波动是众所周

如，风险是显而易见。

北京凯迪宝房地产开发策划经理谭子默认为，新一代酒店式公寓能够在硬件建设和服务

上再上一个台阶；另外，开发商承诺一定要兑现，不能只看成是一般产品来开发。在销售时,

应该和物业管理企业、酒店服务企业协商好。

酒店式公寓投资风险特征:

1、居住功效差

部分改造小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够储存空间，只含

有旅店暂住功效，即使在价格上有部分优势，但从综合角度考虑，既不宜日常起居，也会让

投资贬值。

2、成本过高

因为酒店式式公寓经营也相当很复杂，所以定位时必需把握正确、条理、便捷标准。盲

目追求奢华，不仅会增加成本，也会和市场脱节。另外，开发商缺乏这类产品开发经验，却

坚持自己经营，也会为交房后矛盾留下隐患。

3、得房率低

多数酒店式公寓项目只有60%多得房率，最多也只有70%左右得房率，这就在无形之

中抬高了其套内实际使用面积折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功效。

产权式酒店是房地产业和酒店业、旅游业相互交融一个综合性产品。即使从某种意义上

讲，它比酒店式公寓更含有投资价值，更轻易实现大家预期投资目标，但它分时度假和稳定

租金回报，也不轻易实现。

曾从事产权式酒店项目开发工作殷先生告诉记者，这类产品本身部分概念如分时度假

等，和中国人生活习惯和节奏有很大出入，只能是一个短期行为。而这类项目又多在远郊，

自住当然不适宜。假如是出租，问题也不少。北方四季温差很大，适合终年旅游、度假地方

并不多，这就不含有产权式酒店开发大环境。和酒店式公寓不一样是它租客不是固定，不一

样季节怎样安排租金，和打折幅度，对开发商来说全部是一件难事，而购房者怎样掌握这些

情况就更困难了。其实，开发商多数全部不太关心买房以后事，出现很多问题当然也就不意

外。很多购置者全部是被这类项目标“低总价''、"分时度假''和"超值投资”等卖点所吸引，其

实它风险要比酒店式公寓大很多。

产权式酒店投资风险特征：

1、有产权式酒店档次和定位不正确，不足太低就是太高，可能在价格上有•定优势，

但从长远角度讲，它根本不含有投资价值。开发商只是在炒作一个概念，经过精心包装、策

划，期望早日出售回收资金。而部分盲目看好酒店投资物业购房者不考察清楚就会受骗受骗，

每个月要支付银行按揭还款和较高物业费。

2、有些项目五证不全，甚至是乡产权、村产权，再加上开发商本身实力不够，没有估

量好开发和经营中困难，一旦出现了资金周转、延时交房等问题，开发企业就临阵退出，让

银行和购房者全部承受巨大损失。

3、通常来说，出租年限长可令回报更长久稳定，也有利于酒店气氛和品牌形成。可是，

面对市场上产权式酒店项目打出每十二个月6%以上回报率，购置前一定要考虑好该项目是

否含有长久出租可能，租金是否受季节影响。开发商所说收益，是否还要交纳房产税、营业

税及其它附加税款。

谁生命力更长

酒店式公寓和产权式酒店项目，经过北京市场预热期后，开始向成熟、理性方向发展。

现在，部分新上市项目在开发中，开始避免早期项目标很多弊病，在很多方面尝试创新，受

到市场认可。

在广渠门立交桥金桥国际公寓，推出一款