小区前期物业服务设施设备运行、维护保养方案及措施

小区前期物业服务设施设备运行、维护保养方案及措施

一、工程维修人员素质要求

一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设

施配备完善的物'小中，高素质的专'业人才在设备管理中的作用尤显突

出，因此，以人为本，合理开发和利用人才：精心培育一支技术精湛、

作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，培养一支高水平的管理

队伍应坚持做到：

（一）树立质量服务意识

物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主

服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责

任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确

保设备运行安全。

（二）提高员工业务技能

业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业

操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、

带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公

司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人

员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各

岗位要求。

随着物业管理的内外环境的不断改善，我司在物业设备管理中结

合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新

技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个

良好的工作环境，使其物业保值、增值。

二、公共设施设备维修日常保养计划

根据物业内单体建筑的布局、结构和机电设备设施装备的安装、

布局，我们制订了全面、具体的日常及定期维修养护计划，并严格按

标准实施，及时发现问题，消除隐患，确保房屋本体、公共设施、机

电设备的完好及正常使用，其具体维修养护计划及实施方案如下：

（一）房屋维修养护计划

具体工作

实施方案标准

项目要求

1、检查上下水管漏、排水系统是否正常、

防止出现不合理的荷载状况。

2、保修期（2年）内发现问题，必须在《房

屋及公共设施检查记录》上做好登记，同

时向开发商汇报，并做好协助与配合工作，

结果记录于《房屋及公共设施维修保养记

房屋承每周不得有倾斜、

录表》；

重及主检查下陷、变形、

3、保修期（2年）后发现问题，在《房屋

体结构一次裂缝

及公共设施检查记录》上做好登记，切实

做好维修保养方案及预算，向业主大会或

业主委员会提出报告与建议，根据业主大

会的决定，组织维修或者更新改造，结果

记录于《房屋及公共设施维修保养记录

表》。

外墙面是建

1、保修期（2年）内发现有脱落、破损、材贴面的，应

空鼓、渗水等质量问题在《房屋及公共设完好、整洁、

施检查记录》上做好登记，同时向开发商无脱落。

汇报，并做好协助与配合工作，结果记录外墙面是玻

于《房屋及公共设施维修保养记录表》；璃幕墙的，应

2、保修期（2年）后发现有脱落、破损、清洁明亮、无

空鼓、渗水等问题在《房屋及公共设施检破损。

每周

查记录》上做好登记，切实做好维修保养外墙面是涂

外墙面检查

方案及预算，向业主大会或业主委员会提料的，应无脱

一次

出报告与建议，根据业主大会的决定，组落、无污渍。

织维修或者更新改造，结果记录于《房屋墙面无纸张

及公共设施维修保养记录表》。3、检查中乱贴、乱涂、

如发现外墙（铝塑板、玻璃幕墙、喷涂墙体）乱画和乱悬

及窗户有污迹等现象应及时做好清洁、维挂现象；空调

修工作，结果记录于《房屋及公共设施维架安装有序，

修保养记录表》。外墙装饰无

破损或污迹。

1、墙面及吊顶做好清洁工作，防止撞击，

防水、防腐、防裂、防胀。

2、楼地面防止管道漏水、堵塞，定时开启

门窗，保持室内良好通风，防止受潮。

3、保修期（2年）内发现防水破损造成屋

面渗漏等质量问题在《房屋及公共设施检

查记录》上做好登记，同时向开发商汇报，

并做好协助与配合工作，结果记录于《房整洁、无积

屋面及每周屋及公共设施维修保养记录表》；水、无渗漏；

防雷系检查4、保修期（2年）后发现防水破损造成屋防雷装置无

统一次面渗漏等质量问题在《房屋及公共设施检脱焊、油漆无

查记录》上做好登记，切实做好维修保养脱落。

方案及预算，向业主大会或业主委员会提

出报告与建议，根据业主大会的决定，组

织维修或者更新改造，结果记录于《房屋

及公共设施维修保养记录表》。5、发现防

雷装置有松动、脱落等情况必需及时维修，

结果记录于《房屋及公共设施维修保养记

录表》。

道路、

公共通

道、门整洁、无缺

1、定时检查，发现问题及时安排项目部相

窗、楼损、无污迹。

关部门进行整改，并认真做好《房屋及公

梯间、定期更换易

共设施维修保养记录表》。

各机损部件。

每天2、在特殊环境下（如梅雨天、暴风雨等）及

房、停道路及停车

检查时关闭门窗。

车场、场平整、无缺

一次3、定时检查，发现问题及时安排维修人员

外广陷、无积水、

进行维修，随坏随修；维修费用300元以

场、办无坑洼，

上的应提前做好工程预算，上报公司相关

公区各种标识清

部门审批，同时严格按标准施工。

域、内楚、完整

天井、

值班室

（二）公共设施设备的维修养护计划

具体工作

实施方案标准

项目要求

定期巡查，发现问题及时安排维修人员进上下水主管道

共用

每周行维修，严格按规定进行维修工作，并认无渗漏、通畅无

上下

检查真做好《房屋及公共设施维修保养记录堵塞，各种管线

水主

一次表》。整体规范、管码

管道

无脱落。

给排设备、阀门、管

水及道畅通无堵塞、

消防无泄漏、无淤

用水积；井盖无损

定时检查，发现问题及时安排维修人员进

系统、每天坏、牢固无晃

行维修，随坏随修；维修费用300元以上

水泵、检查动；水泵运行无

的应提前做好工程预算，上报公司相关部

水箱、二次异响、无泄漏、

门审批，同时严格按标准施Tc

游泳运行灵敏可靠。

池、景

观水

系

1、物业内疏散标志是否完整；标志清楚、完整

2、物业内消火栓（箱）是否完整无缺；无损；消防设

消防每周

3、消防水泵等供水设施、设备是否正常、施、设备齐全，

设施检查

无泄漏；运行稳定可靠；

设备一次

4、消防报警系统是否正常无误；报警系统灵敏

5、发现问题及时安排项目部相关部门进准确。

行整改，并认真做好《消防检查记录》。

1、严格按照《照明系统管理规定》进行

巡查，发现问题及时维修，并将结果记录

公共

每天于《公共设施维修保养记录表》；

照明区域照明灯损

检查2、根据项目情况，设置专门维修值班人

设施、坏率不得超过

--员，实行24小时不间断服务，当接到各

动力3%o

次，区内报修要求后，及时在《维修值班记录》

电系照明器具清洁、

24上做好相关记录；

统、发完好无损。

小时3、照明灯具定时进行擦试，遇有脱漆、

电机照明线路安全

不间破损现象即时修补，维修费用300元以上

房、配可靠无老化现

断维的应提前做好工程预算及施工方案，上报

电系象。

修公司相关部门审批，同时做好现场安全管

统

理、质量监控、竣工验收工作。

4、按时开关辖区内的灯饰

污水1、每周对排水沟、雨水井、污水井、化

排水通畅、无积

井、化粪池进行一次检查，发现问题做好相关记

每周物、无堵塞。

粪池、录，并协助清洁单位做好配合工作；

检查无脱落、无破

污水2、每次大雨后必需认真检查一次，发现

一次损、无污迹。标

处理问题及时解决；

志清晰。

站3、定期对沟渠池井盖板进行粉刷养护。

建筑每周1、发现问题及时进行维修、处理；外观整洁、完好

小品、检查2、定期安排清洁单位进行保养；无缺损、无污

绿地、一次3、维修费用300元以上的应提前做好工迹、无乱张贴、

假山、程预算及施工方案，上报公司相关部门审无乱涂画。

瀑布批，同时做好现场安全管理、质量监控、

竣工验收工作。

1、发现问题及时进行维修、处理；

保证设备安全

2、定期安排清洁单位进行保养；

中央每周正常运转，降低

3、维修费用300元以上的应提前做好工

空调检查能耗，延长设备

程预算及施工方案，上报公司相关部门审

系统一次使用寿命。发挥

批，同时做好现场安全管理、质量监控、

最大制冷效果。

竣工验收工作。

1、工程人员每天亲自巡逻检查电梯的运

行及各部位使用情况三次以上，做好日记

一年录

大2、每3个月对电梯各部门进行一次检查、

检，清洁、润滑（着重对安全装置效能检查）

三个3、每年对小区内所有电梯进行一次全面保持电梯的安

月小综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和全使用，完好无

检及测试缺损、外观整

电梯

日常4、电梯机电维修员负责电梯的日常维修洁、无污迹、无

维保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安乱张贴、无乱涂

护，全装置效能检查）画

每天5、发现电梯故障，技工人员无法修复时，

巡逻应立即通知电梯维修保养单位进行维修

3次6、电梯困人时，维修员应在5分钟内赶

至现场解救人员

7、如需暂停电梯运行时，应提前出示告

示

8、当检修电梯时，应在电梯底层设置告

示牌

9、发生火灾时，应将电梯迫降至首层停

止使用

10、电梯保养维护工作安排在使用低峰或

夜间进行，确保不影响电梯运行

1、每天使用相应软件工具扫描控制电脑

硬盘。

2、根据保养计划做系统保养。

3、每天监控NCU状态，发现不在线故障

立刻处理。

4、注意后备电池充放电情况，每天检查

楼宇保持设备表面

一次。

自控清洁、24小时正

每天5、注意电脑显示的各控制模块工作情况。

系统、常运行、并对系

检查6、NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱

安防统相关数据进

可带电作业。

系统行备份

7、保养时着重检查端子接线情况及各接

插件。

8、保养时选择一定数量的控制点进行测

试。

9、保养情况记录于楼宇自控系统设备检

查表上。

（三）供配电设备、设施的维修养护计划

对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备

设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计

划》进行；确保配电系统故障停电次数不超过一次/套，配电系统故

障必须在24小时内解决，确保动力系统故障断电次数每月不超过1

次。

具体工作

实施方案标准

项目要求

每年利用供电公司检修时机对物业内的所有低压配电

配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹柜内

污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。清洁

电容器维修养护：无杂

1）清理冷却风道外壳灰尘，使电容器散热良好；物，连

2）检查电容有无膨胀或异常响声，如有则应更换；接件

3）检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则无松

低压每半

应除锈处理并拧紧；动，无

酉己电年一

4）检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%发热

柜次

或电容缺相，如是则更换电容；变色，

断路器维修养护：仪表

5）用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ,等附

否则应烘干处理；件完

6）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩好无

破裂，则应更换；损；

7）断路器在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧动力

室的零件应无卡住现象；配电

8）在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其系统

工作表面；运行

9）各传动机构应注入润滑油；稳定、

10）检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清可靠、

除，但不能修锲，只能轻轻擦拭；安全;

11）检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是功率

否可靠，否则应修复；因数

12）检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,不小

否则应修复；于

13）检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复0.9o

并拧紧；

14）检查接地线有无松脱或锈性，如有则除锈处理

并拧紧。

二次叵路维修保养：

1）号码管是否清晰或掉落，如是则补上新的标示

牌；

2）接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

主回路维修保养：

1）标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示

牌；

2）接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧

紧；

3）母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

1）检查配电柜有无声响和异味，各种仪表才旨不是否

正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是

否良好每日一次。

2）检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固

低压连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清

每日

配电除，螺母有锈蚀现象应更换。

一次

柜3）检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，

清洁柜内尘土。

4）检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。

5）检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧

损。

1）断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开

关，在手把上悬挂相应的标示牌。

2）断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置

后合上接地刀，并完成开关的安保险和悬挂相关标

识牌。

每半3）进入油变压器室，首先应用高压验电器确认该台

变压

年一变压器是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再

器

次检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象，有破损的应

进行更换，油位是否正常，如有漏油现象，应更换

胶垫，检查硅胶是否有效，如有变色或严重失效，

应立即更换。

4）重新紧固引线端子、销子、接地螺丝；进入线螺

丝，如有松动，应拆下螺丝用细平锌轻锌接触面，

用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条

擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固

螺丝。

5）检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，

并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

6）检查变压器高压侧负荷开关，确保操作灵活，接

触良好，传动部分作润滑处理。

7）用2500V的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻

值（对地和相间），确认符合要求（在室温30c时，

10KV变压器高压侧大于20M。，低压侧大于13MQO

在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进行

放电。

8）检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，

合上高压侧隔离开关，撤离现场。

9）拉开高压接地刀，检查接地处于断开位置无误

后，合上高压负荷开关，让变压器试运行，并取下

高压侧标识牌，注意在断开或合上变压器高压负荷

开关时，现场必须有两人以上。

将保养结果详细地记录后，交付资料室保存。

10）干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小

异。

11）在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压

器的油封垫圈是否完好。

12）拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后

再接好。

13）拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后

再接好。

14）检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完

好，若损伤则予以更换。

15）测定变压器的绝缘电阻。

注：检查变压器的油位、油色是否正常，运行是否

超负荷，是否漏油每日一次。

各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全

配电每日

以及是否放于规定的位置。沿线无堆积易燃物、危

室一次

险物品。

1）在通常情况下，每7天开动发电机空载试机负载

保养试机一次，每次5—lOmin数。

2）断开发电机的输出自动开关，将选择开关置于手

动状态。

3）检查蓄电池的液位，不够液位的应加装电解液或

蒸偏水，检查液体比重，在苏打溶液中浸过并擦干

净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电

发电每周

瓶（蓄电池）电压，及电池平时的充电电流。

机一次

4）拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干

后装上。检查机油的油质，如有浑浊或变质的应予

以更换。柴油机运行250小时后，应更换水、机油、

柴油滤清器。

5）装叵柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调在

满负荷运转的状态，固定的螺丝有无松动，然后进

行手动泵油，排除油路中的空气。

6）平时要检查冷却水平面位置，更换水箱中的冷却

水，换水后，应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝

缘电阻。

7）检查整个机组是否有漏油现象，接地是否良好，

然后搞好机组清洁。

8）打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触是否良好，然

后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位，并手

动试机，观察油压、输出电压、频率等。

9）手动运行20〜30分钟后，进行模拟停电试机，

并检查通风，消防系统是否正常运转。停机后，将

选择开关置于自动部位，合上输出开关。

（四）水池的维修养护计划

具体工作

实施方案标准

项目要求