万达无锡项目投资测算资料

万达无锡项目投资测算目录前言…………1-14一、 项目经济指标一览表…………………1-13二、 背景资料清单一览……13-14第一部分 区域规划和项目解读…………………15-31一、 区域规划和项目环境调查……………15-27二、 项目解读………………28-31第二部分 市场研究、产品定位及营销策划……32-148一、 市场研究……………32-97二、 项目定位方案…………97-104三、 营销策划……………104-145四、卖场策划……………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……一、成本控制策划…………二、规划设计策划…………（一）、规划与设计策划……（二）、B区设计进度计划……（三）、D区设计进度计划……（四）、大商业建造标准……（五）、非主力店建造标准……第四部分资金与税收策划………………….现金流分析………第五部分开发经营计划………………….项目报建报批流程项目四证办理情况…………………项目施工计划………工程施工中的主要措施项目销售计划………第六部分投资收益分析………………….项目收益分析…………项目投入产出分析…………………盈亏平衡分析…………税收优惠政策…………抵效资产………………前言项目经济指标一览表规划指标项目总体技术指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积㎡179323.62建筑占地面积㎡643643容积率2.9964总建筑面积㎡708700含地下其中A区㎡92400B区㎡23200C区㎡204850D、E区㎡1794505地上总建筑面积㎡537300其中A区五星级酒店㎡36000A区地上总建筑面积70000㎡写字楼㎡28400商铺㎡5600B区商业㎡122000B区地上总建筑面积182000㎡精装公寓㎡60000C区住宅㎡13970C区地上总建筑面积154850㎡，共1532户底商㎡14800公建配套㎡350D、E区住宅㎡109420D、E区地上总建筑面积130450㎡，共1020户底商㎡11600配套公建、幼儿园㎡94306地下总建筑面积㎡171400其中A区设备及地下停车㎡22400B区设备及地下停车、超市㎡50000含5900㎡超市C区设备及地下停车㎡50000D区设备及地下停车㎡490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932㎡其中机动车A区辆42060辆/万㎡B区辆112760辆/万㎡C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万㎡D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万㎡B区辆9395500辆/万㎡C区㎡5362住宅3.5㎡/户，公建500辆/万D、E区㎡3570A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡31689.62总建筑面积㎡924003地上建筑面积㎡70000其中五星级酒店㎡36000写字楼㎡28400商铺㎡56004地下建筑面积㎡22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度％33.76建筑占地10698㎡7绿地率％32.8B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡57108.12总建筑面积㎡2320003地上建筑面积㎡182000其中商业㎡122000精装公寓㎡600004地下建筑面积㎡50000含5900㎡超市5建筑容积率3.196建筑密度％56.80建筑占地面积32437㎡7绿地率％20.02C地块住宅、底商技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡50373.22总建筑面积㎡2048503地上建筑面积㎡154850其中住宅㎡1397001532户底商㎡14800邮电局㎡300公厕㎡504地下建筑面积㎡500005建筑容积率3.076建筑密度％23.367绿地率％35.08D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡40152.7其中E地块4077.3㎡2总建筑面积㎡1794503地上建筑面积㎡130450其中住宅㎡1094201020户底商㎡11600幼儿园㎡5130配套公建㎡4300文体、托老、居委、物业4地下建筑面积㎡490005建筑容积率3.256建筑密度％23.57建筑占地面积9462㎡7绿地率％35.1、经济效益指标1、项目总体经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元2、A区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元3、B区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元420002总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元4、C区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元1278062总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元5、D、E区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元1001262总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元背景资料清单一览土地出让合同、规划条件与无锡市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议无锡项目住宅户型方案研讨会议纪要万达商业广场交通影响分析审查会议纪要关于无锡项目户型汇报定案会及反馈纪要重庆、无锡项目设计方案汇报会议纪要无锡项目经营期讨论会项目经营期及资金计划讨论会关于无锡公司项目经营指标的第一次讨论论证会议纪要关于无锡项目总包招标相关内容确定会议无锡万达商业广场项目方案集团内部评审无锡项目开发进度协调会第一部分区域规划和项目解读一、区域规划和项目环境调查（一）区域规划概述1、城市总体发展规划①定位：滨湖城市、山水城市、生态城市、旅游城市、商贸城市②发展方向：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市·南拓：顺应城市空间拓展惯性，是中心城未来最优的主导发展方向，凭借太湖优美的自然环境和丰富的人文景观，发展旅游、休闲、娱乐、房地产业以吸引长江三角洲的消费者和投资客，从而带动其它产业的发展，成为上海、南京、苏州等大城市的“后花园”；·北展：中心城跨过沪宁高速公路向北发展，将堰桥地区发展为惠山新区的建设区域；·东联：整合东亭与中心区的空间与道路网络，依托上海、苏州，特别是借助上海经济扩散效应，使无锡走向全国并融入国际市场；·西优：优化城市西部地区的旅游、休闲用地，协调山、水、城的关系；③发展目标：到2020年，年GDP增长率为8%左右，经济外向度达到75%左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。2、河埒地区发展规划“十二五”期间，滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。其中，河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。商贸核心区：青祁路以西,蠡溪路以东，梁溪路两侧地区，承担河埒地区的金融、贸易、休闲、观光、购物、娱乐、文化等职能。特色旅游区：结合荣巷古镇的改造和开发，形成以历史文化体验和旅游商业为主导的特色旅游区。都市魅力带：梁溪路与梁青路之间的带状地区，是联系商贸核心区与特色旅游区之间的纽带。两个一级社区：以蠡溪路为界，分为东西两个一级社区。

3、城市整体规划背景下的三大热点板块随着城市整体规划布局及城市建设投入力投重点倾斜，未来短期内无锡将明显出现三大热点板块，这种热点将体现在城市公共建设、房地产发展等多个领域。具体来看，这三大热点板块分别为：太湖广场周边区域、河埒地区、新区。太湖广场区域——城市新CBD太湖广场区域前景规划良好，目前正在完善路网建设，1号线工程明年底即将动工，预计2013年全线通车，清明西路拓建工程、清宁大桥和盛新大桥两座跨运河桥梁也将在2007年动工，届时该区域交通将四通发达。市政工程进入实施阶段，人民大会堂市政中心、世贸中心、深圳茂业百货、市科技馆、博物馆、革命陈列馆、报业广电大厦以及市医疗中心、青年活动中心、老年大学、家乐福购物中心、清扬路——无锡未来政治、经济、文化的中心轴线，都围绕在太湖广场周边，并且以太湖广场为核心发挥影响力。太湖广场区域相对以前土地供应不足的特点，近年来以及未来的时期里会推出大量的地块，如十中地块（已在建）、六药厂、蚊香厂；通用机械厂、水泵厂、世贸、原扬名镇政府、太湖广场南侧，中南路延伸段以北地块等等。河埒地区——城市CLD上世纪八十年代，河埒口作为近邻传统商业中心的密集型居住区，因其独有的梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业大学等人文旅游资源背景，在当时的城市规划中占据了相当重的历史地位，市政建设甚至考虑将行政文化中心搬迁至河埒口，受此战略规划的指导，当时兴建的一批市政配套设施开始陆续出现，如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等，这些都使河埒口商圈成为无锡最早成型的成熟商圈之一奠定了结实的基础。但受无锡早期规划政策导向变化较快的原因，河埒口商圈发展出现了停滞状态，近20年，该区域并没有再出现大规模的改造和建设。河埒口区域发展在城市整体建设中也随之沉静了下去。进入本世纪，伴随着无锡城市规模的扩容，以及建设山水名城、旅游名城的需要，河埒口商圈因其历史的商业蕴底沉淀，以及市中心至马山旅游度假区、蠡湖休闲旅游区的必经区域之一，在无锡城市建设中重新获得了新的发展机遇。河埒口区域配套成熟，河埒市民广场一期已经正式开放，二期工程正在建设中，年内全面建成开放。与之配套，河埒口及周边的交通建设今年也将进入高潮，如正在实施过程中的“七路一中心”工程。这一地带2006年挂牌出让６幅地块，并建设近７万平方米安置房。新区——发展快速的高科技产业新城经过十多年的发展，已经成为国际化、现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技部授予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新能力高居全国高新区第二位。以电子信息、精密机械及机电一体化、生物医药、精细化工和新材料为重点的五大支柱产业，全区拥有占整个无锡80%以上的外资企业。新区对于地功能布局越来越明晰，各个板块扮演的角色与承担的功能更明确。核心商贸、商务区扩容，高新产业区扩容，产业区向生活区扩容；未来区域内的道路交通规划为“六横-八纵”。三大热点板块比较太湖广场周边区域河埒区域新区功能定位城市新CBD城市CLD高科技产业新城主要影响范围全市本区域为主周边区域为辅本区域为主房地产方面当前市场供需供应严重不足、需求充分供应充分、需求充分供应充分、需求充分未来市场供需供应充分、需求充分供应充分、需求充分供应充分、需求充分未来项目档次最高较高中高档为主未来消费群区域及全市中高收入人群区域及周边区域中高收入人群本区域消费人群为主区域核心优势规划的前景与实施良好的生活配套与区位密集的产业与人口4、无锡构筑“三环十二射”城市骨架建成城市内环（一环），还要打通中环（二环），到2010年，外环（三环）也将形成。而这三环的样式，内环以高架桥为主，中环、外环因地制宜，或平面，或高架。内环由凤翔路－惠山隧道－青祁路－隐秀路－金城路－江海路构成，全长28公里，围合面积达48平方公里。计划2007年前建成，全程以高架路为主。这一个锡城“第一环”将起到保护城市核心区，疏散穿越城市中心区交通量的重要作用。中环由北环路－钱威路－钱荣路－梁湖路－太湖大道－青祁路－高浪路－新312国道构成，全长52公里，围合面积175平方公里。这个锡城“第二环”在主城区的外围，将起到避免大量交通流直接进入主城区，减轻主城区交通压力的作用。到2007年，中环将全线打通，其道路形式有高架也有地面道路，视地面建筑等情况而定。外环由西环路－惠山南环－东外环－雪梅路－红力路构成，全长73公里，几乎将锡城全部包围，为不封闭的半环结构。这锡城“第三环”位于城镇组团的边缘，将起到联系城镇组团，分流城市过境交通流的作用。外环将在2010年形成，途中有高架也有平面道路。12条放射道路为通江大道、锡澄路、江海路（西段）、盛岸西路、十八湾、青祁路、中南路、江海路（东段）、经一路、北中路、金城东路和锡沙路。规划2011年开始建设市区快速内环和内环向外的射线，2015年基本建成“一环八射”的城市快速路网系统，环路与高速公路出入口的联络通道按快速路标准建设或改造，缓解市区向心交通的压力，增强主城区和外围新市镇之间的联系，期间启动快速外环(辅环)的建设。（二）地块基本情况地块属滨湖区河埒口地区，是无锡市主城与太湖风景区之间的主要过渡地段，也是无锡建设“滨湖城市”的标志性区域。该地块北至梁溪路，西至蠡溪路，东至青祁路，南至梁青路，总占地面积18万平方米。1、地块环境基地基本呈直角梯形，本项目地块北入口处保留有用地0.136公顷的现状建筑——太湖大厦。项目东依京杭大运河，与老城区相连，北依惠山森林公园，西连梅园景区，向南经青祁路、蠡溪路、隐秀路等教廷干道通向蠡湖畔的蠡湖新城。2、地块交通河埒地区城市道路由“四横六纵”组成。四横即梁溪路、梁青路、太湖大道和美湖路，六纵为钱荣路、隐秀路、蠡溪路、青祁路、湖滨路和中南路。梁溪路和梁青路为连接城市主城区的交通主干道，梁青路目前已改造完工并通车，梁溪路改造已完工。青祁路为城市内环的主干道，根据交通规划将规划为立体交通，规划有城市高架路通过，沿青祁路规划有轨道交通线路。3、地块配套周边存在大量旧有居民区，生活配套十分成熟，地块南侧大润发超市，北侧新建市民广场一期已落成使用二期在建设中。区域已经形成较为便利的生活配套设施，具备较为成熟的地产开发条件。各物业类型土地发展条件评估住宅物业发展条件评估项目发展条件评估模型指标项A因素项B指标评价单项权重分值分项代码指标代码因素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)权重1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.0751000.1752公交站《100m《300m《600m>600m0.0751003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（≤1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0251004快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.0351002人文环境1大学0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.1152中学《0.5km〈1.5km〈2km》2km名校名校普通学校0.03603小学《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km名校或特色教育名校或特色教育普通学校或没有小学0.01804幼儿园《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或没有幼儿园特色教育特色教育0.0151005文化遗迹有人们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有0.015100周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次一般，没有保留建筑或原有建筑档次低0.005606科研院所有效提升小区人文没有0.041003商业环境1大卖场<1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〈5km或20分钟车程〉5km或车行不便利0.031000.1252商业(务)中心(或次中心)<1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〈5km或20分钟车程〉5km或车行不便利0.0251003居住区商业<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0251004城市商业街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00505会展、旅游性设施<0.5km〈1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〉3km或车行不便利0.01851004周边医疗1市级中心医院<1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〈3km或15分钟车程〉3km或车行不便利0.00851000.0352区级医院<1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〈2km或10分钟车程〉2km或车行不便利0.005803专业医院<0.5km〈1km或5分钟车程〈1.5km或8分钟车程〉1.5km或车行不便利0.0031005周边生活配套1银行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.021000.1邮局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005100电信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005902运动中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.0190健身场所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015903酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01560舞厅、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0190桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01806城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于0.011000.12基础设施发展规划（未来3-5年）有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设城市次干道规划建设无0.031003生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区、街区生活配套建设无0.0351004周边区域规划商务（业）区、交通便便捷工业区周边有小型的商业、工业规划无0.021005环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有改造的可能0.01807自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.005600.1公园/城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.006100原有大树每100m2绿地可保留的树木量》5，株每100m2绿地可保留的树木量》4株每100m2绿地可保留的树木量》3株没有可保留的树木0.008602河流/湖泊/海洋傍水或环水近水可以观水不能利用0.01603山峦依山或含山近山远观山景没有山景0.025404园林能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.02540旅游区能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.00805城市可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)不可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)0.0081008经济环境1区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业一般几乎没有产业0.01800.052区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.03809场地情况1噪音≤30≤35≤40>400.02600.075总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.00680地下水位地下水位低地下水位高0.0011003场地日照（百分比%）≥40≥20≥10<100.0011004主导风城市的上风口，主导风向直接穿过地块主导风能够穿过地块主导风不能穿过地块处于城市的下风口0.0051005土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.001100地貌情况可以充分利用原有地貌布置小区景观功能可以利用原有地貌小幅度改变原有地貌需大幅度改变原有地貌0.01100场地水榭有水榭穿过没有水榭穿过0.0050七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.0151006水质水质优水质良无污染污染有毒0.0051007危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高0.0110010人口环境1夜间居住人数量5万以上3~5万1~3万1万以下0.011000.075（3km以内）2日间人群数量8万以上5~8万2~5万2万以下0.0258011市场环境1该区域房地产市场在城市的排名持续上升一般上升保持下落0.05900.052区域地产市场近几年的发展趋势持续上升一般上升保持低落0.025100结论：项目住宅发展条件评估分值为85.34分，住宅发展条件良好商业物业发展条件评估项目发展条件评估模型指标项A因素项B指标评价单项权重分值分项代码指标代码分因素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)权重1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.061000.1252公交站《100m《300m《600m>600m0.0251003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（≤1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0181004快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.0221002区位环境1城市商业中心处于城市商业区中心处于城市商业区强颈辐射圈内处于城市商业区辐射圈边缘地带0.12600.352商务中心(或次中心)处于中心处于强颈辐射圈内处于辐射圈边缘地带0.09803大型居住区<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.041004城市商业街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025605会展、旅游性设施<0.5km〈1km或5分钟车程〈3km或15分钟车程〉3km或车行不便利0.0251006大型交通枢纽<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.05803周边生活配套1银行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.011000.05邮局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005100电信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005902运动中心<0.5km〈1km〈2km〉2km0.01890健身场所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.006903酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00260舞厅、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00290桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.002804城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于0.061000.1252基础设施发展规划（未来3-5年）有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设城市次干道规划建设无0.021003生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区、街区生活配套建设无0.021004周边区域规划商务（业）区、交通便便捷工业区周边有小型的商业、工业规划无0.021005环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有改造的可能0.005805自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.003600.0252公园能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0041003城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.003604河流/湖泊/海洋傍水或环水近水可以观水不能利用0.01605山峦可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)依山或含山近山远观山景不可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)没有山景0.005406经济环境1区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业一般几乎没有产业0.04800.0752区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.035807地质环境1地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.0061000.025地下水位地下水位低地下水位高0.002902场地日照（百分比%）≥40≥20≥10<100.0061003土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.00680七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.0031004危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高0.0021008人流程度1本区域内夜间居住人数量10万以上5~10万2~5万2万以下0.0451000.2252本区域内日间人群数量20万以上10~20万3~10万3万以下0.075803人口流量流量大，超过每天10万流量大，超过每天5万流量大，超过每天3万0.075604消费者特征收入高，购买力强收入较高，购买力教强一般0.0360结论：项目商业发展条件评估分值为82.59分，商业发展条件良好，适合开发综合性商业二、项目解读：项目总占地面积17.93万平方米，为无锡河埒地区改造项目，南临梁青路、东接青祁路、西为蠡溪路、北为梁溪路并与河埒市民休闲广场相望。项目规划容积率3.0，建筑密度23.8%，绿化率≧30%，地上最大可建筑面积537300平方米，地下面积171420平方米。整个用地分为A、B、C、D、E五个地块，被十字交叉的20米城市规划道路分为四个区域，其中A、B、C各为独立地块，D、E地块被保留住宅分为两个地块，具体数据如下表所示。规划技术条件：序号项目名称单位数量备注1规划用地面积㎡179323.62建筑占地面积㎡643643容积率2.9964总建筑面积㎡708700含地下其中A区㎡92400B区㎡23200C区㎡204850D、E区㎡1794505地上总建筑面积㎡537300其中A区五星级酒店㎡36000A区地上总建筑面积70000㎡写字楼㎡28400商铺㎡5600B区商业㎡122000B区地上总建筑面积182000㎡精装公寓㎡60000C区住宅㎡13970C区地上总建筑面积154850㎡，共1532户底商㎡14800公建配套㎡350D、E区住宅㎡109420D、E区地上总建筑面积130450㎡，共1020户底商㎡11600配套公建、幼儿园㎡94306地下总建筑面积㎡171400其中A区设备及地下停车㎡22400B区设备及地下停车、超市㎡50000含5900㎡超市C区设备及地下停车㎡50000D区设备及地下停车㎡490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932㎡其中机动车A区辆42060辆/万㎡B区辆112760辆/万㎡C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万㎡D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万㎡B区辆9395500辆/万㎡C区㎡5362住宅3.5㎡/户，公建500辆/万㎡D、E区㎡3570CDBAECDBAEBBBB第二部分市场研究、产品定位及营销策划一、市场研究（一）、锡城房地产总体状况（以下数据范围为无锡市区，不含江阴、宜兴）1、总体发展概述近年来，无锡房地产市场持续升温，房地产投资规模不断扩大，商品房开发呈产销两旺的发展态势。主要表现在：房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；房地产业景气指数一路走高，成为当前经济运行中的闪光点；房地产市场供求旺盛，房屋销售量、房价齐升；房地产开发企业经营状况趋好，经营收入与实现利润增长较快。其中主要原因为：住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房需求；城市建设步伐提速和土地出让加快，带动房地产业的持续升温；居民收入的不断提高，给房地产业带来了发展空间。近三年来，无锡国民经济的增长速度每年都保持在16%左右，人民生活水平随之也得到了迅猛的增长，消费能力也得到了快速释放，这些都为无锡房地产业的全面启动注入了新的活力。另外，在全国房地产开发开始转向长三角二线城市的大环境下，无锡作为长三角的主要经济强市，其优越的地理条件和广阔的市场前景已得到了国内外知名公司的青睐，并纷纷加入抢占行列。2、房地产供应状况（1）历年土地出让状况（2004-2006）类别时间200420052006出让金额（亿元）118.37116.396210.91出让用地面积共计（万㎡）922.95643.211556.51其中住宅用地（万㎡）631.97418.6714.94住宅可建面积（万㎡）8736782371.72非住宅用地（万㎡）290.98224.61326.08非住宅可建面积（万㎡）462314629.75分析：2009年前土地供应总量呈逐年下降趋势，但可建设面积的下降幅度慢于出让面积，这表明土地的使用率在不断提高；而2010年底随着土地调控政策的出台，大批土地出让，总量约为08、09年之和,可建面积放大近两倍，在未来二年内市场的供应量将陆续放大。非住宅用地所占比例逐年上升，2009年的该类用地的可建面积放大一倍之多，将对市场产生较大的供应压力。（2）历年房地产开发总量与剩余总量及特性分析分析：施工面积、新开工面积均呈快速上升趋势，年均增长幅度在10%左右，其中商品住宅水平比商品房开发总量增长水平略高；剩余总量方面，商品住宅年均增长幅度在22%左右，相比商品房剩余总量增长略高，市场总体进入成熟期。（3）历年商品住宅供应总量分析：可售商品房及商品住宅增长幅度较为明显，而新增预售商品房及商品住宅增长幅度不大；2009年以来各项供应数据增长幅度相对放缓，市场进入平稳、成熟期；随着土地出让量短期迅速增加，未来1-2年内商品住宅的供应量将明显增加，预计每年供应总量将超过600万㎡。3、房地产销售状况（1）历年商品房销售量总量分析：商品房销售总量2009年出现较大增幅，比2008年增51万方。商品住宅年销售量维持在300万㎡左右；整体市场发展进入平稳增长期。（2）历年按面积段销售状况分析：按成交面积看，明显集中于100-120、120-140㎡面积段，而且80－100、101-120㎡面积段的比例表现为递增趋势；小面积户型（100㎡以下）中，81-100㎡近年表现出较为稳定的10%左右的需求，年成交量有递增的趋势，而80㎡以下的单身公寓产品需求量在10%以下；常规面积段（100-120、120-140㎡）中，又以120-140㎡拥有30%左右的需求，近年呈递减趋势，100-120㎡拥有将近20%左右需求，呈递增趋势；大面积户型（140㎡以上），140-160㎡约有15%需求，160㎡以上则有10%左右需求（主要为别墅或类别墅产品），这些区段呈递减的趋势。（3）城市历年商品住宅房价走势分析：城市商品住宅房价大致经历了三个阶段；小幅增长阶段：2009年年中之前；快速增长阶段：2004年下半年至2005年上半年；平稳增长阶段：2009年下半年至2010年底。4、商品住宅供销状况历年商品住宅供销总量状况A、全市商品住宅供销状况B、各分区商品住宅供销状况分区类别2004年2005年2006年市中心区供应量（万㎡）5.41.7--销售量（万㎡）3.60.7--供销比1.52.43--副市中心区供应量（万㎡）68.735.120.68销售量（万㎡）39.721.717.74供销比1.731.621.17东区供应量（万㎡）189.6209.1198.26销售量（万㎡）123.893.1120.95供销比1.532.251.64南区供应量（万㎡）21.275.150.41销售量（万㎡）1754.837.54供销比1.251.371.34西区供应量（万㎡）88.8108.2118.06销售量（万㎡）45.762.779.48供销比1.941.731.49北区供应量（万㎡）111.1137.3228.05销售量（万㎡）80.767.772.16供销比1.382.033.16分析城市商品住宅总体供销比出现较快上升，这在快速发展期向成熟期过渡阶段属于正常情况；随着开发量与上市量的不断增加，消费需求相对稳定的发展，城市商品住宅总体供销比将会持续小幅上扬；城市商品住宅总体供销比将会持续小幅上扬的这种趋势将在短期内不会改变；各分区中，综合来说副中心区的供销比最为理想，本项目所属西区较为理想，北区的最差。（二）、区域普通住宅细分市场研究1、区域发展综述河埒地区界定：从行政地域上而言，河埒地区四至范围为东至京杭大运河、西至梁湖路、北至惠山、南至梁溪河。但本区域内的房地产项目较少，但临近的项目较多，具有较高的考虑价值，因此，我们在保持东、西、北至范围基础上，将区域的南至范围放大到太湖大道附近。

2、河埒地区土地供应状况（1）历年土地出让总量（2）区域房地产开发总量与剩余总量及特性分析项目名称红山半岛三期阳光城市花园新梁溪人家金色江南4湖滨壹号奥林花园SOHO国际总计目前推出总面积(㎡)58222.94530249.64313067.01149526.2982474.49204352.8862376.471400269.72目前已售面积(㎡)43595.29381688.49248760.27137441.8242441.35152002.6222954.521028884.36目前剩余面积(㎡)14627.65148561.1564306.7412084.4740033.1452350.2639421.95371385.363、区域商品住宅供销状况（1）区域商品住宅供应总量（2）区域产品供应结构说明：在此，我们将本项目所在区域的户型进行结构分析：户型数量比例面积（㎡）总套数比例单身公寓6885.7%40以下120.1%40-602542.1%60-804133.4%80-10090.1%二房户型194316.2%40-60520.4%60-805054.2%80-1007125.9%100-1206035.0%120以上710.6%三房户型623651.9%80-100350.3%100-1206315.2%120-140357529.7%140-160177514.8%160以上2201.8%四房户型11339.4%80-100140.1%100-12020.0%120-140780.6%140-1606795.6%160-2002111.8%200以上1491.2%其他及未界定户型202316.8%别墅及其他202316.8%面积段40以下40～6061～8081～100101～120121～140141～160160～200200以上总计总套数664501107806126137132502584153412023分析：三房户型为区域市场主要供应产品；三房户型中又以标准三房（120-130㎡）和舒适三房（130-140㎡）为主；四房户型为区域市场次主要供应产品；四房户型面积普遍在150㎡以上；二房户型在区域市场中占12%左右比例；二房户型中又以标准二房为主（90-110㎡）；单身公寓产品在区域市场中占6%左右比例；单身公寓主要来自新梁溪人家55-80㎡户型，SOHO国际的70㎡户型。（4）区域产品供销结构户型数量比例面积（㎡）总套数比例已售套数比例销售套数供销比单身公寓6885.7%40以下120.1%80.1%2532.7240-602542.1%1091.3%60-804133.4%1361.6%80-10090.1%00.0%二房户型194316.2%40-60520.4%270.3%14151.3760-805054.2%1792.1%80-1007125.9%5956.9%100-1206035.0%5636.6%120以上710.6%510.6%三房户型623651.9%80-100350.3%340.4%50671.23100-1206315.2%5906.9%120-140357529.7%275432.0%140-160177514.8%154217.9%160以上2201.8%1471.7%四房户型11339.4%80-100140.1%00.0%8721.30100-12020.0%20.0%120-140780.6%580.7%140-1606795.6%5596.5%160-2002111.8%1762.0%200以上1491.2%770.9%其他及未界定户型202316.8%别墅及其他202316.8%98611.5%9862.05面积段40以下40～6061～8081～100101～120121～140141～160160～200200以上总计总套数664501107806126137132502584153412023比例0.5%3.7%9.2%6.7%10.5%30.9%20.8%4.9%12.8%100.0%已售套数321493646291157286721193609248601比例0.4%1.7%4.2%7.3%13.5%33.3%24.6%4.2%10.7%100.0%供销比2.063.023.041.281.091.301.181.621.661.40分析：二房户型供销比最为理想；二房户型中又以标准二房（90-110㎡）产品在各面积段中供销比最理想；三房户型供销比排名第二，但从供应与销售两方面的绝对量上来看，区域市场的供应与需求还是以三房为主；三房户型中又以标准二房（120-130㎡）为本类产品供销比最理想；四房户型相对较差，供销比与区域平均水平相比存在一定差距；单身公寓在区域的供销状况较不理想，原因在于新梁溪该类产品自身存在一定缺陷、SOHO国际的少量推出。（5）区域市场商品住宅销售均价4、区域重点项目背景与基本资料（1）在售项目A、新梁溪人家项目地址：建筑路和青祁路交汇处东北侧开发商：无锡市房地产开发集团有限公司用地面积：约204116.9平米建筑面积：约366141.1平米当期总套数：约1988套代销公司：无锡市房屋置换中心、东方名流房地产营销机构联系电话价：5800元/㎡产品供应结构及销售状况：注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数单身公寓55-8039052二房两厅966868三房两厅140204184153220176135270258130396375四房两厅230251519020172102520总计16181165B、阳光城市花园项目地址：红星路建筑路口开发商：无锡阳光置业有限公司用地面积：约478400平米建筑面积：约9092553平米当期总套数：约2839套代销公司：无联系电话85450688均价：5800元/㎡产品供应结构及销售状况：注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅104194176115155142三房两厅130523489140435383142436275四房两厅150339187总计20821652C、金色江南四期项目地址：梁青路南望惠路东鸿桥路西梁溪河北C块开发商：无锡鸿意地产发展有限公司用地面积：约65612.1平米建筑面积：约173643.56平米总套数：约1177套代销公司：无联系电话85703999均价：5500元/㎡产品供应结构及销售状况：注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅103151150998989三房两厅121198195135198194114480478四房两厅2006146总计—11771152D、湖滨壹号项目地址：蠡湖新城蠡湖大道与湖滨路交汇处西侧开发商：

无锡天鸣置业有限公司用地面积：约65000平米建筑面积：约240000平米总套数：约672套代销公司：无联系电话价：约6500元/㎡（部分湖景房已飚升至约9000元/㎡，大多房源在6500元/㎡左右）房型面积段(平米)推出套数已售套数三房两厅12729421713714210114212686顶楼复式240200总计—572292E、奥林花园项目地址：建筑路与蠡溪路交界处开发商：

无锡宝雍阁房产开发有限责任公司用地面积：约160000平米建筑面积：约400000平米总套数：前期基本售罄1310套，现推250套联系电话85161777均价：5900元/㎡房型面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅971127110613658三房两厅124780366136780285四房两厅15019228总计—15631280F、SOHO国际项目地址：建筑路与湖滨路路口开发商：

无锡金润用地面积：约19927.7平米建筑面积：约72685平米总套数：约544套代销公司：南京新景祥房地产投资顾问有限公司联系电话价：7300元/㎡房型面积段(平米)推出套数已售套数单身公寓70～90365292总计—365292G、瑜憬湾开发商：南京栖霞建设股份有限公司项目地址：建筑路与隐秀路交叉口占地面积：约23.9万㎡容积率：1.65总建面积：46万㎡物业形态：高层，多层总套数：3000联系电话价：6700/㎡房型面积段（平米）总套数销售套数销售率2/2/1111.9717210561%3/2/2128.08866879%2/2/185.56362261%3/2/2140.041444330%推出总量－－47426656%在售项目位置图：本案金色江南四期阳光城市花园新梁溪人家本案金色江南四期阳光城市花园新梁溪人家SOHO国际奥林花园湖滨壹号周边项目特征及热销原因：楼盘名称热销原因金色江南本区域第一个入市的大盘项目，推盘时机把握较好第一次在无锡提出了“5+2”生活模式理念“运河”卖点迎合了较多无锡人的水岸情怀阳光城市花园超大型规模项目教育强势卖点与商业规模的结合新梁溪人家企业品牌实力的影响，地块属性日益成熟对市场“一网打尽”的规划理念红山半岛本区域首个入市项目，现房销售，企业品牌美誉度较高自然生态景观线长，单位成本投入较高，产品附加值较高奥林花园本区域的较大规模项目湖滨壹号自然、生态、观景，并且户型上有一定创新，性价比较高SOHO国际主城区最后一个挑高小户型瑜憬湾北侧临梁溪河，高层南望五里湖，景观优势明显，且产品类型较为丰富，加上“南京栖霞”的品牌号召以下为已拍卖地块，预计建筑总面积约181.2万平米SOHO国际约6.6万平米航运大厦南侧地块项目约10万平米标准花园二期约2万平米湖滨壹号约15.8万本案天安豪园约12万平米微轴厂地块项目约8万平米奥林花园三期约14万平米阳光城市花园三期约50.1万平米银城大池路项目约26万平米路灯管理处仓库地块项目约1.3万平米 SOHO国际约6.6万平米航运大厦南侧地块项目约10万平米标准花园二期约2万平米湖滨壹号约15.8万本案天安豪园约12万平米微轴厂地块项目约8万平米奥林花园三期约14万平米阳光城市花园三期约50.1万平米银城大池路项目约26万平米路灯管理处仓库地块项目约1.3万平米备注：除本项目，预估未来两年内市场有7个以上项目销售，预计建筑总面积约165.3万。上蒋巷地块滨湖原中药厂地块江苏职业信息技术学校地块上蒋巷地块滨湖原中药厂地块江苏职业信息技术学校地块宏源集团地块地块东吴大酒店地块滨湖区财政局地块体育中心北侧地块本案自行车厂、无线电厂地块未来可能有多块竞争地块出让，用地总面积约为449231.4㎡，总建筑面积约为854281.4㎡；其它地块由土地管理局了解在近期出让。区域内未来竞争地块地块名称土地面积建筑面积容积率用地属性自行车厂、无线电厂地块59317.8124567.42.1商业、居住体育中心北侧地块39213.6980342.5商业、办公、居住滨湖区财政局地块494001160902.35商业、办公、居住宏源集团地块1178002356002商业、办公、居住东吴大酒店地块48200867601.8办公、商业、居住上蒋巷地块38100571501.5商业、办公、居住自行车厂、无线电厂地块972001360801.4商业、办公、居住5．区域普通住宅市场总结市场开始步入成熟期，正处于快速增长期；未来供需矛盾明显，竞争激烈；紧凑型住宅供应量少，市场空间大；本案具备发展普通住宅的市场机遇；针对区域普通住宅市场的竞争异常激烈，如何在产品上、市场定位上寻求新的突破成为关键。综合分析了地块及普通住宅市场情况，我司认为应该从紧凑型产品入手，把目标锁定在这类客户身上。结论：普通住宅市场发展良好，开发紧凑型住宅产品将更有市场。（三）、写字楼细分市场研究分析：从近年写字楼市场的空置情况来看，2009年发生了很大的变化，空置量急剧下降，主要是由于无锡城市经济规模的不断增强，吸引了大批的外资企业和外来企业，加上本地中小型、成长型企业的大量出现，给无锡写字楼租赁市场带来了活力。分析：随着无锡房地产市场的迅速升温，加上城市经济规模实力不断得到增强，越来越多的外来企业、外资企业纷纷来锡寻求发展立足，本地新生的智力型，服务型企业也像雨后春笋一样不断涌现，这些都为无锡的写字楼市场注入了新的活力，一些中高档写字楼往往都出现了满租现象，因此总体来说，无锡写字楼的价格从2009年开始持续上涨，平均年增长率在12.7%左右。5．写字楼热点市场扫描及分析写字楼区域分布随着无锡城市发展向特大型城市迈进，“南拓、西优”建设的加速，城市轮廓逐渐变大，城市区域功能的分工进一步明确，无锡写字楼市场也随之出现了“由中心开花，向四周辐射”的特征：

〖CBD板块〗：据国外CBD的研究，城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，银行、保险公司、专业服务（律师行等）、管理机构（大公司总部、行政机构等）是写字楼的主力客户，以甲级写字楼为主。

〖太湖广场板块〗：随着无锡市市政府正式宣布南迁，太湖广场“五馆二楼一中心”的功能布局逐渐明朗化，会展、酒店、写字楼、行政中心等多功能定位，将使这里成为无锡的新CBD，未来的金融“陆家嘴”。

〖新城板块〗：城市边缘的新城已成为企业办公的选择重点，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的创意型科技企业及那些高新技术型企业具有不可抗拒的吸引力。他们纷纷从CBD的高楼搬出，搬进了自己拥有产权的“新城”建筑中来。如新区和西区（重点是蠡园经济开发区）。以西区（重点是蠡园经济开发区）为例，高起点高规划的中心区规模逐渐成型，呈现“百家齐放”的局面，市场细分程度较高，区内客户资源将重新整合，区域政治、文化、商业中心的定位，使研发创意、金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显，随着蠡园高新科技园区发展产业定位越来越明晰，区内写字楼市场已形成合理有序的甲、乙级物业的划分，专业化、高品质、优租金，这为适合在蠡园科技技术园区长远发展的创意型科技企业提供了扩张选址的机遇。下面是我们对于太湖广场区域、新区以及西区（重点是蠡园经济开发区）三个无锡未来办公市场发展前景良好的区域内的办公写字楼扫描，具体如下：太湖广场板块办公写字楼分布（1）区域目前市场供应情况项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基总建筑面积36000平米137000平米办公面积约27000平米约7000平米层数地上共8层为写字楼，地下共2层为停车位共50层，1-5F为酒店公共设施、6-21F为标间、总统套房及行政套房、22-50F主要为凯燕环球商务行宫及行宫专属会所层，其中6F、22F和36F为避难层，25F、28F及29F为办公。地理位置太湖广场西北角(清扬路91号)太湖广场北侧分析:目前区域办公楼供应量较少，但未来潜在上市供应量较大。（2）产品特征项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基单元面积150-300平64-151平标准层面积3375平2300平米办公楼层高3.9米3.3米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品单元面积设置在100平米以下，如凯宾斯基，具有较高的投资潜力，大型产品单元面积在150平米以上。（3）配套设施硬件配套项目名称设施分类太湖明珠数码大厦凯宾斯基硬件配套商业零售家乐福超市燕莎购物中心以及自身商业配套餐饮无建有5星级酒店中央空调无锡小天鹅，分户计量开利、约克或特灵，分户计量电梯2部西子奥地斯(2.5米/秒)8部瑞士迅达高速电梯（4.5米/秒）固定停车位160个(纯办公楼)1200个（包括商业、住宅及办公）面积车位比（个/万平米）约59.3约87.6（包括商业、住宅及办公）网络宽带接入宽带接入分析：目前区域办公楼硬件设施较为高档，尤其是凯宾斯基，电梯速度4.5米/秒，车位充足。软件配套项目名称设施分类太湖明珠数码大厦凯宾斯基软件配套文件处理服务传真、打印、复印传真、打印、复印票务服务票务预定票务预定邮件服务快递、收发信件快递、收发信件会议服务小规模的会议室出租各种规模会议室出租保安服务24小时24小时分析：在软件服务配套方面，服务较为到位，特别是凯宾斯基，酒店统一服务管理。（4）租售、物业管理状况项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基租金、售价1.5元/平·天（租金）16000元/平米（售价）租售状况销售99%，已售物业中60%出租销售60%左右物业管理费5元/平/月5元/平/月分析：目前区域办公楼较少，从已有的情况来看，租金在1.5元/平·天左右，凯宾斯基的销售情况良好，吸引了大批的投资和私营业主。物业管理费用都在5元/平/月，处于全市较高水平，（5）区域未来市场供应情况项目名称首席世贸中心茂业百货青少年活动中心香港九龙仓地块办公面积0.83万平米9.9万平米7万平米不详不详层数B幢（3-6层为办公）57层55层（不定）250-300米单元面积39-170平米200-300平米不详不详标准层面积2085平米1736平米约1272平米不详办公楼层高3.4米3.2米不详不详套数80套352套不详不详分析：由于太湖广场区位的优势以及新CBD的定位，未来区域写字楼供应量会较为充分，在30-40万平米。新区板块办公写字楼分布：区域办公楼市场背景（1）区域目前市场供应总量项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼总建筑面积2.5万平米7.5万平米4.3万平米1.8万平米0.5万平米2.2万平米0.25万平米7.5万平米0.35万平米办公面积9100平米25000平米36000平米15000平米4000平米4000平米1800平米5000平米2800平米层数共12层,其中1-3层为华联超市,4-5层为餐饮娱乐,6-12层为办公楼共26层共6层共12层共6层，一楼为华夏银行，2-5层为办公楼共22层，2-5层为行政审批中心，1层为新城酒店的服务大厅，6层为大型洗浴娱乐中心，7-22层为酒店共4层，1层为建设银行，2-4层为办公楼共33层，其中1-3层为办公楼，4-30层为住宅2-4层，大多为2层，一般在长欣公寓外围沿街店面的楼上地理位置无锡市长江北路6号无锡市新区长江路5号无锡新区长江路8号无锡新区软件园无锡兴趣旺庄路168号无锡新区长江路1号无锡新区第一港无锡新区长江路12号无锡新区长欣公寓外围沿街等分析：目前区域现有公开对外办公面积总量在10万平米左右，主要集中在新区长江路与旺庄路，其中以市场化运作（百仕达大厦、东方银座为代表）、政府及相关职能部门设立（新城大厦、创业园和软件园等）两种模式为主。（2）产品特征项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼单元面积44-67平米75-200平米35-230平米150-25平米18-73.4平米21.4平米40平米58-120平米18-70平米标准层面积1300平米2500平米7000平米1300平米800平米1000平米600平米1800平米500平米办公楼层高3.8米3.5米4米5米4米4.5米(2-5F)3.2米3米2.8米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品面积在30-40平米，中型产品单元面积在50-80平米，大型产品面积在150平米以上。在层高方面，低楼层办公楼（12层以下）层高普遍在4米左右，高层办公楼（12层以上）层高普遍在3.5-3.8米。（3）配套设施硬件配套项目名称设施分类百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼硬件设施商业零售大型华联超市无小型超市无无超市无无无餐饮酒店、咖啡店无大型食堂无无大酒店无无无中央空调小天鹅2匹中央空调无无小天鹅3-5匹中央空调无小天鹅中央空调无无无电梯3部三菱（2.5米/秒）8部KONE2部无锡宏达3部无锡宏达2部无锡宏达3部KONE（2.5米秒）无12部科迪威特（2米秒）无固定停车位48（地下）78（地下）160（地上）87（地上）40（地上）259（地上）无固定车位250（地下）无固定车位面积车位比（个/万平米）约52.7约31.2约44.4约58约100————————网络宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入无分析：目前办公楼硬件设施相较无锡高档办公楼而言尚有较大差距。各项硬件指标中，使用中央空调的产品较少（与入驻企业在此方面需求不强烈有较大关联），固定车位较少，而且停车管理状况较差。软件配套项目名称设施分类百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼软件设施文件处理服务传真、打印、复印无传真、打印、复印传真、打印、复印无传真、打印、复印无无无票务服务票务预定无票务预定票务预定无票务预定无无无邮件服务快递、收发信件无快递、收发信件快递、收发信件无快递、收发信件无无无会议服务小规模的会议室出租无各种规模的会议室出租无无各种规模的会议室出租无无无保安服务16小时16小时16小时24小时16小时24小时16小时24小时无分析：在软件服务配套方面，政府设立的各园区提供的服务较为到位，而市场化运作的项目中仅有个别项目（如百仕达大厦）较为理想，其他项目在软件配套方面较不理想。补充说明项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼备注有超市和大型娱乐设施作为配套却也造成人流量大，电梯在上下班高峰期使用比较紧张，也有部分入住企业员工表示进入该大楼人员比较杂超市、咖啡吧、健身中心等有商业银行新区支行在内服务，就企业来说是最多的，但是由于建成时间较久，配套设施已渐渐显露落后与老化与新区科技创业园隔路相望，入住企业都为计算机或者软件相关企业，没有独立的餐厅，企业员工吃饭需要到科技创业园食堂，很不便利一楼为华夏银行，配套设施很不完善，虽然有40个停车位，但是无专人管理已经没有办公楼出租，2-5楼为行政审批中心，1层为新城酒店的服务大厅，6层为大型洗浴娱乐中心，7-22层为酒店一楼为建设银行，配套设施很不完善，停车也比较困难，只能在银行门前的人行道上停车很多设施正在建设中，中央空调已经安装，针对性的超市、餐饮设施周边零星的小办公楼数量也不算多，配套设施基本没有，也没有专门的保安优惠政策特殊优惠政策:指新区管委会对于新区园区企业提供的税收、办事流程以及提供业务交流平台与融资平台等。不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇特殊优惠政策特殊优惠政策不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇（4）租售、物业管理状况项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼租金、售价1.5元/㎡/天1.5元/㎡/天0.7元/㎡/天0.8元/㎡/天1.3元/㎡/天除2-5层作为行政审批中心外,其余由新城大酒店承包1元/㎡/天1.6元/㎡/天1.5元/㎡/天租售状况满租销售90%左右，其中70%已出租满租满租满租满租90%已出租70%已出租物业管理费3元/平/月1.5元/平/月3元/平/月3元/平/月3元/平/月——2.5元/平/月1.2元/平/月1元/平/月分析：各办公楼一般以租赁为主，且租赁状况较为理想，一般进入招商期一年左右时间出租率可达90%以上，整体租金水平在1.5元/㎡/天。目前区域内项目的物业费普遍在3元/平/月左右，另外由于软件园和科技创业园对进驻企业有优惠政策，所以租金水平相比市场较低。（5）区域未来市场供应情况项目名称金源大厦（甲级）创源大厦（乙级）总建筑面积58965平米21250平米办公面积57565平米21096平米单元面积150-160平(普通办公产品)、80-150平(LOFT办公产品)60-100平米办公楼层高3.9米(普通办公产品)、5.9米(LOFT办公产品)1F：4.5米、2F：3.9米、标准层：3.6米套数240套200套左右分析：区域未来供应面积大约在8万平米左右，且开发的写字楼较为高档。西区板块（重点是蠡园经济开发区）办公写字楼分布：区域办公楼市场背景（1）区域目前市场供应情况项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星无锡工业设计园（蝴蝶大厦）总建筑面积1.73万平米2.6万平米3.0万平米3.3万平米4.2万平米2.1万平米6.1万平米4.5万平米6.2万平米层数15层共6层，1层为部分餐厅，写字楼，2-6楼为写字楼共28层，1-3F为大型商业中心和高档零售商业街，4-28F为写字楼共28层，1-3层为商业，4-28层为办公楼2栋18层，1-2层商业及配套，3-18层办公楼共20层，1-3层为商业用房、4-20层为办公楼。共27层，9层裙房，地下3层为车库，1-2F大堂、商场、专卖店；3-5F餐饮、休闲娱乐配套；6F公用会议室；7-9F大空间商务办公室；10-27F景观办公室2栋13层27层地理位置湖滨路88号吟白路与隐秀路交叉口梁青路北面，东邻孙蒋路太湖西大道与名园路交叉口吟白路与隐秀路交叉口太湖大道隐秀路、鸿桥路之间太湖大道隐秀路路口太湖大道北侧,鸿桥路旁鸿桥路与太湖西大道交界处分析：区域目前已成型项目和在建项目较多，供应面积在30万平米左右，而且这些项目多已经在销售、租赁阶段。项目主要集中在蠡园经济开发区内。（2）产品特征项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计园（蝴蝶大厦）单元面积36-46平米85-400平米90-146平米90-140平米88-230平米120-240平米75-300平米40-140平米80-600平米标准层面积1200平米4000平米1000平米1650平米1051.72平米1000平米1600平米1200平米未知办公楼层高2.9-5.2米3.6米3.6米3.8米3.5米3.2米3.6米2.9米3.2米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品单元面积在30-40平米，中型产品单元面积在50-100平米，大型产品面积在150品米以上。在层高方面，层高普遍在3.2-3.8米。（3）配套设施硬件配套项目名称设施分类时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计（蝴蝶大厦）硬件配套商业零售1楼商业配套无底楼商业配套（中信银行无锡）总部1楼商业配套1-2楼商业配套，银行无商业配套无无餐饮无锡大饭店、运河饭店无海外阳光大酒店山明水秀大饭店，自身配套将建有咖啡吧等无无无无中央空调分体式中央空调无美国斯图华纳多联式空调系统（家用空调）大金分层空调大金分体式中央空调分体式中央空调无分体式中央空调电梯2部宏达电梯2部OTIS电梯（2.5米/秒）6部OTIS电梯5部OTIS电梯上海三菱（2.5米/秒）2部永大日立6部OTIS电梯（2.5米/秒）6部OTIS电梯2部ORNT电梯固定停车位100个100个174个200个240个100个200个不明确100个面积车位比(个/万平米)约57.8约38.5约58约60.6约41.7约47.6约32.8较为充足约16.1网络宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入分析：目前区域内办公楼硬件设施较为完善，停车位较为充足。软件配套项目名称设施分类时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计园（蝴蝶大厦）软件配套文件处理服务传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印票务服务票务预定票务预定票务预定票务预定票务预定无票务预定无票务预定邮件服务快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递快递快递会议服务小规模会议室出租小规模会议室出租高档小型会议室出租各种规模会议室出租各种规模会议室出租小规模会议室出租各种规模会议室出租小规模会议室出租小规模会议室出租保安服务24小时保安24小时保安24小时保安24小时保安24小时保安16小时保安24小时保安24小时保安24小时保安分析：在软件服务配套方面，项目提供的服务基本相差不大，服务都比较到位。（4）租售、物业管理状况项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁·逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计园（老楼部分）租金、售价5400元/㎡售4200元/㎡租金0.7-0.8元/㎡/天7800元/㎡售7200元㎡租金2元/㎡/天5500元/㎡1元/㎡/天租金1.5元/㎡/天售价4500元/㎡租金0.7-0.8元/㎡/天0.8元/㎡/天租售状况售罄销售90%45%40%60%80%出租98%出租销售40%80%出租物业管理费2元/平·月2-3元/平·月3.5元/平·月3-4元/平·月3-4元/平·月2元/平·月4.5元/平·月2元/平·月3元/平·月分析：目前区域内，对外办公的项目租金水平参差不齐，一般甲级写字楼在2元/平/天左右，乙级写字楼在1.5元/平/天左右，丙级写字楼在0.7-1元/平/天左右；从销售中的项目来看，高档写字楼（华邸国际大厦、华仁·逸景国际）的价格在7000-8000元/平，区域内整体价格水平在5500元/平左右，从销售情况来看，整体销售率在40%左右。需求客户较少，部分客户整层购买。写字楼区域未来市场供应情况项目名称润华国际大厦瑞年大厦双子楼政府办公地理位置滨湖区太湖大道与青祁路交叉口北侧建筑路与鸿桥路交叉口太湖西大道与隐秀路交叉口蠡园经济开发区内总建筑面积约15万平米约9.3万平米未知1-2万平米层数1幢58层，总高约为238m；另1幢48层未知2幢，每幢35层未知单元面积未知未知未知未知标准层面积约1500平米未知未知未知办公楼层高未知未知未知未知套数未知未知未知未知分析：目前区域内写字楼大多在开发中期，处于销售阶段，瑞年大厦也已经规划动工，预计在未来2年将会上市，供应面积在25万平米以上。重点竞争个案------文博华邸国际大厦物业地址：滨湖区梁青路北面，东邻孙蒋路开发公司：文博置业有限公司总建面积：约30569平方米容积率：3.5楼板地价：约1567元/平米用地性质：商业、办公建筑类型：1幢28层格局布置：地下2层——停车位1-3F——大型商业中心和高档零售商业街4F——办公写字楼5-28F——公寓式写字楼单层面积：约1000平米单套面积：约105~165平米（设计有106、105、170平方米三种基本套型，三种基本套型组合出8种商务空间）停车位：约174个装修情况：精装修(含空调)物业管理费：3.5元/平米/月销售均价：约8000元/平米销售状况：约40%推广主题：绿色生态办公推广卖点：全部朝南的公寓式写字楼空中花园，园林生态商务写字楼绿色商务新概念服务式办公室新型购物中心、下沉的绿化庭院“５Ａ标准甲级写字楼”