万通、锋尚和北大MBA对话纪实

万通、锋尚和北大MBA对话纪实主持人：今天的访谈，一位是素有房地产思想家的冯仑先生，还有一位是锋尚国际公寓的总经理张在东先生，进来的时候，已经很多掌声了，再给一次掌声。今天我们对话的主题是“民营资本与北京房地产”，让两位嘉宾先有一个15分钟的陈述，然后我准备了一些问题提问，两位嘉宾之间也会有一些对话。大家手上有什么问题的话，递条子上来，由我挑选一些提问。首先我们欢迎冯仑先生给我们做15分钟的陈述。冯：大家晚上好，非常高兴有机会在这里跟大家做一个晚饭之后语言上的一个消遣。大家拿我来消遣，我也会很好地思考。我想陈述两个方面，一个讲一下做生意以前的冯仑。另外一方面讲一下生意人的冯仑。89年以前，我心目中最理想的人生是一个著名的文化人。为什么要叫知名的文化人呢？首先文化人可以说错话，办错事，可以有很多韵事，而且可以不负责任，因为文化人今天的错话50年以后是真理。在做生意以后的两年，我去体改所。体改所校正了我这样的想法。在这个过程当中，你由学者就变成了幕僚，由幕僚变成代言人执行者变成官僚。于是我就变成了生意人。所以我再来讲一下我生意人的想法。89年以后，我开始做生意，首先是在大家都知道的南德集团打工。从睡在很凉的地板上开始，到最后做到总裁办主任，我也不知道排第几，反正是跟牟其中面对面地上班，他不管的事我都管。虽然每个月只发给我280块钱，每天要骑自行车上班，但是对我来说首先知道了真理。91年我们有些分歧，最主要的分歧是我认为所有的生意不应该是这种做法。另外一个我们当时在南德三分之二的经理都是经由我过去的。我要考虑我是要跟这样的公司捆在一起，还是说自己做，于是很简单就自己做了，把100多斤人托运到海南，什么也没干。就开始了万通的一个创业阶段，从那时到现在有11年了。在91年赚到第一笔钱的时候，写了一篇文章，叫《披荆斩棘共创未来》。应该说那是非常真诚热血的一个倾诉，在11年当中，我才发现价值观就是把自己的企业和未来社会发展的命运还是要联系起来。这叫什么呢？这叫使命感。我最近悟出一个老百姓的感觉。就两句话，第一是没事找事。第二就是把别人的事当做自己的事。338万巴勒斯坦建立巴勒斯坦国，阿拉法特把338万人的事当成自己的事。主持人：下面请锋尚国际公寓总经理张在东先生做陈述。张：各位晚上好。我想今天我来给同学们带点儿什么？最后想通了，就是带给大家实话。我想我的经历可能跟同学们更接近。六年前在人大房地产研究生班，我也经常跟大家一样在底下听课。我们开发的锋尚国际公寓实际上刚刚开盘一个多月，包括前天晚上《经济半小时》头条播发了我们15分钟的新闻，我自己也没有想到会有这么多人认可我们。锋尚国际公寓项目地点就在北京电视台北边。很多人都知道“告别空调暖气时代”，我认为我们干了一件划时代的大事。我们过去看到的房子都是有暖气空调的，我们这个房子没有。很多人问我怎么把暖气片去掉了，却可以使室温保持在20到26度。这个房子样板间开放后第二天，建设部房地产司的领导就给我们售楼处打电话，说要来看一看，介绍完情况以后他们说“这个房子是全中国最好的房子，以后我们北京再出去开会，再也不用低头了，老说深圳、上海的房子比我们北京好，现在北京真正出了一个全中国最好项目”。所以会产生这么大的效果，有点儿像石器时代上升为铁器时代一样。（大笑，鼓掌）我们说这个话，在房地产行业里来讲是差不多的，现在所有的房子都有暖气片，每个家庭还都在为包暖气片伤脑筋。而锋尚国际公寓告别了空调和暖气，所以刚开盘一个月就产生了这么大的反响。这个项目从开工到现在快两年了，实际上20多年前我就一直在想了，所以才会有今天的结果。今天大家看到的是一个结果。可在20多年前，我为实现这个结果付出的努力，大家都没有看到。这个项目网上一点击,锋尚一大把，网上已经炒翻了天了，属于西部地区房价最高的项目。怎么能盖一个好房子，应该讲从小的时候就有这么一个爱好。（笑）我还说的都是实话。（大笑，鼓掌）后来考大学就学了工业与民用建筑，在81年，大学毕业以后就到设计院画图，搞设计。后来到89年，趁着动乱就跑出来了，给美国人画图挣美元。我就问给多少钱，说给100美金，我当时差点儿跳起来。因为那时候才挣两三百块钱。画图期间的经历，给我后来实现锋尚国际公寓的高品质打了非常好的一个基础。我看到美国人的房子跟中国人的房子的确不一样。现在中国人，衣服可以穿世界上的大牌，开车可以开奔驰、宝马，吃东西比外国人吃的还好，就差一个“住”。住房跟人家没法比。窗台一天不擦就是一层灰，园区里的垃圾脏兮兮的，一起风，漫天都是垃圾，外国房子不这样。锋尚国际公寓的楼道里头可以铺地毯，很多人看了以后很吃惊。我们打广告，叫“高舒适度超五星级公寓”，这个房子配置比五星级酒店还高一级。盖最好的房子是我的一个梦想，所以玩了命地花钱。室内的各种配置应该讲是全世界公认奔驰、宝马级别的，个别的是劳斯莱斯，（大笑）这个绝对是真话！（鼓掌）你看看我们的样板间以后，再去东方广场看看，那一套德国的poggenpohl橱柜40万，比钢琴还贵，规划新加坡最好，所以我们的规划请的是新加坡的刘太格。他是北京奥运村规划评审委员会的主席。上个礼拜来了一帮瑞典老外，因为我们的园林是他们为我们做的设计。当他听说我们定的“poggenpohl”橱柜,惊讶地跟我讲，在欧洲谁要是有一套这种橱柜的话，都可以向朋友吹牛、炫耀了，中国人现在真了不起！。为什么我这么做房子，别人不这样？其实是你的指导思想决定的。以后大家有没有前途，最重要的我认为就是指导思想，不在于你忙不忙、努力不努力。毛主席不是教导我们嘛，思想上、政治上、路线正确与否是决定一切的。我们现在老强调管理。我认为管理只是一个组织路线，光靠管理赚不了大钱。第一个是要有一个正确的指导思想，接下来要靠组织路线做保证。第二个就是要有一批干部，要管理起来他们，组织起来他们。我从小到大最看得起的一个人，就是毛泽东。我们过去心目当中的英雄很多，有沈太富，还有刚才冯总讲到的牟其中，还有一个人叫靳树增（冯仑插话：头两个月也进去了）。那会儿都是我学习的榜样。后来觉得跟他们学不行，不能跟他们学。包括你们也不要跟我、跟冯总学，说不定哪天就进去了。（大笑）只有学一个人你们不会学错，就是学毛泽东，学他干事业的那个年代，不要学他50年代以后。同学当中谁要是对这个有兴趣，我们以后可以切磋切磋。谁对这个有兴趣，谁以后就可以发大财。你想毛主席出来的时候有什么啊？拎着把雨伞就出来了，得到的是什么？全天下！投资为零，回报无穷大，这种投资回报率你算不出来（鼓掌）。我学毛泽东学了很多东西，包括毛泽东讲的一句话“团结人是革命的首要工作”。毛主席他之所以能成功，这一条很重要。博古大家都知道吧？整了他三年零四个月，把他弄到一边去了，但是最后毛主席还是团结他，一直都是中共中央政治局常委。你们要是能把这一段理解了，事业就可以做出来了。（主持人：提醒张总，你已经超过15分钟了。）过去中关村的很多民营企业，是哥儿几个凑一块儿，弄点儿钱干事业，迷迷瞪瞪的，干着干着，就开始互相骂了，最后一事无成，又上岸打工去了，我见着这样的人太多了。因为当初我给美国人画图的时候，就在中关村。给美国人画图，开始挣一百美金挺高兴的，挣两年多以后，觉得太少了，就开始跟美国人闹别扭，最后不干了，就给台湾人干，台湾人都是同胞，不会像美国人那么欺负我们，给台湾人做代理，开了中国第一辆“帕萨特”车，以台湾人的名义免税进口的，包括“帕萨特”的车都是我给起的名。那时侯，所有的北京大饭馆都吃了个遍，哪个没去过就往哪里领。后来给台湾人干着干着挣了点儿佣金有几十万，就开始自己办一个建筑设计所，自己干。93年。当时几十个人，我干了几年又不高兴了，人挪活，树挪死，你们必须得跳，来回来去地跳，不能在一个单位长期呆下去。（鼓掌）那时，每个月我们的收入是两百多万，给人一摞设计图就收设计费，最后我不干了，去人大读研究生。好多人不理解我，放着钱不挣，背着书包开始读书去了。很多次有人问到我，我说，不做好准备，轻易不要出山。咱们都看过武打片，你练三年功的人和练十年功的人比怎么能打得过人家。如果你武功没练成就急于出山，不是找死嘛？所以读完研究生才开始做了一道练习题，就是这个锋尚国际公寓，一举成功！谢谢大家。（鼓掌）主持人：我还是站着主持比较好，比较像文化人。非常高兴今天我们这两位嘉宾都练了很长时间的武功，也愿意把招支给大家。我在下面听后有一种感觉，总结他们有五个相同，四个不同。文化人说错也没关系嘛。一都是受过毛泽东思想阳光雨露的哺育，都决定把有限的生命投入到无限为人民服务中去。第二是开始为共产党打工，后来为自己打工。第三就是学历都很高，而且都很像是北大培养出来的。（笑）第四现在都做房地产，第五都是从零起步的。一个受的启发是毛泽东的雨伞，还有一个是胡志明监狱的墙壁。这个是五点相同之处。有四点不同，第一点是头发不同。有一个多一点，一个少一点。第二就是做企业的时间冯总长一点，张总短一点，冯总抽象一点，张总具体一点。我觉得我们一定能够从对话之间学到很多东西，另外像冯总讲的一样，是晚饭后很愉快的时光。我想还是分开来问，先问冯总、张总一些问题，再共同问一下冯总和张总。最后剩下的时间留给大家。你们可以不断地递上问题来，我挑一些觉得比较精彩的问题问一问，后面还会有时间开放给大家。为了准备今天晚上的对话，我也看了不少材料，我在网上点了一下冯总的名字，大概有四千多条，其中很著名的一个话题是冯总关于民营企业的“原罪论”。一个问题就是我在网上看到有一个议论，冯仑很有思想性，经常高屋建瓴。说冯主席战略布局大手笔，万通却没有如日中天，一些小兄弟做的比你好，能不能解释一下。冯：这个就非常简单，从万通出去的这些兄弟，第一我们是叫做江湖方式进入，商人方式退出。我们找到这个点，接着刚才这个问题讲，如果不是商人方式退出，我们今天不可能都在这里。所以大家五一前，我们所有原来在万通的人吃饭，大家聊起一个事，至少有一件事情比较有意思，这么多人进去了，我们万通没有人进去，就说明我们的价值观是正确的。这也有偶然性，可能也有必然性，就是大家在市场上还都相对比较活跃。另外这些企业的生命力是如何的。做房地产的特别容易有假象。房地产有三个层面的东西，一个是项目，一个是公司，还有就是行业。我们今天看到越来越多的是项目上成功是比较容易的，这是说实话，不是对这些项目的贬低，因为我们最早也是从项目开始的。从万通出去的这些公司，多数还都停留在项目阶段。只有潘石屹最近进入办公司的阶段，我觉得是一个很大的转折，上市干什么的。其余的大家仔细看都是在项目阶段。也就是说偶尔生一个孩子，这是母亲，你能连续生很多孩子，而且长得都很好，这就是教育家，已经不是母亲的概念了。所以我们现在整体上来看，我是祝愿我们万通原来出去这些企业，他们逐步从一个项目公司提升到连续经营的房地产企业，最后能对这个行业有所贡献。主持人：我们也可以听出或者是看出，实际上冯仑先生还带有丰富的文化色彩，你的本质是文化人还是商人？冯：谈钱的时候是商人，不谈钱的时候，彻底的文化人。主持人：最近我看冯仑有好几篇文章或是谈话中都谈到，当时创业的时候，作为一个企业家去找机动的事情做，所以也做了很多激动人心的事情。在一个企业逐步成熟以后，或者是人到中年以后，更多的是要做家庭主妇，柴米油盐，房间要每天打扫。你做一些事情是不是会感到很委屈，因为你本质想做很“激动”的人。冯：前天我在重庆有一个房地产公司的人，我就问他一个问题，就是为什么很多聪明的小姐会被拐卖到甘肃，他说你问这个问题是什么意思，我说就问这个问题，你说一下。（大笑）他说那我不知道。后来我说就因为这些小姐想抓住机遇。为什么呢？在山里很封闭的小山村，有一个女孩子，她看了电视都市人的生活很时尚，她内心就不安了。她就开始憧憬、向往，这个时候有一个大叔说来招工，深圳外资企业要招工，管吃管住，一个月500块钱，还让你去香港，最后还能傍大款，她认为这是机遇，这个女孩子认为一定要抓住机遇。于是背着父母，弄个包裹跟大叔走了，火车坐到一半，又转给了第二个大叔（大笑），最后没想到到了甘肃平凉，跟牲口一样。所有的事物诱惑太多，而且这个诱惑说服自己的时候，往往是抓住机遇。你刚才说我们很“激动人心”，我们老认为这个机会太多，所以我们认为总想抓住机遇，最后也险些被卖到平凉。在这种情况下，可能年轻时候怀疑假的，年龄大的怀疑真的，这不知道是哪位伟大人说的。在今天，我们最重要的不是做多事，不是要做快事，而是要做对事。也就是说保证你一个企业能够把事情做对，而且每件事情都做的八九不离十的对，能连续下去这是最重要的。主持人：《经济观察报》下面同事有一个建议，宣布一下今天谁如果对冯仑的问题问的好，要送一本《万通全书》。我想把这个光荣艰巨的任务交给下面的一位嘉宾，你来挑一个最佳问题，然后由冯主席送《万通全书》，回去后跟《毛泽东选集》摆在一起。（笑）万通正在讨论如何消灭冯仑，这肯定也是冯仑先生自己提出来的，不然别人也不敢消灭他。我要问的两个问题，一个是冯仑最近被钻进制度里了吗？冯仑是否想过他将来会怎么样离开万通，是拿着把雨伞还是怎么样。（笑）冯：这个问题跟前面问题有关系，因为我一直在思考一个事情。大家知道朱总理上台的时候，有很多激情之语，最后我看到一篇文章，这篇文章后来我知道是89年一个学生写的。这个学生现在非常支持政府现在所有政策，他提出来一个想法，他说总理讲的很好，但是他感觉到总理有一种制度的疲劳。这个疲劳让他看到制度后面的成本。西方领导人有制度的轻松，他以留学生的口气来写的。我们在企业当中这么疲劳，其实有相当多也是制度性的疲劳。我也是一个自认为有点儿心得的爱好者。但是我从大概97年以后，确实希望我真正在公司里,应该不是毛泽东，应该是华盛顿。华盛顿最后就是制造了这么一个机器。制造了一个机器之后，他发挥的作用并不是完全大的，这样他才能够安全着陆。如果你是按毛泽东这个心态来办企业，毛泽东的心态就是“可上九天揽月，可下五洋捉鳖”。旧世界和新世界的标准是他的意识形态标准，不是一个人类的共同标准，是一个意识形态标准。意识形态本身是局限性的，所以他就可以破坏创造他自认为的事件。但是华盛顿制造了一个宪法，他讲了一个规则，在这个规则当中可以持续几百年把这个事情完善。我希望在公司里扮演的角色确实是越来越不太重要，变成机器中的一个环节。最近这个方面的努力，我觉得是有相当多的成效。也就是说，我们要把公司变成理性和科学的过程，就是赚钱也要变成理性和科学，而不是人情和激情。在这样的情况下，我才发现人比较轻松。我前两天跟王石出差，大家谈一些房子的时候，就说到这些。王石现在在房地产上、技术上知道的事越来越少，可是他的产品是越来越好。这就是说他也在制度当中，所以他不需要知道门朝那里开，窗户朝哪里开，这是办公司董事长的职责，是制造一个制度，制造一个公司，给公司带来一个未来的常胜之道，这是董事长的工作。所以要做一个好的董事长，一定要给公司留下一个未来，这个未来是建立在理性基础制度之上的。（热烈鼓掌）第二个,按照这样的想法，最终我们就知道了，做任何一个企业比较好的结果是把它卖掉，再离开它。中国人做企业有点儿像娶媳妇结婚，创业者是从童养媳开始的，西方人做企业有点儿像情人，甚至投资银行完全是拐卖妇女观点。所以我觉得最终做这个企业，不是永远把这个企业放在我身边蹂躏他，你在利益最高点上把它卖掉就完了。这样你得到你创业的回报，可以离开做你剩下你愿意做的事情。谢谢。（鼓掌）主持人：因为刚才冯仑说了他在牟其中身边呆了一段日子，我想问一下他对你有什么影响吗？冯仑：对我创业之初是有影响的。创业之初对我的影响正好是使我没有犯别的错误。比如说我们当时在牟其中那里我们的团队，当时只知道这一伙人，我们是五六个人。所以我们讨论最多的是别像老牟那样竟玩虚的。结果我们做事情都做实的，该套住的套住了，不该套住的也套住了。我们是带着批判的眼光走的。第二个对我们略有影响的是在创业之初大家没有恐惧，无知者无畏，我们当时在老牟那里谈的生意都是超过千万的。创业者在初期的时候，要有勇气。不是开个餐馆。开餐馆不用借钱，但是做这么大的房地产，要有负债，有心理压力，我们这个团队对这个事情不是觉得忐忑不安的，这也是对我们创业来说增加了勇气。另外就是我们在一些商业过程中，因为没有MBA，没有案例，我们身边的唯一案例就是老牟。他做的所有事情在我们创业初期，不管对的、不对的、正面的反面的，我们都会在内部讨论的时候作为一个评判。这些案例我觉得有一些小报、书上，特别是被你们北大的一个人写出来以后，大家都知道了，还有一些案例是至今没有写出来的，在我们内部，在95年以前也会经常提到。所以我觉得这也是一个相对应该说是有影响的。就是说任何一个人不可能脱离他的历史。所以我们在最初的时候，我们的语言系统，我们的词汇系统相当多是在机关里做研究的，当我认真要讲的时候，我可以讲的很学术，就是你原来的痕迹，这些痕迹是抹不掉的。我也不会因为他今天在监狱里反省，而否认我受过他的影响。谢谢。（鼓掌）主持人：你现在的政治情结了断了没有？冯：50年代的人比较沉重，天下兴旺匹夫有责，就把天下事搁在自己家里了。现在我觉得社会进步到今天倒过来，匹夫兴旺，天下有责，谁有天下，谁就要负责匹夫的兴旺。所以按照这样一个想法，我在我的企业生涯当中，会把企业认认真真做到我觉得可以自我安慰的状态。所谓政治情结，50年代的人多少都有一点，我也不否认，有这个情结和参与政治是两回事。我看报的时候，政治消息都看一点，这也叫有政治情结，但是并不是说你要参与政治。我刚才说以企业为本位，我们所有的工作，所有的精力都是在企业上，而且不会偏离。但是这种情结就相当于很多在坐的可能有文学青年，这些文学青年即使到了很大年龄以后，他依然还有文学情结。所以我想情结是一回事，你现在的责任是一回事情。前段去了趟西点军校，它有个六字之言。这六字之言是“责任、荣誉、国家”。也就是说军人这就是你的职责，对我来说企业现在就是我的职责，我可能有很多情结，除了政治情结，我还有别的情结，比如我爱好莫名其妙的，我比较喜欢看小报，这也算情结，这些都不影响到办公司。所以我会努力做一个成熟的，对大家无害的商人，谢谢。（热烈鼓掌）主持人：现在我们开始向张在东总经理提一些问题。第一个问题是你有没有民营企业的“原罪感”？张：我不懂什么叫民营企业的原罪感。主持人：无知者无畏。主持人：第二个问题就是刚才张总讲过，武功要修炼到一定程度才能出山。你出山的时候，认为自己的武功到什么地步了。出山到现在好几年，武功是否提高？张：这个问题，我得好好回答回答。艺无止境。我出来那会儿，认为我的武功在这个行业里头是没有敌手的。我从81年念大学就开始学房子怎么盖，后来我觉得房子光靠设计还不行，还得把材料、设备弄懂，跟着建设部一块儿推广新建材和新科技。后来发现跟物业管理也有关系。我的房子现在在西部地区超过五星级公寓的水平，但物业管理费却是最低的，一平米两块八人民币。为什么呢？就是因为你武功高了你才能做出来这样的房子。房地产是一个大树，有很多树杈，物业管理、设计、材料都是树杈，这些树杈全弄懂的时候，这个时候你就准备足了，这会儿你看看天下没谁了（大笑），你就可以出来真正干一个项目。这个不是吹牛。（鼓掌）确实是建设部领导讲了，我盖成了一个中国第一的房子。不远，你们有时间去看一个小时就知道我今天讲的话全是实话，我太谦虚了也不成。（大笑）所以我想武功一定要修炼好了再出山。我现在感觉到这个项目之所以在我们推出来一个月的时间就得到社会这么大的反映，就是因为我武功练的好，所以各位一定不要着急，一定要做原始积累。李嘉城，我们知道30岁的时候，还在卖塑胶花，经常还被小报记者曝光，很惨。但是因为他经过那么一个经历以后，长江实业是他的了，这就叫英雄创业。我们有很多人是共产党安排好的官员，我有好多同学都是的，是很威风，但是那不是你的。哪天共产党找你谈个话，第二天你什么都不是了。主持人：刚才张总讲，锋尚成功主要是因为房子好，你觉得除了房子好之外，按照我们文化人，爱讲理论，产品好，除了产品好之外，你还有其他什么好呢？张：产品好是基础，吹牛也得吹好，广泛宣传和市场营销很重要，毛主席讲，一靠枪杆子，二靠笔杆子。（鼓掌）主持人：“告别空调跟暖气时代”，应该还是给大家印象比较深刻的。另外请问张总是怎样把这个公司给攒起来的？张：中国人有十万块钱干事，这十万块钱能干什么呢？他去琢磨，可能会开一个小饭馆，或者是小冷饮店。美国人有十万块钱想干事，他会找最好的项目咨询公司，给你包装一本可行性研究报告，拿这个报告以后可以圈回来几百万、几千万，中国人很不讲这个。当然我讲的有点儿悬了，但是很重要的一点你圈人家钱的时候，你一定是武功很高的人，不要把人家的钱圈回来以后，失败了。没有挣着钱，连雨伞都没了（大笑），你就变成负债了。所以重要的一点，房子好是基础，营销好也是非常重要的。我们冯总，潘石屹都是这方面的专家、大腕，我在这方面是甘拜下风。但是我想的话，我在做产品方面是我的优势。我营销方面做的差不多，这个房子就卖得很好了。主持人：张总，我很纳闷，因为我们知道冯仑是房地产界的思想家，而且全世界走了很多地方，为什么他想不出来这么好的房子，而你想得出来，因为这也不是你发明的，你说是从欧洲学来的？张：人的追求不一样，我上大学的时候就是学这个专业的。我一直在琢磨房子怎么才能盖好。从95年以后，我是一年两三趟往国外跑，不管多忙我都跟外国专家研究。有句话，外行看热闹，内行看门道，反正我是看明白了什么样的房子是好房子。主持人：按照刚才冯仑说的，房地产公司有几个阶段，开始是项目，生一个孩子是母亲，生了很多才是教育家，我知道冯仑现在是准教育家了，生了好几个了。确实项目成功了很多，但是好像偶尔也失败过。张总现在是第一个项目的时候，有没有想到未来你可能成为教育家？张：我未来也不想成为教育家，我还是想成为一个企业家。当然我们公司也是有企业目标的，我们是要在十年内进入这个行业的前十名。北京现在有三千多家房地产企业，是一个不正常的特殊历史时期。我们看看国外根本不可能的。有99％的发展商企业要被淘汰出局的。很多人问我别人都不这么做，你干吗要这么做？我说我们要跟别人一样的话，就变成99％那一堆里的了。所以作为一个企业来讲，我特别强调什么？要学毛泽东创业年代，我自己打算55岁退休，56岁以后的话，肯定是要犯错误的。很多人跟我讲过这个话，说你毛泽东都过时了。我们大家都知道共产党人少、枪少，为什么可以打败国民党，很多人说有毛泽东思想。我们再追问一句毛泽东他的思想是怎么形成的。很多人说是学马列，其实毛泽东没看过几本马列的书，他第一看《水浒传》，讲义气。他对彭德怀、朱德讲义气。第二看《三国演义》，学打仗。他打的都是游击战，后来叫运动战，套路和三国演义一样，无非是《三国演义》是放箭，毛泽东是放枪。主持人：最后一个问题毛泽东思想跟锋尚有什么关系？（大笑）张：毛泽东思想是锋尚能够成功的重要的基础。（大笑）我们确实有很多朋友对我们说，你们锋尚怎么搞的，人家要给送钱还得要请你们吃饭。我跟他们讲全中国只有这么几百套超五星级公寓，你不买我的房子没关系，对我无所谓，我可以卖掉，但是对你来讲，几年内你住不到这样的好房子。现在很多人两天前就在那里排队选房号，而别人的房子都卖不掉，供大于求。我有时候研究统计局的统计年报，现在市场上供过于求，是指普通房子的供求关系，像我们这种房子，就是另一种供求关系了，全国就300多套，再犹豫就没了，没有毛泽东思想怎么能盖出这么好的房子？（大笑，鼓掌）主持人：最后一个问题，（台下发问：怎么又来了最后一个问题？）——是我的最后一个问题。根据我的回忆，毛泽东的雨伞是从安源带出来的，他出韶山的时候，带的是一个布包，请问张总对这个问题怎么看法？张：我刚才是想说布包的，后来我感觉雨伞比那个布包还值点儿钱。（大笑）主持人：现在我们两位嘉宾都在台上，都是房地产界很成功的人士，一个是成功的历史更长一点，张总成功的时间短一点。我给你们每个人一个机会，你们向对方说一句话或者是提一个问题。先是由张总向冯总，你想对他说一句什么话，提个什么问题？张：因为冯总确实是这个行业里头很有名气的，我经常是站在冯总的肩膀上来研究问题。（大笑）因为他在明处，我在暗处，我跟他打游击。所以我想问的问题是这些人为什么最后散了，我认为很可惜的，包括潘石屹的事。我们盖出来一个最好的房，不是很简单的，为什么别人做不到呢？因为我们有一批子弟兵，有一批刘伯承、彭德怀、林彪。（大笑）我怎么能把这些人团结住，就要跟他们讲这个道理，“十指伸开没力量，攥起拳头有力量”。过去我们革命为了什么呢？为了升官，今天革命为了什么？为了发财。我们要进入前十名，在北京应该是同时开像今天锋尚20多个这么大的规模。很重要的一点，就是你这个人有没有办法团结住人。很简单，就是给林彪10％的股份，罗荣桓5％，刘亚楼5％，我们给你攒钱去。到东北去打辽沈战役，打回来以后，你们拿走。林彪一下就可以两三千万，你还别不好意思。过去讲当官是革命工作的需要，今天你赚钱也是革命工作的需要，你不赚两千多万，我们股东八千多万怎么往回赚。所以一定要团结住这么一拨人，真的让他们赚钱，所以在我们公司里，很多人都想以后当林彪（大笑）。今天，革命式的赚钱比当年有一个最大的好处是，我们一解放就散伙，你已经好几千万了，你不用怕发动文化大革命。冯：社会上有一些现象，到处都是爱情教程，满街都是不幸的人群。到处都是婚姻指南，结果都是破碎的家庭。这个东西实际上刚才张总讲话时，我就一直在想，我想什么呢？我大概93年第一次在王石那里讲的话跟张总几乎90％是一样的，就是不相信我过不好这个日子。就是像很多人进入结婚礼堂的时候，不相信我们不会白头偕老，但是事实上很难如你所愿。主持人：这里有一些条子，有一个是对张总的，“我觉得你有一点骄傲，有人说骄兵必败，这是你的幽默，还是你确实很骄傲？”张：我确实为我自己很骄傲。没错，今天讲了是一个比较轻松的话题，实际上我们搞企业的话，很辛苦，没有这么轻松的。你看冯总谈笑风生，回去以后就不轻松了，要不他头发怎么那么少。（大笑）冯：张总说的办企业这个痛苦我是有同感的，曾经有一个比喻，我看到很多朋友都是个什么状态呢？都是叫做家破人未亡，妻离子不散，苦大没有仇，但是都健在。前妻、现妻都在，最后苦大没有仇。因为你只有苦，不能跟谁有仇，因为领导、政府党都给你创造这么好的环境，你怎么能有愁呢，你只能有苦。（鼓掌）主持人：张总，从你的角度看对哪一家房地产印象最为深刻，为什么？你准备给冯仑等带来什么样的压力？（大笑）张：我认为现在确实有很多很优秀的房地产企业，包括象万科，象冯总的万通都是非常优秀的。但是我总觉得他们不是最优秀的。我想按照我们这个思想方式发展下去，一定能够统一全中国的。（大笑，鼓掌）主持人：下个项目怎么开发，应该是世界第一吗？张：我要更正一句，实际上我现在这个项目已经是世界第一了！（大笑，鼓掌）其实今天我来这一直在想一个问题，刚才开场白我讲到的，因为大家时间都很宝贵，我要是不跟你们说实话吧，很对不起你们；我要一说实话吧，你们肯定认为我吹牛。（大笑，鼓掌）主持人：请问冯主席一个问题，能否把你经历的所有的事都总结成案例，升华成一个思想出版。第二问题，作为一个企业家你受中国古代孔孟影响大，还是毛泽东思想大，为什么？冯：我的系统教育给我的能力影响来说，应该是毛泽东思想的系统能力是最强的。因为我15岁入团，22岁入党，一直在中央机关天天研究，很多标点符号我都研究过。所以要说这个影响，肯定是至深至远的。但是作为一个中国人来说，如果说毛泽东思想他只是一条河的话，中国文化就是一个海洋。所以即使是毛泽东思想，最后还是会走到中国文化当中去，所以我觉得我现在特别希望我还是好好地做一个中国人，同时吸收包括毛泽东思想在内的，我们对办企业有用的所有的思想和方法。主持人：毛泽东讲分清敌友是革命的首要问题，是解决问题的根本依据，团结可以团结的力量。依据以上三点，请问张总，您如何看待房地产行业在思想上，在具体运作上的竞争与合作，如何团结一切可以团结的力量？张：团结一切可以团结的力量这个很重要。一个企业能不能做起来，不管做房地产行业或者是其他任何行业，都要时刻有这种思想，有很多好的思想，你要是学到了，融化到血液里以后的话，它就会每天每天在指引着你的行动。比方说你如果真弄懂了“从群众中来，到群众中去”，你就知道该怎么组织会议了。毛泽东思想对我的影响太深了。但是我强调并不是在文革期间学的，因为那时候我年龄比较小。我是后来别人都不学毛泽东思想的时候，我开始学的。我叫司机到书店买几十本《毛泽东选集》，书店的人都以为他有神经病。（大笑）主持人：请问冯主席，在制度性的疲劳下你快乐吗？怎样看待人生的快乐，事业的成功？冯：这个东西谈多快乐，庄子有一个“子非鱼，焉知鱼之乐”，所以你问我快不快乐，我实际上应当说我个人认为，从我做生意到现在，应当说是最近几年相对快乐一些，在以前不是太快乐。因为没有想到做生意，张总是一步步琢磨好了这里挣钱，那里挣钱，我们当时是甩出去一下，突然下岗的，就得再就业，不服气，又得折腾。最近几年知道一些粗浅办公司的一些MBA的ABC，慢慢找到一些规律，以后的感觉就好了。主持人：这是下面一个同学的问题，请问冯主席，同学之间创业时立下契约，会不会伤害同学的感情？还是应该以江湖方式开始创业？冯：跟同学在一起，不管任何方式你一定要有一个准备。结婚是误会，离婚是理解，离婚是很高境界的。第一约会没有结束时间，第二老想结婚，不想离婚。实际上当你有离婚的经验的时候，你再去结婚就会很幸福。（大笑）所以我觉得你在初期的时候，你不管怎么样，确实很初期的时候，成本比较低，不说清楚，懵懵懂懂地就做效率比较高，但是未来的成本会很大。为什么结婚是误会，离婚才是理解呢，结婚前花前月下都是承诺，你过度地承诺才能够完成这样一个婚姻，这叫误会。最后理论的时候，才清楚大家说你是骗子，你很自私，最多的人是说这个话。当时你的承诺为什么不给我呢？实际上当时有时为了达到一个目的，一个短时间的冲动，可能会过分地承诺。所以同学在一起也会这样，我们会怎么好，好的会怎么着，跟结婚恋爱的人都是在想好事。但是过一段时间真是有很多问题，你没有思想准备，这会走两个极端，使组织崩溃。现在有公司法，有很多法律，但是尽可能地搞的清楚一点。然后发展的过程中，如果是不合适，该走就走。刚才大家提问，老认为分是不好的事情，中国在评估事情很多是道德、伦理的评判，不是公理的评判。离开了他能够自己愉快了他又创造更大的舞台，也成功了，对他也是好事情，对于这个企业有什么不好呢？因为你只要制度是合理的，我还可以找来更多好的人才，这个企业可以进行下去。世界五百强很多公司也是很多人才跑来跑去，不影响他成为世界五百强的地位。任何的离和聚不能用道德评价，实际上你要驾驭好一个很好的组织，来去都不会影响这个组织的。一流的企业往往是用三流的人才做二流的事挣一流的钱。三流的企业用一流的人才做二流的企业挣钱三流的钱。实际上企业的关键不是人才，而是制度、架构、机制最重要，至于这些人才完全可以根据利益和价值观，可以聚也可以合。主持人：张总，你很成功，能不能对我们可能的创业者提点儿建议。张：刚才这个同学提的问题，我本来也想回答几句。因为我认为这个话题很严肃，走不好的话，可能几年里一下就过来了。刚才问到创业到底是跟同学有没有契约，还是说江湖是什么的，我认为最好的方式是不跟同学弄。这个是我的经验。因为在你没有成功之前的话，你没有英雄创业的一个历史过程的话，你是不可能雇得起这些人的。而像现在的时期，因为你的同学都是一个专业的，没有一个互补。喝酒喝多了，大伙儿在一起很激动。等醒来的时候，好几年过去了，把自己的时间给浪费的。一定要自己干，你干成功了，你就是英雄创业，就可以一步一步地坐到这个位置上来，你干不成功的话，你就认了，我这一辈子不遗憾了。所以我想好企业的话，一定是要自己做好相应的积累。最起码得先弄点儿钱。象我当年200块钱，最后变成一百美金，一条船让我给卖掉后得到20万的佣金，一定要想尽办法挣钱积累。如果不是你自己积累的话，大家在一起干一件事，凭我的经验来讲，是十有八九是在那里瞎混的。因为你积累到了一定程度以后，你才可以去圈钱，你才可以做资本方面的股权调整，你才有这种机会，一点钱都没有，你现在跟我谈股权，我怎么给你股权，我们这个制度怎么来建立？如果还没到这个份上，只有几万块钱，你还是想办法赚钱，有很多赚钱机会。先赚到一定的程度以后，你才可以跟人家合作，才有这个资本合作。我跟你讲我的体会。我当时弄了几十万块钱我就坐不住了，就开始想办公司了。三个月就发不了工资了，花钱太快了。这个时候，你要对自己有信心，我一定能行，这个很重要。没办法，因为做人要讲信用，你不能不发人家工资，当时我是跟飞行员借了30万块钱，30％的高利贷，不平等条约，但是我还非常感谢他，他借我了。这么过来的。我想这个话题回答的差不多了。（热烈鼓掌）主持人：张总，你说“告别空调暖气时代”，就是告别了控制吗？有罐头食品的感觉。（大笑）张：我现在经常有人问我这个问题，现在我们交通台广告是十分钟就“告别空调暖气时代”，什么叫告别空调暖气时代，这个不是我们过去传统房子能想象出来的。用吃来比喻的话，过去中国人盖房子都是萝卜、土豆年代，后来有了龙虾、海鲜、鲍鱼。你要用过去的萝卜、土豆的想法来想告别暖气时代的话，就永远想不通这个东西。为什么叫一个时代呢？锋尚国际公寓的核心技术是把大楼的混凝土温度控制住了，一年四季永远保持在20到26度。这种东西在欧洲发达国家有很多。做这个房子我不看懂的话，我怎么敢做呢？因为我是搞技术出身的，我知道这个根本没有风险，人家欧洲用了20多年了，坐在屋里，温度是均匀的。什么原理呢？我们夏天在海滩上都有过这样的体会，到了后半夜，海滩上的大石头还很热，今天我们这个房子相当于一个混凝土的大石头一样。但是想达到这样的效果，系统是相当复杂的，包括门窗、外墙、地下、屋顶很多节点跟传统的房屋不一样了。你根本不可能用把土豆来作成鲍鱼。此外还有24小时新风、中央吸尘等，最近预防科学院准备给我们做一个课题，就是说一个人，如果一辈子每天呼吸污浊空气和呼吸新鲜空气，对人体寿命会有多大影响，人可以多活几年？我们这个房子在西部卖价最高，一万多块钱一平米，物有所值，很多大款在那里雇人排队，因为他想不管多活几年，肯定能多活,。（大笑，鼓掌）主持人：请问冯主席，你说一个企业并非追求利润，而在于追求价值，但往往没有利润就创造不出自己的企业价值的最大化，该怎样解释一下。冯：我不是说企业不追求利润，企业一定是追求利润的。但是一个最好的企业，应该有更远的目标。利润这个目标每年都要计算的，但是企业的目标应该比回报率多少要远大一些。就是我们现在讲的价值观，讲的远景，就是指的这个。所有好的企业应该有这个东西。同时有这个东西的一定利润也是不错的，绝对不是说不要这个利润，否则办这个公司岂不是没有意义。主持人：企业要知道什么不可为是很重要的，万通是不是因为创新能力差不敢尝试？冯：我现在不赞同这样的观点，其实包括张总在内的所有的企业能活下来，存活率十年以上是7％，活下来主要是靠创新，不是创新能力差。你敢办这个公司，十年前你拿到这个执照多难，拿到这个执照就创新。我们是海南第一个用按揭方式来做房地产的。在91年就这样做的。现在我们自己也检讨，我们活下来每件事情都是因为创新，只是说现在我不希望把这个创新狭隘地理解为一个简单的某一个方面，如果创新只是一些“引桥”，比如说气候层面的，这是一种创新，就有可能走火入魔，但是还有一种是制度层面的。刚才我讲的像华盛顿一样，这是一个制度创新。另外还有远景、价值观这是创新。（鼓掌）比如说所有人都认为挣了钱吃了玩了，快快活活，这是一种；但是你不按这个办就是创新了。我们有一个反省制，有一个感恩制，我们提出来正确的价值观是一个企业领导人要处理好股东、政府和客户的关系，员工要有报酬和他的未来发展空间。这些是所有客户应该得到最好的产品和服务，这就是你一个价值理念。这种价值观相对于只强调某一方面。比如说对税的问题你不强调，实际上你就失去均衡。一个企业不缴税，政府要你干什么？所以这些东西都是创新。创新并不是说某一个方面，比如说营销上用一个概念。我前两天在重庆，他们就置疑北京了，说北京靠概念卖房。实际上概念卖房也是创新，但是一味地这样做，而忽视它的制度层面，包括价值观、企业文化的创新，应该说这个创新是有风险的。我们万通始终提倡首战出奇的价值观。80％是正，不是特别奇怪的事情。30％是奇。奇正之术交相为用。不断地出奇,奇就会变成邪。如果你要坚持正，我不断地正，从长远观点看你就是最大的奇。所以我们也强调叫做不动即动，不争即争，所以要知道一些大的更透彻的道理。（鼓掌）在学校里培养最多的是“知道主义”，这是王溯发明的词，就是都知道了一些书，怎么把这些书变成自己的语言。我们在学校更多的是看见，而不是看破。所以是知道，而不是知识。你要知道后，能用更好的意识、眼光把它提炼出来，这个话可能稍远一点，但是实际上创新是任何一个企业活下来的根本。主持人：你认为企业家的最高境界是什么，您离它还有多远？冯：实际上我最近一直在讲一个事情，企业家跟员工的区别，就相当于运动员跟普通人的区别。普通人每天跑步是健身，运动员跑步是竞技。竞技的目标是奥林匹克的冠军。企业家是什么呢？员工每天是挣钱，上班拿着工资消费，天伦之乐，上上课，出去郊游。而企业领导或者说企业家是竞技。他的目标就是在企业、市场，在奥林匹克上拿到金牌、要进入前十名，统一全中国，这是企业家最高的满足感。以我个人来看，我认为我距离相当的遥远。房地产行业，要