2026年资产评估师真题案例分析试卷

2026年资产评估师真题案例分析试卷一、案例分析题（本类题共4小题，第1小题12分，第2小题14分，第3小题14分，第4小题20分，共60分。凡要求计算的项目，除题中有特殊要求外，均须列出计算过程；计算结果有计量单位的，应予标明，标明的计量单位应与题中所给计量单位相同；计算结果出现小数的，均保留小数点后两位小数。凡要求说明理由的内容，必须有相应的文字阐述。）案例一甲公司拟于2026年3月31日转让其持有的A生产线，委托乙资产评估机构进行评估，评估基准日为2025年12月31日。A生产线于2021年12月31日建成投产，账面原值为8000万元（含购置成本、运杂费、安装调试费等），预计可使用年限为10年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。该生产线自投产以来，产能利用率一直保持在85%-90%之间，运行状况良好。经现场勘察和技术鉴定，其成新率与年限法确定的成新率基本一致。评估人员收集到以下信息：1.市场上同类全新生产线的现行购置成本（含相关税费）为8500万元。该类资产的价格指数自2021年末至评估基准日平均每年上涨2%。2.由于技术进步，新型生产线比A生产线每年可节约人工成本80万元，节约能耗40万元。A生产线剩余经济寿命为6年，折现率为10%，所得税税率为25%。3.甲公司因持有该生产线，每年需支付财产保险费5万元，运营维护费30万元。4.评估基准日一年期国债利率为3%，市场平均风险报酬率为7%，该类资产所在行业的β系数为1.2。要求：1.计算A生产线的重置成本。2.计算A生产线评估基准日的实体性贬值额。3.运用功能价值类比法（考虑功能性贬值）计算A生产线的评估价值。4.简述收益法在此案例中应用的潜在难点。案例二B公司为一家高新技术企业，拥有自主开发的“星云”数据管理软件著作权。2025年12月31日，B公司拟以该软件著作权所有权向银行质押融资，委托进行评估。评估人员了解到：1.“星云”软件于2022年初开发完成并投入市场，已迭代至3.0版本。软件主要面向中型企业客户，采用授权许可方式销售。历史销售数据如下：2022年：销售许可800套，单价1万元/套。2023年：销售许可1200套，单价0.95万元/套。2024年：销售许可1500套，单价0.92万元/套。2025年：销售许可1800套，单价0.90万元/套。2.经分析，未来5年（2026-2030年）该软件销售收入预测如下：2026年2000套，2027年2200套，2028年2300套，2029年2400套，2030年2500套。从2031年起，年销售收入预计稳定在2500万元左右。销售单价预计将以每年1%的幅度缓慢下降。3.该软件的成本主要包括：升级维护成本（年销售收入的15%）、销售佣金（年销售收入的10%）、管理费用分摊（年销售收入的5%）。所得税税率为15%。4.技术类无形资产的分成率通常在20%-30%之间，评估人员结合“星云”软件的竞争地位，确定销售收入分成率为25%。5.评估基准日无风险利率为3.5%，软件行业风险报酬率为5.5%，B公司特有风险调整系数经分析确定为1%。6.该软件著作权法律保护期剩余年限远长于其经济寿命。要求：1.计算2026-2030年各年的预测销售收入。2.计算适用于“星云”软件著作权评估的折现率。3.采用收益法中的销售收入分成法，计算“星云”软件著作权在评估基准日的评估价值。（计算过程需列明两阶段模型）4.说明在质押目的评估中，对软件著作权价值可能产生重大影响的风险因素。案例三C资产管理公司拟处置其拥有的D商业房地产项目部分权益。该项目为一栋位于二线城市核心商圈的在建购物中心，已于2024年6月开工，预计2027年6月竣工并开始运营。C公司拥有该项目40%的收益权。评估基准日为2025年12月31日。评估人员收集了以下资料：1.项目概况：总可出租面积10万平方米，预计竣工后第一年（2027年7月-2028年6月）市场租金水平为每月300元/平方米，空置率为10%。此后租金每年增长3%，运营期稳定空置率预计为5%。运营费用（不含折旧摊销）约占有效毛收入的40%。2.可比案例：近期同一商圈内有三宗类似商业物业整售交易案例，具体情况如下：案例1：成交单价32000元/平方米，交易日期2025年9月，物业剩余土地使用权年限38年。案例2：成交单价33500元/平方米，交易日期2025年6月，物业剩余土地使用权年限40年。案例3：成交单价31000元/平方米，交易日期2025年3月，物业剩余土地使用权年限39年。已知评估对象土地剩余使用权年限为37年（自评估基准日起算）。商业物业租金和价格自2024年下半年以来保持平稳。3.折现率：评估人员采用累加法确定折现率。无风险利率3.5%，通货膨胀率2%，商业地产投资风险报酬率4.5%，项目自身风险调整（考虑在建工程状态）2%。4.其他：该项目还需投入建设资金5亿元方可竣工。C公司按其权益比例承担相应投入。购物中心经济寿命预计至土地使用权届满，期末残值忽略不计。要求：1.运用市场法评估该项目在评估基准日（假设已竣工状态）的单位面积市场价值。（对可比案例进行土地使用权年限修正，修正系数公式为K=2.计算评估对象（40%收益权）在评估基准日的资产基础法评估价值（假设不考虑交易税费）。3.估算该项目竣工运营后第一年的净收益。4.判断在本案例中，资产基础法与收益法哪种更适用于该部分权益价值的评估，并说明理由。案例四E集团拟对其全资子公司F公司进行股权转让，需要对F公司的股东全部权益价值进行评估，评估基准日为2025年12月31日。F公司是一家传统的制造业企业，其近年的利润表主要数据如下（单位：万元）：项目2023年2024年2025年营业收入42,00045,00048,000营业成本29,40030,60032,160税金及附加420450480销售费用4,2004,5004,800管理费用3,3603,8254,080财务费用630600540营业利润3,9905,0256,540营业外收支净额10-2540利润总额4,0005,0006,580所得税费用（25%）1,0001,2501,645净利润3,0003,7504,935评估人员还了解到以下情况：1.2025年，F公司管理费用中包含一次性重组费用300万元，研发费用800万元（符合资本化条件的为500万元，已计入开发支出）。销售费用中包括每年固定的门店租金2000万元。2.2025年末，F公司资产负债表显示有息债务（短期借款+长期借款）合计10,000万元，所有者权益为20,000万元。3.未来预测期（2026-2030年）为详细预测期，之后进入永续期。预计2026年营业收入增长8%，2027-2030年营业收入年增长率逐年递减至永续期的3%。营业成本、税金及附加、销售费用（不含固定租金）、管理费用（不含研发和重组费用）均与营业收入保持历史平均比例关系。固定租金每年增长2%。资本化研发支出在未来5年内按直线法摊销，每年摊销100万元。财务费用维持在2025年水平。4.公司每年折旧与摊销额与资本性支出基本持平，营运资金预计随收入同步增长。5.适用于F公司的折现率（加权平均资本成本WACC）经测算为11%。永续期增长率为3%。6.假设未来年度企业所得税税率保持25%不变。要求：1.计算F公司2025年调整后的税后净营业利润（NOPAT）。2.计算F公司2025年末的投入资本（IC）。3.采用两阶段企业自由现金流折现模型，计算F公司2026-2030年详细预测期的企业自由现金流（FCFF）现值之和。（需列示2026年FCFF的计算过程）4.计算F公司的股东全部权益评估价值。参考答案与解析案例一1.计算重置成本由于有同类全新资产现行市价，应优先采用市价法。但需考虑价格指数调整至评估基准日水平。题目已给出评估基准日同类全新生产线购置成本为8500万元，此即为现行购置成本。价格指数信息为干扰项或用于验证。因此：重置成本=8500万元2.计算实体性贬值额实体性贬值率=已使用年限/总使用年限×100%已使用年限：2021年12月31日至2025年12月31日，共4年。总使用年限（经济寿命）：题目给出剩余经济寿命6年，则总经济寿命=已使用年限+剩余经济寿命=4+6=10年。实体性贬值率=4/10=40%实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率=8500×40%=3400万元3.运用功能价值类比法（考虑功能性贬值）计算评估价值(1)计算年超额运营成本：年超额人工成本：80万元年超额能耗成本：40万元年超额运营成本合计：80+40=120万元(2)计算年超额运营成本净额（税后）：年超额运营成本净额=年超额运营成本×(1-所得税率)=120×(1-25%)=90万元(3)计算功能性贬值额：功能性贬值额=年超额运营成本净额×(P/A,10%,6)=90×4.3553=391.98万元(P/A,10%,6)为年金现值系数。(4)计算评估价值：评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=8500-3400-391.98=4708.02万元4.收益法应用的潜在难点未来收益预测困难：A生产线是单项设备，通常不独立产生收益，其贡献体现在企业整体产品收入中，难以单独剥离和预测其产生的现金流。收益年限确定：虽然给出了剩余经济寿命，但该寿命受技术更新、产品生命周期等多因素影响，具有较大不确定性。风险报酬率量化困难：单项资产的风险与企业整体风险不同，且缺乏活跃市场交易数据，其特定风险报酬率难以准确量化。成本费用分摊：若采用收益途径，需要合理分摊与生产线相关的共同成本费用，主观性较强。案例二1.计算2026-2030年预测销售收入2026年：2000套×[0.90×(1-1%)]=2000×0.891=1782万元2027年：2200套×[0.90×(1-1%)^2]=2200×0.88209=1940.60万元2028年：2300套×[0.90×(1-1%)^3]=2300×0.87327=2008.52万元2029年：2400套×[0.90×(1-1%)^4]=2400×0.86454=2074.90万元2030年：2500套×[0.90×(1-1%)^5]=2500×0.85589=2139.73万元2.计算折现率折现率=无风险利率+行业风险报酬率+公司特有风险调整=3.5%+5.5%+1%=10%3.采用销售收入分成法计算评估价值第一阶段：2026-2030年详细预测期现值年分成额=预测销售收入×分成率×(1-所得税率)折现系数：1/计算过程：2026年：1782×25%×(1-15%)×0.9091=378.675×0.85×0.9091=292.602027年：1940.60×25%×0.85×0.8264=412.3775×0.85×0.8264=289.552028年：2008.52×25%×0.85×0.7513=502.13×0.85×0.7513=320.702029年：2074.90×25%×0.85×0.6830=518.725×0.85×0.6830=301.002030年：2139.73×25%×0.85×0.6209=534.9325×0.85×0.6209=282.20第一阶段现值合计：292.60+289.55+320.70+301.00+282.20=1486.05万元第二阶段：2031年及以后永续期现值永续期稳定年销售收入：2500万元永续年分成额（税后）：2500×25%×(1-15%)=531.25万元永续期价值在2030年末的现值：531.25/10%=5312.5万元折现至评估基准日：5312.5×0.6209=3298.66万元软件著作权评估价值=第一阶段现值+第二阶段现值=1486.05+3298.66=4784.71万元4.质押评估中的重大风险因素技术迭代风险：软件行业技术更新迅速，现有软件可能被更先进的技术或产品替代，导致经济寿命缩短，价值下跌。市场风险：客户需求变化、市场竞争加剧（如出现强大竞品或开源替代方案）可能导致销售收入不及预期。法律与知识产权风险：包括软件著作权是否存在瑕疵（如权利归属不清）、潜在侵权诉讼、开源协议合规风险等。依赖风险：软件的价值可能高度依赖于核心开发团队或关键销售人员，存在人才流失风险。变现风险：一旦债务人违约，软件著作权作为无形资产，其处置变现的难度、时间成本和最终变现价值不确定性远高于实物资产。案例三1.运用市场法评估（假设已竣工状态）计算可比案例修正后单价（年限修正）：案例1：32000×案例2：33500×案例3：31000×取平均数作为评估对象单位面积市场价值：(31876+32987+30696)/3=31853元/平方米2.资产基础法评估价值（40%收益权）项目整体假设已竣工价值=单位面积市场价值×总面积=31853元/平方米×100000平方米=318530万元减：未来需投入建设资金=50000万元项目整体在建状态价值=318530-50000=268530万元C公司40%收益权价值=268530×40%=107412万元注：此计算简化处理，未考虑资金投入的时间价值及不同权益对应的风险差异。3.估算竣工运营后第一年净收益潜在毛收入=300元/平方米/月×100000平方米×12月=36000万元有效毛收入=潜在毛收入×(1-空置率)=36000×(1-10%)=32400万元运营费用=有效毛收入×40%=32400×40%=12960万元净收益=有效毛收入-运营费用=32400-12960=19440万元4.方法适用性判断收益法更适用。理由：评估对象特性：本次评估的是项目的“部分收益权”，其价值本质是未来收益的现值。收益法直接衡量该权益的未来获利能力，与评估目的和价值类型（市场价值或投资价值）更为匹配。资产基础法局限：资产基础法（成本法）基于假设开发完成后的市场价值倒扣成本，对于在建工程，其进度、质量、未来投入成本等存在不确定性。更重要的是，它反映的是项目整体资产价值按比例的静态分割，未能精确体现“部分收益权”作为一项金融权益的特定风险、流动性折价以及未来现金流分享机制的特点。市场法局限：市场上极少有完全相同的“商业地产项目部分收益权”交易案例，缺乏可比性。虽然可以用整体物业市场价修正，但权益比例的折扣或溢价难以准确量化。信息可用性：案例中提供了详细的未来收益预测参数（租金、空置率、增长率等），为采用收益法创造了条件。收益法能更敏感地反映租金、空置率、折现率等关键变量对部分权益价值的影响。案例四1.计算2025年调整后NOPAT净利润：4,935万元加：财务费用×(1-T)：540×(1-25%)=405万元加：非经常性损益（重组费用，税后）：300×(1-25%)=225万元加：费用化研发支出（已计入管理费用）：800-500=300万元（研发费用加回，因属于投资活动）减：资本化研发支出本期摊销（假设2025年已开始摊销？题目信息未明确2025年摊销，但给出未来5年每年摊销100万，假设2025年未摊销，则此处调整0。为计算NOPAT，通常对资本化研发支出当期发生额进行调整，但题目要求计算2025年数据，且2025年资本化500万已计入开发支出（资产），未影响利润，故利润表中无需调整此项。更合理的调整是基于利润表项目。）更标准的NOPAT计算起点：息前税后利润利润总额：6,580万元加：财务费用：540万元息税前利润（EBIT）：6,580+540=7,120万元调整：EBIT已包含重组费用300万和全部研发费用800万（无论费用化还是资本化，在计算EBIT时都已包含在管理费用等项目中）。为得到核心经营利润，需将非经常性的重组费用加回（税后），并将全部研发费用视作投资予以加回（税后）。但谨慎起见，通常NOPAT=EBIT×(1-T)+研发费用调整。本题采用简化。NOPAT=EBIT×(1-T)+研发费用（全部）×T（此为常见调整，将研发费用税盾加回）但题目未明确此口径。根据常见定义及给定信息，一个相对合理的计算是：NOPAT=(营业利润+费用化研发支出+重组费用)×(1-T)+资本化研发支出×T？逻辑复杂。基于题目常见考法及给定数据，采用以下清晰路径：调整后利润总额=报表利润总额+重组费用（非经常性）+全部研发费用（加回，视作资本性支出）调整后利润总额=6,580+300+800=7,680万元调整后所得税=调整后利润总额×25%=7,680×25%=1,920万元或者，从净利润出发调整：净利润4,935+财务费用×(1-T)405+重组费用×(1-T)225+研发费用×(1-T)800×75%=600？不一致。为与后续FCFF衔接，采用直接法：NOPAT=EBIT×(1-所得税率)其中，EBIT需使用“正常化”的息税前利润。2025年报表营业利润：6,540万元。调整：+重组费用300万元（加回，因为非经常性）+资本化研发支出500万元（加回，因为已资本化未费用化，但计算经营利润时应考虑全部研发投入）？实际上，资本化研发支出在利润表中不体现为费用。更合理的处理：将全部研发支出800万加回到营业利润中，得到包含全部研发投入的“经营利润”。因为评估中通常将研发支出资本化处理。因此，调整后EBIT=营业利润6,540+重组费用300+全部研发费用800=7,640万元。NOPAT=7,640×(1-25%)=5,730万元。注：此处理将研发支出全部视作资本性投入，其税盾效应已体现在(1-T)中。2.计算2025年末投入资本（IC）所有者权益：20,000万元加：有息债务：10,000万元加：资本化研发支出（开发支出）：500万元（假设2025年资本化的500万在资产负债表“开发支出”科目）投入资本（IC）=所有者权益+有息债务+资本化研发支出=20,000+10,000+500=30,500万元注：此处的资本化研发支出是累计已资本化未摊销的部分，题目仅给出2025年发生额，假设年末余额即为500万。3.计算2026-2030年FCFF现值之和关键比例计算（基于2025年报表，调整非经常项和固定费用后）：营业成本率（不含异常）：？题目要求“保持历史平均比例关系”。计算2023-2025三年平均比例：营业成本/收入：(29400+30600+32160)/(42000+45000+48000)=92160/135000=68.27%税金及附加/收入：(420+450+480)/135000=1350/135000=1%销售费用（不含固定租金）/收入：先计算含固定租金销售费用比例：(4200+4500+4800)/135000=13500/135000=10%。固定租金2000万/年，占2025年收入比例=2000/48000=4.17%。则变动性销售费用比例≈10%-4.17%=5.83%（或按三年平均固定租金2000万估算，变动部分比例=(13500-6000)/135000=7500/135000=5.56%）。为简化，采用5.6%。管理费用（不含研发和重组）/收入：2025年管理费4080万，扣除重组300万，再扣除全部研发800万（假设全部从管理费出），则“正常”管理费=4080-300-800=2980万，占当年收入48000万的比例=6.21%。计算三年平均需更多假设，本题采用此比例6.21%。2026年FCFF计算：营业收入：48000×(1+8%)=51840万元营业成本：51840×68.27%=35390.57万元税金及附加：51840×1%=518.40万元销售费用：固定租金：2000×(1+2%)=2040万元变动部分：51840×5.6%=2903.04万元（采用5.6%估算）合计：2040+2903.04=4943.04万元管理费用（不含研发摊销）：正常管理费：51840×6.21%=3219.26万元研发费用（费用化部分）：假设未来每年费用化研发为0（因为全部资本化？题目说“资本化研发支出在未来5年内摊销”，暗示后续研发可能继续发生但未明确。为简化，假设后续无新增费用化研发，只有资本化研发的摊销。）研发摊销：100万元（资本化研发支出摊销）财务费用：540万元（维持2025年水平）利润总额=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发摊销-财务费用=51840-35390.57-518.40-4943.04-3219.26-100-540=7128.73万元所得税=7128.73×25%=1782.18万元净利润=7128.73-1782.18=5346.55万元NOPAT（快速计算）：EBIT×(1-T)EBIT=利润总额+财务费用=7128.73+540=7668.73万元NOPAT=7668.73×(1-25%)=5751.55万元FCFF=NOPAT+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加已知：折旧摊销≈资本性支出（题目条件），故两者抵消。营运资金增加：假设与收入增长同步。2026年收入增加51840-48000=3840万元，假设营运资金/收入比例稳定，则营运资金增加额