不动产测绘技术指南(试行)

不动产测绘技术指南(试行)1适用范围本指南适用于中华人民共和国境内各级不动产登记机构管辖范围内的国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、林地使用权、海域使用权、房屋等建（构）筑物所有权、森林林木所有权等所有不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、注销登记、更正登记等相关测绘作业，以及不动产权籍数据库建设、更新、维护配套的权属测绘、面积测算、界址划定工作，亦可作为不动产测绘成果质量监督检查的参考依据。2作业依据2.1法律法规与规范性文件：《中华人民共和国测绘法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（自然资源部令第6号）、《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资发〔2015〕41号）、《测绘资质管理办法》（自然资源部令第21号）、《不动产登记资料查询暂行办法》（自然资源部令第8号）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）2.2国家标准与行业标准：GB/T17986.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》、GB/T17986.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》、GB/T21010-2017《土地利用现状分类》、GB/T35634-2017《不动产权籍调查技术规程》、GB/T18314-2009《全球定位系统(GPS)测量规范》、GB/T14912-2017《1:5001:10001:2000外业数字测图技术规程》、GB/T24356-2009《测绘成果质量检查与验收》、TD/T1001-2012《地籍调查规程》、HY/T124-2009《海籍调查规范》2.3地方补充规定：各省级、市级自然资源主管部门发布的不动产权籍测绘补充技术要求，需符合国家上位规定的精度要求与流程规范，与本指南不一致的以本指南要求为准。3基本技术要求3.1精度指标3.1.1界址点平面精度：根据不动产类型、权属复杂度分为三级，精度要求如下：一级界址点点位中误差≤±5cm，适用于商业服务业用地、工业用地、权属纠纷高发区域宗地、城市核心区独立产权商铺、涉外不动产；二级界址点点位中误差≤±7.5cm，适用于城镇普通商品住宅、集体经营性建设用地、城镇公共管理与公共服务用地；三级界址点点位中误差≤±10cm，适用于偏远农村宅基地、农用地、未利用地、人均耕地面积低于0.5亩的零散耕地。界址点误差允许最大值为中误差的2倍，超限成果需返工重测。3.1.2面积精度：宗地面积测算误差率≤±1‰；房屋分户建筑面积测算中误差≤±0.03㎡，允许最大误差≤±0.06㎡；海域使用面积测算误差率≤±1.5‰；农用地宗地面积测算误差率≤±2‰。3.1.3坐标转换精度：原有地方坐标系成果转换为2000国家大地坐标系的，平面转换残差≤±2cm，高程转换残差≤±5cm，转换参数需报属地自然资源主管部门备案后使用。3.2基准要求所有不动产测绘成果统一采用2000国家大地坐标系（CGCS2000），高程系统采用1985国家高程基准，时间系统采用公元纪年，面积单位采用平方米（㎡），保留2位小数，宗地面积超过10000㎡的可同时标注公顷（hm²），保留4位小数。因特殊情况确需采用地方坐标系的，需在成果中明确标注转换参数与坐标差值，同步提交2000国家大地坐标系成果。3.3比例尺要求城镇建成区、工业园区地籍图、宗地图采用1:500比例尺；城镇郊区、集镇建成区采用1:1000比例尺；农村行政村全域、集中连片农用地采用1:2000比例尺；跨区域的林地、草地、海域采用1:5000或1:10000比例尺；房产分户图比例尺根据房屋大小选择1:100~1:500，保证所有边长、权属边界清晰可辨。4作业流程4.1前期准备4.1.1资料收集：作业前需收集以下资料：（1）测区范围内已有的不动产权籍数据库、历史权属登记档案、原有不动产权属证书、宗地图、房产分户图；（2）土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、人防工程审批文件、土地勘测定界报告；（3）权属界线协议书、权属纠纷调处记录、征地拆迁批复文件；（4）测区周边的GNSS控制点、水准点、CORS站运行参数、坐标转换参数；（5）不动产登记机构出具的测绘任务委托书、权利人身份证明材料。4.1.2技术设计：根据测区范围、作业任务、精度要求编制专项技术设计书，内容包括：作业依据、人员配置（需明确不少于2名具备不动产测绘执业资格的作业人员）、设备配置、精度指标、作业方法、质量控制方案、安全作业预案、成果提交形式，技术设计书需经测绘单位技术负责人审批后方可实施。4.1.3设备检定：作业所用测量设备需在检定有效期内，其中GNSS接收机、全站仪、手持激光测距仪检定有效期不超过1年，航测相机、LiDAR设备检定有效期不超过2年，作业前需对设备进行自检，GNSS接收机单点定位误差≤±3m、测距仪固定误差≤±2mm的方可投入使用。4.2权属调查核实4.2.1界址指认：作业前需提前3个工作日书面通知宗地权利人、相邻宗地权利人到场共同指界，指界人需提供本人身份证明，法人或非法人组织指界人需提供单位授权委托书。指界无异议的，各方共同签署《界址点确认表》《界址线走向说明》；存在权属争议的，需暂停测绘作业，报属地不动产登记机构开展权属调处，调处完成出具生效的权属界线认定文件后再开展测绘；指界人逾期不到场且未委托代理人到场的，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》，由作业人员结合历史权属资料、实际使用现状划定界址，公示15个工作日无异议的，视为相关权利人认可界址划定结果。4.2.2权属信息核验：现场核实权利人姓名/名称、身份证件号码/统一社会信用代码、权利类型、权利性质、用途、使用期限，与不动产登记系统存量数据比对，存在差异的需记录差异原因，提交属地不动产登记机构核实确认后，方可将修正后的信息纳入测绘成果。4.3外业数据采集4.3.1界址点采集：一级界址点需采用GNSS静态测量或全站仪极坐标法测量，观测测回数不少于2测回，两次观测点位较差≤±2cm，取平均值作为最终坐标；二级界址点可采用GNSS-RTK测量，需在固定解状态下观测，观测时间不少于10s，平面收敛精度≤±2cm，高程收敛精度≤±3cm；三级界址点可采用免棱镜全站仪测量或精度优于±10cm的手持GNSS设备测量，观测值不少于3次，点位较差≤±5cm，取平均值作为最终坐标。界址点需统一编号，编号规则为“宗地代码+顺序号”，不得重号、漏号。4.3.2宗地测绘：测量宗地界址线长度、四至方位，标注宗地相邻的街路名称、门牌号、相邻宗地权利人名称；测量宗地内部所有建（构）筑物的位置、层数、结构、建成年代，标注临宗地的围墙、栅栏、沟渠等地物的权属归属；宗地内存在已查封、已抵押、已预登记范围的，需单独划定范围并标注限制权利类型。4.3.3房产测绘：分为预测绘与实测绘两类：（1）房产预测绘：依据建设工程规划许可证、经审图机构确认的施工图纸、人防工程审批文件开展作业，计算套内建筑面积、共有建筑面积，共有建筑面积分摊需符合GB/T17986.1-2000的规定，功能区专属的共有部位由对应功能区全体权利人分摊，全栋共用的共有部位由全栋全体权利人分摊，独立使用的地下室、车库、人防工程、管理用房、为多栋服务的公共用房不得纳入分摊范围。预测绘面积与实测面积误差率需控制在±3%以内，超过3%的需重新核对施工图纸与现场施工情况。（2）房产实测绘：现场测量房屋外廓边长、室内层高，层高≥2.2m的永久性结构建筑计算全面积，1.2m≤层高<2.2m的计算半面积，层高<1.2m的不计算面积；封闭阳台计算全面积，未封闭阳台计算半面积，露台、露天游泳池、花架、屋顶装饰性结构不计算面积；同一房屋内存在不同产权范围的，需测量套内与公共区域的分隔墙位置，墙体厚度纳入共有建筑面积分摊。4.3.4农用地与未利用地测绘：测量耕地、林地、草地、水域等的权属界线，宽度≥1m的田坎、沟渠、农村道路等线状地物需单独划定范围并标注地类编码；耕地坡度等级按照GB/T21010-2017划分为5级：≤2°为平地，2°~6°为缓坡地，6°~15°为斜坡地，15°~25°为陡坡地，>25°为急坡地，坡度测算精度≤±0.5°。4.3.5海域与海岛测绘：采用GNSS动态测量配合潮位观测开展作业，潮位观测站布设间距≤20km，观测精度≤±5cm，海域界址点坐标需在平均海面高程下测量；海岛岸线采用平均大潮高潮线作为权属界线，填海造地项目竣工测绘需测量实际形成的陆域范围，与出让合同约定范围的偏差率≤±1‰。4.3.6无人机航测采集：航测地面分辨率需符合比例尺要求，1:500测区≤5cm，1:1000测区≤10cm，1:2000测区≤20cm；像控点布设密度每平方公里不少于4个，边缘区域加密布设，像控点平面精度≤±3cm，高程精度≤±5cm；航测成果空三加密后，平面中误差≤±5cm，高程中误差≤±10cm，满足精度要求后方可开展内业矢量化。4.4内业数据处理4.4.1数据校验：外业采集的坐标数据需与已知控制点比对，点位误差超过精度要求的需返工重测；界址线需闭合，界址线闭合差≤±(0.02+0.0001×L)，其中L为界址线总长度，单位为m，闭合差超限的需重新核查界址点坐标。4.4.2面积测算：宗地面积采用坐标法计算，优先采用梯形法或辛普森法，计算结果保留2位小数；房屋建筑面积计算保留2位小数，共有建筑面积分摊系数保留6位小数，需出具《共有建筑面积分摊说明》，列明分摊部位名称、面积、分摊系数、各分户分摊面积、总建筑面积，经权利人确认后纳入成果。4.4.3图件绘制：宗地图内容包括界址点号、界址线、宗地面积、权利人名称、地类编码、四至、比例尺、指北针、绘图员、审核员、测绘日期、测绘单位印章；房产分户图内容包括房屋坐落、户号、套内建筑面积、分摊面积、总建筑面积、房屋边长、相邻户标识、比例尺；所有图件符号符合《不动产权籍图示》要求，界址线采用红色实线标注，界址点采用红色圆圈标注，字体清晰、标注无重叠。4.4.4数据库建设：按照《不动产权籍数据库标准（试行）》要求录入属性数据，宗地代码、不动产单元号、权利人信息、面积、用途等核心属性字段不能为空，逻辑关系校验无误，宗地与房屋、权利人的关联关系一一对应；数据库入库前开展一致性校验，数据错误率≤0.1‰方可入库。4.5质量控制实行“三级检查”制度，所有成果经检查合格后方可提交：4.5.1一级自检：由作业人员对本人完成的成果开展100%检查，检查内容包括权属资料完整性、外业观测数据合规性、面积计算准确性、图件规范性，自检错误率超过1%的需全部返工整改。4.5.2二级互检：由作业组不同人员开展交叉检查，覆盖率100%，填写《测绘成果检查记录》，明确整改意见，整改完成后逐一复核，复核不合格的不得进入专检环节。4.5.3三级专检：由测绘单位质检部门开展专项检查，抽检覆盖率不低于30%，其中权属纠纷区域、高层商业综合体、大宗工业用地、海域使用权项目覆盖率100%，专检不合格的退回作业组全部整改，整改完成后重新检查，最终成果合格率需达到100%。4.5.4精度抽检：每批次成果抽检界址点数量不少于总界址点的10%，抽检面积不少于总宗地数的5%，抽检精度不合格的加倍抽检，加倍抽检仍不合格的，整批次成果作废重测。4.6变更测绘特殊要求4.6.1变更触发情形：不动产分割合并、界址调整、用途变更、权利人变更、不动产灭失、征收征用、更正登记等情形需开展变更测绘。4.6.2变更核验要求：变更测绘前需调取原有不动产权籍资料，核实原有界址点坐标，对比变更前后的范围差异，出具《变更测绘说明》，列明变更原因、变更范围、面积差异值、权利变化情况。4.6.3分割合并要求：宗地分割后各宗地面积之和与原宗地面积的误差率≤±0.5‰，宗地合并后总面积与原各宗地面积之和的误差率≤±0.5‰，分割合并需提供自然资源主管部门出具的审批文件，不得擅自分割合并。4.6.4灭失测绘要求：不动产灭失的需现场拍摄3张以上不同角度的灭失照片，测量灭失范围，标注灭失时间，经属地不动产登记机构核实确认后，更新权籍数据库并标注灭失标识。4.6.5抵押测绘要求：抵押测绘需核实抵押物范围，排除已查封、已预售、已设立其他抵押权的部分，测绘成果标注抵押范围的界址、面积，与已有登记的抵押范围存在重叠的，需书面提示委托方并记录在成果中。4.7成果提交与归档4.7.1成果提交：提交成果包括纸质版与电子版两类，纸质版需加盖测绘单位不动产测绘资质专用章、质检专用章、作业人员执业印章，一式3份，1份交权利人，1份交不动产登记机构，1份测绘单位存档。纸质成果清单：（1）测绘技术设计书；（2）权属调查与界址确认资料；（3）界址点坐标表；（4）面积计算表、共有建筑面积分摊说明；（5）宗地图、房产分户图、地籍图；（6）质量检查报告；（7）测绘成果报告书。电子版成果采用GDB或SHP格式存储，包含矢量数据、属性数据库、栅格图件、纸质成果扫描件，存储介质标注测区名称、测绘单位、成果日期