不动产权籍调查指南(试行)

不动产权籍调查指南(试行)1适用范围本指南适用于中华人民共和国境内国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权（含林地、草地、水域滩涂养殖权）、地役权、抵押权等各类不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正、异议等登记事项涉及的权籍调查工作，同时适用于权属争议调处、自然资源统一确权登记、集体经营性建设用地入市、土地征收储备等工作配套的权籍调查作业。权籍调查的核心任务是查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级、价格等自然状况和权属状况，形成符合要求的调查成果，为不动产登记、管理提供法定依据。2工作基本原则2.1依法依规原则权籍调查全过程严格遵循《中华人民共和国民法典》物权编、《不动产登记暂行条例》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《地籍调查规程》等法律法规和技术标准要求，调查成果需满足不动产登记的合法性、规范性、有效性要求，不得违反现行政策设定调查规则。2.2实事求是原则调查过程尊重历史、兼顾现实，针对不同时期形成的不动产权利，对应适用不同时期的政策标准，不得机械套用现行规则处理历史遗留问题。对权属无争议、符合使用条件但权属来源资料缺失的不动产，按规定程序核实后可纳入调查范围。2.3成果复用原则已经自然资源主管部门审核入库、符合现行精度要求的权籍调查成果，直接复用，不得要求权利人重复开展调查。已有地籍调查、房产测绘、土地承包经营权确权、林地确权等成果经审核符合要求的，直接转换为不动产权籍调查成果，减少行政成本和群众负担。2.4精度匹配原则根据不动产类型、所在区域、登记用途匹配对应精度要求，不得随意提高或降低调查精度。城镇开发边界内的不动产权籍调查精度不得低于1:500比例尺要求，城镇开发边界外的集体建设用地、宅基地调查精度不得低于1:2000比例尺要求，集体土地所有权、土地承包经营权调查精度不得低于1:5000比例尺要求。3前期准备工作3.1资料收集调查实施前需全面收集以下资料，形成资料清单并归档留存：（1）权属来源资料：包括历次土地、房屋、林地、草地等权属证书，土地出让合同、划拨决定书、集体土地征收批准文件、宅基地审批表、集体建设用地入市合同、土地承包合同、抵押合同、地役权合同、法院生效判决/裁定、仲裁文书、权属调处决定书等能证明权属来源的所有材料；（2）测绘成果资料：包括已有的各级控制点成果、地籍图、宗地图、房产分户图、土地利用现状图、卫星遥感影像、航摄影像、不动产单元矢量数据、历史编码数据等；（3）管理类资料：包括国土空间规划成果、建设工程规划许可证、规划核实意见书、竣工验收备案表、房屋预售许可证、不动产登记系统现有权利限制信息（查封、抵押、预告登记、异议登记等）、征地拆迁安置协议等；（4）其他资料：包括权利人身份证明、授权委托书、权属争议相关诉求材料、历史用地证明材料等。3.2工作底图制作工作底图统一采用2000国家大地坐标系、1985国家高程基准，根据调查区域类型匹配对应比例尺：城镇开发边界内底图比例尺不低于1:500，城镇开发边界外的宅基地、集体建设用地底图比例尺不低于1:2000，集体土地所有权、土地承包经营权区域底图比例尺不低于1:5000。底图需叠加已有的不动产单元界线、权属界线、行政界线、控制点位置、已登记权利范围等信息，标注调查区域范围线。3.3人员设备准备承担权籍调查的单位需具备测绘主管部门核发的不动产测绘（含地籍测绘、房产测绘）相应资质，调查人员需持有有效的测绘作业证，熟悉不动产权属调查相关政策和技术标准。调查使用的GNSS接收机、全站仪、手持测距仪、无人机航测设备等需经过法定计量检定机构检定合格，且在有效期内：GNSS接收机静态测量平面精度不低于±(5mm+1×10⁻⁶D)、高程精度不低于±(10mm+1×10⁻⁶D)，RTK测量平面精度不低于±(10mm+1×10⁻⁶D)；全站仪测角精度不低于2″，测距精度不低于±(2mm+2×10⁻⁶D)；手持测距仪精度不低于±1.5mm。3.4公告告知调查实施前3个工作日，需在调查区域的村（居）委会公告栏、物业服务区域公告栏、不动产所在地显著位置张贴调查公告，同时可通过不动产登记机构官方网站、公众号同步发布。公告内容需明确调查范围、调查时间、需权利人配合的事项、联系人及联系方式，公告留存影像资料归档。4权属调查核心流程4.1不动产单元划分与编码不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，划分规则如下：（1）土地类不动产按宗地划分：宗地边界以权属界线封闭范围为准，同一权利人所有的、权属界线相连的多块土地原则上划分为同一宗地；多个权利人共同使用且无法分割界线的土地划分为共有宗地；独立开发利用的地上空间、地下空间，按批准范围划分为独立宗地；（2）房屋类不动产按定着物单元划分：整幢房屋归单一权利人所有的，整幢划分为一个定着物单元；多区分所有的房屋，按幢、层、套（间）分别划分为定着物单元，其中套（间）需具备独立使用价值、权属界线封闭；（3）土地承包经营权、林地、草地按承包地块划分不动产单元。不动产单元编码严格执行《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019），采用28位层次码结构：第1-6位为县级行政区划代码，第7-9位为地籍区代码，第10-12位为地籍子区代码，第13-14位为土地所有权类型代码，第15-20位为宗地顺序号，第21-24位为定着物特征码，第25-28位为定着物单元编号。编码需确保唯一、稳定，不动产未发生界址、范围变化的，编码不得变更。4.2权属界线核实（1）指界通知：调查单位需提前7个工作日向宗地及相邻宗地权利人发送《指界通知书》，由权利人或其委托代理人签收，签收记录归档留存。权利人无法到场且未委托代理人的，采用留置送达或公告送达方式，公告送达期限为15个工作日。（2）现场指界：相邻双方权利人均到场且对界线无异议的，共同在《地籍调查表》《权属界线协议书》上签字盖章，按手印确认；对界线有异议的，当场记录争议位置、双方诉求，标注争议界线范围，暂不划定最终界线。（3）缺席指界处理：一方权利人缺席指界的，宗地界线由到场权利人、调查人员共同划定，调查单位向缺席方送达《界线核定通知书》，缺席方15个工作日内未提出书面异议的，视为认可划定的界线；双方权利人均缺席的，由调查人员根据权属来源资料、历史使用习惯、土地利用现状图等划定界线，在调查区域公告15个工作日，无异议的视为认可界线。（4）界址点设置：宗地界线划定后，所有界址拐点需设置界标，城镇区域采用水泥界桩、塑料界桩或喷绘界标，农村区域可采用喷漆、埋石等方式设置界标，界标设置后拍摄现场照片归档，界址点按宗地西北角开始顺时针顺序编号，标注为J1、J2、Jn。（5）权属争议处理：界线存在争议的，调查单位需引导双方协商解决，协商一致的重新签订权属界线协议；协商不成的，按照《土地权属争议调查处理办法》移交属地自然资源主管部门权属争议调处机构处理，争议未解决前，不得为争议范围内的不动产办理登记。4.3权属状况调查（1）权利人信息核实：核对权利人身份证明材料，单位权利人核对营业执照、事业单位法人证书、统一社会信用代码证等主体资格证明，个人权利人核对居民身份证、户口本、护照等身份证明，委托代理人核对授权委托书及代理人身份证明，所有身份证明材料留存复印件并与原件核对一致。（2）权利属性核实：对照权属来源资料，核实不动产的权利类型（国有/集体、出让/划拨、宅基地/承包经营权等）、权利性质、使用期限、用途、批准面积等信息，与现有不动产登记系统数据比对，确认是否存在重复登记、权利冲突等问题。（3）权利限制核实：查询不动产登记系统，核实不动产是否存在查封、抵押、预告登记、异议登记、行政限制等权利限制情况，调查成果中需明确标注限制类型、限制期限、限制机关等信息。5不动产测绘技术要求5.1控制测量优先采用属地自然资源主管部门发布的已有的C级、D级GNSS控制点、一级/二级导线点作为首级控制，无已有控制点的区域需加密布设控制点，加密控制点相对于国家首级控制点的平面点位误差不超过±5cm。农村偏远区域可采用卫星影像几何校正方式建立控制基础，校正后平面精度不低于±10cm，满足1:2000比例尺测图要求。5.2界址测量（1）精度要求：城镇开发边界内的宗地界址点执行《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）一级精度要求，界址点相对于邻近控制点的点位误差不超过±5cm，相邻界址点间距误差不超过±5cm；城镇开发边界外的宅基地、集体建设用地界址点执行二级精度要求，点位误差不超过±7.5cm；集体土地所有权、土地承包经营权界址点点位误差不超过±15cm。（2）测量方法：界址点测量可采用GNSSRTK法、全站仪极坐标法、数字摄影测量法等，每一个界址点需独立观测2次，两次观测误差不超过2cm的取平均值作为最终成果。5.3房产测绘（1）精度要求：严格执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《建筑物区分所有权地籍调查规程》（TD/T1063-2022）要求，房屋建筑面积测算执行二级精度要求，限差为±(0.04√S+0.002S)，其中S为房屋建筑面积，单位为平方米。（2）面积测算：房屋建筑面积包括套内建筑面积和共有分摊建筑面积，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成；共有分摊建筑面积需明确分摊范围，仅为本幢业主服务的共有部分由本幢业主分摊，为多幢业主服务的共有部分由相关幢业主分摊，人防工程、已移交政府的公共配套设施、小区范围内的开放式公共道路/绿地不得纳入分摊范围，需单独设立不动产单元。（3）房屋信息调查：核实房屋的建成年代、结构、层数、用途、专有部分范围，房屋用途以建设工程规划许可证、规划核实意见书标注的用途为准，规划未明确的需征求规划主管部门意见，不得擅自调整房屋用途。5.4其他类型不动产测绘（1）土地承包经营权、林地、草地测绘执行《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》（NY/T2539-2014）、《森林资源规划设计调查技术规程》（GB/T26424-2010）要求，地块界址点精度不超过±15cm，标注地块的地力等级、种植作物类型等信息；（2）地下空间、地下管线测绘执行《城市地下管线探测技术规程》（CJJ61-2017）要求，地下空间的竖向边界、埋深测量误差不超过±10cm，标注地下空间的用途、出入口位置等信息。6成果整理与审核6.1成果组成权籍调查成果包括文字资料、图件资料、数据资料三类，所有资料需电子归档，纸质资料装订成册：（1）文字资料：权籍调查申请书、权属来源证明材料、权利人身份证明、指界通知书及签收记录、权属界线协议书、权属争议处理记录、权籍调查工作报告、自检互检记录等；（2）图件资料：控制点成果表、界址点成果表、地籍图、宗地图、房产分户图、房屋分层分间图、界址点照片等；（3）数据资料：不动产单元矢量数据、属性数据、数据库文件，需符合《不动产登记数据库标准》（TD/T1066-2022）要求，可直接导入不动产登记数据库。6.2自检互检作业单位需落实“两级检查”制度：一级为作业组100%自检，检查内容包括权属资料是否完整、界址划分是否正确、编码是否符合规则、测绘精度是否达标、数据格式是否符合要求，自检发现的问题需即时整改，自检记录签字留存；二级为作业单位质检部门100%互检，对自检成果进行全面复核，整改完成后出具质检合格报告。6.3审核确认不动产登记机构对作业单位提交的权籍调查成果进行审核，审核内容包括：调查单位是否具备相应资质、成果是否符合技术规范要求、权属来源是否合法、界址是否清晰无争议、不动产单元编码是否唯一、成果是否与现有不动产登记数据库无冲突。首次登记的权籍调查成果需在不动产所在地公告15个工作日，公告无异议或异议不成立的，审核合格后纳入不动产权籍数据库，实现跨部门共享；审核不合格的，一次性告知需补正的全部内容，退回作业单位整改，整改期限不超过15个工作日。7成果更新与管理7.1动态更新不动产发生界址调整、面积变化、用途变更、灭失等情况的，权籍调查成果需同步更新，不动产登记完成后5个工作日内完成权籍数据库更新，确保数据的现势性、准确性。7.2成果复用已审核入库的权籍调查成果，权利人申请办理变更、转移、抵押等后续登记时，未发生界址、面积、用途变化的，不得要求权利人重新开展权籍调查，直接调用已有成果使用。对原有成果精度不符合现行要求的，仅需补充开展精度不达标的部分调查，不得全面重新调查。7.3安全管理权籍调查成果属于涉密数据的，严格按照《测绘地理信息管理工作国家秘密范围的规定》进行管理，存储、传输、使用需符合涉密数据管理要求，权籍数据库需部署在不动产登记专用内网，不得接入互联网，数据访问需设置权限，严禁擅自复制、泄露权籍调查数据。8质量监督与责任追究8.1质量监督县级以上自然资源主管部门负责本行政区域内权籍调查成果的质量监督工作，每年组织不少于1次的成果质量抽查，抽查比例不低于本年度完成权籍调查项目总量的10%，抽查内容包括权属合法性、成果精度、资料完整性、数据规范性等，抽查结果向社会公开。8.2作业单位责任权籍调查成果经抽查不合格的，作业单位需在30个工作日内完成全面整改，整改后仍不合格的，不得继续开展本行政区域内的权籍调查工作；因调查成果错误给权利人造成经济损失的，作业单位依法承担赔偿责任；存在伪造权属资料、篡改测绘数据等违法行为的，依法给予行政处罚，纳入测绘行业信用黑名单，情节严重的吊销测绘资质证书。8.3工作人员责任权籍调查、审核人员存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露涉密数据等行为的，依法给予政务处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。9历史遗留问题特殊