2025年土地登记代理人之土地登记代理实务模考模拟试题(附答案)

2025年土地登记代理人之土地登记代理实务模考模拟试题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共20题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某企业申请办理国有建设用地使用权首次登记，因土地权属来源材料为2020年签订的出让合同，登记机构需重点核查的内容不包括（）。A.出让合同是否经自然资源主管部门备案B.受让人是否按合同约定缴清全部土地出让价款C.土地是否已通过竣工验收D.出让年限是否符合工业用地最高50年的规定2.张某通过继承取得其父名下宅基地使用权及房屋所有权，申请转移登记时，登记机构发现原不动产权证书上“权利性质”栏记载为“划拨”，正确的处理方式是（）。A.直接办理转移登记，保持权利性质不变B.要求张某补缴土地出让金后再办理登记C.需先将权利性质变更为“出让”方可转移D.因宅基地使用权不得单独转移，不予受理3.某村集体申请办理集体经营性建设用地使用权首次登记，提交的材料中无需提供的是（）。A.村民会议三分之二以上成员同意的决议B.自然资源主管部门出具的规划条件C.集体经营性建设用地出让合同D.地上建筑物已竣工验收的证明4.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，异议登记申请人应当在异议登记之日起（）日内提起诉讼或申请仲裁，否则异议登记失效。A.10B.15C.30D.605.某银行申请办理最高额抵押权首次登记，抵押合同约定债权确定期间为2025年1月1日至2030年1月1日，登记机构应在登记簿“债权确定期间”栏记载（）。A.2025年1月1日至2030年1月1日B.2025年1月1日起至2030年1月1日止C.债权确定期间自登记之日起计算D.不填写具体日期，备注“以合同约定为准”6.李某名下有两套住宅，均办理了不动产登记。现李某将其中一套赠与子女并申请转移登记，登记机构在审核时发现赠与人与受赠人签订的赠与合同未办理公证，正确的处理是（）。A.不予受理，要求补办公证B.受理并审核，公证非必要材料C.需核验赠与行为真实性后办理D.因未公证可能存在效力瑕疵，暂缓登记7.某宗地因行政区域调整导致坐落名称变更，权利人申请变更登记时，需提交的材料不包括（）。A.不动产权属证书B.行政区域调整的证明文件C.权利人身份证明D.宗地图及界址点坐标8.某公司以出让方式取得的工业用地使用权设定抵押，申请抵押权登记时，登记机构发现该宗地已被法院查封，正确的处理是（）。A.办理抵押登记，注明“轮候查封”B.不予办理抵押登记C.经法院同意后办理抵押登记D.先解除查封再办理抵押登记9.农村村民王某申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，其提交的材料中，能作为权属来源证明的是（）。A.村委会出具的“该宅基地由王某使用”的证明B.1998年乡镇政府批准的宅基地审批文件C.2005年与同村村民签订的宅基地转让协议D.未注明审批机关的手写“宅基地分配单”10.某不动产登记机构在办理预告登记时，发现预告登记的不动产已办理首次登记，正确的处理是（）。A.告知申请人直接办理转移登记B.继续办理预告登记，注明“已完成首次登记”C.不予办理预告登记D.需先注销首次登记再办理预告登记11.某企业因名称变更申请不动产变更登记，登记机构在审核时发现企业营业执照上的新名称与申请材料中的名称不一致，正确的处理是（）。A.以营业执照为准，办理变更登记B.要求企业提供工商变更核准文件C.视为材料不全，不予受理D.通知企业更正申请材料后重新申请12.张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将房屋卖给李某，李某已支付部分房款并入住，但未办理转移登记。后张某将同一房屋抵押给银行并办理了抵押登记，李某申请异议登记，登记机构应（）。A.不予受理，因李某未取得物权B.受理异议登记，注明“异议事项：张某与银行的抵押登记可能侵害李某权益”C.需李某提供已支付房款的证明方可受理D.因房屋已抵押，异议登记不影响抵押权效力，故不予受理13.某宗地存在土地权属争议且已进入行政裁决程序，权利人申请办理转移登记，登记机构应（）。A.暂缓登记，待争议解决后再办理B.不予登记，因存在权属争议C.受理登记，注明“权属争议正在处理”D.要求申请人提供争议双方同意转移的书面材料14.某房地产开发企业申请办理商品房预售合同备案与预告登记合并办理，需提交的材料不包括（）。A.商品房预售许可证B.预售合同原件C.购房人身份证明D.开发企业信用评级证明15.根据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.3B.5C.10D.1516.某村集体将集体土地所有权部分转让给相邻村集体，申请转移登记时，登记机构应重点核查（）。A.转让是否经双方村民会议三分之二以上成员同意B.转让后土地用途是否符合规划C.转让价格是否公允D.受让方是否具有本集体经济组织成员资格17.李某以其名下房产设定最高额抵押权，约定担保的债权包括2025年1月1日至2027年1月1日期间签订的借款合同。2026年5月，李某与银行协商将债权确定期间延长至2028年1月1日，双方申请办理最高额抵押权变更登记，登记机构应（）。A.不予办理，债权确定期间不得变更B.办理变更登记，记载新的债权确定期间C.需先注销原最高额抵押权再重新设立D.要求提供主债权合同变更协议方可办理18.某宗地因测量误差导致登记簿记载的面积与实际面积不符，权利人申请更正登记，需提交的材料不包括（）。A.不动产权属证书B.测绘机构出具的面积测量报告C.登记簿记载错误的证明材料D.利害关系人同意更正的书面材料19.某企业破产清算组申请办理破产企业名下不动产转移登记，需提交的材料中，核心依据是（）。A.人民法院关于企业破产的裁定书B.清算组身份证明C.不动产价值评估报告D.债权人会议同意转移的决议20.农村“房地一体”确权登记中，对于合法宅基地上超面积建造的房屋，登记机构应（）。A.不予登记，超出部分属违法建筑B.按实际面积登记，注明“超面积部分待政策处理”C.按当地规定的面积标准登记，超出部分在登记簿备注栏记载D.要求申请人拆除超面积部分后再登记二、多项选择题（每题2分，共10题，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.下列情形中，需要由双方共同申请不动产登记的有（）。A.因继承取得不动产权利B.不动产买卖导致的转移登记C.抵押权的设立登记D.异议登记E.地役权的设立登记22.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括（）。A.土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.房地产开发企业资质证书E.权籍调查表、宗地图、房屋平面图23.下列关于预告登记的说法中，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效C.预购商品房预告登记可以单方申请D.预告登记仅适用于房屋买卖，不适用于土地使用权转让E.预告登记的效力等同于本登记24.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.申请登记的事项与登记簿记载冲突的C.申请登记的不动产存在查封登记的D.申请人未提供权属来源证明的E.利害关系人对登记申请提出异议的25.办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记时，需满足的条件有（）。A.受让方为同一集体经济组织成员B.受让方未取得宅基地使用权C.转让行为经集体经济组织同意D.转让人已拥有两处以上宅基地E.房屋已取得不动产权属证书26.下列关于更正登记的说法中，正确的有（）。A.权利人发现登记簿记载错误的，可以单方申请更正登记B.利害关系人申请更正登记的，需提供权利人同意更正的证明材料C.登记机构发现登记簿错误的，应书面通知权利人在30日内申请更正D.更正登记涉及第三人利益的，需经第三人书面同意E.更正登记后，原不动产权属证书作废，需换发新证书27.申请最高额抵押权首次登记，应当提交的材料包括（）。A.不动产权属证书B.最高额抵押合同C.一定期间内将要连续发生的债权的合同D.抵押财产价值评估报告E.抵押权人身份证明28.集体土地所有权登记中，需由集体经济组织代表申请的情形有（）。A.村农民集体所有的土地B.村内两个以上农民集体所有的土地C.乡（镇）农民集体所有的土地D.国家所有依法由农民集体使用的土地E.未发包的集体土地29.下列关于查封登记的说法中，正确的有（）。A.人民法院查封不动产的，登记机构需办理查封登记B.查封期限不得超过3年，续封期限不得超过2年C.查封登记期间，不动产可以办理变更登记D.查封登记失效后，登记机构应注销查封登记E.预查封的不动产已办理首次登记的，预查封转为查封登记30.土地登记代理人在代理登记业务时，应履行的义务包括（）。A.维护委托人的合法权益B.保守委托人的商业秘密C.如实告知登记风险D.代委托人签署所有登记文件E.按约定收取代理费用三、综合分析题（共3题，每题20分，阅读材料后结合相关法规作答）（一）2025年3月，甲公司通过公开出让方式取得某市A地块国有建设用地使用权（用途为工业），出让合同约定2025年6月30日前缴清全部出让金，2026年12月31日前开工建设。甲公司于2025年5月缴清出让金，2025年7月申请办理首次登记，提交了出让合同、缴清出让金凭证、规划条件、权籍调查成果等材料。登记机构审核时发现，A地块范围内有0.5亩土地因历史原因存在权属争议，尚未解决。问题：1.甲公司申请首次登记时，登记机构是否应受理？说明理由。（5分）2.若A地块权属争议于2025年8月解决，甲公司重新申请登记，登记机构需重点核查哪些内容？（10分）3.甲公司拟将A地块抵押给银行融资，若已办理首次登记，抵押登记需满足哪些条件？（5分）（二）2024年10月，村民王某将其宅基地上的房屋卖给同村村民李某（李某已有一处宅基地），双方签订买卖合同并交付房屋，但未办理转移登记。2025年2月，王某因债务纠纷被债权人张某起诉，法院判决王某偿还债务，张某申请查封王某名下宅基地使用权及房屋所有权。李某得知后，向登记机构申请异议登记，并提起民事诉讼要求确认房屋所有权。问题：1.王某与李某的房屋买卖合同是否有效？说明理由。（5分）2.李某申请异议登记是否符合条件？登记机构应如何处理？（7分）3.若法院最终判决房屋所有权归李某，登记机构应如何办理后续登记？（8分）（三）某不动产登记机构在办理乙公司名下商业大厦抵押权注销登记时，发现抵押权人丙银行提交的注销申请材料中，主债权消灭的证明为乙公司与丙银行签订的“债务清偿确认书”，但登记簿记载的抵押权担保范围包括主债权及利息、违约金。登记机构工作人员张某认为，只要主债权消灭，抵押权自动消灭，可以办理注销登记；工作人员赵某认为，需确认利息、违约金是否清偿，否则不得注销。问题：1.张某与赵某的观点哪一个正确？说明理由。（6分）2.登记机构办理抵押权注销登记的法定条件是什么？（7分）3.若乙公司实际未清偿利息，登记机构错误办理了注销登记，应如何处理？（7分）答案及解析一、单项选择题1.C解析：首次登记需核查权属来源、价款缴纳、规划条件等，竣工验收非工业用地首次登记必备条件（住宅需竣工验收）。2.A解析：宅基地使用权继承转移，权利性质（划拨）不影响转移登记，无需补缴出让金。3.D解析：集体经营性建设用地首次登记需决议、规划、出让合同，地上建筑物竣工验收非必要（可在建工程抵押但首次登记无需）。4.B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定异议登记失效期为15日。5.A解析：登记簿应如实记载合同约定的债权确定期间，格式为“起始日至终止日”。6.B解析：赠与合同公证非法定必要材料，登记机构需核验真实性但无需强制公证。7.D解析：坐落名称变更属信息变更，无需重新提交宗地图（界址未变）。8.B解析：已查封不动产不得办理抵押登记（《不动产登记暂行条例》第22条）。9.B解析：1998年乡镇政府审批文件属有效权属来源，村委会证明、转让协议、无审批文件的分配单均不合法。10.A解析：预告登记以保障将来物权为目的，若已完成首次登记，应直接办理转移登记。11.B解析：企业名称变更需提交工商变更核准文件作为依据，营业执照与申请名称不一致时需补正。12.B解析：李某作为合同债权人，对登记事项有异议可申请异议登记，登记机构应受理并记载异议事项。13.B解析：存在权属争议的不动产不得登记（《不动产登记暂行条例》第22条）。14.D解析：预售合同备案与预告登记合并办理需预售许可证、合同、身份证明，开发企业信用评级非必要。15.B解析：《不动产登记暂行条例》规定一般登记时限为5个工作日。16.A解析：集体土地所有权转移需经双方集体经济组织成员会议三分之二以上同意（《土地管理法》第14条）。17.D解析：最高额抵押权债权确定期间变更需提交主债权合同变更协议，登记机构应办理变更登记。18.D解析：权利人申请更正登记（非利害关系人）无需利害关系人同意，仅需证明登记簿错误。19.A解析：破产企业不动产转移登记核心依据是法院破产裁定书（《民事诉讼法》第251条）。20.C解析：农村“房地一体”登记中，超面积部分按标准登记，超出部分备注（自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》）。二、多项选择题21.BCE解析：继承（单方）、异议登记（单方）需单方申请，买卖、抵押、地役权需双方申请。22.ABCE解析：房地产开发企业资质证书非首次登记必要材料。23.ABC解析：预告登记适用于土地使用权转让（如预购土地），效力不等同本登记（仅限制处分）。24.ABCD解析：利害关系人提出异议需经审查，非必然不予登记。25.ABCE解析：转让人无需拥有两处以上宅基地（“一户一宅”要求受让方未取得）。26.ABCE解析：登记机构发现错误应书面通知，涉及第三人利益需其同意（《不动产登记暂行条例实施细则》第81条）。27.ABCE解析：抵押财产价值评估报告非必要（当事人可协商确定）。28.ABC解析：村、村内、乡（镇）农民集体所有土地由对应集体经济组织代表申请。29.ABDE解析：查封期间不得办理变更登记（《不动产登记暂行条例》第22条）。30.ABCE解析：代理人不得代委托人签署所有文件（需委托人授权）。三、综合分析题（一）1.不应受理。理由：根据《不动产登记暂行条例》第22条，申请登记的不动产存在权属争议的，登记机构不予登记。A地块范围内0.5亩土地存在权属争议，不符合登记条件。（5分）2.重点核查内容：①出让合同效力及备案情况；②出让金是否全额缴清（需核对票据与合同金额）；③规划条件是否落实（核查建设用地规划许可证）；④权籍调查成果是否符合要求（界址、面积、坐标与实际一致）；⑤土地用途是否为工业（与出让合同一致）；⑥开工时间约定（2026年12月31日前开工需在登记簿备注）。（10分）3.抵押登记需满足：①已办理国有建设用地使用权首次登记（取得不动产权证书）；②抵押人（甲公司）对土地享有合法处分权；③抵押合同合法有效（约定被担保债权种类、数额、担保范围等）；④土地不存在查封、异议登记等限制权利情形；⑤抵押期限不超过土地剩余使用年限（工业用地最高50年，自出让合同签订日起算）。（5分）（二）1.合同有效。理由：王某与李某为同村村民，房屋买卖合