《上海市房地产租金评估指引(试行)》

《上海市房地产租金评估指引(试行)》一、总则为规范上海市行政区域内房地产租金评估行为，统一评估业务标准，提升评估结果的客观性、公允性，维护房地产租赁市场秩序，保障评估委托方、利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国资产评估法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）《上海市住房租赁条例》《上海市国有资产监督管理条例》等法律法规、行业标准，结合本市房地产市场实际，制定本指引。

本指引适用于本市行政区域内各类房地产租金评估活动，涵盖国有资产出租出让、房地产税收征管、司法诉讼与执行、房屋征收与补偿、投融资、房地产资产证券化、住房租赁备案管理等各类涉及租金确定的评估业务，凡在本市从事房地产租金评估的机构、专业估价人员应当遵守本指引。开展房地产租金评估应当遵循以下原则：（一）合法合规原则：评估对象应当符合本市城市规划、土地管理、住房租赁管理的相关规定，评估程序、方法选取符合法律法规及行业规范；（二）独立客观公正原则：评估机构不受第三方干预，以市场实际数据为基础独立测算，客观反映评估对象的租金水平；（三）最高最佳利用原则：以评估对象当前最可能实现的合理利用方式为基础评估租金，符合上海市城市总体规划（2017-2035年）及区域控制性详细规划要求；（四）替代原则：同一供需圈同类用途房地产的租金水平应当相近，评估结果应当参考同类可比房地产的正常成交租金确定。

二、术语与定义（一）房地产租金：指房地产权利人将房地产占有、使用、收益权利在一定期限内出让给承租人，由承租人按约定周期支付的对价，按内涵可分为毛租金、净租金、有效租金，毛租金包含房地产本身使用的对价，不含物业费、水电费等运营费用；净租金为剔除所有运营成本后的租金；有效租金为考虑空置率、免租期等因素后的实际平均租金。（二）客观市场租金：指公开市场条件下，租赁双方自愿公平交易形成的，正常合理的租金水平，不包含特殊交易条件、关联交易、政策优惠等因素影响。（三）基准租金：指本市自然资源管理部门定期发布的，不同区域、不同用途房地产的平均客观租金水平，是批量租金评估的基础依据。（四）可出租面积：指评估对象中实际可出租给承租人使用的面积，不含不可出租的公共配套面积、设备用房面积，按不动产权属证书登记或实际测绘结果确定。三、评估对象与评估类型（一）按用途划分评估对象1.居住类房地产：包括商品住房、保障性租赁住房、共有产权保障住房、公有住房、人才公寓、独栋别墅、居住类配套公寓等；2.商业类房地产：包括沿街商铺、购物中心内铺、社区商业、酒店、餐饮娱乐用房等；3.办公类房地产：包括甲级写字楼、乙级写字楼、产业园配套办公、联合办公空间等；4.产业类房地产：包括工业厂房、研发中试用房、物流仓储用房、标准产业单元等；5.特殊房地产：包括停车位、仓储式商场、养老设施用房、文旅设施用房等。（二）按评估目的划分评估类型包括无租约房地产市场租金评估、带租约房地产租金评估、在建房地产预期租金评估、批量房地产租金评估、国有资产招租底价评估、税收征管用租金评估等。四、评估程序（一）委托受理：评估机构应当与委托方签订书面评估委托合同，明确评估目的、评估对象范围、评估基准日、租金内涵、交付时间、双方权利义务。委托方应当提供评估对象的不动产权属证书、规划批准文件、租约合同、运营数据等资料，评估机构应当对委托事项进行初步核查，确认不存在利益冲突、违法违规事项后方可受理。（二）现场勘查：评估专业人员必须对评估对象进行实地勘查，核对评估对象的区位、实物、权益状况，记录评估对象的位置、周边配套、建筑年代、装修情况、设施设备、权属限制、租赁情况等信息，拍摄现场影像资料，由勘查人员、委托方在场人员签字确认。对位于同一板块的批量评估对象，可采用抽样勘查方式，但抽样比例不得低于30%，且覆盖所有不同类型的标的。

（三）资料收集：除委托方提供的资料外，评估机构应当收集以下资料：1.上海市住房和城乡建设管理委员会发布的本市及区域房屋租赁价格指数、月度租金监测数据；2.同一供需圈同类房地产的租赁成交案例、招租信息；3.评估对象所在区域的城市规划、城市更新计划、交通配套调整信息；4.本市现行房地产租赁相关税费政策、产业扶持政策、租金管制政策；5.同类房地产的运营成本、空置率、资本化率等市场参数。（四）评估测算：根据评估对象特点、评估目的选择合适的评估方法，选取合理参数进行测算，对采用两种以上方法测算的结果进行校验，最终确定评估结果。（五）内部审核：评估机构应当建立三级审核制度，由项目负责人、部门负责人、机构技术负责人分别对评估程序、方法选取、参数取值、评估结果进行审核，审核通过后方可出具报告。（六）报告交付：按委托合同约定交付评估报告，留存工作底稿，工作底稿保存期限不得少于10年。五、常用评估方法及应用规范（一）市场比较法市场比较法是指选取同一供需圈的可比租赁成交案例，通过因素修正得到评估对象租金的方法，适用于租赁交易活跃、可比案例充足的房地产，包括中心城区商品住房、成熟商圈商业办公、标准化产业用房等，是租金评估的首选方法。应用步骤：1.选取可比案例：可比案例应当为评估基准日前后2年内的正常成交案例，与评估对象同用途、同区位、实物状况相近，数量不得少于3个，剔除关联交易、优惠让利、强制交易等非正常成交案例，优先选取上海市住房租赁公共服务平台备案的成交案例，保证数据真实性。2.建立比较基础：统一租金内涵、统一面积计算标准、统一付款方式、统一税费负担，将不同内涵的租金调整为统一可比的租金水平，比如将按使用面积计算的租金调整为按建筑面积计算，将承租人承担税费的租金调整为业主承担税费的租金。3.因素修正：修正因素包括交易情况、交易日期、区位状况、实物状况、权益状况五类：①交易情况修正：对非正常交易的案例，根据租金偏差程度修正，关联方低价租赁的偏差率一般为10%-40%，按实际情况调整；

②交易日期修正：以上海市发布的区域租赁价格指数为依据调整，比如某案例成交于12个月前，该区域同期租金上涨4%，则交易日期修正系数为1.04；

③区位状况修正：核心修正因素包括环线位置、商圈能级、轨道交通站点距离、周边商业配套、环境质量等，本市不同区位修正幅度参考：内环内核心板块较外环外普通板块修正幅度为+20%-+40%，距离轨道交通站点500米以内较1000米以外修正幅度为+5%-+10%，一级商圈较社区商圈修正幅度为+15%-+30%；

④实物状况修正：核心修正因素包括建筑年代、装修档次、楼层、层高、得房率、物业管理、停车位配比等，修正幅度参考：2010年后建成物业较1990年前建成物业修正幅度为+6%-+12%，品牌一级物业较普通物业修正幅度为+8%-+15%，符合使用需求的楼层较不利楼层修正幅度为+5%-+20%；

⑤权益状况修正：核心修正因素包括土地剩余使用年限、租赁期限、权利限制等，按实际偏差调整。4.计算比准租金，对多个修正后的比准租金取算术平均或加权平均，得到评估对象的租金结果。（二）收益资本化法收益资本化法是指通过房地产市场价值乘以资本化率得到净收益，扣除运营费用后倒算客观租金的方法，适用于租赁交易案例较少的特殊房地产，包括大型产业园区、特殊仓储用房、经营性酒店等。应用公式：单位面积年净租金=房地产单位面积市场价值×资本化率，单位面积年毛租金=（单位面积年净租金+单位面积年运营费用）÷（1-空置率）。核心参数取值：本市当前不同类型房地产资本化率参考区间为：商品住房4.0%-4.5%，保障性租赁住房4.2%-5.0%，核心商圈商业6.0%-6.5%，一般区域商业5.0%-5.8%，甲级办公5.0%-5.5%，乙级办公5.2%-6.0%，普通工业厂房6.0%-7.0%，高标准物流仓储5.5%-6.0%，该参数随市场利率变化调整，评估机构应当根据市场实际情况选取。

（三）基准租金修正法基准租金修正法是以本市发布的基准租金为基础，通过系数修正得到评估对象租金的方法，适用于批量评估、国有资产核资、房屋征收补偿等业务，具有效率高、成本低的特点。应用公式：评估对象单位租金=基准租金×区位修正系数×实物修正系数×权益修正系数×年期修正系数，其中年期修正系数公式为：K=1-1/(1+r)分层系数修正法适用于多层商业、办公房地产的租金评估，以基准楼层租金为基础，通过楼层修正系数得到各楼层租金，本市常见多层商业楼层修正系数参考：首层1.0，二层0.5-0.6，三层0.35-0.45，四层及以上0.25-0.35，地下一层0.4-0.5，地下二层0.15-0.25，评估机构可根据项目实际情况调整系数。

六、参数选取通用规范（一）面积参数：以不动产权属证书登记的面积为准，未办理权属登记的以具备资质的测绘机构出具的实测面积为准，评估租金应当明确面积类型，客观市场租金一般按可出租面积计算，可出租面积得房率参考区间：甲级办公65%-70%，乙级办公70%-75%，购物中心55%-65%，商品住房75%-85%，工业厂房80%-90%。

（二）空置率参数：评估有效租金应当考虑空置率，本市2023-2024年不同类型房地产平均空置率参考：商品住房2%-4%，核心商圈商业5%-8%，区域商业8%-12%，甲级办公15%-20%，乙级办公18%-25%，104产业区块工业厂房8%-15%，高标准物流仓储5%-10%，新建未成熟项目空置率上浮10%-15%。

（三）租金递增参数：长期租赁评估的租金递增率参考：居住类1%-3%/年，核心商业2%-5%/年，办公2%-4%/年，产业园区1%-3%/年。

（四）运营费用参数：运营费用包括房产税、增值税及附加、物业费、维修费、管理费、保险费，相关税费按本市现行政策计算：出租居住类住房符合政策规定的房产税按4%征收，非居住类出租房产税按12%征收；增值税小规模纳税人出租住房减按1.5%征收，出租非居住类2027年底前减按1%征收；物业费参考市场水平：商品住房2-8元/㎡·月，甲级办公8-20元/㎡·月，购物中心10-30元/㎡·月，物流仓储2-5元/㎡·月；维修费按房地产重置成本的1%-2%/年计算，管理费按有效毛租金的2%-5%计算。

七、不同类型房地产租金评估特殊要求（一）居住类房地产：商品住房评估优先选取同小区同户型近半年成交案例，装修全配物业较毛坯物业租金高20%-30%；保障性租赁住房评估应当符合本市政策要求，租金不得超过同地段同品质市场租金的90%，同时考虑税收优惠对租金的影响；共有产权保障住房、公有住房出租应当符合本市租赁政策，评估结果不得超过政策规定的租金上限。

（二）商业类房地产：沿街商铺评估应当考虑展示面、开间进深比，开间进深比≤1:2的物业较≥1:3的物业租金高10%-15%，具备餐饮烟道的物业较无烟道物业高8%-12%；购物中心内铺评估应当考虑位置差异，中庭、主电梯口铺位较偏僻位置铺位租金高30%-50%，头部运营商运营的项目较中小运营商项目租金高10%-15%；社区商业评估应当考虑辐射小区入住率，入住率90%以上较入住率50%以下租金高20%-25%。

（三）办公类房地产：甲级办公评估应当考虑楼宇品质，中央空调供冷供暖比分体空调租金高5%-10%，位于陆家嘴、静安南京西路等核心CBD的项目较郊区办公租金高50%-100%；联合办公评估应当明确租金内涵，一般包含物业费、水电费、公共配套使用费，单位租金较传统办公高20%-40%；产业园区配套办公租金较城区同品质办公低30%-40%，应当考虑产业扶持政策对租金的优惠影响。

（四）产业类房地产：工业厂房评估应当考虑区域分类，本市104产业区块的厂房较198区域厂房租金高20%-30%，层高6米以上较层高4.5米以下租金高10%-15%，距离高速公路出入口5公里以内较10公里以外高5%-10%；研发用房租金较普通工业厂房高30%-50%，符合本市重点支持产业方向的园区租金享受政策优惠，评估应当明确是否包含优惠；保税物流仓储位于洋山、外高桥等口岸区域的租金较普通区域高15%-20%，自动化仓储较普通仓储高10%-15%。

八、特殊情形租金评估处理规则（一）带租约房地产租金评估：评估目的为房地产转让、司法处置、抵押的，合法有效租约应当遵循“买卖不破租赁”原则，正常租约按合同约定租金评估，非正常租约（如关联方低价长期租约、明显偏离市场的租约）应当分别出具带租约租金结果和无租约客观市场租金结果，说明特殊事项；评估目的为税收征管的，若申报租金明显低于市场租金且无正当理由，应当按客观市场租金评估；免租期应当分摊到整个租赁期限计算年平均租金，不得剔除免租期计算。（二）在建房地产预期租金评估：在建项目评估未来建成后的租金，应当参考周边同类已建成项目的租金水平，结合区域规划落地进度、市场需求变化调整，新建项目前3年空置率按比成熟项目高10%-15%计算。

（三）国有资产出租租金评估：国有资产出租涉及的租金评估，应当评估公开市场条件下的客观租金，作为招租底价的依据，不得低估租金，符合国有资产保值增值要求。（四）城市更新影响的租金评估：评估对象所在区域已纳入城市更新计划的，若更新已完成，应当考虑区域配套升级带来的租金上涨，涨幅一般为10%-30%；若更新正在实施，区域人流、配套受到影响，应当考虑租金下调，降幅一般为15%-25%。

（五）整租与散租差异处理：整体出租的房地产租金较分散出租低5%-10%，评估应当明确租赁方式，按实际租赁方式调整租金水平。

九、评估报告要求评估报告应当