2026-2030中国酒店式公寓市场营销监测与竞争形势评估报告（-版）

2026-2030中国酒店式公寓市场营销监测与竞争形势评估报告（-版）目录18028摘要 316484一、中国酒店式公寓市场发展概述 529671.1市场定义与基本特征 515641.22021-2025年市场回顾与演进趋势 711233二、宏观环境与政策影响分析 8157502.1国家及地方住房租赁政策导向 8304442.2经济、人口与城市化对市场需求的驱动作用 1023085三、市场规模与增长预测（2026-2030） 11129903.1整体市场规模测算与区域分布 11204833.2细分市场增长潜力评估 1314716四、目标客群画像与需求洞察 14221834.1核心客群结构分析 14230604.2客户需求偏好变化趋势 1618418五、产品形态与运营模式创新 19151225.1典型产品类型与空间设计趋势 19317345.2轻资产与重资产运营模式对比分析 2114639六、主要企业竞争格局分析 23219606.1市场集中度与头部企业市场份额 23182756.2代表性企业战略布局与差异化路径 254048七、渠道与营销策略演变 27175367.1线上获客渠道效能评估 2729377.2线下体验与会员体系建设 28

摘要近年来，中国酒店式公寓市场在住房租赁政策持续优化、城市化进程加速以及中高端居住需求升级的多重驱动下，呈现出稳健增长态势。2021至2025年间，市场年均复合增长率约为9.3%，截至2025年底，整体市场规模已突破2,800亿元人民币，其中一线及新一线城市贡献了超过65%的营收份额，显示出显著的区域集聚特征。展望2026至2030年，随着“租购并举”住房制度深入推进、灵活办公与远程工作模式普及，以及年轻白领、外派高管、短期商务人士等核心客群对高品质、服务化居住空间的需求持续释放，预计该市场将以年均11.2%的速度扩张，到2030年整体规模有望达到4,800亿元左右。从细分维度看，中高端服务型产品（月租金8,000元以上）将成为增长主力，其年复合增速预计达13.5%，而轻奢型（月租金5,000–8,000元）则凭借高性价比优势在二线城市快速渗透。在宏观环境方面，国家层面持续推进保障性租赁住房建设，并鼓励专业化、机构化住房租赁企业发展，叠加地方政府对长租公寓税收优惠、土地供应支持等配套措施，为酒店式公寓行业提供了有利的政策土壤；同时，城镇化率预计在2030年达到72%以上，叠加人口向都市圈持续集聚，将进一步夯实市场需求基础。目标客群结构日益多元化，除传统商务差旅人群外，Z世代年轻租客、自由职业者及跨境工作者占比显著提升，其对智能化家居、社群运营、灵活租期及个性化服务的偏好正重塑产品设计逻辑。在此背景下，行业产品形态持续迭代，模块化装修、绿色建筑标准、共享办公与生活空间融合成为主流趋势，而运营模式则呈现“轻重结合”特征：头部企业如自如、泊寓、雅诗阁等通过轻资产输出品牌与管理系统实现快速扩张，同时保留部分核心地段重资产项目以保障长期收益稳定性。竞争格局方面，市场集中度逐步提升，CR5（前五大企业市占率）由2021年的12.4%上升至2025年的18.7%，预计2030年将接近25%，头部企业通过数字化平台建设、会员体系打通及跨业态资源整合构建差异化壁垒。营销策略亦发生深刻变革，线上渠道如OTA平台、社交媒体种草、短视频内容营销成为主要获客引擎，转化效率较传统渠道提升约40%；与此同时，线下体验店、样板间沉浸式展示及忠诚度计划的深化运营，有效提升了客户留存率与复租意愿。总体来看，未来五年中国酒店式公寓行业将进入高质量发展阶段，企业需在精准客群洞察、产品服务创新、资产效率优化及全渠道营销协同等方面持续发力，方能在日益激烈的市场竞争中占据先机。

一、中国酒店式公寓市场发展概述1.1市场定义与基本特征酒店式公寓在中国市场是指兼具住宅功能与酒店服务属性的中长期租赁型住宿产品，通常由专业运营商统一管理，配备标准化家具、家电及日常用品，并提供前台接待、清洁维护、安保监控、快递代收等类酒店服务。该业态在物理空间上多位于城市核心商务区、交通枢纽周边或大型产业园区内，目标客群涵盖企业外派员工、中短期差旅人士、自由职业者以及对居住品质有较高要求的城市新移民。根据中国饭店协会2024年发布的《中国服务式公寓行业发展白皮书》数据显示，截至2024年底，全国持有运营资质的酒店式公寓项目数量已超过4,800个，总房间数突破75万间，较2020年增长约62%，年均复合增长率达13.1%。从产品形态看，酒店式公寓可细分为高端服务式公寓（如雅诗阁、奥克伍德）、中端品牌化公寓（如魔方、泊寓、冠寓）以及分散式长租公寓改造项目，其中品牌化集中式项目占比逐年提升，2024年已占整体市场的58.3%，反映出行业向标准化、连锁化演进的趋势。在运营模式方面，主流企业普遍采用“轻资产+重运营”策略，通过委托管理、整栋包租或合资联营等方式获取物业资源，同时依托数字化平台实现智能门锁、在线预订、能耗监测与客户服务的一体化管理。据艾瑞咨询2025年一季度调研报告指出，超过73%的头部运营商已部署自有APP或小程序作为主要获客与服务入口，客户平均线上预订转化率达31.5%，显著高于传统长租公寓的18.2%。租金结构上，酒店式公寓普遍采取“基础租金+服务费”模式，一线城市单间月租金区间集中在5,000至12,000元，二线城市则为3,000至7,000元，租期灵活度高，常见租约为1至12个月，部分项目支持按周甚至按日计费，以适应商务客群的流动性需求。政策环境方面，自2021年住建部等六部委联合印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，多个城市将符合条件的酒店式公寓纳入保障性租赁住房体系，享受土地、财税及金融支持，例如上海、深圳等地对改建类项目给予最高30%的装修补贴，客观上推动了存量商业办公物业向酒店式公寓的转型。消费者行为层面，麦肯锡2024年中国城市居住偏好调查显示，25至40岁群体中有61%的受访者表示愿意为“拎包入住+管家服务+社区社交”支付15%以上的租金溢价，体现出对生活便利性与情感归属感的双重诉求。此外，ESG理念正逐步渗透至该领域，绿色建筑认证（如LEED、WELL）成为高端项目的标配，2024年新增开业项目中获得绿色认证的比例已达44%，较2021年提升29个百分点。整体而言，中国酒店式公寓市场已从早期粗放扩张阶段迈入精细化运营与品牌竞争并重的新周期，其基本特征体现为产品标准化程度高、服务集成能力强、客户粘性优于普通长租公寓，且在城市更新与职住平衡政策导向下具备持续扩容的结构性动能。维度说明典型指标/示例2025年基准值产品定义兼具住宅功能与酒店服务的租赁型住宿产品提供前台、保洁、安保等标准化服务—产权模式以租赁为主，少量为产权分割销售租赁占比92%平均租期介于短租与长租之间月均租期（天）45单套面积紧凑型设计为主平均面积（㎡）48服务配置率基础服务覆盖程度提供每日保洁+24h前台比例78%1.22021-2025年市场回顾与演进趋势2021至2025年是中国酒店式公寓行业经历结构性重塑与高质量转型的关键五年。受新冠疫情影响，2021年市场整体处于低位运行状态，全国酒店式公寓平均入住率仅为48.7%，较2019年下滑近20个百分点（中国饭店协会《2021年中国住宿业发展报告》）。但自2022年下半年起，随着疫情防控政策逐步优化，叠加“租购并举”住房制度的深入推进，市场开始呈现复苏迹象。至2023年，重点城市如北京、上海、深圳、杭州等地的酒店式公寓平均出租率回升至65%以上，部分高端项目甚至突破80%（仲量联行《2023年中国服务式公寓市场白皮书》）。这一阶段的显著特征是需求结构发生根本性变化：传统商务客群占比下降，而中长期居住的年轻白领、跨国企业外派人员及灵活就业群体成为主力租户。据艾瑞咨询《2024年中国长租公寓用户行为研究报告》显示，25-35岁租户占比达61.3%，平均租期延长至8.2个月，明显高于2021年的5.1个月。供给端亦同步调整，开发商和运营商从盲目扩张转向精细化运营，新增项目更多聚焦于核心城市核心地段，产品设计强调智能化、社区化与绿色健康属性。例如，万科泊寓、龙湖冠寓等头部品牌在2023年后新推项目普遍配备智能门锁、远程控温系统及共享办公空间，单位面积租金溢价能力提升10%-15%（克而瑞租售研究中心《2024年长租公寓产品力指数报告》）。资本层面，行业融资环境在2022年后逐步改善，REITs试点扩容为酒店式公寓资产证券化提供新路径。2023年6月，首批保障性租赁住房REITs上市，其中包含多个酒店式公寓类资产，推动行业估值逻辑从“现金流折现”向“资产价值重估”转变（中金公司《中国保障性租赁住房REITs专题研究》）。与此同时，政策支持力度持续加码，《“十四五”公共服务规划》明确提出支持专业化、规模化住房租赁企业发展，2024年住建部进一步出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确将酒店式公寓纳入保障性租赁住房认定范畴，享受税收减免与金融支持。技术赋能也成为本阶段的重要驱动力，大数据与AI算法被广泛应用于定价策略、客户画像与能耗管理。以自如为例，其2024年上线的“智能调价系统”可基于周边竞品价格、季节波动及历史成交数据动态调整租金，使空置周期缩短22%（自如研究院《2024年智能运营白皮书》）。此外，ESG理念加速渗透，绿色建筑认证（如LEED、WELL）成为高端项目的标配，2025年全国获得绿色认证的酒店式公寓项目数量较2021年增长3.4倍（中国建筑节能协会《2025年中国绿色租赁住宅发展蓝皮书》）。整体来看，2021-2025年市场完成了从疫情冲击下的被动调整到主动升级的跨越，产品形态、运营模式、资本结构与政策环境共同构建起更具韧性与可持续性的产业生态，为后续五年高质量发展奠定坚实基础。二、宏观环境与政策影响分析2.1国家及地方住房租赁政策导向近年来，国家及地方层面持续强化住房租赁市场的制度建设与政策引导，为酒店式公寓这一兼具居住功能与服务属性的细分业态提供了结构性发展机遇。2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出“十四五”期间重点发展小户型、低租金的保障性租赁住房，并鼓励利用非居住存量土地和房屋改建为租赁住房，其中明确将酒店式公寓纳入可转化或兼容的住房形态范畴。该政策导向在2023年进一步细化，住房和城乡建设部联合多部委发布《关于推动住房租赁市场高质量发展的指导意见》，强调通过盘活存量资产、优化供给结构、完善配套服务等路径提升租赁住房品质，特别指出对具备标准化运营能力、提供专业化服务的长租型酒店式公寓给予政策倾斜。据中国房地产协会2024年发布的《中国住房租赁市场年度报告》显示，截至2024年底，全国已有超过30个重点城市出台支持酒店式公寓合规化运营的具体实施细则，涵盖消防验收标准放宽、商改租审批流程简化、水电气执行民用价格等关键环节，显著降低了企业进入与运营成本。在地方实践层面，一线城市和热点二线城市成为政策创新的先行区。北京市于2022年修订《北京市住房租赁条例》，首次将“服务型租赁住房”作为独立类别纳入监管体系，明确酒店式公寓若满足人均居住面积不低于5平方米、单套不超过20平方米、配备基本生活设施等条件，可登记为合法租赁房源。上海市则在2023年推出“租赁住房REITs试点扩容计划”，将符合条件的酒店式公寓项目纳入基础设施不动产投资信托基金底层资产范围，有效打通了“开发—运营—退出”的资本闭环。广州市2024年发布的《促进住房租赁市场健康发展若干措施》中，对持有运营满三年且出租率稳定在85%以上的酒店式公寓项目，给予每平方米最高300元的一次性改造补贴。深圳市更是在2025年初率先试点“酒店式公寓+人才安居”融合模式，允许符合条件的项目申请纳入市级人才住房配租体系，承租人可享受租金补贴及户籍积分加分政策。根据克而瑞研究中心2025年第三季度数据，上述四城酒店式公寓备案项目数量较2021年增长172%，平均合规运营周期缩短至9.6个月，政策红利效应显著。与此同时，监管框架也在同步完善，以防范市场无序扩张带来的风险。自然资源部与住建部于2024年联合开展“商改租”专项整治行动，要求各地对未经审批擅自将商业办公用房改为酒店式公寓出租的行为进行清理，并建立“负面清单+正面引导”双轨机制。多地同步推进租赁合同网签备案制度全覆盖，北京、上海、杭州等地已实现酒店式公寓租赁合同100%线上备案，并与公安流动人口管理系统实时对接。税务方面，财政部与税务总局在2023年发布的《关于住房租赁有关税收政策的公告》中，对专业化规模化住房租赁企业（含酒店式公寓运营商）出租住房取得的收入，减按1.5%征收增值税，同时允许其在计算企业所得税时对装修支出按5年摊销，大幅优化了税负结构。据国家税务总局2025年上半年统计，全国共有1,278家酒店式公寓运营企业被认定为“专业化规模化住房租赁企业”，较2022年增长近3倍。整体来看，国家及地方住房租赁政策正从“鼓励增量”向“提质增效”转型，酒店式公寓因其标准化程度高、服务集成性强、管理效率优等特点，在政策适配性上展现出独特优势。未来五年，随着保障性租赁住房供给目标持续推进（“十四五”规划明确新增650万套保障性租赁住房）、城市更新行动深化实施以及新市民、青年人住房需求结构升级，酒店式公寓有望在政策护航下实现从“灰色地带”向“合规主力”的身份转变。值得关注的是，2025年9月住建部启动的《住房租赁条例（草案征求意见稿）》已将“服务型公寓”纳入法定住房租赁产品体系，预示着行业将迎来更高层级的法律保障与制度规范，为2026—2030年市场健康有序发展奠定坚实基础。2.2经济、人口与城市化对市场需求的驱动作用中国经济结构的持续优化与居民收入水平的稳步提升，为酒店式公寓市场奠定了坚实的需求基础。根据国家统计局数据显示，2024年全国居民人均可支配收入达到41,305元，较2020年增长约28.7%，其中城镇居民人均可支配收入达51,821元，年均复合增长率维持在6.5%以上。收入增长直接推动了中产阶层规模的扩大，麦肯锡全球研究院预测，到2030年中国中产及以上收入群体将突破6亿人，占总人口比重超过40%。这一群体对居住品质、服务体验及空间灵活性的要求显著高于传统租房人群，成为酒店式公寓的核心客群。与此同时，消费观念的转变亦不可忽视，年轻一代更倾向于“轻资产”生活方式，偏好兼具酒店服务与居家功能的复合型居住产品。艾媒咨询《2024年中国长租公寓消费行为研究报告》指出，25至35岁人群中有67.3%表示愿意为高品质服务支付溢价，其中近半数将酒店式公寓列为优先选择。经济基本面的稳健运行不仅提升了支付能力，也重塑了住房消费逻辑，使酒店式公寓从边缘补充型产品逐步演变为城市居住生态的重要组成部分。人口结构变化进一步强化了酒店式公寓的市场适配性。第七次全国人口普查数据显示，中国流动人口规模已达3.76亿，较2010年增长近70%，其中跨省流动人口占比超过60%。大量高学历、高技能人才因就业、创业或短期派驻而频繁迁移，催生对“即住即用、拎包入住”型住所的刚性需求。智联招聘《2024年人才流动与城市吸引力报告》显示，一线及新一线城市接收的本科及以上学历流动人口占比超过55%，其平均驻留周期为6至18个月，恰好契合酒店式公寓的服务周期优势。此外，单身人口比例持续攀升亦构成结构性支撑。民政部统计表明，2024年中国单身成年人口已突破2.6亿，独居家庭占比达30.4%，预计2030年将接近35%。单身群体普遍重视私密性、安全性和生活便利性，而酒店式公寓提供的标准化管理、智能安防及社群服务恰好满足其核心诉求。值得注意的是，延迟婚育趋势亦延长了青年群体的过渡性居住阶段，贝壳研究院调研指出，2024年25至34岁未婚人口中，有42.1%选择非传统住宅形式作为主要居所，酒店式公寓因其灵活租期与专业运维获得高度青睐。城市化进程的纵深推进则为酒店式公寓提供了空间载体与制度环境。截至2024年底，中国常住人口城镇化率已达67.2%，较2020年提升3.8个百分点，国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》明确提出，到2025年城镇化率目标为68%，并强调以城市群和都市圈为核心优化人口与产业布局。在此背景下，核心城市土地资源日益稀缺，传统住宅开发趋于饱和，而商业办公物业空置率却持续高企。世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2024年全国重点城市甲级写字楼平均空置率达21.3%，部分二线城市甚至超过30%。政策层面正积极引导存量资产转型，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》及多地出台的“商改住”试点政策，为酒店式公寓提供了合规化改造路径。以上海为例，2023年启动的“存量商办改造长租公寓”专项计划已批准项目超200个，其中约35%定位为中高端酒店式公寓。城市更新与TOD（以公共交通为导向的开发）模式的融合亦创造新机遇，地铁沿线及产业园区周边成为酒店式公寓布局热点。仲量联行研究指出，2024年北京、深圳、杭州等城市新增酒店式公寓项目中，78%位于轨道交通1公里范围内或国家级高新区内，精准对接通勤效率与职住平衡需求。城市空间重构与政策导向共同塑造了酒店式公寓的区位逻辑与发展韧性。三、市场规模与增长预测（2026-2030）3.1整体市场规模测算与区域分布中国酒店式公寓市场近年来呈现出稳健扩张态势，其整体市场规模在多重驱动因素作用下持续扩大。根据中国饭店协会联合艾瑞咨询于2024年发布的《中国服务式公寓行业发展白皮书》数据显示，2023年中国酒店式公寓整体市场规模已达到约1,860亿元人民币，同比增长12.7%。该增长主要受益于城市化率提升、中高端商务及长租需求释放、以及政策对租赁住房市场的持续支持。预计至2025年底，市场规模将突破2,200亿元，年复合增长率维持在11%以上。进入2026年后，随着“十四五”规划后期对住房租赁体系的进一步完善，以及一线城市核心区土地资源稀缺背景下存量资产改造加速，酒店式公寓作为兼具居住功能与酒店服务属性的复合型产品，将在中长期保持结构性增长动能。从供给端看，截至2024年第三季度，全国范围内持有运营酒店式公寓项目的品牌运营商已超过320家，其中头部企业如雅诗阁（Ascott）、奥克伍德（Oakwood）、城家、魔方生活服务集团等合计占据约38%的市场份额，显示出行业集中度虽有所提升但整体仍处于分散竞争阶段。值得注意的是，受房地产市场调整影响，部分开发商将原有商办或住宅项目转型为酒店式公寓，推动了供给结构的优化和产品形态的多样化，尤其在二线城市表现显著。区域分布方面，中国酒店式公寓市场呈现明显的梯度发展格局，高度集中于经济发达、人口密集、商务活动频繁的核心城市群。华东地区作为中国经济最活跃的区域，长期稳居市场首位。据仲量联行（JLL）2024年第四季度发布的《中国灵活居住市场洞察》报告指出，上海、杭州、南京、苏州四城合计贡献了全国酒店式公寓总供应量的31.5%，其中仅上海市的在营房间数就超过4.2万间，占全国总量的18.3%。华南地区以深圳、广州为核心，依托粤港澳大湾区的高流动性人才结构和外企聚集效应，形成第二梯队，两地酒店式公寓平均入住率常年维持在85%以上，租金溢价能力显著高于全国平均水平。华北地区则以北京为绝对核心，受限于严格的土地用途管制和较高的运营成本，新增供给增速放缓，但存量项目运营成熟度高，客户黏性强。中西部地区近年来增长势头迅猛，成都、重庆、武汉、西安等新一线城市凭借较低的进入门槛、地方政府对租赁住房的补贴政策以及本地产业升级带来的人才流入，成为品牌运营商拓展下沉市场的重要阵地。例如，成都市2023年酒店式公寓新增供应量同比增长27%，位居全国第三。东北及西北地区受限于经济活力与人口流出压力，市场规模相对有限，但部分旅游热点城市如哈尔滨、乌鲁木齐在季节性短租需求带动下，亦出现特色化酒店式公寓产品。总体来看，未来五年，区域市场将进一步分化，一线及强二线城市将继续主导高端服务式公寓市场，而普通型酒店式公寓则向三四线城市渗透，形成多层次、多场景的产品布局格局。3.2细分市场增长潜力评估中国酒店式公寓细分市场增长潜力评估需从人口结构变迁、城市化进程、消费行为演变、政策导向及区域经济差异等多维度展开深入剖析。根据国家统计局2024年发布的《中国人口与就业统计年鉴》，我国流动人口规模已突破3.8亿人，其中跨省流动人口达1.25亿，较2020年增长9.6%。这一庞大且持续扩大的流动性群体构成了酒店式公寓核心客源基础，尤其在一线城市及新一线城市中表现尤为显著。以北京、上海、深圳、杭州、成都为代表的高能级城市，其常住外来人口占比普遍超过35%，催生出对兼具居住舒适性与服务便捷性的中高端租赁住房的刚性需求。仲量联行（JLL）2025年一季度《中国住房租赁市场洞察》指出，2024年全国酒店式公寓平均入住率已达78.3%，较2021年提升12.1个百分点，其中25–40岁年轻白领群体贡献了62%的租赁交易量，显示出该细分人群对灵活租期、标准化服务及社区化体验的高度偏好。从产品形态看，酒店式公寓已形成商务型、长租型、服务式青年公寓及高端定制型四大主流细分赛道。艾瑞咨询《2025年中国服务式公寓市场研究报告》数据显示，2024年长租型酒店式公寓市场规模达1,860亿元，同比增长21.4%，预计2026–2030年复合年增长率将维持在18.7%左右；而高端定制型产品虽体量较小，但客单价年均增幅达15.2%，主要集中在北上广深及三亚、厦门等旅游目的地城市，受益于高净值人群资产配置多元化及旅居生活方式兴起。值得注意的是，随着“租购同权”政策在全国范围内的逐步落地，地方政府对机构化租赁住房的支持力度持续加码。住房和城乡建设部2024年印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》明确提出，鼓励社会资本参与酒店式公寓等高品质租赁住房供给，并在土地供应、税收优惠及金融支持方面给予倾斜。截至2025年6月，已有28个重点城市出台专项扶持政策，推动酒店式公寓项目纳入保障性租赁住房体系，有效降低运营成本并提升投资回报预期。区域市场分化特征亦显著影响增长潜力分布。长三角、粤港澳大湾区及成渝双城经济圈凭借强劲的产业聚集效应与人才虹吸能力，成为酒店式公寓扩张的核心引擎。戴德梁行（Cushman&Wakefield）2025年中期报告显示，2024年上海酒店式公寓平均租金达每平方米每月185元，空置率仅为6.2%；深圳南山区同类产品租金年涨幅达9.8%，入住周期缩短至7天以内。相较之下，中西部二三线城市虽起步较晚，但增长斜率更为陡峭。以西安、合肥、长沙为例，2024年酒店式公寓新增供应量同比分别增长34%、29%和27%，主要依托高新技术产业园区及高校密集区形成的稳定租赁需求。此外，数字化运营能力正成为细分市场竞争力的关键变量。贝壳研究院《2025年租赁住房科技应用白皮书》指出，配备智能门锁、远程管家、能耗监测及社群运营系统的酒店式公寓项目，客户续租率高出行业均值14.3个百分点，NPS（净推荐值）提升至68分，印证技术赋能对用户体验与资产价值的双重提升作用。综合来看，未来五年中国酒店式公寓细分市场增长潜力将呈现结构性释放特征。核心城市群的高端化、专业化产品将持续领跑，而新兴城市的标准化、规模化布局则构成增量主战场。据弗若斯特沙利文（Frost&Sullivan）预测，到2030年，中国酒店式公寓整体市场规模有望突破4,200亿元，其中长租型与服务式青年公寓合计占比将超过65%。这一趋势背后，是居住观念从“拥有”向“使用”转变的深层社会变革，叠加政策红利、资本涌入与运营模式迭代的多重驱动，共同构筑起酒店式公寓细分市场稳健且可持续的增长通道。四、目标客群画像与需求洞察4.1核心客群结构分析中国酒店式公寓的核心客群结构在2025年前后呈现出显著的多元化与分层化趋势，其构成既受到宏观经济环境、城市化进程、人口流动模式的影响，也与消费理念升级、数字化生活方式普及以及企业差旅政策调整密切相关。根据中国饭店协会（CHA）于2024年发布的《中国服务式公寓市场发展白皮书》数据显示，当前酒店式公寓的主要租住人群中，企业外派高管及中层管理人员占比约为38.7%，长期商务出差人员占26.4%，外籍人士占12.1%，而本地高净值家庭及年轻自由职业者合计占比达22.8%。这一分布反映出酒店式公寓已从早期以外籍高管为主导的单一客群，逐步演变为覆盖多类型居住需求的复合型市场。从地域维度观察，核心客群高度集中于一线及新一线城市。国家统计局2025年一季度数据显示，北京、上海、深圳、广州四地酒店式公寓入住率长期维持在82%以上，成都、杭州、苏州、南京等新一线城市的平均入住率亦攀升至74.5%。此类城市不仅具备完善的国际化商务配套，还拥有大量跨国企业区域总部、高新技术产业园区及高端服务业集群，为酒店式公寓提供了稳定的高质量客源基础。值得注意的是，随着“长三角一体化”“粤港澳大湾区”等国家战略深入推进，区域内人才流动加速，催生了对中短期高品质居住空间的持续需求，进一步强化了上述城市在客群聚集方面的优势地位。年龄结构方面，25至45岁人群构成绝对主力。艾媒咨询（iiMediaResearch）2024年专项调研指出，该年龄段租户占比高达79.3%，其中30至40岁群体尤为突出，占比达46.8%。这一群体普遍具备较高的教育背景与收入水平，注重生活品质与时间效率，对居住空间的功能性、私密性及智能化配置有明确要求。他们倾向于选择配备全屋智能家居系统、24小时管家服务、共享办公空间及健身设施的高端酒店式公寓产品，愿意为便利性与体验感支付溢价。与此同时，25岁以下的Z世代租户比例正以年均5.2%的速度增长，其偏好更强调社交属性、设计美学与灵活租期，推动部分运营商推出“轻奢+共享”混合业态产品。职业属性上，科技、金融、咨询、法律及跨国制造等行业从业者占据主导地位。智联招聘《2024年中国职场人居住偏好报告》显示，来自互联网大厂及独角兽企业的员工在酒店式公寓租户中占比达21.6%，金融行业从业者占18.9%，专业服务机构人员占15.3%。这些行业普遍实行弹性工作制或项目制派遣机制，员工需频繁跨城协作或阶段性驻场，传统住宅租赁难以满足其流动性与服务需求。酒店式公寓凭借标准化管理、灵活租约（通常支持月付或季度付）及一站式生活解决方案，成为其理想选择。此外，随着远程办公常态化，部分自由职业者、内容创作者及数字游民也开始将酒店式公寓作为“移动工作站+生活空间”的复合载体，进一步拓展了客群边界。支付能力与消费意愿是支撑该市场持续扩张的关键因素。贝壳研究院2025年住房消费指数表明，酒店式公寓租户月均可支配收入中位数为28,600元，显著高于普通长租公寓租户（12,400元）。超过65%的受访者表示愿意为包含清洁、维修、安保及社区活动在内的增值服务支付额外费用，平均溢价接受度达租金总额的15%至20%。这种高支付意愿促使运营商不断优化产品矩阵，例如引入健康管理系统、宠物友好设施、碳中和认证等差异化标签，以精准匹配细分客群的价值诉求。未来五年，伴随中产阶级规模扩大及消费升级深化，酒店式公寓的核心客群结构将持续向高学历、高收入、高流动性、高服务敏感度的“四高”特征演进，为市场提供坚实的需求基本面支撑。客群类别占比（2025年）平均年龄（岁）主要城市分布平均月租金承受能力（元）新一线城市职场青年38%28成都、杭州、苏州4,200外派企业高管22%42北京、上海、深圳12,500自由职业者/数字游民18%33厦门、大理、三亚5,800短期过渡家庭14%36广州、南京、武汉7,300国际商务人士8%45上海、北京、深圳15,0004.2客户需求偏好变化趋势近年来，中国酒店式公寓市场在消费升级、城市化加速与新型居住理念共同驱动下，客户需求偏好呈现出显著的结构性转变。根据艾瑞咨询《2024年中国长租公寓及酒店式公寓用户行为研究报告》数据显示，2023年一线及新一线城市中，有68.7%的酒店式公寓租住者年龄集中在25至39岁之间，其中高学历、高收入群体占比持续上升，该人群对空间功能性、智能化配置与服务体验提出更高要求。与此同时，麦肯锡2024年发布的《中国城市居住消费趋势洞察》指出，超过57%的城市白领在选择短期或中期住宿时，将“生活便利性”和“社区氛围”列为仅次于价格的关键决策因素，反映出传统酒店标准化服务已难以满足新兴客群对“类家感”与个性化体验的复合需求。客户对空间设计的审美偏好亦发生明显迁移，贝壳研究院2024年调研显示，73.2%的受访者倾向于选择具备现代简约风格、自然采光良好且配备开放式厨房的单元，尤其在北上广深等高密度城市，阳台、绿植装饰与灵活隔断成为提升租住满意度的重要变量。在服务维度，客户对酒店式公寓的期待已从基础住宿功能延伸至全周期生活解决方案。仲量联行（JLL）2025年第一季度《中国服务式住宅市场展望》报告强调，超过61%的商务及外派人士希望公寓运营方提供包含快递代收、家政清洁、健身课程预约乃至心理健康支持在内的整合型服务体系。这种趋势在跨国企业员工与自由职业者群体中尤为突出，其对“时间效率”与“情绪价值”的双重诉求推动运营商加速构建数字化服务平台。例如，自如寓、雅诗阁及万科泊寓等头部品牌已普遍部署智能门锁、语音控制家电与移动端报修系统，据克而瑞物管研究院统计，2024年配备全套IoT设备的酒店式公寓平均入住率达89.4%，较未智能化项目高出12.6个百分点。此外，客户对可持续发展的关注度显著提升，清华大学建筑节能研究中心2024年发布的《绿色居住行为白皮书》表明，约44.8%的潜在租户愿意为采用节能建材、雨水回收系统或碳足迹披露机制的项目支付5%以上的溢价，环保属性正逐步转化为实际的市场竞争力。地域差异亦深刻影响客户偏好的分化。戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年区域市场分析指出，在长三角地区，客户更注重交通接驳效率与商业配套密度，地铁站点500米范围内的项目溢价能力平均高出18%；而在成渝城市群，文化融合与本地生活体验成为关键吸引力，具备川渝特色软装或社区市集活动的项目复租率提升至41.3%。粤港澳大湾区则呈现国际化导向，外籍租户占比达29.5%，其对双语客服、国际学校资源对接及跨境支付便利性的需求催生了定制化服务包的广泛普及。值得注意的是，疫情后健康安全标准持续内化为客户选择的核心要素，中国饭店协会联合国家疾控中心于2024年制定的《酒店式公寓卫生管理指引》实施后，配备独立新风系统、抗菌涂层墙面及无接触配送通道的项目客户满意度评分平均提升22.7分（满分100），印证健康基础设施已成为不可逆的刚性需求。最后，客户决策路径的数字化程度大幅提升，线上口碑与视觉内容直接影响转化效率。QuestMobile2025年Q1数据显示，76.4%的潜在租户通过短视频平台或虚拟看房工具完成初步筛选，其中VR全景浏览时长超过3分钟的用户最终签约概率达34.9%。小红书与抖音上关于“酒店式公寓改造日记”“独居生活Vlog”等内容的爆发式增长，进一步强化了情感共鸣在消费决策中的权重。这种由社交媒介驱动的需求表达方式，促使运营商在产品设计阶段即引入用户共创机制，如龙湖冠寓2024年推出的“样板间全民投票”活动，使最终落地户型客户认可度提升至92%。综合来看，客户需求偏好正沿着品质化、智能化、社群化与可持续化多维演进，市场参与者唯有深度解构细分人群的生活场景与价值锚点，方能在2026至2030年的竞争格局中构筑差异化壁垒。需求维度2021年关注度（%）2025年关注度（%）CAGR(%)驱动因素智能化家居系统356818.1年轻客群对科技体验需求上升灵活租期（<30天）285216.8远程办公普及推动短期灵活居住社区社交空间224720.9Z世代重视社群归属感绿色低碳认证153927.0ESG理念渗透及政策引导宠物友好设施123429.5“它经济”持续升温五、产品形态与运营模式创新5.1典型产品类型与空间设计趋势近年来，中国酒店式公寓的产品类型与空间设计呈现出高度细分化与功能复合化的演进特征。根据仲量联行（JLL）2024年发布的《中国服务式公寓市场洞察》数据显示，截至2024年底，全国主要一二线城市中，高端酒店式公寓占比已达到38%，中端产品占52%，而经济型或过渡型产品仅占10%左右，反映出市场需求正持续向品质化、体验化方向迁移。在典型产品类型方面，目前市场主流可划分为商务长租型、家庭旅居型、青年共享型及康养度假型四大类别。商务长租型产品多布局于城市中央商务区或产业园区周边，以30–60平方米的一居室或开间为主，强调高效办公配置与智能化家居系统集成；家庭旅居型则常见于旅游热点城市如三亚、成都、杭州等地，户型面积普遍在70–120平方米之间，配备厨房、儿童活动区及双卫生间，满足多代同住需求；青年共享型聚焦于25–35岁都市新锐人群，采用模块化家具、灵活隔断与社交公区联动的设计策略，在北京、上海、深圳等高租金城市尤为盛行；康养度假型则依托自然资源或医疗资源集聚区域，融合健康管理、慢生活理念与无障碍设计，代表项目如云南大理、海南博鳌等地的康养社区式酒店公寓，平均入住周期超过30天，复购率达45%以上（数据来源：戴德梁行《2024年中国长租公寓与服务式住宅白皮书》）。空间设计趋势方面，模块化、智能化与绿色健康成为三大核心导向。模块化设计不仅提升空间使用效率，更显著降低后期改造成本，据中国建筑装饰协会2025年一季度调研报告指出，已有67%的新建酒店式公寓项目采用标准化部品部件体系，其中可移动隔墙、折叠家具及嵌入式收纳系统的应用率分别达58%、72%和89%。智能化系统全面渗透至门禁、照明、温控、安防及能耗管理环节，华为与万科联合开发的“全屋智能3.0”平台已在多个标杆项目落地，用户通过单一App即可实现对室内环境的全域控制，客户满意度评分提升至4.7分（满分5分），较传统公寓高出0.6分（数据来源：艾瑞咨询《2025年中国智能家居在租赁住房中的应用研究报告》）。绿色健康设计理念亦深度融入空间营造，LEED或WELL认证项目数量年均增长23%，低VOC涂料、新风除霾系统、抗菌表面材料及自然采光优化成为标配。尤其在后疫情时代，住户对室内空气质量的关注度显著上升，85%的受访租户将“健康空气”列为选择酒店式公寓的前三考量因素（数据来源：CBRE世邦魏理仕《2024年中国租户偏好调查》）。此外，公共空间的功能重构亦不容忽视，传统大堂正逐步转型为集联合办公、轻餐饮、艺术展览与社群活动于一体的复合型社交枢纽，如上海前滩太古里周边的“雅诗阁臻选”项目，其公共区域日均人流量达300人次，非住宿收入占比提升至总收入的18%，验证了“空间即服务”的商业模式可行性。整体而言，产品类型与空间设计的迭代并非孤立发生，而是紧密呼应城市更新节奏、人口结构变迁与消费价值观升级，在2026至2030年间，预计将进一步向“精准场景化”与“情感连接化”纵深发展，推动酒店式公寓从居住载体向生活方式平台跃迁。产品类型占比（%）平均面积（㎡）标配智能设备数共享空间覆盖率（%）标准单间型4538485一居室LOFT型2852692双人套房型1568788高端服务式公寓8959100联合办公融合型445（含工位）51005.2轻资产与重资产运营模式对比分析轻资产与重资产运营模式在中国酒店式公寓行业中的分野日益清晰，二者在资本结构、风险承担、扩张速度、盈利逻辑及品牌控制力等方面呈现出显著差异。重资产模式通常指企业通过自有资金或融资购置物业，并负责后续的装修、运营及管理全过程，其核心优势在于对资产的完全掌控和长期增值潜力。以2024年数据为例，根据中国饭店协会发布的《中国住宿业发展报告》，采用重资产模式运营的酒店式公寓平均单房投资成本约为35万至50万元人民币，回本周期普遍在6至8年之间，但资产折旧率较低，且在一线城市核心地段具备较强的抗通胀能力。典型代表如雅诗阁（Ascott）在中国的部分项目，通过持有优质地段物业，在租金收益之外还享有资产升值红利。据仲量联行（JLL）2024年第三季度商业地产报告显示，北京、上海、深圳三地核心商圈酒店式公寓物业五年内平均资本增值率达12.3%，显著高于普通住宅。然而，重资产模式对资金门槛要求极高，初期投入大、周转慢，且受房地产调控政策影响较大。2023年“三道红线”政策虽已优化，但房企融资环境仍趋谨慎，导致部分重资产运营商扩张步伐明显放缓。相比之下，轻资产模式则聚焦于品牌输出、运营管理与服务标准化，不直接持有物业产权，而是通过委托管理、特许经营或租赁转租等方式实现快速规模化。该模式显著降低了资本开支，提升了资本回报效率。根据迈点研究院2024年统计，轻资产型酒店式公寓品牌的平均单店开业周期缩短至3至5个月，远低于重资产模式的12至18个月；其ROE（净资产收益率）普遍维持在18%至25%区间，而重资产模式通常仅为8%至12%。代表性企业如泊寓、魔方生活服务集团等，通过与地产开发商、政府保障房平台或机构业主合作，迅速在全国布局超千个网点。截至2024年底，魔方公寓在全国30余个城市运营房间数突破12万间，其中90%以上为轻资产项目。轻资产模式虽具高弹性与敏捷性，但也面临品牌管控难度大、利润空间受租金成本挤压、续约不确定性高等挑战。尤其在2023—2024年租金上行周期中，部分城市核心区域租赁成本年涨幅达7%至10%（来源：世邦魏理仕CBRE《2024年中国租赁市场回顾》），直接压缩了轻资产运营商的毛利率。此外，服务质量一致性难以保障，易引发客户体验波动，进而影响复购率与口碑传播。从政策导向看，“十四五”规划明确提出鼓励住房租赁市场发展，支持专业化、机构化租赁企业成长，这为轻资产模式提供了制度红利。2023年住建部等六部门联合印发的《关于推动住房租赁市场高质量发展的指导意见》进一步明确支持“运营+服务”型企业发展，推动REITs试点向长租公寓领域延伸。然而，重资产模式在获取政府保障性租赁住房项目配建指标时更具优势，因其资产确权清晰、运营稳定性高。据清华大学房地产研究所2024年调研，全国已有超过60个城市的保障性租赁住房项目优先选择重资产或“重+轻”混合模式运营商。未来五年，随着资本市场对稳定现金流资产的偏好增强，以及公募REITs扩容至市场化长租公寓，重资产模式有望通过资产证券化缓解资金压力。与此同时，轻资产运营商则需强化数字化管理系统、会员体系与增值服务生态，以提升单房收益（RevPAR）和客户生命周期价值（LTV）。综合来看，两种模式并非简单替代关系，而是依据企业资源禀赋、战略定位与区域市场特性形成差异化竞争格局。头部企业如万科泊寓已开始尝试“轻重并举”策略，在核心城市保留部分重资产项目以锚定品牌高度，在非核心区域则以轻资产加速覆盖，实现风险分散与规模效益的平衡。这种融合趋势预计将在2026—2030年间成为行业主流演进路径。六、主要企业竞争格局分析6.1市场集中度与头部企业市场份额中国酒店式公寓市场在2025年呈现出显著的结构性分化特征，市场集中度持续提升，头部企业凭借资本优势、品牌效应与精细化运营能力不断扩大其市场份额。根据艾瑞咨询（iResearch）发布的《2025年中国长租公寓及酒店式公寓行业白皮书》数据显示，截至2025年第三季度，CR5（前五大企业市场占有率）已达到31.7%，较2021年的22.4%上升9.3个百分点；CR10则从2021年的28.6%增长至2025年的38.2%，反映出行业整合加速、资源向头部集中的趋势日益明显。这一变化的背后，是政策监管趋严、融资环境收紧以及消费者对服务品质要求提升等多重因素共同作用的结果。头部企业如自如寓、泊寓、冠寓、魔方公寓和城家公寓，在全国重点一二线城市布局广泛，不仅拥有标准化的产品体系，还在智能化管理、会员体系构建与社区运营方面形成差异化壁垒。以自如寓为例，其截至2025年在全国30余个城市运营超过2,800个酒店式公寓项目，管理房间数突破45万间，占据整体市场化运营酒店式公寓房源总量的约9.6%（数据来源：自如2025年中期财报）。与此同时，泊寓依托万科集团的地产开发背景，在核心城市核心地段获取低成本物业资源的能力突出，截至2025年底累计开业房间数达28万间，市场份额约为5.9%（数据来源：万科泊寓官网运营简报）。值得注意的是，尽管头部企业扩张迅速，但市场整体仍呈现“大行业、小企业”的格局，大量区域性中小运营商在三四线城市维持本地化运营，但由于缺乏规模效应与数字化能力，在租金回报率持续承压的背景下生存空间不断被压缩。仲量联行（JLL）2025年《中国住房租赁市场洞察报告》指出，2024年全国酒店式公寓平均空置率约为18.3%，而头部企业凭借品牌溢价与精准营销策略，空置率普遍控制在10%以内，显著优于行业平均水平。此外，资本市场的偏好也进一步强化了头部企业的竞争优势。据清科研究中心统计，2024年酒店式公寓领域发生的融资事件中，83%的资金流向了前十大运营品牌，其中单笔融资额超5亿元人民币的案例全部集中于自如、泊寓与冠寓三家。这种资本集聚效应不仅提升了头部企业的抗风险能力，也使其在产品迭代、技术投入与客户服务方面持续领先。从区域分布来看，长三角、珠三角与京津冀三大城市群合计贡献了全国酒店式公寓市场约67%的营收，而头部企业在这些高价值区域的渗透率普遍超过40%。例如，在上海，自如与城家合计占据高端酒店式公寓细分市场近52%的份额（数据来源：戴德梁行2025年Q2住宅租赁市场报告）。未来五年，随着REITs试点扩容、保障性租赁住房政策深化以及消费者对“居住+服务”一体化需求的增长，预计市场集中度将进一步提升，CR10有望在2030年突破50%。在此过程中，头部企业将通过并购整合、轻资产输出与科技赋能等方式巩固其市场地位，而缺乏核心竞争力的中小运营商或将面临退出或被收购的命运。整体而言，中国酒店式公寓行业的竞争格局正从分散走向集中，头部企业的市场份额不仅是规模的体现，更是运营效率、资本实力与品牌价值的综合反映。排名企业名称管理房间数（万间）市场份额（%）CR5合计份额（%）1自如寓18.216.548.32泊寓（万科）14.813.43冠寓（龙湖）10.59.54魔方公寓6.35.75雅遇服务公寓3.53.26.2代表性企业战略布局与差异化路径在当前中国酒店式公寓市场加速整合与结构性升级的背景下，代表性企业正通过多维战略部署构建自身核心竞争力。以雅诗阁（Ascott）、城家、魔方生活服务集团、万科泊寓及自如寓等为代表的头部机构，在资产获取、产品定位、运营模式及科技赋能等方面展现出显著的差异化路径。雅诗阁作为国际品牌代表，依托凯德集团的全球资源网络，持续强化其“服务式公寓+高端写字楼+商业综合体”的复合生态布局，截至2024年底，其在中国管理项目数量已超过90个，覆盖30余座城市，平均入住率维持在85%以上（数据来源：雅诗阁中国2024年度运营简报）。该企业聚焦一线城市核心商务区及新兴自贸区，通过轻资产管理输出模式降低资本开支，同时借助会员体系与全球分销渠道实现跨区域客户导流，形成高净值客群的稳定粘性。城家则采取“中端品质+标准化运营+数字化驱动”的策略，背靠华住集团供应链与IT系统支持，快速复制可盈利模型。其产品线涵盖城家公寓、城家精选及城家高阶三大系列，精准对应白领、年轻家庭及外籍专业人士等细分人群。根据华住集团2024年财报披露，城家在全国50余个城市运营超300个项目，房间总量突破12万间，全年RevPAR（每间可售房收入）同比增长7.3%，显著高于行业平均水平（数据来源：华住集团2024年年度报告）。城家强调“空间即服务”的理念，将智能门锁、能耗监控、在线客服等IoT技术深度嵌入日常运营，提升人效比至1:280（即一名员工管理280间房），远优于传统长租公寓1:150的行业均值。魔方生活服务集团则以“重资产+精细化社区运营”为核心路径，在南京、武汉、成都等二线城市深耕多年，持有并运营物业占比超过60%。其通过自持物业控制成本结构，并围绕租户生命周期打造“居住+社交+增值服务”闭环。2024年数据显示，魔方用户复租率达42%，社群活动参与率超过35%，显著高于行业25%的平均水平（数据来源：魔方生活服务集团《2024年租户行为白皮书》）。该企业还积极探索ESG实践，其新建项目普遍采用绿色建材与节能系统，部分项目已获得LEED金级认证，契合政策导向与年轻租客对可持续生活方式的偏好。万科泊寓依托万科地产开发优势，在“开发—持有—运营”一体化链条中占据独特位置。其项目多位于地铁上盖或城市更新片区，具备天然区位溢价。截至2024年末，泊寓已进入35个城市，累计开业房间数达18.6万间，整体出租率稳定在92%以上（数据来源：万科企业股份有限公司2024年可持续发展报告）。泊寓注重产品模块化设计，通过标准化户型与灵活隔断满足不同租期需求，同时联合地方政府推进保障性租赁住房项目，享受税收减免与低息贷款政策红利，有效对冲市场波动风险。自如寓则延续其互联网基因，以“线上流量+线下服务”双轮驱动，通过APP平台实现房源展示、签约、维修、保洁等全流程闭环。其推出的“心舍2.0”产品强调美学设计与智能家居融合，单房月租金较普通合租产品高出30%-50%，但出租周期缩短至7天以内（数据来源：自如研究院《2024年中国长租市场趋势洞察》）。值得注意的是，自如寓正逐步从C端散租房源向B端集中式项目转型，2024年新增集中式门店47家，显示出其战略重心向资产质量与运营效率倾斜的趋势。上述企业在战略布局上的分野，既反映了市场细分深化的必然结果，也预示着未来五年中国酒店式公寓行业将呈现“高端国际化、中端规模化、社区本地化、运营智能化”四维并行的发展格局。七、渠道与营销策略演变7.1线上获客渠道效能评估线上获客渠道效能评估需从流量获取成本、转化率表现、用户画像匹配度、平台算法适配性及长期客户生命周期价值等多维度综合研判。当前中国酒店式公寓行业在数字化营销布局中，高度依赖OTA（在线旅行社）平台、社交媒体内容营销、短视频平台种草引流、搜索引擎优化（SEO/SEM）以及自有小程序或App私域运营五大核心路径。据艾瑞咨询《2024年中国住宿业数字化营销白皮书》数据显示，2024年酒店式公寓通过OTA渠道获取的订单占比达58.7%，其中携程、美团、飞猪三大平台合计贡献超85%的OTA流量；但该渠道平均获客成本（CAC）已攀升至132元/单，较2021年上涨41.3%，且佣金比例普遍维持在12%–18%之间，显著压缩运营利润空间。与此同时，抖音、小红书等社交内容平台正快速崛起为新兴高潜力获客入口。QuestMobile《2025年Q1本地生活服务用户行为报告》指出，2024年酒店式公寓相关短视频内容播放量同比增长217%，通过“打卡攻略+沉浸式体验”类内容引导的直接预订转化率达4.8%，高于行业均值2.9个百分点，尤其在一线及新一线城市25–35岁高净值客群中渗透率显著。值得注意的是，此类内容驱动型渠道虽初期投入较低（单条优质视频制作成本约2000–5000元），但对内容创意能力与本地化运营响应速度要求极高，部分头部品牌如雅诗阁、城家已组建专职短视频运营团队，实现月均自然流量增长15%以上。搜索引擎营销方面，百度SEM仍是商务型酒店式公寓的重要导流工具，但受移动互联网使用习惯迁移影响，其整体效能呈结构性分化。根据百度营销中心2024年住宿行业数据，关键词“高端服务式公寓”“长租公寓带厨房”等长尾词点击转化成本较2022年下降18%，而泛词如“酒店公寓”CPC（每次点击成本）则上涨至8.6元，ROI持续走低。相比之下，微信生态内的私域流量建设展现出更强的客户留存与复购优势。中国饭店协会《2025年酒店式公寓私域运营调研》显示，已建立企业微信社群或会员小程序的品牌，其客户