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成本房价

-、房价的真相（看看开发商到底赚了你多少钱?）

1、投资成本（看看房价成本到底多少?）

一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围

包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费

用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不

确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此

不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对

于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本

和开发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税

费。

（一）、开发成本

1.土地成本（毛地和净地）

2.前期工程费

规划设计费用（2-3%X3）

项目可行性研究费用（1-3%X3）或0.08-0.15%X投资

额

水文、地质勘察费用（0.5%X设计概算）

三（七）通一平费用（实际情况）三通一平50-70元/itfX

占地面积

3.建筑安装费

土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值

土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目

利润

水电费用一般占土建费用的15%

设备及安装费

计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建

筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工

程经验估算法

4.基础设施费100-200元/肝X总建面

（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、

环卫）

供水15元/nTX总建面、供电65元/以义总建面、道路

40-50jt/in2X道路面积

5.公共配套费

（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）

6.开发期间税费

国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，

主要包括：

配套设施建设费

建筑工程质量与安全监督费用

供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）

供水600元/t,其中住宅0.3t/人，商业0.1t/m;

供电住宅480元/KVA,4KVA/户；商业1000元/KVA,8K

VA/100m2

物业管理基金2%义基建投资

其他税费2%X基建投资

7.不可预见费用（又称预备费）3-5%X1-5或3%义投

资额

市场条件，引起三材价格变化

施工图更改，因设计更改而发生的费用

自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用

（二）、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费

用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

可按项目开发成本构成中前1〜6项之和为基数，按3%

左右计算。

2.销售费用

指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以

及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下

二项：

2.L广告宣传费:约为销售收人的1.5%—2.5%;

2.2.销售代理费:约为销售收入的1.5%—2为％;

以上各项合计，销售费用约占销售收人的3%-5%。

3.财务费用

指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其

他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）,项目经营税费

1,转让房地产税费

2.租赁营业税

3.土地增值税

4.企业所得税

案例：某地级市住宅项目，位于老城区主干道上，占地

面积约75亩，容积率2.0,总建筑面积约10万平方米，±

地取得费用100万元/亩。

1.土地成本（含拆迁安置补偿费）750元均摊，

2.专业费用，27.⑶*3%

900元/门（多层约650,

3.建安费（与建材仰格相关）经验值.，

小高层约950）.

4.基础设施及配套工程费100元/m'经验值.

5.不可预见费51.35.[(2H3M4)]*5^

6.管理费，50.31.[(1升(2"(3)]*3%

7.财务成本略.根据借贷测算利息

每平米总优必匕”力化

注：按七项成本法估算，自有资金不详，测算中未考虑

借贷利息。

实际上，目前中国房地产开发商项目开发的50%开发款

来源于借贷（包括银行以及私人高利贷），比如江西上饶、玉

山等地的开发商，一般私人高利贷月利在2.5分-3.0分左右,

年利率就是30%上下。如果本项目贷款约占开发资金5096,

即大约贷款4000万，那么财务成本就是1200万，也就是均

摊到每平米约增加120元，实际成本约为2000元/nV。

2、经济效益（看看开发商到底赚了你多少钱?）

总建面（平米）10

单的沐阮滁）2000

而+筋阮/糅）3200

总成本防）2.0

总销酶（亿元）3・2

两税一镑dz元）0.177

营锚IE用（亿元，一般为总销售额的2%）0064

税前总和刚玩）0.959

税前财市批弊47.95%

所得税（所得兑初25%,亿元）0.24

防3柳g）0.719

3595%

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这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算。

二、何时见底？（从“中国房地产发展线路和政策变化图”

来分析）

中国房地产发展线路和政策变化图

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自1978改革开放起至2008年前我国的房产政策全景。

其间可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是1978至1990

年，为中国房地产初始阶段;第二阶段则是1991年至1994

年的第一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一

个蜜月期，大约3年；第三阶段是1995年至1999年的调整

期，历时大约5年;第四阶段是1999年至2007年的第二轮

房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期,

大约9年;第五阶段，我觉得可以从2007年年末董事长王石

抛出“拐点论”为分界点，此后一个月左右，即2008年1

月20日晚间10点至21日凌晨，王石连续发表7篇博客，

详细解释自己的楼市“拐点论”，标志着中国房地产第二轮

大调整开始，这次盘整期将历时多久呢？因本次中国房地产

的外部环境比90年代末时更糟糕，我个人以为本次调整期

将不低于5年（大概持续周期大概为2008年-2012年），然后

到2012年前后慢慢开始回升，开始第三轮蜜月。

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央行08年5次降息路线图

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三、房价的泡沫真会破灭吗？

古人云，以史为鉴，鉴古知今。我