【新冠疫情期间合同履行的不可抗力要素界定问题研究14000字（论文）】

第2章不可抗力制度概述2.1不可抗力含义阐释根据新出的《民法典》第180条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。下面对不可抗力的客观要件进行分析：2.1.1不可预见性不可预见性是指当事人在订立合同时，对于要发生的事情没有预见的可能性。通常情况下，判断合同当事人能否预见，要看客观标准和主观标准。客观标准是指对于一般常人所能够预见到的，合同当事人就应该预见到；如果需要具备一定的专业知识，那么只要具备该专业知识的正常人能够预见，要求合同当事人也应该预见。主观标准是结合合同当事人的年龄、智力水平和精神状况来判断合同当事人能否预见。2.1.2不可避免性不可避免，是指客观情况的发生是不以人的意志为转移，是必然，肯定发生的。它是合同当事人在采取了一切合理的措施以后，仍然无法避免意外情况的发生。例如自然灾害，虽然现代科技愈来愈发达，人们也逐渐提高了对于自然灾害的发生的预见性，但是人类并无法阻止它们的发生。2.1.3不可克服性不可克服，是指债务人在履行债务的过程中发生了履行障碍，且在短时间内无法消除或者克服。不可避免与不可克服说的是一个问题的两个方面，不可避免强调阻止事情发生，而不可克服强调在事情发生后避免不利的后果的延续。某一意外事件发生后，给合同当事人造成了一定的损失，对于造成的损失，当事人无法避免。例如甲乙双方签订了货物运输合同，甲方在以公路运输方式途中遭遇泥石流，货物无法在合同履行期间内到达乙方，如果甲乙双方在达成合意的情况下，采取空运或者水运，从而使货物能够在约定的期限内到达对方当事人，避免了损失的发生，则不属于不可抗力。再比如政府行为，政府一旦颁布新的法律，政策或者采取了新的行政措施，合同当事人就必须遵守，否则可能要承担法律责任，符合不可抗力的不可克服性。2.1.4期间履行性期间履行性是指构成不可抗力的事件发生在合同生效至履行完毕的过程中。在合同生效以前就已经存在或者是发生在合同履行完毕以后，或是合同迟延履行经过对方同意，则不属于不可抗力。2.2不可抗力与情势变更2.2.1情势变更的含义及立法现状在民法典颁布以前，最高人民法院出台的关于合同法的司法解释对情势变更做出了规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平的，或者是不能实现合同目的的，当事人可以请求法院变更或者解除合同。《合同法》司法解释对于情势变更的规定和不可抗力的规定相排斥。不可抗力和情势变更是有区别的，导致合同履行障碍的原因包括不可抗力，它不属于合同履行规则，是一种作为原因的客观事实，结合法律条文的规定，因为不可抗力所导致的法律后果是解除合同和作为免责事由；情势变更发生于合同履行的过程中，合同履行规则要求合同应当公平合理地履行，而情势变更原则就是该要求的体现。根据上述立法，由于不可抗力所导致的合同履行不能可以直接适用不可抗力的规定，允许当事人解除合同，而某些因为不可抗力引起的合同履行障碍，即未达到履行不能的程度，当事人无法适用情势变更原则去变更权利义务关系。《民法典》对情势变更做出了新的规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”该规定和以前的合同法司法解释相比，删除了“非不可抗力造成的”，扩大了情势变更的适用范围，只要是不可抗力导致合同双方当事人在履行合同时存在明显不公平的情形，就可以适用该条款。而且不再将“不能实现合同目的”作为情势变更的构成要件，与之前的不可抗力导致合同目的不能实现，当事人可以解除合同有所区分，解决了多年来不可抗力和情势变更制度适用混乱的情况。同时尊重了当事人的意思自治，可以先协商，协商不成再向法院或者仲裁机构申请变更或者解除合同。2.2.2不可抗力与情势变更的区别不可抗力与不可抗力规则有区别，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；不可抗力规则是作为免责事由、合同法定解除事由、诉讼时效中止的规则。事实层面的情势变更与情势变更规则也有区别，情势变更是指合同履行的客观基础发生了变化，，例如政府颁布法令，货币贬值等。要判断某一事件是否属于情势变更，要看它是否影响到了合同的履行，以及合同法讲究对价合理，如果造成对价关系明显不平衡，则属于情势变更。情势变更规则则是《民法典》第五百三十条的规定。不可抗力与情势变更虽然都是民法上解决无法预测的风险的条款，但是不可抗力与情势变更存在以下区别：第一、适用的情形不同。不可抗力解决合同履行不能，而情势变更要解决的是合同履行的客观基础发生变化，从而导致当事人在履行合同时遇到障碍的情形，但是合同仍然可以履行，只不过克服这种障碍要付出的代价远远超过订立合同所能获得的利益，其结果可能会与订立合同时的目的相违背；第二、法律后果不同。当事人可以援引不可抗力主张免责或者解除合同；适用情势变更规则的后果是在双方当事人先进行协商，协商不成的情况下请求变更或者解除合同；第三、范围不同。情势变更中“无法预见，不属于商业风险的重大变化”包含了不可抗力，但是二者对于合同履行造成的影响不同；第四、目的不同。情势变更规则的确立实际上是对合同履行的公平原则的体现，通过协商机制或者诉权来使风险得到公平分配，发生在合同的履行过程中；不可抗力规则设定的目的在于当事人因为不可抗力不能履行合同时，为了避免损失扩大，可以选择解除合同；以及违反了合同约定，作为违约抗辩权，从而使当事人部分或者全部免除责任；第五、不可抗力作为法定的免责事由，当事人在有确切的证据证明因不可抗力导致合同无法履行之外，还要及时通知对方，以防止损失扩大，在履行了这些义务以后，当事人不再对合同承担违约责任；而情势变更并不是法定的合同解除条款，情势变更造成的风险需要合同当事人共同承担，当事人如果主张适用，需要请求法院作出裁判。2.2.3不可抗力与情势变更的适用在合同成立以后，因为无法预见的，且不可归责于当事人的事由影响到了合同的履行，如果构成不可抗力，会产生以下几种法律效果：第一，不可抗力作为法定免责事由，合同当事人因为不可抗力不能履行合同的，结合不可抗力对合同的影响，当事人可以主张全部或者部分免除责任；第二，行使法定解除权：因不可抗力致使合同目的不能够实现的，当事人可以解除合同：第三，因为不可抗力使当事人继续履行合同明显显示公平的，适用《民法典》第五百三十三条的情势变更规则。情势变更实际上是债务履行原则，由于情势的变更动摇了合同的行为基础，导致合同继续履行明显对另一方不公平，就需要调整合同，当事人可以选择解除合同或者变更合同的权利义务关系，其中导致合同的行为基础变动的原因包括不可抗力。第3章域外不可抗力的主要规定3.1历史演变“不可抗力”一词最早应当追溯到古罗马，在罗马法中“不可抗力”的含义是“事变”，即在债务人不存在过错的情况下而出现债务无法履行的后果，如交通不便，政府对法令的废止和修改，自然灾害等，也包括第三人过错。《汉谟拉比法典》第48条规定“倘自由民负有有利息的债务，而阿达得淹没其田，或洪水毁其收获物，或因旱灾，田不长谷，则彼在此年得不付谷与债主，而洗去其文约；此年利息亦不得付”，该条文的意思是说如果一个人身上负有债务，而他的田地被淹没或者是庄稼被洪水毁掉或者是因为旱灾，田里无法长出农作物，那么他在这一年可以不用给债主交付收获物，解除合同，也无需支付利息。因此，我们可以看到不可抗力制度的雏形早在古罗马时期的法典中就已显现。对于罗马法时代的不可抗力，彼德罗.彭梵曾在一书中写道：“当意外事故致使物品灭失或者致使给付不能时,债务人得到解脱,除非有相反的协议。既然这种风险由债权人承担,如果债权人也应当实行相对应的给付,他仍同样负有给付义务,尽管他的目的未达到”。从以上的罗马法关于不可抗力的规定来看，债权人和债务人明显处于不平等的地位，并且无法体现法律所倡导的公平的价值理念。债务人处于极为有利的地位，即使无法履行债务，也无需承担任何责任甚至是采取补救措施，而对于债权人来说，他已经遭受了损失，在债务人无法履行债务的情况下仍然要继续给付，此时风险归债权人承担，债务人不再承担责任，对债权人明显不公平。此后各个国家的民法典包括我国，对于在法律条文的制定上，更加注重对公平理念的贯彻。现代意义上的不可抗力制度可以追溯到法国民法典，其中有一条规定的是如果债务人不能够证明他不履行债务是由于不可归责于本人的外来原因，即使他是善意的，债务人也应当承担损害赔偿责任。如果债务人是因为不可抗力或者事变不履行债务，不承担责任。从法国民法典的规定可以看出，法国民法典将不可抗力归入外来原因之中。德国民法典虽然与法国民法典同属于大陆法系，但是含义有所不同，德国民法典认为合同的履行不当可以分为给付迟延和给付不能。德国民法典规定非因债务人故意或者过失导致给付不能的，债务人不再承担给付义务。德国民法典创设了给付不能，吸收了不可抗力制度。因为德国民法典规定了一项过错责任原则，只要债务人能够证明自己对给付障碍没有过错，那么债务人可以免除责任。在德国民法典中，导致给付障碍的原因包括不可抗力、意外事件、第三人过错。英美法系的不可抗力制度沿袭于英美法系国家一直倡导的恪守契约精神。英美法系最初适用的是不免除原则，该原则在帕拉丁诉简茵案中确立。双方订立了一定年限的土地租赁合同，但是土地被之后入侵的德国军队占领了三年，在三年期间简茵并没有交付租金，他认为土地被侵占使其无法占有土地，所以他要求免除租金。法院所作出的判决认为只要当事人在合同中约定了义务，尽管之后出现了意外情况，双方当事人也应当全面地履行，因为当事人本应该事先对可能发生的意外情况加以约定。即不可抗力并不能得到免责。该原则类似于如今的绝对责任原则。该原则要求当事人在订立合同时应当预见到不可抗力的发生并且在合同中做出约定，但是由于不可抗力的不可预见性，无法要求当事人在订立合同时候去订立不可抗力的条款，因此，法院后来在通过一系列的审判实践中总结出了了不可抗力介入时可以免责的规定，作为不免除原则的例外。

3.2适用原则各国对于不可抗力的适用规定了不同的原则。一是合同落空原则。它是英美法上的称呼，类似于大陆法系国家的情势变更原则，是适用于合同解除的原则。它指的是合同成立以后，发生了不能归责于当事人的事由，而使得双方所期望的目的未能实现，尚未履行的合同义务，当事人不再承担责任。二是履约受挫原则。1863年澳洲法院在泰勒诉考德威尔一案中，认为在合同双方都没有过错，合同目的与预期的目的“根本不同”的情况下（即合同双方的共同目的commonpurpose被毁），当合同无法履行时，应自动相互解除合同，这就是所谓的“履约受挫原则”。在印度，如果双方当事人事先在合同中约定好了不可抗力的条款，就按照约定来执行，如果没有约定，并且没有明确将自然灾害、疫情列为不可抗力，就适用印度法规定的合同落空原则。3.3法律后果对于不可抗力产生的法律后果，不同国家有不同的规定：按照比例履行合同。美国的法律规定可以分批交付货物；德国法规定，当合同的交易基础被破坏，可以按比例履行合同。英国的法院规定了卖方在特定情况下，可以自由分配货物，但是卖方必须要要做到公平合理。解除合同。各国的法律都规定了在不可抗力导致合同履行不能的情况下，当事人可以选择解除合同。修改合同。德国的法律规定了合同当事人之间发生民事纠纷，可以选择先进行协商，根据合同中已经发生改变的交易基础来修改合同，当事人可以选择变更权利义务或者迟延履行，协商不成再进行诉讼。终止合同。意大利的民法规定了因为不可抗力致使一方当事人在履行合同时承受负担过重，或者是一方经济严重失衡，债务人可以选择终止合同。部分履行合同。意大利的民法规定了合同因为不可抗力终止的情况下，对于已经履行的合同部分的义务，当事人仍然应该继续履行。

第4章新冠肺炎疫情的不可抗力认定及法律后果4.1新冠肺炎疫情的不可抗力认定在对不可抗力制度内涵进行阐述的前提下，认定新冠肺炎疫情的法律性质，应当遵循以下标准：4.1.1新冠肺炎疫情认定为不可抗力的法律基础根据《中华人民共和国国家安全委员会公告》[2020年第1号]第一条，对于新型冠状病毒感染的肺炎，将采取对待甲类传染病的预防、控制措施，并且纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病。此次疫情波及范围广，影响力大，严重扰乱了市民的正常生活，对此，30多个省市进入疫情防控状态，采取管制隔离措施，影响到了各个行业的运转，符合不可抗力的构成条件。同时，全国人大法工委于2020年2月10日明确表示新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，并且导致合同无法履行，应当认定为不可抗力。4.1.2新冠肺炎疫情认定为不可抗力的经验基础以2003年爆发的非典疫情为例，由于和新冠肺炎疫情同属于无法预见，无法避免且无法抗拒事由，因此具有参考价值。“非典”暴发期间，最高人民法院曾经出台了一部关于在非典疫情期间如何做好相关审判、执行工作的文件，内容规定，在非典爆发期间，因政府采取的防控措施导致合同不能履行的，以及非典直接影响到了合同当事人，使其无法履行合同的，按照不可抗力处理。而此次新冠肺炎疫情相比于非典疫情而言，影响范围更广，对社会生产生活带来更大的冲击，因此，将新冠肺炎疫情作为不可抗力具有一定的经验基础。4.1.3新冠肺炎疫情认定为不可抗力的个案标准在实践中处理因为新冠疫情引发的合同纠纷时，由于疫情对不同当事人以及合同的影响程度不同，需要根据案件情况进行具体判断，不能滥用不可抗力逃避法律责任。首先，不可抗力作为免责事由应该满足以下条件：1，发生在合同履行过程中，合同生效后，履行完毕之前。以建设工程合同为例，建设工程合同履行周期长，疫情的发生导致已经成立的建设工程合同处于迟延履行的状态，一方可以主张不可抗力为免责事由，免除因为疫情导致工期延误的违约责任。2，是当事人在订立过程中无法预见的3，是不可避免且不能克服的4，影响到了合同的履行。当事人在主张不可抗力作为合同部分或者全不能履行而导致违约的免责事由时，必须要证明新冠疫情与合同无法履行之间存在直接的因果关系，同时结合疫情对合同的影响程度，只有当疫情直接导致合同无法履行时，当事人才可以部分或者全部免责。2019年11月，一家汽车租赁公司与一名网约车司机签订了一份《车辆租赁合同》，合同中约定了1年的租赁期限，租金是每个月3000元。之后因为爆发的新冠疫情，为了防止疫情扩大，政府采取了封闭小区的措施，使得合同履行受阻，司机于2020年2月15日起诉至法院，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告退还押金9400元，理由是疫情属于不可抗力，合同已经无法履行。被告表示希望合同可以继续履行，如果在2月20日能够正常复工，可以减免10日租金；如果2月20日依旧未能复工，那么双方可以重新协商经过人民法院的法官进行调借，原告同意与被告继续履行合同，对于因为疫情导致的租金损失，原告愿意和被告共同分担。法院的审理结果为本案属于新冠肺炎疫情虽然对合同的履行造成一定影响，但并未导致合同因此不能履行、不能实现合同目的，也未导致履行对一方当事人有着明显的不公平，因此，法院本着鼓励交易的原则，调解促成当事人通过变更合同内容等方式继续履行。除此之外，政府采取的疫情防控措施也可以构成不可抗力，例如交通管制，强制隔离一定程度上会限制当事人的出行自由和人身自由，从而影响到了合同的履行。在认定政府行为是否构成不可抗力时，同样要满足以上条件。4.2新冠肺炎疫情认定为不可抗力对合同履行的影响4.2.1完全不能履行这种合同一般与人身密切相关或者是具有时效性。例如旅客运输合同，订立了高铁票，火车票的旅客，由于疫情期间交通管制，航班，火车停运，使得运输合同不能履行，那么旅客可以援引不可抗力主张解除运输合同或者变更出行日期。再比如，旅游景点，受到疫情的影响而不得不停业，再加上疫情持续时间较长，旅游景点短时间内不可能正常营业，因此对于购买了门票的游客，可以以疫情为不可抗力事由退票。因此，对于受到疫情影响完全无法履行的合同，当事人可以采取解除合同的方式，从而避免损失的扩大。4.2.2部分继续履行疫情的发生既可能影响到合同全部无法履行，也可能只会影响到约定的合同一部分无法履行。对于可以履行的部分，当事人可以协商变更合同或者是延期履行合同。现实中处理因为疫情引发的民事纠纷时，当事人主张疫情构成不可抗力为由进行抗辩时，对于合同的内容，法官应当进行审查，合同中可以适用“不可抗力”的内容部分，要进行鉴别。对于受到疫情影响较小的部分，在能够履行的情况下，当事人可以主张主张替代履行或者是继续履行，防止不可抗力的适用范围被过分扩大，，从而损害对方的合法权益。4.2.3延迟履行突如其来的疫情爆发，影响到了民事合同的履行。但是并非所有合同都是无法履行，有些合同仅仅是无法在规定的期限内履行，双方当事人可以进行协商，变更合同的履行期限，当影响合同履行的障碍消除之后再履行，当事人所希望达到的合同目的就能实现。此外，一方当事人主张因为迟延履行要求解除合同的，要判断迟延对合同的影响程度。如果是买卖合同，且标的物是讲究时效性的，即履行合同所需要的时间对当事人权利义务产生巨大影响，一方未能按时交付货物，使得另一方的合同目的无法实现，则当事人可以主张解除合同。比如对于一些货物，季节性较强，迟延交付货物，影响到买方的销售，那么买方可以解除合同。相反，如果时间对合同的履行影响不大，迟延履行不会影响当事人的权利义务，并不导致合同目的无法实现，则不主张解除合同。在判断迟延履行对合同的影响程度时，既要考虑迟延的时间，还要考虑迟延履行给受害人带来的损失。合同迟延履行的，继续履行并未给债权人带来利益，债权人可以选择解除合同。民法典合同编设立的目的，就是在公平原则和诚实信用原则的指导下，确保公正合理地履行合同，促进社会经济秩序的和谐稳定。。第5章新冠肺炎疫情下典型合同适用不可抗力原则分析5.1金融借款合同金融借款合同指的是负责办理贷款业务的金融机构如银行，作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同。借款合同包括金融借款合同和自然人之间的借款合同，与自然人之间的借款合同不同，金融借款合同具有要式性，即金融借款合同应当采取书面形式；具有诺成性，无需交付，金融借款合同自合同成立时生效，当事人达成合意时合同成立；具有有偿性，借款人到期不仅要返还本金，还要支付利息。在金融借款合同中，贷款人应当在约定的日期提供贷款，未按照约定的日期足额提供贷款的，给借款人带来损失的，贷款人应当赔偿损失。借款人的义务包括应当依据金融机构的要求提供贷款，如实申报、按照约定的用途使用贷款，按期支付利息一级按期返还借款。对于违反了合同约定的借款人，应当承担违约责任，金融机构可以据此解除合同，停止对贷款的发放或者增加利息等。 结合金融借款合同的特点，我认为该类合同一般不适合适用不可抗力作为免责事由。第一，金融借款合同的标的物是货币，货币和其他合同标的物相比，具有高度的流通性和可替代性，属于种类物，即使标的物灭失，也不影响合同的履行；第二、在履行方式上，现如今科技发达，支付方式也多样化，网上银行，支付宝等途径都为借款人履行还款义务提供了便利，因此不存在阻碍合同履行的客观事由；第三、疫情作为不可抗力的免责事由，需要满足的条件之一是导致合同目的无法实现，金融借款合同的贷款人发放贷款之日起，合同的目的就已经实现，不满足不可抗力的条件。第四、“履行困难”与“履行不能”是有区别的。受疫情的影响，许多企业生产经营处于停滞状态，资金周转困难，因此会出现无法按时返还借款的情况，属于“履行困难”，如服务行业因为消费者数量减少，营业额下降；“履行不能”是指存在阻碍合同履行的客观因素，如运输合同，政府在疫情期间采取道路封锁，货物无法运输，因此无法送达给对方。结合金融借款合同的特点，对于金融借款合同来说，疫情对其影响较小，合同当事人一般都能够完整履行合同，但是也存在特殊的情况，如银行的账户系统出现故障或者借款人因为感染新冠肺炎或者是被采取隔离措施，行动上受到限制，导致客观上无法履行还款义务。基于以上分析，疫情不能直接影响借款人履行还款义务，一般情况下借款人不能以不可抗力为由主张免责，违反了约定未能按时履行合同义务的，应当承担违约责任。但是一些中小型企业，受到疫情影响比较大，因为疫情严重影响了企业的生产经营，无法按照约定履行还款义务的，由借款人承担全部的违约责任明显显失公平，可以根据疫情及其所在地区的政府采取的防控措施对合同的影响程度，适用情势变更规则，变更履行期限。借款人的行为构成了根本违约，致使合同目的不能实现的，金融机构可以依据民法典中关于合同解除的规定来解除合同。针对疫情引起的金融借款合同纠纷，可以从以下几个方面去完善：1、加强对于法律知识的普及，提升民众的法律意识。特别是在疫情期间，线下审判和调解无法进行的时候，引导公众通过调解的方式解决问题，发挥网上法律服务平台的作用，更加便利地解决纠纷。2、因为疫情影响，无法正常运转的企业，到期难以还款的，银行等金融机构可以灵活采取分期还款或者是延期还款的方式，合理处理纠纷。3、借款人主张不可抗力免责的，银行可以要求借款人提供相应的证据和文件，证明确实由于疫情的影响导致无法按期还款。若确实由于疫情的缘故，银行应当免除其责任；如果不是，银行可以为其提供其他方式解决问题。

5.2房屋租赁合同房屋租赁合同，是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于期满后归还租赁物的协议。在疫情期间，房屋租赁合同纠纷是比较常见的纠纷，认定新冠疫情是否属于不可抗力对于解决合同纠纷有重大影响。首先，房屋租赁合同应在疫情爆发之前签订，当事人在签订之时是不可能预见到疫情的发生；其次，疫情是否与合同履行不能具有直接的因果关系。可以将房屋租赁合同分为生产经营为目的的商业用房租赁合同和居住性的房屋租赁合同。居住性的房屋租赁合同，租赁的期限一般较长，而且疫情对于承租人实际使用房屋产生的影响较小，不适合使用不可抗力条款。对于经营性的房屋租赁合同，订立租赁合同的目的就是承租人利用租赁的场地来进行生产经营，出租人因此从承租人那里收取租金。但是在疫情期间，由于政府所下达的疫情防控和管制措施，市民的出行受到限制以及店铺强制关门，大量店铺如电影院，餐厅等客流量急剧下降，不仅导致收入大量减少，同时继续支付租金对一方也明显不公。疫情只有严重影响到房屋租赁方的生产经营导致合同目的无法实现，当事人才可以援引不可抗力主张免责，要求免除、减轻租金或者解除合同。疫情对于房屋租赁合同产生的影响，有以下法律后果：(一)出租人减免租金政府采取的疫情管控措施，致使承租人无法正常营业或者是影响到承租人居住的，承租人都可以依据不可抗力与出租人协商减免租金，根据公平原则，双方共同承担损失；或者是可以协商中止履行合同，顺延租期，在合同中止的那段时间不收取租金。（二）承租人可以选择解除合同因不可抗力导致承租人无法使用房屋的，承租人可以要求解除合同。在解除合同时，可以考虑租期的长短。如果租期较短，受到疫情的影响比较大，疫情具有长期性，可能导致合同目的无法实现；如果租期较长，疫情对合同的履行产生的影响较小，不适合采用解除合同的方式。（三）居住性的房屋租赁合同，如果疫情并没有影响到承租人对房屋的使用，而且不存在承租人无法实际使用房屋的客观情况，那么承租人应当按照合同正常履行义务（四）受到疫情影响无法按时交接房屋，从而违反了合同约定的，承租人可以援引不可抗力免除违约金或者租赁费用。对于因为疫情产生的租赁合同纠纷，当事人可以通过协商的方式来解决。因为疫情的缘故，承租人无法正常经营，应当及时与出租人联系，双方当事人可以协商减免租金。租赁的房屋，在疫情期间暂时无法使用，承租人与出租人经过协商以后，双方可以根据公平原则，分担政府的疫情防控措施产生的不利后果，不建议承租人采取解除合同的方式；生产经营全面恢复以后，承租人以营业受到疫情的影响，收入大量减少，可以请求酌情减少租金或者双方协商延迟交付租金。双方协商不成的，再通过诉讼途径解决。租赁期间届满，但因为疫情无法搬离住宅的，根据《民法典》的规定，合同约定的租赁期限已经届满，承租人继续使用，出租人未提出异议，以前的租赁合同仍然有效，但是视为不定期租赁。不定期即任何一方均享有解除合同的权利，无需征得对方同意，只要通知到达对方即可。若出租人强烈要求解除合同，迫使承租人搬出住宅，则承租人可以主张不可抗力事由免责。5.3买卖合同 买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给受人，由买受人支付价款的合同。买方的义务包括及时受领标的物，交付价；卖方的义务包括交付标的物和物的瑕疵担保责任。疫情期间，由于政府的疫情管控措施如道路封锁，或者合同当事人被采取隔离措施，都会影响买卖合同的履行。买卖合同可以分为房屋买卖合同合同和货物买卖合同。疫情对于货物买卖合同的影响，包括交通管制使得货物无法运输交付和延期复工而无法正常生产经营。这种情况下，疫情的影响导致一方无法按时交付货物致使合同目的不能实现的，可以适用不可抗力条款主张迟延履行合同。对于房屋买卖合同，由于不涉及到运输，因此该类合同受到疫情的影响较小。一方不得以不可抗力为由要求解除合同，但是受疫情或者政府的防控措施的直接影响，无法按时交付房屋和办理相关的手续的，出卖人可以主张不可抗力作为免责事由。疫情对买卖合同的影响，可能有以下法律后果：1、因为疫情原因迟延复工、隔离管制、交通管控等导致无法按约履行合同的，可以适用《民法典》关于不可抗力的规定，部分或全部免除责任；2、因为疫情原因，原材料，物流，工人等生产成本大幅度上涨，合同订立的客观条件发生改变，继续履行对一方明显不公平的，可以主张适用情势变更原则；3、因为疫情的原因使得合同履行处于迟延状态，违约方应当及时通知对方，对损失的扩大部分可以减轻责任；4、疫情期间，出卖人不能按照约定的期限及时交付货物，使得买受人的合同目的无法实现的，买受人可以解除合同或者当事人进行协商，变更合同履行期限。新冠疫情及其防控导致合同履行不能时，当事人可以援引不可抗力条款，同时还负有通知及证明义务，当事人应当及时通知对方并且提供适当的证明。买卖合同履行不能包括全部不能，部分不能以及迟延履行：第一、对合同全部不能履行的，当事人负有通知义务，应当及时通知对方解除合同，通知到达对方时合同解除。对方有异议的，可以选择向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构主张。对方同意的，双方应当终止合同的履行，采取恢复原状或者其他补救措施。第二、、对合同部分不能履行或延迟履行的，不能履行部分或者延迟期间违约责任可以免责，但不免除合同可以履行部分的责任，当事人可协商变更合同，约定延期履行或部分履行。第三、一方因为履行合同所作的准备，因为合同无法履行所造成的成本损失，双方当事人可以协商共同分担损失；第四、疫情持续时间较长，在疫情期间，产品的原材料的价格持续上涨，从而导致产品的成本增加，继续履行会对一方当事人明显不公，可以适用情势变更原则，对原材料的价格进行调整。第6章新冠疫情认定为不可抗力的后续救济不可抗力发生以后，对于合同当事人的影响，包括合同完全不能履行、或者部分不能履行，也可能是延迟履行。根据不可抗力对合同的影响程度，可以采取下列救济措施：（一）解除合同根据《民法典》的规定，因为不可抗力，致使不能实现合同目的的，当合同一方可以选择解除合同。因为新冠肺炎疫情的缘故，使得一方所希望实现的合同目的无法实现的，并且疫情与合同不能履行之间存在直接的因果关系，满足法定解除的条件，当事人可以解除合同。（二）延期履行当事人订立合同以后，在合同履行期间内遭遇疫情不可抗力，合同当事人因此无法继续履行合同，不可抗力的因素消失以后，当事人可以选择继续履行合同并且不会影响合同目的的实现，在这种情况下，可以选择顺延合同的履行期限。（三）签订补充协议新冠疫情影响到了合同的履行，双方当事人应当采取协商、沟通的方式，遇到合同履行障碍，可以选择签订“补充协议”。原有的合同条款中包含“遇到不可抗力减免租金”等当事人约定的条款，但没有具体约定减免租金的方法的情形下，可以选择适用《民法典》中关于合同履行规则的条款，没有约定或者约定不明确的，当事人可以达成补充协议。因此，一方当事人违约的，当事人可以积极与对方协商，如何处理疫情带来的风险，如何继续履行合同或者解除、变更合同，并且签订补充协议。（四）及时履行通知的义务，积极阻止损失的扩大。合同当事人一方因为不可抗力不能履行合同的，应当履行通知义务，采取合理的措施积积极通知对方，以减少给对方带来的损失。接到通知的一方应当积极采取措施避免损失的扩大。怠于采取措施的，不得就损失的扩大要求赔偿。总结我国关于不可抗力的立法，从《民法通则》再到《民法总则》，最后发展到现在的《民法典》，我国采取的立法方式是概括式的立法，对不可抗力的构成要件进行了具体规