福建省物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(2026年)

福建省物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(2026年)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利（）。A.一并转让B.由转让人和受让人协商确定C.归转让人所有D.部分转让，比例由业主大会决定【答案】A【解析】本题考查《中华人民共和国民法典》关于业主权利的规定。根据《民法典》第二百七十三条规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这是基于主物与从物关系的原则，专有部分转让时，共有部分的权利不能分离。因此，选项A正确。2.在物业管理活动中，物业服务企业应当基于（）为业主提供服务。A.物业服务合同的约定B.物业管理法规的规定C.业主委员会的临时指令D.房地产行政主管部门的强制要求【答案】A【解析】本题考查物业管理服务的法律基础。物业管理本质上是一种民事法律关系，基于合同而产生。物业服务企业服务的依据主要是《物业服务合同》。虽然法规有规定，但具体的服务内容、标准、费用等均需通过合同约定。因此，选项A正确。3.福建省某住宅小区召开首次业主大会会议，根据《福建省物业管理条例》及相关规定，应当由（）组织召开。A.街道办事处、乡镇人民政府B.房地产行政主管部门C.建设单位D.社区居民委员会【答案】C【解析】本题考查首次业主大会会议的召集主体。根据《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》的有关规定，首次业主大会会议由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导、协助，但具体的组织责任通常在于建设单位。建设单位应当在物业交付使用前或者首次业主大会会议召开前，将筹备所需资料报送房地产行政主管部门，并承担筹备工作。在实际操作和法规条文中，建设单位是法定的首次业主大会会议筹备组的主要组建者。选项C正确。4.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.50%，50%B.2/3，2/3C.1/2，2/3D.2/3，1/2【答案】B【解析】本题考查业主大会的表决规则，特别是涉及筹集和使用专项维修资金的重大事项。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但需注意，《民法典》实施后，对于“筹集和使用专项维修资金”这一特定事项，属于特别重大事项，要求更高。若按照旧条例是2/3以上同意，但按照《民法典》第二百七十八条，该类事项需经“参与表决”专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。然而，若题目未明确“参与表决”而仅问“同意比例”在旧题库或特定语境下，通常考察的是《民法典》之前的《物业管理条例》中的双三分之二规则，或者考察《民法典》中“应当经参与表决...四分之三以上同意”。但注意：在《民法典》下，若题目问“应当经...同意”，通常隐含的是通过的比例。对于维修资金筹集使用，是四分之三。修正分析：鉴于本题设定为2026年模拟题，必须严格遵循《民法典》。《民法典》第二百七十八条：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金...应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注：部分旧题库选项中若有2/3，则是基于旧法。但在2026年背景下，应选B（2/3）还是对应新法？新法是3/4。观察选项，只有A（50%）、B（2/3）、C（1/2,2/3）、D（2/3,1/2）。没有3/4选项。这说明本题是基于《民法典》出台前的《物业管理条例》第十条或者题目设计意在考察旧法规定，或者选项未更新。再分析：作为2026年模拟题，若选项没有3/4，极有可能是考察《民法典》之前的“双三分之二”规则作为对比，或者出题者未更新选项。但在严格的考试逻辑中，如果选项只有2/3，且没有3/4，且题目未加“参与表决”前缀，通常选B。因为旧法规定是“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。结论：基于选项设置，本题考察的是旧《物业管理条例》第十条关于筹集和使用专项维修资金的规定，故选B。在2026年考试中，若出现此类选项，应视为考察历史沿革或特定法规（如某些地方条例未及时调整），但标准答案依选项逻辑定为B。5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效C.部分有效D.经业主大会同意后有效【答案】B【解析】本题考查“转委托”的法律效力。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”全部转委托属于法律禁止的行为，因此该委托行为无效。选项B正确。6.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。A.业主临时公约B.物业管理服务方案C.前期物业服务合同D.业主手册【答案】A【解析】本题考查前期物业管理中的文件要求。根据《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，并在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。”选项A正确。（注：《民法典》及新条例中“业主临时公约”已改称为“临时管理规约”，但选项A为旧称，在此语境下指代同一事物）。7.某小区总建筑面积为10万平方米，其中专有部分面积为8万平方米，某业主拥有专有部分面积为200平方米。该小区欲解聘物业服务企业，根据《民法典》规定，若该业主参与表决，其拥有的票数在面积计算上为（）。A.200平方米B.250平方米C.200票D.1票【答案】A【解析】本题考查业主表决权的计算。根据《民法典》第二百七十二条及《物业管理条例》确定的原则，业主的表决权基于面积和人数。在面积计算上，通常按照专有部分面积确定。题目问的是面积计算，因此是200平方米。选项A正确。如果是人数计算，则为1人。8.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】本题考查酬金制的信息披露要求。根据《物业服务收费管理办法》第十二条：“实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”等等，此处需注意《物业服务收费管理办法》原文是“每年不少于一次”。但部分地方性法规可能要求更高。但作为建设部层面的考题，依据《物业服务收费管理办法》第十二条：“实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”核对：选项中有1次（A）和2次（B）。根据部令，是1次。若题目依据《福建省物业管理条例》，第六十三条规定：“实行物业服务费用酬金制的...每年不少于一次公布...”。因此，正确答案应为A。自我修正：仔细阅读题目选项与法规原文。法规原文确为“每年不少于一次”。故A为正确答案。9.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.10【答案】A【解析】本题考查前期物业管理招标投标的例外情形。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”选项A正确。10.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会【答案】C【解析】本题考查专业经营设施设备的维护及收费责任。根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。”选项C正确。11.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】本题考查业主委员会的备案时限。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条及《福建省物业管理条例》相关规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。选项B正确。12.物业服务企业要求业主交纳物业费，如果业主以房屋空置为由拒绝交纳，根据相关法律规定，（）。A.应当全额交纳，但可以协商减免B.应当全额交纳C.应当交纳70%D.不需要交纳【答案】B【解析】本题解读空置房物业费交纳问题。根据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”虽然部分地方性法规规定空置房可按一定比例交纳，但在法律法规层面及建设部考试通常遵循的原则是：业主享受了物业服务（如保安、保洁、绿化维护等是对公共区域的），不能以未入住为由拒交。且题干未提及地方性减免规定，故应选B，应当全额交纳。13.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，（）应当依法承担赔偿责任。A.施工单位B.建设单位C.物业服务企业D.设计单位【答案】B【解析】本题考查建筑工程质量责任。根据《建设工程质量管理条例》及《商品房销售管理办法》，在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成损害的，受损害人可以向建设单位要求赔偿。建设单位向造成质量缺陷的责任方（如施工单位）追偿。对业主而言，直接责任主体是建设单位（开发商）。选项B正确。14.根据《民法典》，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.宣告无效C.变更D.确认违法【答案】A【解析】本题考查业主权益受损的救济途径。根据《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”选项A正确。15.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】本题考查物业服务企业的违约责任。物业服务企业未履行合同义务，属于违约行为，应承担违约责任，违约责任属于民事责任范畴。虽然具体赔偿可能表现为违约金或赔偿金，但统称为民事责任。选项C正确。16.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、更新、改造D.日常维修、更新【答案】C【解析】本题考查专项维修资金的用途。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”注意：日常维修和小修通常包含在物业服务费中，而维修资金用于大修、更新、改造。选项C正确。17.某物业管理小区，业主李某擅自拆改房屋承重结构，物业服务企业发现后应当（）。A.立即对李某进行罚款B.立即起诉李某C.及时予以制止，并向有关行政管理部门报告D.强行拆除【答案】C【解析】本题考查物业企业的制止和报告义务。根据《物业管理条例》第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”物业企业没有行政处罚权（罚款），也没有强制拆除权或直接起诉权（起诉权通常由业主或利害关系人行使，企业可起诉但非首选首要程序，首要程序是制止和报告）。选项C正确。18.物业管理用房的配置，建设单位应当在（）中按照不少于物业管理区域房屋总建筑面积一定比例的比例具体确定。A.业主临时公约B.前期物业服务合同C.物业买卖合同D.建设工程规划许可证【答案】B【解析】本题考查物业管理用房的配置依据。根据《物业管理条例》第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”具体配置比例通常在《前期物业服务合同》或地方性法规中明确。依据《福建省物业管理条例》及相关规定，配置要求通常在前期物业服务合同中约定。选项B最符合题意。19.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）资料移交给业主委员会。A.建设工程规划B.竣工验收C.规划设计D.本条例第二十九条规定的【答案】D【解析】本题考查物业退出时的交接义务。根据《物业管理条例》第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条规定的资料交还给业主委员会。”条例第二十九条规定的资料包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。选项D正确。20.福建省规定，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行（）。A.查验B.评估C.拍卖D.登记【答案】A【解析】本题考查物业承接查验制度。根据《物业承接查验办法》及福建省相关规定，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。选项A正确。21.业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求（）予以撤销。A.物业所在地的街道办事处B.物业所在地的区、县房地产行政主管部门C.人民法院D.仲裁委员会【答案】C【解析】本题考查业主撤销权。根据《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”撤销权是司法权力，只能由法院行使。选项C正确。22.建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。A.5B.10C.20D.30【答案】B【解析】本题考查建设单位违反招标选聘规定的法律责任。根据《物业管理条例》第五十七条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”选项B正确。23.物业服务企业不履行《物业管理条例》规定的义务，未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.民事责任C.刑事责任D.纪律责任【答案】B【解析】同第15题。本题再次强调合同违约的民事责任属性。选项B正确。24.业主大会作出制定和修改管理规约及业主大会议事规则的决定，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一以上；二分之一以上B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；过半数D.四分之三以上；四分之三以上【答案】B【解析】本题考查业主大会特别决议的通过比例。根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约、业主大会议事规则属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。然而，若题目未明确“参与表决”且选项中有2/3，通常考察的是《民法典》之前《物业管理条例》第十一条的规定，或者考察的是《民法典》中对于一般事项（双过半）和特别事项（双四分之三）的区别。注意：在《民法典》下，制定和修改管理规约是特别事项，需3/4参与表决同意。但旧法是2/3。再次分析选项：选项有1/2和2/3。没有3/4。这暗示题目考察的是旧法逻辑或特定语境。根据旧《物业管理条例》第十二条，制定和修改业主公约、业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。故选B。25.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的说法中，错误的是（）。A.前期物业服务合同具有过渡性B.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订C.物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订D.前期物业服务合同对业主不具有约束力【答案】D【解析】本题考查两类物业合同的异同。A正确，前期物业合同是针对业主大会成立前的过渡期。B正确，前期物业合同主体是建设单位和物业企业。C正确，正式物业合同主体是业主委员会（代表业主）和物业企业。D错误，根据《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”选项D符合题意（选错误的）。26.某小区10号楼电梯发生故障，需要立即动用专项维修资金进行更新。根据《住宅专项维修资金管理办法》，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以不经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二B.二分之一；二分之一C.四分之三；四分之三D.100%；100%【答案】A【解析】本题考查紧急情况下使用维修资金的程序。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条及《民法典》相关精神，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即使用维修资金的，可以不经业主“双三分之二”表决同意，直接按照规定程序使用。即原门槛是双三分之二，紧急情况可豁免。选项A正确。27.物业服务企业因管理不善发生重大责任事故，或者出现重大管理纠纷的，可以由原颁发资质证书的部门（）其资质证书。A.吊销B.注销C.撤回D.暂扣【答案】A【解析】本题考查物业企业资质管理的法律责任（注：虽然目前国家已取消物业资质行政审批，但在2026年模拟题库中，若涉及历史制度或地方性资质管理要求，或考察旧法规逻辑，通常选吊销）。根据旧《物业管理条例》及《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业因管理不善发生重大责任事故的，可以吊销其资质证书。选项A最符合传统考试逻辑。28.在物业管理活动中，（）不仅是物业管理活动的基础，也是物业管理法律关系的前提。A.物业B.业主C.物业服务企业D.物业服务合同【答案】A【解析】本题考查物业管理的基础概念。物业管理是针对“物”的管理，物业（房屋及配套设施）是管理的对象，也是法律关系产生的物质基础。没有物业，就无所谓物业管理。选项A正确。29.根据《福建省物业管理条例》，物业管理区域内的（），应当依法履行物业管理区域内的卫生、公安机关指导下的治安防范等职责。A.物业服务企业B.业主委员会C.街道办事处、乡镇人民政府D.公安派出所【答案】A【解析】本题考查物业企业的综合服务职责。根据《福建省物业管理条例》及《物业管理条例》第四十六条第二款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”同时，物业服务企业通常需配合做好卫生、治安防范等工作。选项A正确。30.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.自愿、公平、等价有偿D.平等、自愿、等价有偿【答案】A【解析】本题考查招投标活动的基本原则。根据《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”选项A正确。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.根据《中华人民共和国民法典》，下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.改变共有部分的用途E.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人【答案】ABCDE【解析】本题考查业主大会的职责范围。根据《民法典》第二百七十八条，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。选项A、B、C、D、E均属于上述范围。32.业主在物业管理活动中，享有下列哪些权利？（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】本题考查业主的权利。根据《民法典》及《物业管理条例》第六条，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。选项A、B、C、D、E均正确。33.下列关于专项维修资金管理的说法中，正确的有（）。A.专项维修资金收取、使用、管理办法由建设部会同财政部制定B.专项维修资金属于业主所有C.专项维修资金用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造D.专项维修资金利息归业主所有E.专项维修资金可以挪作他用【答案】ABCD【解析】本题考查专项维修资金的管理规定。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第四条：“住宅专项维修资金属于业主所有。”第二条：“专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。”选项E错误，根据《物业管理条例》第五十四条，专项维修资金属于业主所有，专款专用，不得挪作他用。因此，正确答案为ABCD。34.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列哪些内容？（）A.物业服务企业名称B.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准C.物业服务费用收支情况D.专项维修资金的收支情况E.业主委员会成员名单【答案】ABCDE【解析】本题考查物业服务企业的公示义务。根据《物业服务收费管理办法》及《福建省物业管理条例》，物业服务企业应当公示企业名称、服务内容、标准、收费项目、标准、物业费收支情况（酬金制下必须，包干制下通常也需公示收支概况或相关情况）、专项维修资金使用情况（代管时）、业主委员会成员名单（配合业委会）。选项A、B、C、D、E均属于应当公示或协助公示的内容。35.建设单位在销售物业时，不得向物业买受人承诺（）。A.为物业买受人减免物业服务费B.承诺特定物业服务企业C.承诺赠送绿地D.承诺保留停车位E.承诺更改房屋结构【答案】AB【解析】本题考查建设单位销售物业时的禁止性行为。根据《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》，建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，建设单位不得为物业买受人减免物业服务费（这侵害了物业企业和其他业主利益），也不得违法承诺特定物业企业（排除竞争）。选项C、D若为共用部位则违法，但作为销售策略（如买一楼送花园）虽可能违法，但A、B是法规明确禁止的“承诺减免物业费”和“非法指定物业”。选项A、B最符合题意。注：选项C、D、E属于可能涉及规划违法或侵权，但A、B是物业管理法规中重点强调的禁止性承诺。36.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.清洁卫生B.绿化养护C.秩序维护D.设施设备维修E.客户服务【答案】ABCDE【解析】本题考查专项服务事项的转委托。根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业。清洁、绿化、秩序维护（保安）、设施维修、客户服务等均可专项委托。选项A、B、C、D、E均正确。37.业主委员会履行下列哪些职责？（）A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.调解物业管理活动中的纠纷【答案】ABCDE【解析】本题考查业主委员会的职责。根据《民法典》及《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）和监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。此外，业委会通常也承担调解内部分解的职责。选项A、B、C、D、E均正确。38.物业使用人在物业管理活动中的权利义务，下列说法正确的有（）。A.物业使用人不是业主，不享有任何权利B.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定C.物业使用人违反《物业管理条例》的规定，业主应当承担连带责任D.物业使用人有权查阅业主大会会议记录E.物业使用人必须交纳物业费【答案】BC【解析】本题考查物业使用人（非业主使用人，如承租人）的法律地位。根据《物业管理条例》第四十八条：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”选项A错误，使用人享有基于合同约定的权利。选项D错误，查阅权通常属于业主。选项E错误，物业费交纳主体是业主，使用人可能代交但非法定义务（除非约定）。选项B、C正确。39.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。A.1B.2C.3D.5E.10【答案】B【解析】本题考查挪用维修资金的法律责任。根据《物业管理条例》第六十三条：“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”选项B正确。40.下列哪些情形，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告？（）A.业主违章装修B.物业管理区域内发生火灾C.物业管理区域内发生刑事案件D.业主拖欠物业服务费E.业主委员会成立【答案】ABC【解析】本题考查物业企业的报告义务。根据《物业管理条例》第四十六条及第四十七条，对违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告（A）。发生安全事故（如火灾B、刑事案件C）时，物业企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告。业主拖欠物业费属于民事违约，物业企业应通过催收或诉讼解决，无需向行政部门报告（除非涉及群体性事件）。业委会成立只需备案，无需“报告”突发事件。选项A、B、C正确。41.根据《福建省物业管理条例》，物业服务企业不得有下列哪些行为？（）A.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途B.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益C.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营D.物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域E.将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人【答案】ABCDE【解析】本题考查物业服务企业的禁止性行为。选项A、B、C属于擅自处分业主共有财产；选项D属于拒不退出，妨碍新物业交接；选项E属于全部转委托。根据《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》，上述行为均被禁止。选项A、B、C、D、E均正确。42.物业管理区域内共用部位包括（）。A.物业的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶B.户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道C.电梯井、楼梯间D.物业管理用房E.业主自家的阳台【答案】ABCD【解析】本题考查共用部位的定义。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。选项E属于专有部分。选项A、B、C、D正确。43.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同内容不同D.法律效力不同E.合同期限不同【答案】AB【解析】本题考查两类物业合同的区别。A正确，前期由建设单位与物业企业签，正式由业委会与物业企业签。B正确，前期自签订生效（或约定），正式自业主大会选聘后生效。C错误，主要内容（服务标准、收费等）通常相似或延续。D错误，对业主均有法律约束力。E错误，期限均有约定，且均可续签或终止。主要区别在于签订主体和生效时间背景。选项A、B正确。44.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.微信群聊E.电话咨询【答案】ABC【解析】本题考查业主大会会议的召开形式。根据《业主大会和业主委员会指导规则》及《福建省物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；在有条件的情况下，可以采用电子投票（网络投票）的形式。选项D、E不是法定形式。选项A、B、C正确。45.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.合理B.公开C.费用与服务水平相适应D.低价竞争E.政府强制定价【答案】ABC【解析】本题考查物业服务收费的原则。根据《物业服务收费管理办法》第六条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”选项D错误，禁止低价倾销等不正当竞争。选项E错误，除实行政府指导价的外，实行市场调节价。选项A、B、C正确。三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的选“A”，错误的选“B”）46.业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治管理组织，它是物业管理的决策机构。（）【答案】A【解析】业主大会是由全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是物业管理的决策机构。47.只要是小区的业主，都有权担任业主委员会主任。（）【答案】B【解析】业主委员会主任由业主委员会成员从委员中选举产生。只有当选为业主委员会委员的业主，才有资格被选为主任。普通业主不能直接担任主任。48.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他企业，但需经过业主大会同意。（）【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。即使业主同意，也违反行政法规的强制性禁止规定。49.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等理财产品，以实现保值增值。（）【答案】B【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》及最新监管要求，专项维修资金严禁用于购买国债、股票等高风险投资，应当存入银行专户，确保资金安全。50.建设单位在销售物业时，可以承诺为买房人减免首年的物业服务费，以此作为促销手段。（）【答案】B【解析】建设单位无权承诺减免物业服务费，因为物业服务合同是物业企业与业主之间的法律关系，建设单位代为承诺减免损害了物业企业的合法权益，属于不正当竞争行为，被法规禁止。51.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）【答案】A【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业未履行合同义务导致损害的，应承担相应的违约责任或侵权责任。52.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会。同样，一个物业管理区域通常由一个物业服务企业实施管理（分割管理需分割区域）。53.业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。54.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（）【答案】A【解析】根据《物业服务收费管理办法》第七条，物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。55.物业服务企业可以自主决定是否在物业管理区域内实行封闭式管理。（）【答案】B【解析】实行封闭式管理涉及改变物业管理区域的规划用途和通行条件，必须经过业主大会决定，物业服务企业无权自主决定。56.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。57.因物业服务企业原因导致物业无法完成交接的，原物业服务企业可以暂缓退出，直至问题解决。（）【答案】B【解析】根据《福建省物业管理条例》及相关规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主大会决议有异议等为由拒绝退出。必须按时退出，交接争议应通过协商或诉讼解决，不得强行滞留。58.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。59.业主大会会议应当由业主委员会作出决定，不需要记录。（）【答案】B【解析】业主大会会议应当作出决定，并制作书面记录存档。这是程序合法性的重要依据。60.物业服务企业聘用保安员，应当遵守国家有关规定，但不需要向公安机关备案。（）【答案】B【解析】根据《保安服务管理条例》，物业服务企业自招保安员，应当向公安机关备案。61.房屋所有权人与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，物业使用人拒不交纳的，物业服务企业只能要求物业使用人交纳，不能向房屋所有权人追偿。（）【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十四条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人拒不交纳的，业主应当承担连带交纳责任。物业服务企业有权向业主追偿。62.物业服务企业可以将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业服务企业，但必须经过房地产行政主管部门批准。（）【答案】B【解析】同第48题。全部转委托属于法律禁止行为，无论是否批准均无效。63.住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修以上维修、更新和改造的费用。（）【答案】A【解析】虽然法规原文多表述为“大修、更新、改造”，但在实际操作和部分解释中，中修及以上符合条件的也可使用，且专项维修资金确实不用于日常小修。本题表述基本正确。64.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十一条，违反本条例规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以上50万元以下的罚款。选项B错误（罚款下限是10万，不是10万以下）。65.物业服务企业要求业主预收物业费不得超过6个月。（）【答案】B【解析】根据《福建省物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》，物业服务企业不得预收超过6个月（或合同约定，但法规通常限制为6个月或1年不等，福建条例规定预收不得超过6个月）。修正：如果是福建考题，此题应为A。根据《福建省物业管理条例》第四十六条：物业服务企业预收物业费不得超过六个月。故本题应选A。修正解析：根据《福建省物业管理条例》第四十六条：“物业服务企业收取物业费不得违反政府指导价，不得预收超过六个月的物业费。”因此该说法正确，选A。四、案例分析题（共4题，每题10分）66.某市花园小区于2023年12月交付使用，共有业主300户，建筑面积4万平方米。建设单位在销售过程中承诺选聘A物业服务企业进行管理，并与A企业签订了前期物业服务合同，合同期限为3年。2024年6月，部分业主对A企业的服务不满，认为小区绿化维护不到位，保安巡逻不力，要求召开业主大会解聘A企业。2024年7月，在街道办事处的组织下，小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主委员会随即召开会议，通过了解聘A企业的决议，并选聘了B物业服务企业。A企业认为，前期物业服务合同期限未满，且建设单位与A企业签订的合同对业主有约束力，拒绝退出。问题：(1)前期物业服务合同对业主是否具有约束力？为什么？(2)业主委员会是否有权解聘A物业服务企业？为什么？(3)A企业拒绝退出的行为是否合法？为什么？(4)若业主大会决定解聘A企业，应当符合怎样的表决比例要求？【答案】(1)具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。(2)有权。根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权依据业主大会的决议与物业服务企业解除合同。(3)不合法。根据《民法典》第九百四十六条及《物业管理条例》相关规定，业主大会依法作出解聘物业服务企业的决定后，物业服务合同终止。物业服务企业应当在合同终止之日起规定期限内（通常为60日或约定期限）退出物业管理区域，并配合新物业企业进行交接。A企业以合同未满为由拒绝退出，违反法律规定。(4)根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。【解析】本题综合考查前期物业合同的效力、业主大会的解聘权、物业退出机制及表决比例。核心在于《民法典》赋予业主的“解聘权”优先于前期合同的“期限约定”，且需满足“双四分之三”的表决要求。67.某小区业主王某在装修过程中，为了增加室内空间，擅自将连接阳台的承重墙拆除，并将阳台封闭改为厨房。楼上邻居李某发现自家地板出现裂缝，担心房屋安全，遂向物业服务企业反映。物业服务企业立即派人上门查看，责令王某停止施工并恢复原状，但王某置之不理。物业服务企业遂向当地房地产行政主管部门报告。主管部门接到报告后，责令王某限期恢复，并处以罚款。事后，李某要求王某修复裂缝并赔偿损失，王某拒绝。问题：(1)王某拆除承重墙的行为违反了哪些法律规定？(2)物业服务企业的处理是否正确？为什么？(3)李某的损失应由谁承担？为什么？(4)若王某拒不恢复原状，物业服务企业是否可以自行强行拆除？为什么？【答案】(1)王某的行为违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十二条关于业主行使权利不得危及建筑物安全的规定，以及《建设工程质量管理条例》关于房屋建筑结构安全的规定。同时违反了《住宅室内装饰装修管理办法》中关于禁止变动建筑主体和承重结构的规定。(2)正确。根据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业企业