河北物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案

河北物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分）1.根据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权【答案】B【解析】《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是建筑物区分所有权的基本原则。2.物业管理活动中，物业服务企业应当与业主委员会签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.业主管理规约D.装修管理服务协议【答案】A【解析】在正常的物业管理阶段，应当由业主大会选聘物业服务企业，并由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的。3.物业服务企业应当在物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.全部固定资产B.物业管理用房和资料C.剩余的物业费D.维修资金【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。4.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.手续费B.水电费C.维修费D.管理费【答案】A【解析】根据相关条例，专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.业主利益最大化D.政府指导【答案】A【解析】《中华人民共和国招标投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。物业管理招投标同样适用此法。6.房屋共用部位是指一栋住宅楼内业主共有的（）。A.门窗B.室内墙体C.主体结构、楼梯间、走廊通道等D.阳台【答案】C【解析】房屋共用部位通常包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。门窗、室内墙体、阳台通常属于专有部分。7.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分……物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（主要是违约责任）。8.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，属于应当由业主共同决定的事项，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：原《物权法》为2/3，但《民法典》修改为双重3/4，此处需注意新旧法衔接，但在职业技能鉴定中，若考题未更新，可能仍沿用旧题库，但严格按现行法律应为3/4。考虑到“河北”鉴定可能滞后，但作为高质量试题，应按《民法典》执行，若按旧标准则为2/3。此处按《民法典》最新标准设定选项，若考试系统未更新，可能选C或D。通常考试中若出现2/3选项为正确，则选2/3。此处为了符合“原创”和“现行法律”，设定为3/4，即D选项为正确答案对应的法律要求。但为了适配常见的“中级”考题习惯，此处题目若设定为2/3则更符合传统题库。让我们调整为最常见的考法：使用《民法典》标准。）修正：鉴于部分鉴定题库更新滞后，为避免考生困惑，本题设定为使用《民法典》标准，即3/4。重新选项：A.50%，50%B.50%，60%C.66.7%，66.7%D.75%，75%【答案】D9.物业服务企业对于业主的投诉，处理流程一般包括（）、记录、判定责任、处理、回访等环节。A.忽略B.倾听C.转交D.罚款【答案】B【解析】投诉处理的基本原则是先倾听、后记录、再处理。倾听是了解事实、安抚业主情绪的第一步。10.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.访客D.商户【答案】B【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。11.消防控制室应当实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.24【答案】D【解析】根据消防技术标准，消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。12.在装修管理中，业主装修前必须向物业服务企业申报登记，并与其签订（）。A.装修合同B.装修管理服务协议C.装修安全责任书D.装修施工许可证【答案】B【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，应当签订住宅室内装饰装修管理服务协议。13.物业服务企业公开的信息，应当真实、准确、完整，不得有（）。A.虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏B.商业机密C.业主隐私D.内部管理流程【答案】A【解析】物业服务信息公开要求真实、准确、完整，禁止虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，以保障业主的知情权。14.电梯的维护保养必须由（）或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。A.电梯制造单位B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产开发商【答案】A【解析】《特种设备安全法》规定，电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。15.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、质价价高C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.业主决定、企业执行【答案】C【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。16.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.物业服务企业B.开发建设单位C.业主D.社区居委会【答案】C【解析】物业管理用房是建设单位在物业管理区域内配置的，属于全体业主共有。17.二次供水设施管理中，水箱应至少每（）清洗消毒一次。A.季度B.半年C.年D.月【答案】B【解析】根据《二次供水设施卫生规范》，二次供水设施的水箱应每半年至少进行一次清洗消毒，并对水质进行检验。18.绿化养护中，修剪树木时，作业人员应注意（），防止坠落伤人。A.树木高度B.天气状况C.安全带和防滑鞋D.树种【答案】C【解析】高空修剪树木属于高危作业，必须佩戴安全带和穿防滑鞋，这是安全操作规程的核心要求。19.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，委托合同无效，并处委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.10%，30%B.20%，50%C.30%，50%D.50%，100%【答案】C【解析】《民法典》第九百四十一条，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将其应当提供的全部物业服务支解后分别转委托给第三人。违反此规定的，将面临行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。20.业主拒交物业费的理由中，法院一般不予支持的是（）。A.物业服务企业未履行合同义务B.物业服务质量明显不达标C.业主因为工作忙忘记缴纳D.物业服务企业擅自提高收费标准【答案】C【解析】业主无正当理由拒绝缴纳物业费的，法院不予支持。“工作忙忘记缴纳”不属于正当的抗辩理由，属于违约行为。21.物业档案管理中，案卷排列应遵循（）的原则。A.随机排列B.便于保密C.物业管理程序形成的先后顺序D.业主姓氏笔画【答案】C【解析】物业档案应当按照物业管理项目形成的自然规律和有机联系，即按物业管理程序形成的先后顺序进行排列，以保持文件之间的历史联系。22.下列属于物业共用设施设备的是（）。A.业主自家的防盗门B.小区内的化粪池C.业主购买的私家车D.业主室内的家具【答案】B【解析】化粪池属于小区的排水系统，是共用设施设备。防盗门、私家车、家具均属于业主专有。23.在车辆停放管理中，物业服务企业对于车辆停放费的使用情况，应当（），接受业主监督。A.每年公布一次B.每半年公布一次C.每季度公布一次D.及时公布【答案】D【解析】利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用，并应当及时公布。24.突发停电时，物业服务企业的首要应急措施是（）。A.立即通知电力部门B.安抚业主情绪C.启动备用电源或应急照明D.检查停电原因【答案】C【解析】突发停电时，首要任务是保障基本安全和秩序，启动备用电源或应急照明是防止发生次生事故（如电梯困人、恐慌）的关键措施。25.物业服务企业资质管理制度已于（）年被取消。A.2015B.2016C.2017D.2018【答案】C【解析】2017年1月，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业资质核定。26.房屋完损等级一般分为（）类。A.三B.四C.五D.六【答案】C【解析】房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。27.物业管理区域内发生火灾时，现场人员应首先（）。A.抢救贵重物品B.疏散人员C.扑救火灾D.报警【答案】D【解析】虽然疏散和扑救都很重要，但在火灾发生的初期，第一时间报警（拨打119）并通知消防控制室是启动整个应急响应系统的关键步骤。通常顺序是：报警、小火扑救、大火疏散。但在实操题中，往往强调“报警”是首要联动动作。28.物业服务企业在保安服务中，应当遵守（）。A.可以随意搜查业主身体B.可以限制业主人身自由C.维护服务区域内的公共秩序D.可以扣押业主财物【答案】C【解析】物业服务企业不是执法机关，无权搜查身体、限制人身自由或扣押财物。其职责是维护公共秩序，协助做好安全防范工作。29.专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.业主C.开发商D.政府【答案】B【解析】专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的，属于业主所有。30.物业服务企业如果需要更换，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内，将（）交还给业主委员会。A.业主档案B.物业服务用房和资料C.剩余资金D.装修押金【答案】B【解析】同第3题解析，强调交接的核心是物理空间（用房）和核心信息（资料）。二、判断题（共20题，每题1分，共20分）31.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】√【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。32.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】√【解析】这是增值服务的法律依据，符合市场交易原则。33.建设单位未出售的车位，归建设单位所有，建设单位可以只出租不出售。（）【答案】√【解析】《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位作为初始权利人，有权处置未出售的车位。34.业主不得擅自将住宅改变为经营性用房，但只要征得相邻业主同意即可。（）【答案】×【解析】《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。不仅仅是“相邻”，而是“有利害关系”。35.物业服务企业可以将全部物业管理一并委托给其他专业服务公司。（）【答案】×【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人（即“整体转包”违法），但可以将专项服务（如保洁、绿化、电梯维保）委托给专业性服务企业。36.住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（）【答案】√【解析】这是《住宅室内装饰装修管理办法》中明确禁止的行为，涉及房屋结构安全。37.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，目前大多数住宅小区实行市场调节价。（）【答案】√【解析】随着政策放开，普通住宅的前期物业费多实行政府指导价，但成立业主大会后，实行市场调节价。不过目前趋势是全面推行市场调节价，具体视当地政策而定。但一般说法中，确实存在这两种形式。本题判断为“正确”，基于政策分类的客观存在。38.消防栓箱门不应被装饰物遮掩，不应被上锁遮挡，且其周围不应堆放障碍物。（）【答案】√【解析】这是消防设施管理的硬性要求，必须保证消防设施随时可用。39.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】√【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。即“主物与从物”随同转移原则。40.物业服务企业只能是一个法人组织，不能是其他组织。（）【答案】√【解析】根据《物业管理条例》，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。41.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主财产受损，企业承担全部责任。（）【答案】×【解析】物业服务企业承担的是与其过错相适应的违约责任，而不是“全部责任”。如果是第三人侵权（如盗窃），物业仅承担安保疏忽的相应补充责任，而非全部赔偿责任。42.专项维修资金经业主大会批准，可以用于购买国债。（）【答案】×【解析】根据最新规定，为保障资金安全，专项维修资金严禁用于购买国债等风险投资，只能存储在银行或用于规定的维修工程。43.电梯使用标志应当置于电梯轿厢内的显著位置。（）【答案】√【解析】这是特种设备安全监察的要求，便于乘客监督和知晓电梯状态。44.物业服务企业有权对违规装修的业主采取断水断电的措施。（）【答案】×【解析】物业服务企业无权采取断水断电等强制措施，这侵犯了业主的合法权益。只能劝阻、制止，并及时报告有关部门。45.物业管理区域内的绿化用水，应当优先使用中水等再生水。（）【答案】√【解析】这是节能减排、绿色物业管理的要求。46.房屋交付使用后，室内空气质量不符合国家标准的，购房者可以退房。（）【答案】×【解析】这通常属于开发商或装修公司的责任，且需视具体情况和合同约定。在物业管理实操中，物业主要负责协调，而非直接承担退房后果。且“交付使用后”退房在法律上极为困难，通常要求赔偿。此题意在考察对物业职责边界的认知，或者对《商品房销售管理办法》的理解。严格来说，这是买卖合同纠纷，非物业实操的直接退房依据。47.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务合同履行情况、物业共用部位设施设备使用情况等。（）【答案】√【解析】这是物业服务企业的信息公开义务。48.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。（）【答案】×【解析】通常规定是任期届满前3个月，但如果是“应当组织召开”，主体是业主委员会。题目表述“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举”在时间点上是对的，但根据《业主大会和业主委员会指导规则》，是“筹备组”或“业委会”组织。更准确的时间要求通常是“前3个月”。但有些地方规定是“前2个月”。不过最常见的错误点在于：如果业委会拒不组织，怎么办？题目作为判断题，若强调“前3个月”这一时间点，通常是对的。但让我们设定一个更明显的错误点：例如“前6个月”。或者设定为正确。修正：考虑到实操中经常考察细节，我们设定为“正确”。再修正：为了增加区分度，设定为错误，改为“前6个月”。题目修改：业主委员会任期届满前6个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。（）【答案】×【解析】通常规定为3个月。49.物业服务企业保安人员在维护秩序时，发现犯罪嫌疑人员，应当直接扭送公安机关。（）【答案】×【解析】保安人员无执法权，应当立即报警并采取防范措施，控制现场等待警察处理，而非擅自“扭送”，以免造成防卫过当或非法拘禁。50.物业管理区域内规划的车位，在满足业主需要后，如有空余，可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人。（）【答案】×【解析】《民法典》第二百七十五条，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划车位首先满足业主需要。通常情况下，为了便于管理和安全，禁止外部车辆随意进入停放，特别是利用共有车位时。即使是规划车位，若为小区配套，一般也不允许对外经营，除非有特别约定。大多数情况下，此判断为错。三、简答题（共4题，每题5分，共20分）51.简述物业服务企业在物业管理活动中的权利。【答案】物业服务企业在物业管理活动中的权利主要包括：（1）依照物业服务合同和相关法律法规提供物业服务，并收取物业服务费用。（2）根据物业服务合同约定，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理。（3）维护物业管理区域内的公共秩序，协助做好安全防范工作（如协助公安部门维护治安）。（4）采取劝阻、制止、报告等措施，制止业主或使用人违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规及管理规约的行为。（5）接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的专项服务或特约服务，并收取相应的报酬。（6）可以选聘专业服务企业承担专项服务业务，但不得将全部管理责任转委托。（7）法律、法规及物业服务合同规定的其他权利。52.简述业主在物业管理活动中应当履行的义务。【答案】业主在物业管理活动中应当履行以下义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。53.发生电梯困人事故时，物业服务企业应如何进行应急处理？【答案】发生电梯困人时，应按以下步骤处理：（1）接报与安抚：值班人员接到求救信号后，首先通过对讲机安抚被困人员情绪，告知其保持冷静，不要强行扒门，等待救援。（2）确认位置：立即通知电梯维保人员，并与其确认电梯轿厢所在楼层。（3）现场救援：物业保安或工程人员立即赶赴现场，与维保人员配合。若维保人员未及时赶到，物业具备资质的人员可依操作规程尝试释放（通常建议等待专业人员）。（4）医疗救助：被困人员救出后，应询问其身体状况，如有不适，立即联系医疗急救或送医。（5）记录与整改：做好事故记录，查明原因，排除故障，并对电梯进行全面检查后方可恢复运行。54.简述物业服务企业在房屋装修管理中的主要工作内容。【答案】装修管理的主要工作内容包括：（1）备案登记：审核业主或装修人的装修申请资料，核对装修方案，办理装修登记手续。（2）签订协议：与装修人及装修施工单位签订《装修管理服务协议》，明确装修禁止行为和注意事项。（3）现场监管：指派专人对装修现场进行巡视、检查，监督施工人员遵守装修时间、噪音控制、垃圾清运等规定。（4）违章处理：发现擅自变动主体结构、拆改承重墙等违规行为时，应及时劝阻、制止；制止无效的，及时报告房地产主管部门及有关部门处理。（5）出入管理：对装修人员实行出入证管理，加强治安防范。（6）验收与恢复：装修完工后，进行验收，督促清理现场，恢复共用部位原状。四、计算题（共1题，共10分）55.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积为8万平方米，商业用房面积为2万平方米。该小区物业服务费实行包干制，收费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。该小区共有800户住宅业主，商业业主20户。（1）请计算该小区每月的物业服务费总收入（假设收缴率为100%）。（2）若该小区配备保安人员20人，人均工资及社保成本为4000元/月；保洁人员10人，人均成本为3000元/月；绿化维修人员5人，人均成本为3500元/月；管理人员5人，人均成本为5000元/月。设备设施维护及能耗等公共运行费用（不含人员成本）为每月8万元。请计算该小区每月的运营总成本。（3）请计算该小区每月的盈亏情况。【答案】（1）计算物业服务费总收入：住宅部分收入：=商业部分收入：=总收入：=（2）计算每月运营总成本：人员成本：保安成本：20保洁成本：10绿维成本：5管理成本：5=公共运行费用=总成本：=（3）计算每月盈亏：利润P：P答：该小区每月物业服务费总收入为24万元；每月运营总成本为23.25万元；每月盈利7500元。五、案例分析题（共3题，每题10分，共30分）56.案例背景：某小区业主王先生在未办理任何装修手续的情况下，擅自对其位于顶楼的住宅进行封闭露台搭建，并拆除了露台边的部分女儿墙。物业服务企业发现后，多次上门劝阻，王先生均置之不理，称“这是我买的房子，我想怎么改就怎么改”。随后，物业企业向王先生下达了《违规装修整改通知书》，要求限期恢复原状，王先生依然拒绝。物业企业遂采取了断电措施，逼迫王先生停工。问题：（1）王先生的行为违反了哪些规定？（2）物业服务企业采取断电措施是否合法？为什么？（3）针对王先生的违法行为，物业服务企业应当如何正确处理？【答案】（1）王先生的行为违反了《民法典》关于业主行使权利不得危及建筑物安全及不得损害他人合法权益的规定，同时违反了《住宅室内装饰装修管理办法》。具体包括：擅自搭建建筑物、构筑物（封闭露台搭建）；擅自变动建筑主体和承重结构（拆除女儿墙，女儿墙属于结构安全的一部分）。（2）物业服务企业采取断电措施不合法。根据《民法典》和《物业管理条例》等相关规定，物业服务企业是服务主体，不是行政执法主体，无权采取断水、断电等强制措施来惩罚业主。虽然其目的是为了制止违规，但手段违法，侵犯了业主的合法权益。（3）正确处理方式：①继续履行劝阻、制止义务，保留好劝阻、制止的书面记录（如通知书、影像资料）。②及时向当地房地产主管部门（或城管执法部门）报告。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，对于装修人拒绝改正的，物业管理企业应当及时报告。③协助有关部门进行执法，提供相关证据。④建议受影响的其他相邻业主（如楼上楼下邻居）维护自身权益，通过诉讼途径要求王先生排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。57.案例背景：某日深夜，某小区10号楼地下室发生火灾报警。消防控制室值班人员小张接到报警信号后，认为是误报，未立即去现场查看，也未通知巡逻人员。20分钟后，有业主跑来中控室大喊地下室冒烟，小张才通知巡逻保安前往。到达现场时，火势已扩大，烧毁了部分堆放在公共走道的杂物，并导致一辆停放在附近的电动车烧毁。火灾最终被消防队扑灭。问题：（1）值班人员小张在处理火警时存在哪些失误？（2）此次火灾造成的损失，物业服务企业是否需要承担责任？为什么？（3）针对此类情况，物业服务企业应如何加强消防管理？【答案】（1）小张的失误包括：①思想麻痹大意，接到报警信号后主观臆断认为是误报，未按规程操作。②违反了“接到报警信号后，必须立即通知就近巡逻人员或安保人员赶赴现场确认”的消防控制室操作规程。②延误了报警和初期扑救的最佳时机，导致火势蔓延。（2）物业服务企业需要承担相应的法律责任。原因：物业服务