湖北2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)

湖北2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.提出设备设施的选型建议C.对施工质量进行全程监理D.协助制定销售方案中物业管理的相关条款【答案】C【解析】在早期介入阶段，物业服务企业并非工程监理单位，不对施工质量承担“全程监理”的法律责任，而是从日后管理运作的角度提出建议和进行查验。选项C属于工程监理的职责，而非物业早期介入。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人管理的，属于（）行为。A.转包B.违约C.违法D.代理【答案】C【解析】根据《物业管理条例》规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这是一项禁止性规定，属于违法行为。4.在新建物业的承接查验中，对电梯、消防设施等特种设备，查验的重点应当是（）。A.设备的外观完好度B.设备的出厂合格证及安装调试记录C.设备的运行参数和检测报告D.设备的使用说明书和维护保养手册【答案】C【解析】对于特种设备，查验重点不仅是外观和文件，更重要的是其运行参数是否正常、是否通过了法定的特种设备检验检测机构的检测并取得合格的检测报告。选项C涵盖了核心的安全与功能查验点。5.物业管理招投标活动中，评标委员会中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《招标投标法》及相关规定，依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。6.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；三分之二以上D.三分之二以上；过半数【答案】B【解析】根据《民法典》规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定的重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：旧条例为三分之二，但根据《民法典》第278条，使用维修资金需三分之二以上参与且双过半同意，筹集需三分之二以上参与且双过半同意？实际上《民法典》第278条规定：使用维修资金需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。筹集专项维修资金同上。但此处题目若按旧条例出题选B，若按《民法典》严格逻辑，使用维修资金是“双三分之二参与，双过半同意”。考虑到题目语境及常见考试题库更新滞后性，通常考察“双三分之二”是指表决门槛。但《民法典》实施后，对于“筹集和使用”资金，实际门槛降低了（参与度要求高，同意度要求降低）。不过，在很多实务考试中，若未特指《民法典》修正，往往指代“双三分之二”这一绝对多数控制原则。但根据最新法理，使用维修资金为：应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本题题干未提及“参与表决”，直接问“同意”，通常这是旧法题目。但在2026年预测题中，应遵循《民法典》。若题干为“应当经...同意”，在《民法典》语境下，筹集和使用资金需：参与表决3/4，同意过半？不对，是筹集和使用资金属于第278条第（五）项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。修正：《民法典》第278条：筹集专项维修资金、使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施...应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。故本题若按《民法典》最新标准，应为3/4参与且同意。但选项无3/4。鉴于这是实务考试，且选项设置，考察的是“重大事项”的严格性。若题目严格按《民法典》，选项应包含3/4。若选项只有2/3，则题目可能隐含考察旧法或考察“参与表决”门槛。为了符合当前实务考试过渡期特征，且选项设置，通常认为“筹集和使用”属于最重大事项，在旧题库中对应2/3。作为预测2026年真题，应纠正为《民法典》标准。假设选项有3/4则选3/4。但此处选项只有2/3。出题逻辑调整：题目改为“业主大会决定制定和修改管理规约”，根据《民法典》，需参与表决过半，同意过半。若题目考察“改建、重建建筑物及其附属设施”，需参与表决3/4，同意3/4。修正题目以符合选项及常见考点：题目：业主大会决定（），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A.选聘物业服务企业B.制定管理规约C.使用专项维修资金D.监督物业服务企业修正后答案：A解析：根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业属于一般共同决定事项（除筹集使用资金、改建重建外），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。等等，这也不对。让我们回归最经典的考点：使用专项维修资金。在《民法典》下：使用维修资金=2/3参与+1/2同意。筹集维修资金=2/3参与+1/2同意。改建重建=3/4参与+3/4同意。看来选项设置可能基于旧法或特定语境。为了确保题目严谨性，我将修改题目为考察《民法典》下的“改建、重建”或保留原题并注明法理变化。决定：采用《民法典》标准出题。修改后的题目：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积（）的业主且参与表决人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；三分之二以上D.四分之三以上；四分之三以上答案：D解析：《民法典》第278条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。7.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布（），并接受业主委员会的质询。A.物业服务资金的收支情况B.物业服务成本C.物业服务利润D.预收的物业服务费用【答案】A【解析】酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，物业服务企业应公布物业服务资金的收支情况。8.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》及《民法典》规定，专业经营单位应当向最终用户收取费用，物业服务企业接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。9.房屋装修管理中，物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知（）。A.装修企业B.业主C.业主及装修企业D.施工人员【答案】C【解析】物业服务企业应当将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人（业主）和装修企业。10.物业服务企业要求员工在巡查时发现公共区域照明损坏，应立即（）。A.等待业主报修B.记录下来下班再报C.报修并在记录本上登记D.自行带工具维修【答案】C【解析】标准作业流程（SOP）要求员工发现故障应立即报修，并做好记录，不能自行维修（除非是维修工）或拖延。11.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.代业主保管贵重物品B.对小区进行封闭式管理，限制人员出入C.协助公安部门处理突发事件D.为业主提供私人保镖服务【答案】C【解析】物业管理的公共秩序维护是协助性、防范性的。选项A、D超出了物业服务的范围（涉及保管合同和人身安保特业），选项B属于出入管理，但“限制人员出入”表述不当，应是“查验”。C是正确的协助维护公共安全职责。12.物业档案管理中，关于档案保存期限的描述，正确的是（）。A.所有档案均需永久保存B.基础资料档案应长期保存C.日常运行档案只需保存一年D.业主档案在房屋出售后即可销毁【答案】B【解析】物业档案中，物业权属资料、工程图纸等基础资料具有长期利用价值，应当长期保存。日常运行档案保存期限依规定而定，通常不少于法定期限（如财务账簿）。业主档案涉及隐私和后续管理，不能随意销毁。13.住宅物业室内装修，禁止（）。A.铺设实木地板B.拆改供暖管道C.更换门窗D.增加隔断【答案】B【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，未经批准，不得拆改供暖、燃气管道和设施。14.物业服务企业在物业管理活动中，对于业主的人身、财产安全，承担的责任是（）。A.绝对的安全保障义务B.过错责任C.无过错责任D.公平责任【答案】B【解析】物业服务企业主要承担防范性安全维护义务，如果因未尽到安保义务（如监控损坏未修、保安脱岗）导致业主受损，承担相应的补充赔偿责任，即基于过错的责任，而非“保安公司”式的绝对保障。15.某小区规划停车位300个，实际交付300个。业主300户，每户1套。某业主拥有2套房屋，关于车位分配，说法正确的是（）。A.该业主可优先获得2个车位B.车位应首先满足业主的需要C.该业主可购买3个车位D.车位归开发商所有，可随意出售【答案】B【解析】《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这并不意味着“一户一位”的绝对平均，但禁止开发商在业主需求未满足时高价卖给外人。16.物业服务企业更名时，应当在办理变更登记手续后（）日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》相关精神及备案管理规定，企业名称变更等需在30日内备案。17.在物业管理风险防范中，购买“物业管理责任险”的主要目的是转移（）。A.财产损失风险B.第三者人身伤亡或财产损失风险C.员工工伤风险D.自然灾害风险【答案】B【解析】物业管理责任险主要保障的是物业服务企业在经营过程中因疏忽或过失导致第三者（非员工）人身伤亡或财产损失而依法应承担的经济赔偿责任。18.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.违约责任C.行政责任D.连带责任【答案】B【解析】这是合同违约责任，物业服务企业基于服务合同承担责任。19.下列资料中，属于物业管理移交资料中的“物业竣工验收资料”的是（）。A.业主姓名清单B.设备安装调试记录C.物业服务合同D.装修管理档案【答案】B【解析】竣工验收资料包括竣工图、设备安装调试记录、质量验收文件等。A、D属于日常管理资料，C属于合同文件。20.关于物业的使用与维护，下列说法正确的是（）。A.业主可以随意改变房屋的承重结构B.物业服务企业可以随时进入业主家中进行维修C.占用业主共有的道路用于停放汽车，应当经业主大会同意D.业主不得将住宅改变为经营性用房，无论是否征得利害关系业主同意【答案】C【解析】A选项违法；B选项需经同意或紧急避险；D选项《民法典》规定“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”，即不是绝对禁止，但门槛极高。C选项正确，占用共有道路需业主大会同意（或符合《民法典》第278条表决程序）。21.物业管理招标中，招标人不得以（）方式排斥潜在投标人。A.提高资质等级要求B.限制投标人的地域C.要求投标人提供业绩证明D.设定高额投标保证金【答案】B【解析】招标不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，地域限制属于典型的违规行为。22.房屋共用部位、共用设施设备维修时，相关业主或使用人应当（）。A.拒绝配合B.予以配合C.要求赔偿D.阻碍施工【答案】B【解析】《民法典》规定，业主对建筑物专有部分享有权利，行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。维修共用部位是共同利益所在，相关人应配合。23.物业服务企业退出物业管理区域时，应向（）移交相关资料和财物。A.开发商B.街道办事处C.业主委员会或新物业服务企业D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】合同终止退出时，应向业主委员会（或新聘物业企业）办理移交手续。24.下列费用中，不得从物业服务费中列支的是（）。A.管理处人员工资B.共用设施设备维修费用C.绿化养护费D.办公用品费【答案】B【解析】共用设施设备的维修、更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本或物业服务费。25.物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业的首要任务是（）。A.拨打119B.组织人员疏散C.启动消防设施灭火D.保护现场【答案】B【解析】在火灾等突发事件中，人的生命安全是第一位的，首要任务是组织人员疏散。26.关于前期物业管理招标投标，下列说法正确的是（）。A.必须通过公开招标方式B.可以邀请招标，但需批准C.一个物业管理区域只能作为一个整体进行招标D.投标人不得少于3个【答案】C【解析】选项A错误，也有邀请招标；选项B错误，公开招标是原则；选项D错误，投标人少于3个的，依法可以重新招标或流标，并非绝对禁止；选项C正确，物业管理区域原则上不可分割招标。27.业主委员会成立后，应当与原物业服务企业续签物业服务合同，或者依法选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，合同期限一般为（）。A.1-2年B.2-3年C.3-5年D.永久【答案】C【解析】物业服务合同期限一般由双方约定，实践中多为3-5年，以保持管理的稳定性。28.物业服务企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应（）。A.归物业服务企业所有B.归业主所有C.归物业服务企业与业主按比例分成D.用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定分配【答案】D【解析】利用共有部分进行经营，应当经业主大会同意。所得收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。通常用于补充专项维修资金或分配。若擅自利用，本质上侵犯了业主权益，收益应归属业主（扣除成本后的净收益）。选项D描述了合法收益的去向，对于擅自行为，其法律后果也是归还业主。选项D最符合题意中对收益归属的描述。29.物业管理中的“绿色物业管理”理念强调（）。A.增加绿化面积B.节能降耗、环境保护C.种植绿色植物D.使用绿色建材【答案】B【解析】绿色物业管理是指在物业全生命周期内，通过节能管理、垃圾分类、污染防治等手段，实现资源节约和环境友好。30.物业服务企业对业主投诉的处理，应遵循（）原则。A.先调查，后处理B.先处理，后调查C.只听业主的D.推诿给开发商【答案】A【解析】投诉处理流程通常是：记录->调查核实->处理->反馈->回访。必须先查明事实。31.电梯应当至少（）进行一次清洁、润滑、调整和检查。A.每月B.每季度C.每半年D.每年【答案】C【解析】根据《特种设备安全法》及电梯维护保养规则，电梯的维保分为半月、季度、半年、年度保养。其中，清洁、润滑、调整和检查是常规工作，但法定最低要求非常严格。实际上，电梯维保通常是“半月保”。选项中没有半月。选项C“每半年”是针对较深度的检查。修正：根据《电梯维护保养规则》（TSGT5002），维保分为半月、季度、半年、年度维保。题目问“至少”，通常指最低频次。但如果没有半月选项，可能题目考察的是年度或定期检验。假设题目考察的是常规保养周期，若选项无半月，选季度或半年。但更严谨的题库应包含半月。此处调整题目：电梯的定期检验周期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】A【解析】电梯的监督检验和定期检验周期中，定期检验通常为1年。32.物业服务费定价方式中，包干制的特点是（）。A.节余归业主，亏损由业主补足B.节余归企业，亏损由企业承担C.节余归业主，亏损由企业承担D.节余归企业，亏损由业主补足【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。33.物业管理客户满意度调查中，最重要的指标是（）。A.服务价格B.服务质量C.员工态度D.社区文化【答案】B【解析】虽然价格、态度都很重要，但服务质量（如保洁、安保、维修效果）是物业管理的核心产品，直接决定业主的居住体验。34.建设单位（）在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。A.可以B.应当C.无需D.视情况【答案】B【解析】《民法典》及《物业管理条例》明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。35.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.集体讨论或书面征求意见D.网络投票【答案】C【解析】业主大会会议分为定期会议和临时会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（现代技术下网络投票属于书面征求意见的电子化形式，但基础法条表述为C）。36.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.专项维修资金余额B.物业管理用房C.全部物业档案资料D.代收的公共收益【答案】C【解析】合同终止时，物业服务企业应当移交的资料包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料（如业主资料、运行记录等）。专项维修资金归业主共有，由业委会管理或代管，不移交所有权，只移交账目。B选项物业管理用房是建设单位配置的，使用权归全体业主，物业企业只是占有使用，退出时需腾退，但“移交资料”通常指C。37.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域，给业主造成损失的，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任【答案】A【解析】这是违反物业服务合同的行为，应承担违约责任。同时行政主管部门可给予行政处罚。38.物业管理招标中的评标方法主要有（）。A.综合评估法和经评审的最低投标价法B.最低价法和最高价法C.打分法和议标法D.抽签法和摇号法【答案】A【解析】物业管理招标通常采用综合评估法（侧重服务方案和企业实力），较少采用经评审的最低投标价法（因为服务难以标准化量化，低价易导致低质）。39.房屋灭失的，专项维修资金（）。A.归物业服务企业所有B.归政府所有C.退还业主账户内的余额D.用于小区其他房屋维修【答案】C【解析】房屋灭失，维修资金对应的客体消失，业主有权领回账户内剩余的维修资金。40.物业服务企业资质等级被取消后，企业（）。A.可以继续从事物业管理活动B.不得从事新的物业管理项目，但原项目可继续C.必须立即停止所有物业管理活动D.只能承接三级项目【答案】B【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》（注：该办法已废止，目前实行资质后取消或备案制，但在考试题库中可能保留此类题目或转为考察信用评价）。若按现行法规，取消资质审批，企业均可从事。但作为模拟真题，若题目存在，通常考察旧法逻辑：资质取消不得承接新项目，但已承接的项目应继续履行至合同结束。修正：为符合2026年预测，应考察“信用评价”。修改题目：建立健全物业服务行业信用体系，对物业服务企业实施（）管理。A.资质等级B.信用评价C.行政许可D.数量限制【答案】B【解析】国家已取消物业服务企业资质核定，转为建立物业服务行业信用体系，实施信用评价管理。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.参与项目规划设计B.对施工质量提出整改建议C.参与工程竣工验收D.制定物业服务方案E.销售配合【答案】ABDE【解析】早期介入并非正式接管，不参与竣工验收（那是建设单位和施工单位的事，物业是查验），也不承担监理职责。早期介入主要是从管理角度提建议（A、B），配合销售（E），以及筹备未来管理（D）。42.下列属于业主权利的有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.改变住宅房屋的外立面【答案】ABCD【解析】E选项改变外立面涉及规划许可和全体业主利益，不是单个业主的绝对权利，需经审批。43.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业管理用房C.移交专项维修资金账目D.结清预收、代收的有关费用E.撤出项目人员【答案】ABCD【解析】交接的核心是资料、财物、资金。E选项撤出人员是企业内部行为，虽是事实，但法律上的交接手续主要指A、B、C、D。44.物业服务企业在面对自然灾害（如暴雨）时，应采取的应急措施包括（）。A.启动应急预案B.加强巡查，及时排水C.关闭相关设施设备D.及时向有关部门报告E.禁止业主外出【答案】ABCD【解析】E选项禁止业主外出侵犯了人身自由，物业无权实施，除非是极端危险区域且政府强制疏散。45.物业服务费用包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上各项均属于物业服务成本的构成，即物业服务费用的构成。46.下列哪些情况，物业服务企业可以动用专项维修资金？（）A.屋面防水层严重渗漏B.电梯故障危及人身安全C.楼体立面局部脱落D.消防系统功能失效E.业主家中墙纸发霉【答案】ABCD【解析】专项维修资金用于共用部位的维修、更新和改造。E选项属于专有部分，不能用维修资金。47.物业管理招标文件应当包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订的合同条款【答案】ABCDE【解析】完整的招标文件应包含上述所有要素，以便投标人编制投标文件。48.物业服务企业应公开的物业服务信息包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业服务费收支情况（酬金制）D.共用部位和共用设施设备的使用情况E.业主委员会的会议纪要【答案】ABCD【解析】E选项业主委员会会议纪要由业委会公开，物业企业可协助但非其主要公开义务（除非物业企业有委员）。A、B、C、D均属于物业企业应当公示的信息。49.物业管理区域内，禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声扰民E.饲养宠物【答案】ABCD【解析】E选项饲养宠物在遵守规定的前提下是允许的，不是绝对禁止。A、B、C、D均属于明确的禁止行为。50.物业服务企业在装修管理中的职责包括（）。A.审核装修方案B.签订装修管理服务协议C.对装修现场进行巡查D.制止违规装修行为E.组织装修施工【答案】ABCD【解析】E选项组织施工是业主或装修企业的职责，物业企业不参与具体施工组织。51.物业管理档案应当包括（）。A.物业权属资料B.竣工验收资料C.业主资料D.运行维护记录E.财务会计凭证【答案】ABCDE【解析】物业档案涵盖从基础建设到日常运营、财务、客户的全过程资料。52.关于物业的承接查验，下列说法正确的有（）。A.应当由建设单位和物业服务企业共同进行B.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验C.查验不合格的，建设单位应进行整改D.查验记录应当双方签字确认E.查验费用由业主承担【答案】ABCD【解析】承接查验费用通常由建设单位承担（包含在开发成本中），不应由业主承担。E错误。53.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司。A.电梯维修保养B.清洁卫生C.绿化养护D.秩序维护E.全部管理责任【答案】ABCD【解析】物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并转包（E错误）。54.业主委员会履行的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订服务合同C.监督专项维修资金的使用D.调解业主间的纠纷E.审核物业服务企业的财务预算【答案】ABC【解析】D选项调解纠纷主要是社区居委会或法院的职责，业委会可协助但非法定职责；E选项审核预算在酬金制下可能涉及，但并非业委会对所有物业模式都有此直接职责，且业委会主要职责是执行业主大会决定。A、B、C是《民法典》及《物业管理条例》明确规定的职责。55.物业管理中，涉及安全隐患排查的重点部位包括（）。A.高压配电室B.电梯井道C.地下车库排水系统D.外墙悬挂物E.业主室内家具【答案】ABCD【解析】E选项属于业主专有部分隐私，不属于物业公共安全隐患排查的强制范围。三、案例分析题（共3题，每题10分）56.案例一：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。2026年5月，业主李某在装修期间，为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接阳台的承重墙的一小部分。物业服务企业发现后，立即下达了《整改通知书》，要求李某恢复原状。李某认为自己在自家内部装修，物业无权干涉，拒绝整改。随后，物业企业采取了断电措施迫使李某停工。李某对此非常不满，向物业行政主管部门投诉。问题：(1)物业服务企业下达《整改通知书》的做法是否正确？为什么？(2)物业服务企业采取断电措施是否合法？为什么？(3)针对此情况，物业服务企业应当如何正确处理？【答案】(1)正确。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》规定，业主装修不得擅自变动建筑主体和承重结构。物业服务企业有义务将装修中的禁止行为告知业主，并对装修活动进行巡查。发现违规行为时，有权及时制止，并要求业主改正。下达《整改通知书》是行使管理职责的表现。(2)不合法。理由：虽然业主违规装修，但物业服务企业不享有行政执法权，无权采取断水、断电等强制措施逼迫业主停工。这种行为侵犯了业主的合法权益，属于违约或侵权行为。物业企业应当通过劝阻、报告等方式处理，而非私自制裁。(3)正确处理方式：1.立即派员现场制止，进行沟通劝阻，告知违规装修的法律后果（包括可能承担的民事赔偿甚至刑事责任）。2.及时向当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）报告，由行政执法部门依法进行查处。3.对于拒不整改且造成安全隐患的，可以申请相关部门采取强制措施。4.在整个过程中保留好巡查记录、整改通知书、照片、视频等证据，以备后续可能出现的法律诉讼使用。57.案例二：某小区建成于2005年，由于年久失修，小区的屋面及外墙防水层出现大面积老化、渗漏，严重影响顶层住户的正常生活。业主委员会多次召开会议，决定动用专项维修资金进行维修。但在申请使用过程中，遇到了困难：部分业主认为维修资金是“保命钱”，不愿意动用；部分业主对维修方案有异议。同时，当地房管局指出，该小区的维修资金账户余额不足支付此次维修费用。问题：(1)动用专项维修资金需要满足哪些法定程序？(2)针对部分业主不愿意动用的情况，业委会和物业应如何做？(3)若维修资金不足，应当如何筹集资金？【答案】(1)法定程序：根据《民法典》及相关规定，使用专项维修资金应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。具体步骤包括：1.物业服务企业提出维修方案和预算。2.业主大会或业主委员会组织表决。3.表决通过后公示。4.向房地产行政主管部门申请列支。5.工程竣工验收后审计结算。(2)应对措施：1.加强宣传解释：向业主说明专项维修资金就是为了保障物业共用部位在保修期满后的维修、更新、改造，现在的渗漏已严重影响居住安全，符合使用条件。2.透明公开：公示详细的维修方案、工程预算、施工单位资质信息，消除业主对资金去向的疑虑。3.分级处理：对于不同意见的业主，进行一对一沟通，解释利弊，争取大多数业主的支持。(3)筹集方式：若专项维修资金不足，根据《民法典》规定，经业主大会决定，可以按照业主专有部分面积所占比例筹集（即再次向业主筹集）。具体方式包括：1.业主分摊：由业主按照拥有的专有部分面积比例，分摊维修费用。2.引入社会资本：在符合规定且业主大会同意的前提下，探索其他融资渠道（较少见）。3.政府补贴（针对特定老旧小区改造）：若该小区纳入当地老旧小区改造范围，可申请政府财政补贴。58.案例三：B物业服务企业负责管理某商业综合体。2026年夏季某日，由于暴雨导致商业中心地下车库进水。尽管物业企业启动了排水泵，但因雨势过大且排水口被市政管网倒灌，导致部分车辆被淹。事后，多位车主起诉物业服务企业，要求赔偿车辆损失。物业企业辩称这是不可抗力造成的，且已尽到了管理义务，不应承担责任。问题：(1)本案中，暴雨是否构成“不可抗力”免责事由？(2)判断物业服务企业是否需要承担赔偿责任的关键是什么？(3)物业服务企业在防汛工作中应做好哪些防范措施？【答案】(1)不一定构成完全免责的“不可抗力”。理由：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然暴雨属于天气原因，但在夏季多发暴雨是应当预见的。如果气象部门已发布预警，物业企业应当预见并采取防范措施。如果仅仅因为雨量大就主张不可抗力，通常难以完全免责，除非是极其罕见的特大灾害且物业已尽到了所有可能的注意义务。(2)关键在于物业服务企业是否“尽到了合理的安全保障义务”。法院通常会审查：1.物业企业是否制定了防汛应急预案。2.暴雨前是否采取了准备措施（如检查沙袋、水泵、疏通排水沟）。3.暴雨发生时是否及时巡查、启动排水设备、通知车主移车。4.排水系统设计是否存在维护不当的缺陷（如平时未清理导致堵塞）。如果物业企业在管理中存在疏忽或过错（如排水泵损坏未修、沙袋未到位），则不能免责，应承担相应的补充赔偿责任。(3)防范措施：1.完善制度：制定详细的防汛应急预案并定期演练。2.设备维护：定期检查、测试潜水泵、发电机等防汛设施，确保处于良好状态。3.物资准备：储备充足的防汛沙袋、挡水板、应急照明设备等。4.隐患排查：定期清理排水沟、雨水井、集水坑，防止堵塞。5.预警响应：关注气象预警，接到预警后加强巡查，在车库入口放置挡水设施，必要时通过广播、短信通知车主移车。6.应急处置：积水发生时，立即启动强排，并组织人员疏散和抢险。四、计算题（共1题，15分）59.某住宅小区总建筑面积为10