江西省物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(2025年)

江西省物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(2025年)第一部分：单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《民法典》相关规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；过半数D.过半数；三分之二以上【答案】A【解析】本题考查《民法典》关于业主大会表决规则的新规定。制定和修改管理规约属于一般事项，只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于特别事项，需要三分之二以上同意。2.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.服务费B.手续费C.佣金D.垫付资金利息【答案】A【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，专业经营单位委托物业服务企业代收费用的，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用，双方可由委托协议约定服务报酬，但不得转嫁给业主。3.在物业管理招投标活动中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交必要的材料向物业项目所在地的直辖市、设区的市人民政府或者其指定的主管部门备案。A.5B.10C.15D.30【答案】B【解析】考查物业管理招标备案时限。招标人需在发布招标公告或发出投标邀请书10日前备案。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%D.50%以上100%以下【答案】C【解析】考查“转包”行为的法律责任。根据《物业管理条例》，全部转包的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。5.物业管理服务费定价形式中，实行政府指导价的物业服务收费，由（）会同价格主管部门制定基准价及其浮动幅度。A.街道办事处B.房地产行政主管部门C.业主大会D.居民委员会【答案】B【解析】实行政府指导价的，由有定价权的价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及浮动幅度。6.物业接管验收时，对电梯的验收重点不包括（）。A.电梯的准用证B.电梯年检报告C.电梯的运行速度D.电梯机房温度控制设备【答案】C【解析】接管验收主要关注资料完整性、设备安全合规性及功能有效性。运行速度虽是参数，但不是验收时的重点核查项目，重点在于安全文件（准用证、年检）及附属设施（机房环境）。不过，C选项相对干扰性较强，更准确的干扰项通常是外观等，但在此题中，C属于设备固有参数，验收需核对铭牌，但相比安全证件，不是最核心的“文件/安全”核查点。实际上，更严谨的出题逻辑是：接管验收关注质量和资料，C是出厂设定，验收主要看是否与铭牌一致。但在实操题库中，常考的是安全证件。7.物业服务企业在发生安全事故时，应当及时向有关行政管理部门报告，并采取（）措施。A.等待救援B.疏散人群、防止危害扩大C.保护现场，禁止任何人进入D.隐瞒不报，自行处理【答案】B【解析】考查应急处理原则。首要任务是应急处理，防止危害扩大，并协助救援。8.业主装修房屋时，物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。下列行为中，（）是不被禁止的。A.扩大承重墙上原有的门窗尺寸B.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.更换室内断路器开关【答案】D【解析】A、B、C均涉及破坏房屋承重结构或改变房屋使用功能（防水），属于明确禁止的装修行为。D属于室内设备维修更换，不涉及结构破坏。9.房屋共用部位是指（）。A.业主自家的客厅、卧室B.物业管理用房C.楼梯间、走廊、屋顶、电梯井等【答案】C【解析】共用部位指属全体业主或部分业主共有的部位，如楼梯间、走廊、屋顶等。B是共用设施设备配套用房，但性质特殊，通常界定明确。A是专有部分。10.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.公安行政管理部门D.有关行政管理部门【答案】D【解析】根据《物业管理条例》第四十七条，发生安全事故时，应向有关行政管理部门报告（包括公安、消防、安监等）。11.物业管理招标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】考查评标委员会组成。专家人数不得少于成员总数的三分之二。12.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.需经双方协商终止【答案】B【解析】考查合同衔接。新合同生效，旧合同（前期）自动终止。13.物业管理招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.7B.15C.30D.45【答案】B【解析】考查中标备案时限。14.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不包括的内容是（）。A.装修实施内容B.装修期限C.允许施工的时间D.装修人员的保险费【答案】D【解析】协议主要约定管理内容、期限、允许时间、废弃物的清运与处置、管理服务费用等。保险费通常由装修人自行购买，不属于协议必须约定的管理服务条款，虽可提及，但非核心行政管理协议内容。15.二级资质的物业服务企业可以承接（）万平方米以上的住宅项目管理。A.20B.30C.50D.100【答案】B【解析】（注：根据2015年取消资质核定前的规定，二级可承接30万平米以上。虽资质已取消，但职业技能鉴定仍常考传统分级标准作为参考知识）。若按现行政策，无资质限制，但作为题库，此为经典考点。16.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】考查违约责任。基于合同关系，承担违约责任。17.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。A.口头承诺B.书面承诺C.默认D.无需承诺【答案】B【解析】考查临时管理规约的承诺形式。必须书面承诺。18.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.开发建设单位C.全体业主D.社区居委会【答案】C【解析】物业管理用房属于全体业主共有。19.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一定数额的装修押金，其目的是（）。A.增加企业流动资金B.约束业主装修行为，防止违规装修C.支付装修管理人员的工资D.作为物业服务费的一部分【答案】B【解析】装修押金的目的是约束装修行为，用于修复因违规装修造成的共用部位损坏，若无违规则应退还。20.下列费用中，属于物业服务成本或者物业服务支出构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用B.物业服务企业固定资产折旧C.物业服务人员的奖金D.业主委员会办公经费【答案】B【解析】A项应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本；C项包含在“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费”中；D项通常从业主收益中列支或另行筹集，不计入基础服务成本。B项固定资产折旧属于运营成本。21.在物业管理纠纷处理中，业主因维修自用部位、设施，需要占用公共区域，应当（）。A.直接施工B.经物业服务企业同意C.经相邻业主同意D.经物业服务企业和相关业主同意【答案】D【解析】涉及公共利益和相邻关系，需征得物业企业（管理者）和相关业主（利益相关方）同意。22.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.合同价款2倍以下【答案】B【解析】考查超越资质等级承接业务的处罚。23.物业管理区域内，相关车辆停放服务费属于（）。A.物业服务费B.停车场管理费C.占用业主共有道路的车位使用费D.车辆保管费【答案】B【解析】车辆停放服务费是对车库、车位场地及设施设备维护、秩序管理的费用，区别于车位使用费（租金）和车辆保管费（保管合同）。24.物业服务企业更换项目经理的，应当在更换前（）日内告知业主委员会，并配合办理交接手续。A.7B.15C.30D.45【答案】A【解析】考查项目经理更换告知义务。通常为7日。25.房屋保修期从（）之日起计算。A.房屋竣工B.房屋交付C.业主入住D.开发商通知交房【答案】B【解析】根据《建设工程质量管理条例》，保修期从工程竣工验收合格之日起计算，但在销售交付环节，对业主而言，保修期通常从交付之日起计算（特别是涉及防水等项目的保修承诺）。在物业管理实操考试中，通常考察交付之日起算。26.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度。A.12B.16C.20D.24【答案】D【解析】消防控制室必须实行24小时值班制度，每班不应少于2人。27.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定可采用集体讨论或书面征求意见（含电子投票等现代形式，但法条原文核心是书面征求意见）。28.物业服务企业将一个物业管理区域内的部分物业管理业务委托给他人的，这种行为被称为（）。A.转包B.分包C.转让D.挂靠【答案】B【解析】将部分专项业务（如保洁、绿化、电梯维保）委托给专业公司，称为专项服务分包（俗称分包），是允许的；全部委托则叫转包，是禁止的。29.专项维修资金属于（）所有。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.政府【答案】A【解析】专项维修资金由业主交纳，属于业主共有。30.物业服务企业在物业管理活动中，可以依据（）制止违反物业管理规约的行为。A.物业服务合同B.管理规约C.临时管理规约D.前期物业服务合同【答案】B【解析】管理规约是业主共同约定的自治规则，物业企业依据规约履行管理职责。31.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.补充专项维修资金B.物业服务企业的利润C.业主委员会的活动经费D.弥补物业服务费的不足【答案】A【解析】根据《民法典》，共有部分收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。按照专项维修资金管理办法，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。32.物业管理招标中的评标方法主要有（）。A.综合评估法和最低投标价法B.打分法和议标法C.询价法和比选法D.抽签法和随机法【答案】A【解析】物业管理招投标主要采用综合评估法（侧重资信、方案）和最低投标价法（侧重价格，较少用）。33.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】A【解析】物业服务费用实行酬金制的，应当公布。虽包干制非强制，但作为透明化管理，通常要求每年至少公布一次收支情况（具体依地方规定，国标建议至少一次）。34.物业服务企业未办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，可处（）的罚款。A.1万元以上B.2万元以上C.5万元以上D.1万元以下【答案】D【解析】考查未办理资质变更的处罚。35.下列不属于物业管理档案资料的是（）。A.竣工总平面图B.业主产权资料C.物业服务企业内部员工档案D.设备设施维护保养记录【答案】C【解析】物业管理档案主要指物业本体、产权、设备运行及管理服务记录。企业内部员工人事档案不属于物业项目档案范畴。36.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.业主与物业服务企业C.使用人与物业服务企业D.业主大会【答案】A【解析】房屋使用人（非业主）的权利义务由业主与使用人约定，但使用人需遵守管理规约。37.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，超越资质等级承接的业务（）。A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定【答案】B【解析】违反行政法规强制性规定，该民事行为无效。38.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权【答案】B【解析】《民法典》明确，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。39.物业服务企业歇业、分立、合并的，应当在（）向工商行政管理部门办理手续。A.1个月内B.2个月内C.3个月内D.6个月内【答案】A【解析】企业工商变更的一般时限。40.物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，通常由（）负责维护。A.物业服务企业B.专业经营单位C.业主委员会D.开发建设单位【答案】B【解析】根据《民法典》及相关条例，专业经营设施设备通常由专业经营单位负责维护、管理（具体以产权分界点为准，但题库标准答案通常倾向专业单位）。第二部分：多项选择题（共20题，每题2分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】ABCD【解析】物业管理具有社会化、专业化、市场化和规范化的特征。42.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCD【解析】以上均为《民法典》及《物业管理条例》赋予业主的权利。43.下列哪些情形应当经业主大会依法决定（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金【答案】ABCD【解析】以上均属于业主大会的法定职责。44.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息（）。A.物业服务企业资质证书B.物业服务合同约定的服务内容、服务标准C.物业服务收费项目、收费标准D.专项维修资金的筹集和使用情况【答案】ABCD【解析】根据物业服务信息公开规定，以上信息均需公示。45.房屋交付使用后，发生下列哪些情况，物业服务企业不承担维修责任（）。A.因业主使用不当造成的房屋损坏B.因房屋本身质量问题（在保修期内）造成的损坏C.因第三方侵权造成的损坏D.因不可抗力造成的损坏【答案】ACD【解析】A由业主自行负责；C由侵权人负责；D通常由业主自担风险或保险理赔。B项在保修期内由建设单位负责，物业企业有协助维修义务，但非责任主体（除非接管验收时未发现且物业有过错）。但在此类多选题中，通常考察“非物业责任”，B属于开发商责任，故B也应选。若按题库惯例，全选。46.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务业务委托给专业性服务企业。A.保洁服务B.保安服务C.设施设备维修养护D.绿化养护【答案】ABCD【解析】除安全防范工作有特定规定外（保安护卫可委托但责任不转嫁），保洁、维修、绿化等均可专项分包。47.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业共用部位、共用设施设备B.移交物业管理资料C.结清预收、代收的有关费用D.撤出物业管理区域内的管理人员【答案】ABC【解析】D选项“撤出人员”是合同终止的结果，但不是“交接手续”本身的内容。交接手续核心是资产、资料和费用的移交。48.业主不得擅自改变（）。A.房屋的承重结构B.房屋的外貌C.房屋的使用性质D.房屋的专有部分室内布局【答案】ABC【解析】D选项专有部分室内布局在不涉及承重结构的前提下，业主有权自行改变。A、B、C均涉及公共利益或结构安全，被禁止。49.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托【答案】AB【解析】招投标法规定方式为公开招标和邀请招标。C和D不属于法定招标方式。50.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.合理B.公开C.费用与服务水平相适应D.政府强制定价【答案】ABC【解析】物业服务收费原则：合理、公开以及费用与服务水平相适应。51.下列哪些费用不得从物业服务费中列支（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用C.物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用D.物业服务人员的工资【答案】ABC【解析】大修、中修、更新改造费用从专项维修资金中列支。52.物业服务企业在安全防范中应采取的措施包括（）。A.建立健全安全防范制度B.配备必要的安防人员C.安装必要的安防技防设施D.承担业主室内财物被盗的全部赔偿责任【答案】ABC【解析】D选项，物业服务企业只承担因未尽到安全防范义务导致的违约责任，不承担全部赔偿责任。53.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.制止B.及时向有关行政管理部门报告C.协助处理D.实施行政处罚【答案】ABC【解析】物业企业无行政处罚权，D错误。54.房屋装修管理中，物业服务企业应当告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.拆改燃气管道和设施【答案】ABCD【解析】以上均为《住宅室内装饰装修管理办法》明确禁止的行为。55.专项维修资金的使用范围包括（）。A.共用部位的维修B.共用设施设备的维修C.共用部位的更新、改造D.共用设施设备的更新、改造【答案】ABCD【解析】专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。56.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定级【答案】ABC【解析】（注：此为历史知识考点，原资质分一、二、三级）。57.业主委员会履行下列职责（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督管理规约的实施【答案】ABCD【解析】以上均为业主委员会的法定职责。58.物业管理招投标活动应当遵循（）原则。A.公开B.公平C.公正D.诚实信用【答案】ABCD【解析】招投标活动的基本原则。59.物业服务企业应当向房地产行政主管部门备案的情形包括（）。A.设立分公司B.签订前期物业服务合同C.物业服务企业资质等级变更D.业主委员会成立【答案】ABC【解析】D选项业主委员会成立需向街道/乡镇和房产行政部门备案，但不是物业企业的备案义务。60.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍B.2倍C.3倍D.5倍【答案】B【解析】挪用专项维修资金，情节严重的，可并处挪用数额2倍以下的罚款。第三部分：判断题（共30题，每题1分）61.前期物业服务合同可以由建设单位与物业服务企业签订，也可以由业主委员会与物业服务企业签订。（）【答案】×【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订。业主委员会成立后签订的是正式物业服务合同。62.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】√【解析】《民法典》规定，专有部分转让时，共有部分权利一并转让（主物转让，从物随主物转让原理及业主身份特性）。63.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】√【解析】特约服务事项，由双方协商约定报酬。64.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】√【解析】物业管理区域划分原则，一个区域由一家企业管理。65.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担全部赔偿责任。（）【答案】×【解析】应当承担相应的法律责任（违约责任），而非“全部”责任。如果业主也有过错，应分担责任。66.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】√【解析】业主自治决议对全体业主具有约束力。67.物业服务收费实行政府指导价的具体范围和收费标准，由业主大会决定。（）【答案】×【解析】政府指导价由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，业主大会决定的是实行市场调节价时的具体标准或在指导价范围内的选择。68.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）【答案】√【解析】考查未配置管理用房的法律责任。69.住宅室内装饰装修工程竣工后，物业服务企业应当组织验收。（）【答案】×【解析】装修工程竣工后，装修人应当组织验收。物业服务企业可以参与查验，但非法定组织者（除非委托）。物业主要进行的是“禁止行为和注意事项的监管及竣工验收后的资料归档”。70.物业服务企业已经接受委托的，不得转包。（）【答案】√【解析】禁止将全部管理责任转包。71.专项维修资金收取、使用、管理办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。（）【答案】√【解析】考查专项维修资金监管体制。72.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）【答案】×【解析】无论是否经业主大会同意，都禁止将全部管理业务一并转包（全托）。73.业主认为物业服务企业违反合同，可以不交纳物业费，但需通过法律途径解决。（）【答案】×【解析】业主不得以服务瑕疵为由拒交物业费，除非有明显违约且经法院认定。但实操中，业主有抗辩权，不能简单说不交。在考试题库中，通常判断为“错误”，因为拒交往往构成违约，应通过投诉或诉讼要求整改或减免，而非单方拒付。74.物业服务企业资质等级是承接物业管理业务的必备条件。（）【答案】×【解析】（注：2017年起资质已取消，改为信用管理。但在2025年技能鉴定中，若题库未更新，可能判对。根据最新政策，判错更准确）。若按旧题库逻辑，此题可能为对。但鉴于2025年背景，应按新规，判错。自我修正：考虑到部分技能鉴定题库更新滞后，为稳妥起见，此处按“旧题库”逻辑可能判对，但作为2025年模拟，应反映新规。判错。75.物业管理区域内，发生火灾时，物业服务企业只需报警，无需参与灭火。（）【答案】×【解析】物业有协助灭火、疏散人员的义务。76.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）【答案】√【解析】这是《民法典》规定的特别事项表决门槛。77.物业服务企业只对物业共用部位和共用设施设备进行维修养护，不对业主自用部位负责。（）【答案】√【解析】区分专有与共有责任。78.建设单位在销售物业时，可以不将临时管理规约向买受人明示。（）【答案】×【解析】必须明示并说明。79.物业服务企业应当定期公示利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收支情况。（）【答案】√【解析】经营收益属于业主，物业有义务公示。80.物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘的，应当提前60日书面通知物业服务企业。（）【答案】×【解析】通常要求提前3个月（90日）书面通知，具体看合同约定，法定/行业惯例通常为3个月。81.物业服务企业可以要求业主预收长达1年的物业服务费。（）【答案】×【解析】《民法典》规定，物业服务人不得请求业主支付物业费超过合同约定的合理期限。通常预收不得超过半年或一年（各地规定不同，但一般禁止强制预收过长）。一般题库认为“不能强制预收”，判错。82.物业管理招投标中，投标人少于3个的，招标人应当重新招标。（）【答案】√【解析】投标人数不足3人，流标，需重新招标。83.物业服务企业应当建立健全安全责任制，配备必要的安防人员。（）【答案】√【解析】安全防范是物业的重要职责。84.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）【答案】√【解析】《民法典》关于“住改商”的规定。85.物业服务企业可以将电梯的维护保养委托给专业公司，但委托合同需报业主委员会备案。（）【答案】×【解析】可以委托，但无需强制报业委会备案（需向特种设备安全监督管理部门备案）。86.房屋灭失的，专项维修资金余额退还业主。（）【答案】×【解析】房屋灭失，业主权利丧失，资金余额应退还给业主或者按照规定处理。通常法理上应退还，但实操中流程复杂。修正：根据《住宅专项维修资金管理办法》，房屋灭失的，业主分户账面余额返还业主。故判√。87.物业服务企业未履行告知义务，导致业主在装修过程中造成房屋结构损坏的，物业服务企业应当承担赔偿责任。（）【答案】√【解析】物业有装修告知义务，未履行导致损失，应承担相应责任。88.物业管理用房的所有权归建设单位所有，建设单位可以随意处置。（）【答案】×【解析】归全体业主所有。89.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。（）【答案】√【解析】合同履约原则。90.物业服务企业收取的停车费，在扣除成本后，剩余部分归物业服务企业所有。（）【答案】×【解析】利用业主共有道路/场地停放车辆的，收入归业主共有。物业仅可扣除合理成本（管理费），剩余归业主。第四部分：计算题（共5题，每题5分）91.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米（住宅部分），物业服务费标准为2.0元/月/平方米。该小区共有业主500户，2025年1月份的收缴率为95%。请计算该小区2025年1月份实际收到的物业服务费总额。【答案】【解析】计算步骤如下：1.计算应收物业服务费总额：应应2.计算实际收到总额：实实答：该小区2025年1月份实际收到的物业服务费总额为180,500元。92.某高层住宅楼，共20层，每层2户，每户建筑面积为120平方米。该楼安装有2部电梯。根据电梯维保合同，每部电梯的年度维保费用为12,000元，年度检验费为800元，电梯运行电费预估为20,000元/年。请计算该楼每户每月应分摊的电梯运行及维保费用（按建筑面积分摊）。【答案】【解析】计算步骤如下：1.计算该楼总建筑面积：总2.计算该楼电梯年度总费用：年年3.计算该楼每月电梯总费用：月4.计算每户每月分摊费用：每每答：该楼每户每月应分摊的电梯运行及维保费用约为95元。93.某物业项目计划对小区中心花园进行改造，工程预算总造价为500,000元。该小区总建筑面积为50,000平方米。业主王先生拥有该小区一套住房，建筑面积为100平方米。请计算王先生应分摊的改造费用（假设资金全部从专项维修资金中列支，按建筑面积比例分摊）。【答案】【解析】计算步骤如下：1.计算分摊系数：分分2.计算王先生应分摊费用：王王答：王先生应分摊的改造费用为1,000元。94.某物业小区有地下车位200个，其中业主自有产权车位150个，开发商未出售车位50个。地面规划停车位100个（占用业主共有道路）。2025年1月，地面车位停车费收入为30,000元，地下车位（开发商未售部分）停车费收入为20,000元。物业服务合同约定，地面车位停车收入的40%归物业服务企业作为管理费，60%归全体业主（补充维修资金）；地下未售车位收入的30%归物业企业作为管理费。请计算2025年1月该小区物业服务企业应得的停车管理费总额。【答案】【解析】计算步骤如下：1.计算地面车位物业应得管理费：地地2.计算地下未售车位物业应得管理费：地地3.计算物业停车管理费总额：总总答：2025年1月该小区物业服务企业应得的停车管理费总额为18,000元。95.某商业综合体项目，总建筑面积100,000平方米，其中物业服务企业自用办公用房500平方米（免费使用），公共区域及设备用房5,000平方米，其余为可出租或出售区域。2025年度，该项目共发生水费200,000元，电费300,000元。公共区域及设备用房用水量占总用水量的20%，用电量占总用电量的30%。物业服务企业自用办公用房产生水费1,000元，电费5,000元。请计算应由业主及租户分摊的公摊水电费总额。【答案】【解析】计算步骤如下：1.计算公共区域水电费：公公公2.物业企业自用办公用房水电费（注：若合同约定物业自用房水电由物业自理，则不计入公摊；若未约定，通常由物业承担。题目问“业主及租户分摊”，故需扣除物业自用部分）。题目中已给出物业自用费用1,000元和5,000元，但这部分通常直接由物业缴纳，不包含在上述公式的公共区域计算内（除非公式是基于全楼总表计算）。此处逻辑：公共区域费用应由全体业主分摊。物业自用部分由物业自己承担。因此，应由业主及租户分摊的即为公共区域产生的费用。应（注：如果题目给出的总水费电费包含了物业自用，且物业自用未分摊在公共比例中，则直接取公共区域费用即可）。答：应由业主及租户分摊的公摊水电费总额为130,000元。第五部分：案例分析题（共4题，每题10分）96.案例背景：某小区业主李先生在未向物业服务企业申报和办理相关手续的情况下，擅自对房屋进行装修。装修过程中，李先生为了扩大客厅面积，敲除了连接阳台的部分混凝土墙体，并将厨房位置进行了移动，改变了排水管道走向。物业服务中心巡检人员发现后，立即上门制止，但李先生认为“房子是我的，我想怎么改就怎么改”，拒绝配合。随后，物业服务中心向当地房地产行政主管部门报告了该情况。问题：(1)李先生的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业的处理是否妥当？为什么？(3)针对此类违规装修，物业服务企业应采取哪些管理措施？【答案】【解析】(1)李先生违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》的相关规定。具体包括：①未申报登记进行装修；②擅自变动建筑主体和承重结构（敲除连接阳台的混凝土墙体）；③未经批准改变卫生间、厨房间防水层（将厨房移动涉及防水和管线）；④擅自拆改、移动燃气、排水管线设施。(2)物业服务企业的处理是妥当的。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定行为的，应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。本案中，物业发现后立即上门制止，并在业主拒绝配合后向主管部门报告，履行了法定的告知、制止和报告义务。(3)物业服务企业应采取的管理措施包括：①健全装修管理服务制度，建立装修档案；②与装修人（业主）及装修企业签订《装修管理服务协议》，明确禁止行为和注意事项；③装修前，向业主及装修施工单位书面告知禁止行为和注意事项；④装修期间，加强日常巡查力度，对隐蔽工程验收进行现场监督；⑤发现违规行为，立即采取制止措施（如下达《整改通知书》），必要时暂停施工人员进入小区；⑥对拒不改正且造成危害的，及时向城市管理、房地产行政主管部门报告；⑦装修工程结束后，组织对共用部位、共用设施设备的查验，确认无损坏后签收。97.案例背景：2025年夏季的一个傍晚，某高层住宅小区12楼发生火灾，起火原因为业主家中电器短路引燃窗帘。火灾发生时，烟雾迅速蔓延至楼道。消防控制室值班人员小张发现了烟感报警，立即通知了巡逻保安前往查看。巡逻保安到达后发现火情，立即使用楼道灭火器进行扑救，并拨打119报警。同时，物业经理启动了消防应急预案。但由于部分业主在楼道堆放了大量杂物和自行车，导致疏散通道受阻，严重影响了人员疏散和消防员进场。火灾最终被扑灭，未造成人员伤亡，但造成部分公共设施烧毁。问题：(1)物业服务企业在此次火灾应对中有哪些可取之处？(2)此次火灾暴露出该小区日常管理中存在哪些问题？(3)物业服务企业应如何加强消防安全管理？【答案】【解析】(1)可取之处：①消防控制室值班人员坚守岗位，及时发现报警信号；②巡逻保安反应迅速，立即核实火情并组织初期火灾扑救；③及时拨打119报警；④管理处负责人及时启动消防应急预案，组织应急响应。(2)暴露出的日常管理问题：①对消防通道、安全出口管理不力，存在业主占用、堵塞疏散通道（堆放杂物、自行车）的现象，未及时清理和制止；②对业主的消防安全宣传教育不到位，业主防火意识淡薄；③装修管理或日常巡检可能存在漏洞，未能及时发现或纠正电器线路隐患（虽属户内，但提示了入户宣传不足）；④消防设施维护保养可能存在隐患（虽然灭火器能用，但需确保系统完好）。(3)加强消防安全管理的措施：①建立健全消防安全管理制度，落实消防安全责任制；②定期检查、测试消防设施设备（消火栓、喷淋、报警系统、防排烟系统等），确保其处于良好状态；③加强日常巡查，重点检查疏散通道、安全出口是否畅通，严禁堆放杂物，严禁锁闭安全出口；④加强对消防控制室值班人员的专业培训，实行24小时双人值班制度，持证上岗；⑤定期组织全体员工进行消防演练和灭火技能培训，提高初期火灾扑救能力；⑥通过宣传栏、微信群、讲座等形式，定期对业主进行消防安全宣传教育，普及防火灭火和逃生自救知识，提醒业主清理自家门口杂物；⑦与街道、派出所及消防部门建立联动机制。98.案例背景：某小区交付使用已满8年，部分屋顶出现渗漏，外墙瓷砖脱落，电梯频繁出现故障，严重影响业主正常生活。业主委员会多次要求物业服务企业进行维修。物业服务企业表示，这些属于大修和更新改造项目，应当动用专项维修资金，而专项维修资金账面余额已不足，且前期由建设单位代收代管的部分未及时移交。同时，有部分业主以“未享受到维修服务”或“对物业不满”为由，拒绝续筹专项维修资金。问题：(1)屋顶渗漏、外