居住小区物业项目共用设施设备的维修养护管理

居住小区物业项目共用设施设备的维修养护管理

共用设施设备是房产物业的有机组成部分，它只有与房产物'业的协调一致,

紧密配合，才能保证充分发挥物业的功能和作用。因此，共用设施设备管理是物

业管理不可缺少的重要内容，从事物业管理工作人员，必须十分了解房屋设施设

备及管理的内容和方法，以便更好的对其维护。

一、房屋木体及公用设施

1.房屋共用设施维修养护范围

共用设施设备维修养护范围：桃花镇染坊二期安置点道路及停车场、自行车

库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、污水管

线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

2.房屋共用设施维修养护运作

房屋共用设施维修养护工作将按制度（见下图）有计划按标准要求实施，属

日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，按建设部、财政部及我市有

关法规精神，建议桃花镇染坊二期安置点业主委员会审核后由管理处组织实施,

所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修资金中支出。坚持专款专用，接受桃

花镇染坊二期安置点业主委员会的监督、查询。

3.年度维修保养计划运作程序结构程序图

特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保桃花镇染坊二期安置点业主不受影响

和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，管理处在抢修项目实施后立即报

桃花镇染坊二期安置点业主委员会（有可能的尽量在实施前通报），费用从相应

的维修资金中支出。每半年向桃花镇染坊二期安置点业主委员会汇总结算。

4.房屋共用设施设备维修养护周期

管理处根据我市房屋共用设施设备维修资金有关规章制度，结合桃花镇染坊

二期安置点房屋木体共用设施设备的使用年限，制定出房屋共用设施设备维修养

护周期。

5.房屋共用设施没备日常维修养护计划及实施方案

①共用设施设备n常维修计划及实施方案

序号类另U项目日常维修计划方案

每周检查一遍，随由工程部按项目维修

1广场道路路面、人行道、道牙

坏随修规程实施。

高柱灯

每天检查遍，随由工程部按作业指导

2室外照明柱头灯

坏随修书实施。

藏地灯

雨水口

雨水井

每周检查一遍，发由工程部按作业指导

3沟渠池井污水井

现问题，及时维修书规程实施。

化粪池

阀门井

每周检查一遍，发管理处安排绿化补种、

4园林绿地绿化

现问题，及时维修园艺维修。

变配电设备每周巡视检查，发

5机电设备由工程部纪织实施。

给排水设备现问题，及时维修

自动烟感报警系统

每周检查一遍，发由工程部按相关维修

6消防设施消防栓、喷淋系统

现问题，及时维修规程实施。

疏散指示

管道每周检查一遍，发由工程部按相关维修

7给排水管道

阀门现问题，及时维修规程实施。

公用标识导标识牌每周检查一遍，发由工程部按相关维修

8

视警示牌现问题，及时维修规程实施

垃圾转运站

其它公用设每周检查一遍，发由工程部按相关维修

9大门

施现问题，及时维修规程实施

围墙

②共用设施设备日常维修标准及实施效果

序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果

1、路面修缮质量

平整、无坑洼、无积水、

标准；

1广场道路路面、人行道、道牙无缺损、完好率达99%

2、人行道铺设修

以上。

缮标准。

高柱灯

1、电气作业安全灯泡正常使用，灯罩完

操作规程；好清洁，灯杆及灯座无

2室外照明

柱头灯2、灯具施工技术破损，完好率达99%以

标准。上。

藏地灯

雨水口1、井内无积物，井

雨水井壁无脱落；1、井盖完好率100%

污水井2、化粪池出口无标志清晰；

3沟渠池井

化粪池堵塞；2、无缺损，少污渍；

3、井盖上标志清3、无堵塞。

阀门井

晰，

1、变配电设备保

变配电设备

养规程；无故障停水停电，设备

4机电设备

2、给排水设备保正常安全运行。

给排水设备养规程；

自动烟感报警系统1、给排水管道施

消防栓、喷淋系统工技术标准；1、消防设施正常有效；

5消防设施

2、消防设施施工2、灵敏准确报警。

疏散指示

技术标准。

给排水管管道给排水管道维护规

6管道通畅，无渗漏。

道阀门程。

标识牌1、标识清楚，无污1、标志设施完好率

公用标识

7渍，破损；100%；

导视警示牌

2、安放牢固。2、标志无损坏。

垃圾转运站

1、无破损；1、确保围墙的完好；

其它公用

8大门2、无脱落；2、确保垃圾转运站正

设施

3、外观良好。常使用。

围墙

③共用设施设备定期维修计划及实施方案

序号类别项目定期维修计划方案

1、每年对局部损坏严重，修补多

次的路面、道牙、人行道板进翻新工作由

路面、人行道、行翻新；工程部委托

1广场道路

道牙2、路面翻新面积应控制在每年有关施工单

1%。以内，其它控制每年5%0位实施。

以内，逐年递增10%。

高柱灯1、灯杆每年刷漆一次；

柱头灯2、每月清洁灯具一次；由工程部按

2室外照明3、每季度检修线路一遍；相关作业规

藏地灯4、对于破损灯具及老化线路进程维修。

行更换

雨水口1、化粪池每半年清理一次；

雨水井2、井盖板每年刷一次漆，防止由工程部按

3沟渠池井污水井锈蚀；相关作业规

化粪池3、谀季度清理井内杂物一次；程实施。

阀门井4、每年全面维修完善一次。

4机电设备变配电设备1、每周检查控制设备一次；由工程部组

2、每季度检查开关灵敏度及开织实施。

关紧固件完好情况；

给排水设备

3、每年保养水泵一次；

自动烟感报警系1、消防栓及水泵结合器每半年

统油漆一次；

由工程部按

消防栓、喷淋系2、消防栓每半年排一次水，检修

5消防设施相关作业规

统一次；

程实施。

3、消防系统主耍设备每年联动

疏散指示

测试一次。

1、每年刷一次管道油漆；

给排水管管道由工程部负

62、每年检测一次管道固定码；

道责维修。

阀门3、每半年维护一次阀门。

标识牌1、每月清洁标识一次，并对标识

安放基础稳固情况进行检查

公用标识由工程部组

7维护一次；

导视警示牌织实施。

2、每年对标识进行维护一次；

3、每5年更换一次。

1、每年刷油漆一遍；

垃圾转运站由工程部按

其它公用2、每季度检查排水沟通畅情况；

8大门相关作业规

设施3、每季度检查一次泄水孔疏通

程实施。

围墙情况。

④共用设施设备定期维修标准及实施效果

序号类别项目定期维修标准定期维修实施效果

1、路面施工质量标使局部损坏严重路面通

路面、人行道、准；过翻新延长寿命，从而使

1广场道路

道牙2、人行道铺设技术整个道路保持均衡使用

标准。功能。

高柱灯1、实现良好的灯具外

观；

柱头灯

2、照明系统正常有效启

2室外照明灯具施工技术标准。

用；

藏地灯3、照明设施线路完好率

达99%以Ho

雨水口1、共用雨、污水管道每

雨水井年

污水井1、化粪池清理作疏通一次；雨、污水井每

化粪池业规程；月检查一次；化粪池每月

3沟渠池井

2、井盖刷防锈漆检—次，每半年清掏

作业规程。次，发现异常及时清掏；

阀门井

2、井盖正常使用，密合；

3、流水通畅，无堵塞。

4园林绿地绿化绿化工作标准绿草如茵，树木青翠，剪

切整齐。

变配电设备机电设备维护保养

5机电设备1、无故障停水，停电；

给排水设备规程。

自动烟感报警系

统1、设施正常有效使用；

消防报警系统维护

6消防设施消防栓、喷淋系2、外观完好，标识清楚；

保养规程，

统3、灵敏、准确报警。

疏散指7K

管道

给排水管给排水管道维护修1、管道畅通、无渗漏；

7

道阀门缮标准。2、阀门灵活、不渗水。

标识牌染坊二期安置点标

1、标识清洁美观；

公用标识识、楼层标识、警示

82、安放稳固；

导视警示牌牌制作安装及管理

3、标识清晰。

规定。

垃圾转运站

其它公用垃圾转运站及围墙1、设施安全正常使用；

9大门

设施维护标准，2、完好美观。

围墙

二、电梯管理

1.日常管理

①维修班负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养分包方（或厂家）的

工作，保证其按时、保质地按照保养计划实施维保工作；

②每天进行一次电梯全段运行状况检查，并做好电梯日常使用状况记录,

确保真正落实电梯定期检验计划；

③每日、每周、每月对电梯轿厢、井道等设施、设施进行巡检，注意有无

湿水等情况，并做好记录；

④每月进行1次日常维护养护工作，定期检查紧急报警装置，进行定期检

查时，应放置工作牌，加以提示；

⑤电梯的任何改动，均须书面征询电梯维修保养分包方（或厂家）的专业

意见后方可进行；

⑥搬运有可能超载的沉重物件，确定可行性，避免意外；

⑦发生故障及紧急事故时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管

理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助，采

取临时应变措施；

⑧日常清洁电梯，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁；

⑨定期年检并取得合格证，将年审标志张贴在轿厢内呼叫按钮上方，轿厢

内规范张贴乘梯安全须知。

⑩无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00-24：

00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及

轿厢内公布值班电话和房号。

2、电梯设备维修管理

①委托电梯保养分包方对电梯进行保养维修；

②维修班负责督促并协助其维修保养；

③将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零

部件更换及大修同时记录于电梯设备台帐；

④维修班主管市电梯设备的维修、保养进行检查、监督；

⑤当电梯年检期到期前，督促分包方做好电梯年检、年审。

⑥电梯发生故障，及时通知维修单位，督促其及时维修，维修时应派人在

旁辅助、督促，维修完成应在《分包方服务质量记录表》中记录。

三、消防系统及消防设备的管理

1.综合管理

①落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

②成立义务消防队，每年进行1次消防演练，动员业主、物业使

用人参与，并掌握消防基本知识和技能；

③发生火情及时报警，并采取必要措施及时处理，工作人员协助

配合消防人员的工作；

④消防控制室设专人昼夜值班，处理各类报警信息。在显著位置

张贴管理制度、应急预案，备存紧急消防物资；

⑤每周防火巡查2-3次；每月专项检查1次，消防实施设备、消

防器材、消防安全标志、疏通通道等；

@每年对员工进行2次消防安全宣传教育，并每年组织1次业主

消防安全宣传教育。

2.消防设施设备维修养护

①火灾自动报警系统

a.报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁

2次，每年机柜内部设备除尘1次，并定期检查报警控制主机、联动台；

b.模块、探测器、手动报警装置

每半年巡检巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每半年表面清

洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一

遍。

c.备用电源

每半年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.消防广播系统

每月机柜表面清洁2次，每半年年机柜内部除尘1次，设备表面清

洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。没半年检查1次电话插孔、

重要场所的对讲机、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

4.防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电

控箱表面清洁、内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的

转动部位上润滑油1次。

6.水灭火系统

每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋

泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年