2025年鹤壁物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库

2025年鹤壁物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库第一部分：单项选择题（共20题，每题1分）1.在物业管理方案策划中，对于技师及高级技师级别的管理人员，核心能力要求之一是能够运用SWOT分析法进行项目定位。下列关于SWOT分析法的描述中，错误的是（）。A.S代表Strengths，即优势B.W代表Weaknesses，即劣势C.O代表Opportunities，即机会D.T代表Threats，即技术壁垒答案：D解析：SWOT分析法中，T代表Threats，即威胁，而非技术壁垒。该分析法用于分析企业或项目的内部优势、劣势以及外部机会、威胁。2.根据《民法典》及相关物业管理法规，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。下列哪种情况可以使用专项维修资金？（）A.业主家中墙面发霉的维修B.小区公共路灯的更换与维修C.业主自有门窗的破损更换D.物业管理公司的办公设备更新答案：B解析：专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。公共路灯属于共用设施设备，其余选项均为业主自用部分或物业公司自有资产。3.作为高级技师，在制定物业年度预算时，应采用零基预算法以提高资金使用效率。零基预算法的核心思想是（）。A.以基期预算为基础，结合预算期变化进行调整B.所有的预算支出均以零为起点，重新分析每项支出的必要性C.仅关注新增项目的预算需求D.完全参照往年的历史数据按比例递增答案：B解析：零基预算法是指在编制预算时，不以往期预算或实际执行结果为基础，而是以零为起点，从根本上分析各项支出的必要性和数额，从而编制预算的方法。4.在物业设施设备管理中，全生命周期成本（LCC）管理是高级技师必须掌握的理念。LCC是指（）。A.设备的购置成本B.设备的安装调试成本C.设备的运行维护成本D.设备从购置、使用、维护到报废处理的全过程总成本答案：D解析：全生命周期成本（LifeCycleCost,LCC）是指设备在预定使用寿命期内，发生的购置、运行、维护、检修、改造直至报废的全过程总成本。5.针对老旧小区的物业管理，鹤壁市及国内多地推行“红色物业”模式。该模式的核心在于（）。A.物业服务费全免B.社区党组织领导下的多方联动机制C.物业公司完全私有化运营D.业主委员会完全取代物业公司职能答案：B解析：“红色物业”是指强化社区党组织领导作用，推动社区、业委会、物业公司三方联动，以解决物业管理难题，提升服务质量的模式。6.物业管理企业在承接查验过程中，发现隐蔽工程质量问题。对于技师级人员，正确的处理程序是（）。A.暂时记录，待业主入住后统一维修B.拒绝接管，并要求建设单位整改，复验合格后方可接管C.自行维修后从费用中扣除D.通知建设单位，但先接管项目以免违约答案：B解析：承接查验中发现的隐蔽工程质量问题，必须由建设单位负责整改。物业企业应明确记录并要求整改，复验合格后方可签字接管，否则将承担后续责任。7.在人力资源管理中，物业管理师（技师）需要具备培训下属的能力。关于培训效果评估，柯克帕特里克模型最常用的四个层次不包括（）。A.反应层B.学习层C.行为层D.薪酬层答案：D解析：柯克帕特里克模型包括反应层（学员反应）、学习层（知识掌握）、行为层（行为改变）和结果层（绩效影响），不包括薪酬层。8.某高层住宅小区发生火灾，作为项目负责人（高级技师），在启动应急预案时，首先应做的是（）。A.组织人员疏散B.立即拨打119报警C.启动消防泵进行灭火D.保护现场等待调查答案：B解析：火情确认后，第一要务是立即拨打119报警，争取专业救援力量。同时同步进行人员疏散和初期火灾扑救，但报警是法律规定的首要步骤。9.物业服务合同到期后，原物业公司拒绝退出，新物业公司无法进场。这种情况在法律上被称为（）。A.正常交接B.物业管理服务移交纠纷C.事实物业服务D.违约金纠纷答案：C解析：原合同终止但原物业拒不退出，仍在提供服务，形成事实上的物业服务关系。通常这会导致法律纠纷，需通过行政或司法手段强制退出。10.在制定物业保洁服务标准时，技师级人员应参考的国家级标准是（）。A.《商品房销售管理办法》B.《住宅室内装饰装修管理办法》C.《物业服务收费管理办法》D.《保洁服务规范》及相关地标或企标（注：此处考察对标准体系的认知，实际操作中多参考GB/T20647.9等物业服务标准中的保洁章节）答案：D解析：虽然《物业服务收费管理办法》涉及费用，但具体作业标准保洁服务应参考具体的保洁服务规范或物业服务标准中的相关章节。选项D涵盖了核心标准方向。11.某小区业主因对物业服务不满而拒交物业费，物业公司停止供水供电。物业公司的做法（）。A.合理，是维护自身权益的手段B.不合理，但属于行业惯例C.违法，侵犯了业主的公用事业使用权D.视合同约定而定答案：C解析：根据《民法典》及相关规定，物业公司不得以业主欠交物业费为由，采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。12.绿化养护中，对于大树移植，高级技师需要重点控制的技术环节是（）。A.树种选择B.土壤改良C.修剪与水分平衡管理D.施肥频率答案：C解析：大树移植成活的关键在于维持地上部分与地下部分的水分平衡，因此修剪（减少蒸腾）与水分管理是核心技术环节。13.物业管理风险防控中，购买“物业管理责任险”的主要目的是转移（）。A.财产损失风险B.第三者人身伤亡或财产损失风险C.员工工伤风险D.自然灾害风险答案：B解析：物业管理责任险主要保障因物业管理过程中的疏忽、过失或意外事故导致第三者（非员工）人身伤亡或财产损失，依法应由物业公司承担的经济赔偿责任。14.在智能化物业管理系统中，BIM技术的应用主要优势在于（）。A.降低硬件采购成本B.实现设施设备的三维可视化运维管理C.自动生成财务报表D.替代安保人员巡逻答案：B解析：BIM（建筑信息模型）技术在物业管理中的应用核心是实现建筑及设施设备的三维可视化、信息集成化，辅助运维决策和空间管理。15.业主大会筹备组成立后，首次业主大会会议的召开，应当于会议召开（）日前通知全体业主。A.7B.10C.15D.30答案：C解析：根据《物业管理条例》及相关规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。16.技师级物业管理人员在进行能耗管理时，发现公共照明能耗过高。下列哪项措施属于技术改造措施？（）A.制定严格的开关灯时间制度B.加大巡查力度，杜绝长明灯C.将传统荧光灯更换为LED节能灯D.张贴节能宣传标语答案：C解析：A、B、D均属于管理手段，C更换为LED灯属于技术改造措施，能从硬件层面降低能耗。17.关于物业档案管理，下列说法不正确的是（）。A.档案应实行“集中管理、分级查阅”的原则B.业主档案属于隐私，严禁非工作需要查阅C.档案资料在项目退出后应全部销毁D.重要档案应进行电子化备份答案：C解析：项目退出时，物业档案应按规定移交给业主委员会或新的物业公司，或报送属地房地产行政主管部门存档，不得擅自销毁。18.在处理邻里纠纷（如噪音扰民）时，物业管理师的角色定位是（）。A.裁判员B.调解员C.执法者D.旁观者答案：B解析：物业公司没有执法权和裁判权，在邻里纠纷中应扮演中立、公正的调解员角色，协助沟通化解矛盾。19.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业公司的营业收入B.业主的共有资金C.物业公司的利润D.社区公共收益答案：B解析：酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，即为业主的共有资金，扣除酬金后剩余部分全用于物业服务支出，结余转存。20.鹤壁市冬季寒冷，对给排水系统的防冻措施，下列做法错误的是（）。A.对暴露在室外的水管进行保温包裹B.入冬前对管道进行排空防冻处理C.保持消防管道长期高压运行以防水管冻裂D.门窗破损处及时修补，保持楼道温度答案：C解析：保持消防管道长期高压运行并非防冻措施，且存在安全隐患。正确的防冻包括保温、伴热、排空（针对不用的管道）和保持环境温度。第二部分：多项选择题（共15题，每题2分）21.作为高级技师，在构建物业管理服务质量体系时，应遵循的原则包括（）。A.以顾客为关注焦点B.领导作用C.全员参与D.过程方法E.持续改进答案：ABCDE解析：以上五项均为ISO9001质量管理体系及现代物业管理质量管理应遵循的八大管理原则中的核心内容。22.物业管理招投标过程中，招标文件通常包含的内容有（）。A.招标人及项目基本情况B.物业服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和评标方法E.物业服务合同草案答案：ABCDE解析：完整的招标文件应包含项目信息、服务需求、投标资格要求、评标办法及拟签订的合同条款等。23.住宅室内装饰装修管理中，物业管理企业应当告知装修人的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.扩大承重墙上原有的门窗尺寸答案：ABCDE解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上五项均属于未经批准禁止的行为，其中拆改供暖、燃气管道等还需经相关部门审批。24.物业管理突发事件的应急预案体系应包括（）。A.综合应急预案B.专项应急预案（如消防、水浸、电梯困人）C.现场处置方案D.人员疏散方案E.事后恢复方案答案：ABC解析：应急预案体系通常由综合应急预案、专项应急预案和现场处置方案构成。D和E属于具体预案中的内容，而非体系分类。25.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用答案：ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括人员薪酬、设施设备运行维护、保洁绿化、秩序维护、办公、固定资产折旧等费用。26.关于电梯安全管理，下列说法正确的有（）。A.电梯必须由具备资质的单位进行维保B.电梯年检合格标志应置于轿厢内显著位置C.电梯发生困人时，维保人员应在30分钟内抵达（市区）D.物业公司可自行对电梯进行大修E.电梯安全管理人员应持证上岗答案：ABCE解析：电梯属于特种设备，其安装、改造、修理必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行（D错误），维保需资质，困人救援有时间要求，管理人员需持证。27.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同E.调解物业管理活动中的纠纷答案：ABCDE解析：以上选项均符合《民法典》及《物业管理条例》关于业主委员会职责的规定。28.物业管理区域内的公共收益主要包括（）。A.公共停车位的停车费B.电梯轿厢内的广告收入C.公共场所的摊位租赁收入D.利用小区公共场地举办的活动收入E.物业公司利用自有资金经营所得答案：ABCD解析：公共收益是指利用业主共有部分产生的收入。E选项属于物业公司自营收入，不属于公共收益。29.技师级人员在进行房屋修缮工程预算编制时，需考虑的费用包括（）。A.直接工程费（人工费、材料费、机械费）B.措施费C.间接费D.利润E.税金答案：ABCDE解析：建筑工程预算造价通常由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费中包含直接工程费和措施费。30.物业管理中的客户满意度调查方法主要有（）。A.问卷调查法B.电话访谈法C.深度访谈法D.神秘顾客法E.焦点小组法答案：ABCDE解析：以上五种均为市场调研和满意度测评中常用的有效方法。31.针对老旧小区改造，物业管理师可以提出的专业建议包括（）。A.完善基础设施（水、电、路、气）B.增加适老化设施C.引入专业化物业管理D.建立长效管理机制E.全部拆除重建答案：ABCD解析：老旧小区改造侧重于修缮、完善功能和提升环境，E选项全部拆除重建不属于常规的老旧小区改造范畴，属于城市更新中的拆建类，成本极高且审批复杂。32.物业消防安全管理中，“四个能力”建设是指（）。A.检查消除火灾隐患能力B.扑救初起火灾能力C.组织人员疏散逃生能力D.消防宣传教育培训能力E.消防设施设备维护能力答案：ABCD解析：社会单位消防安全“四个能力”是指：检查消除火灾隐患能力、组织扑救初起火灾能力、组织人员疏散逃生能力、消防宣传教育培训能力。33.物业管理软件选型时，应考虑的关键因素有（）。A.软件功能的适用性B.系统的安全性与稳定性C.供应商的售后服务能力D.系统的可扩展性与接口能力E.软件价格的高低答案：ABCDE解析：软件选型是一个综合评估过程，功能、安全、服务、扩展性及成本（性价比）均为关键考量因素。34.下列哪些情形，业主委员会可以决定解聘物业服务企业？（）A.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务B.物业服务企业擅自撤离C.物业服务服务质量严重不达标，且经整改无效D.业主大会依法作出的解聘决议E.物业服务费定价过高答案：ABCD解析：解聘物业公司需经业主大会决定，业委会执行。A、B、C是触发解聘的常见原因，D是法定程序。E仅是价格问题，若合同约定则不能单方面解聘，需协商或走业主大会流程。35.高级技师在培训团队时，关于“服务礼仪”的培训重点应包括（）。A.仅注重仪容仪表的整洁B.强调沟通时的语言规范和态度C.重点培训投诉处理技巧D.忽略肢体语言，只关注办事效率E.培养主动服务的意识答案：BCE解析：服务礼仪是综合性的，包括仪容仪表、语言沟通、行为举止、投诉处理和主动服务意识。A太片面，D错误。第三部分：判断题（共15题，每题1分）36.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业。（）答案：错误解析：根据《物业管理条例》，物业管理企业不得将整个区域的管理责任转让给他人，即禁止“转包”，但专项服务可以分包。37.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）答案：正确解析：根据《民法典》，业主对共有部分的权利随专有部分转让而一并转让，即“房地一体、权利一体”。38.物业管理师在处理车辆管理时，只要业主缴纳了停车费，物业公司就必须对车辆的划痕、刮擦等损失承担全额赔偿责任。（）答案：错误解析：停车费性质分为场地占用费和车辆保管费。一般合同约定为场地租赁服务，物业公司仅提供秩序维护和场地，不承担车辆保管责任，除非有专门的保管合同约定且存在过错。39.发生安全事故时，物业管理师应首先保护现场，等待公安机关到来，再进行救援。（）答案：错误解析：生命至上。发生安全事故（特别是火灾、人身伤害），首要任务是救人（生命救助）和控制险情，防止扩大，其次才是保护现场。40.住宅小区的绿地率指标属于规划设计指标，物业公司无权改变。（）答案：正确解析：绿地率是经规划审批确定的指标，任何单位和个人不得擅自改变，物业公司负责维护，无权改变其性质或减少面积。41.在包干制下，物业服务结余归物业公司所有，亏损由物业公司承担。（）答案：正确解析：包干制的核心就是盈亏自负，物业公司通过提高效率获取利润。42.技师级人员在进行设备更新决策时，只需考虑设备的采购价格，越便宜越好。（）答案：错误解析：应采用全生命周期成本（LCC）理念，综合考虑采购、运行、维护、能耗、报废等总成本。43.物业公司有权对违反管理规约的业主直接进行罚款处罚。（）答案：错误解析：物业公司是企业，没有行政执法权，无权对业主进行罚款。只能劝阻、制止或报告相关部门。44.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。（）答案：正确解析：根据消防技术标准，消防控制室必须24小时值班，且每班人员不少于2人，确保能够及时处置火警。45.物业管理招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。（）答案：正确解析：这是《招标投标法》规定的基本原则。46.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权半数以上通过。（）答案：错误解析：一般事项需专有部分面积占比过半数且人数占比过半数的数业主参加，并经与会业主半数以上通过；重大事项（如使用维修资金）需三分之二以上通过。题目描述未区分一般和重大，且未明确参会基数。47.物业服务企业可以随时公开涉及业主隐私的信息，只要是为了小区好。（）答案：错误解析：必须严格保护业主隐私，未经授权不得公开业主个人信息。48.物业管理中的“酬金制”有利于提高财务透明度，增强业主信任。（）答案：正确解析：酬金制下，物业公司公布账目，资金使用透明，利于业委会监督，增强信任。49.二次供水设施清洗消毒每年至少一次，水质检测结果需向业主公示。（）答案：正确解析：根据生活饮用水卫生监督管理办法，二次供水设施每半年至少清洗一次（部分地区要求更严），并需检测公示。题目说每年一次，虽部分地方标准要求更高，但作为底线判断，结合常规语境，通常要求每半年一次。若按严格标准，此题可能判错。但考虑到部分老旧小区或地方标准差异，此处设定为“正确”意在考察清洗和公示的意识，更严谨的表述应为“每半年至少一次”。修正：根据《二次供水设施卫生规范》，应每半年清洗消毒一次。故判定为错误。答案：错误解析：二次供水设施清洗消毒应当每半年至少一次。50.物业档案管理中，纸质档案和电子档案可以不一致，以电子档案为准。（）答案：错误解析：纸质档案和电子档案应保持一致，互为备份，不能出现不一致的情况。第四部分：简答题（共5题，每题5分）51.简述物业管理师（技师/高级技师）在组织承接查验工作时，应重点查验哪些内容？答案：（1）物业共用部位：包括主体结构、基础、墙体、屋面、楼梯间、走廊通道等。（2）共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、燃气系统等。（3）共用场地：道路、绿地、停车场、休闲设施等。（4）物业管理档案资料：规划图纸、竣工图纸、设备说明书、保修卡、业主清册等。（5）财务资产：属于建设单位移交的财产及备用金等。解析：承接查验是物业管理的首要关口，技师级人员需明确查验范围，确保移交的物业具备正常使用功能，厘清维修责任。52.物业服务合同终止时，物业管理企业应如何做好退出交接工作？答案：（1）预告知：按照合同约定或法律规定，提前通知业主大会/业委会及物业行政主管部门。（2）资料移交：移交物业档案资料、竣工验收资料、设备台账等。（3）资产清点移交：移交物业管理用房、共用设施设备及属于业主共有的财物。（4）费用结算：结清物业服务费、水电费、押金等财务款项。（5）配合查验：配合新物业公司或业委会进行现场查验，签署交接协议。（6）善后处理：处理遗留问题，协助平稳过渡。解析：规范的退出交接是避免“老物业不走、新物业进不来”混乱局面的关键，体现了职业素养和法律意识。53.简述在物业管理区域内发生高空抛物伤人事件时，物业管理师的应急处置流程。答案：（1）现场救援：立即拨打120急救电话，协助救治伤员，保护现场。（2）报警处理：拨打110报警，配合公安机关调查取证。（3）排查取证：协助警方调取监控录像，排查抛物楼层和嫌疑人。（4）安抚家属：做好伤者及家属的安抚工作。（5）警示宣传：发布警示通知，提醒业主注意安全，并加强法制宣传。（6）整改防范：检查并完善防高空抛物技防设施（如仰拍监控）。解析：高空抛物涉及公共安全，物业公司虽非直接侵权人，但负有安全保障义务，需积极履行应急救助和协助调查职责。54.高级技师在制定年度设施设备维护保养计划时，应依据哪些原则？答案：（1）安全第一原则：确保设备运行安全，消除安全隐患。（2）预防为主原则：贯彻“预防维修”思想，防止故障发生。（3）分类管理原则：根据设备重要性（关键/一般）和故障规律，制定不同频次的保养计划。（4）经济合理原则：平衡维护成本与设备寿命，追求全生命周期成本最优。（5）规范作业原则：严格遵守设备说明书及国家相关安全技术规范。解析：计划制定体现高级技师的技术管理能力，需兼顾安全、效率与成本。55.简述物业管理中“创优达标”活动对提升项目管理水平的意义。答案：（1）规范服务标准：通过对照创优标准，梳理和完善各项管理制度和操作流程。（2）改善硬件环境：推动对设施设备、环境面貌的整改和提升。（3）提升团队素质：全员参与创优过程，提高员工技能和服务意识。（4）增强品牌效应：获得荣誉称号，提升企业市场知名度和美誉度。（5）提高业主满意度：通过实实在在的服务提升，增强业主的获得感和幸福感。解析：创优不仅是拿奖，更是以评促建、以评促改的重要管理手段。第五部分：计算题（共2题，每题10分）56.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米，物业公共服务费标准为2.0元/月/平方米。该小区共有电梯10部，每部电梯的年维保费为8000元，年检测费为1000元；公共区域照明及水泵年电费预计为15万元。请计算：（1）该小区全年的物业公共服务费理论总收入（假设收缴率为100%）。（2）若该小区采用包干制，除上述电梯维保、检测及水电费外，预计人工成本为100万元/年，其他杂费为10万元/年。请计算该小区年度预计总支出和年度预计结余。答案与解析：解：（1）计算全年物业公共服务费理论总收入：月总收入=可收费面积×单价T年总收入=月总收入×12T即228万元。（2）计算年度预计总支出：电梯费用=(维保费+检测费)×数量E公共水电费=150,000元人工成本=1,000,000元其他杂费=100,000元年度总支出=电梯费用+公共水电费+人工成本+其他杂费T即134万元。年度预计结余=年总收入-年总支出B即94万元。答：（1）该小区全年物业公共服务费理论总收入为228万元；（2）年度预计总支出为134万元，年度预计结余为94万元。57.某物业项目采购一套中央空调系统，购置原值为120万元，预计净残值率为5%，预计使用年限为10年。请分别用“年限平均法（直线法）”和“双倍余额递减法”（计算前3年的折旧额）计算该设备的年折旧额。答案与解析：解：一、年限平均法（直线法）公式：年折旧额=(原值-净残值)/使用年限D每年折旧额均为11.4万元。二、双倍余额递减法公式：年折旧率=2/预计使用年限×100%年折旧额=固定资产账面净值×年折旧率注意：最后两年改为直线法，将净值扣除净残值后平均摊销。1.年折旧率=2/10×100%=20%2.第1年折旧额：=第1年末账面净值=1,200,000-240,000=960,000元3.第2年折旧额：=第2年末账面净值=960,000-192,000=768,000元4.第3年折旧额：=第3年末账面净值=768,000-153,600=614,400元答：使用年限平均法，每年折旧额为11.4万元；使用双倍余额递减法，前3年的折旧额分别为24万元、19.2万元、15.36万元。第六部分：案例分析题（共3题，每题15分）58.案例背景：鹤壁市某高档小区，近期多名业主向物业服务中心投诉，称低层住户家中频繁出现反水现象，导致地板被泡。经物业公司工程部排查，发现是小区主排污管道在出小区红线外的市政管网接口处发生堵塞。物业公司随即联系了市政工程处进行疏通，但市政方回复该堵塞点位于小区产权范围内，应由物业自行处理。物业公司认为该处虽然位于小区围墙内，但属于与市政管网连接的最终接口，且常年未动，应属于市政维护。双方推诿扯皮，导致问题解决拖延了一周，业主损失扩大，部分业主情绪激动，准备联合围堵物业公司大门，并拒交物业费。问题：（1）作为该项目的物业管理师（高级技师），面对目前的危机局面，应采取哪些应急措施？（2）从技术和法律角度，分析该排污管道堵塞的责任归属应如何界定？物业公司应如何规避此类风险？答案与解析：（1）应急措施：①立即启动应急预案：安抚受损业主情绪，安排专人对接，上门协助清理积水，减少业主损失。②暂时解决技术问题：无论责任归属，先行组织专业队伍进行疏通清理，恢复排污功能，防止事态恶化（费用可暂垫付，后续厘清责任再追偿）。③沟通协调：立即向属地住建局、街道办、社区汇报情况，请求政府部门出面协调市政与物业的权属争议。④法律取证：保留现场照片、视频、维修记录、市政沟通记录，为后续责任认定和赔偿诉讼提供证据。⑤恢复信任：事后向全体业主公示事件经过及处理结果，说明公司的积极作为，争取业主理解。（2）责任界定与风险规避：①责任界定：根据《民法典》及物业管理条例，一般以小区规划红线或市政总表（阀门）为界。若堵塞点位于小区规划红线内，且在市政总表/接入井之前，通常属于业主共有部分，由全体业主承担维护责任（即物业通过维修资金或物业费支出维护）。若堵塞点明确位于市政管网管辖范围，则由市政负责。本案中，若该接口在小区围墙内且未移交市政，法律上大概率属于业主共有部分，物业有维护义务但费用应由业主承担。②风险规避：A.建立清晰的设施设备台账：明确项目红线内外的管线分界点，留存图纸资料。B.签订市政维保协议：在接管查验时，与市政部门确认移交界限，如有争议形成书面备忘录。C.购买公众责任险：覆盖因物业管理疏忽导致的第三方损失。D.加强日常巡检：定期检查排污井、管道通畅情况，做好预防性疏通。59.案例背景：某小区业主委员会成立后，认为原物业公司（A公司）服务不到位，且公示的收支情况不清，决定解聘A公司。业委会通过公开招标选聘了B公司，并签订了物业服务合同。合同约定B公司于2024年1月1日进场。然而，到了交接日，A公司以部分业主欠缴物业费、业委会未支付其垫付的工程款为由，拒绝撤场，并锁闭了部分设备房，导致B公司无法正常接管，小区陷入无人管理的混乱状态，垃圾堆积，电梯停运。问题：（1）A公司的做法是否合法？为什么？（2）针对A公司拒不撤场的情况，B公司、业委会及相关部门应分别采取什么措施？（3）如果你是B公司的项目总监（高级技师），在进场受阻时，如何开展前期工作以保障小区基本运行？答案与解析：（1）A公司的做法不合法。理由：根据《民法典》第九百四十九条，业主大会依法作出解聘物业服务人的决定后，物业服务人应当在合理期限内退出物业服务区域。物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝退出。A公司以欠费和垫付款为由拒绝撤场，违反了法律规定。（2）应对措施：①业委会：应向属地房地产行政主管部门（住建局）和街道办事处投诉举报，请求行政调解和责令撤离；必要时可向法院提起诉讼，要求A公司排除妨害、撤离现场并赔偿损失。②B公司：发函催告A公司履行交接义务；同时向政府部门报告；在法律框架下，做好进场接管准