2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操中级、四级）冲刺模拟试题及答案

2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操中级、四级）冲刺模拟试题及答案一、情景判断题（共20题，每题2分）1.某住宅小区业主王先生因长期拖欠物业管理费，物业服务企业遂采取了断水、断电的催缴措施。关于该企业的做法，下列判断正确的是（）。A.正确，欠费违约在先，物业有权采取补救措施B.错误，物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由，采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业费C.正确，这是物业服务合同中通常约定的违约责任条款D.错误，但如果是经过业主大会同意的，就可以实施【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得以业主未支付物业费为由，采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业费。这是法律的强制性规定，旨在保障业主的基本生活条件。2.四川省某高层住宅小区进行消防设施设备年度检测，检测机构发现部分楼层的消防水带老化破损。作为物业项目管理中级管理人员，正确的处理流程是（）。A.立即购买新水带进行更换，无需向相关部门报告B.记录在案，等年底资金充裕时一并处理C.立即采取临时防范措施，并向当地消防救援机构和住房和城乡建设主管部门报告，申请使用专项维修资金进行紧急维修D.通知业主自行承担更换费用【答案】C【解析】消防设施属于涉及业主生命财产安全的共用设施设备。发现重大隐患必须立即上报并采取应急措施。根据相关维修资金管理办法，涉及消防、电梯等紧急情况的，可启动应急维修程序使用专项维修资金，无需等待常规的业主大会双三分之二表决流程。3.物业服务企业在承接新建物业查验时，发现地下车库的排水泵无法正常启动。此时，查验结论应当为（）。A.合格，但在保修期内督促建设单位维修B.有条件合格，扣减相应物业服务费C.不合格，应将问题记入查验记录并要求建设单位整改，整改合格后方可办理承接手续D.合格，由物业企业自行维修后向建设单位报销【答案】C【解析】物业承接查验时，共用设施设备功能必须完好。排水泵涉及车库安全，属于关键设备。对于不合格项目，必须由建设单位负责整改，物业企业不应接收存在重大功能缺陷的物业，否则后续责任难以界定。4.业主委员会换届选举期间，原业委会拒绝移交相关档案资料。物业服务企业应当（）。A.站在原业委会一边，拒绝移交B.站在新筹备组一边，提供资料C.保持中立，等待政府主管部门协调解决D.协助新一届业委会或街道办事处督促原业委会移交，但不得自行处置档案【答案】D【解析】根据《民法典》及相关物业管理条例，业委会换届应当移交资料。物业企业作为服务方，有义务配合相关部门做好资料交接工作，但本身无权强制接收或销毁档案，主要职责是协助并配合街道办、居委会的指导工作。5.物业服务企业拟在小区公共区域开展电梯广告经营，收益归属应为（）。A.全部归物业服务企业，作为物业服务收入的补充B.全部归业主共有，可用于补充专项维修资金或按照业主大会决定分配C.归物业服务企业和业主按5:5比例分成D.归建设单位所有【答案】B【解析】利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。6.在四川地区，夏季暴雨频发。物业服务中心制定的防汛应急预案中，不需要包含的内容是（）。A.暴雨预警信息的发布流程B.防汛物资的储备清单及存放位置C.业主私家车辆室内停放的具体分配方案D.汛期值班人员名单及通讯联络方式【答案】C【解析】防汛预案的核心在于预警、物资、人员组织、抢险措施和疏散。车辆室内停放属于日常管理或特定停车服务，不属于防汛应急预案的强制性核心要素，且无法在预案中预设每辆车的具体位置。7.某业主在装修过程中，擅自拆除了承重墙。物业工程部巡查发现后，首先应当采取的措施是（）。A.立即报警，等待警方处理B.立即责令停止施工，并书面向当地房地产主管部门或规划部门报告，同时采取加固等安全防范措施C.责令其恢复原状，并处以罚款D.停止该业主的物业服务，以此作为惩罚【答案】B【解析】拆除承重墙涉及建筑结构安全，危害公共安全。物业企业无执法权（罚款），不能直接罚款。首要措施是制止危害行为（停工），履行报告义务（向行政主管部），并采取技术措施防止倒塌风险。8.物业服务企业招聘中级技能人员，要求其能够独立负责房屋设施设备的日常维护。这属于人力资源管理中的（）。A.工作分析B.招聘甄选C.绩效考核D.员工培训【答案】B【解析】招聘甄选是指通过运用一定的工具和手段，对已经招募到的求职者进行鉴别与考察，从而甄别出岗位所需要的、最合适的候选人。题干描述的是根据岗位要求筛选人员的过程。9.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.物业档案应实行“一户一档”B.档案资料应当进行数字化备份，防止数据丢失C.业主档案可以随意提供给其他中介机构和销售人员D.档案管理应建立严格的借阅和登记制度【答案】C【解析】物业档案包含大量业主个人隐私信息（如身份证号、电话、家庭成员结构等）。根据《个人信息保护法》及相关职业道德，严禁未经授权向第三方泄露或出售业主信息。10.某小区物业服务费实行包干制。关于盈亏处理，下列说法正确的是（）。A.盈余归业主，亏损由业主承担B.盈余归物业企业，亏损由物业企业承担C.盈余归物业企业，亏损由业主承担D.盈余归业主，亏损由物业企业承担【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制才是结余归业主，不足由业主补足。11.物业服务企业在对公共区域进行清洁时，对于大理石地面的养护，应避免使用（）。A.中性清洁剂B.专门的晶面粉C.酸性较强的清洁剂D.牵尘液【答案】C【解析】天然大理石主要成分是碳酸钙，容易被酸腐蚀。使用强酸性清洁剂会破坏石材表面光泽，甚至导致石材粉化、剥落。应使用中性或专用石材清洁剂。12.电梯安全管理中，电梯使用标志应当张贴在（）。A.电梯轿厢内易于看到的显著位置B.物业管理中心办公室墙上C.电梯顶机房内D.小区公告栏【答案】A【解析】根据特种设备安全监察条例，电梯使用标志（含下次检验日期、维保单位等信息）必须固定在轿厢内显著位置，以便乘客监督和确认安全状态。13.物业服务企业退出物业管理区域时，应当履行的义务不包括（）。A.向业主委员会移交物业档案资料B.向业主委员会移交预收的物业服务费用C.撤离所有管理人员，关闭监控中心D.配合新物业企业做好交接工作【答案】C【解析】物业退出时，必须保持基本服务的连续性，直到新物业接管。在交接期间，不能擅自关闭监控、消防等关键系统，也不能一走了之，必须平稳过渡。14.某住宅小区发生车辆刮擦事故，车主要求调取监控录像。物业服务中心正确的做法是（）。A.拒绝提供，监控涉及隐私B.仅允许车主自己查看，不得拷贝C.在核实车主身份及车辆信息后，由物业人员陪同查看，如需拷贝需经过公安机关或业委会同意，并做好登记D.直接将视频文件发送给车主【答案】C【解析】监控录像涉及公共安全及其他业主隐私，不能随意拷贝传播。但在处理纠纷时，当事人有权查看相关时段的录像。物业应做好陪同和登记工作，控制录像资料的流出，防止隐私泄露。15.在绿化养护中，对于四川地区常见的病虫害（如蚜虫、红蜘蛛），防治方法不包括（）。A.生物防治（引入天敌）B.化学防治（喷洒农药）C.物理防治（人工捕捉）D.砍伐所有受害树木【答案】D【解析】病虫害防治应遵循“预防为主，综合防治”的原则。砍伐是最后手段，仅针对树木已枯死且无法救治的情况，对于一般病虫害不应直接砍伐，造成生态和景观破坏。16.物业服务企业拟将部分专项服务（如电梯维保）委托给专业公司。下列说法正确的是（）。A.可以将全部管理责任一并转包给该公司B.需要经过业主大会同意C.物业服务企业仍需对委托范围内的物业管理服务负责D.委托后，物业企业不再承担任何责任【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给第三人或者转包给第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转包给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转包给第三人。17.某业主投诉楼上噪音扰民，物业管家上门协调。此时管家应具备的核心沟通技巧是（）。A.立即表明物业也无能为力B.偏向投诉方，严厉斥责楼上业主C.倾听、共情，中立客观地传达信息，协助寻找双方都能接受的解决方案D.建议报警后就不再介入【答案】C【解析】邻里纠纷调解是物业服务的难点。物业人员角色是协调者而非执法者。应运用倾听和共情技巧缓解情绪，保持中立，依据法律法规（如《噪声污染防治法》）和《管理规约》进行劝导。18.物业服务费定价机制中，政府指导价通常适用于（）。A.高端别墅小区B.商业写字楼C.经济适用房、房改房等保障性住房D.完全市场化的商品房【答案】C【解析】根据国家发改委和住建部相关规定，保障性住房物业服务收费实行政府指导价；商品房物业服务收费实行市场调节价。19.关于房屋共用部位的维修，以下哪项费用应当从专项维修资金中列支？（）A.业主自用窗户的破碎更换B.楼栋公共屋面防水层大面积老化漏水维修C.业主室内装修造成的墙面裂缝修补D.业主自有防盗门的维修【答案】B【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。屋面属于整栋楼业主的共用部位，其维修费用应由专项维修资金承担。A、C、D均为业主自用部位，费用由业主自行承担。20.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的专业性和公正性。二、填空题（共10题，每题2分）21.物业管理招标方式分为公开招标和________。【答案】邀请招标22.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将________和预收的物业服务费用移交给业主委员会。【答案】物业档案资料23.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、装饰装修工程的实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、以及________等内容。【答案】装修管理服务费用24.二次供水设施管理单位应当每半年至少对水质进行________次检测。【答案】一25.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备相应的________，并加强安全检查。【答案】安全管理人员26.物业服务收费形式主要包括包干制、________和组合制。【答案】酬金制27.房屋共用部位是指一栋住宅建筑主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、________、楼梯间、走廊通道等。【答案】户外墙面28.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的________。【答案】法律责任29.在四川地区，若发生物业管理服务纠纷，当事人可以通过协商、调解、________和诉讼等途径解决。【答案】仲裁30.物业管理区域内，相关车位、车库应当首先满足________的需要。【答案】本区域内业主三、简答题（共5题，每题6分）31.简述物业承接查验的主要内容和程序。【答案】主要内容：(1)共用部位：包括主体结构、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂等。(2)共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、弱电系统、空调系统、照明系统等。(3)共用场地：包括道路、绿地、停车场、游乐场地、文体设施等。(4)物业档案资料：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。程序：(1)确定查验方案：物业企业与建设单位协商确定查验范围、标准、时间等。(2)移交资料：建设单位向物业企业移交上述档案资料。(3)现场查验：组织专业人员对物业实体及设备进行现场检查、测试。(4)签订查验协议：对查验中发现的问题进行记录、确认，并签订物业承接查验协议，明确整改责任和时限。(5)问题整改与复验：建设单位整改后，物业企业进行复验。(6)办理交接手续：查验合格后，正式办理物业交接手续。32.发生火灾时，物业项目初级火灾应急处置程序是什么？【答案】(1)发现火情：巡逻人员或监控中心发现火警信号或烟雾，立即赶赴现场确认。(2)火警报告：确认火灾后，立即向消防部门（119）和项目负责人报警，同时启动消防应急预案。(3)启动设施：消防控制室值班人员启动消防泵、喷淋系统、防排烟系统、消防电梯迫降、非消防电源切断等联动设备。(4)组织疏散：疏散引导组引导业主和顾客通过消防通道向安全区域疏散，防止拥挤踩踏。(5)扑救火灾：在消防队到达前，利用灭火器、室内消火栓等进行初期火灾扑救。(6)配合救援：消防队到达后，汇报火场情况，引导消防车进入，配合专业灭火。(7)保护现场：火灾扑灭后，保护火灾现场，协助调查火灾原因，统计损失。(8)恢复正常：清理现场，恢复设备正常运行，总结经验教训。33.物业服务企业在对业主装修管理中，应重点巡查哪些违规行为？【答案】(1)擅自改变房屋结构、承重墙、梁、柱、楼板等主体结构。(2)擅自拆改供暖、燃气管道和设施。(3)超标准负荷吊顶、安装大型灯具或铺设重型地板。(4)擅自改变房屋使用性质（如将住宅改为餐饮、经营性场所）。(5)擅自在室外搭建建筑物、构筑物，私设外开门窗，封闭阳台或改变外立面。(6)违规装修产生的噪音、粉尘、异味扰民，或在非规定时间施工。(7)随意倾倒装修垃圾，堵塞下水道或公共管道。(8)防水层施工不当导致渗漏。34.简述物业服务企业在物业管理区域内维护公共秩序的主要措施。【答案】(1)门岗管理：严格执行人员、车辆出入管理制度，凭证出入，访客登记，防止闲杂人员进入。(2)巡逻防范：实行定时和不定时巡逻，重点检查公共区域安全、设施设备完好度、可疑人员等。(3)技术防范：确保监控、红外报警、电子巡更等技防系统24小时正常运行。(4)车辆管理：规范车辆停放秩序，防止占用消防通道，防范车辆被盗或受损。(5)应急处置：制定并演练各类突发事件（治安、消防、自然灾害）应急预案。(6)宣传教育：定期开展安全宣传，提高业主的防范意识和法律观念。(7)协助执法：配合公安机关、社区居委会处理区域内的治安案件和纠纷。35.物业服务费包含的主要成本项目有哪些？【答案】(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（小修、保养）。(3)物业管理区域清洁卫生费用（工具、耗材、人工）。(4)物业管理区域绿化养护费用（补种、施肥、打药、人工）。(5)物业管理区域秩序维护费用（安防器材、人员成本）。(6)办公费用（办公用品、通讯、交通、水电等）。(7)物业服务企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用（如经批准的社区活动费用等）。注：不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，该费用应从专项维修资金中列支。四、计算题（共2题，每题10分）36.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业1万平方米，地下车库1万平方米。物业服务费标准为：住宅2.5元/月/平方米，商业5.0元/月/平方米，车库1.0元/月/平方米。该小区的收缴率为95%。请计算该物业项目全年的物业服务费总收入（单位：元，保留小数点后两位）。【答案】解：(1)计算住宅部分年物业费收入：住宅月收入=住宅面积×住宅单价住宅月收入=80,住宅年收入=200,(2)计算商业部分年物业费收入：商业月收入=商业面积×商业单价商业月收入=10,商业年收入=50,(3)计算车库部分年物业费收入：车库月收入=车库面积×车库单价车库月收入=10,车库年收入=10,(4)计算理论年总收入：理论年总收入=住宅年收入+商业年收入+车库年收入理论年总收入=2,(5)计算实际总收入（考虑收缴率）：实际总收入=理论年总收入×收缴率实际总收入=3,答：该物业项目全年的物业服务费实际总收入为2,964,000.00元。37.某物业项目拟对小区中心花园的水景系统进行维修改造。该工程涉及材料费、人工费等直接工程费共计150,000元。已知：(1)措施费按直接工程费的5%计算；(2)间接费按（直接工程费+措施费）的8%计算；(3)利润按（直接工程费+措施费+间接费）的5%计算；(4)税金按（直接工程费+措施费+间接费+利润）的3.41%计算（综合税率）。请计算该维修改造工程的含税总造价。【答案】解：(1)计算直接工程费：A=(2)计算措施费：B=(3)计算间接费：C=(4)计算利润：D=(5)计算税金：EE=(6)计算含税总造价：总造价=A+答：该维修改造工程的含税总造价约为184,695.43元。五、案例分析题（共3题，每题20分）38.案例背景：某日深夜，成都市某高层住宅小区10号楼1501室发生火灾。起火原因为业主李先生在卧室内吸烟，引燃了床单。火势迅速蔓延，烟雾充满了整个楼层。物业服务中心在接到烟感报警后，立即启动应急预案。然而，在疏散过程中，住在1502室的王女士抱着孩子慌不择路，试图通过消防通道逃生。由于该楼层的常闭式防火门被业主为了通风方便长期用物体塞住保持开启状态，导致防火门未能自动关闭，烟雾迅速扩散至消防楼梯间，王女士在逃生过程中因吸入过多浓烟导致昏迷，后经送医抢救无效死亡。事后，死者家属将物业公司和吸烟业主李先生告上法庭，要求赔偿。问题：(1)本案中，物业公司在消防安全管理上是否存在过错？请说明理由。(2)针对常闭式防火门被长期开启这一现象，物业公司应采取哪些具体管理措施？(3)业主李先生应承担什么责任？【答案】(1)物业公司存在过错。理由：根据《消防法》和物业服务合同约定，物业公司有义务维护消防设施设备的完好有效，并保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。本案中，常闭式防火门被长期塞住无法关闭，是导致烟雾扩散至楼梯间、造成王女士死亡的重要原因。物业公司在日常巡查中未能发现并制止这一消防隐患，或者发现后未能有效整改，属于管理失职，未尽到消防安全防范义务。(2)管理措施：a.加强巡查频次：保安巡逻和工程部巡查应将防火门状态作为必查项，发现开启状态应立即关闭。b.宣传教育：通过公告栏、业主群、上门宣讲等方式，向业主普及常闭式防火门的作用（隔烟阻火）及保持关闭的重要性，纠正“为了通风”的错误观念。c.技术防范：对于屡教不改或经常被开启的防火门，可加装闭门器或电磁释放系统（需符合规范），确保火灾时能自动关闭，或安装监控摄像头进行远程监督。d.联合执法：对于故意损坏或强行开启防火门且不听劝阻的业主，应及时向消防救援机构或派出所报告，请求协助处理。(3)业主李先生的责任：李先生作为火灾的直接肇事者，因吸烟引发火灾，侵犯了他人生命财产安全，应根据《民法典》侵权责任编的相关规定，承担主要的民事赔偿责任。同时，其行为可能构成失火罪，需承担相应的刑事责任。39.案例背景：某花园小区交付入住已满8年。近期，多户顶楼业主反映家中屋顶漏水，严重影响了正常生活。业主委员会多次要求物业公司进行维修，但物业公司以“开发商保修期已过”和“没有维修资金”为由拒绝处理。业主委员会遂向当地住建局投诉。经查，该小区在交付时已按规定建立了专项维修资金，目前账户余额充足。此外，物业公司在接管时未建立完善的共用部位台账，导致部分屋顶维修责任界定不清。问题：(1)物业公司以“开发商保修期已过”为由拒绝维修，理由是否成立？为什么？(2)物业公司以“没有维修资金”为由拒绝，是否属实？应如何使用专项维修资金进行维修？(3)作为物业项目经理，面对此类集中投诉，应如何妥善处理？【答案】(1)理由成立。因为根据《商品房销售管理办法》和《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程的最低保修期限为5年。该小区已交付8年，确实超过了开发商的保修期限，开发商不再承担法定保修责任。此时，维修责任主体转变为业主（通过维修资金）或业主自行筹集。(2)理由不属实。既然经查账户余额充足，说明具备维修条件。物业公司不能主观臆断“没有资金”。使用专项维修资金的流程：a.物业公司或业主委员会提出维修方案和预算。b.组织列支范围内（如顶楼相关单元或整栋楼）的业主进行表决，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（紧急情况下可走应急绿色通道，但屋顶漏水通常需按常规流程，若危及结构安全可申请应急）。c.公示表决结果和维修方案。d.报送当地住建局维修资金管理中心审核划拨资金。e.组织实施维修，验收合格后结算。(3)处理措施：a.现场勘查：立即组织工程部对漏水屋顶进行全面检查，确保漏水原因、范围和受损程度，出具书面报告。b.沟通解释：主动向业委会和受影响业主解释保修期政策，说明目前动用维修资金是合法合规的途径，并非推诿。c.协助申请：积极协助业委会准备维修申请资料、编制预算、联系施工单位，并协助组织业主签字表决。d.应急处理：在正式维修前，为漏水严重的业主提供防水布、接水桶等