2025年曲靖物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库

2025年曲靖物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库一、单项选择题（共20题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主共有D.社区居委会2.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三3.物业管理师（技师）在制定房屋及设施设备维修养护计划时，应遵循“安全、经济、合理、（）”的原则。A.快速B.美观C.规范D.高效4.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中地下停车场面积为2万平方米，电梯井道面积0.5万平方米。根据《民法典》及相关司法解释，若需缴纳专项维修资金，计算基数通常不包含（）。A.住宅套内面积B.公共走廊面积C.地下停车场产权属于业主的部分D.电梯井道面积5.物业服务企业在承接查验时，对隐蔽工程（如地下管线）的查验重点应在于（）。A.外观质量B.隐蔽记录与图纸的一致性C.使用功能测试D.用户满意度6.关于物业服务费的定价机制，实行市场调节价的物业服务收费，由（）与物业服务企业在物业服务合同中约定。A.建设单位B.业主C.业主大会D.街道办事处7.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度，每班不应少于（）人。A.12；1B.12；2C.24；1D.24；28.在物业财务管理中，下列哪项不属于“物业管理成本”的构成范畴？（）A.直接人工费B.清洁绿化费C.固定资产折旧费D.企业的违约金支出9.物业管理师（高级技师）在处理客户重大投诉时，首要采取的策略是（）。A.查阅法律法规寻找免责条款B.倾诉倾听，安抚客户情绪C.立即答应客户所有赔偿要求D.转交给下属处理10.物业服务企业如果要撤管，应当提前（）书面通知业主委员会。A.30日B.60日C.90日D.6个月11.电梯的年度安全检验必须由（）执行。A.物业公司工程部B.电梯制造厂家C.特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构D.消防部门12.物业管理中的“标杆管理法”主要用于（）。A.计算物业费收缴率B.识别最佳实践并进行改进C.处理邻里纠纷D.评估保安巡逻频率13.某小区屋顶防水层老化导致大面积漏水，维修费用预计15万元。该费用应当从（）列支。A.物业服务费B.业主公共收益C.住宅专项维修资金D.物业公司经营成本14.在绿色物业管理中，关于雨水回收利用系统的描述，正确的是（）。A.仅适用于商业物业B.收集的雨水不可用于景观补水C.需要定期清理过滤装置，防止堵塞D.系统建成后无需维护15.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需备案B.有效，需经业主同意C.无效D.部分有效16.制定物业管理方案时，进行SWOT分析，其中“T”代表（）。A.优势B.劣势C.机会D.威胁17.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，通常由（）负责维护。A.物业服务企业B.专业经营单位C.业主委员会D.开发建设单位18.高级技师在团队建设中，若发现员工士气低落，绩效下降，最不应采取的做法是（）。A.进行一对一沟通，了解原因B.盲目增加罚款力度C.组织团队建设活动D.重新评估薪酬激励体系的公平性19.物业档案管理中，关于档案保密的说法，错误的是（）。A.涉及业主个人隐私的信息不得随意查阅B.档案管理人员需签署保密协议C.因工作需要，任何员工均可复印业主身份证复印件D.电子档案应设置访问权限20.物业服务企业在应对突发事件（如疫情）时，应建立的机制核心是（）。A.成本控制机制B.应急预案与快速响应机制C.营销推广机制D.人事招聘机制二、多项选择题（共15题，每题2分）1.物业管理师（技师）在进行房屋完损等级评定时，主要依据的参数包括（）。A.结构安全B.装修完好程度C.设备功能完整性D.房屋新旧程度E.业主的主观评价2.下列哪些情形，业主委员会可以决定解聘物业服务企业？（）A.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务B.物业服务企业擅自撤离C.物业服务服务合同到期，业主大会决定不再续聘D.物业经理个人更换E.小区绿化未达到“五星级”标准3.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.完善物业服务合同条款B.购买物业责任保险C.建立健全内部管理制度D.提高员工服务意识和技能E.隐瞒事故真相不报4.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用5.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造B.使用需经业主大会或业主委员会批准C.任何情况下，物业服务企业均可动用D.紧急情况下可申请应急使用程序E.可以用于购买理财产品6.智能化物业管理系统通常包含的子系统有（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范自动化系统（SAS）E.停车场管理系统7.物业管理企业在早期介入阶段，主要工作内容包括（）。A.参与规划设计方案的优化B.参与施工图纸会审C.参与设备选型与安装调试D.制定物业服务方案E.直接接管验收8.处理邻里纠纷时，物业管理师应遵循的原则有（）。A.依法依规原则B.预防为主原则C.尊重风俗习惯原则D.无原则调和原则E.谁主张谁举证原则9.物业环境管理中的“四害”防治是指（）。A.老鼠B.蟑螂C.苍蝇D.蚊子E.蚂蚁10.下列属于特种设备，必须由持有资质证照的人员操作的有（）。A.电梯B.消防泵C.起重机械D.压力容器（如锅炉）E.中央空调主机11.物业服务企业在进行财务预算编制时，常用的预算编制方法有（）。A.增量预算B.零基预算C.滚动预算D.固定预算E.概率预算12.导致物业管理区域发生火灾的原因中，属于管理责任的有（）。A.消防通道堵塞B.消防设施年久失修C.业主卧床吸烟D.电气线路老化未及时更换E.小孩玩火13.物业管理师（高级技师）在品质管理体系建设中，可以参考的国际标准有（）。A.ISO9001（质量管理体系）B.ISO14001（环境管理体系）C.ISO45001（职业健康安全管理体系）D.ISO27001（信息安全管理体系）E.ISO22000（食品安全管理体系）14.业主的权利包括（）。A.专有部分的所有权B.共有部分的共有和共同管理权C.筹集和使用专项维修资金D.撤换业主委员会委员E.监督物业服务企业履行合同15.物业管理招投标文件通常包括（）。A.招标公告B.招标文件（含招标书）C.投标文件（含投标书）D.中标通知书E.物业服务合同草案三、判断题（共15题，每题1分）1.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）2.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定，但必须向全体业主公示。（）3.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；完全履行了合同义务的，不承担责任。（）4.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包含装饰装修工程的实施内容、期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置以及管理服务费用等条款。（）5.物业管理用房的配置比例，一般按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之三至千分之四确定，具体比例由地方政府规定。（）6.只要物业服务企业已经公示了物业服务费收支明细，就免除了对业主疑问的解释义务。（）7.在发生突发公共卫生事件时，物业服务企业可以配合相关部门进行封闭管理，但无权限制业主的人身自由。（）8.房屋所有权人依法享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利，因此业主有权随意拆改承重墙。（）9.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）10.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）11.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当及时将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会或新聘物业服务企业。（）12.电梯维护保养单位必须至少每15日对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。（）13.物业管理师（高级技师）在进行成本控制时，应优先考虑降低清洁和绿化方面的投入，因为这些属于非核心业务。（）14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定不合法的，可以请求人民法院予以撤销。（）15.所有的物业共用设施设备大修、更新、改造费用，都必须从住宅专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。（）四、简答题（共5题，每题5分）1.简述物业管理师（技师）在组织物业接管验收时，应重点查验哪些关键内容？2.物业服务企业面临资金周转困难时，作为高级技师，应如何合法合规地进行财务风险管控与成本优化？3.简述在物业管理区域内发生高空抛物伤人事件时，物业服务企业的应急处置流程。4.物业管理师在制定年度设施设备维护保养计划时，应依据哪些因素来确定保养的频次和深度？5.简述ISO9001质量管理体系在物业管理服务中的应用步骤。五、计算题（共2题，每题10分）1.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中可收费面积为140,000平方米。物业服务费标准为2.5元/月/平方米。该小区共有电梯20台，每年每台电梯的维保及年检费用为8,000元；共有公共绿化面积20,000平方米，每年每平方米绿化养护费为15元。其他年度固定运营成本（含人工、办公、公摊水电等）总计为200万元/年。请计算：（1）该小区年度物业服务费的理论总收入（假设收缴率为100%）。（2）该小区年度总运营成本。（3）若预计实际收缴率为95%，该小区的年度盈亏情况。2.某商业综合体中央空调系统，其中一台制冷机组采购原值为500,000元，预计使用年限为10年，预计净残值率为5%。请采用“平均年限法”计算该制冷机组的年折旧额和月折旧额。若该制冷机组在第6年末进行技术改造，追加投资100,000元，预计能延长使用寿命2年，且变更后的预计净残值率为3%。请计算技术改造后，第7年及以后年份的年折旧额（注：此处简化计算，仅计算追加投资后的新折旧额，不考虑前期已提折旧的重估，或按标准会计准则重新计算剩余年限折旧）。六、案例分析题（共3题，每题20分）1.案例背景：某高档住宅小区（“云顶家园”）由A物业服务企业提供物业服务。近期，小区内多户业主反映地下车库存在严重的渗漏水问题，导致地面湿滑，已有两起业主因地面湿滑摔倒受伤的事件发生。业主委员会多次发函要求A公司彻底维修，但A公司以“需动用维修资金，审批流程长”以及“资金不足”为由拖延处理。同时，部分业主发现A公司将部分公共区域擅自出租给广告公司，且收益未入账。问题：（1）针对地下车库渗漏水问题，A物业公司的做法是否妥当？作为物业管理师（高级技师），你应如何从技术和管理的双重角度提出解决方案？（2）针对公共区域广告收益问题，根据《民法典》，该收益归属如何？A公司应承担什么责任？（3）如果业主委员会决定解聘A公司，在选聘新物业及交接过程中，作为专家顾问，你需要注意哪些关键环节以避免管理真空？2.案例背景：B物业项目管理处近期接到多起投诉，反映小区内宠物粪便增多、不牵绳惊扰老人儿童、甚至发生大型犬咬伤宠物事件。管理处曾张贴《文明养宠公约》，但效果甚微。项目经理（技师级）决定采取综合治理措施。问题：（1）请运用“4P营销理论”或“行为心理学”原理，分析该小区不文明养宠现象屡禁不止的原因。（2）请制定一套系统的整改方案，包含宣传引导、硬件改造、制度约束及监督执行四个方面。（3）若发生犬只伤人事件，在法律责任划分上，物业公司通常需要承担什么责任？如何规避此类法律风险？3.案例背景：某大型商业物业“曲靖万达广场”（假设名称），由C物业公司负责管理。由于市场竞争激烈，商场开业率一度下滑至70%，导致物业费收缴率降低，部分设施设备（如空调、扶梯）因维护资金不足出现故障频率上升，形成了“恶性循环”。公司总部任命你为该项目的总经理（高级技师），要求你制定“品质提升与经营复苏”计划。问题：（1）请运用“SWOT分析法”诊断该项目当前的内外部环境。（2）作为高级技师，请提出具体的设施设备管理策略，在资金受限的情况下，如何保障核心系统的运行？（3）请列举至少3种“增值服务”措施，以提升商户满意度和物业收益，并说明其可行性。参考答案与解析一、单项选择题1.C【解析】根据《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。2.C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。3.C【解析】房屋及设施设备维修养护应遵循安全、经济、合理、规范的原则。4.D【解析】专项维修资金的缴纳基数通常是房屋的建筑面积，但电梯井道等作为共有部分已包含在建筑面积计算中，且专项维修资金是针对业主拥有的部分收取。但在部分地区具体操作中，对于独立产权的地下室等可能单独计算。题目考察的是通常不含独立计算的特殊设施或已包含在内的公摊，但更准确的法律逻辑是：专项维修资金是针对业主拥有的房屋权属面积。电梯井道属于共有部分，其面积已分摊至各户建筑面积内，并非独立缴纳基数对象。但若题目意在考察“不作为缴纳基数”的特定空间，通常指已作为独立经营性用房且业主已缴纳的部分，或非业主所有的区域。在此题中，最符合考试逻辑的选项是D，因为电梯井道面积属于公摊面积，不单独作为计算基数，而是包含在套内或总面积中。或者理解为某些地方规定对特定公用设施不另行计算。但在实际操作中，是按每平方米建筑面积交存。此题选项设置可能有歧义，但在常规题库中，电梯井道是公摊，不单独列项计算。若理解为“哪部分面积不计入缴存基数”，通常指那些未分摊给业主、属于开发商或市政的面积。但在给出的选项中，D常被作为“已包含在内不重复计算”的干扰项或正确答案。参考标准答案通常选D，意指其不作为独立的计算单元。5.B【解析】隐蔽工程在完工后无法直接查看，查验重点在于隐蔽前的验收记录、隐蔽工程图纸、检测报告等资料的一致性。6.C【解析】实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会（代表全体业主）与物业服务企业在物业服务合同中约定。7.D【解析】根据消防技术标准，消防控制室实行24小时专人值班制度，每班不应少于2人。8.D【解析】企业的违约金支出属于营业外支出或罚款支出，不属于正常的物业管理操作成本。9.B【解析】处理投诉的首要是安抚情绪，建立沟通基础。10.C【解析】根据《民法典》及相关条例，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，通常提前90日通知。11.C【解析】电梯作为特种设备，必须由特种设备监督检验部门进行年度检验。12.B【解析】标杆管理是通过与最佳实践进行比较，识别改进机会的管理方法。13.C【解析】屋顶防水层属于共有部分，保修期满后的维修费用应从住宅专项维修资金中列支。14.C【解析】雨水回收系统需要定期清理过滤装置，这是运维的基本要求。15.C【解析】根据《民法典》第948条，物业服务企业不得将应当由一个物业服务区域统一提供的物业管理服务肢解成若干部分，分别转委托给不同的物业服务企业。同时，第279条规定，不得全部转委托。16.D【解析】SWOT分析中，T代表Threats，即外部环境中的威胁。17.B【解析】根据《民法典》第650条，专业经营设施设备通常由专业经营单位负责维护。18.B【解析】盲目罚款会进一步打击士气，激化矛盾，不是有效的管理手段。19.C【解析】涉及业主隐私的信息，任何员工不可随意查阅复印，必须经过审批流程。20.B【解析】应对突发事件的核心是应急预案与快速响应机制。二、多项选择题1.ABC【解析】房屋完损等级评定依据结构、装修、设备三个部分的完好程度。2.ABC【解析】解聘物业需依据合同约定及法定理由，D选项经理个人更换通常不构成解聘企业的理由，E选项需看合同具体约定。3.ABCD【解析】风险防范措施包括合同完善、保险转移、制度建设、人员素质提升。E是违规行为。4.ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上均为物业服务费的构成。5.ABD【解析】维修资金用于共有部位保修期满后的维修更新，需经批准，紧急情况可应急使用。不能用于理财。6.ABCDE【解析】这些都是智能化物业常见的子系统。7.ABCD【解析】早期介入不包含直接接管验收，那是承接阶段的工作。8.ABC【解析】调解纠纷应依法、预防为主、尊重习俗。D错误，E是诉讼原则。9.ABCD【解析】“四害”指鼠、蟑、蝇、蚊。10.ACD【解析】电梯、起重机械、压力容器属于特种设备，需持证上岗。消防泵虽重要但通常不属于特种设备监管目录（视具体地区规定，一般消防设施操作员证，但特种设备特指锅炉、压力容器、电梯等）。11.ABC【解析】常用预算方法包括增量、零基、滚动。12.ABD【解析】通道堵塞、设施失修、线路老化未换属于管理责任（维护不到位）。CE属于业主或使用人责任。13.ABC【解析】物业常用体系为质量（9001）、环境（14001）、职业健康安全（45001）。14.ABDE【解析】筹集和使用维修资金通常需要业主大会决定，不是单个业主的权利。15.ABCDE【解析】招投标全流程涉及这些文件。三、判断题1.√【解析】《民法典》第279条，住宅变经营性用房需经有利害关系业主一致同意。2.√【解析】这是特约服务，报酬协商，但涉及公共利益最好公示。3.√【解析】《民法典》第1254条，物业公司未尽到义务需担责。4.√【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定内容。5.√【解析】一般千分之三至四。6.×【解析】公示后仍有义务对业主的合理疑问进行解释说明。7.√【解析】配合防疫是法定义务，但限制人身自由需由公安机关依法执行，物业是配合，不是执法主体。8.×【解析】承重墙涉及结构安全，严禁拆改。9.√【解析】《民法典》禁止全包转委托。10.√【解析】建设单位应当制定临时管理规约。11.√【解析】合同终止时的移交义务。12.√【解析】《特种设备安全法》及电梯维保规则，至少每15日一次维保。13.×【解析】清洁绿化是物业服务的核心门面，不能随意优先降低投入，应从优化流程、技术节能入手。14.√【解析】《民法典》第280条。15.√【解析】日常维护在物业费中，大修中修更新在维修资金中。四、简答题1.答：物业接管验收的重点查验内容包括：（1）资料交接：工程竣工图纸（含土建、水电、设备）、设备说明书、合格证、保修卡、隐蔽工程记录、前期批文等。（2）硬件设施：主体结构：墙体、地面、屋顶有无裂缝、渗漏、变形。共用部位：楼梯间、通道、门厅、外墙的装修质量。共用设备：供配电系统：变压器、配电柜、线路绝缘测试。给排水系统：水泵、水箱、管网压力及通水试验。消防系统：报警主机、烟感、喷淋、消火栓的功能测试。电梯系统：运行平稳性、层门开关、安全钳等联动测试。智能化系统：门禁、监控、道闸的调试情况。（3）环境景观：绿化成活率、园林小品完好度、道路平整度。（4）钥匙与器材：各类房间钥匙、公共设施工具、备品备件的清点。2.答：合法合规的财务风险管控与成本优化措施：（1）财务风险管控：严格执行预算管理，控制非必要开支。加强应收账款催收，建立律师函催收机制。依法依规申请使用维修资金解决大修问题，减少企业垫资。进行税务筹划，避免税务风险。（2）成本优化：技术节能：改造公共照明为LED，加装变频器控制水泵风机，降低能耗成本。人力资源优化：优化排班，推行一岗多能，控制人工成本增长。外包管控：重新评估保洁、绿化、保安外包合同，通过竞标降低单价或提升服务标准。无纸化办公：减少耗材支出。修旧利废：加强设施设备日常保养，延长寿命，减少大修频率。3.答：高空抛物伤人应急处置流程：（1）现场救援与保护：立即拨打120急救电话，安排人员协助救治伤者；保护现场，设置警戒线，防止二次伤害。（2）报警与取证：立即拨打110报警；调取相关时间段涉事区域及周边的监控录像；协助公安机关询问目击证人。（3）排查与配合：配合公安机关对事发楼宇上方住户进行走访排查；提供住户信息登记表（在法律允许范围内）。（4）安抚与沟通：安抚伤者家属及小区业主情绪，发布情况通报（注意措辞严谨，不妄下定论）。（5）整改防范：事后加装防高空抛物监控摄像头，或安装防抛网；加强“禁止高空抛物”的宣传教育。4.答：制定设施设备维护保养计划的依据：（1）设备说明书与厂家建议：设备厂商提供的维护手册和技术参数。（2）法律法规与规范：国家及地方关于特种设备（如电梯、消防）的强制维保规定。（3）设备使用年限与现状：设备已运行年限、故障率、上次大修时间、当前完好率。（4）季节与环境因素：如夏季前的空调维保、冬季前的管道防冻保养。（5）资金预算：年度批准的维保预算额度。（6）运行重要性：设备对业主生活生产的影响程度（如消防、电梯优先级最高）。5.答：ISO9001在物业管理中的应用步骤：（1）体系策划：确立质量方针和目标，设计质量管理体系的组织架构和职责分配。（2）文件编写：编制质量手册、程序文件、作业指导书（SOP）及记录表格，将物业服务流程标准化。（3）体系发布与试运行：发布文件，组织全员培训，按照新体系试运行。（4）内部审核：由经过培训的内审员定期检查体系运行情况，发现不符合项并整改。（5）管理评审：最高管理者评审体系的适宜性、充分性和有效性，提出改进方向。（6）认证审核：聘请第三方认证机构进行审核，获取证书。五、计算题1.解：（1）年度物业服务费理论总收入：总===4即420万元。（2）年度总运营成本：电梯费用=20×绿化费用=20,其他固定成本=2,总=2即246万元。（3）实际收缴率为95%时的盈亏：实=3利==1答：该小区年度盈利153万元。2.解：（1）采用平均年限法计算原折旧额：年折旧额====47月折旧额==≈（2）技术改造后的折旧计算：第6年末已提折旧=47,账面价值=500,技术改造后，资产原值通常调整为账面价值加改良支出（或直接加在原值上，会计处理有不同，此处按简化实务逻辑：重新计算剩余年限）。新的资产价值基数=215,剩余使用年限=原预计10年-已使用6年+延长2年=6年新预计净残值率=3%第7年及以后年份的年折旧额：====50答：原年折旧额为47,500元，月折旧额约为3,958.33元；技术改造后，第7年起的年折旧额为50,925元。六、案例分析题1.答：（1）A公司做法不妥。作为物业管家，保障共有设施设备完好是核心义务。拖延维修导致业主受伤，需承担违约责任及侵权责任。解决方案：技术角度：立即组织专业工程人员对车库进行全面勘查，确定漏水点（是结构裂缝、管道破损还是防水层失效）。针对漏水点制定紧急止水方案（如注浆堵漏、更换管道），并采取防滑措施（铺设防滑垫、设置警示牌）。管理角度：启动维修资金应急使用程序（如政策允许）或向业委会申请借款先行垫付维修；定期向业主通报维修进度；对已受伤业主进行探视并协助保险理赔。（2）收益归属：根据《民法典》，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。责任：A公司擅自出租且收益未入账，属