2025年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）练习题及答案

2025年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）练习题及答案一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》及相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权【答案】B【解析】《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是业主建筑物区分所有权的基本内容。2.在物业管理活动中，业主大会代表的是（）。A.物业管理区域内全体业主的合法权益B.物业管理区域内部分业主的合法权益C.业主委员会的合法权益D.物业服务企业的合法权益【答案】A【解析】业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。3.根据《物业管理条例》，一个物业管理区域成立（）个业主大会。A.1B.2C.3D.视情况而定【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。这是为了保证物业管理区域内的管理秩序和决策的统一性。4.业主大会筹备组应当在物业所在地的（）的指导下开展筹备工作。A.街道办事处和乡镇人民政府B.居民委员会和村民委员会C.房地产行政主管部门D.物业服务企业【答案】A【解析】根据《业主大会和业主委员会指导规则》，筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会或村民委员会代表组成。其中，街道办事处和乡镇人民政府负责指导和监督。5.下列关于业主委员会性质的表述中，正确的是（）。A.业主委员会是业主大会的常设执行机构B.业主委员会是独立的社会团体法人C.业主委员会是物业服务企业的监督机构D.业主委员会是政府部门的派出机构【答案】A【解析】业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。它是业主大会的常设执行机构，不具有独立法人资格。6.根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；过半数【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改管理规约属于一般表决事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。7.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前将其向物业买受人明示，并予以说明。A.业主大会议事规则B.临时管理规约C.物业服务合同D.前期物业服务协议【答案】B【解析】《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。8.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会投票决定是否终止D.需经建设单位同意才能终止【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这是为了保障业主的自主选择权。9.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、公平合理C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.统一标准、保本微利【答案】C【解析】《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。10.实行市场调节价的物业服务收费，其定价主体是（）。A.物价主管部门B.房地产行政主管部门C.建设单位D.业主与物业服务企业【答案】D【解析】实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会（或业主委员会）与物业服务企业在物业服务合同中约定。11.物业服务企业代收水费、电费等费用时，不得向业主收取（）。A.手续费B.服务费C.拖欠违约金D.管理费【答案】A【解析】《物业服务收费管理办法》第十七条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。12.住宅专项维修资金是指（）。A.用于物业共用部位、共用设施设备日常维修的资金B.用于物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的资金C.用于物业服务企业办公经费的资金D.用于业主委员会活动经费的资金【答案】B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的资金。13.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入（）。A.建设单位的账户B.物业服务企业的账户C.住宅专项维修资金专户D.业主委员会的个人账户【答案】C【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。14.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共用电梯的更新费用B.共给水管道的爆裂维修费用C.物业共用部位的大修费用D.依法应当由建设单位或施工单位承担的保修期内维修费用【答案】D【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(三)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；(四)根据约定应当由业主承担的从属于业主的财产损失或人身伤害的赔偿责任等。15.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）同意后，按照规定办理有关手续。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.社区居委会【答案】C【解析】《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，属于业主共同决定事项。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，必须征得相关业主（通常指业主大会）的同意。16.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效B.效力待定C.可撤销D.无效【答案】D【解析】《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。全部委托属于违法行为，该委托行为无效。17.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.警告【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十一条规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。18.根据《民法典》，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及（）等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。A.维修资金使用情况B.企业财务审计报告C.业主名册D.员工绩效考核结果【答案】A【解析】《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。19.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人与受让人协商决定D.归业主大会所有【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这就是“主物与从物”关系的体现。20.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向（）报告。A.房地产行政主管部门B.有关行政管理部门C.街道办事处D.业主委员会【答案】B【解析】《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。21.建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.1万元以上10万元以下B.10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。22.前期物业管理招标投标活动，由（）组织实施。A.业主大会B.业主委员会C.建设单位D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，前期物业管理招标投标活动，由建设单位组织实施。23.投标人少于3个或者住宅物业建筑面积在（）平方米以下的，经批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.1万B.2万C.3万D.5万【答案】C【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地相关规定通常指出，投标人少于3个或者住宅物业建筑面积在3万平方米（具体标准各地可能有微调，但3万为常见国家标准线）以下的，经批准，可以采用协议方式。24.物业服务企业应当在物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.专项维修资金B.物业管理用房C.代收的公共能耗费D.建设单位移交的全部资料【答案】D【解析】《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（即建设单位移交的资料）交还给业主委员会。25.业主需要装饰装修，应当事先告知（）。A.建设单位B.物业服务企业C.城市规划部门D.业主委员会【答案】B【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，业主需要装饰装修住宅的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主。26.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等行为，应当（）。A.经物业服务企业同意B.经城市规划行政主管部门批准C.经业主委员会同意D.自行决定【答案】B【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当经城市规划行政主管部门批准。27.物业服务企业要求业主交纳物业服务费，其依据是（）。A.临时管理规约B.物业服务合同C.业主大会议事规则D.物业管理条例【答案】B【解析】物业服务费是基于物业服务合同产生的。物业服务企业提供了服务，业主根据合同约定支付费用。28.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】《物业服务收费管理办法》第十四条规定，物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于两次公布物业服务资金的收支情况。29.物业管理用房的产权属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.全体业主D.开发商【答案】C【解析】《民法典》及《物业管理条例》明确规定，物业管理用房属于业主共有。建设单位在申请商品房预售许可证时，必须提供物业管理用房的具体信息。30.因物业管理存在争议，当事人不能通过协商解决的，可以（）。A.拒绝交纳物业服务费B.采取阻挠物业服务企业工作的方式C.提起民事诉讼或申请仲裁D.自行更换物业服务企业【答案】C【解析】因物业管理产生的纠纷，应当通过合法途径解决，包括协商、调解、仲裁或诉讼。拒交物业费或采取过激行为通常不被法律支持。31.根据《民法典》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.有利害关系的业主一致C.业主委员会D.居委会【答案】B【解析】《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。32.下列关于专项维修资金管理使用的说法中，错误的是（）。A.维修资金应当在银行专户存储，专款专用B.维修资金自存入银行专户之日起计息C.维修资金增值收益应当转入维修资金滚存使用D.物业服务企业可以直接决定使用维修资金【答案】D【解析】专项维修资金的使用涉及业主的重大利益，必须经业主大会或业主委员会表决通过（或按照规定的紧急程序），物业服务企业无权直接决定使用。33.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】物业服务企业与业主之间是合同关系，未履行合同义务造成损害，应承担违约责任（通常也是侵权责任的竞合，但基础是违约）。34.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备，通常按照规定由（）负责维护、养护。A.建设单位B.物业服务企业C.相关专业经营单位D.业主委员会【答案】C【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，专业经营单位（如自来水公司、电力公司）负责最终计量表及以前管线和设施设备的维修、养护、更新。35.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级D.暂无资质等级划分（已取消资质管理）【答案】D【解析】根据国务院“放管服”改革精神，物业服务企业资质认定已被取消。目前主要通过建立物业服务企业信用档案等方式进行监管。但在本题考察政策沿革及当前现状时，正确认知是已取消资质分级。36.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产行政主管部门申请资质。A.15B.30C.60D.90【答案】B【解析】注：此题考察的是《物业服务企业资质管理办法》中的旧规定。虽然资质已取消，但作为“基本制度与政策”的历史考察或理论考察，30日是经典考点。但在2025年背景下，考生应知晓该制度已废止。若考察现行制度，则应为“向主管部门备案”。此处作为练习题，按传统考点设置，答案为B，但需注意政策变化。37.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。38.业主委员会备案的事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起（）日内书面报告备案部门。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】同上，备案事项发生变更的，应在30日内书面报告。39.物业服务企业退出物业管理区域时，应当（）。A.带走所有档案资料B.销毁所有档案资料C.将档案资料移交给业主委员会或新聘物业服务企业D.将档案资料上交给房地产行政主管部门【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会或新聘的物业服务企业。40.物业管理招标中的评标，由（）负责。A.招标人B.投标人C.评标委员会D.物业管理协会【答案】C【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成。41.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中业主专有部分面积为8万平方米，公摊面积为2万平方米。若小区电梯需要大修，预计费用为10万元，根据面积分摊原则，某业主拥有专有面积100平方米，该业主应分摊的费用为（）元。A.100B.125C.1000D.1250【答案】B【解析】共用设施设备的大修费用由全体业主按专有部分面积比例分摊。分摊公式为：C代入数据：C=42.物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.3倍以下D.1倍以上3倍以下【答案】B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。43.下列关于物业服务合同的说法，正确的是（）。A.物业服务合同必须采用书面形式B.物业服务合同可以采用口头形式C.物业服务合同可以是事实合同D.只要有服务行为，合同即成立【答案】A【解析】物业服务合同属于要式合同，必须采用书面形式。44.业主大会作出解聘物业服务企业的决定，应当经（）。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.全体业主同意D.物业所在地的街道办事处批准【答案】B【解析】《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的重大事项。注：此处需注意《民法典》较原《物权法》提高了表决门槛。原《物权法》是“面积过半+人数过半”，《民法典》改为“面积三分之二+人数三分之二参与，且参与中四分之三同意”。但若题目考察的是通过比例（即同意占全体比例），通常表述为“双三分之二以上同意”或更严谨的“双三分之二参与，双四分之三同意”。若选项沿用旧法表述，需甄别。本题选项B为“双三分之二以上”，符合《民法典》关于特别重大事项（部分解释）或旧法对重大事项的定义。严格按《民法典》第278条，解聘物业属于“共同决定事项”，需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。修正：鉴于题目选项设置，若选项中有“双三分之二参与，双四分之三同意”应选之。若无，则选最接近的“双三分之二以上”（通常指全体业主的比例）。此处选项B设为“双三分之二以上”，作为模拟题，按《民法典》实施后的标准理解，通常指需要达到较高的通过比例。但在具体考试中，若选项区分了参与比例和同意比例，需精准对应。此处按“双三分之二”作为重大事项的通用标准（虽然《民法典》实际是3/4同意）。45.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.公安部门B.有关行政管理部门C.业主委员会D.社区居委会【答案】B【解析】同第20题。向有关行政管理部门报告（如消防、公安等）。46.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.约束力C.参考性D.无强制力【答案】B【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。47.物业服务企业不履行物业服务合同，业主（）。A.只能向法院起诉B.只能向房地产行政主管部门投诉C.可以向法院起诉或向主管部门投诉D.只能拒交物业费【答案】C【解析】合同纠纷可以通过诉讼（仲裁）解决，也可以向行政主管部门投诉要求行政调解或查处。48.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以（）的罚款。A.5万元以上20万元以下B.1万元以上10万元以下C.20万元以下D.50万元以下【答案】A【解析】《物业管理条例》第五十八条规定，擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。49.物业服务收费实行包干制的，盈余或者亏损均由（）享有或者承担。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.双方协商【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。50.下列哪种情况可以动用住宅专项维修资金？（）A.业主家中窗帘损坏B.业主自用阳台漏水C.楼宇公共消防系统故障D.小区增加休闲座椅【答案】C【解析】维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。消防系统属于共用设施设备。窗帘、自用阳台属于专有部分。增加休闲座椅通常不属于维修改造范畴，可能涉及公共收益。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）51.根据《民法典》，下列事项中，属于业主共同决定事项的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.使用建筑物及其附属设施的维修资金【答案】ABCDE【解析】《民法典》第二百七十八条详细列举了业主共同决定的事项，以上五项均属于法定共同决定事项。52.下列资料中，属于建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交的有（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主名册及联系方式【答案】ABCD【解析】《物业管理条例》第二十九条规定，上述A、B、C、D项资料均需移交。业主名册通常是在入住过程中逐步形成的，并非建设单位必须移交的原始竣工资料。53.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业的服务内容通常包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理B.物业共用部位、相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通C.公共绿化的养护和管理D.车辆停放管理E.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》及行业惯例，以上五项均为物业服务企业的主要服务内容。54.下列关于住宅专项维修资金筹集的说法中，正确的有（）。A.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金B.出售公有住房的，由业主和售房单位按照交存比例交存C.首期住宅专项维修资金的交存标准由当地房地产行政主管部门确定D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交E.维修资金属于业主所有【答案】ABCDE【解析】《住宅专项维修资金管理办法》对上述内容均有明确规定。55.在物业管理活动中，业主享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】《民法典》及《物业管理条例》均规定了业主的上述权利。56.物业使用人在物业管理活动中的权利义务，下列表述正确的有（）。A.物业使用人也是业主B.物业使用人不是业主，不享有业主的权利C.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定D.物业使用人违反管理规约的，业主应当承担连带责任E.物业使用人有权参加业主大会【答案】CD【解析】物业使用人（承租人等）不是建筑物区分所有权人，不直接享有业主权利（如投票权），但其根据租赁合同等享有对物业的使用权。其权利义务由业主与使用人约定，且业主对使用人的行为承担连带责任。57.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的服务信息包括（）。A.物业服务企业名称、资质等级、联系方式B.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准C.机动车车位场地占用费、车辆停放服务费收费标准D.利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的收支情况E.住宅专项维修资金使用情况【答案】ABCDE【解析】根据相关法规及《民法典》要求，物业服务企业必须公开上述信息，保障业主知情权。58.下列行为中，属于《住宅室内装饰装修管理办法》禁止的行为有（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗E.拆改供暖管道或设施【答案】ABCE【解析】D项“改变住宅外立面...”属于限制行为（需经规划批准），而非绝对禁止行为（在批准情况下允许）。A、B、C、E项均为绝对禁止行为。59.物业管理区域内，下列哪些情况应当立即启动应急预案并采取应急措施？（）A.发生火灾B.发生燃气泄漏C.发生电梯困人D.发生水管爆裂E.发生业主拒交物业费【答案】ABCD【解析】E项属于经济纠纷，不属于需要启动应急预案的安全事故或突发事件。60.物业服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.佣金制D.计时制E.计件制【答案】AB【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。61.下列关于业主大会的说法，正确的有（）。A.业主大会是物业管理区域内最高权力机构B.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式C.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加D.业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过E.业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力【答案】ABCE【解析】D项错误。根据《民法典》，一般事项经参与表决过半数通过，重大事项（如筹集维修资金、改建重建建筑物、改变用途）需参与表决四分之三以上通过。笼统说1/2通过是不准确的。62.建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示并说明的文件有（）。A.临时管理规约B.物业服务合同C.前期物业服务合同D.业主大会议事规则E.住宅使用说明书【答案】AC【解析】建设单位在销售前应制定临时管理规约并明示，同时应当与物业买受人签订前期物业服务合同（作为买卖合同的附件）。B项物业服务合同是业主大会成立后签订的；D项业主大会议事规则是业主大会制定的；E项住宅使用说明书虽需交付，但题目侧重于物业管理相关制度文件。63.物业服务企业资质等级核定依据的主要因素包括（）。A.物业服务企业的注册资本B.物业服务企业的专业技术人员数量C.物业服务企业的管理业绩D.物业服务企业的纳税情况E.物业服务企业的所有制形式【答案】ABC【解析】在资质管理制度有效期内，核定依据主要为企业注册资本、专业人员和物业管理业绩。所有制形式不是核定依据。64.下列关于物业管理用房的表述，正确的有（）。A.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房B.物业管理用房的所有权属于建设单位C.物业管理用房的所有权属于业主D.物业管理用房不得买卖或抵押E.物业服务企业可以擅自改变物业管理用房的用途【答案】ACD【解析】B项错误，产权属于业主；E项错误，未经业主大会同意不得改变用途。65.业主委员会履行下列职责（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷【答案】ABCDE【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》明确了业主委员会的上述职责。66.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业性服务企业。A.保洁服务B.保安服务C.设施设备维修养护D.绿化养护E.全部物业管理事项【答案】ABCD【解析】《物业管理条例》规定，专项服务事项可以委托，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。故E错误。67.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以采取的处罚措施有（）。A.追回挪用的专项维修资金B.没收违法所得C.并处挪用数额2倍以下的罚款D.吊销资质证书E.构成犯罪的，依法追究刑事责任【答案】ABCE【解析】《物业管理条例》第六十三条规定了上述处罚措施。D项吊销资质证书在现行法规下较少直接用于挪用资金（除非情节严重），且资质制度已改革，通常不作为标准选项。68.下列费用中，属于物业服务费构成的有（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括上述九大要素。69.物业服务企业应当建立并妥善保管物业管理档案，档案包括（）。A.物业竣工验收资料B.业主资料C.物业维修记录D.物业服务合同E.财务账册【答案】ABCDE【解析】物业服务企业应当对在物业管理活动中形成的各类档案资料进行妥善保管。70.在物业管理活动中，因物业维修或者公共利益，业主、物业使用人应当（）。A.暂停装修活动B.提供必要的便利C.放弃相关权利D.配合物业服务企业的工作E.承担全部费用【答案】BD【解析】《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主行为不得违反法律、法规以及管理规约。因维修等公共利益需要，相关业主应当提供配合（提供便利），但不是放弃权利，也不一定承担全部费用（如维修资金列支）。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的，在括号内打“√”；认为错误的，在括号内打“×”）71.业主就是房屋的所有权人，不论该房屋是否出租。（√）【解析】业主是指房屋的所有权人，出租不转移所有权。72.业主大会可以只由部分业主组成，代表部分业主的利益。（×）【解析】业主大会由全体业主组成。73.业主委员会是业主大会的执行机构，必须履行召集业主大会会议的职责。（√）【解析】业主委员会是执行机构，召集会议是其法定职责。74.建设单位在销售物业之前，可以不制定临时管理规约，直接由业主大会制定管理规约。（×）【解析】建设单位在销售前必须制定临时管理规约。75.前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主委员会与新的物业服务企业签订合同，前期合同即终止。（√）【解析】前期物业合同具有依附性，随正式合同生效而终止。76.物业服务企业可以根据业主的装修要求，随意变动建筑主体和承重结构。（×）【解析】变动建筑主体和承重结构需经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，严禁随意变动。77.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。（√）【解析】这是维修资金的定义和性质。78.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业，但需征得业主同意。（×）【解析】即使征得业主同意，法律也禁止“全部一并委托”（转包），这属于转包行为，被法律禁止。79.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（√）【解析】《物业服务收费管理办法》第六条规定，实行政府指导价的具体范围由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。80.业主有权查阅物业管理档案资料，但不得复制。（×）【解析】业主对涉及自身权益的档案资料有权查阅，并在合理范围内复制（如复制缴费记录等），物业服务企业不得无故拒绝。81.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担侵权责任。（×）【解析】主要承担违约责任，但在某些情况下构成违约责任与侵权责任的竞合，题目表述绝对化为“侵权责任”不准确，基础法律关系是合同关系。82.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，归物业服务企业所有。（×）【解析】利用共有部分进行经营的收益，扣除合理成本后，属于业主共有。83.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业不得代收。（×）【解析】上述单位应当向最终用户收取费用，但可以委托物业服务企业代收，只是不得收取手续费等额外费用。84.业主转让房屋所有权时，其交纳的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（√）【解析】维修资金属于房屋附属权益，随房转让。85.物业服务企业资质等级越高，其可以承接的物业管理项目规模就越大。（√）【解析】在资质管理制度下，不同资质对应不同的承接规模限制。86.物业服务企业应当定期向业主大会报告专项维修资金的使用情况。（√）【解析】这是《民法典》规定的义务。87.业主大会作出决定，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。（×）【解析】应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数通过（一般事项），而非全体业主。88.物业服务企业可以根据管理需要，在物业管理区域内随意设置路障、收取停车费。（×）【解析】设置路障、收费属于涉及业主共同利益的事项，需经业主大会同意或符合规划，不得随意设置。89.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，拒不维修养护的，业主委员会可以委托物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。（√）【解析】《物业管理条例》第五十六条对此有明确规定。90.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（√）【解析】《物业管理条例》第六十一条规定的处罚措施。四、案例分析题（共4题，每题10分）91.案例分析一：某住宅小区于2023年10月交付使用，入住率达到50%以上。部分业主认为小区绿化不达标、物业服务收费过高，对建设单位聘请的A物业服务公司不满。在几位热心业主的牵头下，小区召开了首次业主大会会议，选举产生了业主委员会。业主委员会成立后，解聘了A公司，并自行选聘了B物业服务公司。A公司以合同未到期且未通过招投标为由拒绝退出。B公司强行接管小区，导致两家物业公司在小区门口对峙，管理混乱。问题：(1)业主委员会成立和解聘A公司的程序是否合法？为什么？(2)A公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？(3)B公司的做法是否妥当？为什么？(4)本案中，相关部门应如何处理？【答案】(1)业主委员会成立程序部分合法，解聘A公司程序不合法。理由：根据《民法典》和《物业管理条例》，业主大会成立需在街道办事处、乡镇人民政府指导下进行。案例中未提及政府指导，仅由热心业主牵头，程序可能存在瑕疵。更重要的是，解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由业主大会作出决定，且需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。案例中仅由业主委员会决定解聘，程序违法。(2)A公司拒绝退出的理由部分成立，但最终应退出。理由：A公司提出“合同未到期”是事实，但依据《民法典》，业主大会依法作出解聘决定后，物业服务合同终止，合同期限不能对抗业主的共同决定权。A公司提出“未通过招投标”如果是针对业主委员会直接选聘B公司而言，若B公司具备相应资质且业主大会依法决定，并不强制要求后期选聘必须招投标（除地方另有规定）。因此，A公司应执行业主大会决定，办理交接手续。(3)B公司的做法不妥当。理由：虽然业主大会选聘了B公司，但B公司应当与A公司进行平稳交接。在A公司未退出、交接未完成的情况下强行接管，甚至引发对峙，扰乱了公共秩序，不符合物业管理的规范操作。(4)相关部门（物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及房地产行政主管部门）应当介入调解，监督交接过程。责令A公司限期撤离，责令B公司暂停强行接管行为，恢复小区秩序。同时对业主委员会的违规操作进行指导和纠正。92.案例分析二：业主王某发现自家卫生间顶部漏水，经查是楼上业主李某的卫生间防水层破裂所致。王某要求李某维修，李某认为房屋还在保修期内，应由建设单位维修。建设单位则认为防水层已过保修期（实际已过5年），应由业主自行维修。王某