2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）练习试题及答案

2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）练习试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对设备设施的选型提出建议C.制定物业服务方案D.办理物业承接查验手续【答案】D【解析】办理物业承接查验手续属于前期物业管理阶段的承接验收工作，而非早期介入阶段。早期介入主要是在项目规划设计、建设施工阶段提出专业建议，以便于日后的管理。2.新建的物业，建设单位在物业销售前，应当选聘物业服务企业，并与之签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业承接查验协议【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.无效，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正C.有效，但需经业主大会同意D.部分有效，取决于委托期限【答案】B【解析】《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业。违反此规定的，将被责令改正，处以罚款。4.物业管理招标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。5.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以下D.20万元以下【答案】C【解析】根据相关法规，对于住宅物业建设单位违反招投标选聘物业服务企业规定的，可处10万元以下的罚款。6.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会【答案】B【解析】根据《民法典》及相关物业管理条例，物业管理区域内，专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。7.物业服务企业要求业主在办理入住手续时，预收一定期限的物业服务费，该期限最长不得超过（）。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月【答案】C【解析】虽然各地细则略有不同，但通常法规规定物业服务费可以预收，预收期限不得超过12个月。8.房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当（）。A.计入物业服务成本B.从物业服务费中支出C.通过专项维修资金列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。日常维护费用计入物业服务成本。9.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给（）。A.建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政主管部门【答案】B【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。10.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之一，三分之一B.二分之一，二分之一C.三分之二，三分之二D.四分之三，四分之三【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，属于应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的重大事项。11.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书。A.1B.2C.3D.5【答案】C【解析】邀请招标应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。12.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会表决终止D.需经建设单位同意终止【答案】B【解析】前期物业服务合同具有过渡性。当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。13.物业服务企业公开承诺的服务标准，若低于物业服务合同的约定，则（）。A.以公开承诺为准B.以物业服务合同为准C.由双方协商确定D.由行政主管部门裁定【答案】B【解析】物业服务合同是确定双方权利义务的法律文件。公开承诺如果低于合同约定，不能免除合同义务；如果高于合同约定，则可能构成单务合同或服务提升义务。但在法律纠纷中，通常以合同约定为基础，若承诺构成合同补充条款则按承诺执行。但在本题语境下，合同是核心依据。若公开承诺优于合同，则应履行承诺；若低于合同，合同优先。本题考察的是合同的法律效力优先于一般的宣传承诺（除非承诺被认定为要约并已构成合同条款）。一般实务中，合同是最高准则。14.物业管理区域内，发生（）情形时，物业服务企业无需向有关部门报告。A.爆炸B.火灾C.业主家中丢失现金2000元D.管道破裂导致严重积水【答案】C【解析】治安刑事案件（盗窃等）虽然涉及安全，但“家中丢失现金”属于业主私有空间内的治安案件，物业服务企业应协助报警，但“家中”物品丢失非公共区域管理直接责任，且相比爆炸、火灾、公共设施严重事故，其紧急程度和公共报告义务的性质不同。但严格来说，刑事案件都应报告。不过，从物业管理实务操作角度看，A、B、D属于直接危及公共安全或公共设施的重大突发事件，必须立即报告；C属于业主私有财物被盗，物业服务企业协助报警，但“报告义务”更多指向公共安全事故。本题意在区分公共安全事件与业主私权事件。15.物业服务企业更换项目负责人时，应当在（）日内告知项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会。A.3B.5C.7D.15【答案】C【解析】根据各地物业管理条例通用规定，物业服务企业更换项目负责人，需在7日内向相关部门告知备案。16.业主转让房屋所有权时，专项维修资金（）。A.退还给转让人B.归物业服务企业所有C.随房屋所有权同时过户D.上缴国家【答案】C【解析】业主转让物业时，专项维修资金余额不予退还，而是随房屋所有权同时过户给受让人。17.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的收入B.业主的共有资金C.物业服务企业的负债D.建设单位的资产【答案】B【解析】酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，除去物业服务企业的酬金外，其余全部用于物业服务合同约定的支出，归业主所有。18.物业管理招标中的开标时间，应与（）时间一致。A.提交投标文件截止B.评标开始C.定标D.发出中标通知书【答案】A【解析】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。19.房屋装饰装修管理中，物业服务企业应当告知业主禁止的行为和注意事项，这一点通常通过（）实现。A.签订装修管理服务协议B.发放装修许可证C.收取装修押金D.签订前期物业服务合同【答案】A【解析】装修管理服务协议是专门针对装修活动，明确双方权利义务、禁止行为、注意事项的法律文件。20.物业服务企业未履行安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.违约责任C.行政责任D.连带赔偿责任【答案】B【解析】《民法典》规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止他人从建筑物外坠落。若未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任（违约责任或侵权责任竞合）。在物业服务合同语境下，主要体现为违约责任。21.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，则该小区全年的物业服务费总收入理论值为（）万元。A.240B.288C.320D.384【答案】B【解析】计算过程：住宅月收入：80,商业月收入：20,月总收入：160,年收入：240,22.电梯属于特种设备，其检验合格有效期届满前（）个月，必须向特种设备检验检测机构申报定期检验。A.1B.2C.3D.6【答案】A【解析】根据《特种设备安全法》，电梯使用单位应当在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验要求。23.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，公示期限不得少于（）。A.1个月B.3个月C.6个月D.长期公示【答案】D【解析】物业服务费实行明码标价，应当长期公示，而非短期。24.业主大会成立后，决定续聘原物业服务企业的，应当依法签订物业服务合同。若原合同未到期，通常通过（）方式确认。A.补签协议B.签订补充合同C.重新签订合同D.签订续聘协议【答案】D【解析】续聘服务是指在原合同期限届满后，业主大会决定继续聘用该企业，双方签订续聘协议或新的物业服务合同。若在原合同期内确认续聘意向，通常也是通过补充协议或续聘协议形式，但标准术语为“续聘协议”。25.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.建设单位【答案】B【解析】《民法典》明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。26.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.会计档案D.人事档案【答案】A【解析】基础档案是物业管理最基本的资料，包括物业原始资料、接管验收资料等。27.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.补贴物业服务企业亏损B.归物业服务企业所有C.补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用D.发放业主福利【答案】C【解析】利用共有部分进行经营的，收益在扣除合理成本后，属于业主共有。主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用。28.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应承担相应的法律责任。这体现了物业管理的（）。A.公众性B.专业性C.委托性D.无过错责任【答案】A【解析】物业管理服务的对象是全体业主，具有公众性。同时，根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。未履行义务导致损害，承担违约或侵权责任。29.前期物业服务合同期限虽未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.自动终止B.继续有效直至期满C.变为无效合同D.需经法院裁决终止【答案】A【解析】同第12题解析。前期物业合同具有过渡性，被新聘物业服务合同取代时自动终止。30.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度。A.12B.16C.20D.24【答案】D【解析】消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。31.业主违反《临时管理规约》或《管理规约》关于禁止行为的规定的，物业服务企业有权（）。A.直接断水断电B.罚款C.予以制止、报告，并协助处理D.强行拆除违规设施【答案】C【解析】物业服务企业没有行政执法权（无权罚款、强行拆除、断水断电）。其权利和义务是制止、报告、协助。32.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、四级D.特级、一级、二级【答案】A【解析】注：根据近年来“放管服”改革，资质认定已逐步取消，改为信用管理。但在历史考题和部分未完全更新细则的考试中，以及考察“实务”基础时，仍常涉及原一级、二级、三级的划分体系。若严格按2025年最新改革方向，可能不再考察资质，但作为练习题，保留经典知识点有助于全面复习。若按2025年完全市场化语境，本题可视为考察“企业能力等级”或保留原题库习惯。此处按经典作答。33.房屋保修期自（）之日起计算。A.房屋竣工B.房屋交付C.业主入住D.物业接管验收【答案】B【解析】《建设工程质量管理条例》规定，建设工程保修期自工程竣工验收合格之日起计算。但在销售给买受人后，房屋保修期通常从房屋交付之日起计算（针对买受人的保修权利）。34.物业服务企业用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造的费用，应当（）。A.计入物业服务支出B.从物业服务费中列支C.在专项维修资金中列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】同第8题解析。大修、更新改造费用由专项维修资金列支，不属于日常物业服务支出。35.在物业管理区域内，车辆停放属于（）。A.纯粹的物业服务合同义务B.业主的单独权利C.物业服务企业的特许经营权利D.物业管理中的公共秩序维护内容【答案】D【解析】车辆停放管理是物业管理中公共秩序维护的重要内容，涉及场地管理、交通疏导、安全防范等。36.物业服务企业希望调整物业服务费标准，应当遵循（）原则。A.企业自主定价B.随行就市C.业主大会决定或协商一致D.报请物价部门核定【答案】C【解析】除实行政府指导价的部分外，物业服务费实行市场调节价。调整需经业主大会同意或与业主协商一致，不得单方调整。37.二次供水设施管理中，水箱应每（）至少进行一次清洗消毒。A.季度B.半年C.1年D.2年【答案】B【解析】根据《二次供水设施卫生规范》，二次供水设施的水箱应每半年至少进行一次清洗消毒，并对水质进行检验。38.物业服务企业撤离物业管理区域时，应办理的交接手续不包括（）。A.物业共用部位查验B.物业共用设施设备查验C.物业档案资料移交D.业主私有财产清点【答案】D【解析】交接仅限于物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关资料，不涉及业主私有财产。39.物业服务企业在物业服务活动中，可以公开业主的个人信息吗？（）A.可以，为了催缴物业费B.不可以，除非法律另有规定或业主同意C.可以，在小区公告栏曝光欠费业主D.可以，告知其他业主【答案】B【解析】业主个人信息受法律保护，物业服务企业不得泄露，除非法律规定或业主同意。40.物业管理招标中，投标文件有效期一般为（）天。A.30B.60C.90D.120【答案】C【解析】投标文件有效期一般为60至120天，实践中常用90天左右，以便保证有足够时间进行评标、定标和合同谈判。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理承接查验的主要依据包括（）。A.物业买卖合同B.物业服务合同C.《物业管理条例》D.竣工验收资料E.临时管理规约【答案】ABCD【解析】承接查验依据包括：法律法规、物业买卖合同、前期物业服务合同、竣工验收资料及规划设计图纸等。临时管理规约主要规范业主使用行为，并非承接查验的直接技术或合同依据。42.物业服务企业应当在物业管理区域内配合相关部门做好（）工作。A.计划生育B.流动人口管理C.社区文化建设D.应急救援E.治安防范【答案】ABDE【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范、治安维护、计划生育、流动人口管理等工作。社区文化建设是企业自主开展或配合开展的服务，但配合政府部门的职责主要是A、B、D、E。43.业主在物业管理活动中，享有（）权利。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.向有关部门投诉【答案】ABCDE【解析】以上均为《物业管理条例》规定的业主权利。44.物业服务费的成本构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用【答案】ABCD【解析】E项属于专项维修资金列支范围，不计入物业服务费成本。45.物业服务企业在装修管理中，应审查的装修项目包括（）。A.室内墙体改动B.地面铺设材料C.增加楼面荷载D.安装防盗网E.改动燃气管道【答案】ACDE【解析】装修审查重点涉及结构安全（墙体、荷载）、外观统一（防盗网）、安全设施（燃气管道）。地面铺设材料一般不涉及结构安全，除非涉及超厚增加荷载，但单纯材料选择无需审查，重点是施工方案。46.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交（）。A.物业管理用房B.物业共用设施设备C.应当移交的资料D.预收的物业服务费用E.专项维修资金余额【答案】ABC【解析】D项预收费用需结算并移交剩余部分，但“移交预收费用”表述不严谨，是结算移交。E项专项维修资金归业主所有，由业主委员会或专户管理，不直接由物业移交。核心移交物为A、B、C。47.下列哪些情况可以使用专项维修资金？（）A.屋面防水层严重渗漏B.电梯故障危及人身安全C.楼体单侧外立面有脱落危险D.消防系统功能失效E.业主家中窗户破碎【答案】ABCD【解析】专项维修资金用于共用部位、共用设施设备。业主家中窗户属于专有部分，不可使用。48.物业管理招标投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.择优原则【答案】ABCD【解析】招投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。择优是结果，不是基本原则。49.物业服务企业应对（）建立并健全安全管理制度。A.治安防范B.消防管理C.车辆管理D.装修管理E.应急预案【答案】ABCDE【解析】以上各项均涉及安全管理，需建立相应制度。50.下列关于业主大会的表述，正确的有（）。A.业主大会由物业管理区域内全体业主组成B.业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织C.一个物业管理区域只能成立一个业主大会D.业主委员会是业主大会的执行机构E.业主大会可以直接行使选举业主委员会的职责【答案】ABCDE【解析】以上表述均符合《物业管理条例》对业主大会及业主委员会的规定。51.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托。A.保洁服务B.电梯维修保养C.绿化养护D.秩序维护E.财务管理【答案】ABCD【解析】专项服务业务可以委托，但核心管理责任（如财务管理、整体管理责任）不得全部转包。E项财务管理涉及企业核心经营权和资金安全，通常不委托。52.物业承接查验时，发现质量问题，应当（）。A.记录在查验记录中B.约定维修处理时间C.由建设单位负责解决D.由物业服务企业自行维修后扣除费用E.拒绝接管【答案】ABC【解析】承接查验发现问题，应记录、约定维修时间，由建设单位负责。D项无法律依据；E项是最后手段，非必须步骤。53.物业服务企业信息公开的内容包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位的使用情况D.物业服务费收支情况（酬金制）E.项目负责人的基本情况【答案】ABCDE【解析】根据《物业管理条例》及信息公开规定，以上均应公开或公示。54.突发事件应对中，物业服务企业应采取的措施包括（）。A.立即启动应急预案B.及时向有关部门报告C.协助做好救助工作D.封锁消息以免恐慌E.保护现场【答案】ABCE【解析】D项封锁消息错误，应如实通报。55.物业服务企业在处理邻里纠纷时，正确的做法有（）。A.维持现场秩序B.进行调解C.倾听双方意见D.偏向弱势一方E.动用武力制止【答案】ABC【解析】物业企业是调解者，无执法权，不能动武，也不能偏私。三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的选A，错误的选B）56.前期物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。（）【答案】B【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订。57.业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）【答案】A【解析】业主大会是最高决策机构，决定对全体业主有约束力。58.物业服务企业可以强制要求业主预收一年的物业服务费。（）【答案】B【解析】可以预收，但不得强制，且期限受限。59.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。（）【答案】A【解析】符合《物业管理条例》规定。60.物业服务企业有权自主调整物业管理区域内公共车位的使用费。（）【答案】B【解析】车位收益及使用费调整需经业主大会决定。61.业主装饰装修房屋，应当告知物业服务企业。（）【答案】A【解析】业主装修需告知物业，并签订协议。62.物业管理区域内，发生火灾时，物业服务企业只需报警，无需组织灭火。（）【答案】B【解析】应立即启动消防应急预案，组织人员疏散和初期灭火。63.物业服务企业可以将全部物业管理委托给其他企业。（）【答案】B【解析】禁止全部转包。64.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】A【解析】一个区域原则上由一家企业管理。65.业主转让物业时，物业服务企业有权向其收取手续费。（）【答案】B【解析】不得收取手续费等额外费用。66.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。（）【答案】A【解析】符合价格管理规定。67.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（）【答案】A【解析】建设单位有义务配置物业管理用房。68.物业服务企业未履行告知义务，导致业主损坏共用设施设备，物业服务企业不承担责任。（）【答案】B【解析】若因未尽到管理（如巡查、提示）职责导致损坏，物业需承担相应责任。69.业主委员会成员可以由物业服务企业指定。（）【答案】B【解析】业委会成员由业主大会选举产生。70.物业服务合同期满，业主大会未作出续聘或另聘决定，物业服务企业有权拒绝退出。（）【答案】B【解析】合同终止，物业应当退出，不得以未选聘新物业为由拒绝。71.电梯困人时，物业服务企业应在接到通知后30分钟内赶到现场。（）【答案】B【解析】通常要求更短，如主城区应在20分钟甚至更短时间内到达。具体标准各地有异，但30分钟通常被视为反应慢。一般标准是接报后立即到达，最长不应超过规定时限（通常为20分钟）。72.物业服务企业应当向业主提供物业查验报告。（）【答案】A【解析】承接查验后，应向业主公示或提供查验报告。73.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）【答案】B【解析】专有部分享有所有权，共有部分享有共有和共同管理权利。74.物业管理活动中发生民事纠纷，当事人可以直接向人民法院提起诉讼。（）【答案】A【解析】民事诉讼原则。75.物业服务企业挪用专项维修资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（）【答案】A【解析】挪用维修资金情节严重构成犯罪。四、计算题（共2题，每题5分。要求列出计算过程和计算结果，保留小数点后两位）76.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中可收费面积为95,000平方米（其余为设备房等不计费面积）。该小区2025年度物业服务成本预算如下：管理服务人员工资及福利200万元，清洁费50万元，绿化费30万元，秩序维护费80万元，办公费20万元，固定资产折旧10万元，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费150万元。经业主大会同意，物业服务利润率按成本的10%计取，税率为6%。请计算该小区2025年的物业服务费标准（元/月/平方米）。【答案】解：1.计算年度总成本：总成本=工资福利+清洁费+绿化费+秩序维护费+办公费+折旧+日常运行维护费总成本=200+50+30+80+20+10+150=540（万元）2.计算年度利润：利润=总成本×利润率利润=540×10%=54（万元）3.计算含税总价（假设税金基于成本+利润计算，或按通常公式：总价=(成本+利润)×(1+税率)）：不含税总价=总成本+利润=540+54=594（万元）年度总收费=不含税总价×(1+6%)=594×1.06=629.64（万元）4.计算月收费标准：月总收费=629.64÷12≈52.47（万元）物业服务费标准=月总收费÷可收费面积物业服务费标准=≈5.52答：该小区2025年的物业服务费标准约为5.52元/月/平方米。77.某高层住宅小区，某业主拥有位于12层的住宅一套，专有部分建筑面积为120平方米。该楼宇电梯共3部，运行电费及维护保养费年度总额为36,000元，该楼宇总建筑面积为20,000平方米。若电梯费用按建筑面积比例分摊，请计算该业主每月应承担的电梯费用。【答案】解：1.计算该业主年度应分摊的电梯费用：年度分摊费用=年度总额×年度分摊费用=36,000×年度分摊费用=36,000×0.006=216（元）2.计算该业主每月应承担的电梯费用：月分摊费用=月分摊费用==18答：该业主每月应承担的电梯费用为18元。五、案例分析题（共4题，每题10分。请根据背景材料回答问题）78.案例背景：某物业服务企业接管了一个新建高档住宅小区。在装修管理期间，5号楼101室业主李某在未向物业服务企业申报的情况下，擅自拆改了连接阳台的砖混结构墙体，并准备封闭原阳台。物业服务企业巡查发现后，立即派人上门劝阻，李某不予理睬，继续施工。随后，物业服务企业向李某发出了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某认为房屋是自己的私有财产，有权进行改造，拒绝签收通知书，并投诉物业服务企业干涉其内政。问题：(1)李某的观点是否正确？为什么？(2)物业服务企业采取的措施是否得当？若李某继续拒不听从劝阻，物业服务企业应如何处理？(3)若李某的拆改行为造成房屋结构安全隐患，应承担什么法律责任？【答案】(1)李某的观点不正确。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》相关规定，虽然业主对房屋专有部分享有所有权，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。擅自拆改承重墙或连接阳台的砖混墙体属于危害建筑物安全的行为，是法律禁止的。(2)物业服务企业采取的措施基本得当。处理流程：物业服务企业应当履行巡查、发现、劝阻、报告的义务。若李某继续拒不听从劝阻，物业服务企业应当及时向当地房地产行政主管部门（或城市管理执法部门）报告，由行政主管部门依法责令其停止违法行为、限期恢复原状，并可处以罚款。物业服务企业没有执法权，不能强行拆除或采取强制措施，但应保留相关证据（如拍照、录像、整改通知书存根），配合主管部门的执法工作。(3)法律责任：李某应承担民事责任：恢复原状、消除危险、赔偿因拆改墙体造成其他业主或物业服务企业的损失。若造成严重后果，如房屋倒塌、人员伤亡等，李某可能还需承担刑事责任，如工程重大安全事故罪或以危险方法危害公共安全罪。79.案例背景：某小区实施酬金制物业服务收费模式。2024年底，业主委员会怀疑物业服务企业在账目管理上存在问题，要求查阅2024年度的物业服务费收支账目及明细。物业服务企业以“商业机密”和“会计档案正在整理”为由，拒绝提供查阅。业主委员会遂在小区公告栏通报此事，引起业主哗然。部分业主开始拒交物业服务费。问题：(1)物业服务企业拒绝查阅的理由是否成立？为什么？(2)在酬金制下，物业服务费的归属权是谁？物业服务企业扮演什么角色？(3)针对业主拒交物业费的情况，物业服务企业应如何应对？【答案】(1)物业服务企业拒绝查阅的理由不成立。理由：根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，实行酬金制的物业服务费，属于代管性质。物业服务企业应当向业主大会或业主委员会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主享有知情权和监督权，物业服务企业不得以商业机密为由拒绝。会计档案整理也不得作为长期拒绝查阅的借口。(2)在酬金制下，物业服务费的归属权是全体业主。物业服务企业扮演的角色是受托管理人（管家）。其按照约定收取酬金，其余资金全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。(3)应对措施：①物业服务企业应主动与业主委员会沟通，消除误会，立即整理并公开详细的财务账目，接受审计。②对于欠费业主，物业服务企业应进行书面催缴，说明物业服务费的用途及欠费的法律后果。③若经催缴仍拒不缴纳，物业服务企业可以依据《民法典》第九百四十四条，向人民法院提起诉讼，请求业主支付物业费。但同时也应反思自身服务是否存在瑕疵，若服务不到位，应先整改。80.案例背景：夏日某晚，暴雨突袭，某小区地下车库入口处的排水泵因故障未能启动，导致雨水倒灌，造成停放在车库内的多辆私家车被淹，损失惨重。车辆受损业主集体向物业服务企业索赔。物业服务企业辩称，水泵故障是因为雷电击中变电设施导致，属于不可抗力，且已在日常进行了维护，不应承担责任。经查，该排水泵在半年前的检修中已发现隐患，但物业服务企业因资金紧张未及时更换配件。问题：(1)本案中，物业服务企业关于“不可抗力”的免责抗辩是否成立？为什么？(2)物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请说明理由。(3)为避免此类事故再次发生，物业服务企业