2025年天津物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案

2025年天津物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案第一部分：单项选择题（共20题，每题1分）1.根据《民法典》及天津市相关规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自（）之日起成立。A.首次业主会议筹备组成立B.首次业主大会会议表决通过管理规约C.物业服务企业进场D.首次业主大会会议召开并产生业主委员会2.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任3.在天津市，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，并签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业承接查验协议4.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.手续费B.服务费C.水电损耗费D.垫资费5.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况进行公示。公示时间不得少于（）。A.7日B.15日C.30日D.60日6.物业管理用房的所有权依法属于（）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。A.物业服务企业B.开发建设单位C.业主D.社区居委会7.住宅室内装饰装修管理服务中，物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。装修人开工前，应当向（）申报登记。A.城市规划行政主管部门B.物业服务企业C.房地产行政主管部门D.街道办事处8.消防控制室应当实行（）小时值班制度，每班不应少于（）人。A.12；1B.12；2C.24；1D.24；29.物业服务企业对于电梯的日常维护保养，必须委托具备相应资质的电梯维护保养单位进行，并签订维保合同。电梯的（）至少进行一次清洁、润滑、调整和检查。A.每半月B.每月C.每季度D.每半年10.二次供水设施管理单位应当每（）对二次供水设施进行清洗消毒，并经具有相应资质的水质检测机构检测合格，方可使用。A.季度B.半年C.年D.两年11.业主或者物业使用人使用物业应当遵守（）和管理规约。A.物权法B.土地管理法C.临时管理规约D.有关法律、法规12.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.一B.两C.三D.四13.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，应（）。A.计入物业服务成本B.由物业服务企业承担C.从专项维修资金中列支D.由建设单位承担14.物业服务企业要求提前解除物业合同，或物业服务合同期满不再续约的，应当在合同终止（）个月前，书面告知业主委员会和辖区街道办事处、区房地产行政主管部门。A.1B.2C.3D.615.在物业承接查验时，建设单位应当依法移交有关资料。现场查验中，查验不合格的，物业服务企业应当在（）内书面通知建设单位进行整改。A.5日B.7日C.10日D.15日16.物业服务企业应当建立健全安全管理制度。对物业管理区域内的（）进行日常巡查，并做好记录。A.违章搭建B.治安隐患C.消防设施设备D.绿化生长情况17.天津市规定，利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.弥补物业服务费的不足B.物业服务企业的利润C.补充专项维修资金D.业主委员会的办公经费18.物业服务企业未将物业服务资金年度预决算及收支情况公布的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.1万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上20万元以下19.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二B.二分之一；二分之一C.三分之二；二分之一D.二分之一；三分之二20.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，委托合同无效，并由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.10%；30%B.20%；50%C.30%；50%D.50%；100%第二部分：判断题（共15题，每题1分）1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）2.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）3.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。（）4.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有，收益归物业服务企业所有。（）5.建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）6.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）7.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不属于物业服务合同的组成部分，不具有法律约束力。（）8.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。但若物业服务企业已尽到注意义务，则不承担责任。（）9.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）10.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。（）11.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）12.物业服务企业应当配合公安机关、街道办事处等相关部门做好物业管理区域内的流动人口、出租房屋、宠物饲养等社会治安综合治理工作。（）13.装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等。（）14.物业服务企业可以根据物业管理实际情况，随意停水、停电，以此催缴物业服务费。（）15.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交本条例第二十九条规定的资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作。（）第三部分：多项选择题（共10题，每题2分）1.物业服务合同终止时，物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.移交物业管理用房B.移交物业共用部位、共用设施设备C.移交专项维修资金资料D.移交本条例第二十九条规定的资料E.结清预收、代收的有关费用2.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作3.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应当采取的应急措施包括（）。A.立即启动应急预案B.及时向有关行政管理部门报告C.协助做好救助工作D.隐瞒事实真相以维护小区声誉E.等待业主指示4.住宅室内装饰装修活动，禁止的行为包括（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗E.拆改供暖管道和设施5.物业服务企业应当公示的物业服务信息包括（）。A.物业服务企业营业执照B.物业服务项目负责人的基本情况C.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准D.专项维修资金的筹集和使用情况E.物业管理区域内公共收益的收支情况6.物业管理区域内，下列哪些情况属于物业服务企业应当立即报告相关部门并协助处理的情形？（）A.发生火灾B.发生燃气泄漏C.出现违法装修D.发生治安案件E.业主拒交物业费7.关于专项维修资金的使用，以下说法正确的有（）。A.必须用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.可以用于业主日常物业费用的支出C.使用专项维修资金应当经业主大会或相关业主同意D.物业服务企业可以擅自决定使用小额度维修资金E.专项维修资金余额不足时，业主应当续筹8.物业服务企业在电梯安全管理方面的职责包括（）。A.制定电梯安全管理制度B.配备电梯安全管理人员C.委托有资质的单位进行维保D.保存电梯安全技术档案E.对电梯运行情况进行日常巡查9.天津市物业管理中，关于“停车管理”的规定，以下描述准确的有（）。A.车位、车库应当首先满足业主的需要B.占用业主共有的道路停放车辆的，应交纳场地使用费C.物业服务企业可以对车辆停放收取管理服务费D.物业服务企业有权将业主车辆锁闭以示惩罚E.停车服务费收入应当依法公示10.物业服务企业在面对业主投诉时，正确的处理流程包括（）。A.记录投诉内容B.判断投诉性质C.转交相关部门处理D.跟踪处理结果E.及时回访投诉人第四部分：计算题（共2题，每题5分）1.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中可收费面积为95,000平方米（含住宅、商业）。该小区物业服务费实行包干制，住宅标准为2.5元/月/平方米，商业标准为4.0元/月/平方米。已知住宅面积为85,000平方米，商业面积为10,000平方米。另外，小区设有地下车位500个，每个车位每月管理费80元。请计算：(1)该小区每月的物业服务费总收入是多少？(2)若该小区公共区域用水量每月为2000吨，水费单价为6.5元/吨，这部分费用在物业服务成本中列支，请列出计算总成本（仅包含水费）的公式并计算结果。2.某物业管理项目2024年度物业服务资金（酬金制）预算总支出为3,000,000元。物业服务合同约定酬金比例为10%。2024年度实际共收取物业服务费2,800,000元，公共收益结余转入200,000元。请计算：(1)2024年度物业服务企业可提取的酬金金额是多少？(2)2024年度该项目的物业服务资金结余或亏损是多少？第五部分：简答题（共4题，每题5分）1.简述物业承接查验的主要内容和工作流程。2.物业服务企业应如何对装修施工现场进行日常巡查与管理？请列出至少5个重点检查部位或行为。3.发生火灾时，消防控制室的值班人员应如何进行应急处置？4.业主拒交物业服务费的理由通常有哪些？作为物业服务人员，应如何应对和处理？第六部分：案例分析题（共2题，每题10分）1.案例背景：天津市某高档住宅小区，2025年3月实施景观提升改造工程，涉及中心花园喷泉系统更换。该工程属于共用设施设备更新改造，费用需从专项维修资金中列支。小区业主委员会成立后，与物业服务企业共同组织了招标，选定了施工单位，预算金额为50万元。但在施工过程中，部分低层业主以喷泉改造后噪音可能影响休息为由，阻挠施工，并要求停止工程。同时，有业主质疑招标过程不透明，认为价格虚高。工程被迫停工，施工单位要求赔偿停工损失。问题：(1)使用专项维修资金进行更新改造，法律规定的表决通过比例是多少？(2)针对部分业主以“噪音影响休息”为由阻挠施工，作为物业服务企业，应当如何处理？(3)针对业主对招标透明度和价格的质疑，业委会和物业应如何应对？(4)若工程因此终止，已支出的费用和施工单位的索赔要求应如何处理？2.案例背景：某小区业主王先生家中卫生间下水管道返水，导致家中地板被泡，损失约2万元。王先生找到物业要求赔偿。物业工程人员上门查看后，发现是主排污管道被装修垃圾（水泥块）堵塞所致。经排查，垃圾是该单元6楼正在装修的业主装修时违规倒入下水道造成的。王先生认为物业公司未尽到管理义务，没有及时发现和制止6楼的违规行为，且平时疏通管道不到位，坚持要求物业公司先行赔偿。物业公司则认为责任在6楼业主，自己无责。问题：(1)本案中，造成王先生损失的赔偿责任主体应当是谁？请说明理由。(2)物业服务企业在装修管理中是否存在过错？判断依据是什么？(3)若物业服务企业已经履行了装修巡查义务（有巡查记录），但未能发现该次隐蔽违规行为，物业是否还需要承担责任？(4)作为物业管理师，你将如何协调此次纠纷，提出解决方案？答案与解析第一部分：单项选择题答案及解析1.答案：D解析：根据《民法典》及《物业管理条例》，业主大会自首次业主大会会议召开并产生业主委员会之日起成立。选项A是筹备阶段，选项B是会议内容，选项C无关。2.答案：C解析：根据《民法典》第九百四十二条，物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。这属于合同违约责任范畴。3.答案：B解析：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅小区的建设单位需通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》。4.答案：A解析：根据《物业管理条例》第四十四条，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5.答案：C解析：根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、标准、收费项目、收费标准等情况，公示时间不得少于30日。6.答案：C解析：根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理用房属于共有部分。7.答案：B解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构申报登记。8.答案：D解析：根据《建筑消防设施的维护管理》（GB25506-2010），消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。9.答案：A解析：根据《电梯维护保养规则》（TSGT5002-2017），维保单位应当至少每15天对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。10.答案：B解析：根据二次供水卫生管理规范，管理单位应当每半年对二次供水设施进行清洗消毒，并经水质检测合格。11.答案：D解析：根据《民法典》第二百八十六条，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。12.答案：B解析：根据《物业服务收费管理办法》，实行酬金制的，每年不少于两次公布物业服务资金的收支情况。13.答案：C解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，共用设施设备的维修、更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。14.答案：C解析：根据《天津市物业管理条例》，物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或解聘。15.答案：B解析：根据《物业承接查验办法》，现场查验中，查验不合格的，物业服务企业应当在7日内书面通知建设单位进行整改。16.答案：C解析：物业服务企业对消防设施设备进行日常巡查是法定义务，确保其完好有效。17.答案：C解析：根据《民法典》第二百八十二条，利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。18.答案：B解析：根据《天津市物业管理条例》，未按规定公布预决算及收支情况的，处1万元以上5万元以下罚款。19.答案：A解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。20.答案：C解析：根据《物业管理条例》第六十二条，违反规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。第二部分：判断题答案及解析1.答案：正确解析：《民法典》第二百七十一条明确规定。2.答案：正确解析：物业服务企业可以提供特约服务，报酬由双方约定。3.答案：正确解析：《民法典》第二百七十五条，车位车库应首先满足业主需要。4.答案：错误解析：占用业主共有道路停放的车位，属于业主共有，收益也归业主共有，而非物业。5.答案：错误解析：根据《物业管理条例》第六十一条，罚款额度应为10万元以上30万元以下。6.答案：正确解析：《民法典》第二百七十九条，住改商需经有利害关系的业主一致同意。7.答案：错误解析：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，公开的服务承诺及细则视为合同组成部分，具有约束力。8.答案：正确解析：这体现了过错责任原则。若物业已尽到注意义务，则不承担违约责任。9.答案：正确解析：《民法典》第二百八十条，业主大会决定对业主具有约束力，权益受损业主可请求法院撤销。10.答案：正确解析：专项维修资金性质及用途的法定描述。11.答案：正确解析：《民法典》第九百四十一条，物业服务企业不得将全部管理一并委托给他人（转包）。12.答案：正确解析：物业企业有协助政府进行综合治理的义务。13.答案：正确解析：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定的禁止行为。14.答案：错误解析：物业服务企业不得以停水、停电等方式催交物业费，这是违法行为。15.答案：正确解析：物业退出时的交接义务。第三部分：多项选择题答案及解析1.答案：ABCDE解析：物业服务合同终止时，物业企业需进行全面的交接，包括资料、财物、费用结算等。2.答案：ABCDE解析：《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第六条规定的业主权利。3.答案：ABC解析：发生安全事故，物业应启动预案、报告政府、协助救助。隐瞒事实是错误的，等待指示会延误时机。4.答案：ABCDE解析：以上五项均为《住宅室内装饰装修管理办法》中明确禁止的行为。5.答案：ABCE解析：专项维修资金通常由业委会或住建部门代管，物业企业负责公示使用情况，但不一定是公示筹集情况（取决于当地具体操作），但核心的服务内容、标准、收费、公共收益必须公示。通常情况下，D选项（专项维修资金筹集和使用情况）也是应当公示的内容，但在实操中，使用情况由物业公示，筹集情况多由业委会或房管局公示。根据《天津市物业管理条例》，物业应当公示专项维修资金使用情况。故全选更为严谨，但最核心的是ABCE。在此题目设置中，ABCE为必选项，D项视具体法规解读，但天津规定物业需公示“专项维修资金使用情况”，包含在广义的“情况”中。此处答案定为ABCE。6.答案：ABCD解析：火灾、燃气泄漏、违法装修、治安案件均需报告。业主欠费属于民事纠纷，不属于需报告的安全防范事件。7.答案：ACE解析：专项维修资金专款专用，不可用于日常物业费（B错），使用需经业主同意（C对），余额不足需续筹（E对）。物业不能擅自决定（D错）。8.答案：ABCDE解析：物业在电梯安全管理中的全流程职责。9.答案：ABCE解析：停车管理相关法规。锁闭车辆属于侵权行为，D错误。10.答案：ABCDE解析：标准的投诉处理闭环流程。第四部分：计算题答案及解析1.答案：(1)计算物业服务费总收入：住宅月收入=住宅面积×住宅单价=商业月收入=商业面积×商业单价=车位月收入=车位数×车位单价=月总收入==(2)计算公共区域水费成本：=其中Q=2000吨，=答：该小区每月物业服务费总收入为292,500元；公共区域水费总成本为13,000元。2.答案：(1)计算酬金金额：酬金制下，酬金通常按预算支出的一定比例提取（或按实际收入，具体看合同，题目暗示按预算支出）。酬酬(2)计算结余或亏损：可用资金总额=实际收取物业费+公共收益转入=总支出=预算支出（假设实际执行按预算或需计算实际，此处假设以预算为基准计算结余）+酬金=结余=−结答：2024年度物业服务企业可提取的酬金为300,000元；该项目当年亏损300,000元。第五部分：简答题答案及解析1.答案：主要内容：(1)共用部位：主体结构、基础、承重墙体、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等。(2)共用设施设备：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防系统、照明系统、智能化系统等。(3)图纸资料：竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等。(4)场地查验：道路、绿地、停车位、体育设施等。工作流程：(1)确定查验方案：物业与建设单位共同制定查验方案。(2)现场查验：按照标准和方案进行现场检查、测试。(3)签订协议：对查验结果进行确认，签订物业承接查验协议。(4)问题整改：对查验不合格的部分，建设单位限期整改。(5)资料移交：建设单位向物业服务企业移交相关资料。(6)办理交接：正式办理物业管理交接手续。2.答案：物业服务企业对装修施工现场的日常巡查应包括以下重点：(1)结构安全：检查是否存在变动建筑主体、承重结构，拆改承重墙、梁、柱等行为。(2)管线设施：检查是否私改供暖、燃气管道，是否改动强弱电线路走向。(3)防水施工：检查卫生间、厨房等有防水要求的房间是否破坏防水层，是否进行闭水试验。(4)外观风貌：检查是否擅自改变外立面、在外墙开门窗、搭建违章建筑。(5)施工行为：检查装修材料是否按规定堆放，施工时间是否违反规定（如午休、夜间施工），是否采取防尘降噪措施。(6)消防安全：检查施工现场是否配备灭火器，是否有违规动火作业，乱拉乱接电线。3.答案：火灾发生时，消防控制室值班人员应急处置程序（“三近”原则）：(1)接到报警信号：值班人员应立即在消防控制室通过报警控制器确认火情。(2)通知人员：立即通知安保巡逻人员或就近人员赶赴现场核实火情。(3)启动预案：确认火灾后，立即拨打119报警，并向单位负责人报告。(4)联动控制：将消防联动控制器设置为“自动”状态，启动消防泵、喷淋系统、防排烟系统、消防电梯等消防设施。(5)广播疏散：通过消防应急广播系统引导人员疏散，指示疏散方向。(6)监控记录：全程监控火情发展及灭火情况，做好详细记录。4.答案：常见拒交理由：(1)房屋质量问题（如漏水、裂缝）；(2)邻里纠纷（如噪音、漏水）未解决；(3)对物业服务标准不满意（卫生差、安保松懈）；(4)对公共收益分配不透明有异议；(5)长期空置房屋；(6)非业主本人居住或未直接接受服务。应对处理：(1)区分责任：向业主解释房屋质保期内的质量问题归开发商负责，物业可协助维修但无责赔偿；邻里纠纷应通过调解或诉讼解决。(2)提升服务：若确属物业服务不到位，应立即整改，提升服务质量，并拍照记录反馈给业主。(3)加强沟通：