2026年物业管理员（师）职业能力等级评价考试（物业管理员）复习题及答案

2026年物业管理员（师）职业能力等级评价考试（物业管理员）复习题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分）1.物业管理的本质是（）。A.房地产开发B.物业租赁经营C.集中化的管理和服务D.行政管理答案：C解析：物业管理的本质是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它属于服务性行业，核心在于通过集中化的管理和服务，保障物业的正常使用和保值增值。2.根据《民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.三分之一以上；三分之一以上答案：A解析：根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约属于一般表决事项，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。3.前期物业管理阶段，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议答案：B解析：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上30%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下答案：C解析：根据《物业管理条例》第六十二条，违反规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。5.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不包括的内容是（）。A.装修的实施内容B.装修的实施期限C.允许施工的时间D.装修人员的保险费用答案：D解析：装修人员的保险费用通常由装修人或装修企业自行承担，不属于管理协议必须约定的行政管理或服务内容。协议主要涉及管理权限、时间、废弃物清运等。6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会答案：B解析：根据《物业管理条例》第四十五条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。7.新建物业承接查验时，物业服务企业应当对（）进行查验。A.仅共用设施设备B.仅共用部位C.仅物业资料D.共用部位、共用设施设备及相关场地答案：D解析：承接查验包括对物业共用部位、共用设施设备及相关场地的检查，以及对相关图纸资料的移交和清点。8.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务资金属于（）。A.物业服务企业所有B.业主共有C.物业服务企业的营业收入D.建设单位所有答案：B解析：酬金制下，预收的物业服务资金属代管性质，为业主所有，物业服务企业只按约定提取酬金。9.电梯属于特种设备，应当至少每（）进行一次清洁、润滑、调整和检查。A.15日B.30日C.2个月D.季度答案：A解析：根据《特种设备安全法》及相关技术规范，电梯的维保周期通常分为半月维保、月度维保、季度维保等，其中最基本的维保（清洁、润滑、调整）应至少每15日进行一次。10.业主大会筹备组应当在物业所在地的（）和（）的指导下成立。A.街道办事处；乡镇人民政府B.居民委员会；村民委员会C.房地产行政主管部门；公安派出所D.街道办事处；房地产行政主管部门答案：D解析：根据《物业管理条例》，业主大会筹备组由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责指导和组建。11.物业服务企业要求业主在办理入住时缴纳一年以上的物业服务费，这种行为（）。A.是合法的，为了保障公司运营B.是合法的，如果合同中有约定C.不合法，不得强制收取D.不合法，只能收取半年答案：C解析：虽然部分地区有指导性规定，但国家层面法规通常禁止强制捆绑或违反自愿原则的收费。物业服务企业不得以不交物业费为由拒绝办理入住，也不得强制收取未在合同中明确约定的长期预付款。通常认为强制收取一年以上费用属于违规行为，限制了业主的权利。12.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.3B.5C.7D.10答案：A解析：根据招投标相关法律规定，邀请招标应当向3个以上具备承担能力的特定法人发出邀请。13.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.物业服务企业与使用人C.业主与物业服务企业D.业主大会与使用人答案：A解析：房屋使用人（非业主）的权利义务通常基于其与业主之间的租赁合同或使用协议来确定，并在管理规约中予以规范。14.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任答案：C解析：这属于民事合同纠纷，未履行合同义务导致损害，应承担违约责任（或侵权责任，视具体情形，但此处侧重合同未履行，选违约责任更准确）。15.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（）。A.物业管理用房B.商业用房C.休闲娱乐设施D.停车场答案：A解析：《物业管理条例》明确规定，建设单位必须按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。16.下列费用中，不得从物业专项维修资金中列支的是（）。A.共用电梯的更新改造费用B.共用屋面防水层的维修费用C.业主家中窗户的破碎维修费用D.消防系统的维修费用答案：C解析：专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。业主自用部分的维修由业主自行承担。17.物业服务企业更名时，应当在办理变更登记之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60答案：B解析：物业服务企业更名需在变更登记后30日内向主管部门备案。18.物业管理活动中，常见的客户投诉处理流程中，首要步骤是（）。A.记录投诉B.安抚客户C.判断投诉性质D.查明原因答案：A解析：处理投诉的第一步通常是详细记录投诉内容、时间、人物等信息，以便后续处理和回溯。19.物业管理区域内的车辆停放服务费属于（）。A.物业服务费的一部分B.停车场地占用费C.单独的车辆停放服务对价D.业主共有收益答案：C解析：车辆停放服务费是物业服务企业因提供停车管理服务（秩序维护、照明、保洁等）而收取的对价。如果是占用业主共有的道路场地收取的停车费，扣除管理成本后剩余部分才属于业主共有。20.二次供水设施管理责任，通常由（）承担。A.自来水公司B.物业服务企业C.业主委员会D.供水设备厂家答案：B解析：通常情况下，二次供水设施（如水箱、加压泵）移交后，由物业服务企业负责日常维护、清洗和消毒，并承担相应管理责任（具体视各地供水合同及法规而定，但一般由物业负责管理维护）。21.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列哪项资料交还给业主委员会？（）A.员工档案B.财务审计报告C.物业管理必需的资料D.公司内部管理制度答案：C解析：合同终止时，物业企业需移交物业管理用房和本条例第二十九条规定的资料（即物业资料），属于交接义务。22.物业管理员在处理邻里纠纷时，应坚持的原则是（）。A.谁嗓门大帮谁B.谁交物业费多帮谁C.依法依规、公平公正D.尽量不介入答案：C解析：调解纠纷必须依据法律法规和管理规约，保持中立和公正。23.绿化养护中，修剪树木的主要目的不包括（）。A.美观B.采光C.促进生长D.减少水分蒸发（仅通过修剪）答案：D解析：修剪虽然可以去除枯枝减少无效消耗，但减少水分蒸发主要靠根系吸水平衡和叶片生理，修剪的主要目的是美观、调节树势、解决采光和安全问题等。24.灭火器上的压力表指针指向（）区域时，表示压力正常。A.红色B.黄色C.绿色D.蓝色答案：C解析：红色代表压力不足，黄色代表压力过高，绿色代表压力正常。25.物业服务企业公开招标的，应当自发布招标公告之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：根据《物业管理招标投标管理暂行办法》，公开招标的，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。26.业主转让房屋所有权时，其享有的物业专项维修资金权益（）。A.归房屋买受人所有B.归原业主所有C.自动注销D.归物业服务企业所有答案：A解析：房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时转让，归受让人所有。27.物业服务企业在安全防范中，应协助做好发生（）时的应急求助工作。A.火灾、燃气泄漏、刑事案件B.业主争吵C.装修违规D.车辆被刮擦答案：A解析：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。主要针对火灾、燃气泄漏等重大安全事件。28.下列属于物业共用设施设备的是（）。A.业主客厅的吊灯B.小区内的路灯C.业主自用的防盗门D.业主自行封闭的阳台答案：B解析：路灯属于小区公共照明设施，为全体业主共有，属于共用设施设备。29.物业服务企业未将物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处（）罚款。A.1万元以上B.5万元以上C.10万元以上D.1万元以下答案：D解析：根据《物业管理条例》，未备案的，责令限期改正，给予警告，并可处1万元以下罚款。30.物业管理员在接待客户时，应保持（）米的服务距离。A.0.5—1.0B.1.5—3.0C.3.0—5.0D.越近越好答案：B解析：1.5—3.0米是社交和服务的适宜距离，既不疏远也不侵犯个人空间。二、多项选择题（共15题，每题2分）31.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化答案：A,B,C解析：物业管理的基本特征通常概括为社会化、专业化、市场化。规范化是其发展的要求，但三大核心特征是前三者。32.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同答案：A,B,C,D解析：以上均为《物业管理条例》第六条规定的业主权利。33.下列哪些情况应当动用物业专项维修资金？（）A.屋面、外墙渗漏B.楼梯扶手松动C.电梯故障需要维修D.小区草坪枯死需要补种答案：A,B,C解析：专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。草坪补种属于日常绿化养护，应从物业服务费中列支。34.物业服务企业在承接新建物业时，应当查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业资料D.业主私有财产答案：A,B,C解析：承接查验针对的是物业的公共部分和资料，不查验业主私有财产。35.住宅室内装饰装修活动，禁止下列哪些行为？（）A.扩大承重墙上原有的门窗尺寸B.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.未经批准改变住宅外立面答案：A,B,C,D解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上行为均被明确禁止，涉及建筑结构安全和城市规划。36.物业服务费的定价形式包括（）。A.政府指导价B.市场调节价C.业主定价D.物业企业定价答案：A,B解析：物业服务费实行政府指导价和市场调节价。通常住宅类实行政府指导价，非住宅类实行市场调节价（随着改革，越来越多地区放开实行市场调节价，但法规分类上主要是这两种）。37.物业管理应急预案通常包括（）。A.火灾应急预案B.治安突发事件应急预案C.水管爆裂应急预案D.防台风防汛应急预案答案：A,B,C,D解析：物业管理涉及多种风险，需针对各类突发事件制定预案，包括治安、消防、水电气事故及自然灾害等。38.物业服务企业对物业管理区域内的违反治安、环保等方面法律、法规规定的行为，应当（）。A.制止B.及时向有关行政管理部门报告C.实施罚款D.拘留责任人答案：A,B解析：物业服务企业只有制止和报告的义务，没有行政处罚权（如罚款、拘留）。39.下列哪些收入属于业主共有？（）A.利用小区共有道路停放车辆收取的停车费（扣除合理成本后）B.公共区域的广告收益C.物业服务企业自营的便利店收入D.业主缴纳的物业服务费答案：A,B解析：利用共有部分获取的收益扣除管理成本后归业主共有。物业自营收入归企业，物业费是服务对价。40.物业管理档案资料的内容包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主资料D.物业运行维护记录答案：A,B,C,D解析：档案管理涵盖从基建图纸、产权资料到业主信息、日常运行记录的全过程资料。41.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会办理交接手续，交接内容包括（）。A.预收的物业服务费用B.物业专项维修资金账面余额C.物业管理用房D.应当移交的资料和财物答案：A,B,C,D解析：根据《物业管理条例》第三十九条，合同终止时，物业服务企业应当退还预收费用（多退少补）、移交维修资金账面余额、交还管理用房并移交相关资料财物。42.关于物业的使用与维护，下列说法正确的有（）。A.业主不得擅自改变物业使用性质B.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业C.供水、供电单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护答案：A,B,C,D解析：以上均符合《物业管理条例》关于物业使用与维护的规定。43.物业服务企业资质管理制度取消后，行业监管主要依靠（）。A.物业服务合同B.信用管理体系C.行业自律D.行政事中事后监管答案：A,B,C,D解析：资质取消后，转为构建以信用为核心的监管体系，强化合同约束、行业自律和政府的事中事后监管。44.物业管理中的“三同时”原则是指安全设施必须与主体工程（）。A.同时设计B.同时施工C.同时投入生产和使用D.同时报废答案：A,B,C解析：这是安全生产法中的“三同时”原则，适用于物业管理区域内的设施设备建设管理。45.物业服务企业应当公示的下列信息包括（）。A.物业服务合同约定的服务内容、标准B.收费项目、收费标准、收费方式C.机动车车位场地占用费及使用管理情况D.物业专项维修资金使用情况答案：A,B,C,D解析：根据《物业管理条例》，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示以上信息，接受业主监督。三、判断题（共15题，每题1分）46.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。（）答案：正确解析：这是物业管理的基本原则，即“一个区域，一个大会，一家物业”（理论上可以选聘一家或多家，但通常是一个区域一家统筹，实际上一个区域由一家企业实施一体化管理是常态，法规规定一个区域由一个物业服务企业实施物业管理）。47.业主委员会是业主大会的执行机构，具有法人资格。（）答案：错误解析：业主委员会是执行机构，但不具有法人资格。48.物业服务企业可以自主决定是否对物业管理区域内的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止。（）答案：错误解析：物业服务企业“应当”制止，这是法定义务，不是自主选择的权利。49.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）答案：正确解析：这是《物业服务收费管理办法》规定的原则。50.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）答案：正确解析：符合《物业管理条例》关于建设单位制定临时管理规约的规定。51.专项维修资金经业主大会同意，可以在一定额度内用于购买国债等增值理财。（）答案：正确解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按规定用于购买国债等增值方式，但严禁挪作他用。52.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）答案：错误解析：根据《物业管理条例》，物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人（转包）是绝对禁止的，无论业主是否同意，因为这属于挂靠或变相转让资质。53.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（）答案：正确解析：《民法典》规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。54.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，如果不及时维修养护，物业服务企业可以代为维修，费用由业主承担。（）答案：正确解析：为了公共利益，在紧急情况下物业可以代为维修，费用由责任人（业主）承担。55.物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘的，应当提前60日书面告知物业服务企业。（）答案：错误解析：通常法规要求提前3个月（90日）书面告知物业服务企业，具体可参照各地法规，但60日通常被认为太短，不足以做好交接准备。一般标准是3个月。56.物业管理员在巡查时发现楼道堆放杂物，应立即清理并变卖废品冲抵管理费。（）答案：错误解析：无权自行变卖。应劝阻、制止，要求业主自行清理，或依据消防法等报告相关部门，或清理后暂存，但绝不能变卖私吞。57.住宅小区的绿地率指标属于强制性标准，建设单位不得擅自降低。（）答案：正确解析：绿地率是规划审批的重要指标，受法律保护，不得擅自降低。58.物业服务企业收取的物业服务费用中包含了物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用。（）答案：错误解析：物业服务费通常包含日常维修、养护费用，大修、更新、改造费用应从专项维修资金中列支（除非合同另有特别约定，如包干制包含部分中修，但大修通常不含）。59.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其交纳；经督促仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。（）答案：正确解析：符合《民法典》及《物业管理条例》关于欠费催缴的规定。60.物业管理区域内公共给排水系统、供电系统、消防系统等设施设备的维修养护，无论是否在保修期内，均由物业服务企业负责。（）答案：错误解析：在保修期内（通常由建设单位负责），因质量问题的维修由建设单位或其委托的施工单位负责，物业服务企业负责协调和保修期外的日常维护。四、计算题（共3题，每题5分）61.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米（含住宅、商业）。物业服务费标准为住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。已知住宅面积为8.5万平方米，商业面积为1万平方米。若收缴率为95%，请计算该小区每月的物业服务费总收入（保留两位小数）。解：1.计算住宅部分月收入：住住2.计算商业部分月收入：商商3.计算总收入：总总答案：该小区每月的物业服务费总收入为199,500.00元。62.某高层住宅楼，共有电梯2部。该电梯曳引电机功率为15kW，额定速度为1.5m/s，提升高度为60m。假设电梯每天运行12小时，负载率为0.4（即40%的时间在满载或半载运行），电费单价为1.0元/度。请计算该楼电梯每月（按30天计）的理论电费支出。（注：计算公式参考：耗电量=功率×时间；忽略功率因数及启停损耗，仅作基础估算）。解：1.计算单台电梯每天运行耗电（按功率×时间估算）：单单2.计算两台电梯每天总耗电：两3.计算每月耗电：月4.计算月电费：月月答案：该楼电梯每月的理论电费支出为4,320元。63.某物业项目2025年度的物业服务费收入（含停车费）总额为500万元。该项目年度支出情况如下：人员工资及社保200万元，清洁绿化费50万元，工程维修费30万元，办公费10万元，固定资产折旧5万元，法定税费（增值税及附加等）为收入的5.5%。若该项目实行包干制，请计算该年度的盈亏金额。解：1.计算税费：税税2.计算总支出：总总3.计算盈亏：盈盈答案：该年度的盈利金额为177.5万元。五、案例分析题（共3题，每题10分）64.案例背景：某小区业主王先生在未向物业服务企业申报的情况下，对自己的房屋进行了装修。装修过程中，装修工人为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接客厅与阳台的承重墙体的一小部分。物业服务企业在日常巡查中发现了这一行为，立即下达了《整改通知单》，要求王先生停止施工并恢复原状。王先生认为：“我买的就是这房子，拆自己家里的墙，关你们物业什么事？物业没资格管。”双方发生争执。问题：(1)王先生的观点是否正确？为什么？(2)物业服务企业应如何正确处理此类违规装修行为？(3)若王先生拒不整改，可能面临哪些法律后果？答案与解析：(1)王先生的观点不正确。解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》相关规定，业主对建筑物专有部分享有权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。承重墙涉及整栋楼的结构安全，属于共有部分的功能支撑，绝对禁止擅自拆除。王先生虽然拥有房屋所有权，但没有破坏建筑主体结构的权利。(2)物业服务企业的处理措施：解析：①立即制止：发现违规行为后，应当及时采取口头或书面形式予以制止。②下达通知：向装修人（王先生）和装修企业下达《整改通知单》，责令限期改正，恢复原状。③及时报告：如果装修人或企业拒不改正，物业服务企业应当及时向当地房地产行政主管部门（或城市管理执法部门）报告。④禁止施工人员进入：在必要时，依据管理规约或装修协议，禁止违规装修人员继续进入小区施工。⑤记录存档：对违规现场进行拍照、记录，作为证据保存。(3)王先生可能面临的法律后果：解析：①行政责任：由房地产行政主管部门责令改正，处以罚款；造成安全隐患的，可能面临更严厉的行政处罚。②民事责任：若因拆除承重墙导致房屋开裂、倒塌，造成相邻业主财产损失或人身伤害，王先生需承担赔偿责任。③刑事责任：若行为危害公共安全，造成严重后果（如楼房倒塌），可能触犯《刑法》，以过失以危险方法危害公共安全罪等追究刑事责任。65.案例背景：某日夜间，某小区10号楼业主李女士停在地面停车位上的车辆被高空抛物坠落的一个玻璃烟灰缸砸中，挡风玻璃破碎，车顶严重凹陷。李女士随即报警并向物业服务企业反映。物业保安赶到现场后，维持了秩序并协助报警。由于事发深夜，无法确定具体的抛物嫌疑人。经查，该楼栋为28层高层，且朝向停车位的窗户多为开启状态。李女士要求物业服务企业全额赔偿车辆维修费，理由是“我交了物业费，物业有义务保证我的车安全”。物业服务企业拒绝赔偿，建议李女士起诉全楼可能加害的业主。问题：(1)本案中，物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请简述理由。(2)根据《民法典》，对于无法确定具体侵权人的高空抛物案件，应如何承担赔偿责任？(3)物业服务企业在高空抛物防范方面应尽到哪些职责？答案与解析：(1)物业服务企业通常不应当承担全额赔偿责任，除非存在管理过失。解析：高空抛物属于第三人侵权行为。物业服务企业收取的物业费主要用于公共区域的保洁、秩序维护、绿化养护等，而非对业主特定财产的保管保险责任。但是，如果物业服务企业未采取必要的安全保障措施（如未安装监控、未尽到宣传提示义务、巡查不到位等），导致无法查明侵权人，则需承担相应的未尽安全保障义务的补充责任。若物业已尽到宣传、巡查、报警等义务，则不应承担责任。(2)根据《民法典》第一千二百五十四条的规定：解析：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人