2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库(河南)

2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库(河南)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理招投标活动中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.30【答案】C【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。这是为了保证潜在投标人有足够的时间获取招标文件、准备投标文件并进行必要的现场踏勘和答疑。2.物业服务企业在承接新建物业时，应进行物业承接查验。查验中发现的问题，建设单位应（）。A.立即组织维修，费用由物业服务企业垫付后从物业费中扣除B.承诺在业主入住后维修C.记录在案，并约定处理时间和方式D.直接转交给施工单位处理【答案】C【解析】根据《物业承接查验办法》，在物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整改。物业服务企业应当将查验情况记录在案，并约定处理时间和方式。物业服务企业不应垫付维修费用，也不能直接转交给施工单位而不进行监督，更不能推迟到业主入住后处理，因为这会影响业主的切身利益。3.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅部分8万平方米，商业部分2万平方米。若该小区全体业主共用某供水设施，该供水设施的维护费用应当（）。A.由住宅业主按建筑面积分摊B.由商业业主按建筑面积分摊C.由全体业主按建筑面积分摊D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】根据《民法典》及物业管理相关规定，物业管理区域内，全体业主共有的设施设备（如供水、供电、供气、供热、排水、消防等共用设施设备），其维护、更新、改造费用应由全体业主共同承担。通常的分摊原则是按照业主拥有的建筑面积比例进行分摊。4.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。这里需要注意，法规原文是“每年不少于一次”，但在实务操作中，通常建议半年度公布一次以增加透明度，但严格依据法规原文，标准答案为一次。不过，部分地方性法规可能要求更严格，但以国家层面法规为准，选A是基础。但在本题设计时，若强调“实务”中的高频操作或部分地方考题习惯，常考“不少于一次”。修正：原解析有误，法规原文确实是“不少于一次”，故选A。但为了增加题目难度和考察实务中常见的半年度公示习惯，需注意区分。本题严格依据国家法规，选A。(注：本题答案已修正为A)5.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.50%，50%B.2/3，2/3C.1/2，2/3D.2/3，1/2【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意：这是《民法典》实施后的新规，旧《物权法》是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由于是2026年模拟题，必须遵循《民法典》。修正：根据《民法典》第278条，使用维修资金（除筹集外）需参与表决双过半且同意双过半（即总权重的1/4以上同意即可），但筹集维修资金需要参与表决双3/4且同意双3/4。题目问的是“筹集和使用”，且是“应当经...”，若合并提问，通常取最高门槛。但严格来说，《民法典》将筹集和使用的表决门槛分开了。筹集：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。使用：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。题目设计陷阱：旧题库常考“2/3以上”。作为2026年考题，必须考察《民法典》变化。如果题目笼统问“筹集和使用”，且选项为旧题模式，需谨慎。为了符合实务考试对《民法典》的考察，此处应考察“筹集”这一高门槛行为。故若选项有3/4应选3/4，若无3/4选项，说明题目沿用了旧法背景或考察特定情形。但在本题选项设置中，无3/4。鉴于题目明确“2026年”，必须按新法。重新设计选项以符合《民法典》：A.50%，50%B.75%，75%C.66.7%，66.7%D.50%，75%修正后的答案为B。(注：原题选项为旧法模式，已根据2026年要求更新选项及答案)6.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为无效，并可能面临相关罚款。罚款额度为委托合同金额的（）以上（）以下。A.10%，30%B.20%，50%C.25%，50%D.30%，100%【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同金额20%以上50%以下的罚款。7.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对设备设施的选型提出建议C.制定物业服务方案D.办理产权备案手续【答案】D【解析】早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与物业的规划、设计、施工、验收等各个阶段的活动。选项A、B、C均属于早期介入的范畴。办理产权备案手续属于建设单位或业主个人的行为，不属于物业服务企业早期介入的工作内容。8.某小区业主王某因拖欠物业费被物业服务企业起诉，人民法院判决王某支付物业费。判决生效后，王某仍不履行，物业服务企业可以向（）申请强制执行。A.人民检察院B.公安机关C.上一级人民法院D.第一审人民法院【答案】D【解析】根据《民事诉讼法》规定，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。9.物业服务企业安全防范服务中，关于监控中心的值班要求，下列说法正确的是（）。A.值班人员可以兼职其他工作，如前台接待B.值班人员必须保持24小时不间断值守C.值班记录可以每12小时记录一次D.发生异常情况时，只需向主管汇报，无需记录【答案】B【解析】根据安全防范服务规范，监控中心是物业安全管理的核心，必须实行24小时不间断值班制度，以确保能及时发现和处理各类突发事件。值班人员应专职，不得兼职影响监控的工作；值班记录应实时、连续、准确；发生异常情况必须详细记录并及时上报。10.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续中，不包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业管理用房C.移交专项维修资金账目D.移交建设单位资料【答案】D【解析】物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或合理期限内，与业主委员会、新物业服务企业办理交接手续。交接内容包括：物业档案资料、物业管理用房、属于全体业主的财物、专项维修资金账目等。建设单位资料是在项目接管验收时由建设单位移交给物业服务企业的，合同终止时是移交给新物业企业或业委会，而非“移交建设单位资料”这一动作本身（此时建设单位已退出）。选项D表述的是向建设单位移交，这在逻辑上是不存在的。11.业主装饰装修房屋时，应当事先告知（）。A.城市规划行政主管部门B.物业服务企业C.街道办事处D.房地产开发企业【答案】B【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主在装饰装修房屋前，应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。12.某住宅小区发生火灾，消防控制室值班人员采取了应急处置措施。下列做法中，错误的是（）。A.立即拨打119报警B.启动消防泵和喷淋系统C.通知微型消防站队员赶赴现场D.为了疏散人群，立即切断所有电源（包括消防电源）【答案】D【解析】在火灾应急处置中，切断电源是必要的，但严禁切断消防设备（如消防泵、排烟风机、应急照明、消防电梯等）的电源。切断所有电源会导致消防设施瘫痪，严重影响灭火和救援工作。13.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。14.房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊原则，下列说法错误的是（）。A.商品房之间，由相关业主分摊B.售房单位之间，由相关售房单位分摊C.商品房与售房单位之间，由业主按建筑面积分摊D.已售公有住房之间，由相关业主和公有住房售房单位分摊【答案】C【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修费用分摊原则如下：商品住宅之间，由相关业主分摊；已售公有住房之间，由相关业主和公有住房售房单位分摊；商品住宅与已售公有住房之间，由相关业主和公有住房售房单位按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。选项C忽略了售房单位的责任，表述不准确。15.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业费，这种做法（）。A.是合法的，便于管理B.是合法的，只要双方在合同中约定C.是不合法的，限制了业主的权利D.视当地地方性法规而定，无法一概而论【答案】C【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务企业不得强行收取或变相强行收取业主入住时的费用。虽然合同可以约定缴费周期，但利用办理入住手续的优势地位强制要求必须缴纳一年以上费用，属于违规行为，侵犯了业主的自主选择权和公平交易权。通常规定，预收物业费不得超过半年或一年（视各地规定），但“强制”是核心违规点。16.在物业管理区域内，车辆停放管理的核心原则是（）。A.收费优先B.方便优先C.约定优先，兼顾公平D.谁先来谁停【答案】C【解析】车辆停放管理应当首先依据物业服务合同或管理规约的约定。在车位紧张的情况下，应通过公平、公开的分配方式（如摇号、排队）进行管理，不能仅凭收费高低或先来后到简单处理，需兼顾全体业主的利益。17.物业服务企业开展社区文化活动的主要目的不包括（）。A.增强业主对物业的归属感B.提升物业服务的附加值C.营造良好的社区氛围D.增加物业服务企业的额外收入【答案】D【解析】社区文化活动的主要目的是建立良好的邻里关系，增强业主的归属感和认同感，提升物业品牌形象和服务质量。虽然部分活动可能涉及少量成本分摊，但其主要目的并非为了增加企业的额外收入。18.下列关于物业档案管理的说法中，正确的是（）。A.档案资料只需保存纸质版本B.业主入住档案属于永久保存的档案C.物业承接查验资料属于短期保存的档案D.档案资料销毁无需经批准【答案】B【解析】物业档案管理中，重要档案如承接查验资料、产权资料、业主入住档案等通常需要长期或永久保存。选项A错误，现代档案管理实行“双套制”或电子化管理；选项C错误，承接查验资料是基础，应长期保存；选项D错误，档案销毁必须经过严格鉴定和批准程序。19.某小区10号楼电梯发生困人事故，监控室接到报警后，下列处置流程最优先的是（）。A.通知电梯维保单位B.通知保安人员携带钥匙前往现场C.通过对讲机安抚被困人员情绪D.记录事故时间和地点【答案】C【解析】电梯困人应急处置中，首要任务是安抚被困人员情绪，防止因恐慌导致不必要的危险（如扒门）。同时，应立即通知维保单位和保安人员前往现场。记录工作是同步进行的，但在处置优先级上，人的生命安全和心理安抚是第一位的。20.物业服务企业更换项目经理的，应当在更换后（）日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府及区县房地产行政主管部门备案。A.7B.15C.30D.45【答案】B【解析】根据相关管理规定，物业服务企业应当在更换项目经理后15日内，向项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府及区、县房地产行政主管部门备案。这是为了加强对项目经理的监管，保障业主权益。21.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效，直到期满B.自动终止C.需经建设单位同意才能终止D.需经主管部门批准才能终止【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这是为了保障业主大会选聘物业服务企业的权利。22.某物业服务企业在管理中，擅自占用物业管理区域内道路挖掘沟渠，用于铺设管线，影响了业主通行。对此，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期改正，给予警告，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上50万元以下【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第六十三条，违反本条例规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；个人处1000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下的罚款。注：此处选项C为10-20万，法规原文是5万-20万。需核对选项。若选项无5-20万，选最接近的C（假设题目设定为情节严重）。但严格按法规，应为5万以上20万以下。修正选项与答案：A.1万元以上10万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以上30万元以下D.20万元以上50万元以下正确答案为B。23.物业服务企业用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用，应当（）。A.计入物业服务支出成本B.从物业服务费中列支C.从专项维修资金中列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。注意，这里指的是“日常运行、维护费用”。而大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。24.在物业服务费酬金制下，物业服务企业预收的物业服务资金性质属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.代管性质，属于交纳的业主所有D.物业服务企业的无息借款【答案】C【解析】酬金制下，预收的物业服务资金并非物业服务企业的收入，而是代管性质，属于交纳的业主所有。物业服务企业从中提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。25.业主在物业管理活动中，享有（）权利。A.监督物业服务企业履行物业服务合同B.要求物业服务企业无偿提供家政服务C.擅自改变房屋使用性质D.占用、挖掘物业管理区域内道路【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，业主享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。选项B、C、D均不属于业主的合法权利，甚至属于违法行为。26.某小区规划车位300个，已出售200个，其余为地下车位。现小区业主车辆数为350辆。关于车位的使用管理，下列说法正确的是（）。A.未出售的车位，物业公司可以出租给外来人员B.业主优先原则，首先满足本小区业主的需求C.车位数量不足，物业公司应负责新建车位D.车位管理费包含在物业费中，不再单独收取【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，在车位紧张的情况下，未出售的车位应当优先出租或出售给本小区业主，不能随意出租给外来人员。27.物业服务企业应对物业管理区域内的（）承担安全防范协助责任。A.业主家庭内部财物被盗B.物业管理区域内发生的刑事案件C.物业管理区域内治安秩序D.业主在小区外的人身伤害【答案】C【解析】物业服务企业的安全防范责任是协助性、防范性的，主要对物业管理区域内的公共秩序进行维护。对于业主家庭内部财物被盗或刑事案件，物业公司仅在未尽到安全防范义务（如监控损坏未修、保安脱岗）时承担相应的违约责任，而非对案件本身承担全部责任。选项C“治安秩序”是其直接的工作对象。28.绿化养护管理中，关于草坪修剪的留茬高度，下列说法正确的是（）。A.越低越好，显得美观B.越高越好，便于养护C.根据草坪种类和生长季节确定，遵循“三分之一”原则D.无需考虑，随意修剪【答案】C【解析】草坪修剪应遵循“三分之一”原则，即每次剪去的高度不超过草坪高度的三分之一。留茬高度过低会伤害草坪草根，导致草坪退化；过高则影响美观和草坪密度。具体高度需根据草种（冷季型或暖季型）和季节调整。29.物业服务企业在处理业主投诉时，下列做法不当的是（）。A.建立投诉登记台账B.对投诉内容进行核实C.对业主的投诉进行保密D.将投诉内容在业主群中公开曝光以示警告【答案】D【解析】处理业主投诉时，应遵循保密原则，尊重业主隐私。将投诉内容公开曝光不仅违反职业道德，还可能引发邻里矛盾，属于不当行为。30.下列费用中，属于物业服务费构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用C.物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用【答案】D【解析】解析同第23题。大修、中修和更新改造费用从专项维修资金中列支，日常运行维护费用属于物业服务费构成。31.某物业服务企业因管理不善，导致小区二次供水设施污染，造成多名业主生病。对此，物业服务企业应承担（）。A.仅承担维修责任B.仅承担行政责任C.民事赔偿责任及行政责任D.无需承担责任，是设备质量问题【答案】C【解析】物业服务企业作为管理人，有义务保证共用设施设备的安全运行。因管理不善导致污染，侵犯了业主的生命健康权，应承担民事赔偿责任。同时，违反卫生防疫相关法规，还应承担行政责任（如罚款、责令整改）。32.房屋完损等级是根据房屋的（）来评定的。A.结构、装修、设备三个部分的完好程度B.建筑面积、使用年限、折旧程度C.产权性质、用途、位置D.造价、质量、设计标准【答案】A【解析】房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度来划分的，一般分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。33.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金责任【答案】C【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业未履行合同义务，导致损害的，应承担相应的法律责任。这种责任主要属于民事侵权责任或违约责任。刑事责任需由犯罪行为引起，行政责任由行政违法引起，此处核心是民事赔偿。34.在前期物业管理阶段，通过招投标选聘物业服务企业的，招标人通常是（）。A.业主大会B.业主委员会C.建设单位D.街道办事处【答案】C【解析】前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。因此，招标人是建设单位。35.物业服务企业进入业主家中进行维修时，下列行为错误的是（）。A.按预约时间准时到达B.穿着工装，佩戴工牌C.未经允许，随意翻动业主物品D.维修后清理现场垃圾【答案】C【解析】进入业主家中维修，必须尊重业主的隐私权和财产权。未经允许翻动业主物品是严重违规行为，甚至可能涉嫌违法。36.专项维修资金的代管单位，通常是（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.当地房地产行政主管部门D.建设单位【答案】C【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。业主大会成立后，业主大会可以决定自行管理或委托主管部门代管。但在大多数地区，特别是业主大会未决定转由业委会管理前，主要由主管部门代管。37.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司。A.全部物业管理业务B.专项服务业务C.保安服务D.电梯维护【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并转委托。专项服务包括保洁、绿化、电梯维保等。选项A错误（全委托），选项C、D属于B的具体内容，B是概括性正确答案。38.关于物业的使用与维护，下列说法正确的是（）。A.业主可以随意改变房屋承重结构B.物业服务企业可以随意改变共用设施用途C.占用消防通道应经消防部门及业主同意D.损坏房屋承重结构应责令改正，拒不改正的可强制执行【答案】D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下罚款。对于严重危害公共安全的行为，相关部门可依法采取强制措施。选项A、B明显错误。选项C中，消防通道是生命通道，严禁占用，即便同意也不行。39.物业管理区域内，建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.1万元以上10万元以下B.10万元以下C.10万元以上50万元以下D.50万元以下【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十一条，违反本条例规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。40.某物业服务企业2025年度物业服务费收入为1000万元，其中酬金比例为10%，物业服务支出为900万元，结余为（）万元。A.0B.10C.90D.100【答案】A【解析】酬金制计算公式：预收资金=1000万。提取酬金=1000×可用于支出的资金=1000−实际支出=900万。结余=可用于支出的资金-实际支出=900−注意：酬金制下，结余归业主。本题计算结余为0。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集体化【答案】A,B,C,D【解析】物业管理具有社会化、专业化、市场化和规范化的基本特征。社会化指摆脱了过去行政福利式的管理模式；专业化指由专业企业和人员实施；市场化指通过市场竞争机制选聘企业；规范化指依据法律法规和合同进行管理。42.在物业管理招投标活动中，下列情况可能导致中标无效的有（）。A.投标人相互串通投标B.投标人向招标人或者评标委员会成员行贿C.投标人以他人名义投标D.评标委员会成员私下接触投标人E.招标文件未按规定备案【答案】A,B,C,D【解析】根据《招标投标法》，A、B、C、D均属于违法行为，且会导致中标无效。选项E属于程序瑕疵，可能导致招标活动暂停或整改，但不一定直接导致中标无效（除非影响中标结果）。43.物业承接查验的主要依据包括（）。A.物业买卖合同B.物业服务合同C.《物业管理条例》D.《物业承接查验办法》E.竣工验收合格证明文件【答案】A,C,D,E【解析】承接查验的依据主要包括：法律法规（C、D）、建设工程标准、物业买卖合同（A）、临时管理规约、竣工验收资料（E）等。物业服务合同（B）通常是在承接查验之后或同时签订的前期物业服务合同，且其内容是基于查验结果的，故不是查验本身的直接依据，查验更多是基于建设标准和图纸。44.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的信息包括（）。A.物业服务企业名称B.物业服务合同履行情况C.物业服务收费项目、标准和计费方式D.专项维修资金的筹集和使用情况E.业主的家庭住址和联系方式【答案】A,B,C,D【解析】根据《物业服务收费管理办法》及相关规定，A、B、C、D均属于应当公示的内容。选项E涉及业主隐私，严禁公示。45.业主在装饰装修过程中，禁止的行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道和设施D.拆改燃气管道和设施E.铺设实木地板【答案】A,B,C,D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得有A、B、C、D行为。这些行为涉及建筑安全、结构稳定和公共设施安全。铺设实木地板（E）通常属于正常装修范围，但需注意楼板承重和噪音。46.物业服务企业应对下列哪些情况承担法律责任？（）。A.因消防栓无水导致火灾蔓延扩大B.因保安人员睡岗导致外来人员随意进入并实施盗窃C.因暴雨导致地下车库进水（已尽到通知和防范义务）D.因业主楼上漏水导致楼下受损（物业服务企业已及时协调）E.因化粪池爆炸导致人员伤亡（长期未清理）【答案】A,B,E【解析】物业责任基于违约或侵权未尽管理义务。A、B、E均属于物业服务企业未尽到维修、养护、安保义务，存在过错，应承担责任。C属于不可抗力或已免责；D属于邻里纠纷，物业已履行协调义务，通常不承担责任。47.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的中修C.物业共用设施的更新和改造D.物业共用设施的日常养护E.业主自用设施的维修【答案】A,B,C【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。日常养护（D）从物业费中列支，业主自用设施（E）由业主承担。48.物业服务企业参与社区治理的方式包括（）。A.配合街道办事处、乡镇政府开展工作B.配合居委会开展社区文化活动C.协助公安机关维护社区治安D.参与社区党建联建E.代替居委会行使行政管理职权【答案】A,B,C,D【解析】物业服务企业是社区治理的重要参与方，应配合政府、居委会、公安等部门工作，参与党建联建。但物业服务企业是企业，不能代替居委会行使行政管理职权（E）。49.房屋及设施设备管理中，设备的“三好”标准是指（）。A.使用好B.保养好C.检修好D.更新好E.拆除好【答案】A,B,C【解析】设备管理的“三好”标准是指：使用好、保养好、检修好。这是设备操作和管理人员的基本要求。50.物业服务合同终止时，原物业服务企业拒不移交相关资料的，由（）责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。A.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门B.街道办事处C.乡镇人民政府D.居民委员会E.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第五十八条，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。虽然街道、乡镇有指导监督职责，但行政处罚权在房管部门。51.物业管理区域内，下列哪些行为必须经业主大会同意？（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.改变共有部分的用途【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《民法典》第二百七十八条，以上选项均属于应当由业主共同决定的事项，且部分事项（如C、D）需要达到法定的表决通过比例。52.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上选项均属于物业服务费的支出构成。还包括物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、固定资产折旧等。53.物业服务企业在处理投诉时，应遵循的原则包括（）。A.首问责任制B.有诉必应，及时处理C.依法依规，公平公正D.尊重隐私，保护秘密E.立即满足所有要求【答案】A,B,C,D【解析】投诉处理原则包括：首问负责、及时响应、依法合规、公平公正、保密等。选项E是不可能的，必须区分合理与不合理诉求。54.关于物业管理用房的归属和使用，下列说法正确的有（）。A.属于建设单位所有B.属于全体业主共有C.业主委员会可以将其出租D.物业服务企业可以擅自改变其用途E.其产权应在买卖合同中予以明确【答案】B,E【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业管理用房属于业主共有（B）。建设单位在申请商品房预售许可时，应明确物业管理用房的座落、面积等（E）。选项C错误，业委会出租需经业主大会决定且收益归业主；选项D错误，严禁擅自改变用途。55.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型主要包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专项技能培训E.学历教育【答案】A,B,C,D【解析】企业内部培训通常包括A、B、C、D。学历教育（E）通常不是企业的强制性义务，除非有特殊约定。56.下列哪些情形，物业服务企业可以依规停止提供物业服务？（）。A.业主拖欠物业费超过一年B.业主长期不在家居住C.业主违反管理规约，且拒不改正，严重影响其他业主利益D.发生不可抗力导致无法提供服务E.业主辱骂物业员工【答案】D【解析】物业服务具有公共性，不能因个别业主欠费或不在家而停止服务（A、B）。选项C、E中，物业应通过法律途径或劝阻解决，不能直接停止服务（除非涉及人身安全紧急避险）。只有D（不可抗力）可能导致客观上无法提供服务。57.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.完善物业服务合同，明确权利义务B.购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险C.加强员工培训，提高服务意识和技能D.建立应急预案，定期演练E.遇到问题时推卸责任【答案】A,B,C,D【解析】风险防范措施包括合同规避、保险转移、人员素质提升、应急管理等。选项E显然错误。58.物业服务企业介入新建物业项目，在规划设计阶段提出建议，主要关注点包括（）。A.物业管理用房的面积和位置B.水电表等计量设施的设置C.垃圾房（站）的位置和容量D.停车场的出入口设置E.室内精装修方案【答案】A,B,C,D【解析】早期介入关注的是对日后物业管理有长远影响的公共设施和规划布局。A、B、C、D均属于此范畴。室内精装修（E）通常是个体业主行为，不属于物业早期介入关注的重点（除非是开发商精装房，但即便如此，也主要关注共用管线）。59.物业服务企业在停车管理中，应履行的职责包括（）。A.维护车辆停放秩序B.保证车辆不受任何损坏C.对停车场进行日常巡查D.协助处理车辆刮擦等纠纷E.收取停车费并开具票据【答案】A,C,D,E【解析】物业职责是秩序维护和场地管理，而非对车辆及车内财物的保管（除非有专门的保管合同）。因此B错误。A、C、D、E均为其职责。60.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应分类存放，标识清晰B.档案室应具备防火、防潮、防虫等安全条件C.借阅档案必须进行登记D.重要的原始档案可以随意销毁E.电子档案应定期备份【答案】A,B,C,EA.档案应分类存放，标识清晰B.档案室应具备防火、防潮、防虫等安全条件C.借阅档案必须进行登记D.重要的原始档案可以随意销毁E.电子档案应定期备份【答案】A,B,C,E【解析】档案管理的基本要求包括分类存放、安全保管、借阅登记、电子备份等。D明显错误。三、判断题（共10题，每题1分。认为正确的选A，错误的选B）61.业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。62.物业服务企业可以将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业，但需经业主大会同意。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业管理企业。这是法律的强制性禁止规定，即使业主同意也不行（转包行为）。63.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】同第21题解析。这是为了保障业主自治权的实现。64.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】这是《住宅专项维修资金管理办法》的核心规定。65.物业服务企业收取的物业服务费，应全部用于物业服务支出，不得提取利润。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】包干制下，物业服务费的盈余和亏损均由物业服务企业享有和承担，即包含利润。酬金制下，预收资金属于业主，物业仅拿酬金。题目未指明收费方式，且表述“不得提取利润”过于绝对，故错误。66.业主转让物业时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，房屋转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。67.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，责任人拒不履行维修养护义务的，经业主大会同意，物业服务企业可以代为维修，费用由责任人承担。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】根据《民法典》第二百八十六条，...物业服务企业...可以代为维修...，费用由责任人负担。注意，旧法或某些条例中可能提到“业主大会同意”，但《民法典》并未将“业主大会同意”作为前置条件，而是赋予了物业在紧急情况下的紧急维修权（通常指紧急代修）。但在一般非紧急安全隐患下，通常需按程序执行。然而，题目表述在《民法典》背景下，紧急代修是物业的权利，非必须经业主大会同意。但更关键的是，对于“责任人”（如特定业主），物业催告后可代修。此处判断题考察的是《物业管理条例》第五十六条：...物业服务企业应当及时维修养护...责任人...拒不维修养护的，经业主大会同意，物业服务企业可以代为维修...修正：依据《物业管理条例》第五十六条，题目表述是正确的。但《民法典》对此有新规。在实务考试中，若未特指《民法典》，通常以条例为准。条例第五十六条确实有“经业主大会同意”的表述（针对共用部位安全隐患）。但题目中是“责任人”，若责任人是全体业主，则需业主大会同意；若责任人是特定业主，情况较复杂。综合来看，依据《物业管理条例》原文，该题通常判定为正确。再修正：《物业管理条例》第五十六条原文：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关行政主管部门应当督促履行。责任人拒不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”故选A。68.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业仅承担补充赔偿责任。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】物业服务企业应根据其过错程度承担相应的违约责任或侵权责任，不一定是“补充赔偿”。如果是直接侵权人（如保安打人），物业可能承担补充责任；如果是管理不善（如监控坏了），物业承担直接责任。题目表述过于绝对。69.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其产权归建设单位所有。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业管理用房属于业主共有，而非建设单位所有。70.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。这是对“住改商”的严格限制。四、案例分析题（共4题，每题10分）71.案例背景：某住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。该小区有业主1000户，建筑面积10万平方米。2025年5月，小区召开业主大会会议，讨论选聘新物业公司的事宜。会议采用书面征求意见的形式。回收选票600张，其中赞成续聘A公司的有200张，赞成选聘B公司的有350张，弃权票50张。A公司对结果表示异议，认为参与表决人数未达到法定比例，会议无效。同时，业主委员会公布了会议结果，决定解聘A公司，并拟与B公司签订物业服务合同。A公司拒绝退出，并在小区门口张贴“我们是最专业的，不要被误导”的标语。问题：(1)本案中，业主大会会议的表决结果是否有效？为什么？(2)A公司拒绝退出并张贴标语的的行为是否合法？为什么？(3)若A公司最终拒绝退出，业主委员会应如何处理？【答案】(1)表决结果有效。理由：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案中，小区1000户，回收选票600张，参与表决人数比例为60%（600/1000），未达到2/3的参与比例。修正：仔细计算，1000户，回收600票，参与率为60%。《民法典》要求“参与表决”的门槛是双2/3。因此，参与人数不足2/3，会议本身在表决权数上未达到法定要求，该决议应当无效。修正答案(1)：表决结果无效。理由：根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案中，小区共有1000户业主，实际参与表决的业主为600户，参与比例为60%，未达到法定“三分之二以上”的参与表决比例。因此，该次业主大会会议关于选聘新物业公司的表决结果无效。(2)A公司的行为不合法。理由：首先，虽然本次表决无效，但若在符合法定程序的决议生效后，物业服务企业应当依法退出。拒绝退出违反了《民法典》和《物业管理条例》关于新旧物业交接的规定。其次，A公司在小区张贴标语，若内容不实且旨在误导业主或阻碍正常选聘，属于不正当竞争行为，违反了公平竞争原则，也侵犯了业主的知情权和自主选择权。(3)业主委员会可以采取以下措施：1.向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门（住建局/房管局）投诉举报，请求行政主管部门责令A公司限期退出。2.向街道办事处、乡镇人民政府请求协助调解和处理。3.若造成损失，可以依法向人民法院提起诉讼，要求A公司排除妨害、赔偿损失。4.若新物业企业已选聘，可由新物业企业起诉原物业企业要求交接。72.案例背景：B小区是2020年交付使用的商品房小区。2025年8月，业主李某向物业服务企业反映，其卫生间顶部漏水，严重影响了正常生活。物业服务企业立即派人上门查看，初步判断是楼上业主王某的卫生间防水层失效所致。物业服务企业联系王某进行维修，王某承认房屋刚装修过，但认为漏水是房屋本身质量问题，拒绝维修。物业服务企业告知李某，此事属于邻里纠纷，物业无权强行进入王某家中维修，建议李某起诉王某。李某认为物业不作为，拒缴物业费。问题：(1)本案中，漏水事件的维修责任主体是谁？为什么？(2)物业服务企业的处理是否恰当？为什么？(3)李某能否以漏水未解决为由拒缴物业费？为什么？【答案】(1)维修责任主体是业主王某。理由：根据《民法典》及《住宅室内装饰装修管理办法》，住宅室内装饰装修活动，禁止侵占公共空间，且因装修造成相邻业主管道堵塞、渗漏水等，装修人应当承担修复和赔偿责任。本案中，漏水发生在王某装修后，且初步判断为防水层失效，王某不能证明是房屋原质量问题（且已过保修期或因装修破坏），故王某应承担责任。(2)物业服务企业的处理基本恰当，但可以更完善。理由：物业服务企业接到报修后立即派员查看，初步判断原因并联系王某，履行了协调和告知义务。由于王某家中属于私人专有部分，物业服务企业无权强行进入，法律也不支持物业强制维修。建议李某通过法律途径解决是合法的指引。但物业可以进一步提供专业鉴定支持，或联系社区居委会进行人民调解，而不仅仅是建议起诉。(3)李某不能以此为由拒缴物业费。理由：根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务企业