住宅质量保证书和住宅使用说明书制度

住宅质量保证书和住宅使用说明书制度第一章总则第一条为规范商品住宅交付行为，明确住宅质量责任，保障购房人合法权益，指导购房人正确使用住宅，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设工程质量管理条例》《商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，制定本制度。第二条本制度适用于中华人民共和国境内房地产开发企业（以下简称开发企业）建设并向社会销售的商品住宅，保障性住房、拆迁安置住宅参照本制度执行。第三条开发企业是住宅质量第一责任人，在住宅交付使用时必须向购房人提供《住宅质量保证书》（以下简称《质量保证书》）和《住宅使用说明书》（以下简称《使用说明书》），两项文书作为商品房买卖合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。第四条县级以上住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内“两书”制度的监督实施，对开发企业“两书”的编制、发放、责任落实情况进行动态监管，定期开展专项检查，对违反本制度的开发企业依法依规予以处罚。第二章《住宅质量保证书》编制要求第五条《质量保证书》必须由开发企业法定代表人签字并加盖企业公章，内容不得低于国家及地方规定的最低保修范围和保修期限，鼓励开发企业根据项目品质作出高于法定标准的保修承诺。第六条《质量保证书》应当明确载明以下基本信息：（一）项目基本信息：包括项目名称、坐落位置、土地使用权取得方式及期限、建设工程规划许可证号、施工许可证号、竣工验收备案时间及备案编号、建筑面积、住宅套数、物业服务企业名称及联系方式；（二）住宅基本信息：包括所交付住宅的具体房号、建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积、房屋结构类型、楼层、朝向、竣工时间；（三）开发企业、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位全称、法定代表人姓名、项目负责人姓名及联系方式，明确各单位质量责任边界；（四）报修受理流程、报修电话、投诉处理机制、保修响应时限：明确开发企业或其委托的物业服务企业在接到报修后，属于保修范围内的问题必须在2小时内响应，一般问题24小时内到场排查，72小时内提出维修方案，维修时限根据问题复杂程度明确约定，最长不得超过30个工作日；（五）保修范围和保修期限：严格执行法定标准，其中：1.地基基础和主体结构工程：保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，即住宅结构设计使用年限50年，经有资质的专业机构检测鉴定属于结构质量问题的，开发企业必须承担维修责任，危及使用安全的应当予以退房或调换，给购房人造成财产损失的依法予以赔偿；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：保修期限不得低于5年，自住宅竣工验收合格交付购房人之日起计算；3.供热与供冷系统：保修期限为2个采暖期、供冷期，自交付后首个采暖/供冷期起始日起计算；4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：保修期限不得低于2年，自交付之日起计算；5.墙面、顶棚抹灰层脱落：保修期限2年；6.地面空鼓开裂、大面积起砂：保修期限2年；7.门窗翘裂、五金件损坏：保修期限1年；8.卫生洁具：保修期限1年；9.灯具、电器开关：保修期限6个月；10.管道堵塞：保修期限2个月；11.其他部件、设备的保修期限由开发企业自行约定，但不得低于相关产品的法定保修期限。第七条《质量保证书》应当明确责任免除范围，以下情形开发企业不承担保修责任：（一）购房人未按照《使用说明书》要求，擅自改动房屋结构、设备位置、管线走向或不当装修造成的质量问题；（二）购房人使用不当或者第三方造成的质量缺陷，包括重物撞击墙体、违规拆改承重墙、超载放置物品等行为导致的结构损伤、管线破损；（三）不可抗力造成的质量缺陷，包括地震、洪水、台风等超出工程设计标准抵御能力的自然灾害导致的损坏；（四）购房人收房时已经书面确认接受的质量瑕疵，且该瑕疵不影响房屋主体结构安全和基本使用功能；（五）超出保修范围、保修期限的质量问题。第八条开发企业不得将应当由自身承担的保修责任转移给物业服务企业，委托物业服务企业承担保修受理和维修实施的，应当签订书面委托协议，明确委托权限、维修标准、费用承担方式，并在《质量保证书》中向购房人明示，委托行为不免除开发企业的法定质量责任。第九条住宅所有权发生转移的，《质量保证书》随房屋所有权同时转移，剩余保修期限内的保修责任由原开发企业继续承担，不受房屋产权变更影响。第三章《住宅使用说明书》编制要求第十条《使用说明书》应当针对住宅的结构特点、设备设施配置、使用注意事项进行详细说明，确保购房人能够准确掌握住宅使用方法，避免因不当使用造成房屋损坏、安全事故。第十一条《使用说明书》应当载明以下结构及空间使用说明：（一）房屋结构类型：明确为砖混结构、钢筋混凝土框架结构、剪力墙结构、装配式结构等，标注承重墙、剪力墙、梁、柱等结构构件位置，明确禁止拆改、开孔、撞击的部位，说明结构构件的设计荷载标准，其中住宅楼面设计活荷载标准值为2.0kN/㎡，阳台设计活荷载标准值为2.5kN/㎡，安装吊顶、地面铺装、家具等荷载不得超出设计限值；（二）空间使用要求：明确各功能分区的使用用途，不得擅自改变住宅使用性质，将住宅改为经营性用房、仓库等非居住用途的，应当符合相关法律法规及小区管理规约要求，不得破坏房屋结构、影响相邻业主正常生活；（三）装修改造要求：明确装修施工的禁止行为，包括不得拆除或损坏承重墙、剪力墙、梁、柱、楼板等结构构件，不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，不得在楼面、顶面开槽破坏钢筋层，不得超过设计标准增加楼面荷载，装修前应当向物业服务企业申报登记，接受装修监督管理。第十二条《使用说明书》应当载明设施设备的配置及使用说明：（一）给排水系统：说明供水压力标准（市政供水压力不低于0.14MPa，二次供水压力符合国家及地方标准）、供水方式（市政直供、二次供水分区）、排水管线走向、地漏位置、防水区域范围，明确禁止将油污、建筑垃圾、易堵塞杂物排入排水管道，禁止在非防水区域私接给排水管线，禁止改动公共给排水管线；说明热水供应方式、热水器安装注意事项，燃气热水器必须安装排烟管道直通室外，禁止安装在密闭空间内；（二）供电系统：说明住宅供电总容量（按照建筑面积配置，90㎡以下不低于6kW，90-144㎡不低于8kW，144㎡以上不低于10kW）、户内配电箱回路设置、线路额定载流量、接地保护方式，明确禁止擅自改动供电线路，禁止私拉乱接电线，禁止使用超过线路承载能力的大功率电器，插座回路必须安装漏电保护装置，更换电器设备时应当匹配额定功率；说明公共供电设施位置，禁止占用、遮挡配电箱、电表间等公共设施空间；（三）燃气系统：说明燃气管道走向、燃气表位置、额定供气压力，明确禁止擅自改动燃气管道、包裹燃气表及阀门，燃气使用时应当保持通风，使用后及时关闭阀门，发现燃气泄漏应当立即关闭总阀、开窗通风，禁止开关电器、使用明火，及时联系燃气供应企业处置；（四）供热（供冷）系统：说明供热（供冷）方式（集中供热、分户独立供热等）、室内温度设计标准（集中供热室内温度不低于18℃）、散热器/地暖盘管布局，明确禁止擅自改动供热管线、加装散热器、排放供热系统内的水，否则将影响整个单元供热效果；说明分户计量装置的使用方法及读数注意事项；（五）消防设施：说明住宅内火灾自动报警探测器、手动报警按钮、消火栓、灭火器等消防设施的位置及使用方法，明确禁止遮挡、损坏、挪用消防设施，禁止占用消防通道、堵塞疏散楼梯；（六）智能化系统：说明楼宇对讲、门禁系统、视频监控、家庭安防报警、智能家居等设施的使用方法、故障报修方式，明确禁止擅自改动智能化系统线路、破坏公共智能化设备。第十三条《使用说明书》应当载明共有部分使用说明：（一）明确小区内道路、绿地、架空层、公共停车场、电梯、消防通道、公共门厅、楼梯间、设备层等共有部分的所有权归属及使用规则，禁止业主擅自占用共有部位堆放杂物、搭建构筑物、改变共有部分用途；（二）说明电梯的使用注意事项，禁止超载、撞击电梯门、在电梯内蹦跳，不得运载超过电梯额定载重及尺寸的物品，电梯故障时应当按报警按钮等待救援，禁止强行扒门；（三）说明外墙、外窗、屋面的使用要求，禁止在外墙私搭乱建、安装超出外墙设计荷载的广告牌、太阳能设备等，禁止擅自改动外窗样式、颜色，禁止在屋面堆放杂物、搭建构筑物。第十四条《使用说明书》应当载明日常维护及安全注意事项：（一）定期检查给排水管线是否存在渗漏、堵塞情况，雨季前检查阳台、露台地漏是否通畅，避免积水渗漏至下层；（二）定期检查电气线路、开关、插座是否存在发热、老化情况，离家时关闭不必要的电器电源；（三）每半年检查一次燃气胶管是否存在老化、开裂情况，定期更换胶管，建议使用金属波纹管；（四）外墙保温层、外窗出现破损、渗漏时应当及时联系开发企业或物业服务企业维修，避免扩大损坏范围；（五）遇到极端天气时应当关闭门窗，避免雨水灌入室内，台风天气应当收回阳台放置的易坠落物品，防止高空坠物。第十五条《使用说明书》应当附住宅户型平面图、管线走向图、设施设备安装位置图，标注各构件、设备的参数及生产厂家联系方式，方便购房人查阅及故障报修。第四章“两书”的发放及管理第十六条开发企业应当在住宅交付7日前将“两书”样本报送项目所在地住房和城乡建设行政主管部门备案，备案通过后方可正式发放，备案内容发生变更的应当重新备案。第十七条开发企业在与购房人签订商品房买卖合同时，应当向购房人明示“两书”样本，明确告知保修范围、保修期限、使用要求等核心内容，不得隐瞒质量责任、夸大保修承诺。第十八条住宅交付时，开发企业应当向购房人交付纸质版“两书”一式两份，开发企业和购房人各留存一份，同时鼓励开发企业提供电子版“两书”，方便购房人随时查阅。第十九条开发企业应当建立“两书”管理台账，对“两书”的发放时间、房屋编号、购房人信息、保修记录、维修处理结果等内容进行登记归档，归档保存期限不得少于住宅合理使用年限。第二十条购房人收房时应当核对“两书”内容，确认信息无误后签字确认，有权就“两书”中不明确的内容要求开发企业作出解释说明，开发企业拒绝提供“两书”或者“两书”内容不符合法定要求的，购房人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。第五章责任追究第二十一条开发企业未按本制度规定提供“两书”的，由县级以上住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款，纳入企业信用档案，向社会公示。第二十二条开发企业在《质量保证书》中作出的保修承诺低于法定标准，或者不履行保修义务、拖延保修的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，处10万元以上20万元以下罚款，情节严重的降低直至吊销开发企业资质，给购房人造成损失的依法承担赔偿责任。第二十三条开发企业在《使用说明书》中未明确标注禁止性行为、重要使用注意事项，导致购房人不当使用造成房屋损坏、安全事故的，开发企业应当承担相应赔偿责任，构成犯罪的依法追究相关责任人刑事责任。第二十四条因购房人未按照《使用说明书》要求使用住宅，造成房屋质量问题、相邻业主损失的，由购房人自行承担维修责任及赔偿责任，涉及结构安全的，住房和城乡建设行政主管部门有权责令其限期整改，并处相应罚款。第二十五条住房和城乡建设行政主管部门工作人员在“两书”监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分，构成犯