物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(江苏省常州市2025年)

物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(江苏省常州市2025年)第一部分：单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；二分之一2.在物业管理活动中，物业管理师职业道德的核心是（）。A.精通业务B.诚实守信C.服务业主D.遵纪守法3.江苏省常州市某老旧小区计划进行改造，涉及加装电梯。根据相关法规，加装电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.百分之百；百分之百4.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三5.2025年常州市关于智慧物业建设的指导意见中，强调要建立（）一体化平台，实现数据共享。A.物业管理与社区治理B.物业管理与城市网格化C.业主决策与财务公开D.设施监控与人员调度6.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.专项服务业务B.保安服务C.保洁服务D.绿化养护服务7.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会8.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和（）。A.市场调节价B.政府定价C.协商定价D.招投标定价9.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需重新签订D.处于待定状态10.物业管理师在处理业主投诉时，首先应采取的态度是（）。A.据理力争B.记录并安抚C.转交上级D.忽略不计11.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，公建配套2万平方米。若该小区物业服务费标准为住宅2.0元/月/平方米，公建3.0元/月/平方米，则该小区每月的理论物业服务费总收入为（）万元。A.16B.22C.20D.1812.在物业管理风险防范中，对于高空抛物事件，物业服务企业应尽到的首要义务是（）。A.赔偿损失B.查找肇事者C.采取必要的安全保障措施D.报警处理13.常州市住宅专项维修资金管理办法规定，维修资金应当在（）时一次性足额存入专项维修资金专户。A.签订购房合同B.办理房屋入住手续C.房屋所有权登记D.预售许可证取得14.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任15.物业管理档案的分类中，按（）可分为基建档案、设备档案、业主档案、财务档案等。A.档案来源B.档案内容C.档案形式D.档案时间16.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度，每班不应少于（）人。A.12；1B.24；1C.24；2D.12；217.物业服务企业在承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并形成（）。A.查验记录B.验收报告C.移交清单D.交接协议18.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵犯其合法权益的，可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.确认无效C.变更D.暂停执行19.2025年随着老龄化加剧，常州市鼓励物业服务企业开展（）服务，但需遵循业主自愿原则。A.医养结合B.托管经营C.房屋中介D.装修设计20.物业管理区域内的车辆停放服务费，属于（）。A.物业服务费B.车位管理费C.停车费D.占用费21.电梯属于特种设备，使用单位应当按照安全技术规范的要求，在检验合格有效期届满前（）向特种设备检验机构提出定期检验要求。A.15日B.1个月C.2个月D.3个月22.物业服务企业如果需要改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）。A.房地产行政主管部门B.业主委员会C.社区居委会D.全体业主23.在财务管理中，反映企业在一定会计期间经营成果的报表是（）。A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.所有者权益变动表24.物业管理招标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.725.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6026.绿化养护管理中，对于草坪的修剪高度，通常遵循（）原则。A.越低越好B.三分之一C.二分之一D.随意修剪27.物业服务企业公开选聘物业服务企业，应当根据（）制定选聘方案。A.物业服务合同B.业主大会议事规则C.管理规约D.业主大会决定28.某小区发生入室盗窃案件，物业服务企业能证明其已履行了合同约定的安全防范义务，且不存在管理上的过失，则其对业主的损失（）。A.承担全部赔偿责任B.承担部分赔偿责任C.不承担赔偿责任D.承担连带责任29.物业管理师在制定年度预算时，应采用（）的方法，确保预算的科学性和准确性。A.固定预算B.零基预算C.增量预算D.滚动预算30.常州市关于垃圾分类管理的法规中，物业服务企业作为管理责任人，应当设置（）。A.专门的分拣中心B.符合标准的分类收集容器C.垃圾压缩站D.监控摄像头31.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由业主大会决定D.由受让人与业主委员会协商32.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）交还给业主委员会。A.物业管理用房B.剩余物业服务费C.维修资金余额D.公共收益33.在处理邻里纠纷时，物业管理师的主要角色是（）。A.裁判员B.调解员C.监督员D.执行员34.物业服务企业资质管理制度已取消，现在主要推行（）。A.物业服务企业备案制B.物业服务企业信用评价体系C.物业服务企业等级评定D.物业服务企业准入制35.照明电路中，火线与零线之间的电压通常为（）。A.220VB.380VC.110VD.36V36.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等设施设备，若属于专业经营单位，则其（）由专业经营单位负责。A.维修养护B.运行管理C.维修养护、更新改造及运行管理D.更新改造37.业主大会决定筹集使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二B.二分之一；二分之一C.四分之三；四分之三D.三分之二；二分之一38.物业管理师在团队建设中，最有效的激励方式通常是（）。A.物质奖励B.精神激励C.目标激励与参与管理D.惩罚机制39.常州市某小区业主拖欠物业服务费，物业服务企业在催缴无果后，正确的做法是（）。A.停止供水供电B.诉诸法律C.限制业主进入小区D.公布业主隐私信息40.物业服务质量评价的主体是（）。A.物业服务企业B.业主C.街道办事处D.房地产行政主管部门第二部分：多项选择题（共20题，每题2分）41.物业管理师应当具备的职业技能包括（）。A.物业管理方案制定能力B.房屋及设施设备维护管理能力C.客户服务与纠纷处理能力D.财务管理与分析能力E.法律法规应用能力42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.改变共有部分的用途43.物业服务企业在装修管理中的职责包括（）。A.将装修管理中的禁止行为和注意事项告知业主B.定期巡查装修现场C.发现违规装修及时制止D.对装修造成的安全隐患承担全部责任E.装修结束后组织验收44.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修、中修和更新、改造B.物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造C.业主自用部位的维修D.业主室内设施设备的更新E.物业管理区域的绿化补种45.物业管理风险的主要类型有（）。A.法律法规风险B.合同风险C.财务风险D.管理服务风险E.自然灾害风险46.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用47.物业管理档案管理的基本要求包括（）。A.完整性B.准确性C.安全性D.规范性E.便捷性48.下列属于消防设施设备的有（）。A.火灾自动报警系统B.自动灭火系统C.消火栓系统D.防烟排烟系统E.应急照明和疏散指示标志49.物业服务企业在应对突发事件（如台风、暴雨）时，应采取的措施包括（）。A.启动应急预案B.通知业主做好防范准备C.加强巡查，排除隐患D.准备应急物资E.等待政府救援，不采取行动50.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则51.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.了解业主的意见和建议，监督物业服务企业履行合同D.监督管理规约的实施E.审核专项维修资金的使用情况52.物业服务企业可以转包的业务包括（）。A.电梯维护保养B.清洁卫生C.绿化养护D.秩序维护E.物业管理整体服务53.物业管理区域内的公共收益主要包括（）。A.公共停车位的停车费B.公共区域的广告收益C.公共场地租赁收益D.物业服务费E.供水供电代收手续费54.物业管理师在人力资源管理中，员工培训的主要内容包括（）。A.企业文化B.职业道德C.专业技能D.安全知识E.法律法规55.下列关于房屋完损等级评定的说法，正确的有（）。A.分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级B.评定依据包括结构、装修、设备三个方面C.危险房需要立即停止使用D.完好房不需要任何维护E.评定周期一般为1-3年56.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当配合新物业服务企业做好（）工作。A.资料移交B.查验C.签订协议D.财务清算E.员工安置57.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规搭建建筑物、构筑物C.擅自改变物业使用性质D.占用、堵塞、封闭消防通道E.在公共区域堆放杂物58.物业服务企业财务管理中的“三算”关系是指（）。A.预算B.决算C.核算D.结算E.概算59.智慧物业管理系统的功能模块通常包括（）。A.门禁管理B.停车管理C.报修管理D.费用收缴E.业主沟通60.常州市关于物业管理的相关政策法规，强调要构建（）的物业管理新格局。A.党组织领导B.街道办事处（乡镇政府）负责C.物业服务企业具体实施D.业主委员会参与E.社会组织协同第三部分：判断题（共20题，每题1分）61.前期物业服务合同可以由建设单位与物业服务企业签订，也可以由业主委员会与物业服务企业签订。（）62.物业服务企业有权强制要求业主缴纳物业服务费，并可采取断水断电等措施。（）63.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）64.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（）65.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。（）66.只要业主按时缴纳物业服务费，物业公司就必须保证业主财产不遭受任何损失。（）67.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）68.物业管理师在承接查验时，发现共用部位、共用设施设备存在质量问题的，应当由建设单位负责整改。（）69.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，以降低管理成本。（）70.业主转让房屋时，原业主欠缴的物业服务费，物业服务企业只能向原业主追缴，不得向新业主追缴。（）71.消防控制室的值班人员必须持证上岗，熟练操作消防设施设备。（）72.物业服务费的定价标准完全由物业服务企业自主决定。（）73.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）74.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。（）75.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）76.电梯的年度检验费用应当从住宅专项维修资金中列支。（）77.物业管理师在处理投诉时，对于无法立即解决的问题，应当向业主明确答复解决时限。（）78.业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律法规的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）79.物业服务企业未履行告知义务，导致业主违规装修造成损失的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。（）80.在物业管理活动中，街道办事处、乡镇人民政府负责对业主大会筹备、业主委员会选举和换届进行指导和监督。（）第四部分：简答题（共5题，每题5分）81.简述物业管理师在制定物业管理方案时，应包含哪些主要内容？82.根据《民法典》及相关规定，简述住宅专项维修资金使用的紧急程序。83.物业服务企业应如何建立和完善突发事件的应急预案？84.简述物业管理招投标过程中，评标委员会对投标文件进行评审的主要内容。85.物业服务企业在进行财务管理时，如何进行成本控制以提升效益？第五部分：计算题（共2题，每题10分）86.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中住宅建筑面积为120,000平方米，商业建筑面积为30,000平方米。该小区住宅物业服务费标准为2.5元/月/平方米，商业物业服务费标准为4.0元/月/平方米。2025年该小区住宅收缴率为95%，商业收缴率为98%。另有公共区域停车位300个，每个车位月租金为300元，其中50元归车位所有权人（业主），其余归全体业主（作为公共收益），停车管理费收缴率为100%。请计算：(1)该小区每月的物业服务费理论总收入是多少？(2)该小区每月的物业服务费实际总收入是多少？(3)该小区每月归全体业主的公共收益（停车部分）是多少？87.某小区一栋高层住宅楼，消防供水系统主管道老化爆裂，需进行更换维修。该栋楼共有业主100户，专有部分面积总和为10,000平方米。维修工程预算总费用为200,000元。经查，该栋楼相关业主的住宅专项维修资金账户余额充足。请计算：(1)若按照专有部分面积分摊，某业主拥有专有部分面积为120平方米，应分摊多少维修费用？(2)若按照户数分摊，每户应分摊多少维修费用？(3)列出按面积分摊的计算公式。第六部分：案例分析题（共2题，每题15分）88.案例背景：常州市某高档住宅小区，2025年夏季某日，业主李某向物业服务企业反映，其停在地下车库的车辆被天花板脱落的瓷砖砸中，造成车辆前挡风玻璃及车顶严重受损。李某要求物业服务企业全额赔偿车辆维修费5万元。物业服务企业称，近期该小区正在进行局部雨污分流改造，施工可能导致震动，但天花板脱落属于不可抗力或施工方责任，且物业服务企业已在车库入口张贴了“小心落物”的警示牌，因此拒绝全额赔偿，只愿意提供5000元人道主义补偿。李某不服，拒缴下一年度物业服务费，并在业主群内散布物业服务企业管理不善的言论。问题：(1)请分析本案中物业服务企业是否应当承担赔偿责任？为什么？(2)物业服务企业以“张贴警示牌”为由主张免责是否成立？为什么？(3)面对李某拒缴物业费的行为，物业服务企业应如何依法处理？(4)作为物业管理师，应从此事件中吸取哪些教训，如何防范此类风险？89.案例背景：某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业（A公司）的服务质量不满，通过业主大会表决解聘了A公司，并选聘了新的物业服务企业（B公司）。但在交接过程中，A公司以部分业主拖欠物业服务费为由，拒绝移交物业管理用房、相关资料及部分公共收益。B公司无法进场服务，导致小区管理陷入混乱，垃圾堆积，电梯停运。街道办事处多次协调未果。业主委员会代表全体业主起诉A公司。问题：(1)A公司拒绝移交资料和设施的行为是否合法？法律依据是什么？(2)针对部分业主拖欠物业费的问题，A公司应通过何种途径解决？(3)在新旧物业交接过程中，应当移交哪些主要资料和财物？(4)如果你是B公司的物业管理师，在进场受阻的情况下，应采取哪些措施以维持小区基本运转并维护公司权益？答案与解析------------------------第一部分：单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。2.【答案】B【解析】诚实守信是物业管理师职业道德的核心，是建立业主信任的基础。3.【答案】A【解析】根据《民法典》及相关加装电梯指导意见，既有住宅加装电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意。4.【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。5.【答案】A【解析】智慧物业建设强调打破信息孤岛，建立物业管理与社区治理一体化平台。6.【答案】A【解析】《民法典》第九百四十一条，物业服务人可以将物业服务区域内的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理事项一并委托给他人。7.【答案】A【解析】根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。专业经营单位应向最终用户（业主）收取费用。8.【答案】A【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。9.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。10.【答案】B【解析】处理投诉的原则是先安抚情绪，记录情况，再进行调查处理。11.【答案】B【解析】计算：(80,000*2.0)+(20,000*3.0)=160,000+60,000=220,000元=22万元。12.【答案】C【解析】《民法典》第一千二百五十四条，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生。13.【答案】C【解析】通常情况下，维修资金在办理房屋所有权登记（即房产证办理）时存入。14.【答案】C【解析】合同违约责任。15.【答案】B【解析】按档案内容分类是物业管理档案最常见的分类方式。16.【答案】C【解析】根据消防技术标准，消防控制室实行24小时专人值班制度，每班不应少于2人。17.【答案】A【解析】承接查验必须形成查验记录，并由双方签字确认。18.【答案】A【解析】《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力...人民法院予以撤销。19.【答案】A【解析】响应老龄化政策，鼓励开展“物业+养老”服务。20.【答案】B【解析】车辆停放服务费属于车位管理费，区别于车位使用费（租金）。21.【答案】B【解析】特种设备安全监察条例，应在检验合格有效期届满前1个月提出定期检验要求。22.【答案】B【解析】改变公共建筑和共用设施用途，需依法办理手续并告知业主委员会。23.【答案】B【解析】利润表反映经营成果，资产负债表反映财务状况。24.【答案】B【解析】邀请招标应当向3个以上特定法人发出邀请。25.【答案】B【解析】业主委员会应自选举产生之日起30日内备案。26.【答案】B【解析】草坪修剪遵循三分之一原则，即剪去量不超过总高度的三分之一。27.【答案】D【解析】选聘方案应基于业主大会的决定。28.【答案】C【解析】如果物业企业已尽到安全防范义务，无管理过失，则不承担违约责任。29.【答案】B【解析】零基预算更有利于成本控制和资源优化配置。30.【答案】B【解析】作为垃圾分类管理责任人，物业企业应设置符合标准的分类收集容器。31.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条，业主转让建筑物内住宅...其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。32.【答案】A【解析】合同终止时，应移交物业管理资料和物业管理用房。33.【答案】B【解析】物业企业是调解员，无执法权，不能强行裁判。34.【答案】B【解析】资质取消后，推行物业服务企业信用评价体系。35.【答案】A【解析】单相电路火零线电压为220V。36.【答案】C【解析】专业经营设施设备由专业经营单位负责维护、更新及运行。37.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条，筹集使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。38.【答案】C【解析】目标激励与参与管理是长效的激励方式。39.【答案】B【解析】催缴物业费应通过法律途径，禁止停水停电或侵犯隐私。40.【答案】B【解析】物业服务接受业主的监督和评价。第二部分：多项选择题41.【答案】ABCDE【解析】物业管理师需具备综合素质，包括方案制定、设备维护、客户服务、财务及法律能力。42.【答案】ABCDE【解析】《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项。43.【答案】ABC【解析】物业企业有告知、巡查、制止义务，但不承担违规装修的全部责任（除非有过错），装修验收通常由业主组织或物业协助查验。44.【答案】AB【解析】维修资金专项用于共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。45.【答案】ABCDE【解析】物业管理面临多方面的风险。46.【答案】ABCDE【解析】《物业服务收费管理办法》规定的成本构成。47.【答案】ABCDE【解析】档案管理应满足完整、准确、安全、规范、便捷的要求。48.【答案】ABCDE【解析】均属于消防设施设备。49.【答案】ABCD【解析】应主动应急，不能只等待救援。50.【答案】ABCD【解析】招投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。51.【答案】ABCDE【解析】业主委员会的法定职责。52.【答案】BCD【解析】专项服务业务可分包，但电梯维保需有资质单位（通常也是分包），整体服务不可转包。注意：电梯维保虽可委托，但主体责任在物业。此处选B、C、D作为常见的专项服务外包。53.【答案】ABC【解析】公共收益包括停车费、广告费、场地租赁费等。物业费不是公共收益。54.【答案】ABCDE【解析】员工培训内容应全面。55.【答案】ABC【解析】房屋完损等级分为五类，危险房需停用，完好房仍需日常维护。56.【答案】AB【解析】新老物业交接主要是资料移交和查验。57.【答案】ABCDE【解析】均为物业管理区域内的禁止行为。58.【答案】ABC【解析】财务“三算”指预算、核算、决算。59.【答案】ABCDE【解析】智慧物业系统的常见功能模块。60.【答案】ABCDE【解析】构建党建引领、政府负责、企业实施、业主参与、社会协同的格局。第三部分：判断题61.【答案】错误【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订。62.【答案】错误【解析】物业企业无权采取停水停电等强制措施。63.【答案】正确【解析】《民法典》关于建筑物区分所有权的规定。64.【答案】正确【解析】维修资金的定义及用途。65.【答案】正确【解析】物业企业的安全防范协助义务。66.【答案】错误【解析】物业企业提供的是服务，不承担财产保险责任。67.【答案】正确【解析】业主大会会议形式。68.【答案】正确【解析】承接查验发现的质量问题由建设单位负责。69.【答案】错误【解析】禁止将全部物业管理一并委托给他人（转包）。70.【答案】错误【解析】新业主对欠缴物业费承担连带责任（在法律实务中虽有争议，但通常买卖合同有约定，且物业公司可向新业主主张，新业主承担后可向原业主追偿，此处依题意考察连带关系）。修正：严格来说，债务转移需债权人同意。但在物业纠纷中，若房屋转让未结清物业费，物业公司常可请求新业主承担连带责任或基于不动产的占有使用关系主张。71.【答案】正确【解析】消防控制室值班人员持证上岗要求。72.【答案】错误【解析】实行政府指导价和市场调节价。73.【答案】正确【解析】业主委员会的职责。74.【答案】正确【解析】《民法典》第二百七十六条。75.【答案】正确【解析】物业企业的公示义务。76.【答案】错误【解析】电梯年检费通常从物业费或公共收益中列支，大修更新才用维修资金。77.【答案】正确【解析】服务规范要求。78.【答案】正确【解析】《民法典》第二百八十条。79.【答案】正确【解析】未尽告知义务导致损失，应承担相应赔偿责任。80.【答案】正确【解析】街道办的指导和监督职责。第四部分：简答题81.【答案】物业管理方案应包含的主要内容：(1)物业项目基本情况：地理位置、规模、配套设施等。(2)物业管理目标：服务质量目标、经营目标、安全目标等。(3)管理机构设置与人员配置：组织架构、岗位编制、岗位职责。(4)管理制度与流程：运行管理制度、操作规程、应急预案。(5)物业服务内容：房屋维护、设施设备管理、秩序维护、环境清洁、绿化养护、客户服务等。(6)财务管理方案：预算编制、收费标准、成本控制。(7)档案管理方案。(8)前期介入与接管验收安排。82.【答案】住宅专项维修资金使用的紧急程序：(1)发生危及房屋安全或人身财产安全的紧急情况（如电梯故障、消防设施损坏、屋面外墙渗漏等）。(2)物业服务企业或业主委员会（未成立业委会的由社区）立即组织应急维修。(3)维修前在物业管理区域及显著位置公示。(4)维修后，将维修方案、工程决算、业主分摊等情况公示。(5)从维修资金中列支相关费用，并按规定补办手续或备案。83.【答案】建立和完善突发事件应急预案的步骤：(1)风险评估：识别物业管理区域内可能发生的突发事件（火灾、水浸、台风、治安等）。(2)成立应急组织机构：明确指挥组、抢险组、疏散组、后勤组等职责。(3)制定具体处置流程：针对不同事件制定详细的报警、处置、疏散、救援流程。(4)资源保障：配备应急物资（沙袋、灭火器、急救包等）和通讯设备。(5)培训与演练：定期对员工进行培训和实战演练，检验预案可行性。(6)评审与修订：定期评审预案，根据实际情况和演练结果进行修订。84.【答案】评标委员会评审的主要内容：(1)商务标评审：包括投标报价、物业服务费收缴率承诺、财务状况、企业信誉等。(2)技术标评审：包括物业管理方案的科学性与可行性（如人员配置、设备维护计划、管理规章制度、服务承诺标准）、拟派项目负责人的资质与经验、企业业绩等。(3)综合评价：结合招标项目的具体需求，对投标企业的整体实力进行打分。85.(5)【答案】物业服务企业财务管理中的成本控制措施：(1)实行全面预算管理：科学编制预算，严格控制预算外支出。(2)优化人力资源配置：合理定岗定编，控制人工成本，提高人效。(3)能源节约管理：对公共区域水电设施进行节能改造或技术管控，减少水电费支出。(4)设施设备维保：做好日常保养，延长设备寿命，减少大修成本。(5)物资采购管控：建立采购审批制度，比价采购，降低物料消耗。(6)外包服务审核：严格审核外包专项服务的价格与质量。第五部分：计算题86.【答案】(1)物业服务费理论总收入：住商理(2)物业服务费实际总收入：实=(3)归全体业主的公共收益（停车部分）：单公87.【答案】(1)按面积分摊，某业主应分摊费用：分=(2)按户数分摊，每户应分摊费用：分=(3)按面积分摊的计算公式：=其