物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年宁夏)

物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年宁夏)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最核心的工作任务是（）。A.组建物业管理处B.参与工程项目的规划设计审查C.办理入住手续D.签订物业服务合同2.根据物业服务合同的性质，业主与物业服务企业之间建立的是（）。A.代理关系B.雇佣关系C.民事委托关系D.行政管理关系3.物业管理招标活动中，评标委员会人数通常为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三4.在新建物业的接管验收中，对隐蔽工程（如地基、地下管线）的验收，主要依据是（）。A.目测检查B.竣工图纸C.试运行数据D.业主反馈5.物业服务企业在装饰装修管理中，若发现装修人有禁止行为，应（）。A.立即切断水电B.没收装修工具C.及时制止并报告有关部门D.处以高额罚款6.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当（）。A.计入物业服务支出B.从物业服务资金中列支C.通过专项维修资金列支D.由物业服务企业承担7.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积为8万平方米，商业面积为2万平方米。若物业费标准为住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米，则该小区theoretical月物业费总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.228.物业管理招标中的标底文件，通常由（）编制。A.招标人B.投标人C.政府主管部门D.评标专家9.房屋完损等级评定中，房屋结构部分各项完损程度符合完好标准，但装修部分有一项符合基本完好标准，该房屋完损等级应评为（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房10.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，属于（）。A.转包B.违法分包C.专业分包D.正常委托11.在宁夏地区，针对冬季气候特点，绿化管理的重点措施不包括（）。A.对乔木进行涂白防寒B.适时浇灌“封冻水”C.增加夏季开花植物种植D.进行冬剪，去除病枯枝12.物业档案资料管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主权属档案D.财务档案13.物业服务企业因失职导致业主财产损失，应承担的法律责任主要是（）。A.行政处分B.刑事责任C.违约责任或侵权责任D.道德谴责14.物业服务费酬金制下，预收的物业服务资金属于（）。A.物业服务企业的收入B.物业服务企业的负债C.业主的共有财产D.代管基金15.电梯安全管理中，电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前（）向特种设备检验机构申报定期检验。A.5日B.15日C.1个月D.2个月16.业主大会成立后，决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出，新物业服务企业无法进场。此时，正确的处理方式是（）。A.新物业公司强行接管B.业主委员会向法院起诉C.业主切断小区水电D.请求街道办直接裁决17.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。若因物业服务企业代收费用产生欠费，专业单位应当（）。A.停止对整个小区服务B.只能起诉欠费业主C.要求物业服务企业垫付D.停止对物业服务企业的服务18.物业服务企业参与社区文化活动的主要目的是（）。A.盈利B.提升物业品牌形象与业主满意度C.消耗业主维修资金D.完成政府行政命令19.火灾自动报警系统在运行中，当出现误报警时，值班人员首先应（）。A.立即切断电源B.到现场确认火情C.误报复位D.通知消防队20.根据《民法典》，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.部分保留D.由转让双方约定21.物业管理停车服务中，车辆停放损坏他人车辆或设施，若物业服务合同有明确保管约定，则物业公司应承担（）。A.无责任B.补充责任C.违约责任（赔偿责任）D.连带责任22.物业服务企业在处理邻里纠纷（如噪音扰民）时，正确的角色定位是（）。A.裁判员B.调解员C.执法者D.惩罚者23.物业管理应急预案中，针对防汛演练的周期通常要求为（）。A.每月一次B.每季度一次C.每半年一次D.每年一次24.某物业服务项目年度预算中，人员工资及福利占60%，清洁费占10%，绿化费占5%，办公费占5%，折旧费占5%，税费占5%，利润占5%，预留金占5%。若该项目年总收入为500万元，则用于人员工资及福利的金额为（）万元。A.250B.300C.275D.5025.物业管理招投标中，招标人违反规定，必须进行招标的项目而不招标的，可以处项目合同金额（）的罚款。A.千分之三以上千分之五以下B.千分之五以上千分之十以下C.百分之一以上百分之三以下D.百分之五以上百分之十以下26.房屋租赁合同中，关于“押金”的性质，通常认定为（）。A.定金B.违约金C.担保物权（履约保证金）D.预付租金27.物业服务企业资质管理制度取消后，行业监管更加强调（）。A.事前审批B.事中事后监管与信用管理C.企业规模D.注册资本28.在宁夏某老旧小区改造中，涉及加装电梯。根据相关规定，加装电梯应当经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二，三分之二B.二分之一，二分之一C.四分之三，四分之三D.三分之二，二分之一29.物业服务企业如果发现业主在公共走廊堆放大量易燃物品，且多次劝阻无效，其维护公共安全的最后手段是（）。A.强行清理并变卖B.报告当地消防救援机构C.停止该业主的水电供应D.在业主群曝光该业主30.物业管理风险中，由于不可抗力（如地震）造成的物业损害，物业服务企业的责任通常（）。A.全部承担B.部分承担C.不承担（除非合同另有约定）D.承担连带责任二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究B.规划设计建议C.施工安装监理D.设备调试建议E.销售配合32.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.查阅专项维修资金使用情况33.物业服务企业接管验收新建物业时，应查验的文件资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备安装竣工图C.地下管网竣工图D.设备清单及安装调试记录E.业主家庭成员详细信息34.物业服务费用定价应当遵循的原则包括（）。A.合理原则B.公开原则C.质价相符原则D.最高利润原则E.政府强制定价原则35.物业管理招投标过程中，属于废标情形的有（）。A.投标文件未按要求密封B.投标函未加盖企业公章C.投标报价低于成本D.投标人名称与资格预审时不一致E.投标工期略长于招标文件要求36.房屋及设施设备维修养护的方式包括（）。A.计划维修B.紧急维修C.预防性维修D.故障性维修E.状态监测维修37.物业管理区域内的公共秩序维护服务主要包括（）。A.门岗值守B.巡逻检查C.车辆管理D.消防管理E.刑事侦查38.物业服务企业在处理宠物管理问题时，正确的措施有（）。A.制定宠物管理公约B.在园区设置宠物便便箱C.定期组织宠物疫苗接种活动D.对扰民宠物直接捕杀E.劝阻业主遛狗不牵绳行为39.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用设施设备的更新和改造C.物业共用部位的中修D.业主自用设施的维修E.物业服务企业的办公设备购置40.物业管理客户服务中，处理业主投诉的流程包括（）。A.记录投诉B.判定投诉性质C.调查分析原因D.提出处理方案E.回访41.物业管理档案资料的分类方法通常包括（）。A.按物业项目分类B.按资料来源分类C.按时间顺序分类D.按资料内容性质分类E.按文件颜色分类42.物业服务企业在消防安全管理中的职责包括（）。A.制定消防安全制度B.开展防火巡查C.保持消防设施器材完好有效D.扑救所有火灾E.对消防违法行为进行行政处罚43.物业管理停车服务中，关于车位产权的表述，正确的有（）。A.规划车位属于开发商所有B.占用业主共有的道路车位属于业主共有C.地下人防车位通常属于国家所有D.露天公共车位使用权归全体业主E.所有车位都必须出售给业主44.物业服务企业进行人力资源配置时，需要考虑的因素有（）。A.物业项目的类型和规模B.物业服务费标准C.业主的服务需求层次D.当地最低工资标准E.企业管理层的喜好45.关于《民法典》中物业服务合同的终止，以下说法正确的有（）。A.期限届满自动终止B.业主依法解聘物业服务企业，合同终止C.物业服务企业提前解除合同需承担违约责任D.合同终止后，原物业服务企业应当及时退出E.合同终止后，原物业服务企业可以拒绝移交资料三、案例分析题（共5题，每题10分。请根据背景材料，回答问题）（一）背景材料：某市“湖畔嘉园”小区由甲房地产开发公司开发，总建筑面积20万平方米。2025年8月，甲公司通过公开招标选聘了乙物业服务企业进行前期物业管理，并签订了前期物业服务合同。2026年1月，小区开始办理入住手续。业主入住后，对乙物业公司的服务颇有微词，主要集中在绿化养护不到位和电梯故障频发两方面。2026年5月，小区入住率达到50%，符合成立业主大会的条件。部分业主积极筹备成立业主大会，意图解聘乙物业公司。乙物业公司认为自己是开发商聘请的，且合同未到期，业主无权解聘。问题：1.乙物业公司关于“业主无权解聘”的说法是否正确？为什么？2.成立业主大会的条件是什么？业主大会筹备组应由哪些人员组成？3.针对业主反映的电梯故障频发问题，乙物业公司应采取哪些具体管理措施？（二）背景材料：宁夏某高档住宅小区，物业服务费实行包干制，标准为3.5元/月/平方米。2026年夏季，该小区遭遇暴雨袭击，地下车库进水，导致多辆业主车辆被淹。事后查明，此次暴雨虽然雨量大，但并未超过当地50年一遇的防洪标准。事故原因主要是小区排水泵在事故前一周已发生故障，工程部虽然报修，但采购部门迟迟未采购配件，导致排水泵在暴雨来临时无法正常运行。部分车主要求物业公司全额赔偿车辆损失，共计约200万元。物业公司则以“不可抗力”为由拒绝赔偿。问题：1.物业公司以“不可抗力”为由拒绝赔偿是否成立？请说明理由。2.物业服务费包干制下，物业项目的盈亏责任由谁承担？其财务核算的特点是什么？3.针对此类突发事件，物业公司应建立怎样的应急响应机制？（三）背景材料：赵某是“阳光新城”小区的业主。2026年3月，赵某在装修房屋时，未向物业公司申报登记，便擅自拆改了承重墙，导致楼下住户天花板出现裂缝。物业公司发现后，立即上门制止，但赵某态度强硬，拒绝停工。物业公司随后采取了断电措施，迫使赵某停止施工。赵某认为物业公司无权断电，投诉至住建局。问题：1.赵某拆改承重墙的行为违反了哪些规定？2.物业公司采取断电措施是否合法？如果不合法，正确的处理程序是什么？3.若因赵某拆改承重墙造成房屋结构安全隐患，维修费用应由谁承担？（四）背景材料：某商业大厦，建筑面积5万平方米，共30层。甲物业公司负责大厦的物业管理。2026年，大厦内某餐饮企业因烟道清洗不及时，导致烟道起火，火势迅速蔓延。甲物业公司消防控制室收到烟感报警信号，值班人员误认为是误报，未及时去现场确认，导致延误了初期火灾扑救的最佳时机。消防队赶到后将火扑灭，但造成大厦部分楼层受损，直接经济损失50万元。问题：1.物业公司消防控制室值班人员的操作存在哪些错误？2.商业物业的消防安全管理重点与住宅物业有何不同？3.此次火灾事故中，甲物业公司可能承担哪些法律责任？（五）背景材料：某老旧小区计划动用专项维修资金对屋面及外墙进行防水大修。小区建筑总面积为10万平方米，涉及业主1000户。经测算，维修工程总费用为200万元。小区业主委员会决定聘请丙施工企业进行施工。但在资金划转环节，当地住建局维修资金管理中心指出，申请流程不合规，未达到规定的表决票数。业委会认为，既然是大家受益，且资金充足，应该可以直接划拨。问题：1.动用专项维修资金进行屋面防水大修，需要经过多少比例的业主同意？2.请列出专项维修资金使用的完整流程。3.若该小区专项维修资金不足，续筹资金的方式有哪些？四、计算题（共1题，共10分）背景材料：某住宅小区总建筑面积为=150,000平方米。其中，住宅建筑面积=该小区实行包干制物业服务收费。已知：1.住宅物业服务费标准为=2.52.商业物业服务费标准为=5.03.该小区停车场共有车位200个，其中地上车位50个（月租300元/个），地下车位150个（月租500元/个）。车位月租率为90%。4.该小区公共区域广告位年总收入为240,000元（扣除代理费后净收入）。5.物业服务成本中，人工费占60%，清洁及绿化费占15%，设施设备维护费占10%，办公及管理费占5%，税费占6%。6.该项目年经营收入中，停车费和广告费收入按照相关规定，部分归全体业主所有（假设停车费收入的30%归业主，作为停车管理成本补偿；广告费收入的100%归业主）。其余部分为物业服务企业收入。问题：1.请计算该小区每月的物业服务费（住宅+商业）理论总收入。2.请计算该小区每月的停车费理论总收入。3.请计算该小区物业服务企业全年的理论总收入（不含代收代管业主收益）。4.若该项目年度预算总支出为4,500,000元，请计算该项目的年度预计利润率（保留小数点后两位）。答案及解析一、单项选择题1.B【解析】早期介入阶段，物业管理企业尚未正式接管，主要任务是站在业主和使用角度参与规划设计审查，提出优化建议，以便于后期的管理。2.C【解析】根据《民法典》及物业管理条例，业主与物业服务企业之间是平等的民事主体关系，基于委托合同建立民事委托关系。3.C【解析】《招标投标法》规定，评标委员会由招标人代表和技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。4.B【解析】隐蔽工程在施工后无法直接观察，接管验收时主要依据竣工图纸和隐蔽工程验收记录进行核实。5.C【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，物业管理企业发现装修人禁止行为，应当及时制止，并向房地产行政主管部门报告，无权罚款或直接断水电（紧急避险除外）。6.C【解析】共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出。7.B【解析】计算公式：8×8.A【解析】标底通常由招标人自行编制或委托具有相应资质的中介机构编制，属于招标人的内部决策参考。9.A【解析】根据《房屋完损等级评定标准》，结构部分完好，装修部分虽有少量轻微损坏但不影响使用，仍可评为完好房（或视具体严重程度为基本完好房，但通常结构完好定级较高，此处选A更符合“各项符合完好标准”的描述，若装修有损坏，通常根据权重判定，但在实务考试中，结构完好通常占主导地位，若严格按标准，结构各分项全完好处为完好房，装修有损坏视程度，若只是“一项”符合基本完好，通常不影响整体“完好”评级，除非该项严重损坏。但根据选项逻辑，A更优）。注：严格来说，若装修部分有一项符合基本完好（即轻微损坏），整体应评为基本完好房。但在本题选项设置中，考察的是结构的主导性。若按最严格标准，选B。此处修正为B更严谨。修正答案：B。10.B【解析】《物业管理条例》禁止物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，属于违法分包（转包）。11.C【解析】宁夏冬季寒冷，绿化管理重点是防寒、防冻、冬剪。增加夏季开花植物是春季种植任务，非冬季管理重点。12.A【解析】物业接管验收档案是物业管理的基础资料，属于基础档案。13.C【解析】因失职导致业主财产损失，属于违反合同约定或侵权行为，应承担违约责任或侵权责任。14.C【解析】酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，本质上是业主的共有财产。15.C【解析】《特种设备安全法》规定，使用单位应当在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构申报定期检验。16.B【解析】新旧物业交接纠纷属于民事纠纷，应通过法律途径解决，业主委员会可向法院起诉原物业公司退出。17.B【解析】专业单位应向最终用户收费，物业服务企业可接受委托代收，但不得因业主欠费而停止对整个小区的服务，欠费应由专业单位向最终用户追缴。18.B【解析】社区文化活动旨在构建和谐社区，提升品牌形象和客户满意度，属于增值服务范畴。19.B【解析】火灾报警后，必须首先派人到现场确认火情，再决定是否启动灭火预案，防止误报造成恐慌。20.A【解析】《民法典》规定，业主转让专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。21.C【解析】若有明确保管约定，则成立保管合同关系，车辆丢失或损坏，物业公司应承担违约赔偿责任。22.B【解析】物业公司作为服务提供者，对邻里纠纷无执法权和裁判权，主要起协助、调解作用。23.D【解析】应急预案演练通常每年至少组织一次，防汛演练多在汛期前进行。24.B【解析】500×25.B【解析】《招标投标法》规定，必须招标的项目而不招标的，可处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款。26.C【解析】押金在租赁中通常作为履约保证金，担保承租人履行合同义务（如支付租金、不损坏房屋）。27.B【解析】资质取消后，行业转向建立信用体系和事中事后动态监管。28.C【解析】根据《民法典》及各地加装电梯指导意见，通常需要“双三分之二”参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三且人数四分之三的业主同意。29.B【解析】物业公司无执法权，对于拒不改正的严重安全隐患，应报告消防救援机构或公安机关处理。30.C【解析】不可抗力造成的损害，通常免除违约责任，除非合同明确约定物业公司需承担此类风险。二、多项选择题31.ABDE【解析】早期介入包括可行性研究、规划设计建议、施工安装（非监理，但可提建议）、设备调试建议、销售配合（如展示未来管理）。C选项“施工安装监理”属于监理单位职责，物业企业是“介入”而非“监理”，故排除C。32.ABCDE【解析】《民法典》及条例规定的业主权利，以上选项均符合。33.ABCD【解析】接管验收需查验工程技术资料，E选项业主隐私信息不属于工程资料。34.ABC【解析】定价原则为合理、公开、质价相符。D不正确，E仅限实行政府指导价的部分。35.ABCD【解析】E选项工期略长通常不直接废标，可能扣分。ABCD属于重大偏差或形式不符合要求。36.ACDE【解析】维修方式包括计划维修、预防性维修、故障性维修、状态监测维修。B是紧急情况下的处理，属于一种维修类型，但通常归类为故障维修或应急维修。选ACDE更符合分类学。37.ABCD【解析】公共秩序维护包括门岗、巡逻、车辆、消防。刑事侦查是警察职权，故排除E。38.ABCE【解析】物业应文明管理，制定公约、设置设施、组织活动、劝阻违规。D选项直接捕杀违法，故排除。39.ABC【解析】专项维修资金用于共用部位的大中修、更新改造。D是自用，E是企业成本，故排除DE。40.ABCDE【解析】投诉处理全流程包括记录、判定、调查、处理、回访。41.ABCD【解析】分类方法通常按项目、来源、时间、性质。按颜色分类无意义，排除E。42.ABC【解析】物业企业负责制度、巡查、设施维护。D扑救所有火灾不现实（主要是初期），E行政处罚权在政府，排除DE。43.ABD【解析】规划车位（地下车库内）通常依约定，占用业主共有道路车位归业主共有。C选项人防车位产权复杂，通常使用权归投资者（开发商），平时由投资者管理，收益归投资者（有争议，但通常不简单归国家），故排除C。E选项并非必须出售，故排除E。44.ABCD【解析】配置需考虑项目规模、收费标准、需求层次、成本（工资）。E选项管理层喜好不是科学配置依据，排除E。45.ABCD【解析】合同终止后，原物业必须退出并移交资料，故E错误。三、案例分析题（一）1.不正确。理由：根据《民法典》及《物业管理条例》规定，业主大会依法选聘、解聘物业服务企业。前期物业服务合同虽然由开发商与物业公司签订，但该合同对业主具有约束力。然而，当业主大会成立后，业主大会有权根据法定程序解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业。物业公司不能以合同未到期为由拒绝退出。2.成立条件：同一个物业管理区域内的业主，在物业专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，即可召开首次业主大会会议。筹备组组成：筹备组由业主代表、建设单位（开发商）、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会代表组成。3.措施：(1)立即组织工程人员对所有电梯进行全面排查，确定故障原因。(2)聘请有资质的电梯维保单位进行维修，确保维保记录齐全。(3)建立电梯困人应急救援预案，并开展演练。(4)加强日常巡查，建立电梯运行台账，按时进行年度定期检验。(5)在轿厢内张贴安全注意事项和维保单位联系方式。（二）1.不成立。理由：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然暴雨属于自然灾害，但此次暴雨未超过50年一遇的防洪标准，属于可预见范围。事故的根本原因是排水泵故障且未及时修复，属于物业公司管理维护不善（过失），而非不可抗力。因此，物业公司应承担相应的违约责任或侵权责任。2.责任承担：包干制下，物业项目的盈亏由物业服务企业自行承担。财务核算特点：物业服务费是物业企业的收入，企业以该收入支付各项成本费用，结余归企业所有，亏损由企业弥补。财务核算上，收入为全额物业费，支出为实际发生的各项成本。3.应急响应机制：(1)预防预警：建立气象灾害预警接收机制，雨季前检查排水设施。(2)信息报告：发现险情立即上报项目经理及相关部门。(3)现场处置：启动防汛预案，如启用备用泵、堆放沙袋、通知业主移车等。(4)后期处置：灾后清理、保险理赔、总结评估。（三）1.违反规定：违反了《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》。严禁擅自变动建筑主体和承重结构。2.不合法。理由：物业服务企业没有行政执法权，不得采取断水、断电等强制措施。正确程序：(1)及时制止，下达《整改通知书》。(2)赵某拒不改正的，物业公司应当及时报告当地房地产行政主管部门（住建局）。(3)由行政主管部门依法对赵某进行处罚。3.由赵某承担。理由：赵某违规装修造成损坏，应承担修复费用及赔偿责任。物业公司若尽到了制止和报告义务，则不承担责任；若未尽义务，可能承担补充责任。（四）1.错误：(1)收到报警信号后，未立即按规定程序进行处置（如去现场确认、启动预案）。(2)主观臆断认为是误报，未核实火情。(3)延误了报警和初期扑救时间。2.不同点：(1)商业物业人员密集、流动性大，疏散