新疆维吾尔自治区全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年)

新疆维吾尔自治区全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作内容是（）。A.签订物业服务合同B.参与工程竣工验收C.从物业管理角度提出优化建议D.建立档案资料【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和施工建设过程。此时物业管理企业尚未正式接管，因此不能签订合同（A错），竣工验收（B错）是施工方的责任。核心任务是从物业管理的角度，对规划设计、施工安装、设备选型等提出意见和建议，以便于后期的管理和使用，降低管理成本，提高物业品质。档案建立（D错）通常在接管验收后进行。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.业主临时管理规约D.物业承接查验协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同是由业主大会与物业服务企业签订的。3.物业管理招标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】根据招投标相关规定，评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会备案B.有效，但需经房地产行政主管部门批准C.无效D.部分有效【答案】C【解析】《民法典》及《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这属于“转包”行为，是被法律禁止的。5.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6.物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.业主的共有资金D.物业服务企业的代管资金【答案】D【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部预收的物业服务资金属于业主所有。因此，预收的物业服务支出（除去酬金部分）属于代管性质，用于物业服务支出，其所有权属于业主，但在会计处理上，在未支出前由物业企业代管。7.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这是属于特别表决事项。8.物业管理招标中的（）是招标活动的最终成果，也是招标人招标全过程的概括性描述。A.招标文件B.投标文件C.评标报告D.中标通知书【答案】C【解析】评标报告是评标委员会根据招标文件的要求，对投标文件进行评审后编写的书面报告，它汇总了评标结果，是招标人确定中标人的依据，也是招标活动的最终成果概括。9.房屋共用部位、共用设施设备维修工程发生时，物业服务企业应在施工现场设置明显的（），并采取安全防护措施。A.价格公示牌B.警示标志C.施工进度表D.企业Logo【答案】B【解析】为了保障施工安全，防止发生意外伤害事故，物业服务企业在组织或监督维修施工时，必须在施工现场设置明显的警示标志，并采取必要的安全防护措施。10.物业管理企业在接管验收时，如发现资料不全或产权不清，应（）。A.先接管，再补办B.拒绝接管C.有条件接管D.向建设单位索取赔偿【答案】B【解析】实行物业接管验收时，交接双方应严格按照标准进行查验。对资料不全、产权不清、质量不符合标准等问题，物业服务企业应在接管验收记录中注明，并原则上应拒绝接管，直到问题解决，以规避管理风险。11.新建商品房在销售前，房地产开发企业应当选聘物业服务企业，并签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托合同【答案】B【解析】同第2题解析。新建商品房销售（预售）阶段，尚未成立业主大会，必须由开发商通过招投标等方式选聘物业，签订前期物业服务合同。12.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】业主委员会成立后需向主管部门备案，法定时限为30日。13.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.建设单位D.租户【答案】B【解析】《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是对车位处置权的限制。14.在物业服务费用包干制中，物业服务费用的构成包括（）。A.物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润B.物业服务成本、法定税费和物业服务的酬金C.物业服务支出、法定税费和物业管理企业的利润D.物业服务支出、法定税费和物业服务的酬金【答案】A【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。其构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制中才包含“酬金”。15.物业服务企业更换时，新的物业服务企业承接原物业项目时，应当与原物业服务企业进行（）。A.业主大会移交B.物业承接查验C.建设单位移交D.行政主管部门移交D.行政主管部门移交【答案】B【解析】物业服务企业更迭时，必须进行物业承接查验。这是明确交接双方责任、保障物业质量和共用设施设备正常运行的必要程序。16.下列资料中，属于物业接管验收时应查验的共用设施设备资料的是（）。A.业主身份证复印件B.设备安装、使用说明书C.房屋买卖合同D.装修管理协议【答案】B【解析】接管验收重点查验物业共用部位、共用设施设备。设备安装、使用说明书、维护保养资料等是查验的重要内容。业主身份证（A）和房屋买卖合同（C）属于权属资料，装修协议（D）是管理文件，非接管验收的核心技术资料。17.物业管理招投标活动中的开标，应当在（）主持下公开进行。A.招标人B.评标委员会C.投标人代表D.监督部门【答案】A【解析】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。18.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】这是合同违约及侵权责任问题。物业服务企业作为服务提供方，因违约导致损害，应承担民事责任（如赔偿损失）。刑事责任（A）和行政责任（B）通常不适用于此类违约纠纷，除非涉及犯罪或行政违法。违约金（D）是承担民事责任的一种形式，但“民事责任”涵盖面更广、更准确。19.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不包括的内容是（）。A.装修实施内容B.允许施工的时间C.废弃物的清运与处置D.物业服务费的缴纳标准【答案】D【解析】装修管理协议主要针对装修行为本身，包括装修内容、期限、允许施工时间、废弃物的清运、禁止行为等。物业服务费的缴纳标准是物业服务合同的内容，与装修管理协议无关。20.根据新疆维吾尔自治区气候特点，冬季物业设施设备管理的重点是（）。A.防潮防霉B.防冻保暖C.通风散热D.防白蚁【答案】B【解析】新疆冬季漫长且寒冷，冬季物业管理的核心设施设备维护重点是防冻保暖，如消防管道、供水管道的防冻爆裂，锅炉供暖系统的稳定运行等。21.物业管理档案中，反映物业权属状况的档案是（）。A.物业工程图纸B.业主权属清册C.设备台账D.装修档案【答案】B【解析】业主权属清册详细记录了业主姓名、联系方式、房号、面积、产权状况等信息，直接反映物业权属。工程图纸（A）反映技术状况，设备台账（C）反映设备状况，装修档案（D）反映装修状况。22.物业服务企业应对小区内的公共秩序进行维护，但（）不属于公共秩序维护的内容。A.安全防范B.消防管理C.车辆停放管理D.房屋租赁管理【答案】D【解析】公共秩序维护通常包括安全防范（安保）、消防管理、车辆交通管理、突发事件应急处理等。房屋租赁管理属于资产管理或经纪服务，不属于常规的公共秩序维护范畴。23.物业服务企业如果要改变物业管理区域内共用设施设备的用途，应当（）。A.经业主委员会同意B.经物业服务企业经理批准C.报房地产行政主管部门备案D.依法办理有关手续，并告知业主委员会【答案】D【解析】《物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知业主委员会。24.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.全部物业档案资料B.业主名册C.物业管理用房D.以上均是【答案】D【解析】合同终止时，物业服务企业应当退还物业管理用房，并移交物业管理档案资料（包括业主资料、工程资料、财务资料等）以及属于全体业主的财产。25.物业管理招投标中，投标人少于（）个的，住宅物业项目的建设单位在征得物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门同意后，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】投标人少于3个的，属于招标失败，住宅物业在经主管部门同意后，可以采用协议方式选聘。26.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，则该小区理论月总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.32【答案】C【解析】计算公式为：收入收入240,000元=24万元。27.在物业装饰装修管理中，物业服务企业应当告知装修人（）。A.必须使用指定的装修公司B.禁止的行为和注意事项C.必须缴纳装修押金的具体金额D.装修设计图纸必须由物业审批【答案】B【解析】物业服务企业有义务将装饰装修工程中的禁止行为和注意事项告知装修人（业主和使用人）。物业不能强制指定装修公司（A错），装修押金标准通常按当地规定或合同约定（C错），装修设计图纸主要涉及结构安全，物业主要审核是否破坏承重墙等，并非审批设计本身（D错）。28.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网上投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。29.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、临时级D.高级、中级、初级【答案】C【解析】（注：虽然目前国家已取消物业资质认定，改为事中事后监管，但作为经典教材知识点及历史真题背景，原建设部规定资质分为一级、二级、三级和临时级。考试中若考察历史法规或基础分级概念，此为标准答案。若考察最新政策，可能涉及信用评价，但按常规实务考试惯例，考察原分级体系）。此处按常规考试知识点选C。30.物业管理中的“酬金制”下，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会的审查，每年不少于（）次。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。通常建议每半年或每季度公布，但法规最低要求是每年至少一次。（注：部分地方规定可能细化，但国家层面规定通常为年度预决算及年度收支公布，此处选B或A均有争议，但实务中常强调半年一次，若按严格法规条文字眼，通常为“每年不少于一次”，但为了体现透明度，实务操作中多为两次。根据《物业服务收费管理办法》，应每年不少于一次公布。此处按法规原文选A更严谨，但部分教材强调两次。修正：根据《物业服务收费管理办法》第14条：实行酬金制的，...每年不少于一次公布...）。故选A。修正：考虑到实务操作中通常要求较高的透明度，且部分题库强调两次，但严格依据《物业服务收费管理办法》是“每年不少于一次”。为保险起见，此处选A。（注：经复核，原题库中若涉及此点，标准答案多为A。但为了增加难度和实务性，若题目问“通常做法”，可能是两次。本题问“应当...公布”，依据法规，选A。）31.房屋完损等级是根据房屋的（）来评定的。A.结构、装修、设备B.面积、朝向、楼层C.使用年限、造价、质量D.产权性质、用途、区位【答案】A【解析】房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度来划分的。32.物业服务企业因管理失职导致业主车辆在小区内受损，且无法找到第三方责任人，物业服务企业应承担（）。A.全部赔偿责任B.补充赔偿责任C.相应的违约赔偿责任D.不承担责任【答案】C【解析】物业服务合同如果约定了车辆保管服务，则按保管合同承担违约或侵权责任；如果仅是停放场地服务，物业企业负有安全防范义务，若因未尽到安全防范义务（如监控损坏、保安脱岗）导致车辆受损，应承担相应的违约赔偿责任，而非一定是全部（取决于过错程度）。33.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经建设单位确认后终止D.需经主管部门批准后终止【答案】B【解析】前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即告终止。34.在新疆地区，针对春季大风沙尘天气，物业服务企业应重点加强的清洁工作是（）。A.屋顶防水检查B.外墙清洗C.窗台及公共区域积尘清理D.绿化修剪【答案】C【解析】新疆春季多大风沙尘，室外和窗台容易积聚大量沙尘，物业清洁工作应重点加强这些部位的频繁清理，保持环境整洁。35.物业服务企业参与项目的（），主要是为了从物业管理的角度提出意见，以便于日后的管理。A.竣工验收B.规划设计C.销售阶段D.施工安装【答案】B【解析】规划设计阶段是决定物业功能、布局、配套设施等先天条件的阶段，此时介入成本最低，效果最好，能最大程度减少后期管理隐患。36.业主拒交物业服务费的正当理由是（）。A.对物业服务企业的服务不满意B.邻居装修噪音扰民C.房屋存在质量问题D.物业服务企业未履行合同主要义务【答案】D【解析】业主拒交物业费必须基于物业服务企业未履行物业服务合同中的主要义务。单纯对服务不满意（A）属于履行瑕疵，通常需通过整改或要求违约金，而非直接拒付全部费用；邻居问题（B）是相邻权纠纷；房屋质量问题（C）是开发商责任，与物业费（针对公共服务）通常不能混同，除非物业负有维修义务而未履行。37.物业服务企业共用设施设备维修养护计划制定的主要依据是（）。A.业主的投诉B.设备的运行状况和使用年限C.维修资金的多少D.维修工的技术水平【答案】B【解析】制定维修养护计划必须科学依据设备的现状（检测结果）、使用年限、生产厂家维护手册等技术参数，而非主观因素。38.物业管理招标中的标底是指（）。A.招标项目的最高限价B.招标项目的最低限价C.招标项目的预期价格D.投标人的报价【答案】C【解析】标底是招标人自行编制或委托中介机构编制的，对招标工程的预期价格。它既是评标的参考依据，也是控制投资的一种手段。39.物业服务企业将一个物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）一并委托。A.绿化养护业务B.保洁业务C.全部物业管理业务D.电梯维修业务【答案】C【解析】这是关于“专项转委托”与“全部转包”的区别。物业企业可以将专项业务（如绿化、保洁）分包，但不得将全部管理责任转包。40.某小区发生火灾，消防控制室值班人员首先应采取的措施是（）。A.立即拨打119B.立即启动消防应急预案C.确认火灾信号的真伪D.通知物业经理【答案】C【解析】消防控制室值班人员接到火灾报警信号后，必须首先以最快方式确认是否误报（如现场核实），确认无误后，才能按照应急预案程序进行报警、启动设施等操作，避免误报造成恐慌。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化【答案】ABC【解析】物业管理的三个基本特征是社会化、专业化、市场化。42.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.服务内容不同D.计费方式不同E.法律效力不同【答案】AB【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，具有过渡性，有效期至业主委员会与新物业企业签订合同生效为止；物业服务合同由业主大会（业主委员会）与物业企业签订。两者在服务内容和计费方式上可能相似，核心区别在于签订主体和生效/终止条件。43.物业服务企业在承接查验时，应当对（）进行查验。A.共用部位B.共用设施设备C.业主自有房屋内部D.市政公用设施E.规划红线内的园林绿化【答案】ABE【解析】承接查验的主要内容包括：共用部位、共用设施设备、园林绿化工程、共用配套设施等。业主私有房屋内部（C）不属于查验范围（除非开发商委托代管），市政公用设施（D）通常由专业经营单位管理，不在物业承接查验范围内（除小区内接入部分）。44.下列属于业主在物业管理活动中享有的权利是（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】以上五项均为《物业管理条例》中明确规定的业主权利。45.物业服务费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.计时制D.计件制E.混合制【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费计费方式主要有包干制和酬金制两种。46.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.岗位安全责任制度B.安全操作规程C.员工安全教育培训制度D.安全检查制度E.突发事件应急预案【答案】ABCDE【解析】健全的安全管理制度体系应包含责任、操作、培训、检查及应急处理等多个方面。47.房屋及设施设备维修养护的方式包括（）。A.计划性维修B.紧急维修C.预防性维修D.改造性维修E.报修维修【答案】ABCE【解析】通常维修方式分为：预防性维修（保养）、计划性维修（定期大修）、紧急维修（故障抢修）、报修维修（业主报修）。改造性维修通常涉及资金投入大、改变功能，有时归类于更新改造，不完全属于常规的“维修养护”范畴，但在广义上也可包含。标准教材分类通常侧重A、B、C、E。48.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则【答案】ABCD【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。49.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的流程是（）。A.记录投诉B.判断投诉性质C.查明原因D.提出解决方案E.实施处理并回访【答案】ABCDE【解析】这是一个完整的投诉处理闭环流程。50.下列情况中，需要使用专项维修资金的是（）。A.电梯更新B.屋面防水层严重渗漏需要大修C.外墙立面脱落修复D.楼道灯泡更换E.绿化补种【答案】ABC【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。电梯更新、屋面大修、外墙修复均属于此列。楼道灯泡更换（D）和绿化补种（E）通常包含在日常物业服务费（公共维护费）中支出。51.物业管理档案的内容主要包括（）。A.物业权属档案B.物业工程图纸档案C.业主档案D.维修养护档案E.财务档案【答案】ABCDE【解析】物业管理档案涵盖从基础权属、工程技术、客户资料到日常运行维护、财务收支的全方位记录。52.物业服务企业可以在哪些情形下，要求业主或物业使用人承担民事责任？（）A.擅自改变房屋承重结构B.损坏房屋承重结构C.违约拒交物业服务费D.占用消防通道E.在小区内大声喧哗【答案】ABC【解析】物业服务企业作为合同一方，可针对违约行为（如欠费C）或侵权行为（如损坏承重结构A、B）要求赔偿或恢复原状。占用消防通道（D）和喧哗（E）更多涉及行政责任或相邻权纠纷，物业主要是劝阻、制止或报告，而非直接主张民事赔偿主体（除非造成物业设施损坏）。53.物业管理区域的划分应当考虑的因素包括（）。A.物业的共用设施设备B.建设项目规划用地红线C.社区建设情况D.物业类型E.业主的意愿【答案】ABC【解析】物业管理区域划分主要依据物业的共用设施设备是否能够分割、建设用地规划许可证确定的红线范围、以及已形成的社区布局等因素。业主意愿（E）通常不能改变物理上已定的区域划分。54.物业服务企业应对小区内的（）进行定期巡查。A.消防设施B.供配电系统C.给排水系统D.电梯运行状况E.业主家中私人物品【答案】ABCD【解析】共用设施设备是巡查重点。业主家中私人物品（E）属于隐私，物业无权巡查。55.在新疆，冬季物业服务中，关于“扫雪铲冰”工作的要求，正确的有（）。A.应制定冬季除雪应急预案B.降雪时应及时清扫，保证业主出行安全C.可以将积雪堆放在绿化带内补水D.应在主要通道撒布融雪剂E.除雪作业人员应注意防寒保暖【答案】ABDE【解析】除雪是北方及新疆冬季物业服务的重点。撒融雪剂（D）是常见手段，但需注意环保；及时清扫（B）是核心；制定预案（A）和人员防护（E）是管理要求。将积雪堆在绿化带（C）如果含有大量融雪剂会危害植物，且如果堆积过高压坏绿植也不妥，通常需规范堆放，不能简单说“可以”。56.业主大会履行的职责包括（）。A.制定、修改管理规约和业主大会议事规则B.选聘、解聘物业服务企业C.筹集、使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.有关共有和共同管理权利的其他重大事项【答案】ABCDE【解析】以上均为《民法典》及《物业管理条例》规定的业主大会职责。57.物业服务企业在装修管理中，应重点检查（）。A.是否存在变动建筑主体和承重结构B.是否存在明显增加楼面荷载C.是否存在改动卫生间、厨房间防水层D.装修材料是否环保E.装修风格是否美观【答案】ABC【解析】装修管理的核心是房屋结构安全和使用功能。变动主体承重结构（A）、增加荷载（B）、改动防水层（C）是严格管控的红线。材料环保（D）和风格（E）是业主的个人选择，物业仅可建议，无权强制检查或干涉。58.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业管理用房B.移交物业档案资料C.移交预收的物业服务费用D.移交专项维修资金账面余额E.移交属于全体业主的财产【答案】ABE【解析】交接主要涉及实物和资料。预收物业费（C）和维修资金（D）属于资金，通常需要进行财务审计和清算，多退少补，并非简单的“移交余额”。物业管理用房（A）、档案（B）和共有财产（E）必须实体移交。59.影响物业服务定价的因素包括（）。A.物业的档次和类型B.物业服务的标准C.物业服务市场的供求状况D.物业所在地的经济发展水平E.业主的收入水平【答案】ABCD【解析】定价主要基于成本、市场供求、服务标准、物业档次及地区经济水平。业主收入水平（E）是参考因素，但不是决定物业服务费这一商品价格的核心定价依据（如高档公寓即使业主收入高，费率也对应高服务标准；反之亦然）。60.物业服务企业参与社区文化活动的作用有（）。A.增强业主的归属感B.促进邻里和谐C.提升物业企业的品牌形象D.增加物业企业的收入E.规范业主行为【答案】ABC【解析】社区文化活动主要服务于软环境建设，提升满意度和品牌形象。通常不直接增加收入（D），规范行为（E）主要靠制度，文化活动的教化作用是间接的。三、案例题（共5题，每题12分。请根据背景材料，按要求作答）案例一：某住宅小区位于乌鲁木齐市，建筑面积20万平方米，于2025年10月建成交付。建设单位通过公开招标选聘了甲物业服务企业。在前期物业服务合同中约定：住宅物业服务费标准为2.5元/月/平方米（含电梯运行费），商业部分为5.0元/月/平方米。合同期限为3年。2026年1月，该小区首届业主大会成立，并选举产生了业主委员会。业主委员会认为甲物业服务企业的服务质量未达到合同约定标准，且物业服务费过高，决定解聘甲物业，并通过协议方式选聘了乙物业服务企业，签订了物业服务合同，约定服务费标准为2.2元/月/平方米。甲物业对此不服，认为合同期限未满，且业主委员会解聘程序不合法，拒绝退出小区。问题：1.业主委员会是否有权解聘甲物业服务企业？为什么？2.若甲物业拒绝退出，应如何处理？3.在物业服务费用交接时，针对甲物业已预收的2026年全年的物业服务费，应如何处理？4.结合新疆气候特点，乙物业接管后，在2026年冬季应重点做好哪些设施设备的维护工作？【答案及解析】1.业主委员会有权解聘甲物业服务企业。理由：根据《民法典》及《物业管理条例》规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。虽然前期物业服务合同约定了3年期限，但该合同是建设单位与物业企业签订的。一旦业主大会成立并依法选聘了新的物业服务企业，且新的物业服务合同生效，前期物业服务合同即告终止。业主委员会代表业主大会执行解聘决定是合法的。2.若甲物业拒绝退出，业主委员会可以采取以下措施：（1）进行劝阻和协商，要求其限期撤离。（2）向物业所在地的区、县房地产行政主管部门（住建局）投诉举报，由主管部门责令其限期退出。（3）若造成损失，可以向人民法院提起诉讼，请求甲物业赔偿损失并排除妨害。（4）必要时，可以请求公安机关协助维持秩序，确保交接顺利进行。3.针对预收物业服务费的处理：根据《民法典》规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业应当及时将预收的物业服务费用退还给业主，或者转交给新的物业服务企业。具体操作中，通常由甲物业将多收取的后续月份费用退还给业主；或者经业主同意，将费用转交给乙物业，由乙物业继续提供服务。在本案中，乙物业费率较低，建议由甲物业退还差额部分或全部费用，由业主按新标准向乙物业缴纳。4.结合新疆气候特点，乙物业在2026年冬季应重点做好以下维护工作：（1）供暖系统维护：确保锅炉房、换热站及管网运行正常，防止管道冻裂，保证室内温度达标。（2）消防设施防冻：对室外消火栓、喷淋管道进行保温处理，防止结冰爆裂。（3）给排水系统：检查暴露在外的水管、水表，做好保温棉包裹；检查地下室集水井泵，防止冻结。（4）门窗大堂保温：加强大堂、楼道门窗的密封性检查，减少热量散失。（5）防滑除雪准备：储备融雪剂、除雪工具，制定应急预案，及时清理积雪积冰，防止业主滑倒。案例二：甲物业服务企业承接了一个老旧小区的物业管理项目。该小区建成于2000年，由于长期缺乏专业管理，存在诸多问题：绿化带被部分业主种上了蔬菜；楼道堆放大量杂物；消防栓无水；电梯经常故障；小区路灯损坏严重；公共收益账目不清。物业服务企业入驻后，决定开展专项整治。问题：1.针对绿化带种菜问题，物业应如何处理？2.针对楼道堆放杂物和消防栓无水问题，物业应采取哪些措施？若业主拒不配合，物业能否强制清理？3.电梯经常故障，物业应如何应对？4.关于公共收益（如电梯广告费），物业应如何进行管理？【答案及解析】1.针对绿化带种菜问题的处理：（1）排查摸底：统计违规占用绿地的户数和面积。（2）宣传引导：通过公告、宣传栏等形式，宣传《民法典》及管理规约，告知业主绿地属于共有，私人不得侵占。（3）劝阻整改：上门与相关业主沟通，劝导其自行清理。（4）协助处理：对于拒不整改的，物业服务企业应及时向城市管理部门（城管）或园林绿化部门报告，由执法部门依法予以处罚或强制清理。2.针对楼道杂物和消防栓无水的处理：（1）措施：对楼道杂物进行张贴清理通知，限期由业主自行清理。联系供水部门或维修单位对消防管网进行维修，恢复供水。加强日常巡查，发现堆放及时劝阻。（2）强制清理权：物业服务企业没有行政执法权，无权直接强制清理业主的私有财物。但对于严重影响消防安全且经劝阻无效的，物业应当及时报告消防救援机构或公安机关，由他们依法进行清理。在紧急情况下（如火灾扑救需要），为消除危险，物业可采取必要合理措施，但需注意保全证据。3.电梯经常故障的应对：（1）立即停止运行：对于故障频发且存在安全隐患的电梯，应立即停运，并设置警示标志。（2）联系维保：通知电梯维保单位进行全面检查和维修，查明故障原因。（3）检测评估：必要时，联系特种设备检验检测机构进行安全技术评估。（4）动用维修资金：如果属于大修或更新改造范围，应尽快启动专项维修资金使用程序。（5）信息公示：向业主通报故障情况、维修进度及预计恢复时间，做好解释安抚工作。4.公共收益管理：（1）理清归属：明确利用业主共有部分产生的收入（如电梯广告、公共车位停车费等），在扣除合理成本后，属于业主共有。（2）单独列账：物业服务企业应当对公共收益实行单独列账，独立核算，不得与物业费混用。（3）定期公示：按照规定，每半年或每年将公共收益的收支明细（收入、支出、结余）在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。（4）依法分配：根据业主大会的决定或管理规约，将收益用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定进行分配。案例三：某高档住宅小区，业主李某对其房屋进行装修。装修过程中，李某将原阳台封闭，并擅自拆除了阳台与客厅之间的承重墙，以扩大客厅面积。装修工人王某在施工时，不慎将水泥砂浆掉落，砸伤了楼下正在散步的业主赵某。赵某要求赔偿。问题：1.李某拆除承重墙的行为违反了哪些规定？物业服务企业应如何处理？2.赵某的损害应由谁承担赔偿责任？为什么？3.若物业服务企业在巡查中发现了李某拆除承重墙的行为，但未制止，也未报告，导致墙体破坏后果扩大，物业服务企业应承担什么责任？4.物业服务企业应如何加强对装修活动的日常管理？【答案及解析】1.李某的行为违反了《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》中关于业主不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构的规定。物业处理：（1）立即制止：物业管理人员发现后应立即责令李某停止施工，恢复原状。（2）及时报告：若李某拒不改正，物业应及时向当地房地产行政主管部门或城市规划部门报告。（3）建立档案：将违规行为记录在案，拍照留存。2.赵某的损害应由装修工人王某的雇主（业主李某）承担赔偿责任。理由：王某是李某雇佣的工人，王某在执行工作任务过程中造成他人损害，属于职务行为。根据《民法典》关于用人单位责任的规定，由用人单位（雇主）承担侵权责任。李某作为房屋所有人，对装修活动负有管理责任，且是拆除承重墙的指令者，存在过错，应承担最终赔偿责任。若王某存在重大过失，李某在赔偿后可向王某追偿。3.物业服务企业应承担相应的违约责任或补充赔偿责任。理由：物业服务企业有义务根据物业服务合同及装修管理协议，对装修活动进行管理、巡查和劝阻。如果物业企业发现违规行为未履行制止、报告义务，属于不作为。由于这种不作为导致损害后果扩大（如墙体不稳导致后续事故或延误维修），物业企业存在过错，应承担与其过错程度相应的赔偿责任。4.加强装修日常管理的措施：（1）签订协议：装修前与业主及装修公司签订《装修管理服务协议》，明确禁止行为和注意事项。（2）材料查验：对装修材料进行核查，严禁违规材料进入。（3）人员管理：办理装修人员出入证，加强出入管理。（4）日常巡查：建立装修巡查制度，每日对装修现场进行巡查，重点检查是否有变动主体结构、改动水电线路、噪音扰民等情况。（5）监督验收：装修完成后，物业应进行装修验收，确认无违规行为后，退还装修押金。案例四：甲物业服务企业负责某商业综合体（含商场、写字楼、公寓）的物业管理。2026年年初，该企业进行年度预算编制。相关数据如下：总建筑面积10万平方米（商场4万，写字楼3万，公寓3万）。物业服务费标准：商场15元/月/平米，写字楼12元/月/平米，公寓2.5元/月/平米。预计其他收入（停车费、广告费等）为200万元/年。预计年度支出如下：人员工资及社保：300万元；设施设备维护费：150万元；清洁绿化费：100万元；办公及行政