商品房退房补偿协议书

商品房退房补偿协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：中国恒通房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号恒通大厦23层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：北京阳光嘉业物业管理有限公司（以下简称“乙方”）

乙方地址：北京市海淀区中关村南大街1号阳光广场A座15层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

协议简介：

本协议由甲方与乙方就北京市海淀区中关村南大街2号“阳光花园”小区3号楼2单元801室商品房的退房补偿事宜，依据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》及相关法律法规，本着平等自愿、诚实信用的原则达成一致。甲方因自身经营结构调整及市场环境变化，需解除与乙方此前签订的《商品房买卖合同》（合同编号：京房预售字〔2022〕第12345号），并就房屋退回事宜与乙方协商补偿事宜。经双方友好协商，就退房补偿的具体事项达成如下协议，以兹共同遵守。本协议的签订基于双方对房屋现状、补偿标准、支付方式及履行期限的充分认可，确保双方权利义务清晰、明确，保障交易安全及合法权益。协议内容涉及房屋退回、补偿款项支付、税费承担、违约责任等核心条款，旨在通过合法合规的方式解决退房补偿纠纷，维护双方市场信誉及合作关系。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方因经营策略调整需解除与乙方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：京房预售字〔2022〕第12345号）项下商品房买卖关系，并就房屋退回及相应补偿事宜达成一致安排。协议范围涵盖：1）房屋退回的具体条件、程序及责任承担；2）甲方支付给乙方的补偿款项总额、构成标准及支付方式；3）与退房相关的税费、维修费用等款项的承担主体；4）协议履行期限及违约情形的处理方式；5）争议解决机制。本协议旨在通过双方协商，合法、高效地完成房屋退回及补偿流程，避免后续纠纷，保障双方合法权益得以妥善实现。

第二条定义

本协议中使用的关键术语定义如下：

1）“商品房”指位于北京市海淀区中关村南大街2号“阳光花园”小区3号楼2单元801室，建筑面积约为120平方米的住宅房屋，其权属状态以房屋所有权证（或不动产权证书）记载为准；

2）“补偿款项”指甲方根据本协议约定向乙方支付的全部款项，包括但不限于房屋回购差价、前期购房款、利息补偿、物业费、供暖费、装修补偿、以及因退房给乙方造成的其他直接经济损失；

3）“原购房合同”指甲方与乙方于2022年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：京房预售字〔2022〕第12345号）；

4）“房屋退回”指甲方将801室房屋按照本协议约定恢复至交付时状态或双方协商确定的交付标准，并办理完毕房屋权属注销或转移手续的行为；

5）“履行期限”指本协议各条款约定的完成相应义务的具体时间节点或时间段。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权依据本协议约定获得房屋退回的安排，并有权要求乙方配合办理相关手续；

（2）甲方有权依据本协议约定提出补偿款项的计算方案，并要求乙方确认或提出异议；

（3）甲方应按照本协议第四条约定的金额、方式和期限足额向乙方支付补偿款项，逾期支付需承担违约责任；

（4）甲方负责承担房屋退回前所产生的水、电、燃气、物业费等费用的结算，并在房屋退回时配合乙方完成相关费用的清缴；

（5）甲方应保证退回的房屋符合交付标准，若因甲方原因（如擅自改变房屋结构、损坏设施设备等）导致修复费用增加，甲方应承担差额部分；

（6）甲方有权要求乙方提供原购房合同及相关付款凭证的完整副本，用于后续结算核对；

（7）甲方应积极配合乙方办理房屋权属注销或转移手续，并承担相关税费及服务费，具体承担比例按本协议第五条约定执行；

（8）甲方应保证其退房补偿行为不侵犯任何第三方对房屋的合法权益，如因第三方主张权利导致补偿方案调整，甲方应承担相应责任。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权依据本协议约定收取补偿款项，并有权要求甲方按照约定支付；

（2）乙方有权要求甲方提供补偿款项的计算依据及相关证明材料（如购房发票、资金流水等），甲方应予以配合；

（3）乙方应按照本协议约定及时配合甲方办理房屋退回手续，包括但不限于返还钥匙、配合拆除装修（若约定补偿装修款除外）、移交房屋权属证明等；

（4）乙方有权就补偿款项的具体构成提出合理主张，如原购房款包含贷款未还清部分，乙方有权要求甲方优先处理贷款事宜，并就剩余款项达成一致；

（5）乙方应保证退回的房屋具备基本使用条件，如屋内设施设备非因乙方原因损坏，乙方无需承担修复责任，但应配合甲方恢复至交付状态；

（6）乙方有权要求甲方在补偿款项支付前预留一定比例（不超过总款20%）作为质保金，用于覆盖退回房屋的修复或瑕疵补偿，质保金期限不超过一年，期满无异议后一次性返还；

（7）乙方应积极配合甲方办理房屋权属转移手续，并确保提供的文件真实有效，如因乙方原因导致手续延误，乙方需承担相应责任；

（8）乙方如需甲方赔偿因退房造成的其他损失（如租赁收入损失、转售差价损失等），应提供合法有效的证据支持，双方协商确定赔偿金额。

第四条价格与支付条件

双方经协商一致，确定本协议项下房屋退回及补偿款项的具体安排如下：

1）补偿款项总额为人民币叁仟伍佰万元整（¥35,000,000.00），该金额包含但不限于以下构成：

（1）甲方已支付但尚未结算的购房款本金部分为人民币壹仟贰佰伍拾万元整（¥12,500,000.00）；

（2）自原购房合同签订之日起至本协议生效之日止，甲方购房款的资金成本（按年利率3.95%计算）利息补偿为人民币壹佰贰拾万元整（¥1,200,000.00）；

（3）因甲方退房导致乙方无法按原计划出租房屋造成的预期收益损失补偿为人民币捌佰万元整（¥800,000.00）；

（4）乙方前期提供的服务费（如房屋查验、贷款协调等）共计人民币伍拾万元整（¥500,000.00）；

（5）甲方支付的房屋装修补偿款（经双方评估确认）为人民币叁佰万元整（¥300,000.00）；

2）支付方式：甲方应通过银行转账方式将上述补偿款项一次性支付至乙方指定银行账户，乙方应在收到款项后向甲方出具收款确认函；

3）支付时间：本协议生效之日起30个工作日内，甲方应将全部补偿款项支付至乙方账户；

4）税费承担：与补偿款项相关的个人所得税、印花税等税费由甲方承担，乙方应提供相应完税证明；

5）资金监管（可选条款）：如乙方有要求，甲方应将补偿款项先支付至双方共同认可的第三方资金监管账户，待房屋退回手续完成且乙方验收合格后7个工作日内，监管方凭双方签字确认的验收文件将款项解付至乙方。

第五条履行期限

1）本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为自协议生效之日起至所有条款履行完毕之日止；

2）关键时间节点安排如下：

（1）协议生效后5个工作日内，双方应指定授权代表完成补偿款项总额的最终核对，如有异议应在2日内提出书面解决方案；

（2）补偿款项支付完成之日起10个工作日内，甲方应向乙方提供房屋钥匙及所有相关文件（包括但不限于购房合同、付款凭证、物业交接清单等）；

（3）钥匙交接后15个工作日内，双方应共同对801室房屋进行现场验收，验收标准以交付时状态为基准，双方应签署《房屋验收确认书》；

（4）验收合格后5个工作日内，甲方应配合乙方办理房屋权属注销或转移登记手续，乙方应在收到所有必要文件后10个工作日内完成登记；

（5）所有手续办理完毕后3个工作日内，甲方应向乙方支付剩余可能存在的尾款（如有）；

（6）本协议项下所有义务履行完毕之日起30日内，双方应签署《协议终止确认书》并归档保存。

6）如任何一方因不可抗力原因未能按期履行义务，经书面通知后可顺延履行期限，但最长不超过受影响事件持续时间。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）支付延迟：甲方未按第四条约定的期限足额支付补偿款项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五（0.05%）向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除协议并要求甲方承担总款项20%的违约金，同时保留向甲方追偿因延迟支付造成的资金占用损失及利息的权利；

（2）房屋状态不符：退回的房屋存在擅自改建、设施损坏等非乙方原因造成的瑕疵，甲方应承担全部修复费用，并按修复费用30%向乙方支付违约金；

（3）手续办理不配合：甲方无正当理由拒绝或拖延办理房屋权属转移手续的，每逾期一日，应按补偿款项总额的千分之一（0.1%）向乙方支付违约金，逾期超过60日，乙方有权依法强制执行，甲方还需承担由此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；

（4）第三方权利纠纷：如退房后因甲方前期付款存在瑕疵导致乙方被第三方追偿，甲方应在收到乙方书面通知后10日内承担全部赔偿责任，并承担乙方因此产生的全部维权费用。

2.乙方违约责任：

（1）补偿计算错误：乙方在补偿方案中存在重大计算错误导致少支付甲方款项的，应在收到甲方书面异议后7个工作日内进行修正，差额部分应足额补足，并按差额的10%向甲方支付赔偿金；

（2）验收拖延：乙方无正当理由拒绝或拖延进行房屋验收的，每逾期一日，应按补偿款项总额的千分之一（0.1%）向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权自行委托第三方进行评估验收，评估结果作为结算依据，乙方需承担由此产生的全部费用；

（3）文件提供延迟：乙方未按第五条约定及时提供所需文件或手续办理服务，导致甲方其他合法权益受损的，应承担直接损失赔偿责任，包括但不限于因延误导致的贷款利息增加、租赁机会丧失等；

（4）未尽通知义务：乙方未按协议约定履行通知义务（如未及时告知甲方税费缴纳要求），导致甲方产生额外费用或损失的，乙方应全额承担该部分损失。

3.违约金上限：双方同意，任何一方累计承担的违约金总额不超过补偿款项总额的30%，超出部分由守约方自行通过法律途径解决；

4.不可抗力免责：本协议第六条所述违约责任条款不适用于因不可抗力导致的违约情形，但违约方仍需在不可抗力消除后立即通知对方并采取措施减少损失，若不可抗力影响超过30日，双方可协商调整协议条款或解除协议。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指双方在签订本协议时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于以下情形：

（1）地震、台风、洪水、海啸等自然灾害；

（2）战争、恐怖袭击、暴乱、政府行为（如征收、政策调整）等社会事件；

（3）疫情（如新冠肺炎）导致的大规模封锁、隔离措施或商业运营停滞；

（4）法律、法规或政府规章的变更导致协议部分条款无法履行；

（5）因网络、电力、通信等基础设施中断导致的协议履行障碍。

2.通知义务：发生不可抗力事件的任何一方应在事件发生后7个工作日内向对方提供书面通知，说明不可抗力事件的影响范围、预计持续时间及可能对协议履行造成的影响，并附相关证明材料（如政府部门公告、新闻报道等）。

3.责任免除：

（1）因不可抗力导致协议部分或全部条款无法履行的，受影响方不承担违约责任，双方应根据不可抗力事件的影响程度协商调整履行期限或解除相关义务；

（2）如不可抗力影响持续超过30日，双方有权协商变更协议内容或解除协议，双方互不承担赔偿责任，但已产生的补偿款项或费用应按实际履行比例结算；

（3）不可抗力事件消除后，受影响方应立即恢复协议履行，因不可抗力导致的履行延迟不视为违约，双方应合理顺延原定时间节点。

4.不可抗力证明：本协议所称不可抗力以双方共同认可的主管部门或权威机构出具的证明文件为准，如无法取得正式证明，可由双方协商确认事件性质及影响。

第八条争议解决

1.协商解决：双方应首先通过友好协商方式解决本协议履行过程中产生的任何争议，协商应本着诚信、公平的原则进行，任何一方均有义务就争议事项提供合理解决方案。

2.调解机制：若协商未能在协议生效后30日内达成一致，双方同意将争议提交至北京市海淀区人民调解委员会进行调解，调解协议经双方签字盖章后具有法律约束力。

3.仲裁选择：如调解不成或双方未选择调解，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会现行仲裁规则进行仲裁，仲裁地点为北京，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，若双方另有约定除外。

4.诉讼管辖：若双方明确选择诉讼方式解决争议，则应向北京市海淀区人民法院提起诉讼，双方应遵守法院的判决或裁定。

5.争议范围：本协议争议解决条款仅适用于因本协议内容引发的直接争议，不涉及第三方利益或潜在衍生纠纷。双方同意在争议解决期间，应暂停执行争议条款的履行，但支付义务（如补偿款项）不在此限。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应采用书面形式，通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送至本协议首部列明的地址或联系方式。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送的，签收时视为送达；以挂号信方式发送的，寄出后10日视为送达。任何一方变更联系方式，应提前7日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致并签署书面文件后方能生效，任何一方不得单方面变更协议内容。

3.保密条款：双方应对本协议内容及履行过程中获悉的对方商业秘密（包括但不限于财务数据、客户信息、谈判策略等）承担保密义务，未经对方书面同意，不得向任何第三方泄露，但法律法规另有规定或为履行本协议所必需的除外。保密期限为本协议终止后5年。

4.不可分割性：本协议各条款应被视为一个整体，任何条款的无效不影响其他条款的效力。若任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的继续适用。双方应协商替换为内容最接近的合法条