以微信方式签订的协议书

以微信方式签订的协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

地址：北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层，

法定代表人/负责人：张三，

联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司，

地址：上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX中心5层，

法定代表人/负责人：李四，

联系方式

**协议简介**

本协议由甲方与乙方于2023年10月26日以微信方式签订，旨在明确双方在商业地产租赁及服务合作中的权利与义务。甲方作为XX房地产开发有限公司，拥有合法的商业地产开发与运营资质，拟通过乙方提供的专业租赁服务，将位于北京市朝阳区CBD核心区域的XX商业综合体部分商铺出租给乙方运营。乙方作为XX商业管理有限公司，具备丰富的商业地产租赁管理经验及广泛的客户资源，同意接受甲方的委托，以专业化的服务为甲方实现商铺租赁目标。双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，就商铺租赁及配套服务事宜达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景源于甲方即将交付使用的XX商业综合体项目，该项目总建筑面积约15万平方米，包含零售商铺、餐饮区域及办公空间，甲方需借助乙方的市场推广及租赁管理能力，确保商铺在投用初期即实现高出租率及合理租金水平。乙方则依托甲方的物业资源及市场定位，通过专业的招商运营方案，为合作商铺引入优质品牌，提升商业价值。双方通过微信沟通确认本协议主要条款，并约定后续以书面形式补充具体细节，但微信聊天记录及本协议内容均具有同等法律效力，作为双方合作的基础依据。协议的履行将严格遵循《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，确保双方权益得到有效保障。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方就XX商业综合体内指定商铺的租赁运营提供专业服务，并约定双方在合作过程中的权利、义务及责任。协议范围包括但不限于：乙方为甲方提供商铺租赁的市场推广、客户筛选、租赁谈判、合同签订、租金收取、物业管理等全流程服务；乙方根据甲方要求制定并执行商铺租赁方案，确保租赁目标达成；双方就租赁运营过程中的重大事项进行沟通与协作。具体涉及内容涵盖租赁区域界定、招商标准制定、租户资质审核、租金及费用结算、运营报告提交、争议处理机制等，所有活动均围绕提升商铺出租率及商业价值展开，最终实现甲方资产保值增值及乙方服务收益目标。

第二条定义

1.**“商业综合体”**指由甲方开发或拥有的集零售、餐饮、办公等功能于一体的综合性商业项目，具体地址为北京市朝阳区建国路88号XX大厦。

2.**“指定商铺”**指商业综合体内由甲方指定用于租赁的商铺，包括但不限于首层临街商铺、二层中庭位置商铺及指定区域内的办公空间，具体位置及面积以甲方书面确认的附件为准。

3.**“租赁服务费”**指乙方提供本协议约定的租赁运营服务所应收取的费用，包括固定管理费、绩效奖金及税费等，具体计算标准见第五条。

4.**“租赁合同”**指甲方与租户签订的正式租赁协议，其条款内容需经乙方审核确认，涉及重大条款变更时应书面通知对方。

5.**“运营报告”**指乙方定期向甲方提交的包含招商进度、租户经营情况、市场动态分析等内容的书面或电子文档，提交频率及格式由双方约定。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

（1）甲方有权监督乙方租赁服务的整体执行情况，要求乙方定期汇报工作进展，并对乙方提供的服务质量进行评价。甲方有权根据市场变化调整商铺租赁策略，但需提前30日书面通知乙方，双方协商调整相关合作条款。

（2）甲方应按照本协议约定向乙方支付租赁服务费，确保支付时间不超过服务周期结束后的15个工作日，逾期支付需承担每日千分之五的违约金。甲方需配合乙方开展招商活动，提供必要的场地支持及项目背景材料，确保双方合作信息对称。

（3）甲方负责商铺的权属证明及租赁资质审核，保证其具备合法出租条件。如因甲方原因导致租户退租或合同解除，相关责任由甲方承担，乙方已产生的服务费用仍需支付。甲方需确保商铺交付状态符合租赁要求，包括消防、水电等设施的正常使用。

（4）甲方有权要求乙方按照约定的招商标准引入租户，对不达标的租户，甲方有权要求乙方更换或承担相应损失。甲方需及时处理租户提出的与商铺权属无关的投诉，避免影响乙方招商工作。

**2.乙方的权力与义务**

（1）**核心权利**

①乙方有权根据本协议约定收取租赁服务费，包括基础管理费（按租赁面积每月每平方米50元计算）及超额业绩奖金（当实际出租率超过85%时，按超出部分租金的10%奖励）。

②乙方有权要求甲方提供真实有效的商铺信息及租赁政策，如甲方隐瞒重要信息导致乙方损失，甲方应赔偿全部直接损失。

③乙方在完成租赁合同签订后，有权要求甲方支付首期租金及押金的30%作为即时结算款，剩余款项按合同约定支付。

（2）**核心义务**

①乙方需组建专业招商团队，制定分阶段的租赁方案，包括目标品牌清单、租金谈判策略及签约保障措施。乙方每月向甲方提交招商月报，季度进行运营复盘，重大市场变化需即时通报。

②乙方负责筛选符合条件的租户，重点审核其商业信誉、品牌影响力及运营能力，对不符合甲方定位的租户有权拒绝引入。乙方需全程参与租赁合同谈判，确保合同条款不损害甲方权益，核心条款需甲方书面确认。

③乙方应建立租户服务体系，负责租金收取、物业协调及日常运营监督，对租户违规行为及时制止并上报甲方。乙方需保证招商过程合规，避免泄露甲方商业秘密或引发不正当竞争。

④乙方需对租赁运营数据保密，包括客户资料、租金水平及谈判细节，未经甲方书面同意不得向第三方披露。如因乙方操作失误导致租户索赔，乙方需承担赔偿责任并赔偿甲方因此损失的50%。

⑤乙方有权在租赁合同期满前6个月向甲方提出续约建议，并协助甲方与续约租户协商，续约服务费用按本协议重新协商。如甲方要求乙方推荐新租户，新增服务周期内的费用由甲方承担。

（3）**监督与改进义务**

乙方需定期对租赁运营效果进行评估，包括空置率、租金收缴率及租户满意度，每年第四季度提交改进计划。如连续两个季度出租率低于75%，乙方需无偿提供额外招商资源或调整运营策略，甲方有权减收当期管理费。乙方需为甲方培训至少2名内部招商人员，确保其掌握核心业务流程。

（4）**应急响应义务**

在发生租户重大违约事件（如拖欠租金超过30天或违法经营）时，乙方需在24小时内向甲方汇报并提出解决方案，紧急情况下需派驻现场协调处理，相关费用由责任方承担。如遇极端天气等不可抗力导致商铺无法正常运营，双方互不承担违约责任，但需及时协商临时安置措施。

第四条价格与支付条件

双方同意按照以下条件支付租赁服务费用：

1.**费用构成**：乙方的租赁服务费包括基础管理费和绩效奖金两部分。基础管理费按乙方负责租赁的商铺总面积（以产权登记面积为准）乘以每月每平方米50元的标准计算，每月结算一次；绩效奖金按当期实际出租租金总额的10%计算，但最低不低于基础管理费总额的20%，最高不超过基础管理费总额的50%。

2.**支付周期**：租赁服务费按季度支付，每季度首月10日前支付上一季度应付款项。乙方应在每个支付周期前5日向甲方提交费用结算清单及相关发票，甲方有权对结算清单进行审核，审核无误后15日内支付。

3.**支付方式**：甲方通过银行转账方式将款项支付至乙方指定的以下账户：开户行：XX银行XX支行，账户名：XX商业管理有限公司，账号：622202**********。乙方需在收到款项后3日内向甲方提供完整的税务发票。

4.**首期费用**：本协议生效后7日内，甲方支付首期基础管理费及绩效奖金的30%，即相当于第一个完整季度费用的45%；剩余55%在第一个季度结束后支付。如甲方在首期支付前解除协议，乙方需退还已收款项的50%作为违约金。

5.**租金代收**：乙方负责代收租户的租金，按月结算后扣除乙方的服务费（按代收总额的8%计算）及税费后，将余额在次月5日前转至甲方指定账户。如因乙方原因导致租金损失，乙方需双倍赔偿甲方。

第五条履行期限

1.**协议有效期**：本协议自双方签字（或电子确认）之日起生效，有效期为三年，自2023年10月26日至2026年10月25日。协议期满前3个月，如双方无书面异议，可自动续延一年。

2.**关键时间节点**：

-乙方完成首个商铺签约目标（50%出租率）的期限为自本协议生效之日起6个月；

-每季度末乙方需提交运营报告，甲方应在收到后10日内反馈意见；

-租赁合同签订后30日内，乙方需协助甲方完成租户进场手续；

-协议终止或解除后，乙方需在30日内完成所有租赁资料及物品的移交，并配合甲方进行后续招商工作。

3.**提前终止**：如甲方因项目调整需提前终止合作，需提前6个月书面通知乙方，并支付已履行期限的服务费用；如乙方连续3个月未能达到约定的出租率标准，甲方有权单方面解除协议，乙方需退还已收费用并承担当期管理费的50%作为违约金。

第六条违约责任

**一、甲方违约责任**

1.**逾期支付费用**：甲方未按本协议第四条约定支付租赁服务费，每逾期一日，应按当期应付未付款项的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务，并要求甲方一次性支付全部欠款及违约金，同时甲方需承担乙方因此损失的20%。

2.**提供虚假信息**：如甲方提供的商铺权属或租赁条件存在虚假，导致乙方产生损失（包括但不限于租户索赔、合同解除赔偿），甲方需双倍赔偿乙方直接经济损失，且乙方有权解除协议，甲方已收费用不予退还。

3.**违反租赁标准**：如甲方强制要求乙方引入不符合招商标准的租户，或擅自更改租赁合同核心条款，乙方有权拒绝执行，损失由甲方承担，且甲方需支付乙方当期管理费的30%作为补偿。

4.**协议提前解除**：甲方单方面解除协议，需支付乙方相当于6个月基础管理费+已签约商铺租金10%的违约金，且已产生的服务费用不予退还；如因甲方原因导致租户索赔，甲方需承担全部赔偿责任。

**二、乙方违约责任**

1.**招商失职**：乙方未按本协议第三条义务完成招商目标，首个季度出租率低于50%，第二个季度低于60%，第三个季度低于70%，甲方有权要求乙方减免当期管理费，并要求乙方在3个月内完成整改；若连续两个季度未达标，甲方有权解除协议，乙方需退还已收费用并支付相当于剩余协议期基础管理费30%的违约金。

2.**泄露商业秘密**：乙方及其工作人员泄露甲方商业秘密（包括但不限于客户名单、租金策略、合作条款），导致甲方直接经济损失的，乙方需双倍赔偿，且甲方有权立即解除协议，乙方已收费用全额没收。

3.**违规操作**：乙方擅自降低招商标准、泄露租户信息或损害甲方品牌形象，甲方有权要求乙方立即纠正，并支付乙方当期管理费50%的违约金；情节严重者，甲方有权解除协议并追究法律责任。

4.**服务中断**：乙方因自身原因（非不可抗力）未能履行租赁服务义务超过15日，甲方有权要求乙方赔偿损失，并扣减当期管理费10%，累计扣减不超过30%。

5.**租金代收失误**：因乙方原因导致租户租金损失或纠纷，乙方需承担直接损失的100%赔偿责任，且甲方有权解除协议，乙方需退还已收费用。

**三、违约金上限**：双方约定的违约金总额不超过本协议预计总服务费用的50%，如违约金不足以弥补实际损失，违约方仍需补足差额。对于非金钱责任（如整改、赔偿等），双方应积极协商解决，协商不成的依法处理。

第七条不可抗力

1.**定义**：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸等）、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律修订、政策调整、行政命令等）、疫情及其防控措施、大规模罢工、社会骚乱以及网络攻击等导致服务无法正常履行的情形。

2.**通知义务**：任何一方因不可抗力影响协议履行时，应在不可抗力发生后7日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等）。如不可抗力持续超过30日，双方应协商是否延期履行、部分履行或解除协议。

3.**责任免除**：因不可抗力导致协议无法履行或延迟履行，受影响一方不承担违约责任，但应采取措施减少损失。双方应根据不可抗力的影响程度协商调整服务范围或费用，已产生的费用按实际履行比例结算。如不可抗力完全阻止协议履行超过6个月，双方均有权单方面解除协议，已支付的费用不予退还，但需结清因不可抗力产生的必要支出（如代管费用、保险理赔等）。

4.**不可免除的责任**：因不可抗力导致一方违反保密义务或造成对方人身伤害的，该方仍需承担相应责任。双方应尽到合理注意义务，避免因不可抗力扩大损失，否则需承担扩大部分的赔偿责任。

第八条争议解决

1.**协商解决**：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商应书面进行并保留记录。如双方在收到争议通知后30日内达成书面协议，视为争议已解决。

2.**调解机制**：如协商不成，双方应共同委托北京市商业联合会担任调解机构进行调解。调解协议经双方签字后具有约束力，调解失败的，可进入仲裁或诉讼程序。

3.**仲裁程序**：调解不成的，任何一方均有权将争议提交北京仲裁委员会，按照其现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁语言为中文，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.**诉讼程序**：如选择诉讼，双方应将争议提交有管辖权的人民法院，诉讼管辖地为本协议签订地（北京市朝阳区）或被告住所地。诉讼期间，非经对方书面同意，任何一方不得单方面变更协议条款或终止合作，但应继续履行争议事项以外的义务。

5.**法律适用**：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港、澳门及台湾地区法律）。任何一方变更法律适用将构成对本协议的实质性修改，需经对方书面同意。

第九条其他条款

1.**通知方式**：本协议项下的所有通知、文件等均应通过书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、电子邮件、传真及本协议约定的微信沟通记录）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前10日书面通知对方。以电子邮件或传真方式发送的，发出时视为送达；专人递送的，签收时视为送达。

2.**协议变更**：对本协议的任何修改或补充，均需双方达成书面协议，经甲方法定代表人/负责人及乙方法定代表人/负责人签字（或盖章）后生效。任何口头约定或非正式补充均不产生法律效力。

3.**完整协议**：本协议及其附件构成双方就合作事宜达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解及承诺。双方后续就本协议事项进行的任何沟通记录，仅作为本协议的补充，除非亦以书面形式确认。

4.**可分割性**：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

5.**转让限制**：未经对方书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但甲方因合并、分立等原因需转