2026年不动产登记代理人考试仿真题模拟试卷

2026年不动产登记代理人考试仿真题模拟试卷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于“法律另有规定”的情形？A.继承取得房屋所有权B.买卖取得房屋所有权C.赠与取得房屋所有权D.互换取得房屋所有权2.不动产登记机构应当履行的职责不包括下列哪一项？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对申请登记的不动产进行实地评估并确定交易价格3.关于不动产登记簿，下列说法正确的是？A.不动产登记簿由不动产登记机构管理，可以采用电子介质B.不动产登记簿必须永久保存纸质原件C.不动产登记簿损毁、灭失的，权利人自行承担后果D.不动产登记簿记载的事项与原权利证书不一致的，以原权利证书为准4.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了预告登记。后乙又将该房屋卖给丙，并办理了转移登记。对此，下列说法正确的是？A.丙取得房屋所有权，因为已经办理了转移登记B.甲取得房屋所有权，因为预告登记具有排他效力C.甲有权主张丙的登记无效D.乙应当对甲承担违约责任，但丙取得房屋所有权5.根据《不动产登记暂行条例》，申请人应当对申请材料的真实性负责。不动产登记机构认为申请材料需要进一步补正的，应当如何处理？A.直接予以登记B.当场不予受理C.书面告知申请人不予受理的理由D.书面一次性告知申请人需要补正的全部内容6.下列哪项权利的设立、变更、转让和消灭，不适用不动产登记？A.宅基地使用权B.地役权C.土地承包经营权（未纳入登记范围的）D.建设用地使用权7.共有不动产的登记，下列说法正确的是？A.共有不动产只能登记为共同共有B.共有不动产只能登记为按份共有C.共有人应当共同申请登记D.共有份额比例必须相等8.不动产登记费原则上按下列哪项收取？A.按不动产面积收取B.按不动产价值比例收取C.按件收取D.按登记类型阶梯式收取9.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。下列哪项情形下，登记机构必须办理更正登记？A.申请人单方面提出申请且提供证据证明B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正C.利害关系人提出异议D.人民法院出具协助执行通知书10.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日11.在地籍调查中，宗地代码结构采用（）位层次码结构。A.16B.18C.19D.2012.下列关于房屋所有权登记的表述，错误的是？A.房屋所有权登记分为初始登记、转移登记、变更登记、注销登记B.建筑物区分所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利C.房屋登记机构应当实地查看，但限于特定情形D.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权必须分别登记13.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当当场作出是否受理的决定。属于不予受理登记的情形是？A.申请材料齐全，符合法定形式B.申请人与申请登记的材料不符C.申请登记的不动产在登记机构的管辖范围内D.申请登记的事项在登记机构的职权范围内14.下列关于最高额抵押权登记的说法，正确的是？A.最高额抵押权设立前，债权必须已经存在B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权不得随主债权转让而转让D.变更最高债权额时，必须重新办理设立登记15.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日16.依据《民法典》，建设用地使用权自（）时设立。A.合同签订B.支付出让金C.登记D.政府批准17.下列哪种情形下，不动产登记机构可以办理注销登记？A.权利人未提出申请，但登记机构发现登记错误的B.不动产灭失的C.权利人丧失民事行为能力的D.不动产被查封的18.关于地籍图的测绘，下列说法不正确的是？A.地籍图应准确表示界址线、界址点B.地籍图不需要表示地类号C.地籍图分幅通常采用矩形分幅或正方形分幅D.地籍图是土地管理的专用图件19.因继承取得不动产权利的，申请人申请登记时，需要提交的材料不包括？A.继承权公证书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.买卖合同20.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是？A.任何单位和个人都可以查询复制他人的不动产登记资料B.权利人可以查询、复制自己的不动产登记资料C.利害关系人不得查询不动产登记簿记载的他人隐私信息D.有关国家机关可以查询复制所有不动产登记资料，无需提供协助查询文件21.宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。下列哪种情况宅基地使用权可以抵押？A.进城落户农民自愿有偿退出宅基地B.宅基地上房屋所有权用于抵押C.通过继承方式取得的宅基地使用权D.试点地区盘活利用闲置宅基地和农房22.不动产登记机构在办理登记时，对于登记事项存在疑问的，应当进行实地查看。下列哪项不是必须实地查看的情形？A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记D.异议登记23.下列关于宗地特征码的说法，正确的是？A.“G”表示国家土地所有权B.“J”表示集体土地所有权C.“Z”表示国有建设用地使用权D.“A”表示集体土地使用权24.房屋面积测算中，下列哪项不计入房屋面积？A.挑廊、全封闭的阳台B.未封闭的阳台（按其围护结构外围水平投影面积的一半计算）C.与房屋室内不相通的伸缩缝D.独立柱、单排柱的门廊25.不动产登记机构办理登记的时限是自受理之日起（）个工作日内完成（不含公告时间）。A.5B.10C.15D.3026.下列关于地役权的表述，正确的是？A.地役权自登记时设立B.地役权不得单独转让C.地役权可以单独抵押D.地役权必须有偿设立27.申请不动产登记时，申请人可以委托代理人办理。下列关于代理的说法，错误的是？A.代理人应当提交授权委托书B.境外申请人委托代理人申请的，授权委托书应当经公证或者认证C.自然人委托的，必须办理公证委托D.代理人在代理权限内实施的法律行为，后果由被代理人承担28.下列哪项不是不动产登记簿应当记载的事项？A.不动产自然状况B.权利状况C.其他相关事项（如异议、预告）D.不动产评估价格29.关于不动产单元的设定，下列说法正确的是？A.不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元可以随意分割或合并C.房屋和土地必须作为同一不动产单元D.不动产单元没有唯一编码30.下列关于查封登记的说法，错误的是？A.人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交协助执行通知书B.不动产登记机构在办理查封登记时，应当询问被执行人C.查封期间，登记机构不得办理该不动产的转移登记D.轮候查封自在先查封失效时自动生效31.土地所有权登记发证属于（）。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.更正登记32.在地籍测量中，界址点精度分为等级，一般城镇地区宜采用（）级界址点精度。A.一B.二C.三D.四33.下列关于建筑物区分所有权的说法，错误的是？A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内的住宅时，其共有部分的权利一并转让D.业主可以放弃共有权利，从而不履行相应的义务34.不动产登记机构发现登记簿记载确有错误的，应当（）。A.直接在登记簿上修改B.通知权利人后修改C.报请人民政府批准后修改D.通知当事人在30日内办理更正登记35.下列哪项不属于不动产登记的申请原则？A.共同申请原则B.单方申请原则C.代理申请原则D.强制登记原则36.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）内不起诉，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日37.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的是？A.集体土地所有权由村委会申请B.集体土地所有权可以转让给开发商C.集体土地所有权登记应当公示D.集体土地所有权不需要登记38.在计算不动产面积时，对于不规则图形，通常采用（）。A.目估法B.图解法C.解析法（坐标法）D.综合法39.下列关于不动产登记信息共享的说法，错误的是？A.国土资源、公安、民政等部门应当建立不动产登记信息共享机制B.不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业等部门应当互通共享C.登记机构可以随意向商业机构出售登记信息D.信息共享应当保障信息安全40.申请人申请登记不动产的，下列哪项不是必须提交的材料？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产评估报告二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）41.下列哪些情形属于不动产变更登记的范围？A.权利人的姓名或者名称变更的B.不动产坐落、名称变更的C.不动产面积增加或者减少的D.同一权利人分割或者合并不动产的E.不动产权利期限变更的42.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？A.土地所有权B.宅基地（法律规定除外）C.学校、幼儿园的教育设施D.医疗机构的医疗卫生设施E.依法被查封的财产43.不动产登记机构在审核登记申请时，应当查验哪些内容？A.申请材料是否齐全B.申请材料是否符合法定形式C.申请登记事项是否与申请材料证明的事实一致D.申请登记的不动产是否存在权利冲突E.申请人的信用记录44.下列关于预告登记的表述，正确的有？A.预告登记可以对抗第三人B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记适用于商品房预售D.预告登记适用于不动产买卖E.预告登记失效后，债权消灭45.地籍调查的内容主要包括哪些？A.土地权属调查B.地籍测量C.土地利用现状调查D.土地等级评估E.房产面积测量46.下列哪些权利属于用益物权？A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权E.抵押权47.申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料包括？A.登记申请书B.申请人身份证明C.房屋所有权证书D.证明房屋所有权发生转移的材料（如买卖合同）E.契税完税凭证48.下列关于不动产登记簿的效力，说法正确的有？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致C.记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产登记簿具有公示公信力E.不动产登记簿可以随意涂改49.出现下列哪些情形时，不动产登记机构不予登记？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未提交公证文书的50.下列关于宗地面积计算方法的描述，正确的有？A.对于规则图形，可运用几何公式计算B.对于不规则图形，可运用坐标解析法计算C.坐标解析法面积计算公式为：SD.面积计算单位通常为平方米，保留两位小数E.图解法量算面积应进行图纸变形改正51.房屋登记机构应当实地查看的情形包括？A.房屋所有权初始登记B.建筑物所有权变更登记C.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记D.房屋抵押权登记E.异议登记52.下列哪些人可以查询不动产登记资料？A.权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.房地产中介机构E.一般公众53.不动产登记错误造成他人损害的，承担责任的方式有？A.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿B.如果是当事人提供虚假材料，登记机构无过错，不承担责任C.登记机构应当承担国家赔偿责任D.登记机构工作人员故意或者重大过失造成损害的，登记机构赔偿后可以向工作人员追偿E.受害人只能起诉提供虚假材料的申请人54.关于不动产单元编码，下列说法正确的有？A.采用19位编码B.第一至六位表示行政区划代码C.包含宗地代码和定着物代码D.具有唯一性E.编码规则全国不统一55.下列关于土地用途的表述，正确的有？A.土地用途应当依据土地利用总体规划确定B.土地用途发生变更的，应当办理变更登记C.住宅用地改为商业用地需经批准D.不动产登记簿应当记载土地用途E.土地用途与规划用途无关56.申请建设用地使用权首次登记，需要提交的材料包括？A.土地权属来源证明（如出让合同）B.权籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标C.依法纳税凭证D.申请人身份证明E.建设工程规划许可证57.下列关于地役权从属性的说法，正确的有？A.地役权不得单独转让B.土地承包经营权转让的，地役权一并转让C.建设用地使用权转让的，地役权一并转让D.地役权不得单独抵押E.需役地转让时，受让人同时享有地役权58.不动产登记资料包括？A.不动产登记簿B.不动产登记原始资料C.不动产测绘报告D.申请人个人隐私信息E.政府内部审批文件59.下列关于宅基地使用权流转的说法，符合当前政策导向的有？A.严禁城镇居民到农村购买宅基地B.鼓励进城落户农民自愿有偿退出宅基地C.宅基地使用权可以抵押给本集体经济组织以外的个人D.宅基地使用权可以依法转让给本集体经济组织内部成员E.宅基地使用权继承不受限制60.房地产测绘成果主要包括？A.房产分幅平面图B.房产分丘平面图C.房产分户平面图D.房屋面积测算表E.测绘技术报告三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的选“√”，错误的选“×”）61.不动产登记是物权变动的生效要件，具有公示公信力。62.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。63.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。64.不动产登记费可以按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。65.建设用地使用权自土地交付时设立。66.已经登记的宅基地使用权转让或者抵押的，不动产登记机构应当予以办理。67.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估。68.共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请，但部分共有人放弃权利的除外。69.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。70.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，绝对不发生物权效力。71.地籍调查中，界址点编号通常以宗地为单位进行统一编号。72.房屋所有权人转让房屋的，其占用的建设用地使用权无需一并转让。73.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。74.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起7个工作日内完成登记。75.权利人可以查询、复制其不动产登记资料，但不得泄露他人的商业秘密和个人隐私。76.宗地代码中的第7-12位表示宗地特征码。77.半封闭的阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。78.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。79.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，仅由登记机构承担赔偿责任。80.农村土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记是对抗要件。四、情景分析题（共4大题，每题包含若干小题，共20分）(一)某市A房地产开发公司通过出让方式取得一块建设用地使用权，用于建设住宅小区“阳光花园”。A公司取得了《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》。在建设过程中，A公司将在建工程抵押给B银行进行融资。房屋建成后，A公司开始预售。购房者王某与A公司签订了商品房买卖合同，并支付了首付款，约定办理预告登记。随后，A公司因资金链断裂，未能按期交付房屋，且无力偿还B银行贷款。B银行主张行使抵押权。81.A公司取得建设用地使用权，应当申请哪种登记？A.初始登记B.首次登记C.转移登记D.预告登记82.A公司将“阳光花园”在建工程抵押给B银行，该抵押权自何时设立？A.抵押合同签订时B.抵押合同备案时C.登记时D.资金到账时83.购房者王某为保障将来取得房屋所有权，应当申请哪种登记？A.预告登记B.首次登记C.转移登记D.异议登记84.若王某办理了预告登记，A公司未经王某同意又将该房屋卖给第三人并办理了转移登记，该转让行为效力如何？A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销85.关于B银行的抵押权与王某的预告登记权利冲突，下列说法正确的是？A.抵押权优先，因为抵押登记在先B.预告登记权利优先，因为涉及消费者生存权C.按登记时间先后顺序确定D.由法院裁定(二)甲与乙系夫妻，共有一套房屋，房产证上登记为甲一人所有。甲未经乙同意，与丙签订房屋买卖合同，将房屋卖给丙，价格合理。丙不知道甲乙是夫妻关系。丙支付了房款并申请办理了转移登记。乙得知后，提出异议。86.该房屋的所有权归属状态？A.属于甲单独所有B.属于乙单独所有C.属于甲乙共同共有D.属于甲乙按份共有87.甲与丙签订的房屋买卖合同效力如何？A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定88.丙是否取得了该房屋的所有权？A.是，因为丙是善意第三人且已办理登记B.否，因为甲无权处分C.否，因为乙提出异议D.是，因为房产证登记为甲89.乙应当如何维护自己的权利？A.申请异议登记B.申请更正登记C.直接起诉丙返还房屋D.申请注销登记90.如果乙能够证明丙知情（即丙不是善意），则房屋所有权归谁？A.甲B.乙C.丙D.甲乙共有(三)某宗地界址点坐标如下（单位：米）：P1(1000,1000),P2(1000,2000),P3(2000,2000),P4(2000,1000)。该宗地内有一栋矩形建筑物，其外墙轮廓点坐标为：Q1(1200,1200),Q2(1200,1800),Q3(1800,1800),Q4(1800,1200)。91.该宗地的面积是多少平方米？（使用坐标解析法）A.1,000,000B.100,000C.1,000,000,000D.10,00092.该建筑物的基底面积是多少平方米？A.360,000B.36,000C.360D.3,60093.该宗地的建筑密度是多少？A.36%B.0.36%C.3.6%D.360%94.若该建筑物共5层，且每层建筑面积相同，总建筑面积是多少？A.18,000B.1,800C.180,000D.36,00095.计算宗地面积的坐标解析公式中，∑(A.2,000,000B.1,000,000C.4,000,000D.200,000(四)李某通过继承取得了父亲的一套房屋，但未办理登记。随后，李某将该房屋出租给张某，签订了租赁合同。之后，李某因急需资金，将房屋抵押给王某，并办理了抵押登记。债务到期后，李某无力偿还，王某请求法院拍卖该房屋。96.李某取得房屋所有权的时间是？A.继承开始时（父亲死亡时）B.办理登记时C.签订租赁合同时D.办理抵押登记时97.张某的租赁权在房屋拍卖后，是否继续有效？A.无效，所有权转移租赁权消灭B.有效，买卖不破租赁C.视王某是否同意而定D.需重新签订合同98.王某的抵押权何时设立？A.抵押合同签订时B.抵押合同公证时C.抵押登记时D.债务到期时99.如果法院拍卖该房屋，受让人取得房屋所有权的要件是？A.支付价款B.签订拍卖成交确认书C.办理转移登记D.占有房屋100.关于“未办理继承登记”对李某处分房屋的影响，下列说法正确的是？A.李某未取得所有权，无权出租B.李某未取得所有权，无权抵押C.李某虽未登记，但已取得所有权，可以处分，但不得对抗善意第三人D.李某必须先办理继承登记，才能进行处分试卷结束，请勿在密封线内答题答案与解析一、单项选择题1.A解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。其他选项均需登记才生效。2.D解析：不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。3.A解析：不动产登记簿可以采用电子介质，应当由不动产登记机构管理。4.C解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙丙之间的转移登记虽然办理了，但由于预告登记的排他效力，丙不能取得所有权，甲有权主张无效。5.D解析：《不动产登记暂行条例》第十七条，登记机构应当一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。6.C解析：对于国家所有的山林、草原等，以及未纳入登记范围的土地承包经营权，可能不适用登记。但宅基地使用权、地役权、建设用地使用权均需登记。注：根据最新政策，土地承包经营权已纳入统一登记。7.C解析：共有不动产的登记，应当由共有人共同申请。8.C解析：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。9.B解析：权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。A选项仅单方申请且权利人不同意时，需通过异议登记等途径。10.A解析：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内向人民法院起诉。11.C解析：宗地代码采用19位层次码结构。12.D解析：房地一体原则，房屋所有权与土地使用权应当一并登记，发放不动产权属证书。13.B解析：申请人与申请登记的材料不符，属于不符合受理条件。14.B解析：最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。15.C解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。16.C解析：建设用地使用权自登记时设立。17.B解析：不动产灭失的，权利人可以申请注销登记；或者登记机构依职权注销。18.B解析：地籍图需要表示地类号。19.D解析：继承登记需提交继承权证明材料（如公证书）及权属证书，不需要买卖合同。20.B解析：权利人、利害关系人可以查询；有关国家机关可以查询。A错，不能随意查询他人隐私；C错，利害关系人可以查询；D错，需提供协助查询文件。21.D解析：目前政策严禁宅基地抵押给金融机构，但在部分地区试点探索宅基地使用权抵押。22.D解析：异议登记不需要实地查看。房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因房屋灭失导致的注销登记等通常需要实地查看。23.B解析：“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权。Z和A不是标准特征码。24.C解析：与房屋室内不相通的伸缩缝不计入面积。A全封闭阳台全算；B未封闭阳台算一半；D独立柱门廊算一半。25.A解析：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成。26.B解析：地役权自地役权合同生效时设立（注意：地役权设立是合同生效，但未经登记不得对抗善意第三人）；地役权不得单独转让、不得单独抵押。27.C解析：自然人委托的，不一定必须公证，除非是境外委托或特定情形。28.D解析：不动产登记簿不记载评估价格。29.A解析：不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。30.B解析：查封登记是依嘱托登记，登记机构在执行法院通知时，无需询问被执行人。31.A解析：土地所有权登记发证属于初始登记（现称首次登记）。32.B解析：一般城镇地区宜采用二级界址点精度。33.D解析：业主不得以放弃权利为由不履行义务。34.D解析：登记机构发现错误，应通知当事人在30日内办理更正登记。35.D解析：不动产登记依申请启动，除依嘱托登记（如查封）外，不实行强制登记原则。36.A解析：同第10题，异议登记后15日内不起诉失效。37.C解析：集体土地所有权登记应当公示。38.C解析：不规则图形通常采用解析法（坐标法）计算面积。39.C解析：登记机构不得随意出售信息给商业机构。40.D解析：评估报告不是登记的必备材料。二、多项选择题41.ABCDE解析：均属于变更登记的情形。42.ABCDE解析：《民法典》第三百九十九条，土地所有权、宅基地、教育医疗设施、依法查封扣押的财产不得抵押。43.ABCD解析：登记机构审核查验材料、形式、一致性、权利冲突。E信用记录不是审核范围。44.ABCD解析：预告登记具有排他效力，适用于买卖、抵押等，可对抗第三人。E项债权消灭是失效原因之一，但描述不严谨，主要效力在于ABCD。45.AB解析：地籍调查主要包括土地权属调查和地籍测量。46.ABCD解析：抵押权属于担保物权，不属于用益物权。47.ABCDE解析：转移登记通常需要申请书、身份证明、原证书、转移证明、完税凭证等。48.ABCD解析：不动产登记簿是物权归属根据，具有公信力，与证书不一致以簿为准。49.ABCD解析：不予登记的情形包括违反法律、权属争议、超期、法律规定的其他情形。E项不是绝对不予登记的情形。50.ABCDE解析：均为面积计算的正确描述。51.AC解析：房屋所有权初始登记、因房屋灭失导致的注销登记应当实地查看。建筑物所有权变更（如改名）通常不需要；抵押一般不需要；异议不需要。52.ABC解析：权利人、利害关系人、有关国家机关可以查询。53.AD解析：登记错误实行过错赔偿原则。当事人提供虚假材料且登记机构无过错的，登记机构不赔偿；登记机构赔偿后可向错误造成者追偿。54.ABCD解析：19位编码，行政区划+宗地+定着物，唯一性，全国统一规则。55.ABCD解析：土地用途依据规划，变更需登记，变更用途需批准，登记簿需记载。56.ABCDE解析：首次登记需提交来源证明、权籍调查成果、完税凭证、身份证明、规划许可等。57.ABCDE解析：地役权具有从属性，不得单独转让/抵押，随需役地一并转让。58.AB解析：登记资料包括登记簿和原始材料。59.ABDE解析：严禁城镇居民购买；鼓励有偿退出；内部可以流转；继承不限制。C项抵押给外部个人目前一般不允许。60.ABCDE解析：均为房地产测绘成果的组成部分。三、判断题61.√解析：不动产登记是生效要件（除例外），具有公示公信力。62.√解析：预告登记的定义。63.√解析：异议登记不当造成损害的，申请人应赔偿。64.×解析：不动产登记费按件收取，不得按比例收取。65.×解析：建设用地使用权自登记时设立。66.×解析：宅基地使用权一般不得转让或抵押（法律另有规定除外）。67.√解析：登记机构不得要求评估。68.√解析：共有不动产原则上共同申请。69.√解析：权利人书面同意更正的，登记机构应当更正。70.×解析：除法律另有规定外，不发生物权效力。71.√解析：界址点编号以宗地为单位。72.×解析：房地一体，建设用地使用权一并转让。73.√解析：法律文书导致物权变动的，自文书生效时发生效力（但未登记不得处分）。74.×解析：应当是5个工作日（不含公告）。75.√解析：查询时需保密。76.×解析：第7-12位通常表示宗地号（地籍区+地籍子区+宗地号），特征码在后面。77.√解析：半封闭阳台算一半面积。78.√解析：抵押期间可转让，但需通知/同意（民法典新规）。79.×解析：登记机构赔偿后，可以向工作人员追偿。80.√解析：土地承包经营权设立采意思主义，登记是对抗要件。四、情景分析题(一)81.B解析：建设用地使用权的设立登记称为首次登记。82.C解析：在建建筑物抵押权自登记时设立。83.A解析：为保障将来物权实现，申请预告登记。84.B解析：预告登记后，未经权利人同意处分不发生效力。85.B解析：虽然抵押登记在先，但消费者购房的预告登记（尤其是预告登记转为正式登记的权利）在执行中通常具有优先保护效力（涉及生存权），且若预告登记有效，后续处分无效。但在司法实践中，若抵押权设立在先，预售在后，需看抵押权是否同意预售。本题主要考察预告登记的阻断效力，故选B（从法律效力阻断角度）。(二)86.C解析：婚后所得财产，除特别约定外，视为共同共有。虽登记在甲名下，实为共有。87.A解析：甲无权处分，但买卖合同本身有效（债权行为不因无权处分而无效）。88.A解析：丙是善意第三人（不知情，支付对价，已登记），适用善意取得制度，取得所有权。89.C解析：由于丙已善意取得，乙不能直接追回房屋，只能向甲请求赔偿（损害赔偿）。若在办理登记前，乙可申请异议登记。但题目中已办理转移登记，故只能起诉甲赔偿。90.D解析：若丙非善意，则不构成善意取得，所有权仍归原权利人甲乙共有。(三)91.A解析：这是一个边长为1000的正方形（1000-2000）。面积=1000*1000=1,000,000。或者用公式：(1000*2000-1000*2000+2000*1000-2000*1000)绝对值的一半...不对，直接算边长最快。坐标差为1000。92.A解析：建筑物边长为600（1800-1200）。面积=600*600=360,000。93.A解析：建筑密度=建筑物基底面积/宗地面积=360,000/1,000,000=0.36=36%。94.C解析：总建筑面积=360,000*5=1,800,000？重新看坐标。P1(1000,1000),P3(2000,2000)，宗地边长1000，面积1,000,000。Q1(1200,1200),Q3(1800,1800)，建筑物边长600，面积360,000。总建筑面积=360,000*5=1,800,000。选项里有1,800,000吗？选项C是180,00