不动产代理人考试题(附答案)

不动产代理人考试题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行（）。A.公证B.登记C.交付D.公告【答案】B2.甲将名下住宅抵押给银行，抵押合同生效后，银行享有的权利性质为（）。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.占有权【答案】C3.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）。A.任何人可凭身份证查询他人不动产登记簿B.权利人可查询本人登记资料并复制C.承租人可查询出租人全部登记档案D.律师凭律所介绍信可查询任意登记信息【答案】B4.某宗国有建设用地使用权出让合同约定的开工日期为2021年3月1日，受让人因自身原因于2023年7月1日仍未开工，则国土资源主管部门有权（）。A.征收土地闲置费B.无偿收回建设用地使用权C.处以出让价款30%罚款D.责令三个月内开工【答案】B5.房地产经纪机构发布房源信息时，必须明示的内容不包括（）。A.房屋抵押状况B.房屋坐落C.房屋建筑面积D.房屋挂牌价格【答案】A6.根据《城市房地产管理法》，商品房预售条件之一是已交付全部土地使用权出让金并取得（）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.土地使用权证书D.商品房预售许可证【答案】C7.不动产登记簿记载的权利人甲与乙签订房屋买卖合同，乙支付全部价款并占有房屋，但未办理转移登记。此时房屋的所有权归属（）。A.甲B.乙C.甲乙共有D.国家【答案】A8.下列关于建筑物区分所有权的表述，错误的是（）。A.业主对专有部分享有所有权B.业主对共有部分享有共有权C.业主可放弃共有权利以不承担义务D.业主可共同决定管理规约【答案】C9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续。A.3B.5C.10D.30【答案】B10.甲将房屋出租给乙，租期届满后乙继续居住并支付租金，甲未提出异议，则原租赁合同（）。A.自动终止B.自动续期一年C.转为不定期租赁D.无效【答案】C11.下列关于房地产抵押评估的说法，正确的是（）。A.评估必须由银行指定机构完成B.评估价值不得低于抵押物市场价值C.评估报告有效期最长不超过一年D.评估费用由借款人承担【答案】C12.根据《土地管理法》，农村村民一户只能拥有（）处宅基地。A.一B.二C.三D.不限【答案】A13.某宗土地用途为工业，现拟变更为住宅，应当依法办理（）。A.土地用途变更登记B.补交土地出让价款C.重新签订出让合同D.以上均需办理【答案】D14.房地产经纪服务合同应当采用（）形式。A.口头B.书面C.电子数据交换D.录音【答案】B15.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）。A.登记证明即不动产权证书B.登记证明仅用于抵押权设立C.登记证明可用于预告登记D.登记证明由法院出具【答案】C16.甲将房屋出售给乙，双方于2023年4月1日签订合同，4月10日办理网签，4月15日申请转移登记，4月20日记载于登记簿，则所有权转移时间为（）。A.4月1日B.4月10日C.4月15日D.4月20日【答案】D17.下列关于房地产广告的说法，错误的是（）。A.可含有升值承诺B.应载明开发企业名称C.不得含有风水等迷信内容D.应载明预售许可证号【答案】A18.根据《物业管理条例》，业主大会作出使用专项维修资金决定，须经（）以上业主同意。A.专有部分面积过半数B.专有部分面积及人数双过半C.专有部分面积及人数双过三分之二D.全体一致【答案】C19.下列关于宗地合并的说法，正确的是（）。A.须重新签订出让合同B.须补缴土地出让金C.须办理变更登记D.须重新进行土地评估【答案】C20.房地产估价机构资质等级分为（）级。A.一B.二C.三D.四【答案】C21.下列关于房屋租赁备案的说法，正确的是（）。A.备案是租赁合同生效要件B.备案后租金不得调整C.备案由出租人单方申请D.备案资料可供承租人提取公积金【答案】D22.甲将房屋抵押给乙后，又将房屋出租给丙，则租赁关系（）。A.无效B.可撤销C.不受抵押权影响D.不得对抗乙实现抵押权【答案】D23.下列关于土地出让年限的说法，正确的是（）。A.居住用地50年B.工业用地40年C.教育用地70年D.商业用地40年【答案】D24.不动产登记资料查询结果出具后，有效期为（）。A.当日B.3日C.7日D.30日【答案】A25.下列关于房地产继承登记的说法，错误的是（）。A.需提交死亡证明B.需提交继承权公证书C.需缴纳契税D.需全部继承人到场【答案】C26.甲将房屋出售给乙，约定由甲承担交易税费，则契税纳税义务人仍为（）。A.甲B.乙C.双方各半D.税务机关指定【答案】B27.下列关于房地产经纪人员执业的说法，正确的是（）。A.可同时受聘于两家机构B.可个人名义收取佣金C.应实名在经营场所公示D.可隐瞒房屋抵押信息【答案】C28.根据《房产税暂行条例》，个人所有非营业用房产（）。A.免征房产税B.按1.2%税率征收C.按12%税率征收D.按4%税率征收【答案】A29.下列关于建设用地使用权转让的说法，正确的是（）。A.可单独转让B.须完成开发投资总额25%以上C.须取得规划意见书D.须重新挂牌出让【答案】B30.房地产估价报告应当由（）名以上注册房地产估价师签字。A.1B.2C.3D.4【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.留置权E.抵押权【答案】A、B、C、E32.申请商品房预售许可证应提交的资料包括（）。A.土地使用权证书B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.开发企业资质证书E.预售方案【答案】A、B、C、D、E33.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过使用期限B.不动产被依法查封C.权属争议在诉讼期间D.申请人未提交契税完税凭证E.申请登记内容与权属来源材料一致【答案】A、B、C、D34.房地产经纪机构不得从事的行为包括（）。A.赚取差价B.代收代付交易资金C.发布虚假房源信息D.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务E.协助买卖双方办理网签【答案】A、B、C、D35.下列关于不动产登记资料查询主体的说法，正确的有（）。A.权利人可查询本人登记资料B.继承人可查询被继承人登记资料C.法院可因案件需要查询D.律师可凭调查令查询E.任意公民可查询他人登记簿【答案】A、B、C、D36.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正B.合法原则C.最高最佳使用原则D.替代原则E.预期原则【答案】A、B、C、D、E37.下列关于房屋租赁合同解除的说法，正确的有（）。A.承租人擅自转租，出租人可解除合同B.租赁物危及健康，承租人可随时解除C.未约定租期视为不定期租赁，双方可随时解除D.出租人出售房屋，合同自动解除E.承租人逾期支付租金，出租人应先行催告【答案】A、B、C、E38.下列关于土地增值税的说法，正确的有（）。A.纳税人包括转让国有土地使用权的单位B.按超额累进税率征收C.扣除项目包括取得土地使用权所支付金额D.个人销售住房暂免征收E.增值额未超过扣除项目金额20%的免税【答案】A、B、C、D39.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）。A.由登记机构管理B.是物权归属和内容的根据C.任何人可查询复制D.可采用电子介质E.记载事项与权属证书不一致时以登记簿为准【答案】A、B、D、E40.下列关于房地产中介服务收费的说法，正确的有（）。A.实行市场调节价B.应明码标价C.可混合标价D.应出具合法票据E.可收取未标明费用【答案】A、B、D三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记遵循________、________、________、________的原则。【答案】依法登记、统一登记、便民利民、连续登记42.房地产估价报告有效期自出具之日起一般不超过________年。【答案】一43.商品房现售条件之一是通过________验收。【答案】竣工验收44.建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为________年。【答案】7045.业主大会会议分为________会议和________会议。【答案】定期、临时46.房地产经纪服务实行________制度，收费应当________。【答案】明码标价、出具发票47.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结。【答案】548.土地增值税实行________税率。【答案】四级超率累进49.房屋租赁期限不得超过________年，超过部分无效。【答案】2050.房地产估价机构应当具有________名以上注册房地产估价师。【答案】3四、简答题（每题10分，共30分）51.简述不动产登记的效力。【答案要点】（1）物权变动效力：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。（2）权利推定效力：登记簿记载的权利人推定为真正权利人，第三人可善意信赖。（3）善意保护效力：善意第三人依据登记簿取得物权，受法律保护。（4）公示公信效力：登记向社会公开，具有普遍公信力，维护交易安全。52.简述房地产经纪机构在存量房买卖中的主要义务。【答案要点】（1）核验房源：查验房屋权属证书、权利人身份证明、抵押查封等情况。（2）告知义务：如实告知交易当事人房屋真实信息及交易风险。（3）保密义务：对委托人个人信息及交易信息保密。（4）资金监管：协助交易双方选择合法的资金监管方式，不得挪用资金。（5）协助办理：协助办理网签、贷款、过户、缴税等手续。（6）出具票据：收取佣金后出具合法发票。53.简述土地增值税的扣除项目。【答案要点】（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的10%以内计算扣除。（4）与转让房地产有关的税金，包括营业税（现已废止）、城市维护建设税、教育费附加、印花税。（5）财政部规定的其他扣除项目，如加计20%扣除。五、计算题（每题15分，共30分）54.某房地产开发企业转让一栋写字楼，取得收入总额为30000万元。该企业取得土地使用权支付金额5000万元，房地产开发成本12000万元，开发费用按土地价款与开发成本之和的10%扣除，与转让有关的税金1650万元，加计扣除20%。计算应纳土地增值税额。【答案】（1）扣除项目金额：①土地使用权支付金额=5000万元②开发成本=12000万元③开发费用=（5000+12000）×10%=1700万元④税金=1650万元⑤加计扣除=（5000+12000）×20%=3400万元扣除合计=5000+12000+1700+1650+3400=23750万元（2）增值额=30000-23750=6250万元（3）增值率=6250÷23750×100%=26.32%，适用税率30%（4）应纳税额=6250×30%=1875万元55.甲于2015年购买一套普通住宅，建筑面积120㎡，总价款180万元，缴纳契税1.8万元（税率1%）。2023年甲将房屋出售给乙，合同价款360万元，房屋为家庭唯一住房且已满两年。当地税务机关核定计税价格为350万元，契税税率3%。计算：（1）甲应缴增值税及附加；（2）乙应缴契税。【答案】（1）甲：个人销售购买满2年唯一普通住宅，免征增值税；城市维护建设税、教育费附加同步免征。（2）乙：契税=350×3%=10.5万元六、案例分析题（每题20分，共40分）56.案例：甲于2020年取得某市一套商品住宅不动产权证书，建筑面积100㎡。2021年3月，甲与乙银行签订抵押合同，贷款120万元，并办理抵押登记。2022年5月，甲未经乙银行同意，与丙签订为期3年的租赁合同，月租金5000元，丙一次性支付两年租金12万元并入住。2023年1月，甲因逾期还贷，银行申请法院拍卖房屋，法院于2023年4月裁定拍卖。丙主张“买卖不破租赁”，拒绝搬离。问题：（1）丙的主张是否成立？（2）银行如何实现抵押权？（3）丙已预付的租金如何处理？【答案】（1）不成立。抵押在先，租赁在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（2）银行可向法院申请拍卖、变卖房屋，就所得价款优先受偿。（3）丙可向甲主张返还未到期部分的租金，如甲无力返还，丙的损失为普通债权，不享有优先受偿权。57.案例：A房地产经纪机构接受甲委托出售一套位于市中心的商铺，建筑面积200㎡，挂牌价1000万元。乙客户看房后表示购买意向，A机构未核验房屋权属即促成双方签订买卖合同，约