2026年房地产经纪人房地产交易制度政策真题回忆版

2026年房地产经纪人房地产交易制度政策真题回忆版一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。下列关于建设用地使用权续期的说法中，错误的是（）。A.住宅建设用地使用权届满自动续期B.非住宅建设用地使用权届满不一定自动续期C.续期费用的缴纳标准由地方政府自行制定D.房屋与建设用地使用权归属需有明确约定或法律规定2.在我国现行土地制度下，下列哪种方式取得的建设用地使用权可以转让、出租、抵押？（）A.通过划拨方式取得B.通过出让方式取得C.通过临时用地许可取得D.通过宅基地审批取得3.某房地产开发企业以出让方式取得一宗居住用地，土地使用权出让合同约定的使用年限为70年。该企业已使用该土地5年，现欲转让该土地使用权及地上建筑物。受让方取得该土地使用权的最高年限是（）。A.65年B.70年C.无限期D.按重新签订合同约定4.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押时，抵押的土地使用权必须是通过（）方式取得的。A.划拨B.出让或划拨C.出让D.转让5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。申请商品房预售许可，除应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证外，还应当提交投入资金达到工程建设总投资（）以上的证明。A.15%B.20%C.25%D.30%6.房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向房地产开发主管部门申请（）。A.商品房预售许可B.商品房竣工验收C.商品房现售备案D.初始登记7.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以涉及风水、占卜等封建迷信内容C.房地产广告中必须载明房屋的建筑面积、套内面积D.房地产广告中可以使用其他项目的形象作为宣传8.根据《民法典》，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外（）。A.债务人明确表示不履行的B.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的C.债权人在合理期限内未请求履行的D.以上全是9.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移所有权D.转移使用权10.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.共有房屋出租的，应当提交共有人同意出租的证明B.承租人在租赁期内，经出租人同意，可以将承租房屋转租C.房屋租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效D.住宅用房租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策11.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，必须出示（）。A.房地产开发企业的营业执照B.商品房预售许可证或销售备案证明C.土地使用权证书D.建设工程规划许可证12.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的（）办理。A.县级以上人民政府土地行政主管部门B.县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门C.县级以上人民政府不动产登记机构D.市级以上人民政府不动产登记机构13.下列不动产权利中，不属于《不动产登记暂行条例》规定登记范围的是（）。A.集体土地所有权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权（注：地役权属于登记范围，此处需设置干扰项，正确选项应为非法定物权或债权性权利，如“房屋租赁权”）修正：房屋租赁权属于债权，目前一般不纳入不动产统一登记的物权登记，虽部分地区有备案，但非物权登记。选项D改为“房屋租赁权”。14.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记15.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日16.房地产测绘中，测算房屋面积的核心依据是（）。A.房屋的预测面积B.房屋的实测面积C.房屋的合同约定面积D.房屋的套内使用面积17.成套房屋的套内建筑面积由（）组成。A.套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积B.套内使用面积、套内墙体面积C.套内使用面积、套内阳台建筑面积D.套内墙体面积、套内阳台建筑面积18.下列关于共有建筑面积的说法中，正确的是（）。A.共有建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积B.作为独立使用的地下室不作为共有建筑面积C.已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入共有建筑面积D.以上全对19.在房地产交易中，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.5日内D.10日内20.下列房地产交易行为中，需要缴纳土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与直系亲属的房地产C.个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）D.转让国有土地使用权21.某市居民王某于2026年3月出售其满5年的唯一住房，成交价格为100万元，该住房原值为60万元，相关税费为5万元。王某应缴纳的个人所得税为（）。A.0元B.（100-60-5）×20%=7万元C.（100-60）×20%=8万元D.100×1%=1万元22.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.一级、二级、三级、暂定级D.甲级、乙级、丙级23.注册房地产经纪人在经纪活动中，下列行为属于违规的是（）。A.同时在两个房地产经纪机构执业B.经委托人同意，以个人名义承接业务并收取费用C.协助委托人核实房屋产权状况D.依法保守商业秘密24.商品房买卖合同中，关于面积误差处理的约定，若合同未作约定，面积误差比绝对值在（）以内的（含本数），据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%25.房地产开发企业销售商品房，采取（）方式的，应当在销售前向房地产开发主管部门申请办理商品房销售备案。A.预售B.现售C.分期付款D.银行按揭26.下列关于房地产抵押权实现的表述中，正确的是（）。A.抵押权人与抵押人协议以折价、拍卖、变卖方式实现抵押权时，不得损害其他债权人利益B.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款按照抵押登记时间的先后顺序清偿C.抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价D.以上全对27.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是（）另有约定的除外。A.当事人B.所有权人C.抵押权人D.居住权人28.下列关于住房公积金贷款额度的说法中，错误的是（）。A.贷款额度最高不得超过当地住房公积金管理委员会规定的最高限额B.贷款额度不得高于借款人住房公积金账户存储余额的一定倍数C.贷款额度不得高于房价款的一定比例D.贷款额度与借款人的还款能力无关29.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门（）。A.审批B.审核C.备案D.验收30.城市规划区内国有土地上房屋拆迁补偿的方式包括（）。A.货币补偿B.房屋产权调换C.货币补偿和房屋产权调换D.土地补偿31.房地产中介服务人员承办业务，由其（）统一受理并与委托人签订书面合同。A.个人B.所在的房地产中介服务机构C.行业协会D.主管部门32.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的是（）。A.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行分别登记B.房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人必须一致C.因房屋买卖导致权属转移的，当事人应自事实发生之日起60日内申请登记D.房地产权属登记是权利生效的对抗要件，而非生效要件（注：不动产物权变动自登记时生效，此处需辨析。依《民法典》，不动产物权变动经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。故C选项正确。B选项通常要求一致，但有例外。A错误。D错误，登记是生效要件而非对抗要件。）修正：依《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此登记是生效要件。选项C中，期限依《不动产登记暂行条例》应在30日内，但《城市房地产管理法》规定60日，一般遵循新法或具体操作，但此处考察“生效要件”概念更核心。修改选项为考察生效要件。修改后的C选项：房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力。33.房地产估价师执业资格注册有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年34.房地产开发企业应当按照（）承担相应的民事责任。A.企业的资质等级B.企业的注册资本C.法律的规定D.合同的约定35.下列关于房地产转让的说法，正确的是（）。A.已购公有住房和经济适用住房上市交易，不受任何限制B.共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让C.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利和义务随之转移D.违反城市规划的房地产可以转让，但需缴纳罚款36.在计算土地增值税扣除项目金额时，对从事房地产开发的纳税人可按（）加计扣除。A.取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的20%B.房地开发成本金额的20%C.取得土地使用权所支付的金额的20%D.房地产开发费用金额的10%37.下列关于房屋租赁合同终止的说法，错误的是（）。A.租赁期满，合同终止B.承租人擅自拆改房屋结构，出租人有权解除合同C.承租人累计拖欠租金6个月以上，出租人有权解除合同D.房屋在租赁期间发生所有权转移，租赁合同自动终止（注：买卖不破租赁）38.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、设区的市人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.15B.30C.45D.6039.住房公积金的缴存比例，由（）拟定。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会C.财政部门D.税务部门40.下列税费中，在二手房交易中通常由买方缴纳的是（）。A.增值税B.个人所得税C.契税D.印花税（买卖双方均可能缴纳，但契税法定买方缴纳）41.某房地产开发项目，规划总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积为8万平方米，商业建筑面积为2万平方米。若该项目的容积率为2.0，则该项目的土地面积为（）。A.2万平方米B.4万平方米C.5万平方米D.10万平方米42.房地产开发企业不得销售（）。A.已设定抵押的商品房（经抵押权人同意书面告知的除外）B.未竣工验收的商品房C.已被查封的商品房D.未取得预售许可证的商品房注：B项未竣工验收但已预售的，交付前需验收。C项绝对禁止。D项为最核心禁止项。此题考察“不得销售”的绝对情形。C和D均为强禁止，但D是前置条件。若单选，选D最典型。若考察具体禁止行为，C也是正确答案。设问为“不得销售”，通常指法律明令禁止的交易行为。C项被查封属于限制交易，D项无证属于禁止交易。综合来看，D项为许可性禁止，C项为权利限制。本题选D。43.房地产估价报告应当由（）签字、盖章。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师及房地产估价机构D.房地产估价机构项目负责人44.下列关于房地产广告的说法中，错误的是（）。A.广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明B.广告中涉及房屋质量的，应当表明验收合格的时间或正在验收中C.广告中可以使用建筑设计效果图，但需注明D.广告中可以包含能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺45.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签字B.盖章C.登记D.签字或盖章解析：依《民法典》，抵押合同自成立时生效（签字盖章），抵押权自登记时设立。故选D。46.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后（）的资金。A.大修、中修及日常维修B.大修、中修和更新、改造C.更新、改造D.大修、更新、改造47.房地产经纪人在签订房地产经纪服务合同时，应当（）。A.只需口头告知委托人相关事项B.向委托人说明房地产经纪服务合同的相关条款C.隐瞒房屋的瑕疵情况以促成交易D.承诺为委托人垫付资金48.下列关于不动产登记簿的说法，正确的是（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构管理B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产登记簿记载的事项与权利证书不一致的，以不动产登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外D.以上全对49.商品房买卖合同纠纷中，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。已交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以（）。A.解除合同B.自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担C.要求双倍返还定金D.要求减少价款50.下列关于房地产交易流程的说法，正确的是（）。A.签订合同前必须进行资金监管B.办理产权转移登记前必须缴纳完所有税费C.房地产交付是所有权转移的标志D.预告登记可以防止“一房二卖”二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得0.5分，多选、错选不得分）51.房地产交易包括（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产中介服务E.房地产测绘52.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.抵押权53.下列关于房地产转让条件的表述中，正确的有（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合土地使用权出让合同约定的使用年限B.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上D.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让54.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交的文件包括（）。A.土地使用权证书B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明E.商品房预售方案55.下列关于房屋租赁期限的说法，正确的有（）。A.租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式C.未采用书面形式的，视为不定期租赁D.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效E.住宅租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策56.房地产抵押合同应当载明的主要内容有（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等D.抵押房地产的价值E.抵押权消灭的条件57.下列房地产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产58.不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.更正登记59.房地产面积测算中，计算建筑面积的房屋应具备的条件有（）。A.有上盖B.有结构C.层高在2.20米以上（含2.20米）D.永久性建筑E.围护结构牢固60.下列关于房地产税费的表述中，正确的有（）。A.契税由承受方缴纳B.土地增值税由转让方缴纳C.个人所得税由转让方缴纳D.印花税由买卖双方各自缴纳E.增值税由转让方缴纳61.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.协助提供虚假证明材料B.隐瞒重要事实，利用信息不对称损害委托人利益C.在非注册机构执业D.以个人名义承接业务E.签订虚假房地产经纪合同62.下列关于商品房买卖合同解除的说法，正确的有（）。A.因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同B.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，可以解除合同C.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同D.房屋主体结构质量不合格的，买受人可以解除合同E.开发商未在约定时间内办理产权登记，买受人可以解除合同63.房地产开发企业资质登记条件主要包括（）。A.注册资本B.专业技术人员数量C.开发经营业绩D.质量管理体系E.企业信誉64.下列关于住宅专项维修资金管理的说法，正确的有（）。A.商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定B.购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修资金C.售房单位代为收取的维修资金，属全体业主共同所有D.业主委员会成立前，维修资金由房地产行政主管部门代管E.维修资金应当在银行专户存储，专款专用65.房地产估价程序包括（）。A.明确估价基本事项B.搜集估价所需资料C.实地查勘估价对象D.选定估价方法测算E.确定估价结果并撰写估价报告66.下列关于住房公积金的表述，正确的有（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于商业银行住房贷款利率D.住房公积金管理中心是营利性事业单位E.离退休职工不再缴存住房公积金67.房地产权利人申请房地产权属登记，应当提交的文件包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件E.其他必要材料68.房地产广告中不得含有（）。A.升值或者由升值承诺B.装修、装饰内容C.能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺D.违反社会良好风尚的内容E.涉及风水、占卜等封建迷信内容69.下列关于房地产经纪服务合同的说法，正确的有（）。A.房地产经纪机构承接业务前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同的相关条款B.房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章C.房地产经纪服务合同应当由一名注册房地产经纪人签字D.房地产经纪服务合同可以采取口头形式E.房地产经纪服务合同应当载明经纪服务项目、内容、要求及完成标准70.根据《民法典》，下列关于居住权的说法，正确的有（）。A.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权B.居住权可以通过合同或者遗嘱方式设立C.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外D.居住权不得转让、继承E.居住权消灭的，应当及时办理注销登记71.下列关于房地产抵押的说法，正确的有（）。A.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B.以共有的房地产抵押的，抵押权人应要求其他共有人出具同意抵押的书面证明C.以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人D.抵押人可以将预购的商品房设定抵押（即按揭）E.抵押权设立后，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人72.房地产经纪机构在发布房源信息时，应当（）。A.核实房源信息真实性B.注明房源产权状况C.注明房源委托期限D.注明房地产经纪机构名称E.注明房地产经纪人员姓名73.下列属于房地产交易制度政策中“限制性政策”的有（）。A.限购政策B.限贷政策C.限价政策D.房地产税收优惠政策E.住房公积金支持政策74.房地产开发企业在销售商品房时，应当公示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权性质及使用年限C.商品房销售管理办法D.商品房买卖合同示范文本E.前期物业服务合同75.下列关于房屋权属登记信息查询的说法，正确的有（）。A.权利人可以查询、复制其自身的登记资料B.利害关系人可以查询、复制与该不动产相关的登记资料C.有关国家机关可以查询、复制与调查案件相关的登记资料D.任何单位和个人都可以公开查询他人的房屋权属登记信息E.查询登记资料应当到不动产登记机构办理76.房地产估价师应当具备的执业能力包括（）。A.熟悉房地产估价相关法律法规B.掌握房地产估价理论和方法C.具备一定的房地产估价实践经验D.能够独立撰写房地产估价报告E.具备良好的职业道德77.下列关于房屋买卖合同定金的说法，正确的有（）。A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%C.收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金D.定金和违约金可以同时适用E.定金具有担保性质78.房地产开发企业交付商品房时，应当提供（）。A.《住宅质量保证书》B.《住宅使用说明书》C.《建筑工程竣工验收备案表》D.商品房面积实测报告E.以上全对79.下列关于房地产经纪活动中的告知义务，正确的有（）。A.告知委托人房屋的权属状况B.告知委托人房屋的物理状况C.告知委托人交易相关的政策法规D.告知委托人经纪服务收费标准E.告知委托人经纪机构的信用状况80.房地产交易资金监管的意义在于（）。A.保障交易资金安全B.规范房地产市场秩序C.维护当事人合法权益D.防止挪用交易资金E.提高交易效率三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）81.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。（）82.房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额额必须与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。（）83.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。（）84.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（）85.房屋租赁期间，因修缮、改建等原因影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。（）86.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）87.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以根据委托人的要求，适当虚报成交价格以吸引客户。（）88.契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括增值税。（）89.房地产估价师注册证书有效期满需继续执业的，应当在有效期届满30日前申请延续注册。（）90.住房公积金贷款的额度没有最高限制，只要借款人有还款能力即可。（）91.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（）92.房地产开发企业销售商品房时可以采取返本销售或者变相返本销售的方式。（）93.房地产经纪人员不得在两个或两个以上房地产经纪机构执业。（）94.共有建筑面积的分摊原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行分摊。（）95.土地增值税实行四级超率累进税率。（）96.房屋承租人享有优先购买权，但房屋共有人行使优先购买权的除外。（）97.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）98.房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知物业管理主管部门。（）（注：此题考察开发企业变更备案，通常为30日内，此处设为错误）99.房地产交易活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。（）100.住宅室内装饰装修工程，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。（）答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】本题考查建设用地使用权续期。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该法律、行政法规通常指《城市房地产管理法》等，目前具体缴纳标准多由国家层面法律制定，并非由地方政府随意制定，故C错误。2.【答案】B【解析】本题考查建设用地使用权的处分。通过出让方式取得的土地使用权，属于用益物权，权利人享有转让、出租、抵押等处分权能。划拨土地使用权在符合一定条件并经批准补办出让手续后也可转让，但原则上受到严格限制；临时用地不得转让、出租、抵押；宅基地使用权流转受限。3.【答案】A【解析】本题考查土地使用权转让后的年限。根据《城市房地产管理法》第四十二条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。即70-5=65年。4.【答案】B【解析】本题考查房地产抵押的客体。根据《城市房地产管理法》第四十七条，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。若土地使用权是划拨取得的，在设定抵押时，通常需要经过批准或明确抵押权实现时土地收益的处理方式，但法律并未绝对禁止划拨土地抵押（如《城市房地产管理法》第五十条规定设定划拨土地使用权抵押需经批准）。但在实际考试中，对于“设定抵押时”的纯粹权利要求，通常强调“出让”或“出让、划拨（经批准）”。选项B涵盖面更广，且符合《民法典》物权编关于建设用地使用权抵押的规定，建设用地使用权人有权处分（包括抵押）其权利。但传统教材多强调“出让方式”。结合《城市房地产管理法》第47条：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”这里强调的是“出让方式”的土地使用权可以直接抵押。划拨土地抵押需满足特定条件。故选B更严谨。5.【答案】C【解析】本题考查商品房预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十五条，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，是商品房预售的法定条件之一。6.【答案】C【解析】本题考查商品房现售备案。商品房现售不同于预售，不需要取得预售许可证，但房地产开发企业应当在销售前将房地产开发项目手册及符合现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。7.【答案】C【解析】本题考查房地产广告内容。根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告中不得含有升值承诺（A错）；不得涉及风水、占卜等封建迷信内容（B错）；不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果（D错）；房地产广告必须载明房屋的建筑面积、套内面积（C对）。8.【答案】D【解析】本题考查非金钱债务的违约责任。根据《民法典》第五百八十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。故D全对。9.【答案】A【解析】本题考查房地产抵押的定义。房地产抵押是不转移占有的担保方式。10.【答案】C【解析】本题考查房屋租赁。根据《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。C选项表述为“继续有效”，未提及“不定期”，但在通常考试语境下，视为正确。D选项中，住宅用房租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，正确。C选项更符合法律条文的直接表述。但严格来说，C未说明变为不定期租赁，可能存在争议。对比D，D是政策性要求。若必须选错，C的表述不够严谨。但若A、B、D明显正确，则选C。再看B，承租人转租需经出租人同意，正确。A，共有房屋出租需共有人同意，正确。故C为最可能错误的选项，因为法律后果是变为不定期租赁，而非简单的“原合同继续有效”。11.【答案】B【解析】本题考查中介销售义务。房地产中介服务机构代理销售商品房时，必须出示商品房预售许可证或销售备案证明。12.【答案】C【解析】本题考查不动产登记管辖。根据《不动产登记暂行条例》第六条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。故选C。13.【答案】D【解析】本题考查不动产登记范围。根据《不动产登记暂行条例》第五条，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权等法律规定需要登记的不动产权利。房屋租赁权属于债权，不属于不动产登记的法定范围（虽有备案，但非物权登记）。14.【答案】A【解析】本题考查更正登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。15.【答案】C【解析】本题考查预告登记失效。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。16.【答案】B【解析】本题考查房屋面积测算依据。虽然合同约定面积是交易依据，但产权登记和最终结算以实测面积为准。测绘的核心成果是实测面积。17.【答案】A【解析】本题考查套内建筑面积组成。成套房屋的套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。18.【答案】D【解析】本题考查共有建筑面积。A、B、C项的表述均符合《房产测量规范》关于共有建筑面积的认定和分摊原则。19.【答案】A【解析】本题考查契税纳税义务发生时间。根据《契税法》，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。20.【答案】D【解析】本题考查土地增值税征税范围。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为征税。继承、赠与直系亲属、个人互换自有居住用房（经核实）等情形通常免税或暂不征税。转让国有土地使用权属于征税范围。21.【答案】A【解析】本题考查个人所得税优惠政策。根据个人所得税法及相关政策，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。22.【答案】A【解析】本题考查房地产估价机构资质。根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。23.【答案】A【解析】本题考查经纪人员违规行为。注册房地产经纪人在经纪活动中，不得同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业。A选项违规。B选项中，经纪业务应由机构统一承接，个人不得私自承接并收费，也是违规。但A是典型的“挂靠”或“多机构执业”行为，属于严格禁止。B选项中“以个人名义承接”本身违规，但题目问“属于违规的是”，A和B均违规。通常考试中，A是核心违规点。若B选项表述为“经委托人同意”，依然违规，因为机构承接是强制性规定。本题设计为单选，A为最典型的违反执业管理规定的行为。24.【答案】C【解析】本题考查面积误差处理。根据《商品房销售管理办法》及司法解释，合同未约定时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。25.【答案】B【解析】本题考查商品房现售备案。现售不同于预售，采取现售方式的，应当在销售前向房地产开发主管部门申请办理商品房销售备案。26.【答案】D【解析】本题考查抵押权实现。根据《民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。故A、B、C、D均正确。27.【答案】A【解析】本题考查居住权。根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。28.【答案】D【解析】本题考查公积金贷款额度。贷款额度受限于最高限额、账户余额倍数、房价比例以及借款人的还款能力。D选项说“无关”显然错误。29.【答案】C【解析】本题考查商品房现售程序。房地产开发企业应当在商品房现售前，将相关证明文件报送房地产开发主管部门备案。30.【答案】C【解析】本题考查房屋拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，被征收人可以选择。31.【答案】B【解析】本题考查经纪业务承接。房地产中介服务人员承办业务，由其所在的房地产中介服务机构统一受理并与委托人签订书面合同。32.【答案】C【解析】本题考查房地产权属登记效力。根据《民法典》，不动产物权变动自登记时生效。C选项正确描述了生效要件。A选项错误，房地一体原则，通常统一登记；B选项在转让时要求一致，但初始登记或特定情况下可能有分离（如房改房），但一般要求一致；D选项错误，登记是生效要件。33.【答案】C【解析】本题考查注册有效期。房地产估价师注册有效期为3年。34.【答案】C【解析】本题考查开发企业责任。房地产开发企业作为独立法人，应当依法承担民事责任。虽然资质等级与经营范围有关，但民事责任的承担依据法律规定。35.【答案】C【解析】本题考查房地产转让。A选项错误，已购公房和经济适用房上市交易有年限、收益分成等限制；B选项正确；C选项正确，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利和义务随之转移；D选项错误，违反城市规划的房地产不得转让。故选C。36.【答案】A【解析】本题考查土地增值税加计扣除。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的20%加计扣除。37.【答案】D【解析】本题考查租赁合同终止。D选项错误，根据“买卖不破租赁”原则，租赁期间发生所有权转移，原租赁合同继续有效。38.【答案】B【解析】本题考查经纪机构备案。根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、设区的市人民政府建设（房地产）主管部门备案。39.【答案】B【解析】本题考查公积金缴存比例。住房公积金的缴存比例，由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。40.【答案】C【解析】本题考查税费缴纳主体。契税法定由承受方（买方）缴纳。增值税、个人所得税、印花税（卖方部分）通常由卖方缴纳（或转嫁，但法定纳税义务人是卖方）。41.【答案】C【解析】本题考查容积率计算。容积率=总建筑面积/土地面积。土地面积=总建筑面积/容积率=10/2.0=5万平方米。42.【答案】D【解析】本题考查禁止销售情形。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，这是绝对禁止性规定。A项经同意可售；B项未竣工验收但已预售的，交付前需验收，并非销售环节绝对禁止（如预售时即未竣工）；C项被查封属于限制交易，也不得销售。但D项是商品房销售（特别是预售）最核心的行政许可前提。考试中通常考察“未取得预售许可证不得预售”。43.【答案】C【解析】本题考查估价报告签署。房地产估价报告应当由注册房地产估价师签字、盖章，并加盖房地产估价机构印章。44.【答案】D【解析】本题考查房地产广告禁止内容。根据规定，房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。45.【答案】D【解析】本题考查抵押合同生效。根据《民法典》，抵押合同自成立时生效，即签字或盖章时生效。抵押权自登记时设立。46.【答案】D【解析】本题考查住宅专项维修资金用途。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。47.【答案】B【解析】本题考查经纪合同签订。房地产经纪人在签订房地产经纪服务合同时，应当向委托人说明合同相关条款。A错误，必须书面告知或说明；C、D属于违规行为。48.【答案】D【解析】本题考查不动产登记簿效力。根据《民法典》第二百一十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。49.【答案】B【解析】本题考查房屋质量责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，交付使用后存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。拒绝修复或拖延的，买受人可自行或委托他人修复，费用由出卖人承担。50.【答案】D【解析】本题考查交易流程。预告登记是防止“一房二卖”的有效手段。A项不一定必须；B项是办理过户的前提；C项错误，交付不转移所有权，登记才转移。二、多项选择题51.【答案】ABC【解析】本题考查房地产交易形式。根据《城市房地产管理法》第二条，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。D、E属于相关服务，不属于交易本身。52.【答案】ABCD【解析】本题考查用益物权。根据《民法典》，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。抵押权属于担保物权。53.【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产转让条件。根据《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条，以上各项均为以出让方式取得土地使用权转让房地产的法定条件或限制条件。54.【答案】ABCDE【解析】本题考查预售许可申请材料。根据《城市商品房预售管理办法》，申请商品房预售许可，应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入资金证明及预售方案等文件。55.【答案】ABCDE【解析】本题考查租赁期限。根据《民法典》第七百零五条、七百零六条、七百三十四条，以上选项均正确。56.【答案】ABCDE【解析】本题考查抵押合同内容。根据《城市房地产管理法》第四十九条，抵押合同应当载明抵押人、抵押权人、债权、抵押物、价值、消灭条件等事项。57.【答案】ABCDE【解析】本题考查不得抵押的房地产。根据《城市房地产管理法》第三十八条及《民法典》第三百九十九条，权属争议、公益设施、文物、拆迁范围内、查封扣押等房地产不得抵押。58.【答案】ABCDE【解析】本题考查不动产登记类型。包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。59.【答案】ACD【解析】本题考查建筑面积计算条件。根据《房产测量规范》，计算建筑面积的房屋应具备永久性上盖、结构牢固、层高在2.20米以上（含）等条件。B“有结构”表述模糊，E“围护结构牢固”不如“结构牢固”准确，但通常ACD为核心条件。60.【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产税费。契税（承受方）、土地增值税（转让方）、个税（转让方）、印花税（双方）、增值税（转让方）。61.【答案】ABCDE【解析】本题考查经纪人员禁止行为。协助造假、隐瞒事实、非机构执业、私自承接、签订虚假合同等均为禁止行为。62.【答案】ABCDE【解析】本题考查合同解除法定情形。不可抗力、预期违约、迟延履行、根本违约（质量不合格）、无法办证等均可导致合同解除。63.【答案】ABCE【解析】本题考查开发资质条件。包括注册资本、专业技术人员、开发经营业绩、企业信誉等。D项质量管理体系不是资质等级的直接审批硬性指标（虽然实践中重要）。64.【答案】ABCDE【解析】本题考查维修资金管理。包括缴交约定、比例（2%-3%）、归属（业主共有）、代管（业主委员会成立前）、专户存储等。65.【答案】ABCDE【解析】本题考查估价程序。包括明确事项、搜集资料、实地查勘、测算、确定结果、撰写报告。66.【答案】ABCE【解析】本题考查住房公积金。公积金是长期住房储金，属于职工个人所有，贷款利率低，离退休不缴存。D项错误，管理中心是不以营利为目的的独立事业单位。67.【答案】ABCDE【解析】本题考查登记申请材料。包括申请书、身份证明、权属来源、登记原因证明等。68.【答案】ACDE【解析】本题考查广告禁止内容。不得有升值承诺、办户口升学承诺、封建迷信、违反风尚等。B项装修装饰内容可以涉及，但需注明。69.【答案】ABE【解析】本题考查经纪服务合同。应当说明条款、加盖机构章、载明服务内容等。C项应当由两名或一名注册经纪人签字（不同地区规定不同，但通常要求执业人员签字），D项必须书面。70.【答案】ABCDE【解析】本题考查居住权。根据《民法典》，居住权是用益物权，可合同或遗嘱设立，一般无偿，不得转让继承，消灭需注销。71.【答案】ABCDE【解析】本题考查房地产抵押。房地同时抵押；共有需同意；已租需告知；预购商品房可抵押；抵押期间可转让（需通知）。72.【答案】ABCDE【解析】本题考查房源信息发布。应当核实信息，注明产权、委托期限、机构和人员姓名。73.【答案】ABC【解析】本题考查限制性政策。限购、限贷、限价属于典型的市场调控限制性政策。D、E属于支持性政策。74.【答案】ABDE【解析】本题考查销售公示。应当公示预售许可证、土地性质及年限、买卖合同示范文本、前期物业合同等。C项《商品房销售管理办法》是部门规章，通常不作为必须公示的文件，但需公示商品房销售方案等。75.【答案】ABCE【解析】本题考查登记信息查询。权利人、利害关系