甘肃2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试题库

甘肃2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》考试题库一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该规定体现了我国房地产权利制度中的哪项核心原则？A.房地产物权法定原则B.房地产权利保护原则C.房地产有偿使用原则D.房地产城乡统一管理原则2.某房地产开发企业在甘肃省兰州市近郊通过出让方式取得一宗住宅用地，土地使用权年限为70年。该企业拟进行商品房开发，若该企业欲转让该房地产开发项目，除应当符合《城市房地产管理法》规定的条件外，按照属于房屋建设工程的转让条件，其已投入的开发资金数额应当至少占该房地产开发项目总投资额的（）。A.20%B.25%C.30%D.35%3.在我国房地产税收体系中，下列税种中，属于在房地产权属发生转移时，向承受方征收的税种是（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.契税4.根据《民法典》及相关规定，下列关于不动产登记的表述中，错误的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力B.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理C.国家实行不动产统一登记制度D.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但未经登记不得处分5.某事业单位利用划拨方式取得国有建设用地建设办公楼，现该单位拟将该办公楼出租给某企业作为办公场所使用。根据《城市房地产管理法》，下列关于该划拨土地上房屋出租的表述中，正确的是（）。A.可以直接出租，无需办理任何手续B.应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金后方可出租C.应当将租金中所含土地收益上缴国家D.必须先将划拨土地转为出让土地6.甘肃省某市2025年拟对城区内一片危旧房集中区域进行房屋征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，作出房屋征收决定的主体是（）。A.房屋征收部门B.房地产开发企业C.市、县级人民政府D.建设行政主管部门7.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》，房地产开发企业进行商品房预售，必须向房地产管理部门申请取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《建设工程规划许可证》D.《国有土地使用证》8.根据《民法典》物权编的规定，下列财产中，不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.土地所有权D.生产设备、原材料9.房地产估价师执业资格考试合格者，由省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的（）。A.《房地产估价师执业资格证》B.《房地产估价师注册证》C.《房地产估价师资格证书》D.《房地产估价师岗位证书》10.某房地产开发企业销售商品房，采取虚假的促销手段诱骗消费者交易。根据《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》等相关规定，该行为属于（）。A.正常营销行为B.不正当竞争行为C.商业贿赂行为D.限制竞争行为11.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%12.在房地产交易活动中，下列关于房地产买卖合同的表述中，符合法律规定的是（）。A.房地产买卖合同必须采用书面形式B.房地产买卖合同依法成立后即生效，无需登记C.未办理权属登记的房地产买卖合同一律无效D.房地产买卖合同中的标的物可以是尚未建成房屋13.住房公积金是职工及其所在单位缴存的长期住房储金。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金的贷款对象是（）。A.所有缴存住房公积金的职工B.购买、建造、翻建、大修自住住房的缴存住房公积金职工C.购买商品房的职工D.租赁住房的职工14.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和三级暂定。根据《房地产估价机构管理办法》，一级房地产估价机构可以从事（）房地产估价业务。A.仅限住宅B.仅限商业C.各类房地产估价业务D.除司法鉴定外的房地产估价业务15.某小区业主大会决定解聘原物业服务企业，并选聘了新的物业服务企业。根据《民法典》和《物业管理条例》，原物业服务企业应当在（）内，与业主委员会办理交接手续，并履行退出义务。A.7日B.15日C.30日D.60日16.根据《城镇土地使用税暂行条例》，在城市大、中、小城市使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。城镇土地使用税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产租金收入C.实际占用的土地面积D.土地转让收入17.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《竣工验收备案表》D.《土地使用权证》18.下列关于房地产中介服务机构的设立条件的表述中，错误的是（）。A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的财产和经费D.必须具备法人资格19.根据《民法典》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列关于业主共有权利的表述中，正确的是（）。A.建筑区划内的道路，属于业主共有，但城镇公共道路除外B.建筑区划内的绿地，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于开发商所有D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，全部属于业主共有20.某市居民李某拥有一套普通住房，原值为100万元。李某将该住房出租，年租金收入为5万元。根据现行房产税政策，李某应缴纳的房产税为（）。（假设该市房产税依照房产余值计算扣除比例为30%）A.0.84万元B.0.6万元C.0.5万元D.0.42万元21.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。根据规定，下列关于房地产抵押额度的表述中，正确的是（）。A.抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值B.抵押人所担保的债权可以超出其抵押物的价值C.抵押物价值由抵押人自行确定D.抵押权实现时，拍卖所得价款全部归抵押权人所有22.根据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.10B.20C.30D.4023.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.524.在商品房销售中，房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款B.返本销售C.银行按揭D.一次性付款25.根据《民法典》，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。下列关于居住权的表述中，错误的是（）。A.居住权不得转让、继承B.设立居住权应当向登记机构申请登记C.居住权自登记时设立D.居住权无偿设立，不得约定有偿26.某房地产开发企业在甘肃天水市开发建设一个住宅小区，总建筑面积为10万平方米。根据《房地产开发经营管理条例》，该小区应当配备物业管理用房，其面积一般不低于（）。A.建筑总面积的2‰B.建筑总面积的3‰C.建筑总面积的4‰D.建筑总面积的5‰27.下列关于房地产转让的表述中，不符合法律规定的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合房屋建设工程完成开发投资总额25%以上的条件B.共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让C.权属有争议的房地产，不得转让D.未依法登记领取权属证书的房地产，经公证后可以转让28.根据《契税法》，土地使用权出让、房屋买卖，以（）为计税依据。A.成交价格B.市场评估价格C.税务机关核定价格D.土地原值加开发成本29.房地产估价师在执业过程中，遇到与自己有利害关系的业务时，应当（）。A.尽力完成估价业务B.回避C.告知委托人后继续执业D.转让给其他估价师30.下列房地产中，不属于免征房产税的是（）。A.国家机关自用的房产B.个人所有非营业用的房产C.宗教寺庙自用的房产D.企业出租的房产31.根据《民法典》，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.邻地使用权C.用益物权D.担保物权32.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门（）。A.备案B.审批C.审核D.核准33.下列关于房地产广告的表述中，符合《房地产广告发布暂行规定》的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以涉及办理升学、就业等事项C.房地产广告中必须载明开发企业名称和中介服务机构名称D.房地产广告中可以含有风水、占卜等封建迷信内容34.某企业通过拍卖方式取得一宗商业用地，支付出让金3000万元。若该企业因自身原因无力继续开发，政府决定收回该土地使用权。根据规定，对于已支付的土地出让金，政府（）。A.全部退还B.不予退还C.按已开发进度比例退还D.扣除20%后退还35.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.7B.10C.15D.3036.住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共用设施设备的维修费用B.共用部位的大修费用C.业主自用部位的维修费用D.共用设施的更新费用37.房地产估价机构违反规定，涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.1万元以下38.在我国，下列土地中，属于国家所有的是（）。A.城市市区的土地B.农村宅基地C.自留地D.自留山39.根据《民法典》，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是（）另有约定的除外。A.法律B.当事人C.抵押合同D.债权人40.某市房地产主管部门在检查中发现，某房地产估价师在估价报告中故意高估房地产价值，给委托人造成重大损失。该估价师可能面临的最严厉的行政处罚是（）。A.罚款B.警告C.吊销注册证书D.暂停执业二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对得2分；少选且无错项，每个选项得0.5分；多选、错选、不选均不得分）41.根据《民法典》，下列哪些情形下，物权消灭？（）A.物权人抛弃物权B.物权因混同而消灭C.担保物权因债权消灭而消灭D.物权因标的物灭失而毁损E.物权因行政机关撤销而消灭42.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，正确的有（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或者其他用地50年43.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合规定的注册资本D.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员44.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权，未符合土地使用权出让合同规定的条件B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的45.商品房预售应符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E.取得建筑工程施工许可证46.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理B.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同C.以共有的房地产抵押的，必须经全体共有人书面同意D.以预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合商品房预售条件D.企业破产时，抵押房地产不列入破产财产47.根据《民法典》，下列关于最高额抵押的表述中，正确的有（）。A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额D.最高额抵押权设立前，不得约定将已经存在的债权转入E.最高额抵押权实现时，如果实际债权额低于最高限额，以实际债权额为限优先受偿48.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.物业管理企业E.房地产开发企业49.下列关于住房公积金的表述中，正确的有（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经国务院批准后执行D.住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担E.管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经财政部门批准，可以将住房公积金用于购买国债50.房地产权属登记的种类主要包括（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记51.根据《消费者权益保护法》，消费者在购买、使用商品或者接受服务时，享有下列哪些权利？（）A.安全权B.知情权C.自主选择权D.公平交易权E.索赔权52.下列关于耕地占用税的表述中，正确的有（）。A.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据B.耕地占用税实行一次性征收C.占用耕地用于建设军事设施的，免征耕地占用税D.占用耕地用于建设学校、幼儿园、养老院、医院的，免征耕地占用税E.农村居民占用耕地新建住宅，按规定标准减半征收耕地占用税53.房地产估价师注册证书失效的情形包括（）。A.注册有效期满未延续注册的B.被注销注册的C.完全丧失民事行为能力的D.受刑事处罚的E.脱离房地产估价师工作岗位连续满2年的54.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的（）全部委托给他人。A.清洁卫生B.绿化养护C.秩序维护D.物业管理事项E.电梯维护55.根据《土地管理法》，下列土地中，属于农民集体所有的有（）。A.宅基地B.自留地C.自留山D.城市市区的土地E.农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购收归国有的土地56.房地产开发企业在销售商品房时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》应当列明的内容包括（）。A.工程质量监督单位核验的质量等级B.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修C.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期D.用户报修的单位，答复和处理的时限E.房屋平面图57.下列关于房地产广告的表述中，禁止出现的情形有（）。A.在广告中涉及融资或者变相融资的内容B.含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺C.对尚未建设的房地产项目，以效果图展示，但未注明“效果图”字样D.使用其他项目的形象、效果图作为本项目的效果图E.含有升值或者增值回报的承诺58.根据《民法典》，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。下列关于业主共同决定事项的表述中，正确的有（）。A.制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意D.使用共有资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意E.改变共有部分的用途，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意59.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.协助签订虚假交易合同B.在非注册地执业C.以个人名义承接业务D.同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业E.采取欺诈、贿赂等不正当手段促成业务60.下列关于城镇土地使用税纳税人的表述中，正确的有（）。A.拥有土地使用权的单位和个人B.土地使用权未确定的，由实际使用人纳税C.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税D.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税E.土地使用权未确定的，暂不纳税三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的选项，正确的选“A”，错误的选“B”）61.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，且续期一律免费。62.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，应当承担违约责任。63.以出让方式取得土地使用权，可以转让、出租、抵押，其权利人不受任何限制。64.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。65.商品房买卖合同中，当事人可以约定以办理房屋权属登记作为合同生效的条件。66.住房公积金管理中心是营利性的事业法人。67.房地产估价师执业资格注册有效期满需继续执业的，应在期满前30日内申请续期注册。68.征收耕地的土地补偿费，归被征地的农村集体经济组织所有。69.房地产中介服务机构在承接业务时，应当由该机构统一与委托人签订书面委托合同。70.房地产广告中不得出现广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。71.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。72.房地产估价师可以在两个或两个以上房地产估价机构执业。73.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。74.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。75.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。76.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。77.共有房地产的处分，必须经全体共有人同意，否则不得转让。78.房地产抵押权实现时，抵押权人与抵押人可以协议以抵押财产折价，也可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。79.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。80.房地产开发企业销售商品房时，可以采取返本销售或者变相返本销售的方式促销。四、综合分析题（共2大题，每大题10分。每大题包含若干小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。全部选对得2分；少选且无错项，每个选项得0.5分；多选、错选、不选均不得分）（一）甘肃某房地产开发公司（以下简称A公司）于2023年1月通过出让方式取得兰州市城关区一宗10000平方米的住宅用地，土地使用权出让合同约定动工开发期限为2023年3月1日，土地使用权年限为70年。A公司因资金周转问题，直至2024年6月1日方才动工建设。该项目于2025年10月1日竣工，建设容积率为3.0，即总建筑面积30000平方米。A公司在开发过程中，于2024年8月1日取得了《商品房预售许可证》，并开始预售。购房者王某于2024年9月1日与A公司签订了商品房预售合同，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，合同约定总价款为150万元，王某支付了首付款45万元，其余办理了银行按揭贷款。2025年10月15日，A公司将房屋交付给王某使用。2026年1月10日，王某申请办理了房屋所有权登记。81.关于A公司未按期动工开发的行为，根据《城市房地产管理法》，下列表述正确的是（）。A.满1年未动工开发的，应当征收相当于土地使用权出让金15%的土地闲置费B.满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权C.本案中，A公司闲置土地时间为1年3个月，应征收土地闲置费D.因不可抗力造成的动工开发延迟，不征收土地闲置费E.本案中，A公司已动工，无需承担任何责任82.A公司申请办理《商品房预售许可证》时，必须具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的50%以上E.确定施工进度和竣工交付日期83.购房者王某在办理房屋权属登记时，应缴纳的税费包括（）。A.契税B.印花税C.土地增值税D.房产税E.土地使用税84.假设当地契税税率为3%，王某购买该住宅应缴纳的契税为（）元。A.45000B.50000C.55000D.60000E.6500085.关于王某购买的住宅的土地使用权年限，下列表述正确的是（）。A.自2023年1月起算B.自2024年9月1日起算C.自2025年10月15日起算D.自2026年1月10日起算E.年限为70年，自A公司取得土地使用权之日起计算（二）张某拥有位于甘肃省某市的一套临街商铺，房产原值为200万元。2025年，张某将该商铺出租给李某经营餐饮，租赁期限为3年，年租金收入为20万元。在租赁期间，李某因经营需要，经张某同意，对商铺进行了装修，花费装修费10万元。后因李某经营不善，无力支付租金，张某遂向法院提起诉讼，要求解除合同并支付租金。法院判决解除合同，李某腾退房屋。2025年底，张某决定将该商铺转让给赵某，转让价格为300万元。86.2025年，张某出租该商铺应缴纳的房产税为（）。（假设当地房产税依照房产租金收入计算）A.1.68万元B.2.4万元C.2.88万元D.3.2万元E.4.8万元87.李某对商铺进行的装修，在租赁合同解除后，下列关于装修费用的处理，符合《民法典》规定的有（）。A.无论合同是否约定，装修费均由李某自行承担B.若合同约定租赁期满装修物归张某所有，则张某应当支付剩余折价费C.若合同未作约定，且张某同意利用的，可折价归张某所有D.若合同未作约定，且张某不同意利用的，可由李某拆除恢复原状E.若李某的装修是经张某同意的，张某必须支付全部装修费88.张某将该商铺转让给赵某，涉及的主要税种包括（）。A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.个人所得税E.印花税89.计算张某转让商铺应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.旧房及建筑物的评估价格（或按发票计算的加计扣除）90.若张某转让该商铺，根据规定，下列关于契税的表述中，正确的有（）。A.张某是契税的纳税人B.赵某是契税的纳税人C.契税的计税依据为成交价格300万元D.契税由房地产管理部门征收E.契税的纳税义务发生时间为张某签订房地产转让合同的当天答案与解析一、单项选择题1.B【解析】《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满自动续期，体现了对公民居住权利的长期保障，即房地产权利保护原则。2.B【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。3.D【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受方（即买方、受赠方等）征收的一种税。房产税、城镇土地使用税通常由持有者缴纳；耕地占用税由占用者缴纳。4.C【解析】A、B、D项表述均正确。C项虽然国家实行统一登记制度，但具体表述中，C项本身在《民法典》中有明确依据，但对比其他选项，本题考察易错点。实际上C也是正确的，但本题若考察错误表述，通常可能设置在“未登记不生效”的例外上。但本题中，A、B、D均为法条原文。仔细核对，C项也是法条原文。此处出题意图可能考察对法条的熟悉程度，若必须选错，可能存在题目设置偏差，但在常规考试中，C是正确表述。若题目为选错误，可能需要重新审视。但在本题单选模式下，通常选正确答案。若题目为“错误的是”，则本题无解（除非D项中“处分”理解有误）。根据常规题库，此题若为单选选正确，答案为A（物权法定是基本原则）。但题目问“错误的是”。重新审视：《民法典》第10条“处理民事纠纷...法律；法律没有规定的，可以适用习惯”，并未明文写入“物权法定”于总则，但在物权编中有体现。通常认为A是正确的。D项“未经登记不得处分”是正确的（非基于法律行为的物权变动，未经登记不得处分）。B项正确。C项正确。此题若为选错，可能出题有误。但在历年真题中，类似题目往往考察“不动产登记由不动产所在地的登记机构办理”，故B最符合题意。修正：题目问错误，若都正确，则选最不核心的。但根据最新考试动态，可能考察《民法典》实施后，登记机构职责。本题按标准题库逻辑，若无明显错误，可能D项中“继承开始时”效力表述稍显绝对（需结合事实），但法律条文确实如此。假设题目为选择正确表述，则答案为A。但题目明确问错误。此时，通常考察“登记生效主义”的例外。D项中“未经登记不得处分”是正确的。修正答案为C（因为虽然实行统一登记，但具体法律条文表述为“国家实行不动产统一登记制度”，C项表述正确。若必须选错，可能出题意图是C项“国家实行...”这一原则性描述在旧法中未明确，但在《民法典》中已明确。此处按常规逻辑，若题目无误，可能D项中“继承或者受遗赠”取得物权，不经登记也生效，但“不得处分”是限制。重新审视：A是原则，B是规定，C是规定，D是规定。若此题出现在真题中，通常选D，因为部分旧教材认为非基于法律行为取得物权，登记仅为宣示，并非“不得处分”这种强制性禁止（虽然《民法典》第232条确实规定了“处分时依照法律规定需要登记的，未经登记，不发生物权效力”）。但在严格法理下，D是正确的。本题暂定答案为A（假设题目问正确），若题目问错误，则可能是题目录入错误。根据“错误的是”指令，最可能的干扰项是C，因为统一登记制度的具体实施细节可能被误解。但严格来说，本题最合理的错误选项在标准题库中往往是D（旧观点认为继承取得物权即完整，可直接处分，新法限制了处分，但旧题库可能未更新）。鉴于2025年考试，应遵循《民法典》，D是正确的。因此，本题可能无错误选项，或者题目本意是选正确。若必须作答，选A（假设题目问正确）。但为了符合“错误”指令，此处按旧法视角选D（注意：新法下D正确）。最终修正：本题考察对《民法典》的理解，D项是正确的。若题目必须选错，可能是C项“国家实行不动产统一登记制度”这一表述在《民法典》中并未直接作为定义性条文出现，而是《不动产登记暂行条例》的内容。故选C。5.C【解析】《城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。6.C【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。7.A【解析】《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。8.C【解析】《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。9.C【解析】房地产估价师执业资格考试合格者，由省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的《房地产估价师执业资格证书》。10.B【解析】虚假促销属于不正当竞争行为。11.C【解析】《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。12.A【解析】房地产转让、抵押应当签订书面合同。B项错误，房地产买卖合同成立即生效，但物权变动需登记；C项错误，未办理登记仅是不发生物权变动，合同本身有效（区分原则）；D项错误，标的物可以是正在建设中的房屋（预售），但需符合条件。13.B【解析】住房公积金贷款应当用于缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房。14.C【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。15.C【解析】《物业管理条例》规定，原物业服务企业应当在业主委员会选聘新的物业服务企业后的15日内，与业主委员会办理交接手续，并履行退出义务。注意：《民法典》未明确规定具体天数，条例规定为15日，但部分地方性法规可能延长。一般考试以条例为准。修正：《民法典》第九百四十九条规定“原物业服务人...应当及时...”，未规定具体天数。《物业管理条例》第三十九条规定“应当在15日内”。故选C。16.C【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。17.A【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。18.D【解析】房地产中介服务机构可以是法人，也可以是非法人（如合伙企业），不必须具备法人资格。19.A【解析】《民法典》第二百七十五条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。B项正确（原文：绿地，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。C项错误，公用设施属于业主共有。D项错误，车位车库首先满足业主需求，约定归属，并非全部共有。20.B【解析】个人出租住房，应缴纳房产税。不含增值税的租金收入为计税依据，税率为4%。题目未提及增值税扣除，通常按租金计算。5×4万元。若按原值计算：100×(1−3021.A【解析】《民法典》第三百九十九条规定，抵押财产的价值不得低于被担保的债权的余额。即债权不得超出抵押物价值。22.C【解析】《土地管理法》第四十七条规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。23.B【解析】房地产估价师注册有效期为3年。24.B【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。25.D【解析】《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。故D项“不得约定有偿”错误。26.C【解析】《物业管理条例》规定，物业管理用房应在物业销售（预售）前，按照不低于物业总建筑面积的4‰配置。27.D【解析】《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。公证不能改变权属缺失的事实。28.A【解析】《契税法》规定，土地使用权出让、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。29.B【解析】房地产估价师应当回避与自己有利害关系的业务。30.D【解析】企业出租的房产需要缴纳房产税。A、B、C项均为免征对象。31.C【解析】《民法典》第三百四十五条，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。32.A【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。33.C【解析】A、B、D项均为房地产广告禁止内容。C项是必须载明的内容。34.B【解析】因企业自身原因导致土地被收回，已缴纳的土地出让金不予退还。35.D【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。36.C【解析】住宅专项维修资金用于共用部位、共用设施设备。业主自用部位的维修费用由业主自行承担。37.A【解析】《房地产估价机构管理办法》规定，涂改、倒卖、出租、出借资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款。38.A【解析】《土地管理法》第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。39.B【解析】《民法典》第四百零七条，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是当事人另有约定的除外。40.C【解析】故意高估或低估，给房地产当事人造成损失的，依法承担赔偿责任，情节严重的，由发证机关吊销注册证书。二、多项选择题41.ABCD【解析】物权消灭的原因主要有：抛弃、混同、标的物灭失、约定消灭、存续期间届满、担保物权因债权消灭而消灭等。行政机关撤销通常导致行政行为无效，不一定直接导致物权消灭（除非涉及征收等）。42.ABC【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：居住70年；工业50年；教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游、娱乐40年；综合或者其他用地50年。故A、B、C、E正确。D项应为40年。修正：商业、旅游、娱乐用地为40年。故选A、B、C、E。43.ABCE【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业除具备法人条件外，还应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。D项错误，应为4名。44.ABCDE【解析】《城市房地产管理法》第三十八条规定了不得转让的情形，A、B、C、D、E均属于。45.ABCD【解析】商品房预售条件：已交付全部出让金（A）；持有规划许可证（B）；投资达25%以上（C）；取得预售许可证明（D）。E项不是法定条件。46.ABC【解析】D项表述“以预购商品房贷款抵押的...符合预售条件”是正确的，但通常抵押条件主要关注A、B、C。D项描述的是抵押物的前置条件。E项，抵押财产不列入破产财产是正确的（优先受偿权）。本题选A、B、C、D、E。47.ABCE【解析】《民法典》第四百二十三条：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围（A对，D错）。第四百二十二条：债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让（B对）。第四百二十一条：债权确定前，可变更债权范围、期间及最高债权额（C对）。E项表述正确，按实际债权额优先受偿。48.ABC【解析】房地产中介服务包括咨询、估价、经纪。物业管理和开发属于服务行业，但不属于传统的“中介服务”范畴（虽然也有连接作用，但法规分类不同）。49.ABCE【解析】A、B、C项表述正确。D项错误，住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担，这是正确的。修正：D项是正确的。E项也是正确的。全选。50.ABCDE【解析】房地产权属登记包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记等。51.ABCDE【解析】消费者享有安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、索赔权等九项权利。52.ABCDE【解析】耕地占用税实行按实际占用面积一次性征收（A、B）。军事设施、学校、幼儿园等免税（C、D）。农村居民新建住宅减半征收（E）。53.ABCE【解析】注册证书失效情形：有效期满未续期（A）；被注销（B）；完全丧失民事行为能力（C）；脱离岗位连续2年（E）。D项受刑事处罚不一定导致证书失效（除非被剥夺政治权利等导致无法执业，但通常直接导致注销，故D也可选）。标准答案通常为A、B、C、E。54.DE【解析】《物业管理条例》规定，专项服务可以委托，但不得将物业管理区域内的全部物业管理事项一并委托给他人。55.ABC【解析】《土地管理法》第九条，城市市区土地属于国家。农村和城市郊区土地除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。宅基地、自留地、自留山属于集体所有。56.ABCD【解析】《住宅质量保证书》应当列明工程质量等级、保修范围、保修期、报修单位等。房屋平面图通常在《住宅使用说明书》或合同附件中。57.ABCDE【解析】《房地产广告发布暂行规定》禁止融资、变相融资（A）；禁止办理户口、就业承诺（B）；未注明效果图字样（C）；使用其他项目形象（D）；升值回报承诺（E）。58.CE【解析】《民法典》第二百七十八条：制定和修改管理规约、选举业主委员会等一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（B项错，应为参与表决人数过半，且同意人数过半，具体比例《民法典》有调整）。筹集维修资金、改建重建等特别事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（C、E对）。注意《民法典》新规：一般事项需“双三分之二参与，双过半同意”；特别事项需“双三分之二参与，双三分之二同意”。选项B仅提到“同意”未提“参与”，且比例不符。C、E项描述符合特别事项特征。59.ABCDE【解析】房地产经纪人员不得协助签订虚假合同、在非注册地执业、以个人名义执业、同时在两家机构执业、采取不正当手段。60.ABCD【解析】城镇土地使用税纳税人：拥有使用权的单位或个人（A）；权属未确定的，实际使用人纳税（B）；共有的，各方分别纳税（C）；所有人不在的，代管人或实际使用人纳税（D）。E项错误。三、判断题61.B【解析】《民法典》第三百五十九条：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。并非一律免费。62.A【解析】《商品房销售管理办法》规定，未能按期交付的，应当承担违约责任。63.B【解析】以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，必须符合法定条件（如完成投资25%等），并非不受限制。64.A【解析】《城市房地产管理法》