商务大厦前期物业服务合同

******大厦前期物业服务合同

甲方：

法定代表人:

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

资质等级：证书编号：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和国家及地方相关法律、法规、

政策，通过公开招标并选聘乙方对甲方开发建设的*********提供前期物业管理服

务，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称：；

物业类型：；

座落位置：济南市高新技术开发区，龙奥东路以东，经十东路以南；

占地面积：建筑面积：；

物业管理区域四至：；

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

I.前期介入协助甲方竣工验收、接管验收以及房屋交付工作；

2.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

3.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）;

4.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

5、设立物业服务中心，来客指引及登记；

6.公共绿化的养护和管理；

7、车辆停放管理；

8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

9、装饰装修管理服务；

10、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1.建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外

墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、公用照明、加

压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能光伏发电及热水系统、

中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围和市政公用设施（道路、室外上下水管道、化

粪池、沟渠、池、井、绿化、庭院路灯、自行车房棚、停车场设施）的维修、养护

和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑公共部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.辖区车辆行驶及停车秩序的维护。

7、维护辖区的安全秩序维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视（但不

含人身、财产保险责任）。

8、在大厦内积极开展相关文化娱乐及宣传活动。

9、受甲方的委托为业主、使用人办理入住手续，并按《住宅质量保证书》的承诺，将

住户的房屋维修问题及时报告给相关保修单位。

10、制定物业管理规约以及装修管理制度，制止违反物业管理规约和物业管理制度

的行为。

11.负责统一对大厦内因装修产生的建筑垃圾的清运管理（收费标准征得甲方同意）。

12、负责向业主和使用人收取物业管理服务费，经有关部门或业主委托双方签订委

托协议，可代收电费、水费、网络费、停车管理费以及房租等。

13、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费

用由双方另行商定。

14.法规和政策规定特定服务企业需完成的其他事项。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务

质量标准见附件五）。

第三章服务费用

第五条******大厦物业服务收费采取包干制方式（不包括房屋共用部位、共用设

施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面

积交纳，具体标准如下：

1.商务办公：4.6元/月.平方米；

2.商业物业：5.6元/月.平方米；

3.甲方自用商务办公部分按优惠价：3.0元/月.平方米；

4、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折III；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

5.物业公司在大厦内部装修使用、预售分割、员工餐厅布局，设施、设备调试安装阶

段以及图纸会审等前期介入工作，乙方免收服务费。且物业交付前，乙方协助甲方竣

工验收、接管验收以及房屋交付工作免收服务费。

第六条业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用（购房业主应自开发商通

知的办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费用）。

1.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受

人的物业，其物业服务费用按照：2.0元/月.平方米收取，第二年按标准费用的

50%收取，第三年按80%收取，第四年按全额收取。其他已售部分，因业主自身原因

未入住的第一年按标准收费的80%收取，第二年按全额收费。

2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连

带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

3.为保证业主入住初期的物业服务质量，业主首次办理入住手续时，应预交6个月的

物业服务费用。

4、后期物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前

交纳本季度的物业服务费用。逾期不交者，物业公司将依法催交，并按照应交费用每

日加收3%。的违约滞纳金。

5、物业管理公司每年K少于一次向业主、使用人公布物业管理服务费收支情况，每

年向业主公布上一年度维修基金利息收支情况。

第四章物业的经营与管理

第七条停车场收费分别采取以下方式：

1.停车场收费依据：根据：《济南市物业服务收费管理实施办法》的规定执行。

2.甲方内部员工自用车位，按照20元/个.月计收（仅为水、电能耗费及维护费），如

果甲方给予公共部位的广告收入支持，我们可以免收甲方内部员工的车位费。

3、甲方已出售部分车位，按照政府指导价地上80元/个.月、地下100元/个.月计

收，政府指导价调整相应调整。

4.甲方对外出租车位,物业按照地上80元/个.月、地下100元/个.月计收，其余部

分全额返还发展商。

5.甲方未出售或未出租车位不收费。

6、外来临时业务车辆，在地上车位停放20分钟以内不收费，超过20分钟将按每小

时2元收费。

7、甲方重要客户，物业将根据甲方提供的停车券免收或优惠收取停车费用。

8、对于进入大厦执行公务、抢修检修、救护等特种车和业主搬家车、送货车不收费。

9、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用

及停车管理服务等方面的权利义务。

第八条龙奥金座销售中心客户接待、清洁及停车服务（配备客服2人，秩序维护

3人，保洁1人），按15万元/’年收取人工费。

第五章甲乙双方的权利义务

第九条甲方的权利和义务

1.与物业服务企业议定年度管理计划、重大项目年度费用概预算、决算报告，审定

乙方拟定的物业管理制度。

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及《管理规约》的行为进行处理，包括责令停

止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金等。

4.依据本合同及时、足额交纳物业服务费用及其它费用。

5.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动，协助处理大厦

管理过程中非乙方原因而产生的各种纠纷。

6、转让房屋时应事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议。

7、签收乙方的书面通知，以及法规政策规定由用方承担的其他责任。

第十条乙方的权利和义务

1.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定该物业的各项管理制度、规章制度、

实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得?员害大多数业主（用户）的合法权

益，获取不当利益。

2.负责建立健全本物'也的管理档案资料。

3.依据本合同向甲方收取物业服务费用。

4.负责大厦的装修监管并与业主方订立《房屋装饰装修管理协议》。

5.制止违反本物业的《物业管理规约》、《业户手册》、《装修管理规定》的行为。

6、按规定组织召开业主大会或业主代表大会。接受物业管理主管部门及有关政府部

门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

7、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

8、有权选聘专营公司承担本物'业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责

任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

9、不承担对业主及非业主的人身、财产的保管、保险义务，但因乙方疏于管理造成

的人身及财产损失除外。

10、本协议终止后，乙方必须向甲方或业主大会移交原委托管理的全部物资及其各

类档案、财务等资料；

11、根据甲方的要求，乙方承诺本项目由乙方在山东的全资子公司具体负责，乙方做

好全方位的后备支持和保障。

第六章物业的承接验收

第十一条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对*****大厦物业共用部位、共用设施

设备进行查验。

第十二条甲乙双方在交接验收中，如确认验过的物业共用部位、共用设施设备存

在问题，保修期内由开发建设单位负物业保修期内的保修责任，物业公司予以协

助。

第十三条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按

照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担

责任的依据。

第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图

等竣工验收资料・；

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料•；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4、根据法律法规规定的，其他应交接的相关资料。

第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保

修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第七章物业的使用与维护

第十六条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位

和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据

规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十七条乙方可采取协商、规劝、上报、上诉等必要措施，制止业主、物业使用

人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十八条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事

项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第十九条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内

道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管

理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管

理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理

服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进

行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十一条甲方应于****大厦第一户业主交付前30天，按有关规定向乙方提供

能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积300平方米，其中包括:

办公用房、住宿用房和维修用房及库房。

第二十二条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不

得改变其用途。

第八章专项维修资金

第二十三条保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设备的维修养护更新费用,

按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及配套文件执行:

第二十四条维修基金利息的使用由乙方提出年度使用计划，经物业管理行政主管

部门审核后划拨；

第二十五条维修基金利息不敷使用时，经物业管理行政主管部门审核批准，按业

主占有的房屋建筑面积比例续筹。

第九章违约责任

第二十六条甲方违反木合同第九条至第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法

达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担违

约责任。

第二十七条除前条规定情况外，乙方的管理服务因自身管理原因达不到本合同第

二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方及业主大会有权终止与乙

方的物业服务合同。

第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按

时足额交纳物业服务费用的，应根据欠费额按每日3%。的标准向乙方支付违约金。

第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业

使用人就超额部分有权拒绝交纳。

第三十条以下情况乙方不承担责任：

1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,

暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成殒失的；

4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设

备运行障碍造成损失的；

第十章其他事项

第三十一条本合同期限为四年，自年月日起至年月日止，但大厦成

立业主委员会，代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同

自动终止。

第三十二条本合同期满前业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限

达成协议。

第三十三条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全

体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给

甲方代管。

第三十四条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内

容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十五条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违

反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十六条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律

效力。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式对本合同的条款进行修订、更改，补

充协议与本合同具有同等效力。

第三十七条为不违反国家财务及税收政策和便于管理，本项目将全权委托乙方在

**的全资子公司“*******管理有限公司”负责，乙方承担连带责任。

第三十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人

民法院提起诉讼。

第三十九条本合同一式捌份，甲方四份、乙方两份，备案两份。

（本页为签署页，无正文内容）

甲方:代表人签章:

甲方:代表人签章:

乙方:代表人签章:

年月日

附件一:

规划平面图

附件二:

物业构成明细

建筑面积

类型幢数套（单元）数

（平方米）

高层办公

商业物业

车库

物业管理用房

合计

备注

附件三:

物业共用部位明细

1.房屋承重结构;

2.房屋主体结构;

3.公共门厅；

4.公共走廊；

5.公共楼梯间；

6.内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室;

10、

11.O

附件四:

物业共用设施设备明细

1.绿地平方米；

2.道路平方米;

3.化粪池个；

4污.水井个；

5雨.水井个；

6垃.圾中转站个；

7、水泵______个；

8、水箱______个；

9、电梯______部；

10、信报箱_____个；

11消.防设施：

12公.共照明设施；

13监.控设施；

14避.雷设施；

15共.用天线；

16机.动车库个平方米；

17、露天停车场_____个.平方米;

18、非机动车库个平方米;

19、共用设施设备用房平方米；

20、物业管理用房平方米；

附件五:

前期物业管理服务质量标准

一、物业管理质量目标

1.1无重大设备责任事故发生。

1.2无重大安全事故发生。

1.3无治安案件或刑事案件发生。

1.4管理和维护业主的设备，使其处于优良的状态，充分发挥设备的功能，提

升应用价值，延长适用寿命，最大限度使设备得以保值。

1.5合理、科学地控制成本，为业主提供优质高效的服务。

1.6建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、合格率不低于

99%,共用设备设施完好率98%以上。

L7业主满意度95%以上：

1.8合同期限内达到国家建设部“物业管理示范大厦”的标准。

1.9*******大厦前期物业服务谈判响应文件作为合同附件。

二、******大厦物业服务标准

2.1服务机构及人员

2.L1服务机构设置标准

a）取得相应的资质证书；

b）具备满足服务需要的设备设施；

c）根据业主或物业使用人的服务需求设置相应的职能部门；

d）服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程

收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流

程及收费标准等；

e）建立规章制度，包括内部管理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。

2.1.2服务人员配备标准

物业服务企业的人员应符合如下要求：

a）具有良好的职'也道德；

b）管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书

或岗位证书；

c）人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、

安全等相应的培训；

d）应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；

C）服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。

3.1综合管理类

3.L1文件档案的管理：

a）按照《物业管理条例》第三十九条规定做好档案交接工作。

b）收集、保管好有关办公大楼物业管理的政策、法规、章程等资料以及物业相

关的图纸、数据等资料。

c）建立、保管好大厦物业管理档案、工程设备维修档案、保洁档案、秩序维护

档案等；

d）负责大厦图纸、资料的修订、完善、整理工作。

服务标准：

a）物业公司应建立档案室，由专人负责本物业公司的档案管理工作。

b）各类合同、文件、档案资料等需集中分类登记、存档，做到图有袋、文有夹,

报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单，分类成册，查阅方便。有电

子版和纸质资料。

c）文件柜要求上锁，未经档案主管领导许可，他人不得动用。

d）档案目录及存档文件清单每年上报物业公司备案。

e）各类文件档案在历任经理调职、任职时应向公司或接任者办理移交手续、经

确认后方可离任。

f）因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经档案主管领导书面确认，

如有违反的作泄密处理。

g）物业公司应定期巡杳上述规定所提及的要求落实情况，对不符要求的保管责任人将作适

当处分。

h）文件档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的，对大厦或物业公司有重大影响及损害客

户利益的，物业公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。

3.1.2财务管理：对物业费用收支进行管理。对电费、水费提供代收代缴服务,

对与物业管埋有关的燃气、燃油和其它物料消耗单独设帐、管理。

服务标准：

a）建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运

作规范，账目清晰。

b）应向业主大会公布物业服务资金年度预、决算，每半年一次公布物业服务资

金的收支情况。

c）建立供应商档案，对各类供应商做好管理、沟通工作，保证供应货品的质量,

紧急零配件采购必须当天到货。

d）建立仓库管理制度，有专人负责实施，严格控制物料、材料、配件的出入库

管理。

3.L3客户服务：设置总服务台，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申

请和投诉。关注顾客满意程度，确保及时了解顾客需求，提供符合顾客需求的服

务。

服务标准：

a）物业服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、

热情。

b）服务场所工作时间不少于8小时，工作时间应有现场接待人员，其余时间

设值班人员。公示物业服务24小时热线电话。

c）顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预

约除外）。维修完成后应进行回访。

d）提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及

电子邮件等等。接到投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责

任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构

与投诉者无法协商解决的，应上报物业监管组处理；

e）应在一个工作E内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

f）受理、处置顾客投诉应做好记录并存档。

g）咨询和特约服务，应在当日内给予回复，在物业力所能及范围内的，原则上

应当受理，不能受理的要告诉原因。在约定的时间内上门服务，事后进行回访。

h）应定期开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

i）对业主或物业使用人的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率100%。每

年调查顾客的人数不低于楼内物业使用人总人数的80%；

j）对每次、每项调查结果进行分析，形成书面报告，报发展商，明确改进措施,

制定改进计划。

h）正确分理信件、包裹、汇款单、报刊、杂志等。代收的邮件应进行登记。信

件物品送达业主或物业使用人时应请收件人签收。

3.L4迁入迁出服务

a）业主或物业使用人迁入迁出时，应协助办理相关手续，并及时建档、归档。

b）应告知业主或物业使用人停车地点、进出大厦的搬迁路线、搬运时间、电梯

使用规定等细节。

业主或物业使用人搬迁时安排应专人进行现场管理和协调。

3.1.5装修服务

a）建立业主装修申请审批制度。

b）受理装修申请时应告知业主或物业使用人有关制度和规定，签订装饰装修

协议，明确相关方的权利和义务。

c）应定期巡视装修现场，发现有违规行为的，应当予以劝阻、制止；沟阻、制

止无效的，应及时报告建设、城管执法、公安消防等部门。

d）保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。

e）业主或物业使月人的装修档案应包括装修申请、审批、验收资料等。

3.1.6报修服务

a）应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修20分钟内赶到

现场进行应急处理。

b）报修、维修应做好记录。

c）对重点维修项目应进行回访。

3.1.7特约服务

a）物业服务企业应根据业主或物业使用人实际需求提供特约服务。特约服务通

常包括：

b）商务配套服务，如票务服务、会务服务、复印装订等；

c）生活配套服务，如餐饮、购物；

d）写字间租赁代理服务；

e）其它服务。

3.2房屋及机电设备维护服务类

3.2.1房屋及维修管理

确保物业项目房屋的完好和正常使用。

服务标准：

a）及时完成各项零修任务，零修合格率100%一般维修任务不超过24小时，

并建立回访记录。

b）物业公司为保持物业项目完好，及时完成有关维修任务，做好房屋维护管理

工作。

c）发现问题及时向发展商报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中

修范围的，及时提出方案或建议，经发展商同意后组织实施。遇紧急情况时，

应采取必要的应急措施。

——d）应对写字楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：

一一各主出入口的平面示意图；

一一主要道路、停车场、泊车导向等标识；

——办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；

——各楼层指示、引导标识；

——公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施引导和位置标识；

——公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；

一一共用设备设施的安全警示标识；

一一临时性服务标识；

一一其他标识。

3.2.2排水设备运行维护

对室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置，水处理设

备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封

设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

服务标准：

a）建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准，定期检查生活泵、气压罐、

排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水

管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压

力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。

b）及时发现并解决故障，零维修合格率100%故障排除不过夜，做好节约用

水工作。

c）生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养:每年保养2次水泵，泵房整洁，每

年不少于2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口

必须安装金属防护网并完好；

d）每年秋、冬季末暴露水管进行防冻保养，不定期对泵房、管道进行除锈、油

漆。

e）生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，

室外的通气口要有防护设施。

f）集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通

无堵塞。

g）雨、污水分离，不得混排。

h）制定卫生管理制度，供水管理符合《生活饮用水卫生监督管理办法》和《城

市供水水质管理规定》的规定。

D二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供管水人员应每年进行一次健康检

查和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。

j）每半年应对二次供水水箱（池）进行全面清洗消毒，水质经有资质的疾病预

防控制机构检测，水质要符合要求。

k）制定停水、爆管及水污染等应急处理程序，计划停水按规定提前通知客户。

水表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。

3.2.3供电设备管理维护：对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照

明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

服务标准：

a）供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、

台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

b）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修

人员必须持证上岗。

c）建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100乳

d）配合相关部门木共用设施设备进行安全检测。低压配电设备每年至少一次全

而停电检修。

e）按照规定周期、操作规范对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好

记录。

f）高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确。变压器运行正常，温控

系统正常，通风降温设备可靠。

g）直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行

一次充、放电试验。功率因素自动补偿装置运行正常，功率因素不低于0.9,电容

器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。

h）制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限及

流程，停、送电按规定提前通知客户。

i）制定配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配备符合

要求的消防器材。涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授

权机构检定。

j）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确

保用电安全。

k）每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯

等公共部位照明，有效亮灯率98%以上，如有缺损及时更换。

1）每周一次巡检强电间、电源柜、开关箱，如有问题及时处理，保证设备正常

运行和安全用电。

ni）每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，并将

检测结果向甲方汇报；

3.2.4应急供电系统

a）应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无漏

液、腐蚀现象。

b）定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换试验，定期进行蓄电池组充、

放电试验。

c）制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。

3.2.5电梯运行维护

电梯运行管理和木机房、设备井道、系统、矫厢设备进行的日常运行管理和养

护。

服务标准：

a）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全

设施及附属设施完好。

b）依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全管理人

员。

c）按期到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安

全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上齿工作，制

定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和

使用。

d）电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯

按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称

重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。

e）保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封闭管理,

配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。

f）电梯必须经过国家核准的特种设备检验机陶定期检验（检验周期为一年），取

得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行。

g）与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得

使电梯脱离维修保养。

h）安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运

行巡检记录，对维修保养单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单

位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录

上进行签字确认。

i）要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维

护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规

范。

j）要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话，保证接到故隙通知后5

分钟内赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效

的救援方法。

k）要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工

安全。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。

1）协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用人采取有效措施确保

电梯安全运行。

m）电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保

养，及时消除安全隐患，保证安全可靠使用。

n）电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施，保护好现场，视其情况

立即上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。

。）宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的

知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。

P）电梯机房由专人管理，机房空气温度应保持在5〜40℃之间，温度应保持在

设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘

车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。

3.2.6空调系统运行维护

空调系统的运行管理、风机盘管、管道系统、各种阀类和各类风口、自动控制

系统等设备的日常养护维修。

服务标准：

a）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用,

运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

b）集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所

集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。

c）定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统

的用电安全。

d）定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空

调通风系统卫生规范》的要求。

e）根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部

《公共场所集中空调通风系统卫规范》的要求。

f）在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后乂重新投入运

行时，必须对系统所有设施设备进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正

常后方能投入运行。

g）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零

维修合格率100%.

3.2.7消防系统维护

对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、

应急系统；防火门系统；1301等灭火系统进行日常管理和养护维修。

服务标准：

a）严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个

系统处于良好的状态。

b）每月对消防设备检查一次，至少检查总数量10%的火灾报警探测器、的手

动报警装置，保证全年覆盖检查一遍，并检查以下设备的运行情况：火灾报警控制

器，CRT图形显示器，火灾显示盘，火灾报警联动控制设备。重大节日增加检查次

数，有故障时，维修人员应及时到场。

c）每日对防火门、消防卷帘的开启状态、外观完好状态、是否有遮挡，应急广

播系统及扬声器其外观，消防疏散标识灯、应急照明完好情况，消防通道是否堵塞

进行巡视检查，发现问题立即处理。保证消防通道畅通。

d）消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓

每月巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好。

c）火灾报警探测器每两年至少全部清洗一遍，并作响应阈值及其它必要的功能

试验，合格方可继续使用，不合格应立即更换；每年1次检查消防龙带、阀杆处加

注润滑油并作1次放水检查。

f）每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压;每月对气体消防设备进行

一次检查，主要检测气体灭火系统或装置的喷嘴外观，储存容器、选择阀、高压软

管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等系统部件外观和控制设备是否处于运行状

态，每次检查必须做好记录。

g）每月对自动喷水灭火系统的喷头外观、水源控制阀、报警控制阀组开启状态、

消防喷淋水泵外观、供电状态、泵房工作环境、系统各末端压力表压力值、每层配

水管控制阀门启闭状态进行检查，并详细记录。

h）每月对防排烟设施的排烟阀、送风阀的启闭状态、机械排烟风机、正压送风

机外观、供电状态和风机房工作环境、自然排风窗的启闭状态进行检查。

i）每月至少一次走消防电梯按钮和电梯对讲系统、电梯和消防系统的联动情况

进行检查。

k）每年对消防自动设施进行检测，检测报告艰消防管理机关备案，并将检测结

果向发展商相关部门通报；经常组织义务消防员的培训，每年至少进行一次消防演

习。

3.2.8监控系统：

定期对监控系统主机、监控屏幕、监控探头进行维修保养，建立监控室管理制

度。

服务标准：

a）监控室内设备必须干净整洁，物品摆放整齐，通风良好，温湿度适宜，监控

屏幕不允许阳光直射。

b）系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。

c）传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”

应一致。

d）摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防

尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。

e）录像机工作正常，显示准确、整洁。画面分割器工作正常、整洁。监视器工

作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。

f）管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行专人监控服务，定点监

控录像，对可疑情况作跟踪监视及同步录像。监控影像资料使用硬盘刻录保存，资

料保存时间不低于一个月。

g）每季度对UPS电源进行一次完全带载放电，并充电检测。

h）与工作无关的人员不得擅自进入监控室。因工作需要进入监控室的人员，需

持发展商相关部门签发的批准单进入。

3.2.9车库管理系统

a）工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作

正常。

b）区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁、数据准确。

c）图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。

d）系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。

3.2.10广播、会议背景音响

a）音源设备、功放设备工作正常，整洁完好。

b）扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。

c）背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。

d）多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。

e）视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。

f）每半年进行一次全面检查与调试。

3.2.11避雷系统

a）避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。

b）定期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。

c）定期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、

钢结构进行外观检查。

d）定期对变配电室的设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检

查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

3.2.12直饮水机保养与维护

a）检查直饮水机的接地导线，防止触电。

b）检查机器进水源，防止进水口处堵塞，避免电加热管干烧现象的发生。

c）定期除垢。在保养清洗直饮水机前切断开水器的水源和电源。用干净的抹布

清洁开水器的外壳。

3.2.13太阳能供电系统

巡查内容

a）检查太阳能电池、蓄电池组表面清洁，无凸起、无异常声响。

b）太阳能控制器各仪表、指示灯指示正常。

c）直流一交流逆变器引线接头、电缆应无发热现象。

d）交流配电设备接地是否良好，接地线有无断裂和锈蚀现象。

e）控制设备应无异常声响。

维护内容

光伏阵列：维护工作主要有：

a）保持光伏阵列采光面的清洁，应每月清洗一次。

定期检查光伏组件板间连线是否牢固，方阵汇线盒内的连线是否牢固，按需要紧固；检查光伏

组件是否有损坏或异常，如破损，栅线消失，热斑等；检查光伏组件接线盒内的旁路二极管是否

正常工作。

b）检查方阵支架间的连接是否牢固，支架与接地系统的连接是否可靠，电缆金属外皮与接地

系统的连接是否可靠，按需要可靠连接；检查方阵汇线盒内的防雷保护器是否失效，按需要进行

更换。

蓄电池组

a）观察蓄电池表面是否清洁，有无腐蚀漏液现象，若外壳污物较多，用潮湿布

沾洗衣粉擦拭即可。观察蓄电池外观是否有•凹瘪或鼓胀现象；每半年应至少进行一

次电池单体间连接螺丝的拧紧工作，以防松动，造成接触不良，引发其它故障。

b）每年要对蓄电池进行1〜2次维护工作，主要是测量记录单体蓄电池电压和内

阻等参数，将实际测量数据与原始数据进行比较，一旦发现个别单位电池的差异加

大，应及时更换处理。

直流控制器及逆变器

a）定期检查控制器、逆变器与其它设备的连线是否牢固，检查控制器、逆变器的接地连线是否牢

固，按需要固紧；检查控制器、逆变器内电路板上的元器件有无虚焊现象、有无损坏元器件，按

需要进行焊接或更换。

b）检查控制器的运行工作参数点与设计值是否--致，如不一致按要求进行调整。检查控制器显示

值与实际测量值是否一致.以判断控制器是否正常。

3.2.14太阳能热水系统的维护

a）应定期进行系统排污，防止管路阻塞；并对水箱进行清洗，保证水质清洁。

排污时，只要在保证进水正常的情况下，打开排污阀门，到排污阀流出清水就行

了。

b）定期清除太阳集容器透明盖板上的尘埃、污垢，保持盖板的清洁以保证较高

的透光率。清洗工作应在清晨或傍晚日照不强、气温较低时进行，以防止真空管被

冷水激碎，注意检查透明盖板是否损坏，如有破殒应及时更换。

c）对于真空管太阳能热水器，要经常检查真空管的真空度或内玻璃管是否破碎,

当真空管的钢一钛吸气剂变黑，即表明真空度以下降，需更换集热管。

d）真空管太阳能热水器除了清洗真空管外，还应同时清洗反射板。

e）巡视检查各管道、阀门、浮球阀、电磁阀、连接胶管等有无渗漏现象，如有

则应及时修复。

f）集热器的吸热涂层若有损坏或脱落应及时修夏。所有支架、管路等每年涂刷

一次保护漆，以防锈蚀。

g）防止闷晒。循环系统停止循环称为闷晒，闷晒将会造成集热器内部温度升高,

损坏涂层，使箱体保温层变形、玻璃破裂等现象。造成闷晒的原因可能是循环管道

堵塞;在自然循环系统中也可能是冷水供水不足，热水箱中水位低于上循环管所致;

在强制循环系统中可能是由于循环泵停止工作所致。

h）安装有辅助热源的全天候热水系统，应定期检查辅助热源装置及换热器工作

正常与否。对于辅助热源是电热管加热的，使用之前一定要确保漏电保护装置工作

可靠，否则不能使用。对于热泵-太阳能供热系统，还应检查热泵压缩机和风机工作

是否正常，无论哪部分出现问题都要及时排除故障。

i）冬季气温低于0℃时，平板型系统，应排空集热器内的水；安装有防冻控制

系统功能的强制循环系统，则只需启动防冻系统即可，不必排空系统内的水。

j）水箱的保养

由于太阳能热水器的水箱是经过储水箱的储存，经热能转换后成为热水又供给

用户，所以热水器的内外质量是影响使用卫生的关健。太阳能热水器水箱有采用铝、

铝合金、不锈钢、石英玻璃等材料制成，不锈钢优于其他铝材、角铁、彩钢等材料,

储水质量和保温性能较好，不易出现水垢、锈迹。而据专家介绍，太阳能热水器水

箱属于二次储水，即将自来水储蓄一段时间后才使用。通常，从城市自来水送出的

自来水，都是经过严格净化处理和消毒的，水质符合我国《生活饮用水标准》，但

是，自来水从水厂输出后，流入输水管网再到各个用户的过程中，就有可能再次受

到污染。例如揄水管、水箱的内壁都是与生活用水接触最密切的部位，其内壁涂料

的质量会直接影响到水质，如果太阳能热水器储水箱的密封不严，铝制或铁制的水

箱内易生锈、生藻，使其含有水溶性的有毒成分，甚至具有致癌性的成分溶入水中，

就造成了对水质的污染。

3.2.15中水系统的维护

水泵

a）外表清洁、无使蚀损坏。

b）螺栓、螺丝无松动断裂。

c）运行正常，无异常震动、噪音。

d）检查轴承发热情况，无烫手现象。

e）检查填料函的泄露和发热情况。

f）检查联轴器，水泵轴心与电机轴心应同心，不运转时，用手盘动无卡阻现

象。

反渗透系统

a）自动化学清洗、反冲洗及阻垢剂投加等功能正常。

b）水流畅通、无阻塞。

c）外壳无锈蚀，无滴漏。

过滤系统

a）过滤芯前后压差正常。

b）水流畅通。

c）无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

消毒池

a）出水符合《城市杂用用水水质标准》的要求。

b）水温：与液氯消毒相似，温度越高，二氧化氯的杀菌效力越大（是否在

50~70摄氏度之间）。

c）pH值符合正常标准。

d）外表无损坏、无滴漏，排水畅通。

e）清理处理池表面悬浮物及池底泥污。

f）定期对处理池消毒。

3.3环境保洁服务

3.3.1保洁服务类：

物业项目内楼梯、大厅、走廊、电梯前室、卫生间、开水间、公共活动场所、

楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。

服务标准：

1）保洁管理服务标准按照国家建设部颁布的《国家物业管理示范大厦评分准》

执行,并细化考核细则：另定）。

2）有用户投诉和服务要求时，应在10分钟时间内向相关部门发出工作通知单,

对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率2%o；

处理率和回访率100%o

3）全体保洁员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做

到文明礼貌，热情周到。

4）每日至少一次对所管辖区域进行巡视检查，及时发现并解决问题，并有检

查及问题处理情况的记录。

5）每月底向发展商提交保洁管理服务运行情况工作报告。

6）按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分类管理，保存完好。

7）及时落实发展商要求的其它合理服务事项。

8）负责在指定时间完成消灭蚊虫、苍蝇、螳螂等工作，做到干净彻底。

9）根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。

10）确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。

11）健全具有可操作性的管理服务程序文件。

12）对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。

13）公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。配有清洁机、

抛光机、吸尘器等保洁设备，电梯地垫每天更换。

14）洗手间：随时打扫，保持洁具、墙面、地面、顶棚、玻璃等室内设施的清

洁、无异味、无积水。

15）卫生间：随时打扫。保持地面干净光亮，无水渍，无异味、无积水。

16）走廊：随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘

挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。

17）大厅地面及走廊地面、墙面大理石保持干净、光亮，每周抛光一次，根据

不同部位的实际需要进行地面打蜡或晶硬处理。其它部位，如墙面、台面、栏杆、

椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅

内不锈钢保持光亮。

18）楼内垃圾筒摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱筒上，无异味，及时清理。严

格实行垃圾分类，将可回收垃圾、卫生间垃圾与不可回收垃圾分别收集、处理，垃

圾实行袋装化，及时清运，确保物业项目和卫生包干区容貌整洁。

19）楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。

20）庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。

21）自行车库、汽车库：车辆摆放整齐，裸露管道、地面、立柱干净卫生。车

库雨棚玻璃，干净、光亮、透明，无积尘。每月至少清洁两遍。

22）清洁、保洁区内实行全天12小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒

入，卫生设施齐全、完好率99%,对损坏的卫生设施及时进行处理。

23）管理人员标混明显；物管方面各指示标识清晰、规范100机

24）管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%o

25）清洁、保洁率100%。

26）必须诚信履行《投标书》中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设

置、设施设备配置等各项承诺。

27）保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经发展商同意。按合同书保洁

员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，发展商有权在次

月扣除报价人相应的人均管理服务费，并要求报价人及时补足规定人数。

28）必须制定走访制度，每月走访一次，听取意见，改正工作。

29）必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人,

以便监控质量，供甲方随时抽查核实。

30）对主楼大面积保洁服务时（如幕墙、玻璃采光等）需提前1个月保洁计划

书报业主审核，经同意后方可实施。

31）对物业项目公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀。灭鼠、灭蚊、

灭蝇、灭蟒螂达到全国爱卫会规定的标准。注重科学合理用药，不使用国家禁用的

药品。科学有效地进行卫生消毒。

3.3.2绿化服务：

a）物业项目室内盆栽，室外的树木、花草、绿地及“门前”规定区域绿地的日

常养护和管理。

b）建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录。

c）根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。

d）绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定

期养护。

e）重大节口宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等。

f）室内绿植养护应符合表1的要求。

g）室外绿植养护应符合表2的要求。