商业调研基础资料

商业调研基础资料

总述

商业调研的内容包括商业的现状及发展趋势、消费者特征及行为、业态形式及分布、分

销商特征及行为、商业物业供应的规模及分布、商圈调查。商业调查的方法•般包括问

卷法、访问法、观察法和实验法。调查范围一般包括零售、餐饮和服务行业三块。商业

调查研究的目的是通过调查，来最终指导开发商商业物业开发的选址、规模、规划；指

导商家进行招商、经营。

一、中国商业发展轨迹及现状

始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格

局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形

式的新型商业经营方式。

第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业

企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%,

外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%,专业店占30.5%,超级市场占1.6%,

其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商店占67.9%,连锁商店占3.4%,其它商店占

28.7%。超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式

商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多

业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并

取得迅速普及利发展。

本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前

景，提出相应的对策建议。

一、零售业态及其演变

所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地

运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务

等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。零售业态可以分为两类：一类是按不

同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营

等；另•类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、

专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。

历史上，发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化”第一次以百货商店的

诞生为标志，1852年法国出现首家百货店，标志着零售业从过去分散的、单一经营的商

店发展为综合经营各类商品的仃货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超级市场为标

志，它通过大量销售体制和自我服务方式，创造出深受消费者欢迎的薄利多销新业态；

第三次以20世纪50年代的连锁经营的广泛发展为标志。近年来又出现了仓储式商场、

专卖店、折扣店、步行商业街、购物中心等零售新业态。

纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势：从简单到复杂、由低级到高级、

从单体到复合体，由单纯买卖到多功能化。

由零售生命周期理论可知，零售业态就像产品一样，也经过导入、成长、成熟和衰

退阶段，而且随着市场与科技的不断发展，零售生命周期也在不断缩短。据有关专家测

算，世界零售生命周期由过去的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短

为10至15年。目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各

阶段之间的过渡时间在口益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。

二、零售业经营多元化的主要特点

随着改革开放的深入进行，向市场经济转变的步伐加快，各种新的零售业态形式相

继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不

断向规范化发展；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。如今，仓储商场，

廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店铺零售形式，也相继问世。这些零售

业态在产生和发展过程中呈现出了极强的中国特色。

（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现

发达国家零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店铺的时

代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导地位；1930年出现了世界上第一家

传统超市，到50年代便风行世界；20世纪50年代初出现了折扣商店；60年代出现了

方便店；70年代出现了购物中心等。近三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店一一

超级市场一一采取连锁经营的业态店一一无人售货方式等，每一种新兴业态的出现，都

有一个时间间隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。

我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的，并没有遵循上

述一般规律。我国从建国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的、业态形式，超级

市场、方便店、购物中心等新业态几乎都是在20世纪90年代出现的。

从开业时间看，主要经历两次高峰，一次是1978-1991年改革开放初期，这一时

期开业的零售业产业活利单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.1%；第二次开

业高峰是1999—2001年，这一时期营业单位数占38.2%。2001年我国零售业产业活动

单位当年新开业的达10.8万个，比1996年增长234.7%,多于1978-1991年开业的总和。

（-）零售市场各经济类型经营比重发生明显变化，内资仍是主渠道

普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零

售业企业呈现出快速增长的态势，各种经济类型零售业企业经营比重发生了明显的变

化。2001年末，在我国零售业产业活动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9席,

比1996年下降11.6个百分点；集体单位23.5万家，占37.2%,下降23.3个百分点；

私营单位19.6万家，占31乐上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占11.6%,

上升11.4个百分点（详见表1）。

表11996—2001年零售业产业活动单位经济类型结构变动

2001年1996年增减变动

经济类型单位数比重单位数比重单位数比重

——

（万个）（%）（万个）（%）（万个）（%）

全国63.2100.055.28100.07.920.0

国有11.317.916.2929.5-4.99-11.6

集体23.537.21560.5-9.95-23.3

私营19.631.03.S16.915.7924.1

联营0.20.30.050.10.150.2

股份制7.311.60.090.27.2111.4

外商投资0.20.30.030.00.170.3

港澳台投资0.30.50.020.00.280.4

其他0.81.31.552.8-0.75-1.5

由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数还

是从从业人员、商品销售额看，我国内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对

的主导地位。

表22001年零售业产业活动单位人员与销售额构成

从业人员构成(%)商品销售额比重(%)

总计100100

国有25.514.2

集体27.736.5

联营0.40.6

私营23.618

股份制2027.5

外商投资1.11.6

港澳台投资1.21.4

其他0.50.2

三)新型零售业态异军突起

从1992年开始，超级市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速成长，在经

济相对比较发达的一些大城市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、

仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业呈现出

多样化的发展态势。

从经营方式看，独立商店仍占据主要地位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独

立商店占单位总数的比重为64.2%,从业人员占总人数的62.7船销售额占总销售额的

62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、107%和18.8%。其中连锁商店总店

分别为1.2%、4.0%和3.4%,连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和1b.4%。

从零售业态看，百货商店单位数所占比重不足1/5,仅为16.5幅从业人数占1/4

强，为27.9%,。在传统百货商店经营比重不断萎缩的同时:其它新型业态发展迅速，

专业店可谓三分天下有其一，取代了昔口百货商店的地位，单位数比重达33.0%,从业

人数所占比重为25.3机超级市场的单位数占2.1%,从业人数占7.0%,也处于发展上升

期。

表32001年按经营方式和业态分组的零售业产业活动单位构成

商品销售额

产业活动单位数从业人数

比重

分组

绝对数比重绝对数比重

(%)

(万个)(%)(万人)(%)

总计63.2100746.9100100

一、经营方式

1、独立商店40.764.2467.862.762.9

2、连锁商店总店0.71.229.94.03.4

3、连锁商店分店5.58.865.18.715.4

9、其他16.325.8184.124.618.3

50-99人1.32.186.311.68.5

100-999人0.81.3183.624.614.8

1000人以上0.0203S.15.13.

（六）重组兼并成为主题

企业间联合、兼并、重组步伐加快。从2000年以来，国内零售业先后出现了多起

并购案，如王府井与东安集团联手成立了北京王府井集团有限公司，上海华联与北京西

单、超市发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，兼并重组和企业间联合，

将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。

（七）对外开放步伐不断加快，使业态更加多样化、新型化

我国流通领域的改革开放，使外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的

限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5%o

从外商进入国内市场的时间看,主要集中在1997年后。普查资料表明，2001年当

年新开业的外资零售产业活动单位比1992-1995年的总和还多出51家，比1996年增长

1.34倍。

到2001年底，外商与港澳台商投资的零售业产业活动单位在中国已发展到5234家,

其中外商投资单位占48.3%,港澳台商投资零售业单位占51.7%o从开业时间看，在2001

年开业的有近1000家，占19.1%。

口前外商在中国零售市场所经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员

店。到2001年底，家乐福在华己开设了27家分店，沃尔玛己开设了19家分店，麦德

龙已开设了15家分店，7—11便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外

商投资的零售企业主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州等大中城市。

三、推动零售业发展多样化的主要因素

中国零售业的变革，从总体上看反映了国际零售业发展的•般规律，但也有其自身

独特的社会经济背景和发展轨迹。

建国以后，由于长时期实行计划经济体制，商品流通按国家统一计划分配调拨，商

业机构实质是一个商品分配系统。零售业态基本上形成了以中小型百货商店与杂货店为

主的单一结构业态。改革开放以后，随着计划经济向社会主义市场经济的转化，尤其是

随着经济持续高速增长和居民购买力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐

全、购物环境优雅、附加服务功能完善的大型百货商店成为市场零售'业态的主角。因此,

这段时期的大型百货商店如雨后春笋般地在全国城市中拔地而起。进入90年代中期，

宏观经济呈现有效需求不足的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始暴露，与

此同时.，以自选超市、连锁店、便民店、仓储商场、专卖店等形式的零售业态却在国内

大中城市中大行其道。由于这种零售业态具有经营费用低、成本低、价位低、方便居民

挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费者。由此，在我国零售业态结构中形成了两个

极端，一方面大型商厦经营日益困难，另一方面新兴业态却越开越多，越开越红火。有

的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形

成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格局。

（一）生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持。

国民经济的持续、快速增长，消费品供求关系的改善，为零售业态的多元化发展提

供了坚实的物质基础。生产力的大发展，决定了产品的多样化和差异化，产品的多样化

和差异化乂进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细

分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已

由卖方市场变为买方市场。据中华全国商业信息中心统计，目前全国主要商品市场供过

于求的商品所占比重已达85.5机大量生产体制下的产品要求流通领域有相应的能力和

机构来大量销售，促成产品价值的实现。大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具

有大量销售功能的业态。

（二）日用消费市场的成熟程度不断增强，为新型业态提供了前提条件。

从商品品种结构，特别是从消费、使用过程对商品性能、价格的要求衡量，目前商

品市场基本成熟，具有满足居民基本消费需求、价格低廉的商品品种所占比重逐渐提高,

构成了以大批量廉价销售为特征的新型业态生存和发展的基础。综合超市、食品超市、

便利店都属于此种类型。

（三）居民收入、消费结构及消费行为的不断变化，客观上对新型业态提出了新的

要求。

1978年至2001年城镇居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增长6.4%；

农村居民人均纯收入从134元增加到2366元，年均增长7.3%。恩格尔系数下降速度较

快，城镇居民进入到国际上认可的中等生活水平。消费结构中非商品性消费支出比例不

断增加，尤其是服务、精神和文化类消费上升速度很快。随着居民消费水平、消费结构

的变化，其消费行为、消费方式、消费心理都发生了变化，这就对零售经营提出了新的

要求。单纯增加商业设施，传统的业态类型、经营方式已经变得不能适应变化了的消费

需要。消费水平和消费方式对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者不同类型的

需求发展相应的业态类型，丰富商品品种。

（四）与交通运输条件、城市化方式息息相关的生活方式变化，也促进了零售业的

多样化经营。

商业是与人、与人的生活方式息息相关的行业，必然受人的居住、交通、生活条件

制约。以地域广阔、居住分散、公路和汽车为标志的美国生活方式形成了美国特定的零

售业态格局；国土狭小、人口集中程度高、以电车为主要交通工具的生活方式形成了日

本特有的零售业态格局；在人口众多、交通不发达、公共交通仍然主要依靠公共汽车的

我国大中城市，零售'业态演变必然形成自己的特点，各业态网点选址及布局受交通及客

流量的影响程度较大。

（五）竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。

从国内看，我国多元化的市场主体发展较快，非国有零售业（集体、个体、私营、

外资）的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。国内的竞争机制已初步形成。从

国际看，加入WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场

潜力，己吸引了欧、美、口等国家和地区的超级零售集团抢滩登陆。面对服务贸易逐步

开放，处于变革中的中国零售业也不得不调整自己的发展方向，吸收先进技术、更新管

理理念，提高核心竞争力，以适应全球零售业变革浪潮。因此，激烈的国内、国际市场

竞争，有力地促进了中国零售业态的创新。

（六）经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈

加突显。

20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加速了世界各国之间的经济融合。

资本的本性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使

越来越多的国外零售商争相进入我国刚刚开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部

就班地依次发展，也没有必要重走发达国家走过的漫长发展道路，它从计划经济的落后

状态一下跳进了现代零售业的国际化浪潮中，呈现出各业态同时进入的特征。

（七）信息技术的广泛应用，有利于零售业态的多元发展。

伴随着21世纪知识经济的到来，我国零售业态还将会发生深刻的变革。技术进步、

信息传播速度加快及知识覆盖面广，引起零售业管理方式与应川技术的变革；同时，由

于知识经济的相互渗透，人们思维方式变化，引起零售企业观念、经营方式的变化。

四、零售企业经营方式发展中的几个问题

近年来，各种现代零售业态，在国内大中城市不断涌现，虽然打破了零售业态的单

一化，形成了多种业态并存的格局，但总的来看，我国绝大多数零售企业的发展变革仍

是一种浅层表面变革，有的甚至偏离了正常的方向，形成了整体上的虚浮状态。中国零

售业经过改革后尽管有了质的飞跃，但仍存在着一些不容忽视的问题。

第一，业态布局不合理，结构失调。具体表现为城市大型商场超常规发展，传统商

业中心重复建设，而农村新型业态发展滞后，网点数量不多，规模普遍偏小，超级市场

的规模优势和低价特征难以体现。目前我国城市零售业态发展不平衡造成的结构失调，

反映出零但业态布局紊乱、功能宙同、脱离消费需求现实等问题，一定程度上影响城市

商业区域功能的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费观念落后，重数量而轻质

量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方式陈旧，管理方式落后，使得

小型零售企业经营越来越困难。

第二，业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥。百货店长期以来

是各大城市零售业的龙头，但在激烈的竞争中已暴露出许多问题，尤其是市场定位和经

营方式已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比较普遍。据国外测

算，连锁店的网点规模至少要发展到20家以上，年销存额在1亿元以上才会有盈利，

但目前全国的连锁公司很多都没有达到这一规模，连锁优势根本发挥不出来。在农村，

零售业态不规范表现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、服装、

标识就是连锁，许多地方的连锁店表面连锁而实质仍是单店操作、各自为政，很少真正

做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”管理。大多数小型店铺可以用“小、舌L、

低、差”四个字来概括。

第三，业态结构调整内容基本上是纯粹的模仿式C这是一种较为初级的和外在的创

新，主要是简单引进别人模式，尤其是国外商家的一些店铺形式、商品布局，模仿某些

营销手段和技巧等。应当承认，对于处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经

算是-•种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕变成长，

避免了完全靠自己从头摸索。但是，也正是这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档

次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态

趋同发展，最终导致同地域、同档次、同类型的多家企业之间展开过度竞争。

第四，产业高度分散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社

会消费品零售总额的5.1%,其中只有一家过百亿的企业一一联华超市,销售额141亿元。

美国的零售巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企、业销售总额

的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额•般都占整个市场份额的

70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而旦，目前还没有

出现全国性的零售企业。最大的零售企业一一联华超市也只是在以上海为中心向周边地

区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到

跨地区扩张的有效途径，这也是产业分散的根本原因。

第五，经营方式缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步

成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有

哪家企业真正建立起自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出独特的经营和管理方

式。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，员工缺乏培

训，整个行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺

乏相应的形成差别化的有效措施。

五、零售企业经营方式的发展趋势分析

未来几年，我国零售业在规模不断扩大的同时，还将呈现出以下几个发展趋势：

（一）总体规模将不断扩大。

据预测，未来五至十年，我国零住市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大

卖场的市场份额约为10%,百货店业态将占10%,其他各种零售业态单体可能不会超过

10%以上的市场份额。

零售业态间的竞争更加激烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物

需求，且乂以产品丰富、价格低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争

的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心

将在未来儿年内有较大发展。

新兴零售业态促进了现代物流业发展。近年来，国内零存业不断发展、整合，大大

提高了经营化程度，促进了现代物流业的快速发展，企业内部的物流水平也将大大提高。

（二）“规范化”是我国零售业态发展的一个主要趋势。

第一，我国传统百货店将会从两个方面发生变化C一方面百货店原有的中低档商品

和五金家电等商品会分流出去，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品

比重增加，并提高服务，从而走上规范化的道路。另一方面是一部分百货店仍然以大众

消费需求为目标市场，但将自身改变业态，向大型综合超市转化。从我国现阶段百货店

整体发展来看，百货店业稳定中将有所下降，逐渐地达到数量上的平衡。

第二，超级市场是我国零售业中的生力军。随着我国生产力水平的不断提高，生鲜

食品从生产到消费之间的链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将会逐步增加，并

达到规范化的水平。随着我国城市化进程的加快，城市人口迅速增加，大型综合超市会

有更为广阔的发展空间。一部分食品超市也将会发展成大型综合超市。这一业态将会成

为中国零售业中的主导业态。

第三，由于我国目前尚缺乏方便店所需要的强大的消费层的支持，以及生产力发展

水平的限制，国内本土化的方便店的大规模发展还需要一定的时口。但是，随着我国经

济的不断发展，人们生活节奏加快，以及国外大型配送企业进入，会促进方便店这一业

态的发展。

第四，专业店尤其是专卖店在我国会有长足发展。它们会在商品的品牌、经营方式、

规范服务等方面形成自身的风格。其中一部分精品店、名品店会进入到大型百货店中设

址；专卖店将进一步向个性化、民族化方向发展。以连锁制形式开设的专业店和专卖店,

在商业街、商业中心地区，以及在大型商业设施和百货店中也都会有很大的发展机会。

今后一段时期，是我国零售业态间竞争激烈的时期。我国零售业将会对同时登场的

各种'业态逐步认识和理解，并结合中国国情，使这些业态完成本土化的过程，同时，还

将会有新的零售业态不断进入。当然，越具有技术创新优势的业态，越有可能成长为主

导业态。

（三）在企业的组织形式上，连锁商店将发展到各种零售业态，并在某些业态中居支

配地位。

根据连锁经营“十五”规划的要求，到“十五”期末，连锁企业的销售额将达到7000

亿元，年递增约35%,占社会批发零售贸易和餐饮业零售额的比重将达到20%左右。

我国的连锁业比重极小，只不过刚刚起步，存在着极大的发展空间。今后我国连锁

业将发展到各种零售业态上，连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场会成

为连锁业中的强大力量。随着连锁经营的扩张，今后在城市零售业的发展中除了增加网

点外，各种传统商店将不断改变业态、变更所有者、重新组合。连锁经营对零售业进行

重组改造，提高其组织化程度势在必行。零售商业企业必将逐步摆脱地域概念、规模扩

大、集中程度提高，出现一批跨省市的大型连锁商业企业集团。

（四）业态将更趋多样化。

百货商店、超级市场、连锁商店、仓储商场等业态是20世纪商业业态的成功典范,

曾经并且将继续满足人们的物质文化生活需要作出巨大贡献。进入21世纪，以电子化、

网络化、国际化、闲暇化为基础，能体现全功能、快节奏、高效率、低费用、新潮流等

特点的新兴业态也将成为主流。新兴业态层出不穷，将有集购买、旅游、消遣、工作于

一体的“新型商业”；有方便购买、快速购买的“无重复商店”；有通过电子网络实现

交易的“全功能超级市场”等陆续出现。

任何零售业态的产生和发展都取决于社会经济的发展水平和技术条件。尽管我国各

种业态在发展过程中存在很多问题，但是，随着经济的不断发展，社会的物质条件和技

术条件等不断完善，以及我们对各种零售业态内涵的逐步理解，再加之国外规范化的零

售业态的示范效应，我国的各种零售业态必将逐步走向规范化。

（五）外商进入速度加快，竞争日益国际化。

受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5%,

未来几年，随着外资进入我国零售业在企业设立形式、数量、地域、股权比例等方面的

限制陆续取消，零售业将会形成外商独资、中外合资以及各种经济成分共同竞争的格局，

内资零售业将在更广的范围、更深的层次上参与全球市场的竞争。

六、抓住机遇加快推进流通现代化的对策建议

（一）加快实现零售业从单一业态向多业态发展°要认真研究零售业态发展变化的

规律性，在业态的调整过程中，必须要有明确的市场定位，既要在区域上进行合理布局

和总量控制，避免重复建设和盲目发展带来的同业态模式的恶性竞争，又要用业态的多

样化满足消费需求的多层次和差异化。

从世界发达国家零售业态发展的经验、趋势和我国的实际情况看，我国零售业态结

构调整的措施应为：稳定发展大型百货商店，并对其进行改造，增加服务功能，从而将

目标顾客定在中、高收入阶层及特定的假口下的普通消费者；积极发展既能满足各种需

求又能发挥商业经营特色的专业店和专卖店：努力发展连锁超市和超级购物中心，使其

成为消费者购物、娱乐•体化的场所，提供全面服务；根据各地实际情况有选择地发展

仓储式商场；有计划、有步骤地发展网上销售等高科技性质的零售方式，从而跟上时代

发展步伐，适应国际化竞争的需要，满足消费者对零售发展的需求。

（二）实现零售业态结构合理化。有两条基本途径：一是通过市场竞争，进行优胜

劣汰的选择，逐步形成较为合理的市场结构；二是靠国家的宏观政策调节解决，即在某

些领域设立必要的进入壁垒，促进企业集中，阻止过度的分散性竞争。对于市场经济还

不发达的我国，单纯依靠市场力量自发推进有效竞争的形成将是缓慢和低效率的。应该

采取双管齐下，结合并用的措施，由政府通过宏观调控政策加以推进和引导。

（三）在业态结构调整中使新兴业态成为新的增长点。一方面要充分发挥传统的专

业商店、百货商店、超级市场、方便商店、综合商店、杂货商店等业态的作用，另一方

面要使新兴业态成为流通领域新的增长点。

（四）加强零售业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入。多业态混合

经营开始成为大型零售企业的一种成长方式。目前我国大型零售企业的资源并不十分充

足，在实行组合业态经营时，尤其要注重设法使所组合的各'业态的目标顾客尽量相近，

以使各业态相互呼应并充分展示出商场整体的目标顾客定位。否则，业态组合很容易华

而不实，同时牵强的.业态拼接无法发挥“合力效应”，因此，也无法具备超出资源相对

集中使用的单一业态经营者的竞争力。

北京市商业发展现状及趋势

二、北京市商业物业近期发展趋势

随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提

高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁与私家车）对居民活动范围的扩展，北

京商业物业将面临最好的发展机会，在未来可能表现出如下趋势。

1、市场竞争具有双赢性

经过若干年的发展，北京市城区内已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一

个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，将无法吸引足够的客流帚，更不足以支撑

整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域

共赢。

但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于白身项

目的冲击。

本项目周边分布着东方银座、当代万国城、海晟名苑等知名项目，旦均有相应的商业物

业，对于本项目具有一定的竞争。

但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业

的发展将烘托起整个东直门地区的商业气氛，为本项FI超大型商业物业的开发进行良好

的铺垫“此外，大型高档次楼盘的涌现，将会迅速改变东直门地区嘈杂、混乱的不良形

象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。

2、商铺经营管理专业化

随着北京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经

营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会对发展商提出此类要求，促使发展商对市

场作出售后承诺。

对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺

场，才能令物业保值和增值。

3、商业物业市场发展规模化

根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开

展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、

散乱的不规则市场，将逐步走向有序的规范市场。

作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身的竞争力（国外企业对

商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），以适应未来高标准商业物业发展的需求。

4、项目公共空间社会化

未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活

动区域,，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促

进，成为综合性的城市广场。

实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有

效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共空间社会化的建立提供了平台。但是公共

区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细

化。

三、商业物业开发中存在的问题

1、投资开发商业物业的比重过小

据北京统计局数据显示，在北京近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅

占3.7%,市场供应速度远远小于住宅类物业、办公类物业的供应速度。

目前北京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、写字楼、公

寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，作为一种市场需求大、变现能力强、能产

生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。

2、商业物业产品同质化

房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严正，随着商、亚物业的发展，商铺的同质化也

已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑风格、产品设计等方面，而商铺的同质化

与住宅不同，目前北京商铺的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步

行街概念等。

产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要祛码的低等竞

争。

实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不同的特质，并且彼此的

商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都是不一样的，简单的模仿是不能有效增加

物业竞争力的，突出项目个性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。

3、商业项目缺乏可感性强的形象力

由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业,

一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象

表现，减弱了对目标客户的吸引力。

项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者

无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商

业项目的形象对于后期销售是至关重要的。

4、营销策略单一

目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有

力支持。

对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项

目的成功销售提供保障。

5、建筑设计不能满足多功能的商贸要求

商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善,

不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。

提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可

以有效的提高产品的竞争力，增加收益。

科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品

种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够得服务配套设施，如停车场、仓储运输、

顾客休息、公共绿化等区域。

6、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展

在北京，某些房地产项目的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相

继涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。而商业物业的经营管理相对南

方房地产发达地区则较为滞后，到日前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业

管理机构在市场上仍未出现。

在.卜.节“商业管理专.业化”中已经阐述了商业管理对于商业物业的重要性，强势的经营

管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的“

7、开发商缺乏商业物业开发经验

随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的

经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面单元面积分割的大小和比例、整体的装潢

装饰、商场经营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。

8、商业物业的开发缺乏金融机构的支持

金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷

款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和

进一步兴旺。

针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活

多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。

四、商业物业市场供需关系

国民经济的良好运转、居民对消费品需求的逐年上升、房地产市场的平稳发展，极大的

推动了北京市商业物业的发展，2002年商业物业市场呈现出供销两旺的局面，成为了置

业投资的焦点。

1、北京商业物业的分布

长期以来，北京的商业中心一直集中于旧北京的中心，王府井大街、西单、前门三足鼎

立的格局是北京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，购买人流的

增加，这种布局已经基本瓦解，并形成了新的分布态为，呈现出新的发展特色。

1.1商圈格局基本确立，商业中心趋于多元化

最新统计资料表明，北京市人口总量已经达到1400万（300万流动人口），北京的商业

已经呈现出多元化的发展趋势。

经过几年的市场培育，北京形成了以王府井、西单、国贸、赛特等商圈为核心的商业区

域市场，这些商圈中存在的集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他

区域连接，组成了北京的立体商业网框架。

主要商圈综合实力排名表

名次商圈代表物'也名次商圈代表物业

1王府井王府井百货大楼6中关村当代商城

2西单西单商场7公主坟翠微大厦

3国贸国贸商城8朝外华普超市

4燕莎燕莎购物中心9亚运村北辰购物中心

5赛特赛特购物中心10崇文门新世界商场

1.2底商迅速发展，填充商业空白

随着房地产的发展，作为商业配套的底商渐渐浮出水面，成为了一种独立的经济形态，

开始支撑起自身特有的市场需求空间。

北京目前开发的多数房地产项目均配有商业物业，呈点状零散分布在各个区域，逐渐形

成了具有一定规模的区域市场，并逐渐成为人型商圈的有利补充。

此类底商物业主要集中在海淀区、朝阳区、东城区等房地产开发较多的区域，其中以CBD、

金融街、中关村的底商最具市场潜力。

部分底商供应状况

项目名称项目位置商业建筑面积（平方米）

今典花园西直门20000

今口花园海淀区西翠路50000

人寿大厦朝阳门外2000（使用面积）

京汇大厦建国门外大街3000

建外S0H0建国门外50000

金泰大厦和平里12000

世贸公寓光华路10000

2、商业物业供求状况

2.1总体供求状况

根据2002年北京市统计局的数据显示，目前北京市商业零伐业的市场总建筑面积998.5

万平方米，营业面积529万平方米；餐饮业建筑面积206.8万平方米，营业面积130万

平方米；各类商业机构28.9万个，其中零售贸易业网点数量19.3万个。

按1300万平方米计算，人均零售商业面积约为0.78平方米，远低于国外发达国家人均

1.2平方米的面积，也少于上海人均1平方米的商业面积。根据北京市商委的商业发展

规划，预计在2005年人均商业面积要达到0.9平方米，到2010年达到1平方米。

截至到2005年，按人均增长0.12平方米计算，三年中预计增长商业面积约150万平方

米，每年增长50万平方米。

由此可见，北京市商业物'业现在正处于高速发展状态，从总体供需关系上分析，具有很

大的发展空间。

2.2行业需求状况

从业态需求来看，北京市场对商业物业的需求结构呈现出多元化趋势，从大型购物口心、

高档综合商场、家具商场、电器商店等到各种中、小专业店都有不同需求。

大型商场的数量增长有限，但所占面积比重较大，2002年北京新开业大型商场有安贞华

联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等，消化了大量的商业物业面积，累计超过

20万平方米。相对而言，小型商场和中、小型店铺的数量增长较快，年租赁成交量也较

大，对商业物业的需求增长较快。

按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等

行业。

各种业态商业物业需求比例表

业态所占比例

服装服饰25%

餐饮20%

超市30%

其它（通讯、家具等）231：.,

2.3未来市场供需状况预测

2002年商业物业已经显示出了强劲的发展势头，不论供应量还是物业价格均比2001年

有了较大提高，市场反应良好。

但是与广州、深圳等商业物业相对发达的地区相比，二匕京市场与之还存在一定差距，尚

处于高速发展阶段,供给和需求均远未达到饱和状态，未来市场容量较大。

按照商委规定的2010年人均商业面积标准进行衡量，北京市应加大力度开发商业物业,

以满足居民基本的商业需求。预计未来市场供应量和需求量会随着商业市场的不断成熟

而稳步增加，每年可达到50万-100万平方米。

未来商业物业的市场需求方面，相信在众多利好因素日勺推动下，仍能继续保持持续、稳

定的需求状况。

••入世带给中国经济的长远影响

-奥运会对促进北京发展将继续发挥强大作用

••人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好发展状况

••大量外资进入中国市场，商业物业需求将继续扩大

••市政改造工程使原有商业网点消失，新商业物业需求加大

-商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资

五、商业物业价格分析

1、商业物业价格走势

北京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直呈现出缓慢上涨的趋

势，供应量和需求量波澜不惊。2001年在申奥成功、加入世贸的强力带动下，商业物业

市场开始呈现出较好的发展势头。

2002年，商业物业继续延续上一年的良好发展局面，在市场需求的拉动下，一跃成为房

地产市场焦点，2002年下半年市场供给逐步增加。在价格方面，虽然几个房地产项目通

过拍卖卖出了高价，但总体价格市场较为稳定，继续保持平稳小幅上涨的趋势。

2、部分商业物业的调研分析

2.1商业街铺位价格调查

位置建筑面积（平方米）楼层销售价格

王府井大街1001层200000-400000

大都市商业街22000卜3层23000

隆福寺附近10000商场物业21000-42000

广安大街__________30000商场物业17000-43000

2.2写字楼底商价格调资

中关村科贸中

财智中心左案工社中证大厦银网中心

心

地下一层——2800$——

一层越层2.6-2.7万17万2.8万

4100$

二层2.2-2.3万2.1-2.2万12.5万——

三层——2万3500$9.5万——

2.3公寓底商价格调查

元嘉国际

建外S0H0东方瑞景银街俊景嘉华世纪

公寓

k下一层

————1.5万——

-层3万2.9万3万2.1万3.5万

二层2.5万—2.8万

目层1.8万———

3.商业物业价格分析及预测

根据对北京市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅的调查分析，我司认为目前北京市

商业物业的价格可细分为4大类。

・♦商业街商铺。由于历史发展原因，往往是某个大型商圈的中心旺铺，因此租

赁价格和销售价格均具有局部特殊性。此类商铺均价至少应为5-10万/平方米。

・♦社区商业物业。功能上基本为社区商业配套，但兼备对外商业活动功能。此

类物业影响力不大，只能形成区域性效应，商业价值不高，均价大约在1-2万/平方米。

・•中档住宅、写字楼、公寓底商。本类型商业物业具有较强的市场潜力，可以

独立支撑起区域商业市场空间，甚至成为区域性商圈的中心。本类型商业物业的销售价

格大约在2.5-3万/平方米之间。

・.高档写字楼、公寓底商。此类型商业物业具有良好的的商业投资价值，已经

完全成为独立的商铺经济形态，市场需求旺盛。此类型商业物业的销售价格大约为

3-4.5万/平方米，甚至更高。

预计2003年北京的商业物业市场将仍然保持良好的发展趋势，市场前景继续看

好。但是由于2002年部分产品积累到2003年，因此在短时内有可能出现大面积供应，

形成一定的市场压力，但商业物业的售价和租金不会受到太大影响,仍然保持小幅增长。

基础知识部分

2、商业经营方式与业态研究

2.1经营方式

零售业按经营方式分为四种方式分别是独立商店、连锁总店、连锁分店和其它经营方式。

2.2.2独立商店

顾名思义就是单独的一个商店，仅有一个店面，是零售业传统的经营方式之一。

2.2.2连锁总店

也叫直营连锁店，期初投入、经营管理权、所有权、损益均由总公司负责，从业人员均

为受雇者，故总部有绝对指挥权。优点在于总部能完全掌控销售讯息，并执行销售手段,

而能获得较佳经济效益。从管理上一般分三种模式：

第一，总店一门店集中管理模式，在这种管理模式下，总店的管理权限高度集中，从采

购进货、商品配送、价格管理.、供应商结算等业务都由总部完成，门店只负责销售；第

二，总店一配送中心管理模式，是指没有门店，仓库（或配送中心）在异地，由总店完

成公司的订单、零售供应商结算等业务，仓库（或配送中心）完成收发货管理，总部能

够实时查询商品的进销调存的情况；第三，总店一门店一配送中心管理模式，是典型的

连锁经营管理模式，公司的运作是以配送中心为基础，总店可能只完成采购订单、配货

单、供应商结算等管理职能，门店的主要职能就是销售。总部能够查询到仓库（配送中

心）的商品进销调存以及门店的销售情况。

2.2.3连锁分店

也就是“特许经营”是英文FRANCHISING的汉译。乂称为“特许经营“、“特许专卖”

特许连锁“、“加盟连锁”，特许经营不是一种行业，只是一种营销商品或服务的方法。

在过去的十年里，特许经营已经在许多国家，不论是在发展中国家还是发达国家，都已

被证明是一种有效的分销商品和服务的方法，并对经济的发展产生了积极的影响。特许

经营发源于一系列的商业交易过程、方法和实践。这些商业交易过程、方法和实践都有

如下共同特征：

1.个人对商标、服务标志、独特概念、专利、商业秘密、经营诀窍的所权。

2.权利所有者授权其他人使用上述权利。

3.在合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许可人的经营活动。

4.受许可人需要支付权利使用费和（或）其他费用。

在特许经营的发源地美国，曾经有很多人试图为特许经营下一个精确的定义，以涵盖在

特许交易中所涉及的所有要素,我们首先给出一个广泛通用的定义，即国际特许经营协

会（International：FranchiseAssociation,IFA）的定义。

特许经营是一种营销产品（或）服务和（或）技术的体系，基于在法律和财务上分离和独立

的当事人一特许人和他的单个受许人-之间紧密和持续的合作，依靠特许人授予其单个

受许人权利，并附加义务，以便根据特许人的概念进行经营；此项权利--经由直接或间

接财务上的交换一给予并迫使单个受许人商号，和（或）商标，和（或）服务标记，经营诀

窍，商业和技术方法，持续体系，和其他工业和（或）知识产权，在双方一致同意而制定

的书面特许合同的框架和条款之内

2.2.2.4其他

除其它三种以外的经营方式。

2.2零售业的业态

2.2.1零售业态的概念

零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零

售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形

态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很

大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧

重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零皆店向确定的顾客群提供确定的商品和服

务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖

什么和如何卖的具体经营形式。

2.2.2零售业态的分类

2.2.2.1国际上零售业态的一般分类

对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、

店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：

百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、

杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以

及无店铺销售形式。当然，同一个大类的'也态，还可以进一步细分为更为具体的'业态形

式，比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。

事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际

规范和标准，因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的，可以进行多国间的比较和

沟通。

2.2.2.2我国零售业态的统计分类

尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的

具体情况。我国从八十年代中期开始的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、

副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中

小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导

购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡，在引进和发展上不同步，

比如上海在1991年组建了“联华”超市公司，出现了中小型超级市场新业态：1994年出

现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市（大卖场）,

而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地区出现；当上海的便利店己发展到

1998年的2000家左右时，中西部地区对此业态还相当陌生。

按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合

并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其

他。

百货商店，是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、

多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：①商品结构以经营服装、纺织品、

家庭用品、食品和娱乐品为土，种类齐全；②以柜台借售为土，明码标价；③注重店堂

装修及橱窗展示。

这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货零售业”，而是指经营多

品种、多门类的综合性商店，包括大中小型综合经营的商店。

超级市场，是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性

购买多种商品及服务的综合性零售形态，其基本特征为：①商品结构以经营食品、副食

品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；②采取自选

销售方式，明码标价；③结算设在出口处统一进行。

这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主,

种类繁多。包括各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类。按规模超市

的一般划分，小型超市1000平方米以下，一般在社区内及周边或人流密集区域；标超:

1000-2500平方米，多开设在写字楼、社区周围，如国贸华润店、嘉里中心华润店等；

综合超市：卖场面积约4000-6000平方米，辐射半径步行15分钟、距离在I公里（可

适当延长1.5公里），人口数量不低于50000人；大卖场：卖场面积约10000-40000平方

米，辐射半径约3公里1或5公里），人口数量约10-15万人。

专业（专卖）店，是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某

类（种）商品多样性需求的零售形态。其基本特征为：①商品结构专业性较强，各种不

同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；②销售人员有较强的专业知识，能为消费者

提供充分服务；③采取定价销售和开架面售方式。

将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便，其实专业店与专卖

店有木质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书

店、电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李

宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。

其他业态，指上述未包括的其他业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等）。

2.2.2.3我国零售业的一般分类

2.223.1业态分类

根据零售企业经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模和目标顾客等结

构特点，给出便