深圳商业地产市场分析

供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升

--2005年深圳商用物业市场综述

2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平营的一年。

一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、

城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注，

市场价格日益水涨船高。

但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市

场充满存疑，一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。

总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供

应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。

写字楼市场分析

2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年，无论是供应,还是市场成

交。供应方面，写字楼市场经历了前三季度乏善可陈，以及第四季度疯狂放量;而

成交方面，同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。

一、供应量分析

（一）、新供应量分析：高端放量

（写字楼供应结构）

所属区办公楼面积面积分割均价

项目名称备注

域（单位：nf）（单位：m1）（元/m'）

诺德中心72629.03350-16501400020050618全球发售

2(X)50611

南方国际广场40000150-13001200()

推出C、D栋

中中银大厦29000130-1000680020050729重新推

心

区华融大厦3585030-1473.51450020050104许可证

时代广场82834.568.5-18001800020051026认购

金中环大厦34495.96120-16501950020051030认购

中国风凰大厦35000160—1471.51700020051206开盘

大中华

10194658.71-1783.22000020051218开盘

交易广场

新世界中心107917.26113-1370—20051018许可证

星河世纪39999.137-1248—20050923许可证

免税大厦46943.261484.82-1791.34—20051216许可证

车公庙金润大厦32778.22180—11801200()20050917开盘

华强北鼎诚国际42498.83660-3001400020050925开盘

鸿基俪景中心150(H)46-67640020050820开盘

龙岗

海关大典2336025.38-1460750020050425许可证

南山海岸大厦59200130—1554.12950020051022许可证

盐田金港6号1125040-250650020050915许可证

总计816673.426

（筑计方法：05年开盘以及已拿到销•&许可证的项目）

写字楼全年新供应量共81.67万平方米，同比去年下降了15.80%o

2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6

个盘面市:诺德中心环球发售;南方国际广场C、D“大使楼”面市;重新包装推出

市场的中银大厦；以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的

商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，与去年同期相比，供应

量大幅度下降。但第I四季度，写字楼供应风云突变，巨量投放市场,有时代广场等

11个楼盘面市，写字楼面积为58.48万平方米,表现极为疯狂。

（二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活

•集中中心区放量

供应区域分布

□中心区

■次中心区

□南山

□龙岗

■盐田

在05年写字楼新供应中，中心区共供应62.65万平方米，占总供应的76.72%,

占绝对统治地位;次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方米，占9.22%,两者供

应占总量的85.9攸。供应区域结构与2004年相符，主要集中在中心区以及次中

心区，其他区域供应较少。

2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先，罗湖在05年整年都没有新

写字楼供应，城市发展西移表露无遗;再者，沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写

字楼，深圳城市向纵深发展。

•高端物业为主

04年，商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正，办公

公寓骤减,写字楼,特别是高端写字楼占主导地位。

05年,单中心区的高档写字楼面积供应就达55.76万平方米，占总供应市场

的68.27%。而南山海岸大厦、龙岗海关大厦也为本地高端写字楼物业。

办公楼结构分布

口写字楼

■商务公寓

•分割灵活

新一代的写字楼，具有灵活的面积分割特点，可以提供从几十平方米到一整

层的面积，自由组合，以满足不同客户的要求。如星河世纪，最小的办公面积小

至37平方米，大可扩至整层,达1248平方米，分割与组合异常灵活。

32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，只有2.90

万平方米，同比去年下降62.24乳第四季度在巨量推盘的影响下,成交热烈,达到

10.18万平方米,同比增长122.76%o

04年,深圳写字楼销售是98年后的最高峰,达27.54万平方米,但同时,04

的新增供应也是历史之最,接近百万之巨,相比下来,04年留下巨大的市场存量，

给05年市场消化带来非常大的压力。

05年前三季度,推出市场的新量屈指可数，很大程度上就是开发商怕市场消

化不良。原本,05上半年市场销售势头良好，但后来在新政、土地增值税的影响

下，写字楼成交表现略为回落，但最后两个月在巨大供应下,冲关成功。

1—12月办公楼交易面积

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

（三）、成交价格分析:高品质造就高价位

（成交价格:元/平方米）

季度季度季度全年

年份1季度234

2004908910810883296739996

200511754115551204213879.8712490

同比29.32%6.89%36.35%43.49%24.95%

2005年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，全线飘红。全年成

交平均价格为12490元/平方米，同比增长24.95%,其中第一季度为11754元/

平方米，同比增长29.32机第二季度为11555元/平方米，同比增长6.89%;

第三季度为12042元/平方米，同比增长36.35猊第四季度为13879.87元/立方

米，同比增长43.49%」

1—12月办公楼交易价格走势

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

去年，深圳写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以

及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主,

影响总体成交价格.今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较

大上升。

另外，在城市经济保持高位运行的影响下，中心区以外的办公物业也不断看

涨,南山商业文化中心区的写字楼售价已冲向万元大关,表现极为坚挺。

三、租赁成交分析:市场需求稳定,租金两极分化

（各区写字楼租金表）

罗湖区写字楼之租金报价

写字楼建筑面积月平均叫价月管理费

物业名称位置

M2CRMB/M2)(RMB/M2)

地王大度蔡屋围138,07512032

彭年广场嘉宾路38,0327527

嘉里中心人民南路53,23011028

国际金融大汉建设路38,82811018（不含空调费）

深房广场人民南路88,4113520

天安国际大厦人民南路68,6005027

发展中心大汉人民南路36,7645031

华润大厦蔡屋围4200013530

国贸大典人民南路1000005025

福田区写字楼之租金报价

写字楼建筑面枳月平均叫价月管理费

物业名称位置

M2(RMB/M2)(RMB/M2)

特区报业大厦深南人道89,30()10525

18/F以上10

国际文化大原深南大道418,31880

18/F以下6

世贸大汉深南中路42,56975冬季：12.4夏季：22.4

赛格广.场深南中路57,4757025

联合广场滨河大道114,5795025

电子科技大度深南中路117,088A座：75C座：6512(不含空调费)

创展中心深南大道南25,2586524.5

大庆大厦深南路旁27,6906016(含空调费)

江苏大原益出路37,5179025

招商银行大厦农科中心旁75,80015028

国际商会中心中心区56162.4014026

中央商务大原中心区45254.3610010

航天大厦中心区5455210010

南山区写字楼之租金报价

写字楼建筑面积月平均叫价月管理费

物业名称位置

M2(RMB/M2)(RMB/M2)

1新时代广场

太子路8700080一

保利城写字楼创业路2735665一

汉唐大厦华侨城3200085—

新保辉大厦东滨路5042740一

海王大度南油大道3000050一

明华国际会议中心龟山路八号2700070—

联想大凰科技园--75一

创维大厦科技园—65--

随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业倍受青睐，蔡屋围、华强北--上海

宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量

约占总成交量的90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出

租率高等因素造成成交并不十分活跃。

写字楼的租金均价比04年上升了5.5乐总体均价在75-85元/平方米/月

之间；甲级写字楼平均租金上涨较快,达8.2%,为115元/平方米/月。

05年写字楼租赁保持在稳定上升状态，但租金越来越呈现两极分化。近来,

深圳写字楼供应以高档物业为主，其不单引导一手交易市场走向高端，而且吸引

租赁者偏向选择高档物业。在高档物业快速发展，以及城市西移的影响下,租金水

平越来越两极化：甲级物业受到市场追捧,租金不断上涨；中低档物业越来越举步

唯艰，难以持续经营。

深圳甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。

(主要甲级写字楼空置率)

区域物业名称空置率(%)

嘉里中心3.5

世界金融大1125

罗湖地王大厦3.0

发展银行大厦0

华润中心12

特区报业大厦12

招商银行大厦15

江苏大厦4.5

福田卓越大度5.5

中央商务大展6.5

中信城市广场0

时代金融中心15.5

甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。蔡屋围、中

心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企

业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。

市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼,如航天大厦、卓越大厦、国际

商会中心大厦等,受到市场较大的青睐。

四、中原成交分析:租赁四平八稳,买卖突飞猛进

中原成交记录（成交面积:平方米）

1季度2季度3季度4季度全年

租赁买卖租赁买卖租赁买卖租赁买卖租赁买卖

20023942.4450.521297.5375.344366.10170.26213.10384.115820.30380.

4464953860566249316

20019246.8259.033967.12166.24701.11191.140142.19664.118058.51281.

572495703531142803

同-19.6185.58126.34-44.32

59.49%10.04%53.14%89.36%1.94%68.80%

比%%%%

（05年同比04年季度成交走势）

自从中原提出“两条腿走路”之后，工商铺业务得到了长足的发展,写字楼

业务更是成为深圳同行的标兵。05年,除第一季度和第三季度的租赁业务较去年

同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度

上升。全年表现为租赁四平八稳，买卖突飞猛进。

在写字楼租赁方面，全年比去年同期上升L94%,其中第一季度下降19.61%,

第二季度同比增长59.49%,第三季度同比降低44.32%,第四季度同比上涨

53.14%。一方面，新政出台，使市场需求萎缩，影响物业成交;另一方面，市场竞争

越来越激烈,各大中介商纷纷杀入商用物业市场，抢占市场份额。

在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。与去年同期相比，第一

季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%,第二季度上涨幅度更是高达126.34%,

第三季度上涨10.04%,第四季度上涨89.36%O全年下来，中原写字楼买卖业务同

比去年上涨了68.80%,成绩相当喜人。

在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。

五、06年发展趋势分析

（一）、区域供应分庭抗礼

2006年,深圳写字楼将持续不菲的供应量,与05年不相伯仲,但区域分布有

所不同。06年中心区新供应一支独秀的格局将被打破，中心区、南山商业文化中

心区、中心西区三个区域将齐头并进。

中心区06年主要有地铁大厦、荣超经贸中心、财富大厦、特美思大厦等几

个项目面市，供应量约为30万平方米,相对04、05有较大幅度的减小。

南山商业文化中心区将是未来一段时间内深圳办公楼供应市场的主角，海岸

城、天利中央商务广场等楼盘将相继破土而出，06年南山写字楼供应将超过25

万平方米。

05年中心西区沉寂异常，只有金润大厦一个项目推出市场，一开盘,就告售

磬,市场需求极其旺盛。06年供应将得到很大程度上的缓解，农科广场等项目为

中心西区带来约20万的供应量。

（二）、需求平稳，投资增加

2005年，写字楼市场有良好的开端,但在新政的影响下，全年成交反而司比

去年有所下降。但在深圳GDP稳定增长，经济保持高位运行;各中心区域建设的

日益完善，相关部门为其筑巢引凤、大力推介；四大支柱产业的稳步发展等因素

的影响下,预计06市场需求会强于05年,成交上扬。

现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展的四大支柱产业，

其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业,在各方支持下,

得到迅猛的发展，印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大，是写

字楼市场需求的生力军。

06年,写字楼市场将迎来一个投资高峰期。05年虽然新政频出，但深圳住宅

房地产市场还是逆市上扬,投资比例越来越高，但同时，也使市场存在的风险越来

越大。相对而言，写字楼上升空间较大,在住宅市场日益受到政府部门监控的情况

下,转战写字楼投资市场的投资客户逐渐增多，随着深圳区域建设不断完善,写字

楼投资价值逐渐体现出来。

（三）、空置率有所上升

04年以来,深圳写字楼市场都处于高供应时期,这种状态将一直持续到08年,

供大于求的局面不是一时三刻可以改变的事实。在庞大的供应影响下，未来几年

写字楼市场空置率将有所上升,留待市场逐渐消化。

（四）、价格波动较大

05年,写字楼主要集中在中心区,造成成交价格居高不下,但随着06年其它

区域的崛起,销售价格将波动较大。

一方面，中心区市场存量及06年供应的总量庞大,它的成交将进一步推高市

场成交价格水平;令一方面，中心西区、南山等区域写字楼也纷纷放量，但价格相

对中心区低廉不少,造成06年市场成交价格将随着区域成交的多寡而上下波动。

商业市场分析

2005年，深圳商业地产市场是红火的，除了总成交量从去年的历史高位有所

回落外,其它方面皆表现突出。在市场供应方面,商业市场达到了一个新高,超过

130万平方米;而在售吩方面，更是不断刷新历史记录，关内关外的差别在不断缩

小,全市商业网点布局向着纵深方向发展。

一、新供应量分析:关外主导供应

（商业供应量:平方米）

商业面枳

区域项目名称地址

（平方米）

泰富中心广场坪山镇街道办事处13300

中海口辉台布吉镇坂雪岗工业区4998

龙岗

坪山商业中心坪山15000

东方广场龙岗中心城27000

华南城电子采购博览中心龙岗平湖5(X)()0

碧湖国际街区龙岗中心城公园路13000

宝银商业大原龙翔大道、龙福路交会处35000

富安居商铺中心城龙城大道东侧10000

创富数码城原龙岗镇政府旁2500

万科城风情步行街布吉镇坂雪岗工业区10000

蜜月岛深惠公路与李朗路交界1481.12

信义锦绣园罗岗百鸽路新一佳信义店旁2716.13

泰富华庭坪止镇924

可园•摩卡风情商业街布吉3364.87

国际电脑城坪山10000

集银皮革市场二期龙岗中心和深惠公路沿线21503.22

小计220787.34

中航♦香水郡新区大道与石龙路交汇处7520

鸿隆广场宝安107国道旁70000

香缤广场宝安新安街道建安路东侧46030

永一国际电子商品交易展

沙井镇首期33万

览中心

西岸新天宝安中心区17000

宝安富海电脑商城宝安创业二路5000

白金名店城宝城九区6413.37

潜龙华城龙华关口15000

丽晶坊新城大道与创业路交会处16700

尚都-新天地商铺宝安大道49000

深业♦新岸线商街宝安中心区4000

圣源华庭西乡街道海城路5315.28

小计692974.44

东海万豪广场深圳南硅谷10512

海印长城商业街南山商业文化中心区西侧10000

花园城中心南油片区和蛇口片区交界处70500

深圳西街南山区后海路10000

南山

钱柜商业大楼深南大道北中山园路西6532.17

新街口一楼临街商铺南海大道与东滨路交汇处3451.62

玫瑰坊商业街蛇口10000

海岸大厦南山.海德三道23089.21

小计144085

东门天下罗湖东门中路30000

东门168商业街中兴路与乐园路交汇处7000

罗湖苏豪坊红岭荔枝公园东31892.05

朗钦•御风庭春风路和文锦南路交会处4000

港岛中心和平路与解放路交汇处11000

小计83892.05

福田堤香名苑风情街街铺福田景山南6000

万科金域蓝湾商业街香堤

福田福荣路以北4000

坊

华强假日风情商业街上步中路与振中路交汇处2412

茂业华强北二期华强北路4(X)00

华兴商品综合市场中航路5000

鼎诚国际振中路与中航路的交汇处21057.89

中信地铁商场地铁科学馆站地下空间15887.17

华强地铁商城华强北南头510()

流行18.28上海宾馆东侧9000

金润大原商业深南大道与泰然九路交界处7504.34

尚书商业广场福田梅林路20000

小计135961.4

盐田东海丽景盐田港7211.94

其它地铁一期车站商铺44000

总计1328912.21

（统计方法:05年开盘、招商项目）

2005年是深圳商业地产年，总供应量高达132.89万平方米，延续了04年商

铺市场供应旺盛的发展势头。在零售业对外开放、城市化进程加快，以及大型商

业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加速了发展的步伐，纯商业物

业与社区商业共同得到大力的发展。

04年商铺销售达到历史最高峰,让各开发商看到市场光明的前景,纷纷加快

开发速度,05房地产市场虽然受到政策的较大影响，但商铺供应量并没有萎缩,

特别是社区商铺,在住宅逆市火热状态下也跟着燃烧起来,成为05年商业地产最

炙手可热的业态。

龙岗、宝安关外两区继续把持着05年深圳商业地产供应的领头位置,其供应

量大大超过关内各区，成为集中放量的区域。

特别是宝安区，其商业供应方面独占半壁江山，市场供应量达69.30万平方

米之巨，占全市的52.15%,除永一国际电子商品交易展览中心达33万平方米

之外，鸿隆广场、香缤广场、尚都•新天地商铺也分别达7万、4.6万和4.3万

平方米。龙岗也继续在商业地产中扮演着重要角色,其总供应量22.08万平方米,

占全市的16.62%。

关内各区中，南山与福田供应量不相上下，分别为14.41和13.60万平方米,

共占全市的21.08%,其它片区只有少量新供应商业面积。

05年商业供应明显向西部倾斜,城市化进程加快、城市发展西移特征表露无

遗。

二、买卖成交分析

（一）、成交单数分析:直线下滑

（成交单数:单）

年份、\1季度2季度3季度4季度全年

20043(XJ648772025476014668

200529982257220417009159

同比-0.27%-53.72%8.84%-64.29%-37.56%

05年,商铺成交单数比去年同期有较大程度的萎缩，下降幅度达37.56%,

特别是第二、四季度，同比下降了53.72%和64.29%,只有第三季度同比增长

8.84%o

造成这么大的成交单数滑落主要有两个原因。一是去年成交过热，今年短期

习惯性回落；二是新政出台使投资者有彷徨心理，持观看态度，暂缓投资行为。

（二）、成交面积分析:受新政影响，成交稍有回落

（成交面积:万平方米）

季度季度季度季度全年

年份1234

200416.2716.3815.0218.3465.01

200518.2612.3811.9510.8953.48

同比12.23%-24.42%-20.44％-40.62%-17.74%

成交面积方面，全年成交53.48万平方米，同比04年下降了17.74%。其中

第一季度成交18.26万平方米，比去年同期上升12.23%；第二季度成交12.38

万平方米，比去年同期下降24.42%;第三季度成交11.95万平方米，比去年同

期下降20.44%;第四季度成交10.89万平方米，比去年同期下降40.62%。

政策出台给商铺成交带来较大的影响，第二季度受新政出台以及第四季度受

增收土地增值税出台都影响市场的成交,发展商和投资者大多处于观望状态，使

市场成交严重萎缩。

从个月成交来看,1—4月和9月最为旺盛。1—4月为农年新年前后,9月为房

地产的“金九”，这两个时期市场特别受到投资者的青睐,特别是1月，成交面积

高达9.2万平方米,为全年之冠。

另一方面,在政策出台前后,市场处于冰冻期,5月和10月市场成交最为惨淡,

表明深圳商铺市场投资者较具理性，具备较高的专业投资理念。

（三）、成交价格分析:全线飘红，不断攀高

（成交价格:元/平方米）

年份、\1季度2季度3季度4季度全年

200412101.4510937.7912672.4213090.7612463.22

200515121.7013166.0016616.2818108.7115611

同比24.96%20.37%31.12%38.33%25.26%

1—12月成交价格图

05年,深圳商铺成交价格一路飘红，较去年同期有较大幅度的上扬。

商铺全年平均价格为15611元/平方米，比去年同期上涨了25.26%,其中

第一季度成交均价为15121.7元/平方米，同比增长24.96祝第二季度成交均价

为13166元/平方米，同比增长20.37%;第三季度成交均价为16616元/平方米，

同比增长约31.12%;第四季度成交均价为18108.71元/平方米，同比增长38・33%。

随着深圳城市环境不断改善、城市化进程迈步向前，各区商铺销售价格水涨

船高，南山、宝安更是不断刷新成交记录。在11月，南山新街口金铺3个商铺竞

拍吸引了多位买家，最后分别以每平方米6.7万、8.15万、4万元的价位成交，刷

新2003年现代城拍出的7.9万/平方米的成交价，南山商铺售价再创新高，同

时,香缤友谊名店街成功售出单价突破10万元/平方米的“铺王”震惊了整个宝

安。这是继东门及华强北之后，宝安街铺单价首次突破10万元/平方米，标志

着香缤商圈将实现与东门及华强北同等价值的发展前景得到了市场的真实认同。

在它们高价的推动下，深圳商铺买卖均价不断走高。

（四）、租金分析:老商圈稳中有升，新兴商圈逐渐成熟

（各主要商圈租金表）

南

宝安

中心山

东门人民南深南中华强北龙岗

商

商圈

商圈区商圈

商圈商圈商圈商圈商圈

圈

月租金

（元12006008001500690450150150

/m2）

虽然商铺质量总体不断提升，但由于目前供应量过于庞大，新中心区域气氛

尚未成熟，整体商业租金水平没有出现大幅度的波动。华强北、东门商圈继埃抛

离其他商圈，处于领头羊位置,平均租金在1200-1500元/平方米,大大高于其他

区域；人民南、蔡屋围、中心区、南山商业文化中心区等商圈作为第二集团军，

租金在500-800元/平方米之间，而中心区、南山商业文化中心区以较快的发展

速度在增加，特别是中心区,相信很快将跻身第一集体;其他商圈租金普遍在300

元/平方米以下，暂时难以形成高价出租。

在几大代表商圈中，以中心区商圈和深南中商圈的租金水平升幅最大，中心

区由于建设规模初步完成，商业需求不断日益增加，商铺租金坐地起价；深南中

商圈则受万象城、地王商场、中信城市广场连成深圳的商业黄金中轴线影响，租

金开始大幅度上涨。这两商圈租金水平比04年上涨超过30%。

三、中原成交分析:租赁平稳，买卖疯长

中原成交记录（成交面积:平方米）

1季度2季度3季度4季度全年

租赁买卖和赁买卖租赁买卖租赁买卖租赁买卖

份\

X2003377.211466.45502.022734.5

587.912388.86669.451103.213350.475911.04

45236

2001385.310075.71147.026292.14762.98402.526061.146155.734089.2

2118.13