发展绿城留庄项目后评估报告

发展绿城·留庄项目后评估报告、总包管理2006年8月，经公开招标，确定中天建设二分公司为总包单位。该施工项目部经理主要管理人员的到位率基本能够保证每周5天以上，机械设备的到位率100%。6、外立面装饰工程管理会所连廊透过严格的立面色差和细部管理，留庄外墙石材工程获08年浙江省优秀建筑装饰工程奖。7、室内精装修管理留庄的官邸大宅硬装饰按照装修风格及装修标准定为四种做法，制作了四套样板户型。最终确定大户型采用B和H风格，小户型统一一种风格。1）留庄大户型硬质装修主要用材：主卧地毯，书房及客卧为黑胡桃或沙比利地暖实木复合地板，墙面均为艺优墙纸，红沙尼丝、麦丹娜木门套线及踢脚线；厨房部分为冠军牌墙地砖，其它为大理石墙面地面；室内客厅餐厅等公共区域地面H风格为诺亚米黄大理石、啡网纹走边，B风格为白宫米黄大理石、啡网纹走边，墙面均为墙纸，白沙石材门套线、踢脚线及实心柱；2）精装修设施设备的选择和管理厨柜、厨房器具、洁具、龙头花洒、人造石台板、地板、开关插座等是目标客户除精装修风格外关注的焦点。留庄项目平层官邸部品及一次装修的应用情况序号部品情况应用情况1门窗、墙体材料高级铝包木美式门窗、蒸压加气混凝土砌块、干挂天然石材；2保温、防水材料硬泡聚氨脂喷涂保温层、挤塑板、合成高分子JS防水、高聚物改性沥青卷材、聚氨酯防水涂料；3厨卫设备每户设有一～二个厨房（中厨或中、西厨）和四～六个卫生间，均装修到位；橱体：德国POGGENPOHL成品厨房橱柜，带静音阻尼回吸金属抽屉轨道；德国GAGGENAU及SIEMENS品牌组合厨房电器（包括抽油烟机、微波炉、洗碗机、冰箱等）：留庄配置的Gaggenau电器都是最新最先进的产品；多米诺灶组合（包括燃气灶、电磁炉），既美观时尚，又充分满足中国爆炒的火力要求。有微波炉、烤箱等多种灵活组合；厨房洗涤槽、龙头：德国BLANCO（德国“铂浪高”）；卫生间台盆：德国唯宝；座便器：德国唯宝；浴缸：德国唯宝；卫生间龙头及花洒：德国汉斯格雅品牌；热水器：菲斯曼品牌燃气壁挂炉及水箱；专用洗衣间：配送洗衣机和干衣机；4住宅内外装修材料1、公共空间（1）单元门厅：石材地面，墙纸及木饰面、石材组合墙面；（2）电梯门厅及轿厢：石材地面，木饰面、不锈钢镜面、石材组合墙面；（3）楼梯间：地面地砖与石材，墙面、顶棚为乳胶漆；2、户内空间（1）入户门：高级防火防盗门；采用韩国“技高KEICO”进户门指纹、密码、IC卡、紧急钥匙四合一锁；（2）室内门：黑胡桃或影木饰面成品定制门；（3）墙面开关与插座：德国吉徕；（4）各功能区装修用材：室内顶棚:轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，乳胶漆饰面；墙面:石材、墙砖和墙纸；地面：石材、地板和地毯；地面：地板或地毯；5供热、采暖、制冷设备大金VRVⅢ中央空调系统；霍尼韦尔全热交换新风系统；低温热水地板辐射采暖系统；BEAM中央吸尘系统；户内灯光控制系统：可对照明灯进行开关控制，对部分灯具进行调光控制，主卧内还可以对电动窗帘进行控制，并可实现出门“一键总关”功能，避免了离家时要每个房间逐一检查是否关灯的麻烦；6消防、报警保安装置消防：设置火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓灭火系统和防排烟系统；报警安防：室内一层设置红外线防护装置，周界围墙、主要出入口等部位设置红外报警及视频监控系统。每户设置可视对讲及门禁系统：可视对讲系统采用国际标准的TCP/IP网络接口，能够适应以太网传输，便于管理。室内机与单元门口机、消控中心管理机等可视通话；室内机可连接紧急求助按钮、煤气泄漏报警器、门磁、窗户红外幕帘等线路，住户能对报警防区进行布、撤防操作；7给排水管材及设备排水管道采用同层排水方式：排水管材管件均为吉博力HDPE优质材料，给水管道采用国标304不锈钢水管，强度高，延展性和韧性好，抗冲撞、抗震和抗冲击性能强。并可保持水质纯净卫生，杜绝管路二次污染和“红水”，“绿水”问题，卫生安全性得到有效保护；8进户门锁韩国技高“KEICO”进户门锁：该锁可采用密码、IC卡、指纹、紧急钥匙四种方式开启入户门，除应急钥匙外，其他三种开门方式可以自行组合，以选择合适的开门方式。该锁具有劫持报警功能；9供配电线路及设备每户进户电线≥16mm2，空调设备独立线路≥10mm2；“顺特”干式变压器、施耐德开关；10电梯及室内外公共活动设施各单元均配备一台日立无机房电梯，该无机房电梯采用日立全新的无机房产品技术，安全可靠、平稳舒适、节能高效。小区内设有儿童游乐设施和健身设施（包括室内外泳池、室内健身房等）；留庄的厨房电器是在杭城楼盘首次使用嘉格纳（GAGGENAU），从性价比角度选择嘉格纳+西门子组合（洗衣机、干衣机、洗碗机、冰箱为SIEMENS，其它为GAGGENAU），也带动了杭州顶级精装楼盘选用嘉格纳奢侈品牌的风潮。8、安装设施设备管理1）电梯工程采用广州“日立”无机房电梯，总计28台电梯，其中1-9#楼平层公寓为单梯，10-13#单身公寓为并联梯，梯速均为1m/s。根据本项目特点，在条件允许的前提下选择净高较高、面积较大的电梯轿厢，留庄的电梯轿厢在装修完成后仍保证净高达到2.6米，提升了空间感。2）会所区域中央空调工程留庄会所中央空调系统，冷热源选用2台100冷吨的“特灵”螺杆式风冷热泵机组,室内末端采用“特灵”风机盘管及吊装式空调机组。大堂、餐厅、室内泳池等大空间采用吊装式空调机组送风形式，其余区域设计为风机盘管加新风的空调送风形式。中央空调水系统设计为两管制供、回水方式，立管设计为异程式系统。3）户式中央空调工程留庄官邸大宅共每户均配置大金VRVⅢ空调系统，空调室内机选择吊顶内暗藏式风管机，空调外机安装位置经过专门设计，统一安装在设备阳台，室内末端均采用线控方式控制。4）新风工程采用霍尼韦尔全热交换系统。每户配置2台，室内采用集中回风方式，送风口单独送入各功能区域；风量保证室内每小时换气一次。5）中央吸尘系统官邸大宅每户在洗衣房或设备阳台位置安装1台美国原装进口“BEAM”中央吸尘主机，通过由DN50UPVC管材及弯头组成的管网在各分隔区域设置吸尘阀门。6）地板采暖系统官邸大宅采用低温热水地板辐射采暖系统，配置德国“菲斯曼”壁挂锅炉，“沃茨”地暖温控中心、分集水器及室内温控面板，同时配置德国菲斯曼150L换热水箱，兼顾室内生活热水系统。室内地暖盘管采用乔治.费歇尔的PB管(聚丁烯)。酒店式公寓卫生间采用电地暖，配置芬兰恩斯托进口发热电缆，电地热的温度控制器选用北京”高标”智能化温控器，这种温控器可以根据业主需要分四个时段进行不同温度设定。7）给水系统采用市政直供水，室内管道采用温州正康不锈管管材和管件，并采用卡凸连接方式，施工相对比较简便。采用不锈钢管件卡凸式连接，支架固定显的尤为重要8）排水系统室内排水采用污、废水分流，且采用同层排水的形式，材料采用瑞士吉博力HDPE管，室外雨水管同样采用瑞士吉博力HDPE管。9、室外景观管理留庄景观工程做工精细，特点突出，突出欧式园林的规整和仪式感，在业界受到高度评价。1）、硬质部分A、栏杆、景观挡墙、花坛小品饰面材料与建筑一体化，都采用砂岩。B、地面铺装主要是黄、棕、灰、黑和绿5个系列。主要用材为黄锈、加州金麻、将军红、贵妃红、鲁灰、福鼎黑和承德绿。石材表面分火烧面、荔枝面和粗糙面三种。C、水景石材选用的是黄锈定加工，采用喷砂面。D、水景马赛克采用了陶瓷马赛克与玻璃马赛克，都采用蓝色系列进行组合。E、地面铺装控制根据不同部位有密缝与离缝两种形式，一般关键部位采用密缝铺设，次要部位采用离缝铺设。局部位置采用水刀切割，提高加工质量。会所内庭院水刀切割拼花效果1）、水景：留庄水景是一大特色，水景都形成水幕效果。会所东面水景效果会所内庭院水景效果游泳池边海螺喷水效果8#北面喷水狮子效果1#北面水幕效果2）、台阶做法：留庄台阶是一大特色，采用黄锈切割成席纹状，很精致。台阶效果1#、2#、3#大台阶效果2）、水电安装部分（1）、七头特色灯具景观灯效果3）、绿化部分留庄灌木种植，主要规则式种植，局部空间相对较大部位采用了规则式与自由式相结合的形式，如游泳池周边。草皮采用果岭草，是黑麦草和百慕大混播性草皮。六、项目成本管理留庄项目在成本方面是一个先天不足的项目：首先是地价较高，其次是由于要提升项目自身的生活配套，同时解决地块规划条件中公建面积不低于25%的限制，会所面积配置比例较高，导致成本投入增加。最后,由于西溪湿地限高的原因，规划上只能向下拓展建筑空间，衍生了大量的土方工程及与周边交界处的挡墙工程，而挡墙工程又引申出了高压电缆移位、雨水污水管移位、与周边单位的交涉等费用。留庄项目含税费的实际总成本控制在13亿范围内，未突破目标成本。由于销售回笼资金迅速，财务成本节余50%。相比之下，精装修工程成本和前期费用增加较大。但通过投资增量效益的分析，成本的增加，对项目效益的增加起到了正向杠杆的撬动作用。建议在要在后续项目策划阶段提前做好总成本的刚性控制和设计整体评估和优化，争取在产品准确定位的前提下获得成本及品质双赢的结果。1、项目整体成本控制留庄项目总成本为129807万元，含营业税及附加，整体受控情况良好。大户型官邸可售面积完全单方成本25537元/平米，单方收益为8103元/平米；酒店式公寓可售面积完全单方成本19158元/平米,单方收益590元/平米。土地成本52572万元，占项目总成本129807万元的40.5%；其中实际支付土地出让金总额50100万元，土地契税1503万元及延付土地款利息等费用969.11万元。实施阶段成本控制时间金额（万元）与前阶段的差值差异比例项目立项决策批复投资2006130100项目总预算2008.6128705实际完成投资2010.612987610980.86%整体成本变化情况1）由于07年一期官邸大宅销售时点把握准确，资金回笼及时，降低原预算的正常财务利息1650万元。2）因销售收入逐步攀升，从预算的15.68亿提高到16.69亿，按销售收入的5.6%计，营业税缴纳较原预算高560万元。3）项目公司作为双方股东的资金平台，委贷绿城的贷款利息支出4500万元应予以扣减；4)由于留庄项目配置定位高，为树立了市场标杆的高档精装修楼盘，由于选择了优质高档的材料设备和诸多住宅功能技术，相应的工程成本定位较高，相应也推动了销售率。2、规划指标变动评估可研指标

（平方米）实际指标

（平方米）指标变化

（平方米）变动率

（％）净用地面积510625106200.00%容积率1.31.160-10.8%总容积率面积66231586237608-11.5%总建筑面积77567781385710.7%■可售面积67917686587411.1%官邸大宅4173241619-1130.3%酒店式公寓1245211559-893-7.2%车库1376015480172012.5%■不可售面积96509480-1701.8%留庄项目各项规划指标同可研阶段相比，其主要变动体现在以下几点：(1)不可售面积减少1.8%，但占总建筑面积比例偏大。项目总建筑面积增加571平方米，增幅0.7%：其中可售面积增加了741平方米，增幅1.1％；不可售面积减少了170平方米，降幅高达1.8％，不可售部分面积侵占了部分地上容积率面积，不但将对实际楼面地价产生不利影响，且影响了工程成本及最终盈利。(2)可售面积总量变化不大虽有所增加，但经济效益不佳。其中：车位面积总量增加1720平方米，但总车位数量不变，对车位销售收入无贡献；而酒店式公寓和官邸面积变化幅度最大，分别减少了893平米和113平米，按各自均价3.3万元和2万元计，减少销售收入2159万元。销售价格（元/平方米或元）销售面积（平方米或个）可研阶段实际销售增幅可研阶段实际建设销售率■可售6791768658官邸大宅265003360026.8%4173241619100%酒店式公寓120002000066.7%1245211559100%车库18000022000022.2%34434485.5%留庄住宅部分目前基本销售完毕，实际销售价格与可研相比增幅较大，达到26.8％-66.7%，而实际销售额16.56亿元仅比可研13.41亿元增长23.5％，主要原因为地上可售减少幅度较大，并未使售价提升的收益达到最大化。3、项目合同执行和管理留庄工程合同管理做到了数据化、信息化动态管理，所有合同均按专业分类录入合同金额、供方单位、付款条件、结算方式、工期、项目经理、联系单变更、付款记录等信息内容，是项目成本、进度、结算、资金管理的信息管理主线。合同条款设计详尽，注重风险的适度转移和控制。工程类别合同数量（份）合同金额（万元）超合同金额（万元）超合同比例建安工程5214006.17152129.225815.20%精装修工程9124832.37376064.324524.42%设备工程2796.20007.21270.09%室外工程71387.9141263.162418.96%环境工程232619.3281586.897622.41%弱电工程61024.811520.65522.02%在合同签订时应尽量准确的统计工程量，避免事后增加造成合同价的突破，如有超过合同价一定比例的变更出现时，应及时签订补充协议，作为今后决算的依据。4、项目招投标管理留庄工程类招标方式比例一览表招标方式留庄合同数量比例按合同数量费率招标712%工程量清单招标2035%施工图预算包干59%议标2544%合计5788%留庄材料设备类招标方式比例一览表招标方式留庄合同数量比例按合同数量工程量清单招标3024%议标5947%直接采购3629%合计125100%住宅精装修工程，材料设备的比重在整个项目中占有40%左右的比重，因此高度重视各种材料设备的采购工作。在参考绿城集团的战略合作价格的基础上，根据项目的实际情况进行工程材料设备的招标采购。通过充分的市场竞争和科学的控制措施，既保证质量，又能达到最大限度的降低成本。除总包单位选择，采取了杭州市公开招标程序外，其余招投标工作，均采用内部邀请招标的方式进行。3）政府垄断行业均采取定向议标方式。通过类似项目的费率横向比较，按公司垄断行业定向议标流程，确定了留庄项目综合管线相关工程的中标单位:工程名称中标施工单位名称内部供水环网工程杭州市自来水经济发展有限公司电力工程杭州市大达电力安装有限公司消防水环网工程杭州市博凯自来水有限公司供热工程杭州市热力有限公司燃气管网工程杭州市燃气集团有限公司管网建设分公司5、工程成本管理留庄项目按公司成本管理规定，在一期平层官邸销售前即组织总师办、工程部、精装修部、成本部和销售部研究部品部件的材质、品牌和档次，编制工程成本预算表，并召开公司经营班子层面的评审会审议，并报绿城集团工程成本管理部审核备案。工程成本预算表和项目成本跟踪表作为项目开发实施过程的经济性纲领文件，开展目标成本管理和资金计划管理。1）留庄工程成本预算由于留庄项目的土地成本较高，为取得较好的经济效益，留庄项目的工程成本管控成为了项目开发的关注重点之一。留庄2007年3月经董事会评审通过的工程总成本预算为50064万元，地下室建安单方造价2249元/平米，地上建安工程单方造价1873元/平米，平均单方造价1986元/平米。留庄项目的公共配套与住宅地上面积配置比为5.8%，会所工程单方造价8230元/平米，折合建筑面积单方造价为446元，经横向比较，留庄项目的公共配套面积配置比和工程成本均略高于杭州市区绿城其它项目。与当时最接近于留庄的北京御园各专业工程项目同口径综合比较，本项目工程成本预算表目标控制合理且偏紧。2）工程实际成本留庄项目的工程接近实际成本为53603万元（含整改费用），目前总包建安、精装修和景观工程结算仍在审计过程中，预计超预算成本7%。成本变更比较如下：目标成本实际成本实际成本与目标成本差额总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本变更比例建安工程15404187616324208716536%精装修工程225883098273573498312821%设备工程14749578010040-47%室外工程26961801367175-37-49%环境工程36293283037388469-16%弱电工程812998851131129%公共配套工程3460459385453755811%成本合计50064.1853603.473539.37%留庄建安成本原预算14670.76万元，实际成本16323.51万元，增加11.3％。留庄土建总成本变更一览表项目接近实际价格占总造价比例原预算价实际与原价差实际与原价差百分比结构8227790753.36%7723724950406586.53%屋面7216600.47%690000316604.59%外墙3918542625.41%34273547491187914.33%门窗1888076112.24%17163891171687010.00%其他68060914.41%62770305290618.43%围墙63346564.11%58806764539807.72%成本合计（元）154206501100.00%141522393126841088.96%但过程中由于项目售价攀升导致精装修定位随之攀升；另为解决小户型配置比例不足的问题，酒店式公寓的户型大量拆分成90平米以下的一室户，导致精装修工程成本的增加。3）留庄项目所采用技术和部品的经济评价工程项目单位材料设备单价（元）经济评价外墙保温系统进户门平米6290规格1200*2200木质进户门中间衬保温棉和钢板，防火、防盗、隔声，并提高保温性能硬泡聚氨酯保温层平米5130mm厚铝包木门窗平米1900中空5+12A+5双层玻璃屋面聚苯乙烯挤塑保温板立米90050mm厚欧文斯科宁整体保温系统平米55建筑节能50%以上户式中央空调系统品牌：大金户10675地热系统品牌：菲斯曼锅炉，乔治费歇尔管道户39083减少空调能耗，增加舒适度新风系统品牌：霍尼韦尔户13036全热交换，减少能源损失中央吸尘系统品牌：美国BEAM户4680集中吸尘，减少污染可视对讲系统品牌：贝尔户9100液晶触屏，方便使用灯光控制系统户16710景观系统景观整体工程平米921.15成本按景观面积；在楼宇间设置地下车库，地下车位配置率达到200%以上，做到节约用地，人车分流太阳能热水系统套855906、成本管理前置，做好设计阶段的优化控制1）优选基础类型利用留庄的土质坚实的特点，基础工程未设桩基，直接为独立基础，人防地下室采用素土回填夯实上浇混凝土，节约投资。2）施工图限额设计，控制结构钢筋和砼的单方指标留庄结构单方钢筋和混凝土含量，包括定额损耗房屋类型建筑面积（m2）砼含量钢筋含量大户型1#～3#楼（独立基础与A区地下室有交接）74220.4666.26大户型4#～9#楼（独立基础与地下室无交接）393590.4157.30小户型10#、11#楼（独立基础与D区地下室有交接）114020.6584.96小户型12#、13#楼（无基础坐落于D区地下室上）64290.2436.90会所（独立基础含一层地下室）45210.72127.43B、C区地下室（人防地下室，回填采用土方）81851.44177.21B、C区地下室（人防地下室，回填采用素混凝土）40751.88199.36项目平均787180.6586.28因留庄的土质坚实，基础工程未设桩基，层数仅为3-4层，且是坡屋面设计，故地上结构钢筋和砼含量合理，地下室部分略有偏高。4）建安设计优化为降低建安成本，在留庄的平面布置中尽量缩小外墙周长系数和结构面积系数。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，采取了大进深户型设计，平均进深达到24米，对降低造价有明显的效果。5）室内精装饰成本管理留庄大小户型精装修成本分析工程项目单位平层官邸大宅酒店式公寓按销售面积41619平米按套内面积36911平米成本比例按套内面积9263平米成本比例硬装工程元/m23060368062%226050%设施设备工程元/m21835207037%158235%软装工程元/m260771%67315%合计元/m249555827100%4515100%留庄官邸工程项目目标成本实际成本总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)硬装121453290135843680设施设备7495203176402070软装94725728377小计205885578215075827平层官邸大宅减少客厅的白砂米黄整体石柱、大理石壁炉、更换壁炉石材品种、取消书房护墙板、替换国产墙纸等等设计优化手段，方便施工降低成本225万元。楼梯、电梯厅等公共部位装修单方造价1632元/平方米，总结：精装修工程应在选材上多做质地性能价格颜色的比较，尤其是石材，厨房的地面铺装材料可以选择高档抛光砖适当降低标准，突出抬高门厅和客厅、卫生间等重点部位的标准，土建基层不到位或尺寸不规范都会在精装修阶段极大地浪费成本。由于销售需要，开放的样板房是作为展示，而非交付样板，较为遗憾的是因进度紧张未能充分发挥其质量样板、成本样板、工法样板和工期样板的作用。6）外墙砂岩工程成本优化鉴于留庄的成本控制压力，在留庄外立面石材的选择上倾向于国产石材。在考察学习了北京御园、上海玫瑰园以及杭州上海的一些楼盘之后，初步选定了湖北恩施砂岩。07年4月，完成了恩施砂岩样板小楼、德国莱姆士样板墙和四川砂岩样板墙。先后邀请了设计师、公司领导、绿城集团宋卫平董事长对样板小楼和样板墙进行评定,评定的结果是选定恩施砂岩作为留庄建筑外立面石材。留庄外立面石材幕墙招标方式为内部邀请招标，邀请了上虞康利装饰有限公司、浙江亚厦幕墙有限公司、上海福泉石业有限公司、上海南盛石材有限公司、上海华垒石材有限公司参与竞争。采用深化设计、石材供应、钢架石材安装统一招标，统一工程量清单子目，由施工单位自行计算工程量包干的方式，取得较好的效果。2007年7月26日外墙石材工程开标，各投标单位报价如下：开标报价记录投标单位上虞康利亚厦福泉南盛华垒开标报价(元)3377600033222347.3325625895608358141139569.9五家单位中，上海南盛为最高标，故直接被淘汰掉，未进入下一轮询标。开标之后，工程部和成本部对三家报价较低的单位上虞康利、浙江亚厦、上海福泉进行了评标、询标以及工期和商务谈判，进一步明确了留庄外墙石材工程的石材单价和安装单价，对深化设计中不合理的节点提出了更正要求，并使上虞康利和浙江亚厦对留庄样板区4幢楼的工程进度作出了承诺。最终报价见下表：最终报价投标单位上虞康利亚厦福泉最终报价(元)3260000032258727.3737520400.94结合商务和技术优势，最终确定上虞康利和浙江亚厦为中标单位，有效锁定造价风险，在绿城集团范围内是最低的招标价格外立面上，留庄从以下几方面进行成本控制：（一）采用国产石材。（二）由施工单位自己进行深化设计，优化设计中的成本控制。（三）采用总价包干的形式，避免了日后的费用开口。北京御园的外墙石材造价按地上建筑面积算约1200元/㎡，按立面投影面积算约2940元/㎡。将留庄的地上建筑面积（约59961㎡）及立面投影面积(约30000㎡)代入，取两者平均值，则若采用北京御园的石材和施工价，留庄的外墙石材工程成本将增加约4750万的成本。石材品种3cm平板单方造价钢架单方造价按立面投影综合单方造价北京御园德国莱姆石6003952940留庄湖北和四川砂岩210280-36512057）景观工程留庄景观成本单方不低，与同类项目比较，成本仍控制较好。景观成本按环境面积单方造价为959元,其中绿化工程单方造价为447元，绿化面积中草坪占25％，灌木面积占75％，每百平米环境面积乔木17棵。硬质景观单方造价为971元。而同期北京御园的景观成本为1799元/平米，绿化430元/平米，其绿化面积中草坪占42％，灌木面积占58％，每百平米环境面积乔木21棵；硬质景观单方造价为4411元（含庭院分户墙），双面石材围墙的每米造价为8714元，石材平均单价320元/平米。苗木方面，原设计中加拿利海枣及银海枣因单株价格过高，不适宜杭州的气候环境较难种植且维护成本较高，通过取消大量热带棕榈类植物，调整为香樟、银桂等本土常规乔木，相比预算减少377万元。导致结算成本较预算突破较多的主要原因是留庄的硬质景观比重较高达到环境总面积的50%，设计变更主要是为提升产品价值感，将原设计的而大量GRC水景栏杆均调整为石材，地面铺装采用水刀切割工艺且石材材质颜色做了较多调整，加之特殊的地理环境增加了毛石挡墙设计，这也是日后景观设计管理的重点内容。会所东广场硬质比例较高，亲和力不够留庄中心水景及绿化7、预结算管理留庄工程在成本预结算管控上注重对成本的总体预估、方案经济性评价比较、工程预算表的评审，和结算成本变更的原因分析和总结。在招标工作中重视工程量清单的编制审核，在结算环节严格按合同条款、招标文件、询标纪要精神执行费用核定，预算包干的工程仔细核对施工图纸和竣工图纸的量差比较，凡是结算资料送审后施工单位不得后补资料，实行结算二次复核制度，为公司的投资控制把好最后一道关。留庄涉及甲供材料设备结算工作，均按要求做好书面的结算评审，由材料专员、现场工程管理人员和成本管理部三方会签，核查施工单位领用量和库存量，尽可能做到零库存管理。8、工程资金支付和管理情况房地产项目开发的资金密集型管理特点，决定了项目开发期间资金计划编制的重要性，资金计划管理对合理的资金运筹，减低财务性费用支出起到了整体平衡和预控的作用。留庄工程资金支付和管理，按月度、季度、半年度和年度4个时间跨度做好计划和动态修正，严格按公司财务规定和集团资金管理办法执行，履约保证金缴纳以及进度款、结算款支付均按合同执行，做到大额资金和计划外付款由董事长签批。七、客户服务管理1、交付前客户敏感度调研在销售过程中，通过核心客户的调研，以及与客户的交流沟通，得出客户认同留庄项目在市场的稀缺性和产品高附加值的结论。但客户最关心精装修的装修档次和质量，配置是否上乘；其次是园区环境和生活配套。对此，项目公司着重加强了十字户型大量暗卫的通风除湿，提升大堂、楼梯间以及地下室人行走道的装修感观，通过充分征求客户意见，调整了厨房的色彩体系，以米色和白色作为主要基调，提亮厨房空间感受。展示样板房橱柜调整后B风格中厨在园区安全方面，每户设置红外线幕帘；进户门锁采用指纹加密码加IC卡三合一技术，可防劫持；每个单元的地上地下门厅入口均设IC卡门禁，地下车库增加24小时监控，确保停车和晚归的安全。此外客户室内的主人卫生间设紧急呼唤铃和物管相连，确保客户安全。3、物业后期服务和及时维修评价1）园区交付后的维护客户投诉主要集中在因一层和地下车库较为潮湿引起的墙纸、家具发霉、大理石地面泛碱、结露、空气不洁、地面湿滑等普遍问题。接到客户服务需求或投诉，客户服务部及时组织交付后整改，保证在接到客户保修通知后有客服专员和物管与客户落实整改完成时间，对维修人员的着装、言行和成品保护做出详细的要求，并督查整改工作按时保质地完成，并根据保修部位的严重性，区分黄橙红三级预警日报表，报相关工程部门、分管副总和总经理动态跟踪，整改完成的效率较高。针对客户提出地下室在梅雨季节环氧树脂地面湿滑的问题，公司借鉴九树等类似高端物业的经验，采取了两个有力措施来降低室内空气湿度：1、在地下车库和地下侯梯厅加装导流风机加强空气对流；2、在地下车位、室内泳池、空关房增加较大功率的除湿机，降低室内湿度。通过这两项措施，取得了理想的效果。2）保修统计和维修及时率留庄客户报修统计报修内容报修数量所占比例户均保修维修及时率备注土建582%0.171-2天内室内精装修226582%6.81周内进户门及门锁1064%0.88门锁及时率差官邸大宅外墙门窗201%0.059半月内设备1606%0.471周内给排水管道120%0.0351周内空调机位60%0.01791周内电梯151%当天架空层50%1周内公共景观452%1周内私家花园70%0.021周内地下室301%1周内沟通类211%0.0621天内保洁类30%0.0089当天其他151%0.0451-2天内合计2768100%4、客户满意度和忠诚度留庄官邸大宅的客户满意度为90%，酒店式公寓的客户满意度为92%。留庄官邸大宅一期的客户51%均是绿城老客户，平均官邸的老客户比例也高达42%，其中以深蓝广场居多。酒店式公寓的老客户比例就明显降低，仅为29%。官邸酒店式公寓是否老客户是否合计是否合计人数（位）466310948117165比例（%）42%58%100%29%71%100%5、客户对项目整体评价1）对规划设计的建议A由于项目与周边环境相比地势较低，应在结构、防水和装饰材料选择上充分考虑江南梅雨季节的底层潮湿问题。B生活设备的安装位置要合理、充分且易于检修，尤其要关注空调室外机位置不要影响客户的阳台使用；C部分户型未设阳台或露台，影响日常生活。D铝木复合门窗的室内门窗框木饰面、特别是客厅门框下框经常踩踏，破损较多；阳台门不装纱门和定位器造成业主实际生活的不便。E在室内精装修设计上要契合客户的传统习惯：F精装交付的室内设计应设置储藏空间：可考虑将部分卫生间是改为衣柜或储藏间。2)对物业服务的评价留庄项目占地小，项目的物业管理费较高，而绿城物管实际提供给业主的物业服务又很难有突破，成为客户反应较多的问题。业主对留庄8元的物管费，希望服务上体现其价值。6、项目入住率2009年6月，在交付1个月内，大宅共计入住9户，酒店式公寓共计入住25户。截止2010年5月31日，留庄官邸大宅入住59户，入住率59%；留庄小轩酒店式公寓入住92户，入住率43%。八、项目竣工交付销售合同约定留庄精装修住宅需在2009年5月31日前交付。留庄作为高端的精装修住宅产品，为充分体现业主的尊贵身份，同时也为公司在交付期间的各项服务工作更加从容、周到、细致、完美，决定留庄交付采用VIP式预约、分批次、分时段交付方式。1、交付准备1）成立留庄交付领导小组，精心组织交付方案。为使留庄项目顺利交付，公司成立交付领导小组，以销售部为核心成立交房工作小组，设计交房流程和交房方案。交付准备工作一览表序号工作内容1完成交付用《产品手册》、《业主手册》的评审、设计、印刷工作。2完成交付用包、礼品（绿城红酒、银钥匙扣）的制作3完成园区标识系统的制作、安装4完成《交付方案》、《入伙通知书》、《答客问》等的编制及评审工作5协助物管公司完成户内赠送物品的选择6完成留庄交付晚会活动方案和晚会准备工作7完成交付前的现场布置工作8交付前针对交付工作人员进行交付系统培训9完成《入伙通知书》及交付晚会邀请函等的寄发工作10完成《质量合格证》的设计、制作和签字工作留庄产品检验合格证赠送业主礼品--绿城红酒、银钥匙扣事项主办部门流程一业主资料复核业主身份确认营销策划部资料复核营销策划部流程二财务结算结清房款、物业维修基金财务部流程三验房房屋、车位查验营销策划部、物管公司、精装修、工程相关人员流程四物业接待处填写《业主基本情况登记表》营销策划部、物管公司签订物业服务协议和业主临时公约物管公司健康服务登记健康公司缴交物业管理费物管公司流程五领取钥匙及相关资料领取房屋钥匙、《业主手册》、《产品手册》礼品等交付物品物管公司交房流程结束交付流程2）全员动员多轮验房，确保工程质量精益求精。3）充分协调多次预演，确保项目顺利交付。09年5月15日交付动员会2、创新VIP预约交房策略业主在交付小组的陪同下验房3、交房效果令人满意，至合同约定的交付日整体交付率达到75%。通过提前预约领房,留庄项目到合同约定的交付时间已完成交付任务的72%。2009年5月29日-5月31日公司再次针对仍未前来领房的业主安排集中领房，通过这三天的集中领房安排，有效的提高了留庄项目的领房率。留庄集中交付入口布置至5月31日合同交付日，大户型实现交付66套，交付率62%；小户型实现交付129套，交付率为83%；总计实现交付195套，交付率为75%。其余尚未交付房源主要由于客户个人时间原因。截至2009年6月3０日，留庄实际交付共计239套，其中官邸大宅88套，领房率81％；酒店式公寓151套，领房率92％。4、交付答谢晚会圆满谢幕与其他项目不同，留庄将通常的集中交付晚会调整创新为交付后的业主答谢晚会。09年6月6日晚，留庄在项目现场举办了交付答谢晚会。当天共邀请300交付晚会的主会场搭建在会所西侧的泳池上，公司邀请了杭州爱乐乐团的40多位乐手演奏交响乐，用音乐祝贺留庄的盛大交付。此外，还安排了充满异国风情的西班牙舞，小提琴乐手，魔术师，七彩小丑以及原汁原味的中国民族音乐等，为晚会增添色彩和热烈的气氛。九、项目财务管理1、项目财务经济效益评价留庄项目实现结转销售收入16.6999亿元，净利润约2.538亿元（含出借投资收益5967万元）。留庄项目的各项投入、资产、负债总额及预收收入、利润等情况分年度列表如下（单位万元）：项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年合计土地费用3006018,521.433,965.1525.5352,572.11前期费用1,028.85714.9867.54510.5413.563,135.39土建安装2.045,124.635,958.962,336.94649.6314,072.20装修成本570.9516,288.256,677.06279.5523,815.81其他工程276.998,488.542,743.42464.0311,972.98小计3006019,552.3210,652.6231,628.8212,267.961,406.77105,568.49营业税4,062.742,786.731,263.80236.668,349.93土地增值税406.52850.85195.181875.913,328.46城建税284.39195.0788.4716.58584.51教育费附加203.13139.3363.211.83417.49企业所得税1.45-205.559,683.39814.5510,293.84税金小计1.454,956.783,766.4311,294.042,955.5322,974.23管理费用21.964.18249.75377.22670.17-387.03996.19营销费用307.09309.59188.630.64835.92利息支出1,027.822,461.094,323.522,384.7810,197.21小计1,049.722,525.274,880.363,071.59858.77-356.3912,029.32年末资产总额36,044.9859,623.45128,012.75182,474.6018,327.485,415.41429,898.67其中:货币资金余额4,930.626,444.6557,510.246,319.087,815.484,182.2987,202.36年末负债总额31,044.9854,623.45123,012.42179,336.8815,067.83205.35403,290.91账面预收收入81,254.7955,734.6725,275.984,733.22166,998.66账面结转销售收入162,082.314,916.35166,998.66账面利润总额-6.54-36.51-701.39-1,322.0035,805.311,938.3135,677.25减:所得税1.45205.559,683.39804.5510,293.84账面净利润-6.54-37.97-701.39-1,116.3926,121.921,123.7625,383.41从项目资金投入的时间和内容上看，2005年及2006年主要是支付土地出让金及筹措资金所支付的利息；2007年到2009年主要是建安工程及装修工程支出。年份工程和三项费用投入（万元）占总投入比例20053111026.45%20062207818.77%20071553313.21%20083470029.51%20091312711.16%2、财务评价指标1）投资回收期留庄项目投资回收期比原计划的2008年4月提前4个月，于2007年第4季度已回收前期所有投资成本。2）项目利润率留庄项目的土地利润率为6987元/平方米，销售利润率为21.36%，土地成本占总成本的44.71%，装修成本占总成本的20.25%，利息费用占总成本的8.67%。3）各项财务指标：项目比率说明销售利润率21.36%销售净利润率15.20%销售成本比率70.42%土地销售比率31.48%成本利润率30.34%成本净利润率21.58%土地成本率44.71%出让土地成本较高建安工程成本率22.15%装修工程成本率20.25%三项费用成本率10.23%主要是利息支出其中:利息费用成本率8.67%建安工程销售比率15.60%装修工程销售比率14.26%土地利润率(元/㎡)6987土地净利润率(元/㎡)4917从上表可以看出成本方面的几个问题：1）由于土地取得方式是挂牌竞拍，土地成本占总成本的44.71%，说明土地成本相对偏高；2）由于留庄项目为高档精装修楼盘，装修成本定位较高，装修成本占总成本的比重也相对较大，达到20.25%;3）从项目资金平衡周期及当时的市场利率水平来看，项目的利息费用成本率不符合实际情况，主要原因是项目公司作为集团的资金平台，委贷给绿城集团，从中产生的收益记入投资收益，产生的利息记入了费用所致。公司实际的利息费用成本率应不高于5%。5、资金筹措情况项目公司注册资金为5000万元，在公司2005年设立时投入，另由省铁路投资集团通过委托贷款20000万元及翡翠城公司投入26200万元支付项目土地款50100万元及契税，通过华厦银行取得项目贷款8000万元作为项目建设的周转资金。项目2007年开始预售，当年实现预收收入81255万元，已超过前几年累计总支出68077万元的19.36%，达到收支平衡后有结余。5、税务筹划和清算税收筹划主要做好土地增值税清算工作和企业所得税的筹划两方面工作，通过运筹项目清算，合理降低土地增值税征缴额度。1）留庄项目自2009年10月起开始筹备项目清算。由于留庄的酒店式公寓售价仅1.8万元/平米，按平均地价计算，远低于成本价；而为了达到项目盈利，官邸公寓的售价在3.3万元左右，又将交高额的营业税和所得税。按地上建筑面积计算，留庄土地成本平均为8988元/平米，故在项目清算时，将项目土地按地上面积均分后，按土地不同性质和使用年限合理切分计算酒店式公寓和官邸大宅的土地成本，将原来的土地均价，分解为官邸土地成本9833元/平米，酒店式公寓6473元/平米；同时将平层大宅与单身公寓的土地增值税合并清算而不是分列清算，节约土地增值税支出460万元。土地增值税的清算方面取得西湖地税局的初步认可，按实际测算的税赋在销售总额的5%以上（含会所、酒店的成本），目前的税赋为销售总额的2%；2）企业所得税的筹划工作，主要是将项目的会所、酒店成本计入总体成本，可减少企业所得税支出约2000万元。留庄项目综合销售税金率为15.05%，其中：营业税率为5%，土地增值税率为2%，销售所得税率为6.16%。项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年合计营业税4,062.742,786.731,263.80236.668,349.93土地增值税406.52850.85195.181875.913,328.46城建税284.39195.0788.4716.58584.51教育费附加203.13139.3363.211.83417.49企业所得税1.45-205.559,683.39814.5510,293.84契税15031,503.00土地使用税130.66印花税2.645.5235.6219.202.37105.31个人所得税1.8449.12162.1741.0520.13274.31水利基金162.084.92167.00税金小计7.711511.45056.533,969.3311,521.482,988.0625,054.51养老保险金0.4710.2615.1612.072.1240.08医疗保险金89.261.7426.55失业基金1.071.601.610.154.43基金小计0.6817.4925.9422.944.0171.06税及基金合计7.711512.15074.023,995.2711,544.422,992.0725,125.576、项目财务总体评价1、在资金平衡方面，项目公司利用集团的资金优势和翡翠城公司的周转资金支付了全额土地费用52572.11万元，并利用银行贷款8000万元用于支付部分建安工程，在2007年10月楼盘开始预售后，即达到自身的资金收支平衡节点。从2005年9月设立项目公司，到2007年10月开始预售，项目公司资金收支平衡总周期为26个月。项目公司实际融资额度为25000万元，实际利用融资资金14000万元（其中6000万元应土地抵押问题贷款后即时归还），节余融资额度11000万元，并做到2006年贷款，2007年全部还清银行贷款。2、利用公司平台，实现集团整体经济利益的最大化。集团公司一方面通过项目公司的资金平台，转委贷给绿城集团的资金3000万元，公司另增委贷税金254万元，另一方面，在项目公司资金收支平衡后，集团将暂时盈余资金继续委贷给项目公司，使项目公司起到了资金储水池的作用，为集团公司的经济利益最大化创造了条件。3、利用翡翠城公司的管理团队管理留庄项目开发，降低了项目的管理费用。由于项目公司通过二块牌子，一个班子的管理模式，使得项目开发的管理费用大大降低，项目实际发生管理费用734.19万元(账面发生996.19万元,扣除集团费用262万元),实际管理费用销售率仅为0.4%。4、虽然土地成本相对偏高，但通过项目的高端定位，精心施工，适时推出预售，降低管理成本，最终取得了25383.41万元净利润这样的经济效益。从项目开发初期要求实现盈亏基本平衡的目标，到实际取得2.5亿元净利润，是留庄项目开发成功的最好注解。十、项目经营管理1、项目管理机构设置为锻炼队伍，降低管理成本，留庄的项目管理人员除工程部、销售部、前期部单独设立外，其他如财务、综管、精装修和成本等部门设置均纳入翡翠城项目统一管理。但由于精装修和工程隶属不同的分管副总，在整体配合的细节方面仍有待提高。项目公司目标明确，积极与绿城集团公司规划设计部、营销策划部、总师办和成本管理部等职能部门保持紧密联系，及时沟通和充分交流，利用绿城集团优势资源，整合并借鉴其已有的开发经验，积极探讨项目自身的创新，在确保产品品质和工作品质的前提下，提高工作效率和公司经营效益。留庄项目的内业管理能力，团队的凝聚力、产品的核心竞争力以及盈利能力都达到较高的管理水平，项目品牌塑造成功，是多层精装修和法式官邸等高档房产项目的标杆之一。2、项目管理体制机制与创新留庄项目的营造是翡翠城团队从单一项目管理向集团化管控的转折点和契机；从留庄的成功运作来看，翡翠城团队已经具备独立经营拓展的基本条件，因此，以翡翠城房地产公司为依托的“母体公司”的组织机构管理模式已经形成，可下辖多个项目开发平行推进的管理理念已经基本形成。基本管理机构框架如下：翡翠城母体公司翡翠城母体公司（管理本部）翡翠城项目公司（翡翠城项目部）发展绿城项目公司（留庄项目部）西溪诚园项目公司（诚园项目部）3、团队建设情况留庄人员较为精干，项目建设期间工程部从设计启动的3人逐步增加到9人，留庄销售部8人和蓝色钱江项目共用，前期部1人，共计编制20人。建设期间，通过对年轻员工压担子等方法，虽然面对繁重而紧迫的交付任务，工程一线的员工们斗志昂扬，具有高度的敬业精神，精诚团结，克服连续加班3个月未休的身心疲惫，舍小家顾大家，保证项目的顺利交付。通过项目的锤炼，提拔总经理助理2人，工程部经理1人，精装修副经理1人，安装及精装修主管3人。留庄项目营造团队留影纪念第三章、项目总结评价项目营造的经验与业绩回顾留庄自05年9月发展绿城公司成立至09年6月交付晚会这45个月的经营建设历程，规划设计、销售策划、工程营造、财务管控、成本控制等界面值得总结的地方很多，主要有以下5个方面:1、留庄作为绿城在华东地区首个建成交付的高端精装法式官邸物业，成为业界标杆，树立了项目品牌优势。留庄品牌的成功塑造是项目公司坚定不移地推行精品战略的结果，是对品质的不懈追求的结果，也是铁路集团和绿城集团的无形资产和形象展示。2、留庄项目通过精英团队的不懈努力，通过前期调整规划限高条件、控制总投资等多种经营手段，挖掘项目价值，提升售价，实现了超股东预期的良好经济效益。3、留庄的项目定位准确，建筑风格的创新实现了满足容积率和产品差异化的要求，带动了行业法式风潮，成为经典标杆楼盘，；重要的是产品创新带来了项目成功溢价的能力；4、留庄项目销售节奏把握精准，提前开盘形成热销，快速回笼资金，收回投入成本，按原计划的3年内基本售罄，而销售模式的创新充分调动了销售团队的主观能动性；在交付前认真执行了一房一验工作，首创房屋质量保证书，VIP交付模式的创新符合项目实际和特定的客户要求，可供后续项目开发借鉴。5、留庄项目锻炼打造了一支具备高规格精装修营造经验，执行力强能打硬仗的开发团队，在产品定位、规划设计、前期公关报建、进度管控、工程营造、税务清算等方面积累了宝贵的工作经验，为后续类似工程的综合设计统筹，交付样板房管理、成本合理配置和有效管控起到了样本作用。二、存在不足分析1、由于产品类型开创先河，设计对本地气候的考虑不到位。由于留庄平层官邸大宅是由于要做足平面容积率，必须采用大进深大面积的户型，因此借鉴北京御园的项目设计做法，当整体建筑设计从气候干燥的北方移植到多雨潮湿的南方时，主要的檐口、架空层、外墙防水和门窗构造节点并未做针对性的修改和完善，加之留庄南邻山体挖地三尺的客观不利环境，地处山体局部开挖后的洼地，微环境相对潮湿，局部楼幢空气流动性不够，导致交付后的针对防潮防水的室内外整改工作较多。2、会所等公共配套工程配置面积过大，造成资产处理难点为了弥补留庄项目周边生活配套不足的短板，同时为满足地块出让规划条件中公建面积不得小于16%的要求，在规划设计和策划定位环节，将留庄的会所功能设计得较为完善，包含了室内泳池、餐饮、咖啡厅和书吧、桌球室、乒乓球室、超市、洗衣房、棋牌室、豪华影院、多功能厅、酒店客房等多种生活配套功能、力求在项目内部达到五星级会所标准，故留庄的公共配套工程的配置面积过大，造成地上不可售的建筑面积达到5445平米，而政府明文要求配置的物管经营用房、物管办公用房和社区用房的总面积仅515平米，其余4930平米本属可售面积，减少了极为可观的销售收入。最终为了客户园区生活服务和提升项目档次而投资千万的豪华会所，要成为公司和双方股东集团的优质资产存在，是摆在双方股东面前的新课题，是项目清算资产处置的难点。三、项目完成效果1、项目成功度评价虽然在接受项目运营任务时面临着重重困难，但整个团队勇挑重担，从规划设计初期开始，到项目建造过程，直至正式交付，始终秉持“真诚、善意、精致、完美”八字理念方针，加强管理，树立信心、定位创新，在项目初期就以高品质高要求来实施过程管控，将留庄项目按双方股东的预期目标完成，无论是项目影响力、品牌塑造、投资效益、利润实现和目标成本管控、建设进度、团队建设等方面都取得了出色的业绩。回顾留庄项目的经过的历程，充满了挑战、艰辛和矛盾，仿佛在悬崖深谷间走钢丝，经营决策每一步都是必由之路：因为规划限高只能不得已整体开挖降低自然地坪平均3米，最深处5米，调整限高控制线自屋脊最高点到檐口，争取到极为宝贵的3米高度。因为限高和场地平面为做足容积率只能选择大面积大进深的户型做高成本的豪宅项目，确保利润实现。因为住宅环评无法通过，只能通过再三协调将原设计的轻轨2号线调整入地。因为公建配套面积不得少于25%，只能做无经济效益可言的酒店式公寓和大面积会所，从而解决项目原本欠缺的生活配套和园区服务体系。因为政府不作为规划主入口的3#路迟迟不能建设，只能项目公司来多方苦苦协调，做完半幅路实现按期交付。因为挖地三尺之后出现大量挡墙，只能艰巨协调留下部队同意超红线施工；因为场地狭小，只能向大自然公司借地解决精装修施工阶段的民工住宿；最后这样一个危机重重的高成本项目开发，要实现股东集团预期利润，只能所有的宝都押在了销售上，如果没有踏准07年10月一期官邸大宅的开盘时点，一举热销快速回笼资金的话，留庄就深陷失败的泥沼，后果不堪设想。幸而，留庄项目在环环相扣的险境中通过经营班子和全体员工的不懈努力下，作为浙铁投资集团和绿城集团共同投资建造的华东地区首个低层圆厅电梯高档精装修项目，整体是成功的，翡翠城团队没有辜负集团的信任，圆满完成了这项原本不可能完成任务。2、项目荣誉及获奖情况1）2009年度第四届”金盘奖”年度最佳楼盘奖2）2009年11月10日留庄获得国家AAA住宅性能认定证书。3）2009年度杭州市优质工程“西湖杯”4）2009年度杭州市优秀建筑装饰工程5）2008年度浙江省优秀建筑幕墙、门窗工程6）2008年度浙江省优秀建筑装饰设计奖第四章、对类似项目开发和集团后评估工作的建议一、对后续开发类似项目的建议1、决策拓展管理准确把握城市发展趋势，寻找恰当的投资机遇是集团房地产板块做强的本源。在项目拓展过程中，研究、把握房地产宏观经济与重点城市发展演变的方向，在重点及热点区域的起步阶段乃至规划阶段提前布局，可以起到事半功倍的效果。在项目拓展的前期要认真做好规划条件初排方案、市场客群定位、同类项目售价调研和经济性测算等基础工作，为最终的土地储备决策提供科学依据。良好的开端是成功的一半，建议从项目拓展的源头抓起，认真完成决策前的基础工作。2、设计管理1）住宅项目要充分重视建筑结构形态构件设计要符合地域性气候特点，以及微地形气候条件。2）在功能与美观发生冲突时，首先要满足客户的功能需求。3）精装修、设施设备和景观设计应首先服从建筑设计的整体要求，并在建筑设计过程中做好优化和整合，重视项目的整体设计管理。4）规划设计阶段应尽早引入税务筹划分析，应在图面上尽可能结合物管用房和经营办公用房来设计会所功能空间，避免出现会所等需明确产权归属的定义，降低会所等公司自有资产的比例，增加地上可售面积。5）施工过程中发生的设计变更要严格实行总建筑师、总工程师事前审批制度，现场工程师仅对质量和进度负责。6）重视景观、室内设计、灯光、设备集成、交通设计、标志系统的国内外优秀设计公司的资源拓展，必须以经济手段管理其图纸进度和质量管理，要求其承担由于设计单位的自身失误造成的经济赔偿。7）做好限额设计管理，对结构工程的钢筋、砼的地上地下单方经济性指标要严格控制，重视桩基和围护方案的比选和优化。做到奢简得法，多比较设计的投入增效比，投资的增加和材料设备档次的提升必须是提升客户满意度和客户价值。8）功能设置要以客户需求为本。灯光控制系统可只保留一键总关功能，只在公共区域设置场景灯光模式；开关插座配置应符合国标标准，取消卫生间剃须刀插座；书房的单独卫生间可取消，增大使用空间，降低卫浴设备投入；公共卫生间可不设淋浴功能等等。3、工程管理1）重视供方招标前的类似工程业绩和项目经理业绩考察，并做好尽职调查，重点入围单位应与投标单位的主要负责领导面谈接洽，取得投标单位公司本部的支持和承诺。2）在外立面饰面材料选择上慎用砂岩干挂方案，要充分考虑材质的耐久性和稳定性。建议尽量不要用砂岩作为整个外立面的材料，在使用砂岩材料时需对每种砂岩的物理性质和化学性质应事先做好检测。砂岩作为整个外立面的石材材料，由于强度低，导致一方面在结构安全性上存在一定的隐患，另一方面在加工、搬运、安装过程中非常容易崩角，造成观感质量较差。对于含铁量高的砂岩，还存在一个非常大的问题即一段时间后砂岩内的铁质成分受潮后在砂岩表面形成锈斑，严重影响观感效果。3）对于整体工期的安排要科学合理实事求是，在设计阶段既要严格把好图纸质量关，更要管控出图进度，为工程施工留出充裕的时间，不要盲目压缩工期和实施阶段性赶工。4）精装修工程管理要充分利用样板房做好节点、材料选型、工期、成本的预先管控。精装修室内施工图和各设备系统设计图纸应尽可能提前完成交叉评审和整合，在工程结构施工完成后，即可着手选择有经验的优秀精装修单位进场施工交付样板房，由施工单位负责设计深化和尺寸复核，在水电设备隐蔽管线完成、装饰基层完成和饰面完成三个主要节点分别组织评审，并按评审意见做认真修改和影像记录，整改后通过审核并确认最终做法后，由施工单位在5天内出具阶段性竣工图，要求尺寸误差不得超过2cm,否则建设方有权要求其无条件整改到位。交付样板房竣工后15天内施工单位应递交竣工结算资料，经确认的最终的竣工图和审定结算工程量即是后续大规模精装修施工招标的施工图和招标工程量清单，要求投标单位的招标装饰材料、施工质量、现场文明标化和成品保护程度必须和样板房同等标准。以确保大规模施工的成本、质量、工期可控。5）重视供方合作团队的管理，未来优秀房地产商的优势之一即是其战略合作供应商团队的聚集优势效应，为项目开发的品质、成本、技术领先和服务提供全面的支撑，必须同步塑造自身品牌形象，建立完善科学长效的供方管理制度，做好信息搜集，在吐故纳新的同时，达到客户、项目和合作伙伴的三赢局面。4、销售管理1）由于精装修房较常规的毛坯房需要频繁的日常维护，避免墙纸、石材等室内装饰面的霉变损坏，因此在拟定精装修房的销售合同时，建议增设客户延期领房的违约责任、物业公司代为维护空关房的费用约定条款以及开发公司的免责条款。2）要紧密研判市场形势，研究客户心理，提前决策开盘时间，以保证热销和资金的快速回笼。5、成本管理1）在项目拓展决策阶段，应根据类似项目的成本模块建立投资测算表，并以此控制扩初阶段的项目概算和施工图预算，施工图预算阶段的整体总成本应经项目经营班子评审、董事会批准后刚性控制，未经书面允许，不得随意突破。精装修房在销售前应拟定室内精装修单方成本控制标准。2）建议实施合同管理信息化，使合同管理成为资金计划管控、动态合同变更和工程结算的集合数据库，充分发挥其管控作用。3）成本管理的事前控制应着重于投入产出的性价比分析，与设计管理紧密结合，做到过程管理，而非事后监控。6、物业客服管理1）客户满意是检验项目成功的重要指标，建议对供方的管理应以客户投诉率、维修响应率和一次整改成功率为主要考核评价依据。2）物管公司的选择和合同管理要深入细致，详细约定开发公司和物管公司的管理责任界面，避免物管公司在处理客户投诉时出现拖、等、靠、推的现象。3）营造设计阶段应多搜集客户对室内精装修的要求，使得客户要求在设计中得到贯彻和优化。7、财务管理1）房地产开发是资金密集型行业，应以资金管理为纽带，重视资金的收支计划筹划和有效利用。2）税务筹划应在项目经营前期介入，全程管理，建立售价和纳税额度的最佳数学模型，指导售价制定，既促进销售又起到合理减少税赋的双重作用。基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发