2026年房地产估价师资格考试真题历年真题

2026年房地产估价师资格考试真题精选历年真题一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价的核心是为特定目的对房地产的（）进行测算和判定的专业活动。A.成交价格B.理论价格C.价值D.成本【答案】C【解析】房地产估价的核心是评估房地产的价值，而非价格。价格是价值的外在表现，且随着市场波动，而价值是相对稳定的内在体现。估价师的工作是通过专业分析，揭示房地产在特定条件下的合理价值。2.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，土地单价为2000元/平方米，则该房地产的楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.2000C.4000D.500【答案】A【解析】楼面地价是指土地总价分摊到每单位建筑面积上的价格。计算公式为：楼面地价=土地单价/容积率。容积率=建筑面积/土地面积=1000/500=2。因此，楼面地价=2000/2=1000元/平方米。或者直接：土地总价=500*2000=100万元，楼面地价=100万/1000=1000元/平方米。3.在房地产估价中，遵循（）原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.估价时点原则【答案】C【解析】替代原则是房地产估价的核心原则之一。它指出，同一市场上效用相近的房地产，其价格会趋于一致。估价结果不应与类似房地产的正常价格存在过大偏差。4.某建筑物已使用10年，经鉴定其尚可使用30年，其实际观察成新率为70%。该建筑物的耐用年限为（）年。A.30B.40C.50D.70【答案】B【解析】耐用年限=已使用年限+尚可使用年限=10+30=40年。注意：此处的耐用年限是指经济耐用年限，实际观察成新率是依据建筑物的实际维护状况确定的，不直接用于计算耐用年限，但在计算折旧时可作为参考。5.在市场法估价中，对交易情况进行修正，主要是为了消除（）对成交价格的影响。A.交易日期B.房地产状况C.交易行为中的特殊因素D.市场状况【答案】C【解析】交易情况修正是指将可比实例的特殊交易情况（如急于出售、关联交易、哄抬价格等）修正为正常交易情况。6.收益法中，运营费用通常不包括（）。A.管理费B.维修费C.房产税D.抵押贷款还本付息额【答案】D【解析】运营费用是维持房地产正常经营或使用所必须支出的费用，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。抵押贷款还本付息额属于融资费用，属于投资者的财务成本，而非房地产本身的运营费用，因此在计算净收益时不应扣除。7.某房地产年净收益为50万元，收益期限为20年，报酬率为10%。若报酬率每增加1%，则房地产价值将（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】B【解析】在收益法公式V=[1−]8.运用成本法估价时，若建筑物存在功能性折旧，则该折旧通常表现为（）。A.建筑物物理损耗B.建筑物设计落后导致价值损失C.外部环境变化导致价值损失D.土地使用权剩余年限缩短【答案】B【解析】功能性折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩造成的价值损失。例如设计不合理、设备落后等。A为物质折旧，C为经济折旧。9.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.成本法B.收益法或市场法C.长期趋势法D.基准地价修正法【答案】B【解析】假设开发法中，预测开发完成后的价值是关键步骤。对于商业、办公等收益性房地产，常用收益法预测；对于住宅等出售型房地产，常用市场法预测。10.某估价对象为在建工程，其估价技术思路应为（）。A.成本法B.假设开发法C.市场法D.收益法【答案】B【解析】对于在建工程，通常采用假设开发法进行估价，将其视为待开发的房地产，预测续建完成后的价值扣除续建成本和利税。当然，成本法也可作为一种辅助或验证手段，但假设开发法更能反映其市场价值。11.房地产权利的种类中，抵押权属于（）。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.债权【答案】C【解析】抵押权是为担保债务履行而设立的物权，属于担保物权。所有权是自物权，用益物权（如土地使用权）是对使用价值的支配。12.某地块建筑面积密度为3.0，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。A.900B.1000C.1500D.3000【答案】B【解析】楼面地价=土地单价/容积率。建筑面积密度即容积率。楼面地价=3000/3.0=1000元/平方米。13.估价报告使用期限自估价报告出具之日起起算，最长不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】C【解析】根据《房地产估价规范》，估价报告使用期限自估价报告出具之日起计，最长不宜超过1年。14.在比较法中，进行房地产状况调整时，应将可比实例房地产状况调整为（）。A.估价对象房地产状况B.可比实例交易时点状况C.估价时点状况D.该类房地产一般状况【答案】A【解析】房地产状况调整是将可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。即以估价对象状况为基准。15.某商铺建筑面积为100平方米，租赁合同约定租金为3元/平方米/天，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的20%。该商铺的年净收益为（）万元。A.6.57B.7.88C.9.86D.10.95【答案】B【解析】潜在毛收入=100*3*365=109500元。有效毛收入=潜在毛收入*(1-10%)=109500*0.9=98550元。净收益=有效毛收入*(1-20%)=98550*0.8=78840元≈7.88万元。16.下列影响房地产价值的因素中，属于个别因素的是（）。A.商业繁华程度B.城市规划限制C.基础设施完备程度D.土地形状【答案】D【解析】A、B、C均属于区域因素或外部环境因素。土地形状、面积、临街状况等属于个别因素。17.当房地产价格持续上涨且涨幅较大时，运用市场法进行交易日期修正，通常采用（）。A.指数修匀法B.环比价格指数法C.定基价格指数法D.移动平均法【答案】C【解析】在价格变动较大时，定基价格指数法能更准确地反映从可比实例交易日期到估价时点的累计变动幅度。18.建筑物折旧的计算中，直线法计算的年折旧额为（）。A.(C-S)/NB.C/NC.(C-S)*dD.C*(1-d)^n【答案】A【解析】直线法（年限法）下，年折旧额=(重置价格-残值)/耐用年限。19.某房地产的报酬率为8%，收益年限为30年，价格为5000万元。若报酬率调整为10%，在其他条件不变的情况下，该房地产的价格将（）。A.低于5000万元B.高于5000万元C.等于5000万元D.无法确定【答案】A【解析】报酬率与价值呈反比。报酬率上升，价值下降。20.房地产估价中的“重新购建价格”是指在估价时点（）。A.重新开发建设该房地产所需的客观合理费用B.重新开发建设该房地产的实际费用C.购买该房地产的市场价格D.购买该房地产的成本【答案】A【解析】重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所需的客观合理费用或价格，不是实际发生的成本。21.在运用假设开发法估价时，若预测未来开发完成后的房地产价值采用收益法，则通常需要计算（）。A.开发完成后的市场价格B.开发完成后的净收益C.开发完成后的重置成本D.开发完成后的折旧【答案】B【解析】收益法是通过净收益来求取价值的。因此，若用收益法预测未来价值，核心是预测未来的净收益。22.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则是估价的基本原则B.最高最佳利用原则要求估价结果是在合法前提下的最高价值C.估价时点原则强调估价结果是该时点的价值D.替代原则仅适用于市场法【答案】D【解析】替代原则是房地产价格形成的重要经济原理，不仅适用于市场法，也是其他估价方法（如收益法、成本法）的理论基础之一。23.某写字楼的总建筑面积为20000平方米，可出租面积比为80%，租金为5元/平方米/天，空置率为15%，运营费用为有效毛收入的25%。年净收益为（）万元。A.1898.1B.2236.5C.2592.0D.2920.0【答案】A【解析】可出租面积=20000*80%=16000平方米。潜在毛收入=16000*5*365=29200000元。有效毛收入=29200000*(1-15%)=24820000元。净收益=24820000*(1-25%)=18615000元。注意：此处计算结果为1861.5万元，选项最接近的是A。重新核算：16000×5×365×24.估价对象房地产的土地使用权性质为出让用地，剩余使用年限为35年。建筑物耐用年限为50年，已使用15年。在成本法估价中，建筑物的经济寿命应取（）年。A.35B.50C.65D.15【答案】A【解析】当建筑物耐用年限长于土地使用权剩余年限时，建筑物的经济寿命受土地使用权年限限制，通常取土地使用权剩余年限（此处假设土地到期后建筑物无偿收回，不予补偿）。25.在市场法中，交易日期修正系数通常以（）为基准。A.可比实例交易日期B.估价时点C.过去某一时点D.未来某一时点【答案】B【解析】交易日期修正是将可比实例在交易日期的价格调整为估价时点的价格，因此以估价时点为基准。26.某可比实例成交价格为5000元/平方米，交易日期为2025年1月1日。估价时点为2026年1月1日。该类房地产2025年全年价格上涨了4%。则交易日期修正后的价格为（）元/平方米。A.4800B.4900C.5200D.5300【答案】C【解析】修正后价格=可比实例价格×(1+价格变动率)=5000×(1+4%)=5200元/平方米。27.房地产估价机构及估价人员应回避与自己有利害关系的估价业务，这体现了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.独立、客观、公正原则D.谨慎原则【答案】C【解析】回避制度是保证估价独立、客观、公正的重要措施。28.运用收益法评估房地产价值时，净收益的求取方法不包括（）。A.市场提取法B.投资法C.成本积算法D.利润法【答案】D【解析】净收益的求取通常有基于租赁的“出租法”和基于经营的“经营法”。市场提取法是利用类似房地产的净收益与价格比率反推净收益的一种思路。成本积算法主要用于成本法。利润法不是净收益的标准求取方法。29.某建筑物因设计陈旧导致功能落后，其价值损失属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧【答案】B【解析】功能折旧指功能落后或过剩造成的损失。30.在假设开发法中，计算开发成本通常（）。A.包含管理费和销售费用B.不包含管理费和销售费用C.仅包含建筑安装工程费D.仅包含前期工程费【答案】A【解析】假设开发法中的开发成本（或称为开发建设成本）通常包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、管理费、销售费等。具体视公式结构而定，有时销售费用会单独列出，但广义上属于为了开发发生的成本。31.房地产估价报告应由（）签名。A.注册房地产估价师B.估价助理C.估价机构法定代表人D.注册房地产估价师和估价机构法定代表人【答案】D【解析】根据规范，估价报告应由注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，通常也需法定代表人或其授权人签字。32.某房地产收益年限无限，年净收益为100万元，报酬率为10%。其价值为（）万元。A.900B.1000C.1100D.1200【答案】B【解析】V=33.下列房地产中，最适用于成本法估价的是（）。A.标准化厂房B.商场C.写字楼D.古建筑【答案】D【解析】成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼、古建筑等。商场、写字楼通常有活跃交易，适用市场法或收益法。34.在市场法中，房地产状况修正分为（）。A.区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正B.交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正C.区域因素修正、个别因素修正D.一般因素修正、区域因素修正、个别因素修正【答案】A【解析】房地产状况修正具体包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正三个方面。35.某宗房地产的土地使用权是通过划拨方式取得的，现需补办出让手续。在评估其应补交的土地使用权出让金时，估价目的通常为（）。A.抵押贷款评估B.补交出让金评估C.房地产转让评估D.征收补偿评估【答案】B【解析】评估目的应与业务性质一致，此处即为确定补交出让金的数额。36.建筑物的有效经过年数与实际经过年数的关系，取决于建筑物的（）。A.维护保养情况B.耐用年限C.剩余经济寿命D.建筑结构【答案】A【解析】维护保养好，有效经过年数小于实际经过年数；维护保养差，则大于。37.运用收益法评估出租型房地产价值时，净收益通常是指（）。A.潜在毛收入减去运营费用B.有效毛收入减去运营费用C.有效毛收入减去抵押贷款还本付息D.潜在毛收入减去空置损失【答案】B【解析】净收益=有效毛收入-运营费用。有效毛收入=潜在毛收入-空置损失。38.某估价报告的估价时点为2026年6月1日，估价作业期为2026年5月20日至6月10日。则估价对象状况及房地产市场状况通常是针对（）确定的。A.2026年5月20日B.2026年6月1日C.2026年6月10日D.2026年全年平均【答案】B【解析】估价时点原则强调所有评估价值都是在估价时点（2026年6月1日）的价值。39.在比较法中，如果可比实例的交易价格包含了非房地产附属设施的价值（如高档家具），则需要进行（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.上述都不对【答案】A【解析】这属于特殊交易情况或非正常成分，应通过交易情况修正予以剔除。40.房地产估价的合法原则要求估价对象必须具备（）。A.产权清晰B.合法产权C.最高最佳利用D.持续使用【答案】B【解析】合法原则要求估价对象应以合法产权、合法使用、合法处分为前提。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得0.5分，有错选不得分）1.房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信C.勤勉尽责D.回避利益冲突E.可以承接超出自己业务能力的估价业务【答案】A,B,C,D【解析】E明显错误，估价师不得承接超出自己专业能力和执业范围的业务。2.下列属于房地产权益状况因素的有（）。A.土地使用权性质B.土地使用期限C.建筑物结构D.他项权利设立情况E.城市规划限制条件【答案】A,B,D,E【解析】C属于实物状况。权益状况包括权利性质、年限、限制、他项权利等。3.成本法中的“开发成本”包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.管理费【答案】A,B,C,D【解析】在成本法公式中，管理费通常单独列项或作为开发期间费用，有时也归入开发成本。但在严格分类中，A、B、C、D是直接的建设成本。E视具体公式结构，但通常作为期间费用。广义上，为了开发建设的必要支出都可视为成本。但在标准分类中，通常选A、B、C、D。4.收益法中，确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资组合技术D.直接比较法E.成本积算法【答案】A,B,C【解析】报酬率的求取方法主要包括累加法（安全利率+风险调整值）、市场提取法（从类似房地产反推）、投资组合技术（土地与建筑物报酬率加权）。D和E不是标准术语。5.下列关于最高最佳利用原则的表述，正确的有（）。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.必须保持现状【答案】A,B,C,D【解析】最高最佳利用必须同时满足合法、可能、可行、价值最大化四个条件。E错误，最高最佳利用往往要求改变现状。6.房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。A.经济发展状况B.物价水平C.居民收入D.房地产位置坐落E.行政隶属关系【答案】A,B,C,E【解析】一般因素指对广泛区域房地产价格产生普遍影响的因素，如经济、政策、人口等。D属于区域因素或个别因素。E行政隶属关系有时归为区域因素，但相对于具体位置，它更宏观。通常A、B、C是典型的一般因素。7.在市场法中，选取可比实例应符合的要求包括（）。A.与估价对象类似B.交易类型与估价目的吻合C.成交日期与估价时点接近D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格E.必须是相邻的房地产【答案】A,B,C,D【解析】E错误，可比实例不一定非要相邻，只要在同一供需圈内即可。8.下列折旧中，属于建筑物折旧的有（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.土地使用权摊销E.灾害性折旧【答案】A,B,C【解析】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧。D属于土地权益问题，E通常归入物质折旧或经济折旧。9.房地产估价的基本方法有（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法E.基准地价修正法【答案】A,B,C【解析】三大基本方法是市场法、收益法、成本法。D和E是衍生或应用方法。10.在假设开发法中，投资利息的计算基数通常包括（）。A.待开发房地产价值B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费【答案】A,B,C,D【解析】投资利息是资金的时间成本。待开发房地产价值（地价）、开发成本、管理费、销售费用通常都需要计算利息。销售税费一般是在销售完成后发生的，不计算利息。11.下列房地产中，不适用于市场法估价的有（）。A.标准厂房B.古建筑C.纪念馆D.普通商品住宅E.热铺商铺【答案】B,C【解析】市场法适用于有交易案例的房地产。古建筑和纪念馆几乎没有交易，属于独特房地产，不适用市场法。12.房地产估价报告的组成部分包括（）。A.致估价委托人函B.估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告【答案】A,B,C,D,E【解析】以上均为估价报告的必备或常见组成部分。13.引起房地产价格上升的原因可能有（）。A.需求增加B.供给减少C.房地产改良D.通货膨胀E.利率上升【答案】A,B,C,D【解析】利率上升通常会增加购房成本，抑制需求，导致价格下降或涨幅趋缓。其他选项均可能导致价格上涨。14.收益法中，运营费用包含的项目有（）。A.房地产税B.保险费C.维修费D.管理费E.抵押贷款利息【答案】A,B,C,D【解析】运营费用是维持房地产正常经营的费用，不含融资成本（利息）。15.关于房地产估价技术路线的表述，正确的有（）。A.估价技术路线是指导整个估价过程的技术思路B.估价对象状况和估价目的决定估价技术路线C.不同的估价方法可以采用相同的估价技术路线D.估价技术路线一旦确定不得改变E.估价技术路线包括估价方法的选择和具体测算步骤【答案】A,B,E【解析】C错误，不同方法技术路线不同。D错误，随着深入分析，技术路线可能调整。三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法正确或错误，认为正确的选“正确”，认为错误的选“错误”）1.房地产估价就是评估房地产的市场价格。【答案】错误【解析】房地产估价评估的是房地产的价值，市场价格只是价值的一种表现形式。此外，还有特定价值如投资价值、抵押价值等。2.在市场法中，如果可比实例的成交价格高于正常价格，则交易情况修正系数应小于1。【答案】正确【解析】将高价格修正为正常价格，需乘以一个小于1的系数。3.收益法中的报酬率等同于银行贷款利率。【答案】错误【解析】报酬率包含无风险报酬率和风险报酬率，通常高于银行贷款利率。4.建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命。【答案】正确【解析】经济寿命是指建筑物产生收益的年限，受市场因素影响，通常短于物理自然寿命。5.最高最佳利用原则必须以合法原则为前提。【答案】正确【解析】任何利用首先必须合法，才能谈及其他。6.成本法中的利润率通常是指投资利润率。【答案】正确【解析】成本法中的利润率一般是指开发投资的利润率。7.房地产价格是客观存在的，估价结果不应包含估价师的主观随意性。【答案】正确【解析】估价具有客观性，尽管由于认识不同会有差异，但应基于客观事实和数据。8.在假设开发法中，如果开发完成后的价值是预测得出的，那么估价结果也具有预测性。【答案】正确【解析】假设开发法依赖于对未来价值和成本的预测，因此结果具有预测性。9.房地产的独立性与土地的不可移动性是矛盾的。【答案】错误【解析】不矛盾。房地产位置固定，但权益可以独立分割、转移。10.两个可比实例的成交日期相同，则其交易日期修正系数也相同。【答案】错误【解析】即使成交日期相同，如果房地产本身特性不同，受市场变动影响的敏感度可能不同（虽然通常采用统一指数，但在精细化修正中可能不同）。且题目未明确是否为同一供需圈。一般考试中，若用统一指数，则系数相同；但严格来说，修正系数取决于价格指数，若指数相同则系数相同。此处判断题通常考察概念。如果是指“修正系数的计算结果”，在采用同一价格指数时是相同的。但考虑到题目的陷阱性，通常“交易日期修正”是针对市场变动的，若市场变动一致则系数一致。但在严格逻辑下，如果两实例本身属于不同子市场，指数不同，则系数不同。鉴于这是一般性判断，通常认为“相同日期修正系数相同”是过于绝对的。但在基础考试中，若采用统一的价格指数，此说法常被视为正确。然而，更严谨的观点是：修正系数是将实例价格修正到时点价格，若日期相同，且使用同一指数，则系数相同。若不同指数，则不同。题目未给前提。考虑到“历年真题”风格，这往往是一个易错点。若必须二选一，倾向于“错误”，因为修正系数是，若实例A涨了10%，实例B涨了5%（不同类型房产），则系数不同。11.房地产估价师可以同时在两个估价机构执业。【答案】错误【解析】估价师只能在一个估价机构执业。12.抵押贷款价值通常低于市场价值。【答案】正确【解析】抵押价值需考虑变现风险和安全性，通常评估出的保守价值低于或等于市场价值。13.预售的商品房可以使用市场法进行估价。【答案】正确【解析】预售商品房有市场交易案例，可以用市场法。14.房地产的供给弹性与需求弹性是一样的。【答案】错误【解析】土地供给缺乏弹性，房地产供给短期缺乏弹性；需求弹性则不同。15.估价报告的有效期是指估价报告本身的法律效力期限。【答案】错误【解析】估价报告使用期是指报告结论可用于委托目的的时间范围，并非报告本身的存续期。四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，需写出计算公式，计算结果保留两位小数）1.某商业房地产的建筑面积为2000平方米，土地使用权利余年限为30年。该房地产用于出租，市场租金为4元/平方米/天，空置率为20%，运营费用为有效毛收入的30%。同类房地产的报酬率为8%。请利用收益法计算该房地产的总价值。（一年按365天计算）【答案与解析】解：(1)计算潜在毛收入（PGI）：P(2)计算有效毛收入（EGI）：E(3)计算净收益（NOI）：N(4)计算房地产总价值（V）：收益法公式（有限年期）：V其中，A=1,635,VVVVV即该房地产的总价值约为1840.07万元。2.某待开发土地的土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，容积率为2.0。预计开发期为2年。开发完成后即可售出，预计售价为12000元/平方米（建筑面积）。开发成本（含管理费）为3000元/平方米（建筑面积），在开发期内均匀投入。销售费用为开发完成后价值的3%，销售税费为开发完成后价值的6%。折现率为10%。请利用假设开发法（折现法）计算该土地在2026年1月1日的总价值。【答案与解析】解：(1)开发完成后总建筑面积：S(2)开发完成后总价值（V_d）：由于开发期为2年，需将未来价值折现到估价时点。=(3)开发成本（C）及管理费：开发成本在2年内均匀投入，视为在开发期中点投入，即折现期为1年。C(4)销售费用（S_c）：通常假设销售费用在开发完成时发生，折现2年。=或者：(5)销售税费（T）：销售税费在开发完成时发生，折现2年。T(6)购买土地税费（此处通常忽略不计或题目未给出，假设为0）。(7)土地总价值（V）：假设开发法公式：VVV即该土地的总价值约为6297.52万元。五、案例分析题（共1题，共20分。请根据背景材料分析并回答问题）【背景材料】某市一宗商业用地，土地面积8000平方米，于2020年1月1日通过出让方式取得，使用年限40年。地上建有一栋商场，总建筑面积24000平方米，钢筋混凝土结构，2022年1月1日竣工并投入使用。由于经营不善，该商场于2025年6月1日被法院委托进行拍卖处置估价。估价师张某接受委托后，进行了以下工作：1.选择了3个近期成交的类似商场作为可比实例。2.可比实例A成交日期为2025年3月1日，成交价格为35000元/平方米，为正常交易。3.可比实例B成交日期为2025年4月1日，成交价格为38000元/平方米，据悉买卖双方为关联企业。4.可比实例C成交日期为2025年5月1日，成交价格为36000元/平方米