2026年房地产经纪人资格考试基本制度与政策真题及答案

2026年房地产经纪人资格考试基本制度与政策真题及答案一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.下列民事法律行为中，属于效力待定民事法律行为的是（）。A.10周岁的未成年人购买价值5元的零食B.16周岁的未成年人以自己的劳动收入为主要生活来源，签订房屋买卖合同C.限制民事行为能力人未经其法定代理人同意，签订与其年龄、智力不相适应的合同D.恶意串通，损害第三人利益的合同2.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期C.不得续期D.由国家无偿收回3.在房地产交易活动中，下列行为属于要约的是（）。A.房地产开发企业发布的售楼广告B.承租人向出租人发出续租意向书C.房地产经纪人向客户推荐房源的行为D.拍卖机构发布的拍卖公告4.某房地产开发企业以拍卖方式取得一宗商业用地土地使用权，出让合同约定该土地使用权出让年限为40年。该企业取得该土地使用权的时间为2025年6月1日，则该土地使用权终止日期为（）。A.2065年5月31日B.2065年6月1日C.2064年5月31日D.2064年6月1日5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房预售合同》D.《商品房买卖合同》6.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押时，抵押的房地产价值（）。A.可以大于该房地产的评估价值B.必须由抵押人自行确定C.必须由抵押权人自行确定D.不得大于该房地产的评估价值7.下列关于房地产转让的说法中，错误的是（）。A.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让B.共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让C.已依法登记在被继承人名下的房地产，继承人转让时需办理转移登记D.权属有争议的房地产，在争议解决后可以转让8.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，公建建筑面积2万平方米。若该小区业主大会决定筹集专项维修资金，则住宅部分应缴纳的专项维修资金比例通常按照（）。A.住宅建筑面积占总建筑面积的比例B.业主拥有的住宅专有部分面积占总建筑面积的比例C.业主拥有的住宅专有部分面积占住宅总建筑面积的比例D.住宅套数占总套数的比例9.根据《民法典》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方（）。A.可以选择适用违约金或者定金条款B.必须同时适用违约金和定金条款C.只能适用违约金条款D.只能适用定金条款10.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定级D.甲级、乙级、丙级、暂定级11.下列税费中，不属于房地产交易环节应缴纳的税费的是（）。A.契税B.城镇土地使用税C.增值税D.个人所得税12.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产，但拍卖时可以一同拍卖，抵押权人对新增房屋价款无优先受偿权C.不属于抵押财产，拍卖时不能一同拍卖D.是否属于抵押财产由抵押合同约定13.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）所属的专门机构办理。A.乡（镇）人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.国土资源主管部门14.下列关于房屋租赁的说法，正确的是（）。A.租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效B.承租人在租赁期间经出租人同意，可以将承租房屋转租给第三人C.房屋租赁合同一经签订即生效，无须登记备案D.出租人如果在租赁期间出售房屋，租赁合同自动解除15.房地产开发企业销售商品房，采取一次性付款方式给予购房者优惠的，该优惠属于（）。A.商业贿赂B.正常的价格折扣C.不正当竞争D.违法行为16.根据《契税法》，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由（）。A.多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税B.少交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税C.双方各自缴纳契税D.双方均不缴纳契税17.房地产经纪人协理从业资格注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.518.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权（经批准）C.权属有争议的房地产D.已依法登记并取得权属证书的房地产19.房地产广告中不得含有（）。A.房地产的位置、交通状况B.房地产的开发企业名称C.能够为入住者办理户口、就业等承诺D.房地产的预售许可证号20.商品房买卖合同中，关于面积误差处理，若合同约定面积与产权登记面积发生误差，面积误差比绝对值在（）以内的（含本数），据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%21.某房地产估价师李某，同时在甲、乙两家房地产估价机构执业，其行为违反了（）。A.《房地产估价规范》B.《注册房地产估价师管理办法》C.《城市房地产管理法》D.《合同法》22.住房公积金贷款的利率通常（）。A.高于同期商业银行住房贷款利率B.等于同期商业银行住房贷款利率C.低于同期商业银行住房贷款利率D.由商业银行自行确定23.房地产开发企业在销售商品房时，如果未按规定向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，将受到的处罚是（）。A.警告B.罚款C.责令限期改正，并处以罚款D.吊销资质证书24.根据《民法典》，债权人领取提存物的权利，自提存之日起（）年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。A.1B.2C.3D.525.下列关于房地产中介服务机构的设立条件，说法错误的是（）。A.有自己的名称、组织机构B.有固定的服务场所C.有规定数量的财产和经费D.必须具备法人资格26.房地产转让应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，该规定体现了（）。A.房地产一体的原则B.土地优先的原则C.房产优先的原则D.分别登记的原则27.某市甲房地产开发公司开发建设一住宅小区，总投资额为2亿元人民币。根据规定，该项目的资本金不得低于（）万元。A.2000B.3500C.4000D.700028.房地产经纪人执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.529.下列关于定金的说法，正确的是（）。A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金的数额不得超过主合同标的额的30%C.定金具有证约作用，不具有担保作用D.因不可抗力致使主合同不能履行的，适用定金罚则30.在房地产拍卖中，拍卖标的的评估价通常作为（）。A.起拍价B.保留价C.成交价D.指导价31.根据《土地管理法》，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前（）。A.3年平均年产值的6至10倍B.3年平均年产值的4至6倍C.5年平均年产值的6至10倍D.5年平均年产值的4至6倍32.房屋租赁合同终止后，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为（）。A.不定期B.定期1年C.定期2年D.视双方协商结果33.下列税费中，在出售住房时，若持有年限超过5年且为家庭唯一生活用房，可免征的是（）。A.增值税B.个人所得税C.契税D.印花税34.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》和《土地使用权证》C.《竣工验收合格证》和《规划许可证》D.《测绘成果报告》和《面积测算表》35.房地产抵押权实现的方式主要有（）。A.拍卖、变卖、折价B.拍卖、变卖、出租C.转让、出租、折价D.转让、赠与、拍卖36.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产主管部门。A.30B.45C.60D.9037.下列关于房地产经纪人员职业资格的说法，错误的是（）。A.房地产经纪人执业资格注册有效期为3年B.房地产经纪人协理从业资格注册有效期为3年C.房地产经纪人可以在全国范围内执业D.房地产经纪人协理可以在全国范围内执业38.房地产估价报告使用期限自估价报告出具之日起起算，最长不得超过（）。A.1年B.2年C.5年D.10年39.下列情形中，可能导致商品房买卖合同无效的是（）。A.开发企业未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得B.开发企业故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实C.开发企业一房二卖，但后买受人已办理登记D.房屋交付面积与合同约定面积误差比绝对值为2.5%40.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.房地产原值B.房地产评估值C.实际占用的土地面积D.土地转让收入41.房地产开发企业销售商品房，不得采取（）的方式销售。A.分期付款B.返本销售C.银行按揭D.一次性付款42.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是（）另有约定的除外。A.当事人B.房屋所有权人C.居住权人D.抵押权人43.房地产经纪服务合同应当包含的主要事项不包括（）。A.经纪服务项目的名称、内容B.服务费用的标准、数额和收取方式C.经纪人员的资格证书号D.房屋的具体坐落、面积44.下列关于房地产广告的说法，正确的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中表示清楚C.房地产广告中可以使用其他项目的形象作为本项目的效果图D.房地产广告中可以承诺办理户口、就业、升学等事项45.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有（）行为。A.搭建建筑物、构筑物B.改动住宅室内设施C.拆改燃气管道和设施D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸46.房地产估价师应当妥善保管行政许可申请材料、估价业务档案及有关资料，保管期限自估价报告出具之日起不得少于（）年。A.5B.10C.15D.2047.根据《契税法》，土地使用权出让、房屋出售，契税的计税依据为（）。A.成交价格B.评估价格C.市场指导价格D.申报价格48.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）。A.以共有的房地产抵押的，必须经其他共有人书面同意B.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人C.抵押人可以将已设定抵押权的房地产再次抵押D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合商品房预售条件49.房地产开发企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级、四级B.甲级、乙级、丙级、丁级C.一级、二级、三级D.特级、一级、二级、三级50.房地产经纪机构在代理销售商品房时，应当向购房人出示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权证C.建设工程规划许可证D.施工许可证二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分；错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）51.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.抵押权52.房地产转让的方式主要包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.以房地产作价入股53.下列关于商品房预售条件的说法，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期E.办理了预售登记，取得商品房预售许可证明54.房地产权属登记具有（）等作用。A.权属确认B.权利公示C.权利保护D.管理与监督E.促进交易55.下列关于房地产中介服务收费的说法，正确的有（）。A.房地产咨询收费实行市场调节价B.房地产估价收费实行市场调节价C.房地产经纪收费实行市场调节价D.所有中介服务收费都必须实行政府指导价E.房地产经纪服务收费由双方协商确定56.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权，不符合法律规定条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的57.房地产抵押合同应当载明的主要内容有（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.被担保债权的种类、数额C.债务人履行债务的期限D.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积E.抵押房地产的价值58.下列关于房屋租赁的说法，正确的有（）。A.承租人在租赁房屋内从事非法活动，出租人有权解除合同B.租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权C.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同D.租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效E.出租人可以随时解除租赁合同，只需提前通知承租人59.房地产开发企业销售商品房时，下列行为属于禁止行为的有（）。A.未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B.返本销售或者变相返本销售商品房C.采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房D.分割拆零销售商品住宅E.不符合商品房销售条件，向买受人收取任何性质的预订款60.房地产估价师享有的权利包括（）。A.执行房地产估价业务B.在房地产估价报告上签字C.使用房地产估价师名称D.设立房地产估价机构E.对估价结果进行解释61.下列关于房地产税收的说法，正确的有（）。A.房产税按年征收、分期缴纳B.城镇土地使用税按实际占用的土地面积计税C.土地增值税实行四级超率累进税率D.契税由土地、房屋权属的承受方缴纳E.耕地占用税一次性征收62.房地产经纪人员在执业过程中，应当遵守的职业道德包括（）。A.守法经营B.恪守诚信C.尽职尽责D.公平竞争E.保守秘密63.下列关于住房公积金的说法，正确的有（）。A.住房公积金是住房分配货币化的重要形式B.住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则C.职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%D.住房公积金贷款额度没有限制E.住房公积金贷款期限最长不超过30年64.房地产权属登记的种类主要包括（）。A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.他项权利登记E.注销登记65.根据《民法典》，下列合同中，属于无效合同的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同C.以合法形式掩盖非法目的的合同D.损害社会公共利益的合同E.违反法律、行政法规的强制性规定的合同66.房地产开发企业申请核定资质等级时，需提交的材料包括（）。A.企业资质等级申报表B.营业执照C.专业技术人员资格证书和劳动合同D.已开发经营项目的相关证明材料E.企业验资报告67.下列关于房地产测绘的说法，正确的有（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房产面积测算包括房屋面积和用地面积测算C.房屋产权登记面积必须由测绘机构实测得出D.共有面积分摊遵循“谁使用谁分摊”的原则E.房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成68.房地产经纪机构在发布房源信息时，应当注意（）。A.核实房源信息B.确保房源信息真实、准确C.不得发布虚假房源信息D.可以发布未经核实的房源信息，但需注明“待核实”E.在变更或撤销房源信息后，应及时在发布渠道上更新69.下列关于不动产登记的说法，正确的有（）。A.不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明D.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取E.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理70.房地产经纪服务合同应当包含的内容有（）。A.经纪服务人员的姓名B.经纪服务项目的名称、内容C.服务费用的标准、数额和收取方式D.合同履行期限E.违约责任和纠纷解决方式71.下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的有（）。A.租赁期满B.房屋灭失C.承租人迁出D.承租人拖欠租金累计6个月以上E.房屋被司法机关查封72.房地产估价机构违反规定，出具虚假估价报告的，可能承担的法律责任包括（）。A.警告B.罚款C.吊销资质证书D.赔偿损失E.追究刑事责任73.下列关于房地产广告中房源信息的说法，正确的有（）。A.应当载明房源的地理位置B.应当载明房源的建筑面积C.应当载明房源的销售价格或租赁价格D.应当载明房地产开发企业或房地产经纪机构的名称E.可以不载明预售许可证号74.根据《民法典》，下列关于保证的说法，正确的有（）。A.保证方式包括一般保证和连带责任保证B.当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任C.保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意D.保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任E.保证合同是主债权债务合同的从合同75.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担（）。A.违约责任B.赔偿责任C.行政责任D.刑事责任E.继续履行责任76.下列关于房地产抵押权实现的说法，正确的有（）。A.抵押权实现时，抵押房地产的处分方式可以由当事人协商B.协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼C.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款按照抵押登记的先后顺序清偿D.抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押房地产折价E.抵押权自登记时设立77.房地产经纪人员在办理业务时，应当查验的房地产权属状况包括（）。A.房地产所有权人B.房地产共有情况C.房地产抵押情况D.房地产租赁情况E.房地产查封情况78.下列关于购房人购买商品房时缴纳契税的说法，正确的有（）。A.契税由购房人缴纳B.契税的计税依据为成交价格C.若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定计税价格D.契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天E.契税税率全国统一为3%79.房地产开发企业销售商品房，应当明示（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售管理办法》C.《商品房买卖合同示范文本》D.《城市商品房预售管理办法》E.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》80.房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有（）行为。A.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号B.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息C.采取胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务D.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务E.泄露委托人的商业秘密或者个人隐私三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）81.民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。（）82.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。（）83.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）84.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。（）85.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（）86.房地产估价师在估价报告上签字，即对估价结果承担法律责任。（）87.房屋租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权，但房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。（）88.契税的纳税义务人是土地、房屋权属的转移方。（）89.房地产经纪人员可以在两个或两个以上房地产经纪机构执业。（）90.商品房预售广告中必须载明商品房预售许可证号。（）91.住宅小区的业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。（）92.房地产开发企业销售商品房，可以采取返本销售或者变相返本销售的方式。（）93.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（）94.房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，并加盖该机构公章，至少要有两名注册房地产估价师签字。（）95.房屋租赁合同中，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。（）96.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）97.住房公积金贷款的额度没有限制，只要缴存了住房公积金即可申请最高额度贷款。（）98.房地产中介服务机构在领取营业执照后，需要到房地产管理部门备案。（）99.房地产经纪人员提供经纪服务时，应当如实告知委托人交易信息，不得隐瞒或虚构。（）100.房屋权属登记信息中，房屋面积测绘成果是必须记载的内容。（）101.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原使用者已经使用年限后的剩余年限。（）102.房地产抵押权实现后，抵押房地产的权属归抵押权人所有。（）103.房地产开发企业资质等级越高，其承担的房地产开发项目规模可以越大。（）104.房地产估价机构资质等级有效期为3年。（）105.房屋租赁期间，承租人需要继续租赁的，应当在租赁期限届满前合理期限内提出请求，出租人同意的，应当续签租赁合同。（）106.房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章，并由执行该业务的房地产经纪人员签字。（）107.购买商品房时，买受人可以要求房地产开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（）108.房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、期限。（）109.房地产估价师注册证书有效期满，需要继续执业的，应当在有效期届满30日前申请延续注册。（）110.房地产中介服务机构严禁代理不符合交易条件的保障性住房。（）111.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）112.房地产开发企业应当在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产主管部门。（）113.房屋租赁合同终止后，承租人应当及时返还租赁房屋，返还的房屋应当符合按照约定或者根据房屋的性质使用后的状态。（）114.房地产估价师变更执业机构的，应当办理变更注册手续。（）115.房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。（）116.房地产开发企业销售商品房时，可以分割拆零销售商品住宅。（）117.房地产权属登记中，登记事项记载于登记簿后，登记机构应当向权利人发放权属证书。（）118.房地产中介服务机构在业务活动中，可以收取合同约定和规定以外的费用。（）119.房地产经纪人员应当遵守职业保密原则，不得泄露委托人的商业信息和个人隐私。（）120.房地产开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。（）四、综合分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对得2分；错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）（一）2025年6月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖方式取得一宗住宅用地土地使用权，出让年限为70年。甲公司计划开发建设“阳光花园”住宅小区。2025年8月，甲公司取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2025年10月，甲公司取得了《建筑工程施工许可证》。2026年1月，该住宅小区项目达到预售条件，甲公司取得了《商品房预售许可证》。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该小区商品房。乙机构指派房地产经纪人张某具体负责销售业务。购房者王某看中了该小区的一套住宅，建筑面积为100平方米，单价为20000元/平方米。王某与甲公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100平方米，单价20000元/平方米。合同签订后，王某按约定支付了20%的首付款，其余款项通过银行按揭支付。2026年12月，甲公司交付房屋时，该套住宅经测绘实际建筑面积为98平方米。121.甲公司取得该宗住宅用地土地使用权时，土地使用权出让金的缴纳方式通常为（）。A.一次性缴纳B.分期缴纳C.按年缴纳D.按季度缴纳122.甲公司申请商品房预售许可，必须具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期123.乙机构在代理销售商品房时，应当遵守的规定包括（）。A.向购房人出示《商品房预售许可证》B.向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》C.可以收取除佣金以外的其他费用D.如实告知该商品房的抵押情况124.王某与甲公司签订的商品房预售合同，自（）时生效。A.双方签字B.双方签字并盖章C.房地产管理部门备案D.办理预告登记125.关于房屋交付时的面积误差处理，下列说法正确的有（）。A.面积误差比绝对值为2%，甲公司应返还王某多收的房价款B.面积误差比绝对值为2%，王某有权退房C.面积误差比绝对值为2%，据实结算房价款D.面积误差比绝对值为2%，甲公司应双倍返还王某定金（二）李某拥有某市一套住宅，建筑面积为120平方米，房产原值为100万元。2026年3月，李某将该住宅出租给赵某，租赁期限为2年，月租金为3000元。合同约定，租赁期间由李某承担房产税和城镇土地使用税，由赵某承担物业管理费和水电费。2026年5月，李某因急需资金，将该住宅抵押给某商业银行，贷款60万元，并办理了抵押登记。2026年7月，李某欲将该住宅出售给陈某，价格为200万元。陈某知道该房屋已出租和抵押的情况。126.关于李某与赵某签订的房屋租赁合同，下列说法正确的有（）。A.租赁期限不得超过20年B.李某应当向房产管理部门登记备案C.房屋租赁合同自登记备案之日起生效D.李某在租赁期间有权出售该房屋，但应提前通知赵某127.李某将该住宅抵押给商业银行的行为，属于（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产典当128.关于李某将该已出租的房屋抵押给商业银行的说法，正确的有（）。A.李某应当将租赁情况告知商业银行B.该抵押权实现时，租赁关系解除C.该抵押权实现时，租赁关系不受影响D.商业银行有权要求赵某腾退房屋129.李某将该住宅出售给陈某，下列说法正确的有（）。A.赵某在同等条件下有优先购买权B.陈某取得房屋所有权后，赵某的租赁合同对陈某继续有效C.李某应当提前通知赵某，赵某在同等条件下有优先购买权D.陈某取得房屋所有权后，有权解除与赵某的租赁合同130.关于该住宅交易中涉及的税费，下列说法正确的有（）。A.李某应缴纳增值税B.李某应缴纳个人所得税C.陈某应缴纳契税D.李某应缴纳土地增值税答案与解析一、单项选择题1.C解析：限制民事行为能力人实施的行为，如果与其年龄、智力不相适应，且未经法定代理人同意或追认，属于效力待定。A项属于有效行为（纯获利益或与年龄智力相适应）；B项视为完全民事行为能力人，行为有效；D项属于无效行为。2.A解析：根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。3.B解析：A项通常视为要约邀请；C项是服务行为；D项是要约邀请。B项向特定人发出，内容具体确定，有受约束的意思表示，属于要约。4.A解析：2025年6月1日+40年=2065年6月1日。期限届满的次日为终止日，或者理解为包含首尾算法通常为到期日。通常出让合同约定的是到期日，即2065年5月31日。但法律上“期限届满”是指到达最后一天。若按自然年计算，2025.6.1起算，满40年是2065.6.1。但在实际证书中，日期通常写满那一天。根据常规考试逻辑，起算日+年限=到期日，即2065年6月1日。但若按“终止日期”指最后一天合法占有日，则为2065年5月31日。参考历年真题逻辑，通常选A（6月1日为届满日，5月31日为最后一日）。此处取最符合常规理解：2065年5月31日。修正：2025年6月1日取得，使用40年。第1年是2025.6.1-2026.5.31。第40年是2064.6.1-2065.5.31。所以终止日期为2065年5月31日。5.A解析：商品房预售必须取得《商品房预售许可证》。6.D解析：抵押物价值不得大于评估价值，以防止高估抵押。7.D解析：权属有争议的房地产，在争议解决前不得转让。解决后可以转让，但题目问错误的是，D项本身描述“在争议解决后可以转让”是正确的描述。再看C项，已依法登记在被继承人名下的房地产，继承人通过继承取得所有权，再转让时属于正常的二手房转让，需办理转移登记，说法正确。A项正确（房地一体）。B项正确。D项说法正确。此题出题意图可能有误，或者考察“权属有争议”绝对禁止转让的严格性。重新审题：D项“权属有争议的房地产，在争议解决后可以转让”这句话本身逻辑是对的。但若题目问错误，可能是指“在争议解决前”。如果题目D项是“权属有争议的房地产可以转让”，则是错误。根据选项，可能D项意在表达即使争议解决后也不能转让？不对。可能是题目选项设置有误，或者我理解偏差。假设题目问正确，选D。但题目问错误。再看C：继承取得房屋，是否需要办理转移登记后才能转让？继承自死亡时发生效力，但未登记不得处分（物权法31条）。所以C项“继承人转让时需办理转移登记”是正确的。A、B均正确。D项也正确。此处存在题目选项逻辑矛盾。在实际考试中，若必须选一个，可能D项原本想表达“争议期间”。或者C项“已依法登记...继承人转让时需办理转移登记”，如果继承后未登记，处分受限，但C项说转让时需办理（隐含前提），也是对的。修正推测：可能题目想问的是“下列说法正确的是”，如果是问错误，可能D项被设计为“权属有争议的房地产可以转让”。假设题目D项原文如此，则无错误选项。修正D项为：权属有争议的房地产可以转让。那么选D。按原题干回答：若题目问错误，且D项文字为“权属有争议的房地产，在争议解决后可以转让”，则无解。假定题目是问正确，选D。但题目明确问错误。回顾历年真题，类似题目中，D项通常表述为“权属有争议的房地产”。如果必须选，可能C项中“已依法登记”被误解为不需要转移登记？不，处分必须登记。推测：D项应为“权属有争议的房地产可以转让”。此处选D。8.B解析：专项维修资金依据“业主拥有的专有部分面积”缴纳。9.A解析：违约金与定金罚则不能并用，由对方选择适用。10.A解析：房地产估价机构资质分为一级、二级、三级。暂定级是临时资质，不列入正式等级序列。11.B解析：城镇土地使用税是持有环节（保有环节）的税，由产权人持有期间按年缴纳，不是交易环节一次性缴纳的税（虽然交易时可能涉及补缴或退税，但不是针对交易行为本身的税种）。交易环节主要包括契税、增值税及附加、个税、印花税、土地增值税。12.B解析：抵押后新增房屋不属于抵押物，但可一同拍卖，抵押权人对新增房屋价款无优先受偿权。13.B解析：县级以上人民政府不动产登记机构办理。14.B解析：承租人经出租人同意可以转租。A项超过20年部分无效；C项租赁合同自成立时生效，未登记不得对抗第三人；D项买卖不破租赁。15.B解析：一次性付款折扣是正常的商业促销行为。16.A解析：交换价格不等，由多交付的一方缴纳差价部分的契税。17.C解析：房地产经纪人协理注册有效期为3年。18.C解析：权属有争议的房地产不得抵押。19.C解析：房地产广告不得含有升值承诺、返本销售、办理户口就业承诺等内容。20.C解析：面积误差比绝对值在3%以内（含）的，据实结算。21.B解析：估价师不得同时在两家或两家以上机构执业。22.C解析：公积金贷款利率通常低于商业贷款。23.C解析：未提供“两书”，责令限期改正，并处罚款。24.D解析：提存物权利5年不行使而消灭。25.D解析：设立中介服务机构，可以是法人，也可以是合伙（虽然现在多要求公司制，但早期法规允许合伙，且现行法规对分支机构等有规定，但“必须具备法人资格”表述过于绝对，部分合伙制估价机构也是合法的，虽然少见）。实际上，根据《房地产经纪管理办法》，设立房地产经纪机构应当有足够数量的财产和经费，并具备法人条件（通常要求是有限责任公司或合伙企业）。但在某些特定历史背景下或针对特定类型，可能不强制要求法人（如个人独资企业从事经纪？）。但在考试中，通常“必须具备法人资格”是错误的，因为可以是合伙企业（非法人）。或者考察分支机构？根据《房地产估价机构管理办法》，合伙制估价机构也是非法人。所以选D。26.A解析：体现了房地一体、房随地走、地随房走的原则。27.C解析：资本金比例=35%（2025年调整后的政策，普通住宅）。20000×修正：题目总投资2亿。资本金=20000*35%=7000万。28.B解析：房地产经纪人注册有效期为3年。29.A解析：定金合同是实践合同，自交付时成立。B项应为20%；D项不可抗力免除责任，不适用定金罚则。30.B解析：评估价通常作为保留价（底价）的参考。31.A解析：征收耕地补偿费为前3年平均年产值的6-10倍。32.A解析：视为不定期租赁。33.B解析：满5年唯一住房免征个税。增值税（满2年免征，普通住宅）。印花税（买卖双方均需缴纳，个人销售或购买住房暂免？实际上个人买卖住房暂免印花税）。契税（买方交）。题目问可免征的，个税是明确条件。34.A解析：交付时提供“两书”。35.A解析：抵押权实现方式：拍卖、变卖、折价。36.C解析：60日内报送资料。37.D解析：房地产经纪人协理从业区域原则上限于注册地所在省级行政区，不能全国执业。38.A解析：估价报告使用期限最长不超过1年（市场变化快）。39.B解析：故意隐瞒抵押事实，导致合同目的无法实现，买受人可请求解除合同并赔偿损失（可撤销或无效？司法解释认定为可撤销或解除，导致合同效力瑕疵，视为“导致合同无效情形”的一种广义理解）。A项起诉前取得许可证有效；C项一房二卖，后买受人善意取得登记，前合同解除，非无效；D项误差2.5%在3%以内，据实结算，不导致无效。40.C解析：城镇土地使用税按实际占用面积计税。41.B解析：禁止返本销售。42.A解析：当事人另有约定的除外。43.D解析：房屋的具体坐落、面积属于标的物信息，不是经纪服务合同本身必须列示的服务事项（虽然通常会有附件）。经纪服务合同核心是服务内容、费用、期限等。D项属于具体的房源信息，通常在房源描述或买卖合同中，而非经纪服务合同的必备条款（虽然实务中常写）。严格按《房地产经纪管理办法》，合同应包含：服务项目、内容、标准、费用、履行期限、方式、违约责任等。D项不是必备条款。44.B解析：涉及市政条件的，应当清楚表示（正在建设或规划中的）。A、C、D均为禁止行为。45.C解析：未经批准，不得拆改燃气管道（需由燃气企业施工）。A搭建建筑物需规划批准；B改动设施一般允许；D扩大承重墙门窗尺寸需经设计单位或物业同意（未经批准禁止）。C项是最严格且涉及公共安全的绝对禁止（未经燃气企业同意）。46.B解析：估价业务档案保管期限不少于10年。47.A解析：契税计税依据一般为成交价格。48.C解析：再次抵押需担保余额大于原债权。C项表述“可以再次抵押”本身是对的，但如果是说“可以将已设定抵押权的房地产再次抵押”且未提及余额条件，则可能被视为错误（因为受余额限制）。或者考察“重复抵押”是否允许？法律允许余额抵押。但若C项意在表达“随意再次抵押”，则错。对比其他选项，A、B、D均正确。C项虽然允许余额抵押，但表述不够严谨，选C。49.A解析：资质分为一、二、三、四（暂定）。50.A解析：必须出示预售许可证。二、多项选择题51.ABCD解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。抵押权属于担保物权。52.ABE解析：房地产转让方式：买卖、赠与、作价入股（及其他合法方式）。继承通常属于原始取得或单独的转移方式，在广义上包含，但在考试中“转让”常指有偿或法律行为导致的转移。不过C项继承在《城市房地产管理法》转让形式中未明确列出，但实务中按转移登记办理。通常教材列举为买卖、赠与、交换、作价入股等。选ABE最稳妥。53.ABDE解析：预售条件：①已交出让金，有证；②有规划、施工许可；③投入资金达总投资的25%以上（旧法）或工程进度（部分城市细则），但教材通常写25%；④确定竣工交付日期；⑤取得预售许可。注意：C项教材表述通常是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。54.ABCDE解析：权属登记具有确权、公示、保护、管理、促进交易等作用。55.ACE解析：房地产咨询、经纪收费实行市场调节价。估价收费也早已放开实行市场调节价（部分地区可能有指导价，但国家层面原则是市场调节）。D项错误。56.ABDE解析：不得转让的情形：①不符合出让条件；②司法机关/行政机关限制权利；③依法收回土地使用权；④共有房地产未经其他共有人书面同意；⑤权属有争议；⑥未依法登记领取权属证书；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。C项“依法收回”意味着权利已灭失，谈不上转让，属于禁止转让的范畴。57.ABCDE解析：抵押合同应当载明上述所有内容。58.ABCD解析：E项错误，出租人不得随意解除合同，除非有法定或约定理由。59.ABCDE解析：均为《商品房销售管理办法》禁止的行为。60.ABCDE解析：估价师享有执行业务、签字、使用名称、设立机构（通常指作为股东或合伙人）、解释估价结果等权利。61.ABCDE解析：房产税按年征收分期缴纳；城镇土地使用税按面积；土地增值税四级超率累进；契税承受方缴纳；耕地占用税一次性征收。62.ABCDE解析：均为房地产经纪职业道德。63.ABCE解析：公积金贷款有额度限制（最高额度、账户余额倍数等）。D项错误。64.ABCDE解析：初始、转移、变更、他项、注销、更正、异议、预告等。选项列出的五项均为主要种类。65.BCDE解析：A项欺诈、胁迫，损害国家利益则无效，未损害国家利益则为可撤销。A项表述不完整，选BCDE。66.ABCDE解析：均为申请核定资质需提交的材料。67.ABDE解析：C项错误，产权登记面积可以是预测绘（预售）或实测绘（竣工）。68.ABCE解析：不得发布未经核实的信息。D项错误。69.ABCDE解析：均符合《不动产登记暂行条例》。70.BCDE解析：A项经纪人员姓名不是必备条款（可以是机构指派人员），虽然实务中有。B、C、D、E是必备条款。71.AB解析：自然终止：期满、灭失。C迁出不自然终止；D拖欠租金导致解除（非自然）；E查封导致限制，不必然终止。72.ABCDE解析：出具虚假报告，可能承担行政、民事、刑事责任。73.ABCD解析：广告中必须载明预售许可证号。E项错误。74.ACDE解析：《民法典》规定，没有约定或约定不明确的，按照一般保证承担保证责任（旧法为连带责任，新法《民法典》改回一般保证）。所以B项错误。75.ABE解析：逾期交付承担违约责任（包括赔偿损失、继续履行等）。行政责任由行政机关处罚，非对买受人的责任。76.ABCDE解析：均正确。77.ABCDE解析：经纪人员应查验所有权、共有、抵押、租赁、查封、居住权等状况。78.ABCD解析：契税税率由省、自治区、直辖市在3%-5%幅度内确定，并非全国统一3%。E项错误。79.ABCD解析：销售商