某市地产分析

南宁地产阐发

换位思维看猴年楼市

商业地产放量增长

2003年南宁楼市的SHORR1NGMALL、底商、特色商业街充斥各大楼盘，“黄金铺位”叫卖之声此起彼伏，不绝于耳。

2004年南宁商业房地产数量放量激增，商业地产迎来尖峰时刻。大连万达、华星时代广场、金湖广场、荣宝华商城，

以及层出不穷的种种商业研讨会、商家战略联盟会等在南博会即未来临之季“披挂上阵”，知识“商业地产”将会继

承成为今年楼市中最受存眷的名词……业内人士阐发，商业地产之所以一路飘红•原因有五：南博会利好促进、投资

转移、需求拉动'投资回报率高'经营方法灵活。

然而，要想真正让消费者掏腰包，绝非易事。商业与地产是两个截然差别的领域•商业地产的操纵雉度高于普通住宅

项目，如果不了解商业经营模式，对消费需求和商业经济缺乏研究，只管开发，不重经营，商业地产就会成为一块“烫

手山芋”。加上2003年许多商业地产项目在今年开始营业，能否开业旺场，到达开发商所答应的投资收益率，对此众

多商业地产项目的操盘手均持谨慎态度。

总之，商业地产绝不是印钞机。一铺旺三代，早已成为韵事。“广积粮，缓称王”，练好内功，方为开发商的天

职。

区域房价部分上扬

2004年南宁楼市房价“涨声”一片，主要缘于：1'经济局势良好。在全国经济局势生长良好的大情况下，广西经济

在2004年的可连续生长性生长及“南北钦防”经济带的发动下，将为房地产的生长提供较好的经济情况和条件，并连

续产生需求牵动。2、领土资源部等严整土地时常将为规复房地产二地市场秩序，抑制圈地等土地投机产生积极的作用。

与此同时，违规土地开发的制止和土地新秩序的创建，有可能触发防地产开发商的优胜劣汰和转手吞并。而土地公然

拍卖制度则提高了土地代价'噌加了开发本钱，引起了开发本钱•引起房价上涨。3、房地产相关的土地代价上身、市

区土地日渐缺乏、钢材等原质料代价上涨，将会导致区域房价部分上扬。这些区域主要会合在环南湖板块'琅东板快、

靠近国际会展中心区域、环青山板块”高层以及低层低密度的花圃洋房将在2001年突破1000远的单价大父八但是外

环开通后，交通等底子建立向郊区的生长有可能将都市住宅开发建立延伸到已往不可及的地区从而拥有生长的辽阔天

地，这些区域的房价将会保持大要稳定。

维权意识不停增强

市场竞争猛烈，南宁房地产开发水平逐渐提高。将诚信、重答应'守纲纪'盖好房成为开发商在竞争中取胜及做大做

好的趋势偏向。与此同时，业主针对开发商的维权运动此起彼伏，引起政府相关部分重视并逐渐赢得执法界和媒体的

支持。在金达花圃物业治理案、某小区绿地变动用途、城北及长湖路等楼盘借“非典”之名延期交房，以及一些楼盘

宣传园林景观与实际建成严重不符等现象在2003年甚为突出。2004年将迎来南宁楼市最大的生意业务及入住岑岭，

期房酿成现房，园林景观、小区筹划、修建质量、物业治理能否到达开发伤在期房时对购置者的答应，开发商的诚信

面临考验，而业主群维权与不良问题开发商的斗争将成为猴年楼市的另一大“热点”。

炒房步队日益壮大

继“炒股”因股市连续低迷而让人望而却步之后，炒房成为新的投资热点。全国各多数会都有越滚越大的炒房步队•

第三其中声势最大，最能“炒”出全国影响的是温州购房团体。业界预计，温州有10万人在炒楼，引用的民间资金高

达1000亿元。如果根据回报率15%来盘算，炒房不任何一个财产都要赚钱。1月12日一一14日大自然花圃就专门从

温州组织了一个儿十人的温州看房团来南亍，堪称南亍2004年高品质楼盘跨省市营销的大手笔，为南亍猴年地产升温

拉开了序幕。南宁楼市除在全国有影响的温州购房团以外，广西其他地市县的买家也成为了南宁楼市的主要投资者，

据统计，2003年南宁市投资类物业有三成以上为外地买家所购置，随着南宁都市首府职位的提升，这一现象呈上升趋

势但值得存眷的是2004年即将开始的税制革新中包罗开征地物业税的内容。这一新税种尚未出台，税率等焦点内容在

未定之中，但如果物业税率订得较高，将立即对次房地产投资者产生打击，不但会抑制房地产投资欲望•并且会

引起抛售避险。所以对付炒房者和开发商以及销售署理商而言，这一新税种的具体内容和实施值得存眷。

总而言之•2004年是南宁楼市生长的一个好年景，无论是开发商照旧购房者在面临丰收喜悦的同时也要面对市场冷静

思考进行抉择。

南宁地产阐发之二

黄金起跑破位上市

一用逾越生长的眼光开楼市

平衡木上的精彩

2002年底，我们预测年南宁楼市的状态时，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。公然，2003年的南宁楼市，真如

一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽情地演绎着，已往意念的一幕幕的精彩，仍历历在目。

首先，在政策层面，“121”文件惊悖未定，而18号文又出台，南宁楼市在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”

及“康健论”等众多鼓噪与呐喊声中，左摇右晃立住了身影，遗言在平衡木上健步。市场进一步扩容。虽然，楼市全

年的“结果单”上尉宣布，但据房产治理部分的相矣数据显示，商品房存案条约总金额已突破70亿元，成交重量凌驾

去年已经是铁板铁钉的事。

其次，SARS给年初旺场的楼市迎面浇来一盆冷水，一度曾使楼市冻结到了冰点。然而，SARS刚过，楼市又井

喷般苏醒，压抑的购房劲头一经释放，边式数个楼盘的开盘盗得满堂红。在人们的性中，再也没有什么行动能比“住

得更好”更直接地表达对生命和尊重与热爱了。

第三，年终盘点，政府的136工程，又往多数会身上、街巷之中砸进约80多亿元，如今南宁的都市面貌那真叫

日新月异，一条条门路联通、亮化、美化；一个个广场绿地涌现。在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市开始真正成为广

西的楼市，在一些大盘，本市市民与外来购房者之间，险些已是平分秋色。绿城的居住品牌已经开始洁出丰富的果实。

第四，南亍楼市已重新区以东的火热，蔓延成F全城的光辉光耀。由于都市门路交通等底子设施的全囹改革建

立，楼市的生长越发均衡，楼盘在都市的界限大大拓展，快速环道之外，一批楼盘风生水起。特别是大沙田、东沟岭

等区域，2003年可以界说为房地产开发元年。

第五、物业类别大大逾越了已往以普通住宅为主题的格式，南宁房地财产出现向其他财产靠拢与融合的迹象。

商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露眉目，而写字楼物业，也在借商务公寓的

名义与形式，在楼市亮出起未来之旗。

众力叠合破位在即

处在一个社会经济急剧转型与生长中的大时代，不可确定的因素越来越多，也许唯一可以确定的•就是“不可确定”。

南宁楼市走势如何？房价是涨是跌？这些问题一再引起市场的推测。

这几年，对南宁楼市较为一致的认同看法是，房地财产生长平衡，代价平稳，是小步稳定生长的态势。南宁楼市这几

年市场容量是不停增加，但都市商品住宅的成交均价已是盘整在每平方米2300元的代价。近四五年时间，盘整的时间

越长，破位的空间越大，所以可以大胆地预言：南宁楼市在通例动力的生长轨道上面，又取得超常的能量注入，整体

破位上行的态势险些已成定局。以南宁的商品住宅平均代价指标，从技能层面上判断，2004年的均价应有凌驾每平方

米300元的涨幅，五年内破位上行的代价空间，应可看好每平方米1000元。

进入2003年秋天之后，在“民歌节”的欢声笑语和“南博会”申办乐成并将以南宁为永久会址的炮工声中，南宁楼市

破位前的变革已经同步开始了，最值得存眷的变革是商价位楼盘成交的放量。这几年在南宁楼市之中，每平方米3000

元以上的商品住宅代价并不鲜见，但像今年这样大量的成交­却是少有，这种信号的市场解读就是：价升量增，南宁

楼市向上破位在即。

其理由首先是南宁楼市的开放度导致参照系统的变革。几年前，南宁楼市仅是南宁地区的楼市，其笼罩的市场领域•

只在南宁市及原南宁地区的几个县罢了；现在，它已开端升格为广西的楼市；在往后，它将会在都市自己的种种升级

前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域性国际中心都市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购置市场方面

都将出现比以往越发开放的格式。南宁楼市在已不短的盘整周期后•寻求向上的破位势所一定。

其次，几年来的整体低价位运行，为南宁楼市的即将破位上行保存了极大的空间。据有关大量数据显示，全国商品住

宅今年前十个月的均价为每平方米2400元，南宁日前的均价与此持平，在全国几十个大中都市之中'南宁房价与居民

收入之比排在倒数几名之列，这表明南宁房价运营平台的可突破空间还很大。

其三，南宁楼市生长的通例性动力还远未出尽，还在源源不停地支撑着楼市的生长，并且将在未来1。年内连续向好。

好比以南宁为中心的高速公路网，目前只完成2000多公里筹划指标的一半，作为区域经济增长极强的南宁，另有辽阔

的经济要地空间可以供伸展，都市人口2020年筹划为300万，136工程对楼市的拉动等等。

最后，以“南博会”为标记的，中国―东盟自由贸易区的推动，给南宁都市生长带来了千载难逢的机会。这个非通例

的楼市动力，以南宁楼市升级的核能态势，标记着南宁楼市应可生长为比肩深圳、广州的越级楼市。

楼市的黄金起跑线

2004年，讲师南宁楼市整体破位上行的拐点之年。市场的信心将会大大提升，南宁楼市可聚集的客户群体越发遍及。

从区域漫衍上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将得到更有力的发动，同时，区外的投资性客户

将可能横空出世，越发多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享都市整体增值及生长的未

来•在黄金起跑线上，最早行动的一定是先知先觉的消费者。

楼市在都市的边际格式将被重新界说。两年前，南宁快速环道的领悟，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一年

里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里多数会建立蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突

破，东进西扩，北移南拓，都巾是建出来的，楼巾是做出米的，卫星城级的呗目•离我们已经不会很近了！

在楼市的内在格式方面，旧城的改革亦将成为楼市的主增量来源。在国度对新增建立土地政策趋严的大配景下，旧成

改革将是满足消费者需求重要产出的增长点，不停高企的综合开发本钱必将拉高都市旧区内的物业代价平台，成为引

发楼均价破位上行的技能面。

已往几年的生长，只能称之为开发者的资格赛，2004年，才是开发商们的高量级的角力决定的开始！谁将有资格站在

这条黄金起跑线上？一是已经储备了相时数量土地资源的开发商，一是拥有雄厚资本的财团。

2004年，南宁楼市将在划时代的黄金起跑线上发力，跑向黄金铺就的高速大道，并且越跑越快。

南宁地产阐发之三

南宁楼市步入格式年华

市场连续快速生长

南宁地产阐发之四

让楼市贩卖快乐

北京曾经举办过一次十大时尚生活热评：25：00生活，夜色生活，DIY生活，数码生活，念书生活，S0H0生活，

怀旧生活等成光辉光耀热点，透过这些热点人们所领略的是一个情作用的生活图景，精神的享受已经逾越r纯生理的

需求，格调和品位较钱财受到更多的尊重，心需求成为现代都市人最大的需求。20世纪70年代，美国粹者菲利浦・科

特勒最先注意到经济生活中出现了“体验性特征”，并提出了“体验经济”（ExperienceEcononm?）的名词。1970

年，著名的未来学家阿・托夫勒在其脱销书《第三次浪潮》中指出：“办事将靠提供体验办事而取胜」这种经济形态

在房地产开发领域所占的利润空间随社会进步不中逐步加大。

从整个楼市看来，越来越多的住宅做得越来越精致，科技含量越来越高，而代价并不见得响应“水涨船高”。

人们开始对住宅能否满足情感精神的需求而提出了质疑：买到屋子不即是买抵家，买到豪华不即是买到品位。险些80$

开发商的80%利润来源于满足人们情感和精神需求的文化附加值，如设计、品牌、创意、色彩、时尚、康健、舒适、

职位、本性等。南宁楼市在步入高速生长的快车道时，一部分高等楼盘在这方面作出了楷馍：大自然花圃耗费重金请

来视觉行为艺术家王冶夫先生所作的“珍藏大自然”艺术品，杳榭里花圃每次开盘用上万朵玫瑰，巨型蛋糕所营造出

来的浪漫格调'阳光100半山丽园的蓝调生活，使体验经济完全与人们的心灵需求相契合，取得了不俗的市场业绩。

当体验经济逐步在楼市要延、兑现，有地产界人士大胆想象，未来会没有样板房'而会出现试住房•如果实

现•这该是地产界的一个重大里程碑了。试住房大概是体验经济正真正来临时的产物，大概它会以其他方法出现。想

想衣服可以试穿，高等化装品可以试用，汽车可以试开，屋子作为大部分消费者一辈子最大的一宗消费品为（I么不能

试住呢？如果可能的话，开发商将成为快乐的贩卖者，为购房者开启特殊体验的大门，并且报告购房者，“你的冒险

即将开始”。

正在运用体验经济思路的人则当谢谢托夫勒，他自出机杼地提出了产物制造业、打扮业和体验性的三段记，这

个有点八股但有意思的三段论说的是：农业经济是自然经济•生产者与消费者同一，崇尚经验和天人合一；产业经济

时代则是异化经济，生产者与消费者对立，崇尚理性•尤其是经济人理性；而到了体验经济时代，则是一种复归经济，

即生产者和消费者统一，崇尚自由和岑岭体验。这是区别于理性经济时代的思维模式，但这需要在产业时代化经过充

实生长，在经济的高端层面才气出现。到那一天*购房者多花了一倍的钱才气买了--套自己非常喜欢的屋子，不一定

因为它能给他（她）带来多大的效用，也不必因为代价非得和代价有何等的一致，只因为一个心情，一个偏好，而周

围的人也不会用异样的眼光来看待他（她），因为他们理解了他（她）得到了拥有它的快乐，这时，开发商也可以享

受卖楼的快乐了吧。今年，南宁楼市上百万平方米高等住宅的上市，谁家能吃透“体验经济”的精髓呢？

2004年，让我们一起期待楼市贩卖快乐！

南宁地产阐发之五

［原创］1999—2003南宁地产生长纵览（纲领）

房地产行业总是以7-10年为一个循环螺旋上升式生长。

可以说，南宁这一轮楼市的生长是从1999年的苏醒开始的。

经历了1995年北海、海南的楼市泡沫爆裂的凄惨和1998年东南亚经济危机的阵痛，1999年，南宁房地产在张望中苏

醒并勃兴。

政策就是如同一只无形的大手，左右着楼市的生长，绝不夸张的说•政策就是楼市生长的风向标。让我们从这个标窥

探并回首一卜南亍楼市这一轮的生长历程。

1999年，苏醒。

福利性分房制度的正式终结，银行按揭信贷政策的正式启动，引爆了人们压抑已久住房消费。第一把首次置业的民众

冲向各大地产营销中心，购房热情一浪高过一浪。那个关于美国老太和中国老太的对话成为流行最广的故事，“按揭”

成为最时髦的流行语。欧景庭园、集美都市新村等引入了优秀物业治理经验的花圃式小区在都市成熟的区域崛起，成

为旧城改革的奇葩，吸引了无数存眷的目光。

2000年，启程。

国际会展中心进入实质性施工阶段，南湖大桥连通东部出城大道，民族大道延长线与桂柳高速公路全线领悟•使得南

湖一带代价风生水起，马上成为抢手的香惇悖：新区新景新配套，新楼新房新生活，南湖琅东成为二次迁居的首选之

地。一夜之间，一栋栋小高层、高层像雨后春笋般拔地而起，华丽华庭，南湖聚宝苑、湖景花圃、汇春名庭、澳洲丽

园，在湖光山色间演绎了一出绝世风华的楼市新章。

2001年，生长。

各个城区的旧城改革正式拉开序幕，盘活国有资产、优化资产结构，一系列拥有成片土地资源的国有企业、公司成为

房地产开发的排头尖兵。在已建成的市区及都市边沿地带，巨细楼盘全面开花结果。文华园、振宁花圃、南湖碧园、

振宇公寓、阳光新都、嘉园、星和园、格兰云天、新兴苑……南宁楼市掀起了全城总发动。

2002年，扩张。

南宁市政府136工程正式启动。7月，全长40多公里的南宁市快速环道正式建成通车，也比南宁楼市驶上了快车道。

快速环道也创建南宁楼市最为抢眼的黄金跑道，环道周边的楼盘便成了楼市的新一轮明星：翠湖新城'金湾花城、江

南新兴苑、恒大新城……由于土地资源的丰盛•环道周围集结了众多的大盘：大范围大配套低代价，震撼了整个楼市，

让一片片原本荒凉的土地变得人声鼎沸。

2003年，勃发。

经过多年的厚积•2003年的南宁进入了一个急速犷张时期：归并七县运营新都市•全面构筑泛南宁都市圈■楼市也随

着都市在长：借着旧城改革及新城犷张两把尖刀，巨细楼盘粉末登场，各据其位。据不完全统计，全年入市销售的房

地产项目到达了118个。无论是新城区照旧旧城区，无论是豪华别里照旧小户型，无论是商业写字楼照旧居住小区•

楼市卖得红红火火，怎一个旺字了得？在南博会的天时'136工程的地利、外在人口膨胀的人和三条利好因素影响下，

2003年的楼市走向了光辉的起跑点。

2004年，突围。

也许，过早的下这样的一个定语不太切实。但我们有理由相信2004年绝对是一个围合与突破并存的点争阶段。仅200

3年底宣布的拟售房地产项目就到达了破天荒的150个，这场史无前例的地产大战硝烟正浓。已经拥有多项优势的大

中型房地产开发企业强强联合，形成“围”的态势，而中小型项目也想凭借着自身的错位经营乐成突围。突围的实质

其实就是创新，是创建在实力底子上的实质性创新，是企业实力、筹谋实力、操纵实力'领导人团队实力'创新依附

实力的综合体现。2004年是南宁楼市突围和变局的开始。

南宁地产阐发之六

2003年终地产随想［原创］

今年的SARS犹如海啸般狂野，让世人胆怯之余更多的是带来一份清醒。相较之下，南宁的房地产市场则平

淡中显得有些忙乱。

年中银行信贷政策的收紧似乎顺理成章，有资本的主自然应对从容一一横竖上有政策，下有对策。

然而，年底修建质料的突然大幅度上涨，却让所有开发商们倒吸一口冷气一一国度对付通货的调控显出了

威力，下一•场演出是喜是悲可就影响事大了！

以南宁房地产近一个周期的“过分”生长来看，目前市场上所谓主流的中高等楼盘开发已趋饱和（尽管中

低收入阶级远没有自由选择的余地），加上消费群体的自我掩护意识日趋强烈，行业结构调解的时间迫在眉睫。

但不管怎样的结果，对付整个南宁房地财产的康健生长而言都是有利的一一市场调解的结果，肯定是清理

一批不懂行业规矩'盲目自大、投机失算的顽主们。而对付搏杀而出的商家来说，幸运的难免分得“更大块的肥肉”，

并抢占到下一轮开发热潮的先机。

从现有市场供给产物的销售状况可以明显感觉，南宁市房地产市场已经由暗转明，抢先进入了广西房地产

产物结构调解的阶段。“青年国际”所掀起的小户型热潮不外是个小小的插曲，市场的主流将是“以需带求”开发思

路的日渐兴盛。

十月份，圣展・独立公社顺势而出，开创了南宁市房地产本性化投资的元年一一奋发的代价与理想化的原利

模式犹如一剂D6水•促使金湖广场周边更快地带入了热潮•

尽管圣展•独立公社的修建设计亳无特色，所谓的产权式酒店公寓看法也仅是一路考察的引进品，但对付整

个南宁市房地财产的生长却意义重大一一它代表了南宁市高端房地产消费层面的真正兴起，并将进一步发动南宁市房

地产向多元化的偏向生长。

可以预感触，随着中国一一东盟展览会的迫近，明年邻会展中心的周边将涌现出一大把相对创新的本性

化消费楼盘。

而另一大块，则是市场真正的希望所在一一中低消费群的居住需求­显然这决不是那些“营销妙手们”

可以随意导向的一一地价的攀升构不成消费需求本钱上升的绝对理由'更况且大多数的拍卖竞价往往是部分有企图的

顽主在自抬身价罢了；至于修建本钱的突然大幅提升，也只能在阶段体现代价的起伏变革罢了，对付整体修建的代价

而言丝毫无用！

南宁地产阐发之七

2003年终南宁楼市回首与展望［原创］

破位上行黄金起跑

-2003年终南宁楼市I口I首与展望

---引言

楼市，只是一个行业的小标准：都市，是一个区域经济的中标准。

今年，我们需要从一个更大标准上领域，来权衡相时小标准的南=楼市•因为，这绝对的须要，以削，我们的习惯是，

在世界舆图中对中国进行定位，在中国舆图中对广西进行定位，在广西舆图中寻找南宁的位置，现在年，我们改变的

方法是：在世界舆图中•寻找南宁的位置与未来。

一平衡木上的精彩

2002年底，我们预测及界说2003年南宁楼市的状态时，使用的描述词是“平衡木上的舞蹈“。公然，2003年的南宁

楼市，真如一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽性的演绛者，已往一年的一幕幕精彩•仍历历在目。

首先，在政策层面，如“屠龙刀”的121文件惊垫未定，而如“侍天剑”18号文又出，南宁楼市汇同中国房地财产，

在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“康健论”等众多鼓噪呐喊声中，左摇右晃立住了身形，依然在平衡木上

健步。相关统计数据虽未出笼，但相信，南宁楼市的2003年，市场有进一步的犷容，成交量在2003年的底子上，应

是继承放量，维持高二位数的增长，当不成问题。

其次，在社会层面，SAR0给年初刚旺场的南宁楼市迎面浇来一盆冰水，一度曾使楼市冻结到了冰点，然而，SARS刚过，

南宁楼市又如井喷般地苏醒，人们被SARS压抑的购房劲头一经释放，便是数个楼盘的开盘售罄>在购房者们的心中，

再没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达了对生命尊重与热爱。

其三，在城建方面，政府的136工程，年终盘点•又往南宁的都市身上、街巷之中砸进去了80多个亿，南宁都市面貌

那真叫做日新月异，捷报频传。一条条门路买通、美化、亮化，一个个广场绿地峻工，在全区人羡慕的眼神中，南宁

楼市在2003年开始真正成为了广西的楼市，在一些著名的大盘，南宁市民与外购房者之间，险些已是平分秋色。绿城

南宁的居住品牌的耕作，已开始产出丰富的果实。

其四，在板块方面，2003年的南宁楼市，已重新城琅东的火热，化成了全城的光辉光耀。由于都市门路交通等底子设

施的全面改革建立，南亍楼巾的生长越友均衡，楼盘在都巾的界限大大拓展，快速坪道N外，•批楼盘风生水起，对

大沙田、东沟岭等城区，2003年可界说房地产开发的元年。

其五，在类别方面，2003年的南宁楼市，大大逾越已往以一般住宅为主体的精彩，南宁的房地财产主动地向其它财产

靠拢与融合，商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露端X，而写字楼物业，也在

假商务公寓的名义与形式，向南宁楼市亮出其未来之旗。就是住宅的物业大类中•高等别墅及低价大盘，都在楼市的

上下两端与时俱进。

其六，在行业办事方面，2003年的南宁楼市也取得重要的突破，住交会与房博会两大阵营，在竞争中秀足楼市；差别

平面媒体的地产专刊谋杀更多版面的同时，电视媒体不甘人后，使楼市的流传越发活色生香；各楼盘的营销手段及运

动，都让出位创新成为屡见不鲜，排队认购的'摇号抽签的一个火爆开盘局面，不停刷新南宁楼市记载并书写新的财

产传奇。

平衡木上的演绎出精彩，是南宁楼市2003年的主旋律，太多的楼盘、太多的事件、太多的相关因素，都难以一一尽述，

政府的力量、银行的力量、供方的力量、消费者的力量、传媒的力量都在2003年的楼市中全部到位登场，在角力中形

成市场的动态平衡，在竞合中互动了行业的精彩。

然而，这种南宁楼市五年发育形成的通例性平衡状态，在不通例的秋天巨雷声中，宣告这个平衡又将冲破，而精彩更

将升级，这个秋天的巨雷，就是南博会一一中国、东盟贸易展览会，从2004年开始，将一年一度在南宁举办。

南宁楼市，又将开创一个崭新的时代。

二众力叠合破位在即

涉及楼市运动趋势的要索总是许多，对楼市的预言是需要极为大胆而又谨慎的，往往是我们先有一种感觉，然后得到

强化，提出了可以归纳综合的看法，然后阐发求证。

在2003年的秋天，一种感觉是越来越强烈了，从而导出了南宁楼市将破位上行的大胆预测。

简直，进入2003年秋天之后，在民歌节的欢歌笑语声中，在“南博会”申办乐成并将以南宁为永久会址的礼炮声中，

南宁楼市一种破位前的变革也同步开始r，最值得存眷的信号，是高价位楼盘成交的放量。这几年在南宁楼市之中，3

000元/平米以上的住宅房价并不鲜见，但象今秋这样大量的成交，却是鲜见，这种信号的市场解读是：价升量增，南

宁楼市向上破位在即！

这几年对南宁楼市较为一致的认同看法是，南宁房地财产生长平稳，代价平稳，是小步稳定生长的形势。不错，南宁

市这几年市场容量是不停增加的，但都市住宅的成交均价，已是盘整在2300元/平米的价位近四五年了，市场投资家

的格言报告我们，盘整的时间越长，破位的空间越大，在此我们可以大胆地预言：南宁楼市在通例均力的生长轨道上

面，又取得到超常的能量注入，整体破位上行的态势险些已成定局。以南宁都市的住宅均价为参照指标，从技能面上

的判断是，2004年的均价应在新的代价平台上运营，比2003年的均价应有凌理300元/平米的涨幅，五年内破位上行

的代价空间*应可看好1000元/平米。呵呵，够大胆的了！

面对这个大胆的预测，虽不能遍述影响区域楼市的种种要素一但总得找出几个象样的理由支撵*所幸的是，找出的理

由不但象样，并且强大，都市的大行动转型突进，为这个大胆的预测奠基了清晰的大标准的坐标平台。

首先的理由，是南宁楼市的开放度导致参照系统的变革。几年前，南宁的楼市，是南宁地区的楼市，其笼罩的市场领

域，只为南宁市及原南宁地区的几个县罢了；而如今，它已开端升格为广西的楼市，这随便瞧瞧南宁几个楼盘的客户

分类统计就可以了；在往后，它将会在都市自己的种种升级前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域国际中

心都市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购置市场两个方面，都将出现出比以往越发开放的格式。试想，一个原来

C西区内一个把区级的楼市，与未来一个国际化区域中心都市NI司的楼巾，会有怎、样的级差？南亍市已确定迈向国际

化都市的生长目标，南博会业已指向了这种目标的现实性，南宁楼市在已不短的盘整周期后，寻求向上的破位势所一

定。

其次，南宁楼市几年来的整体低位运行，为南宁楼市的即将破位上行保存了极大的空间*据统计数据，全国所有大中

小城镇的商品住宅今年前十个月的均价为2400元/平米，南宁市目前的均价与此仅与持平，在全国几十个大中都市之

中，南宁的房价与居民收入之比为6点多，排在倒数几名之内，这充实说明南宁市楼价运营平台的可突破空间。

其三，南宁楼市.生长的通例性动力还远未出尽，还在源源不停地支撑着楼市的生长，这几年，作为楂市通例动力出现

的要素包罗：区域都市化水平的快速噌长，南宁作为广西经济区域首位度都市简直立及生长，南宁都市居民的收入快

速增长，办事经济作为南宁支柱财产的开端显现等等，这些通例性的可预见的要素变革，都将在未来十年内连续向好，

好比以南宁为中心的高速公路网，目前只完成2000多公里筹划指标的一半，作为区域经济增长极的西宁，另有辽阔的

经济要地空间可供伸展，南宁市的CDP，按三步走的生长战略•六、七年后将要翻番，都市的人口2020年筹划为300

万•我认为是一个守旧的指标。

其四，在非通例的楼市动力方面，政府的136工程投资拉动，虽然已进行了两年可纳入通例动力体系，但仍具有其非

通例的发作力。2002年60多个亿，2003年目前已完成了80多个亿，2004年的筹划凌驾120个亿•在办妥南博会的

刚性要求下，可以肯定的是，今后的数年，每年以亿计，都市有不少于三位数的城建投入，已往的两年它对南宁楼市

的拉动力量，是有目共睹的，而从2004起。这种拉动力量将是更强劲的，这从政府刚公示的南宁市旧城改革的筹划中

就可以印证。

最后，不可遗漏且最值得大书的楼市动力，非通例的动力是以南博会为标记的，中国、东盟10+1自由贸易区的推动，

给南宁都市生长带来的千年i遇量级的机会。这个非通例的核当量级动力，会有很大一部分能量会融合到南宁楼市通

例动力之中，促进通例动力的加快释放，但同时，它仍然以南宁楼市升级的核能姿态，标示着南宁楼市的未来，在更

大标准的时空思维中，南宁楼市的未来生长坐标已被超常更新，南宁楼市•应可生长为比肩香港、新加坡、深圳、广

州的超等楼市！

很难看到的是，在一个时间的周期内，有如此之多高能量级的生长动力，通例及非通例的，协力推动一个都市的生长，

支撑一个区域楼市的生长。2004年的南宁楼市，破位上行的时候已经到来！

三楼市的黄金起跑线

中国，处在一个社会经济急剧转型及生长中的大时代，在这个大时代之中，中国都市的巨变动是布满着戏剧式的豪情，

这是一个无法用已往来预知未来的时代，特别是象南宁这样一个正在迎向千载难逢生长机会的重要里程碑之年里，预

测未来更需要有逾越往年更大的自信心及勇气！

把已往的南宁楼市划上一个句号吧，因为我们已经来到了一条黄金般的起跑线上。2004年，在今后的楼市编年史上，

会成为南宁楼市整体破位上行的拐点之年。

在众力会合下将开始梦幻般生长，向一个伟大的、超等的都市迈进的南宁，给未来的楼市带来的是巨大的想象空间，2

004年，南宁楼市将在黄金起跑线上发力！驶向黄金铺就的高速大造。

让我们大胆地前瞻透视2004在，在南宁楼市的黄金起跑线上，会有那些格式可供描述？

首先，在消费方面，市场的信心将会大大提升，南宁都市楼市可聚集的客户群体越发遍及。从区域漫衍上表述，市区

的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将得到更有力的发动，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，越发多

元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业•共享都市整体增值及生长的未来，在黄金起跑线上，展

早行动的一定是先知先觉的消费者。

其二，在物业分类方面，将有更多的产物线进入楼市，南宁楼市的国际性都市产物格式初现。在主力物业类别物业线

上，在整体上行的同时，更会在高端上摸，低端下探，南宁住宅的代价宽幅将有更大的突破；在写字楼方面，也将会

堂皇进场，在南亍楼巾中挺起自豪的头；在商业物业方面，更大'更强'更专业，可期待的是对接国际巾场的创新与

生长：总而言之，一个国际多数市应有的物业品类，在2004年的南宁楼市，都可能会在酎酿中，也应该神龙初现了。

其三，楼市在都市的边际格式将被田新界说。两年前，南宁快速坏道的领悟，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新

的一年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里多数会建立蓝图的引导'楼市的新热点区域将会有

新的突破，东进西扩，北移南拓，都市是建出来的，楼市是做出来的，卫星城级的项目，离我们已经不会很远了！

其四，在楼市的内在格式方面，以都市再起的名义，旧城的改革亦将成为楼市的主增量来源。在国度对新增建立土地

政策趋严的大配景下，旧城改革将是满足消费需求重要产出增长点，不停高企的综合开发本钱必将拉高都市旧区内的

物业的代价平台•成为引发楼市均价整体破位上行的技能面。

最后需要透视的，是楼市的另一极开发商，谁有资格站在这条黄金起跑线上？已往五年楼市的生长，只能称之为开发

者的资格赛，2004年，也是南宁楼市平台进阶后，才是开发商们的高量级的角力决赛的开始！

明年，在楼市的黄金起跑线上，我们可能会看到，一些开发商的配景会逐渐的远去，楼市的赛场上，活泼的身影只能

是他们：

已占据楼市争霸最原始最根本战略性资源者。2004年的楼市竞赛，是多项全能，分值最多的，是比土地储备的加分。

在国度土地强化垄断经营、新增土地越发严格控制的大配景下，南宁楼市的土地，进一步成为稀缺的资源，土地成为

进军楼市的第一如高墙般的门槛，已经储备了相对数量的开发商，就拥有可生长的首要资源，2004年的黄金起跑线上，

土地不是万能的，但没地却是万万不能的了，2004年的楼市，有一支老田主代表队。

再者，就是财团重量级资本的开发商。土地门海的抬高，融资条件的抬高•空麻袋背米式的楼市妙手及财产传奇，已

经成为遥远的影象，楼市的新决赛，已成为资本的代表赛，站在黄金起跑线前的选手，怀中也得抱着黄金。自有资

本实力，创新的融资渠道，是加分的第二要素，在政府的“招拍挂”市场唯一准入通路前'能喊出几亿级以上数字人

民币而面不改色心不跳者，够格！2004年的楼市，另一支代表队，是大财主们。

另有其它代表队吗？没有了！其它只可能是啦啦队及跟庄的了。翻一下站在黄金起跑线前的选手的混名册，嘿嘿，老

田主队一目了然，都是各人熟悉的开发商，这一轮，他们天时地利人和都占据了，黄金起跑线前的第一桶金，那是拿

定了！再看看老财主队，混名册上尚为空白，队员正在路途上日夜兼程，来历配景资料不详，问楼市消息灵通人士，

据称其中有江浙财团中的妙手、京师来的御林军'港深的股市新锐、南海的神秘剑客。。。。。。

南宁地产阐发之八

南宁房地产市场初探［原创］

—'南宁都市表面

1.都市表面

南宁位于广西的南部，是广西壮族自治区的首府，广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，它

毗邻理、港'澳，面向东南亚，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经

济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。全市面积10029平方公里，其中市区面积1834平方公里，辖新城、城北、兴

宁、永新、江南5个城区，二县（邕宁、武鸣）一郊，总人口281万人，其中市区150万。

2•经济状况

“八五”期间，南亍市年均经济憎长率到达17.21%，高于广西和全国的平均增长水平-提前6年实现海内

生产总值翻两番的目标，跻身于全国都市综合实力50强的行列。2002年•全市实现海内生产总值356亿元。全市

人均海内生产总值达12021元-2003年1-8月份，南宁市经济运行态势良好，全市国有及其他牢固资产投资额为亿元，

同比增长63.89%，投产的项目有179个,同比增长50.42%。

3•银行存贷款生长较快

8月底止，全市能行存款余额亿元，比年初增长13.29%，其中城乡居民储备亿元，比年初增长1L74%；

银行货款余额亿元，比年初增长16.77%。

4•都市居民家庭收支小幅增长

1-8月份，都市居民家庭收支小幅增长，居民人均可支配收入6227元，同比增长2.8%；居民人均消费性

支出4643元•同比增长1.40%，其中支出增幅较大的有居住类，司比噌长25.70%。

5•南宁迈向国际多数市

中国参加WT0，东盟10+1自由贸易区，南宁迎来了前所未有的生长境遇，作为粤港澳经济圈、西南经

济圈、大西南与中南半岛旅游互助圈与东盟自由贸易区的中转站和枢纽都市，南宁加快了迈向国际多数市的步调。

★1991年，南宁进入了“中国都市综合实力50强”。

★1992年，南宁被国务院批准为沿海开放都市。

★1995年12月李瑞环同志考察南宁市时提出把南宁市建成300万人口用地范围为250平方公里的多数会。

★1996年>南昆铁路全线建成通车。

★1997年，南宁被评为“中国园林都市”。

★1999年，南宁获•中国优秀旅游都市”称呼。

★2001年，南宁获‘中国人居情况奖”。中国与东盟建注10+1自由贸易区。

★2002年，南宁“136都市亮化工程”全线实施。都市改革发动房地产增速生长

★国际会展中心动态都市雕塑“南宁之门-朱槿花”正式落成。这是面向国际招标的都市形象设计，

反应了南宁开放的心态•会展中心和民歌广场紧张施工，准缶迎接民歌节的到耒。

★10月8日，温家宝总理在印度尼西亚与东盟10国举行的第七次首脑集会提出，从明年起，每年在广西南

宁举办中国一东盟展览会。

★以大学城和科技新城为主的相思湖开发区面向海内外设计单元公然招标筹划设计方案。日本黑川纪章修建

都市设计事务所'英国阿特金斯公司、澳大利亚UKY公司、美国）PZ公司和中国北京清隼都市筹划设计院5家进入初

审0

南宁对外开放结果喜人。1992年以来，南宁市先后创建了南宁高新技能财产开发区、南宁经济技能开发

区、大沙田经济开发区、邑宁沿海经济走廊开发区、隼侨投资区等5个开发区。"九五"期末，全市5个开发区实现产

业总产值22・07亿元。技工贸总收入75・25亿元，实际利用外资2718万美元，产业产物出口总额2154万美元。目

前，全市利用外资的领域在不停扩大，今年1-8月份，全市进出口总值43912万美元，同比增长40.91%，其中进口总

值10011万美元•同比增长61.62%八出口总值33901万美元、同比增长34.69%〃全市8月止实际利用外资8937万美

元，同比增长35.41%。

二、南宁房地产表面

1•房地产生长表面

今年上半年.全市房地产开发投资累计完成亿元。共有104个房地产在建项目，其中本年新建项目共有

52个，新开工面积占施工总面积的37.56%。

其中，项目施工总面积达10万平方米以上的公司有南宁国凯、中房南宁'广西桂建'广西东方、南宁桂

源、广西恒大、广西阳光嘉园、南宁永茂'广西万通'西部时代十大公司；施工总面积在5万~10万平方米的有广西

星江、南宁三元、南宁振宁、广西荣和、广西碧园、广西和实'南宁中天'广西同和'东瀛团体'宁汇房产、广西玉

力等19家房地产公司。这些范围较大的在建项目，其施工面积达万平方米，占同期全市施工总面积的71.99%。房地

产开发数量多、开发项目上范围，促使房地产投资今年以较快速度生长。

1一8月份，全市新建商品房销售面积万平方米，比去年同期增长17.65%，销售金额亿元，比去年同期增

长45.8%。

其中，住宅生意业务面积万平方米，占整个房地产生意业务总面积的46.40%，同比增长17.6%.需求继

承保持增长态势：

而作为办公、商业用房市场竞争猛烈，销售情况一般＞1-6月份，办公、商业用地预售面积仅为万平方

米，但在7-8月份，此类物业预