2026年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）练习题及答案

2026年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地用途管制制度，将土地分为三大类，其中不包括（）。A.农用地B.建设用地C.未利用地D.生态用地2.下列土地权利中，属于用益物权的是（）。A.土地所有权B.土地抵押权C.土地承包经营权D.土地留置权3.在土地估价中，确定估价期日的主要目的是（）。A.明确估价责任B.界定估价时点C.确定估价方法D.划分估价区域4.某宗工业用地，其法定最高出让年限为（）年。A.40B.50C.60D.705.采用市场比较法评估土地价格时，进行交易情况修正的目的是（）。A.将比较实例价格修正为正常交易情况下的价格B.将比较实例价格修正为估价对象区域的价格C.将比较实例价格修正为估价对象用途的价格D.将比较实例价格修正为估价对象权利状况下的价格6.收益还原法认为，土地价格是（）的资本化。A.土地成本B.土地开发费用C.土地未来纯收益D.土地历史交易价格7.基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的（）。A.标定地价B.出让底价C.土地使用权平均价格D.土地所有权价格8.土地估价报告的有效期通常从（）起计算。A.现场查勘日B.估价作业期日C.估价报告出具日D.估价期日9.下列因素中，通常不会直接影响工业用地地价的是（）。A.产业集聚程度B.临街状况C.基础设施完备度D.区域环境质量10.成本逼近法中，土地取得费及相关税费不包括（）。A.征地补偿费B.拆迁安置补助费C.土地使用权出让金D.耕地占用税11.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为2.0，每平方米建筑面积的楼面地价为3000元，则该宗土地的总地价为（）万元。A.3000B.6000C.15000D.2000012.路线价估价法主要适用于（）的批量评估。A.农村宅基地B.城市商业街道两侧的土地C.工业仓储用地D.公共管理与公共服务用地13.根据《城镇土地估价规程》，土地估价原则不包括（）。A.替代原则B.预期收益原则C.行政干预原则D.供需原则14.在运用剩余法评估待开发土地价格时，从开发完成后的房地产价值中，首先应扣除的是（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费15.土地的自然属性不包括（）。A.位置固定性B.面积有限性C.使用永续性D.价值增值性16.下列土地中，属于国有土地的是（）。A.城市市区的土地B.农村宅基地C.自留山D.自留地17.土地登记的核心是（）。A.土地统计B.土地权属C.土地分类D.土地规划18.影响土地价格的社会因素中，长期起决定性作用的是（）。A.政治状况B.社会治安C.城市化进程D.人口数量与素质19.某可比实例成交价格为5000元/平方米，交易情况修正系数为100/102，市场状况修正系数为105/100，土地状况修正系数为100/98，则经修正后的可比实例价格为（）元/平方米（结果取整数）。A.5248B.5357C.5208D.510220.下列有关土地经济区位描述正确的是（）。A.指土地所在区域的交通通达程度B.指土地与城市中心、商业中心等的空间关系C.指土地的地形、地势、地质条件D.指土地周围的环境景观21.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.3-6B.6-10C.4-8D.8-1222.在土地估价报告中，对估价结果有重大影响的事项说明属于（）部分。A.估价结果报告B.估价技术报告C.附件D.致委托方函23.采用收益还原法评估出租型房地产的土地价格时，净收益应为（）。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.运营费用D.有效毛收入减去运营费用24.城镇土地分等定级中，“等”反映的是城镇之间土地质量的差异，“级”反映的是（）。A.城镇内部土地质量的差异B.不同用途土地质量的差异C.不同区域土地质量的差异D.不同权利状况土地质量的差异25.下列税费中，在计算土地增值税扣除项目时，可以作为“与转让房地产有关的税金”扣除的是（）。A.增值税B.企业所得税C.城市维护建设税和教育费附加D.契税26.某公司以出让方式取得一宗土地使用权，现欲将该土地使用权连同地上建筑物一并抵押给银行申请贷款，其评估价值类型通常为（）。A.市场价值B.抵押价值C.投资价值D.课税价值27.根据《划拨用地目录》，下列用地中，不能以划拨方式取得的是（）。A.城市基础设施用地B.非营利性邮政设施用地C.商品住宅项目用地D.公益事业用地28.在土地估价中，区域因素修正的主要内容不包括（）。A.繁华程度B.交通条件C.基础设施D.宗地形状29.基准地价系数修正法评估宗地地价时，其基本公式是（）。A.宗地地价=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数B.宗地地价=基准地价+期日修正额+容积率修正额+其他因素修正额C.宗地地价=基准地价×(1±综合修正系数)D.宗地地价=基准地价×期日修正系数±个别因素修正额30.土地估价师在执业过程中，必须回避的情形是（）。A.与委托方负责人有同学关系B.曾在估价对象所在单位工作过C.持有估价对象土地使用权D.与委托方有业务合作关系二、多项选择题（每题2分，共20分。错选、多选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.土地价格的特征主要包括（）。A.土地价格是权益价格B.土地价格主要由生产成本决定C.土地价格呈上升趋势D.土地价格具有明显的地域性E.土地价格通常不受供需影响32.根据《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级的因素因子体系通常包括（）。A.繁华程度B.交通条件C.基本设施状况D.环境条件E.人口状况33.市场比较法估价中，选取可比实例应符合的要求有（）。A.与估价对象用途相同B.与估价对象权利性质相同C.交易类型与估价目的吻合D.成交日期与估价期日接近E.成交价格为正常价格或可修正为正常价格34.成本逼近法中的土地开发费包括（）。A.宗地红线外的通路、通电、通水、排水等费用B.宗地红线内的土地平整费用C.贷款利息D.土地取得费E.相关税费35.收益还原法适用于评估（）的土地价格。A.商业用地B.待开发的生地C.出租的写字楼用地D.学校用地E.公园用地36.影响住宅用地价格的区域因素有（）。A.距商业中心的距离B.周边学校、医院等配套设施C.社区居住氛围与治安状况D.宗地临街宽度和深度E.区域规划限制37.土地估价报告审核的重点包括（）。A.估价方法的适用性B.估价参数的选取依据C.估价结果的合理性D.报告格式的规范性E.文字表述的准确性38.下列属于土地他项权利的有（）。A.建设用地使用权B.土地抵押权C.地役权D.土地租赁权E.土地所有权39.基准地价的特点有（）。A.全域性B.平均性C.时效性D.强制性E.交易性40.在剩余法估价中，确定开发完成后的房地产价值可采用的方法有（）。A.市场比较法B.长期趋势法C.收益还原法D.成本法E.假设开发法三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）41.土地估价对象包括土地所有权、土地使用权及其他土地权利。（）42.标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。（）43.容积率是指建筑物各层建筑面积的总和与建筑基底面积的比值。（）44.采用市场比较法时，可比实例的成交日期与估价期日相差不宜超过三年。（）45.土地增值收益在成本逼近法中是指土地因改变用途或进行开发而产生的增值。（）46.收益还原法中的还原利率等同于一般意义上的银行利率。（）47.路线价是临街标准宗地的单位宽度平均价格。（）48.土地估价中的最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最高价值的用途。（）49.出让土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。（）50.土地估价师可以个人名义接受委托、收取费用。（）四、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）51.某宗工业用地，土地总面积8000平方米，通过出让方式取得，取得时土地单价为1200元/平方米。现土地使用者拟进行转让，委托估价机构评估其市场价值。估价期日为2025年6月30日。经调查，该区域同类工业用地在2025年6月的平均地价水平为1800元/平方米。已知该地区工业用地地价指数如下：2023年6月为100，2024年6月为108，2025年6月为118。另据分析，待估宗地在基础设施条件、产业集聚度等方面均优于区域平均水平，综合判定其个别条件比区域平均水平高5%。该宗地剩余使用年限为45年，工业用地法定最高出让年限为50年，土地还原利率取6%。请采用市场比较法（基准地价系数修正法思路结合期日、个别因素修正）和年期修正评估该宗土地在估价期日的市场价值（单位面积地价和总地价）。52.某公司拥有一宗出让的住宅用地，面积10000平方米，容积率为2.5，已开发建设并全部出售。已知土地取得成本（楼面地价）为2000元/平方米，房地产开发总成本（含土地取得成本、建安成本、管理费用、销售费用、投资利息等）为5500元/平方米（按建筑面积计）。该项目销售均价为8500元/平方米（建筑面积）。转让房地产时缴纳的税金及附加为转让收入的5.6%，房地产开发企业可加计扣除取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%。请计算该房地产项目应缴纳的土地增值税额。（为简化计算，不考虑其他扣除项目，并假设所有成本费用均取得合法凭证）五、案例分析题（共1题，20分）53.阅读以下材料，回答问题。某市一国有企业（A公司）于2018年以划拨方式取得城区一宗面积为15000平方米的土地使用权，土地上建有仓库、办公楼等建筑物，总建筑面积8000平方米。2025年，因企业改制需要，经市政府批准，拟将该宗地及地上建筑物一并转让给某房地产开发企业（B公司）进行商品住宅开发。根据规划条件，该宗地规划用途变更为住宅用地，容积率不大于2.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。B公司需按现行政策补缴土地使用权出让金，并承担所有拆迁安置补偿费用。转让前，A公司委托甲估价机构对该宗地及地上建筑物市场价值进行评估，估价目的是为土地资产处置提供价值参考。甲机构出具报告，评估总价值为1.8亿元（含土地及建筑物）。随后，市自然资源局委托乙估价机构对该宗地协议出让时的土地使用权出让金进行评估。乙机构经调查发现，该区域近期有三宗类似住宅用地出让案例，均为“招拍挂”公开出让，平均楼面地价约为6500元/平方米。该区域住宅用地基准地价为5000元/平方米（楼面地价），期日修正系数为1.15，容积率修正系数为1.08（对应容积率2.2），其他个别因素修正系数经综合判定为0.98。同时，根据该市规定，改制企业划拨土地协议出让时，出让金可按评估地价的40%缴纳。问题：（1）甲估价机构评估的1.8亿元价值，其价值类型可能是什么？该价值评估结果能否直接作为补缴出让金的依据？为什么？（2）请根据乙估价机构掌握的资料，采用基准地价系数修正法，试算该宗地规划条件下（住宅用地，容积率2.2）的楼面地价和总地价。（3）根据该市政策，B公司应补缴的土地使用权出让金约为多少？（4）在此次土地转让及变性开发过程中，主要涉及哪些土地估价目的？针对不同的估价目的，在估价方法和技术路线的选择上应注意哪些关键点？（以下为答案与解析部分）答案与解析一、单项选择题1.D解析：根据《土地管理法》，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类。生态用地不是法定的土地分类大类。2.C解析：土地承包经营权是用益物权的一种。土地所有权是自物权，土地抵押权是担保物权，土地留置权不是我国法定的独立土地权利。3.B解析：估价期日（也称估价时点）是估价结果对应的日期，确定估价期日是为了界定价值内涵的时间界限。4.B解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地出让最高年限为50年。5.A解析：交易情况修正是为了消除因特殊交易方式、交易动机等造成的交易价格偏差，将其修正为正常市场交易情况下的价格。6.C解析：收益还原法的基本原理是预期收益原则，即将土地未来各年纯收益以一定的还原利率折现到估价期日，以此估算土地价格。7.C解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商、住、工等用途分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年限土地使用权区域平均价格。8.D解析：土地估价报告的有效期通常自估价报告载明的估价期日起算，一般为一年。因为估价结论是基于估价期日的市场状况作出的判断。9.B解析：临街状况对商业用地价格影响显著，但对工业用地价格影响相对较小。工业用地更关注产业集聚、基础设施、交通条件（大宗货物运输）和环境质量（如对生产的影响）。10.C解析：成本逼近法中的土地取得费及相关税费是指为取得土地而向原土地使用者或农民集体支付的费用及按规定缴纳的税费，如征地补偿、拆迁安置、耕地占用税等。土地使用权出让金是通过出让方式取得土地时支付的地价，在成本逼近法中属于土地价格的一部分，而非“取得费”。11.B解析：楼面地价=土地总价/总建筑面积。总建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.0=20000平方米。土地总价=楼面地价×总建筑面积=3000元/平方米×20000平方米=60,000,000元=6000万元。12.B解析：路线价估价法是依据路线价，配合深度指数表和其他修正率表，评估临街宗地地价的一种方法，特别适用于城市商业街道两侧宗地的批量评估。13.C解析：《城镇土地估价规程》中阐述的土地估价原则包括：替代原则、预期收益原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合法原则、最有效使用原则、估价时点原则等。行政干预不是估价原则。14.D解析：剩余法的基本公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润。在计算逻辑上，是从开发完成后的价值中依次扣除各项成本和利润。15.D解析：土地的自然属性是指土地本身固有的、不以人的意志为转移的特性，包括位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永续性等。价值增值性属于社会经济属性。16.A解析：《土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有。农村宅基地、自留山、自留地属于农民集体所有。17.B解析：土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，其核心是确认和保护土地权属。18.C解析：城市化进程是影响土地价格的重要社会因素，它通过人口迁移、产业聚集、基础设施投资等长期、深刻地改变土地供需关系和收益能力。19.A解析：修正后价格=5000×(100/102)×(105/100)×(100/98)≈5000×0.9804×1.05×1.0204≈5248元/平方米。20.B解析：土地经济区位是指土地与重要经济活动场所（如城市中心、商业中心、交通枢纽等）的空间关系及其由此产生的经济收益差异。交通通达程度是经济区位的重要体现，但不是全部。21.B解析：《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。22.A解析：在《城镇土地估价规程》规定的估价结果报告格式中，“估价结果和报告使用”部分包含“估价结果”、“估价结果成立的条件”、“估价报告的使用”以及“需要特殊说明的事项”，其中对估价结果有重大影响的事项需在此说明。23.D解析：收益还原法中的净收益是指由估价对象所产生的客观有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于土地的收益。24.A解析：城镇土地等别反映全国或省（区、市）范围内城镇之间土地质量的地域差异。城镇土地级别反映城镇内部土地质量的区位差异。25.C解析：计算土地增值税扣除项目时，“与转让房地产有关的税金”是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等。增值税是价外税，企业所得税、契税不计入此扣除项目。26.B解析：以抵押为目的的估价，其价值类型应为抵押价值。抵押价值是在估价期日的市场价值基础上，考虑法定优先受偿款、预期风险等因素后的价值，通常低于市场价值。27.C解析：《划拨用地目录》规定了可以划拨方式取得土地使用权的项目范围，主要包括国家机关、军事、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地。商品住宅属于经营性房地产开发项目，必须以出让等有偿方式取得。28.D解析：区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，如繁华程度、交通条件、基础设施、环境状况等。宗地形状属于个别因素。29.C解析：基准地价系数修正法的基本公式为：宗地地价=基准地价×(1±∑K)，其中K代表各因素修正系数。或者更具体地，宗地地价=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数。30.C解析：根据《房地产估价规范》，当估价师或估价机构与估价对象有利益关系或与委托人有利害关系时，应当回避。持有估价对象土地使用权属于直接利害关系，必须回避。二、多项选择题31.ACD解析：土地价格的特征包括：是权益价格、主要由需求决定、具有明显的区位性、总体呈上升趋势、形成时间较长、价格种类多样性等。土地生产成本（如开垦费用）对原始土地价格影响很小，土地价格受供需影响显著。32.ABCD解析：城镇土地定级因素因子体系通常包括繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等。其中人口状况常作为商业用地定级的重要因子。33.ABCDE解析：市场比较法选取可比实例要求：与估价对象处在同一供求圈、用途相同、权利性质相同、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价期日（通常不超过1-2年）、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。34.AB解析：成本逼近法中的土地开发费包括宗地红线外的基础设施配套费和宗地红线内的场地平整费等开发费用。贷款利息属于投资利息，土地取得费及相关税费是另一项成本。35.AC解析：收益还原法适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。商业用地、出租的写字楼用地能产生持续稳定的收益。待开发的生地、学校、公园通常没有直接的市场收益或收益难以量化，不适用收益还原法。36.ABCE解析：影响住宅用地价格的区域因素主要包括：距城市中心、商业中心的距离；交通通达度；基础设施（生活配套）完备度；公用设施（学校、医院等）完备度；环境质量；规划限制等。宗地临街宽度和深度属于个别因素。37.ABCDE解析：土地估价报告审核应对报告的整体质量进行全面把关，包括技术路线的合理性、方法的适用性、参数的选取依据、计算的准确性、结果的合理性、格式的规范性、文字的准确性以及假设限制条件的充分性等。38.BCD解析：土地他项权利是指在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定的权利，主要包括抵押权、地役权、租赁权等。建设用地使用权是主要的土地使用权类型，属于主物权。39.ABC解析：基准地价具有全域性（覆盖整个城镇）、平均性（区域平均价格）、时效性（反映特定时点的价格水平）。基准地价是指导价，不具有强制性，也不是实际交易价格。40.ABC解析：在剩余法中，预测开发完成后的房地产价值，可根据开发完成后的房地产类型，采用市场比较法（类似房地产有活跃市场）、长期趋势法（市场稳定发展）、收益还原法（出租型房地产）等。成本法一般不用于预测未来价值，假设开发法就是剩余法本身。三、判断题41.√解析：土地估价的对象是土地的权利，包括土地所有权、土地使用权（如出让、划拨、租赁等）以及抵押权、地役权等他项权利。42.√解析：这是《标定地价规程》中对标定地价的准确定义。43.×解析：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑基底面积是建筑物首层占地面积，不等于建筑用地面积（宗地面积）。44.×解析：根据《城镇土地估价规程》，采用市场比较法时，可比实例的成交日期与估价期日不宜相差超过一年。特殊情况下可适当延长，但需进行严格的期日修正。45.√解析：在成本逼近法中，土地增值收益是指待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额。46.×解析：收益还原法中的还原利率是将未来纯收益折现为现值的比率，是一个资本化率，它综合反映了土地投资的收益率、风险补偿、货币时间价值等因素，与银行利率有本质区别。47.×解析：路线价是临街标准宗地的单位面积平均价格，通常以货币单位表示（如元/平方米）。单位宽度价格是路线价的一种表现形式，但并非定义。48.√解析：这是最高最佳使用原则的完整定义，估价时必须考虑该原则。49.×解析：根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。地上建筑物、其他附着物的归属，有约定的按约定；没有约定或约定不明的，依照法律、法规的规定办理。国家无偿取得仅发生在土地使用权因公共利益被提前收回或法律规定的特定情形，并非期满自动无偿取得。50.×解析：土地估价师必须在其执业的土地估价机构内从事业务，不得以个人名义接受委托、收取费用。四、计算题51.解：（1）确定区域平均地价：已知2025年6月区域同类工业用地平均地价为1800元/平方米。（2）期日修正：题目已直接给出2025年6月区域平均地价，此价格已对应估价期日，无需再进行期日指数修正。但需注意，1200元/平方米是取得时的价格，是干扰信息。（3）个别因素修正：待估宗地条件优于区域平均水平5%，修正系数为(100+5)/100=1.05。修正后区域平均地价=1800×1.05=1890元/平方米。（4）年期修正：区域平均地价对应的基准是法定最高出让年限50年。待估宗地剩余年限为45年。年期修正系数公式为：K其中，r=6%，n=45，N=50。K计算分母：(1.06≈18.4202，计算分子：(1.06≈13.7646，K（5）计算单位面积地价：单位面积地价=1890×0.9806≈1853.33元/平方米。（6）计算总地价：总地价=1853.33元/平方米×8000平方米=14,826,640元≈1482.66万元。答：该宗土地在估价期日的单位面积地价约为1853.33元/平方米，总地价约为1482.66万元。52.解：（1）计算转让收入：总建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.5=25000平方米。转让收入=8500元/平方米×25000平方米=212,500,000元。（2）计算扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额（按建筑面积计为楼面地价）：2000元/平方米。对应的总额=2000×25000=50,000,000元。②房地产开发成本（题目已给出含土地取得成本的总额为5500元/平方米）：注意：5500元/平方米已含土地成本，为避免重复计算，需区分。房地产开发成本（不含土地取得成本）=(5500-2000)×25000=3500×25000=87,500,000元。因此，土地使用权支付金额+房地产开发成本（不含土地款）=50,000,000+87,500,000=137,500,000元。或者直接理解：开发总成本（按建筑面积）为5500元/平方米，总额=5500×25000=137,500,000元（此总额已含土地款）。③房地产开发费用：题目未单独给出管理费用、销售费用、利息的具体数据，且说明“房地产开发总成本（含...管理费用、销售费用、投资利息等）”，因此可以认为开发费用已包含在“房地产开发总成本”5500元/平方米中，无需再单独计算扣除。在土地增值税计算中，如果开发费用已并入成本核算且不能分摊，可按比例计算扣除。但本题为简化，且题目表述为“总成本”，可认为所有成本费用均已归集。但根据土地增值税暂行条例，扣除项目有特定构成。通常做法是：如果利息能分摊且证明，则利息据实扣除，其他开发费用按（①+②）×5%扣除；否则，全部开发费用按（①+②）×10%扣除。本题未提供利息能否证明，且说明“为简化计算，不考虑其他扣除项目”，但给出了“可加计扣除20%”的条件。为了逻辑完整，我们采用常规处理：假设利息不能按项目分摊，则开发费用按（①+②）×10%扣除。开发费用=(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×10%=137,500,000×10%=13,750,000元。④与转让房地产有关的税金=转让收入×5.6%=212,500,000×5.6%=11,900,000元。⑤加计扣除项=(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×20%=137,500,000×20%=27,500,000元。（3）计算扣除项目总额：扣除总额=①+②+③+④+⑤=137,500,000+13,750,000+11,900,000+27,500,000=190,650,000元。（4）计算增值额：增值额=转让收入-扣除项目总额=212,500,000-190,650,000=21,850,000元。（5）计算增值率：增值率=增值额/扣除项目总额×100%=21,850,000/190,650,000×100%≈11.46%。（6）确定适用税率和速算扣除系数：增值率未超过50%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。（7）计算应纳土地增值税额：应纳税额=增值额×30%-扣除项目金额×速算扣除系数=21,850,000×30%-0=6,555,000元。答：该房地产项目应缴纳的土地增值税额约为655.5万元。五、案例分析题53.答：（1）甲估价机构评估的1.8亿元价值，其价值类型很可能是市场价值（或公开市场价值）。该评估目的是为A公司土地资产处置提供价值参考，通常是指在正常市场条件下，于估价期日，由自愿的买卖双方在公平交易中达成交易的价格。该价值评估结果不能直接作为补缴出让金的依据。原因如下：首先，估价目的不同。补缴出让金评估的估价目的是为确定政府应收取的土地使用权出让金，其评估对象是划拨土地使用权在转变为出让土地使用权时，在特定规划条件下的土地使用权价格。而甲机构的评估目的是为资产处置提供参考，其评估对象是现状（划拨、工业用途、有旧建筑物）下的土地及建筑物价值。其次，价值内涵不同。出让金评估对应的是规划条件下（住宅用地、容积率2.2）的纯土地价格，且可能需考虑协议出让的特定政策（如按一定比例缴纳