甘肃白银市2026年房地产估价师考试题库及答案

甘肃白银市2026年房地产估价师考试题库及答案一、单项选择题1.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该房地产正常情况下每年可获得净收益6万元，该类房地产的报酬率为8.5%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.65.45B.66.25C.68.35D.70.122.在白银市房地产市场分析中，下列哪项不属于影响商业房地产价值的区域因素？（）A.商业繁华程度B.交通便捷度C.产业集聚状况D.建筑物内部空间布局3.运用成本法评估某幢旧办公楼的价值时，土地重新购建成本的求取应优先采用（）。A.市场提取法B.成本逼近法C.基准地价修正法D.假设开发法4.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%，若可比实例价格为8000元/平方米，则进行房地产状况调整后的价格为（）元/平方米。A.7600B.7619C.8000D.84005.关于假设开发法中开发完成后的价值，下列说法错误的是（）。A.对于出售的房地产，通常是采用市场法求取B.对于出租或营业的房地产，通常是采用收益法求取C.开发完成后的价值是未来开发完成时的价值D.开发完成后的价值是在估价时点预测的未来价值6.在白银市，征收评估中对于已经登记的房屋，其性质和使用用途一般以（）为准。A.估价人员现场查勘的实际情况B.被征收人声明的用途C.房屋权属证书和不动产登记簿的记载D.规划部门批准的文件7.某房地产的报酬率由无风险报酬率和风险报酬率两部分构成。若社会无风险报酬率为3.5%，投资风险补偿为1.5%，管理负担补偿为0.5%，缺乏流动性补偿为1.2%，易于获得融资的优惠率为0.7%，则该房地产的报酬率应为（）。A.5.5%B.6.0%C.6.2%D.6.7%8.运用市场法评估房地产价值时，建立价格可比基础不包括（）。A.统一付款方式B.统一币种和货币单位C.统一面积内涵和单位D.统一未来收益期限9.某宗工业用地的容积率为0.8，楼面地价为1200元/平方米。现拟将容积率提高到1.2，楼面地价不变，则单位面积地价将增加（）元/平方米。A.300B.480C.600D.96010.下列房地产估价原则中，属于普适性技术原则的是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.谨慎原则二、多项选择题1.在白银市进行房地产抵押估价时，估价对象的范围可能包含（）。A.被抵押的房屋所有权B.房屋占用范围内的出让土地使用权C.室内装修价值D.特许经营权E.债权2.收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的期限长短C.未来获得净收益的可靠性D.未来获得净收益的大小E.建筑物的新旧程度3.下列情况中，需要进行房地产强制拍卖底价评估的有（）。A.人民法院处置被执行人财产B.税务机关追缴税款C.银行处置抵押资产D.企业破产清算E.个人自愿出售房产4.关于基准地价，下列说法正确的有（）。A.是政府对各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格B.是特定时点的价格C.具有全域性、分用途、平均性、有限期等特征D.可以直接作为具体宗地的交易价格E.更新周期一般不超过3年5.运用成本法评估新建房地产价值时，开发成本包括（）。A.土地取得成本B.管理费用C.销售费用D.投资利息E.开发利润6.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.居民收入水平E.利率水平7.在房地产估价报告中，估价结果报告通常包括（）。A.估价委托人B.估价机构C.估价目的D.估价对象E.详细的测算过程8.下列房地产中，适用收益法估价的有（）。A.白银市区的某出租型公寓B.白银高新技术产业开发区的某标准厂房C.景泰县的某在建商场D.平川区的某行政办公楼E.会宁县的某临街商铺9.关于长期趋势法，下列说法正确的有（）。A.主要用于对未来价格的推测与判断B.可用于比较法中对可比实例价格进行交易日期调整C.可用于收益法中对未来净收益等的预测D.主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、移动平均法等方法E.其成立前提是过去形成的价格变动趋势在未来保持不变10.房地产估价程序的主要环节包括（）。A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.制定估价作业方案D.搜集估价所需资料E.实地查勘估价对象三、判断题1.在房地产损害赔偿评估中，对于可修复的损害，其赔偿金额应为修复所需的费用。（）2.残余估价法本质上是收益法的一种具体形式。（）3.对于有活跃交易的房地产，市场法因其直接、可靠而成为最常用的估价方法。（）4.估价时点可以是过去、现在或未来，它是由估价目的决定的。（）5.楼面地价等于土地总价除以总建筑面积，它与容积率成反比。（）6.在比较法中，如果可比实例的成交日期早于估价时点，则通常需要将可比实例价格调高。（）7.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程等。（）8.在房地产保险估价中，投保时的保险价值评估通常不包括土地价值。（）9.房地产估价是科学，不是艺术，估价结果应是一个确定无误的数值。（）10.在白银市，对于划拨土地使用权抵押的，评估其抵押价值时不需要扣除应缴纳的土地使用权出让金。（）四、计算题1.某公司3年前以出让方式取得白银市一宗面积为5000平方米、土地使用年限为50年的工业用地使用权，地上建筑物为5年前建成、建筑面积为3000平方米的厂房。现因企业改制需评估该房地产的抵押价值。经调查分析，该宗土地重新取得价格为800元/平方米，土地开发成本为100元/平方米，土地开发期为1年，开发成本在开发期内均匀投入，土地报酬率为8%。建筑物的重置成本为1200元/平方米，耐用年限为50年，残值率为2%，已使用5年。建筑物报酬率为10%。请用成本法评估该房地产在估价时点的价值。（假设土地报酬率和建筑物报酬率均为综合报酬率，包含投资利息和利润）2.白银市某商铺建筑面积为80平方米，于2021年12月31日购置并开始出租，租赁合同约定租期5年，第一年净租金为每月200元/平方米，此后每年净租金在上一年基础上递增3%，租金于每年年末收取。据市场分析，该商铺目前（估价时点为2026年6月30日）的报酬率为7.5%。请评估该商铺在2026年6月30日的收益价格。（提示：需考虑租约期内和租约期结束后的不同收益）五、案例分析题案例背景：白银市某估价机构接受委托，对位于白银区北京路的一处临街商业房地产进行司法拍卖底价评估。估价对象为一座6层框架结构建筑，总建筑面积4200平方米，土地为出让方式取得，剩余使用年限35年。建筑物于2016年建成并投入使用，维护保养状况良好。该房地产目前由产权人自营一家酒店，但由于经营不善已停业半年。所在区域商业氛围较为成熟，周边类似商业房地产近期交易和出租活动较为活跃。问题：1.针对该估价对象的特点和估价目的（司法拍卖底价评估），在技术路线上应重点考虑哪些方面？宜优先选用哪几种估价方法？并说明理由。2.若选用市场法，在搜集可比实例时，除了常规的交易情况、交易日期、房地产状况调整外，对于“司法拍卖”这一特殊处置方式，在确定比准价格时还应特别考虑什么因素？如何量化或定性处理？3.若选用收益法，对于该已停业但原为自营酒店的房地产，如何合理确定其潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益？在确定报酬率时，与正常市场交易下的报酬率相比应做何考虑？答案与解析一、单项选择题1.C.68.35解析：该房地产收益年限为50-8=42年。收益价格V=[12.D.建筑物内部空间布局解析：建筑物内部空间布局属于影响房地产价值的个别因素，而非区域因素。商业繁华程度、交通便捷度、产业集聚状况均属于影响商业房地产价值的区域因素。3.C.基准地价修正法解析：在成本法评估中，对于旧房地产，土地重新购建成本可通过市场法、成本逼近法、基准地价修正法等方法求取。在有基准地价的地区，应优先采用基准地价修正法，因其是基于政府公布的基准地价进行修正，相对便捷且具公信力。市场提取法（比较法）也是常用方法，但题干要求“优先”，基准地价修正法更符合规范优先顺序。4.B.7619解析：房地产状况调整以估价对象状况为基准。可比实例状况优于估价对象，应对可比实例价格向下调减。调整后价格=可比实例价格×100/(100+5)=8000×100/105≈7619元/平方米。5.C.开发完成后的价值是未来开发完成时的价值解析：假设开发法中，开发完成后的价值是指在估价时点预测的未来开发完成后的房地产在“开发完成时”的市场价值或未来收益折现值。选项C表述为“是未来开发完成时的价值”，忽略了“预测”和“在估价时点”这两个关键限定，容易产生歧义。准确表述应为“是在估价时点预测的未来开发完成时的价值”。6.C.房屋权属证书和不动产登记簿的记载解析：根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和不动产登记簿的记载为准；如有异议，需提请相关主管部门认定。这是合法原则的体现。7.B.6.0%解析：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率（包含投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿）-投资带来的优惠（如易于获得融资）。即：报酬率=3.5%+1.5%+0.5%+1.2%-0.7%=6.0%。8.D.统一未来收益期限解析：建立价格可比基础主要包括：统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位（包括统一面积内涵和单位、统一币种和货币单位）。统一未来收益期限是收益法中的调整内容，不属于市场法建立价格可比基础的步骤。9.B.480解析：单位面积地价=楼面地价×容积率。原容积率0.8时，单位地价=1200×0.8=960元/平方米。容积率提高至1.2且楼面地价不变时，单位地价=1200×1.2=1440元/平方米。地价增加额=1440-960=480元/平方米。10.C.替代原则解析：合法原则、最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则是四大普适性估价技术原则。谨慎原则是特定估价目的（如抵押估价）中需要遵循的原则，并非普适性技术原则。二、多项选择题1.ABC解析：房地产抵押估价的对象是被抵押的房地产本身及其相关权益，通常包括房屋所有权和其占用范围内的土地使用权（A、B）。室内装修如果不可移动且构成房屋的一部分，其价值通常包含在房地产整体价值中（C）。特许经营权、债权属于无形资产或权利，通常不属于房地产抵押估价的范围（D、E）。2.BCD解析：收益性房地产的价值是未来净收益的现值之和，因此主要取决于未来净收益的大小（D）、获得净收益的期限长短（B）和可靠性（风险，C）。已经获得的净收益是历史数据，不能直接决定未来价值（A）。建筑物的新旧程度是影响未来收益和成本的因素之一，但不是直接决定因素（E）。3.ABCD解析：强制拍卖是指国家机关依法进行的拍卖，包括司法拍卖（A）、税收强制执行拍卖（B）、抵押权人实现抵押权（C）、破产清算（D）等。个人自愿出售属于自主市场行为，不属于强制拍卖（E）。4.ABCE解析：基准地价是政府评估并公布的平均价格，具有选项A、B、C所述特征，其更新周期按规定一般不超过3年（E）。但基准地价是区域平均价，不能直接作为具体宗地的交易价格，需进行因素修正后才能参考使用（D错误）。5.ABCDE解析：成本法评估新建房地产价值，其基本公式为：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。其中，开发成本指取得土地后的建设成本，但选项中的管理费用、销售费用、投资利息、开发利润是作为独立项目与土地取得成本、开发成本并列的。在广义的“开发成本”理解或某些教材分类中，B、C、D、E可能被归为“后续成本”或单独列出，但根据成本法完整构成，题目问的是“开发成本包括”，在严格意义上，A属于土地成本，B、C、D、E属于开发完成所需的后续投入，是构成房地产价值的必要组成部分。本题意在考察对成本法构成项目的完整理解，因此全选。6.ABC解析：社会因素是指人口、家庭、城市形成、公共设施建设、教育、治安等社会发展状况。政治安定状况（A）、社会治安状况（B）、城市化进程（C）均属于社会因素。居民收入水平属于经济因素（D），利率水平属于金融政策因素，也属于经济范畴（E）。7.ABCD解析：估价结果报告是叙述式的报告，需载明估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师等事项。详细的测算过程属于估价技术报告的内容（E）。8.ABE解析：收益法适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产。出租型公寓（A）、出租的标准厂房（B）、临街商铺（E）通常有稳定的租金收益，适用收益法。在建商场（C）尚未产生收益，且未来收益不确定性高，一般不用收益法作为主要方法。行政办公楼（D）通常为自用，无直接市场租金收益，难以用收益法。9.ABCDE解析：所有选项均是对长期趋势法概念、用途、方法和前提的正确描述。10.ABCDE解析：房地产估价程序一般包括：受理委托、明确基本事项、制定作业方案、搜集资料、实地查勘、选定方法测算、确定结果、撰写报告、审核归档等。所列选项均为核心环节。三、判断题1.×解析：对于可修复的损害，赔偿金额应为修复所需的费用，减去修复导致的折旧（如功能折旧等）。有时修复费用可能超过损害造成的价值减损额，此时赔偿金额应以价值减损额为限。2.√解析：残余估价法是根据房屋或土地的收益剥离出土地或房屋价值的方法，其理论依据是预期原理，是收益法的一种派生或具体应用形式。3.√解析：市场法基于替代原则，在存在大量可比实例、交易活跃的市场中，最直接、最具有说服力，往往是首选方法。4.√解析：估价时点由估价目的决定。例如，回顾性估价的估价时点在过去，现时估价的估价时点在现在，预测性估价（如预售定价）的估价时点在未来。5.√解析：楼面地价=土地总价/总建筑面积。容积率=总建筑面积/土地面积。当土地总价一定时，容积率越大，总建筑面积越大，楼面地价越低，成反比关系。6.×解析：如果可比实例成交日期早于估价时点，且期间房地产市场价格上涨，则应将可比实例价格调高；如果价格下跌，则应调低。题干“通常需要调高”的表述绝对化，错误。7.√解析：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且待开发完成后的价值可以预测的房地产，如生地、毛地、熟地、在建工程、可重新改造的旧房等。8.√解析：我国房地产保险通常只保房屋，不保土地（土地不存在灭失风险）。因此，保险价值评估通常为房屋的重置成本或重建成本，不包含土地价值。9.×解析：房地产估价既是科学也是艺术。估价需要基于科学的方法和理论，但也依赖于估价师的经验、判断和对市场的理解。估价结果通常是一个区间值，或是一个数值加上一定的误差范围，而非确定无误。10.×解析：根据相关规定，以划拨方式取得的土地使用权抵押时，评估其抵押价值应扣除划拨土地使用权变为出让土地使用权时应缴纳的土地使用权出让金。这是合法原则和谨慎原则的要求。四、计算题1.解：(1)计算土地价值（V\_L）：土地取得成本=800元/平方米土地开发成本=100元/平方米土地取得成本在取得时一次性投入，土地开发成本在1年开发期内均匀投入，可视为在开发期中点一次性投入。土地投资利息计算（按复利计）：土地取得成本利息=800×(1土地开发成本利息=100×(1=100×(1.08（注：也可用公式：利息=成本×(1土地开发利润：按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算，但题目未给出利润率。结合“土地报酬率为8%”可能已隐含利润，或本题将利息和利润包含在“报酬率”中，要求用折现方式求取土地重新购建成本。根据题干提示“土地报酬率为8%…为综合报酬率，包含投资利息和利润”，因此应采用折现方式求取土地在估价时点的重新购建成本。正确思路：土地重新购建成本为在估价时点重新取得和开发土地的必要支出及应得利润。设土地在估价时点的重新购建成本为V\_L。土地取得成本800元/平方米是在3年前（估价时点之前）的价格，需折算至估价时点。但题目表述“该宗土地重新取得价格为800元/平方米”通常理解为在估价时点的重新取得价格。结合“土地报酬率为8%”是综合报酬率，可以理解为土地取得成本和开发成本在开发完成时（即土地达到“熟地”状态时）的价值，再折现至估价时点。然而，该土地已使用3年，建筑物已建成，土地已是“熟地”。更合理的解释是：800元/平方米和100元/平方米是估价时点的客观成本数据。鉴于题目条件表述存在模糊，按常见成本法习题思路处理：假设土地取得成本与开发成本为估价时点的客观成本，土地报酬率8%为包含利息和利润的综合报酬率，则土地价值可直接由成本相加并考虑年限修正。但题目给出土地剩余使用年限（50-3=47年），土地重新购建成本对应的是无限年或50年使用权价格，需进行年限修正。土地重新购建成本（无限年）=土地取得成本+土地开发成本=800+100=900元/平方米。土地剩余年限47年，土地价值V\_L=900×由于50年和47年相差不大，且分母的修正系数接近1，有时在题目未强调时，可能忽略年限修正。但严谨起见，应进行修正。计算修正系数：K==（近似值）≈≈0.9959则V\_L=900×0.9959≈896.31元/平方米土地总价=896.31×5000≈4,481,550元(2)计算建筑物价值（V\_B）：建筑物重置成本=1200元/平方米×3000平方米=3,600,000元。建筑物耐用年限50年，已使用5年，残值率2%。采用直线折旧法计算建筑物现值（题目未指定折旧方法，直线法最常用）：年折旧额=重置成本×(1-残值率)/耐用年限=3,600,000×(1-2%)/50=70,560元。建筑物折旧总额=年折旧额×已使用年数=70,560×5=352,800元。建筑物现值V\_B=重置成本-折旧总额=3,600,000-352,800=3,247,200元。（注：题干给出“建筑物报酬率为10%”，但成本法求取建筑物价值通常用重置成本减去折旧，报酬率可能用于折旧计算中的折现，但直线折旧法未直接使用。若理解为综合报酬率已体现在重置成本构成中，则按上述计算。）(3)房地产评估价值=土地总价+建筑物现值=4,481,550+3,247,200=7,728,750元。由于题目条件在土地价值计算部分存在多解可能，若忽略土地年限修正，则土地总价=900×5000=4,500,000元，房地产价值=4,500,000+3,247,200=7,747,200元。两种结果均属合理范围。2.解：估价时点：2026年6月30日。租约期：2021年12月31日至2026年12月30日（共5年，期末支付）。租约剩余期：2026年6月30日至2026年12月30日，共0.5年。租约期结束后，假设净租金按估价时点市场水平继续增长。(1)计算租约期内（剩余0.5年）的净收益现值：根据合同，2026年全年（第五年）净租金为：第一年净租金200元/平方米/月×(1+3%)^4。2026年净租金月单价=200×(1.03)^4≈200×1.1255≈225.10元/平方米/月。2026年净租金年总收益=225.10×80×12≈216,096元。由于租金年末收取，2026年6月30日时，剩余0.5年的净收益为2026年下半年租金，在2026年12月31日一次性收取。净收益A1=216,096/2=108,048元。（假设租金在年内均匀发生，下半年按半年计）将A1折现至估价时点（折现期0.5年）：P1=A1/(1+7.5%)^0.5=108,048/(1.075)^0.5≈108,048/1.0368≈104,200元。(2)计算租约期结束后（自2027年起）的净收益现值：假设租约结束后，净租金恢复至市场水平。为简化，假设市场净租金在估价时点（2026年6月30日）的水平与合同约定的2026年净租金水平（225.10元/平方米/月）相当，并保持每年递增3%的趋势。则2027年净租金（第一个自由市场年，在2027年末收取）为：225.10×(1+3%)^0.5?需注意时间点。更严谨地，设估价时点（2026年6月30日）的市场净租金年值为R。根据合同，2026年全年净租金年值为216,096元，这可以近似作为估价时点的市场年净收益（因为合同是2021年签订，至2026年已接近市场水平，或题目隐含此假设）。设估价时点年净收益A=216,096元。从2027年开始（租约结束后），净收益以g=3%递增，报酬率Y=7.5%。将未来无限年期的收益流折现到2026年12月31日（即租约结束时点）的价值：V_{2026.12.31}=A×(1+g)/(Y-g)=216,096×(1+0.03)/(0.075-0.03)=216,096×1.03/0.045≈4,942,000元。再将此价值折现至估价时点（2026年6月30日），折现期0.5年：P2=V_{2026.12.31}/(1+Y)^0.5=4,942,000/(1.075)^0.5≈4,942,000/1.0368≈4,767,000元。(3)该商铺收益价格V=P1+P2≈104,200+4,767,000=4,871,200元。（注：计算中假设租约期内租金严格按合同，租约期后按市场收益模型计算。实际评估中需验证合同租金是否与市场租金存在差异，并进行调整。）五、案例分析题1.技术路线考虑重点及方法选择：考虑重点：估价目的特殊性：司法拍卖底价评估，需遵循谨慎原则，评估价值通常为市场价值而非快速变现价值，但需充分考虑拍卖处置方式可能带来的价格折减（如竞买人范围限制、付款时间苛刻、潜在纠纷等）。估价对象状况：自营酒店已停业，无当前租约收益。需评估其作为商业房地产在最高最佳利用下的市场价值。应考虑其是否继续作为酒店使用，或可转换用途（如办公、商业综合体等）。市场背景：区域商业活跃，有可比交易和租赁案例，为市场法和收益法应用提供了基础。优先选用的方法及理由：市场比较法：应作为首选方法。因为所在区域类似商业房地产交易和出租活跃，可以找到可比实例。通过比较修正，能直接反映估价对象在估价时点的市场供求关系下的价值，结果最直观，易于被委托方和社会理解。收益法：应作为主要方法之一。商业房地产的价值最终来源于其收益能力。虽然目前停业，但可通过市场调查获取类似商业房地产的租金水平和空置率，预测其潜在毛收入、运营费用，从而求取净收益并折现。这能反映其作为收益性资产的本质价值。成本法：可作为参考方法。对于建成时间不长的房地产（2016年建成），其重置成本相对容易确定。但在商业成熟区域，房地产的市场价值往往高于其成本价值，成本法评估结果可能偏低，且不能充分反映其区位和收益能力优势。因此，成本法不宜作为主要方法，但可用于验证其他方法结果的合理性。2.市场法中针对“司法拍卖”的特殊考虑：特别考虑因素：“司法拍卖”是一种强制处置方式，与正常自愿交易相比，存在显著差异，主要体现在交易情况的特殊性上。具体包括