项目建设全过程管理流程

学校项目建设全过程管理流程

学校项目建设全过程分四个阶段；筹划阶段、前期准备阶段、

工程实施阶段、竣工验收交付使用阶段（运营阶段）

一、学校项目建设筹划阶段

1、项目建设管理体系建立

（1）公司设立项目建设管理机构（含设计、施工等单位），明确各自

职责。

（2）与区政府、学校沟通，成立项目领导协调管理机构，明确各单位

分工。（如前期手续办理、建设工程监管、对内对外各单位关系协调

等）

（3）提前筹划，做好资源整合。在这个阶段时，罗列出各个目标节点,

整合资源，各参建单位做好分工。

2.地块现状信息收集

（1）现状图：落实项目具体位置及周边情况；

（2）规划设计条件：落实城市总规、控规、修规，了解限制性设计条

件；

（3）现场踏勘：地块现状、管线配套及接口位置、交通道路及地下

埋藏物调查；

⑷宗地产权调查：了解宗地产权归属情况;

（5）信息整理、分析及建议；

（6）上报建设领导小组讨论，明确土地产权、建设主体单位。

注：1、土地产权及建设主体单位涉及发改委立项、规划报批、设计文件、施工资料编制及

土地产权是否需要过户等（3F合同第6。2条及6.3条）。

3.设计方案编制阶段

（1）征询各单位意见，编制方案设计任务书并明确交房标准（依据

《设计深度编制规定》及《乌市规划技术管理规定》，其中含平、立、

剖、总平及彩色立面实景效果图两种方案）；（如有地下室，专项资质

人防设计院需提前介入）

（2）设计方案选择及优化（含投资估算）；

（3）造价评价及财务评价；

（4）建设领导小组批准后，项目进入建设前期准备阶段。

二、学校项目建设前期准备（证照办理）阶段

1、依据乌政办[2017]273号文关于乌鲁木齐市重点项目行政审批

流程优化实施方案的通知注：截止12月4日代（领）办窗口已设立,

但办理程序还在讨论n,目前前期证照办理还在益民大厦建设工程

政务中心各相应窗口迄件.

2、发改委立项批复（已取得）

注：因原批复的建设主体为天山区建设局及沙区房屋征收与补偿管理办公室，

是否需要办理变更名称。

（1）项目建议书及可行性研究报告合并审批

提交资料：项目申请立项的报告及项目建议书；资金来源说明；

有资质的咨询设计单位编制的项目可研报告文本及电子版材料

城市规划部门出具的规划预审意见；国土资源部门出具的建设项

目用地预审意见，环保部门出具的环评批复文件；项目节能登记表；

项目招标基本情况表；营业执照及申请单位法人委托书及委托代理人

身份证；资金证明（投资额的30%）；（建委清欠办开具的清欠证明）。

办理地点：益民大厦7楼投资处

3、规划许可手续（规划局）

（1）建设项目选址意见书

提供资料：申请报告；立项批复；设计方案含选址用地意向示意

图；申请单位法人委托书及委托代理人身份证；1：500或1：1000的

现势性地形图。

（2）办理地点：益民大厦20楼规划院二所

（3）设计方案审查意见：

提交资料：立项批复；建设项目选址意见书；设计方案（含指标

核算的总平图及平、剖、立）及彩色立面效果图带材质说明（至少两

种方案），经规划局总师办组织专家审查。

办理地点：益民大厦21楼总师办

（4）建设用地规划许可证

提交资料：《建设用地规划许可证申请表》；申请单位法人委托

书及委托代理人身份证明；经规划局核发的“选址意见书”及附图；

发改委立项批复；办理建筑设计红线规划手续的需提供经审查通过的

总平面图、日照分析报告及拟建项目规划方案公示情况资料；1：500

或1：1000电子现势地形图。

办理地点：益民大厦21楼房建规划处

3.用地手续办理（国土局）

（1）建设用地批准书（市人民政府批准用地的，在征地“一书四方

案”（建设项目用地呈报说明书和农用地转用方案、补充耕地方案、

征收土地方案、供地方案）按程序批准后，由市人民政府下发用地批

复，按照新增建设用地审批程序征缴相关税费后核发《建设用地批准

书》）.

提交资料：建设项目用地预审报告；用地建设用地规划许可证；用

地蓝线图；立项批复；原土地证及附图；可行性研究报告及项目选址

意见书；工商营业执照；法人代码证、法定代表人证明、授权委托书.

办理地点：青年路国土局七楼建设用地处

在办理用地手续的同时，可同时进行第4一8条工作.

4.环保审批（环保局）

学校项目规模在2500师生以下的且无锅炉设施的，仅做环境影

响登记表.（不需请第三方环评公司）

提交资料：法定代表人身份证明书、授权委托书；组织机构代码证、

法定代表人身份证复印件、受委托人身份证复印件、营业执照复印件;

审定的项目设计方案及建筑设计红线图。

5.人防报建（人防办）

取得人防设计意见：设计等级如物资隐蔽库或人员隐蔽库；防常

规武器或核武器等；面积规模。

民用建筑（除幼儿园外）需修建人民防空地下室，同步设计、施

工、验收（有专项资质设计、审图；专项资质监理、人防质监站监督

验收）O

（1）新建十层及以上或基础埋置深度大于三米（含三米）的九层

及以下建筑，应修建与地面建筑首层同等面积的防空地下室。（异地

建设收费2000元/平，学校减半）

（2）新建九层以下基础埋置深度小于三米的民用建筑，按地面

以上总建筑面积的百分之五修建防空地下室.（易地建设收费25元/

平，学校减半）

报建需提供资料：法人授权委托书；人防报建表；立项报告；建

设项目规划红线图；

建议：可委托人防专项设计资质的设计单位进行人防设计条件报批、设计及

图纸报审。

6.拆迁许可证

期间依据用地界桩及征迁蓝线图划定征迁范围，办理拆迁许可证，进

行拆迁。

7、地质勘查报告（招标选定）

8、期间组织地勘单位依据建筑设计红线图及设计方案，进行地质勘

查。

9、初步设计审批（发改委）

提交资料：初步设计文本；地勘报告；环保批复；规划手续.

办理地点：益民大厦七楼项目投资处

10、注：初步设计及施工图设计完成后必须经区级政府的最终确认，确认后方

可报有关政府部门。

1k人防、消防、工程施工图设计及审图合格证办理。

（1）施工图审查：报审申请表；网上申报（需建设、设计、勘察单

位均在网上填写）及电子图纸；发改委立项批复；市建委备案的设计、

勘察合同；规划部门批准的规划红线；施工图1套。（建设单位领取施

工图审查合格证书时提供，该图施工图审查合格后打印，盖章齐全,

并且装订成22cmx30cm的规格，需放入档案盒，审查机构存档）；缴

纳审图费（支票或现金）。

（2）人防图纸审查：常规资料同上；人防设计条件批复；仅审涉及

人防的结构、电气、设备图纸文件.

（3）消防图纸审查：

建设规模1万平米（含以上）报市消防支队；

建设规模小于1万平米的在各区消防大队办理。

需提供资料：申请报告及建设工程申报表；委托书（单位委托人

及被委托人、姓名、身份证复印件及委托事项）；消防专篇及光盘；

建设工程规划许可证明文件（红线图、建设用地规划许可证、后补交

建设工程规划许可证）；建设单位营业执照、组织机构代码证、法人

身份证复印件；设计单位营业执照、组织机构代码证、资质证书及会

员证书复印件、参与设计的所有人员身份证、职称证复印件。（以上

复印件注明与原件一致盖公章）；正式蓝图加盖资质章、消防自审章;

送审图纸（结构图不要）两份，一份按建筑、设备、电气顺序装订，装

入5厘米厚档案盒，另一份为卷图。

建议：以上三项审查可以委托设计院办理。

12、工程规划许可证（规划局）

提供资料：《建设工程规划许可证申请表》；申请单位法人委托

书及委托代理人身份正；《建设用地批准书》；规划主管部门核发的

建筑设计红线；施工图总平面图2份、建施类1套（含平、立、剖面

图）；征迁蓝线范围内涉及拆迁的，应有经规划部门现场踏勘后确认

已完成拆除工作的确认单；（人防、消防、工程施工图设计审查意见）。

办理地点：益民大厦21楼房建规划处

H.施工许可手续办理（施工许可证）

7层以下、3万平米以内在各区建设局办理施工许可证

（2）提供资料（1）建设用地规划许可证及红线图；建设工程规划

许可证；建设用地批准书；备案的施工合同、施工企业营业执照、资

质、企业安全生产许可证、人员资格证书、建设用工备案登记证、外

省进疆备案证；备案的监理合同、营业执照、资质证书、监理人员资

格证书、项目总监授权书、外省进疆备案证；施工中标通知书，监理

中标通知书及工程预算书；消防、人防、施工图设计文件审查合格；

发改委立项批复；开工报告，资金证明或工程款担保函；建设工程安

全生产责任书；工伤保险凭证；建筑工地扬尘污染防治措施备案登记

表.

（3）工程安全监督手续：工程概况；建设、勘察、设计、施工、监

理等单位主要负责人及项目主要管理人员一览表及资格证书；危险性

较大分部分项工程清单；施工合同中约定的安全防护、文明施工措施

费用支付计划；建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全

生产承诺书。

（4）工程质量监督手续：建设工程质量监督注册登记表；施工图审

查合格证；中标通知书（工程施工、工程监理）；合同副本（工程施工、

工程监理）；建设工程五方责任主体项目负责人的《法定代表人授权

书》；建设工程五方责任主体项目负责人的《工程质量终身责任承诺

书》.

（4）缴纳各项规费

建筑工程社会保险：按工程造价2.86%；

民工保证金：500万一到1000万按3%,1000万一1亿按造价

2%

建设单位预交，竣工决算时抵扣工程款。

城市基础设施配套费用：工程造价3%,学校、党政机关、非盈

利医疗建筑及市政工程等减免。供热配套费：20、30、40元/平米

墙改基金：10元/平米，竣工时根据所用新型墙体材料比例返还。

散装水泥基金：按工程类型核算，每吨3元。

（1）12.建设项目批后公示牌（规划局规划信息中心）

（2）工程项目概况：建设、设计、监理、施工单位名称；项目

名称及地址。

（3）图形文件：建设用地蓝线图；建筑设计红线图；总平面图、

立面效果图、剖面图。

（4）许可证：建设用地许可证；工程规划许可证。

经济技术指标：建设用地面积；建筑基地面积；容积率；建筑密度；

绿化率。

三、学校工程建设实施阶段

1.施工准备阶段的工作包括：

（1）施工用水、电、排水及通讯线路接通，保证施工需要；注：1.

施工用各类管线接口需结合设计图纸考虑正式管线（外配套）接口及

走向，避免重复劳动及管线过长。2、施工用各类管线口径与容量负

荷等应结合正式用水电口径及负荷考虑，选定最经济的外配套方案。

3、项目公司审核方案，施工单位进行管线接口办理。

（2）施工场地平整，达到施工条件；

（3）建设单位宣讲公司相关管理制度；

（4）建设单位组织到纸会审、设计交底；

（5）监理规划、监理实施细则及施工组织设计的审批；

（6）施工材料和施工设备的准备及临时设施的建设（生产、生活、

办公、围挡）；

（8）（7）质监、安监站备案，申请监管（含人防）；

（9）规划局测绘院现场定点放线及确定水准点与座标控制点，进

行现场交验；

（10）建设、设计、监理、施工单位的协调，第一次监理现场例会;

4、开工报告批复：施工机构的建立、质检体系、安全体系的建立和劳

力安排，材料、机械及检测仪器设备进场情况，水电供应，临时设施

的修建，施工方案的准备情况等.监理工程师下达开工令。

5、施工过程管理

依据合同、设计文件、规范、项目公司管理制度对参建单位进行质

量、进度、成本、资料、环保、安全及文明施工管理控制.

项目公司的3P项目线长面广，工程管理部人手又少（房产工程项

目集中管理人员多，平均1万户/人），这就要求公司管理者在施工管

理中，需要做好“内功”：

（1）甲方工程管理人员的准确定位

做好组织协调工作。作为工程主导方的建设单位代表搞好协调工作，

协调要坚持原则，公正、合理地维护各方利益，为施工单位、监理单

位创造了一个和谐的良好的工作环境。

加强各方联络。分三个方面：内部联络，即建设单位、设计、监理、

施工单位之间的联络，定期召开例会;外部联络，即与政府建管方、周

边单位等之间联络，甲方工程管理人员审时度势，具有预见性、前瞻

性、提前联络有关单位，将矛盾消化在发生之前。既可减少损失，又

能保证工程顺利进行；上、下级联络，要及时准确地将现场的各种信

息如实地向单位进行汇报，争取单位领导及有关部门的支持，同时将

建设单位的有关要求正确地反馈给施工单位，监理单位。使工程项目

各参与方密切合作，保证工程顺利进行。

注意不要越位。甲方工程管理人员要明确自己在合同中的责任义务,

三方是平等的合作关系，只是职责和作用的不同.切忌小问题不及时

解决，累积成“大脓包”集中爆发.

加强业务学习，努力提高综合素质。

身处工程建设管理一线的甲方工程人员，不仅负责协调与监理公司、

施工单位之间的关系，而且有权对工程进度，质量、安全等方面进行

监督检查。这就要求甲方代表具有懂技术，能协调，善管理的综合知

识水平.

施工现场的管理工作，牵涉面广且又琐碎，甲方代表需培养一种敬业

精神和细致的工作作风，对自己接手的工程项目有一个清晰的认识。

避免盲目管理，要学会施工分析，掌握现场管理工作自身的规律。

工作中要及时发出指令，保持工作高效率，避免工作推诿导致工期

延误.

(2)加强监理管控，制定监理责任目标并落实执行

公司从招投标开始认真筛选监理单位，细化监理合同并制订出便于

考核监理的指标，定期与公司各职能部门对监理进行考核，认真

落实监理合同的执行，千万不要让监理工作流于形式，这样会增

加甲方项目部的工作难度。另一方面对监理单位管理的，一定要充

分信任监理方，保持其工作的独立性。

（3）进度控制

（5）设计变更和签证太多是项目工期延误的关键因素之一，所

以在设计阶段要优化设计，在项目施工前要做好施工图纸会审工作，

将设计变更消化在施工前，力争在工程开始后少变更，保障工程的工

期。同时在施工前可将项目整体进度分解落实到月、周，责任到人，在

签定合同时针对工程可能滞后的程度制定具体的措施如：通报批评、

向总公司发函、罚款、撤换项目经理直至停止施工等。在施工过程中

应及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价，

（6）质量管理

2、工程质量是企业形象的体现，一定要树立精品意识，工程一

定要坚持“样板引路，样板先行”的原则，大面积施工前先进行样板施

工，总结经验，做好技术交底，经监理、甲方验收合格后再开始大面

积施工。

3、备注：1、在房建施工过程中，地基验槽、地基与基础验收（正

负零）、主体验收、竣工脸收都需要五方验收及质监站监督。有人防

工程的还需请人防质监站监督。

4、正负零时，请规划测绘院验线及第三方检测公司做工程实体

检测报告.

主体验收前：请第三方检测公司做工程实体检测报告；应请墙改办查

看现场，为竣工后退还墙改基金做准备.

四、竣工验收阶段（建设领导小组参与）

1.消防验收

提交资料：申请报告（单位：加盖公章）、建设单位营业执照、组织

机构代码证及法人身份证复印件；委托书（如你单位委托人及被委托

人的姓名、身份证复印件及委托事项（盖公章））;申请报表填写完

整（设计单位盖章、施工单位盖章、监理单位盖章、建设单位盖章）；

施工、检测、设计、监理（参与该工程所有单位的营业执照、组织机

构代码证、法人身份证复印件、资质证明及该工程负责人职称证、身

份证复印件）设计单位提供会员证书，施工单位提供安全生产许可证

（加盖公章），（所有复印件盖公章处注明与原件一致字样）；竣工

验收报告（施工单位竣工后所出七页纸的报告）消防设施点位竣工图

纸加盖竣工图章（建筑工程：消防设施隐蔽资料）构件材料证明；供

货证明是带条形码的（建设单位盖章、监理单位盖章、供货单位盖章）.

建筑防火材料、构件和消防产品、设备证书和检验报告（型号要一致，

并加盖章）；消防设施检测报告、消防设施系统调试报告，资质等级

证明文件（资质复印件盖公章）；消防标识化发票和标识牌现场照片

（排版在一张纸上），放档案盒装好；提供消防施工单位的承诺书、

施工合同.

注：消防设施检测报告需请第三方检测机构做.

2.人防验收

申报条件：工程已按照设计文件及《新疆维吾尔自治区人防工程平战转换

暂行规定》的有关要求完成全部施工任务；工程内部安装的人防防护设备、

设施已调试完毕，且资料齐全；建设单位项目负责人或总监理工程师已组织

相关各方进行了竣工预验收，并形成相应资料；申报所需资料已准备齐全；

质量控制资料和质量保证资料已报我站并审查通过；以上工作完成后，建设

单位项目负责人或总监理工程师确定工程竣工验收日期，提前三个工作日

通知我站。（竣工验收时建设单位、设计单位、监理单位、施工单位项目负

责人必须到场参加）验收通过后七个工作日内施工单位将单位工程质量验收

记录签字盖章，并将整理齐全的资料进行扫描刻录成光盘后报我站备案，我

站将在7个工作日内出具该工程质量监督报告。

提交资料：建设单位上报竣工验收申请表；有关分部工程施工质量验收记录

表；（结构工程、防水工程、孔口防护工程、建筑装修工程、给排水工程、

采暖通风与空调工程、建筑电气安装工程、消防工程验收意见书）；预验收的

会议纪要。（建设、监理、施工各单位签字盖章）；质量控制资料和质量保

证资料；注：组织工程项目竣工验收必须是办理完毕人防工程质量监督相关

手续的工程.

3.环保验收

提供资料：行政许可申请书；营业执照（复印件）；组织机构代

码证（复印件）；法定代表人身份证复印件；委托代理人身份证复印

件；授权委托书加盖公章；建设项目竣工环境保护验收申请表/登记

表；验收监测报告1份（原件）。

注：监测报告需请第三方检测机构做.

4.工程档案资料预验收

工程竣工验收前，建设单位应当请城建档案馆对工程资料进行专

项预验收，合格后出具工程档案专项预验收合格证明。

注：工程永久性标牌设置：凡竣工验收合格的建筑及市政工程，

建设单位均应在建筑物的明显部位设置永久性标牌.

1.标牌应设置在建筑物正立面上，标牌中心线距地面不得高于2.

5米，也不得低于1米，安装必须牢固；标牌材质采用黑色花岗岩凹刻

（黑色金字），标牌规格和内容严格按标牌式样的要求设置

2.建设单位在办理工程竣工验收备案时，应向备案机关提交建筑

物正立面照片一张，永久性标牌近距离照片一张，作为竣工验收备

案的必要条件。

3、备案机关对永久性标牌的设置情况进行抽查，特别是加强对

重点工程项目和商品房住宅小区的抽查.

4.对建设单位未能提供图片资料；经现场检查未按要求设置永久性标

牌的工程，备案机关将不予备案。

标牌设置说明：

L标牌规格尺寸：800mmX600mm；字号字体：标题（工程名称）为100

号宋体加粗，其余内容分别为72号隶书；边距：页眉60mm，左边50mm,

右边50mnb页角60mm.

2、标牌内容：标题（工程名称：如属住宅楼应标明楼号）；正文内容:

建设、勘察、设计单位名称及其项目负责人，工程项目开工日期和竣

工日期。

5.工程竣工验收（市质监站）

程序：工程完工后，施工单位自检合格后向监理公司申请工程竣工验

收，总监理工程师组织相应监理工程师进行预验收合格后上报；建设

单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、

设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。建设单位应当

在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面

通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

提交资料：施工许可证;施工图设计文件审查意见；人防、消防、环

保验收合格证明；档案馆预验收证明；验收组人员签署的工程竣工验

收意见；工程验收方案；工程验收条件核查表；工程竣工验收通知书；

施工单位签署的工程质量保修书及质量保证书。

6.建设工程竣工规划认可书（规划局）

提交资料：《竣工验收认可书申请表》（原件一份加盖公章）；申请

单位法人委托书（原件1份）及委托