小区智能系统配置建议指导

小区智能化系统

目录

1总则----------------------------------------1

2系统分类-----------------------------------2

2.1一星级-----------------------------------4

————————

3附贝!|---------------------------------------9

1.总则

1.1为提高居住小区高新技术的含量和居住环境水平，以满意居民现代居住

生活的需求，引导本市智能化居住小区的建设，规范智能化居住小区的设计及熨

施，特制定本导则。

1.2本导则所称的“智能化居住小区”是指将信息通信、计算机和自动限制

等技术运用于居住小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应

用，向住户供应先进的平安防范、信息服务、物业管理等方面的功能，为居住者

创建平安、舒适、便捷、高效的居住生活空间。

1.3智能化居住小区的设计应考虑技术先进、经济合理、好用牢靠，选用的

系统和设备应符合标准化、开放性的要求，并具有可扩展性和敏捷性。对于分期

开发的大型居住小区应进行总体规划设计，确保系统和设备的统一性和兼容性，

以便于日后的系统扩充。

1.4居住小区的智能化系统包括小区平安防范系统、信息管理系统、信息网

络系统、机房及节能系统。本导则为使建设开发单位在规划设计和建设智能化居

住小区时，合理配置智能化系统，将按不同的功能配置、技术含量、经济投入等

因素综合考虑，把智能化居住小区划分为三个级别，即：一星级（符号★）、二

星级（符号★★）、三星级（符号★★★）.并将智能化系统的功能配置分为基本

配置、预留功能接口及可选配置。基本配置是智能化居住小区应满意的基本功能,

预留功能接口及可选配置是智能化居住小区可进一步扩展的功能，由开发商依据

实际状况和需求选配。

2.系统分类

2.1一星级

2.1.1周界防越报警子系统

在封闭式管理的居住小区周界设置报警探测装置，并与小区中心机房的报警

主机联网，用以刚好发觉非法越界者。小区中心机房设置显示屏、报警限制器及

电子地图，能实时显示报警区域和报警时间，发出声光报警信号，并能自动记录、

保存报警及打印信息。周界报警探测器具备防拆、短路和断路报警功能。周界入

侵探测器在设置时，应充分考虑气候对有效探测距离的影响。夜间与周界探照灯

联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启；与闭路电视监控系统联动，报

警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出。

2.1.2电子巡更子系统

在小区周界、重要通道、各楼宇间等公共区域设置巡更点，保安人员可以依

据多种方式巡逻。可实现巡更路途的设定、修改；巡更时间的设定、修改；中心

可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作状况;巡更人员管理记录提示等功能。

闭路电视监控子系统

在小区出入口、主要道路、中心广场、周界围墙及室内外停车场等重点部位

设置相应的摄像机，逍过传输网络将相关信息和图像传至小区中心机房进行监

控，并将监视图像和信息进行记录和存储。闭路电视监控系统应具有时间、日期

记录功能。

2.1.4楼宇（可视）对讲子系统

在楼栋单元门口安装具有电控门锁的平安防盗门和楼宇访客对讲门口主机，

住宅内设置用户机，用户机可以开启单元门锁。如安装可视对讲，对讲主机内置

摄像头宜具有逆光补偿功能或环境亮度处理装置.。高层住宅在灾情报警状况下应

自动开启（单元门口）防盗门锁。

2.1.5门禁管理子系统

在住宅单元门口安装对讲门禁主机。

住户报警子系统

楼宇一、二层、顶层阳台、外窗设置报警探测器，住户的主卧房及客厅设置

紧急求救按钮，全部信号联网至小区中心机房。报警时除住户室内发出声/光信

号外，应将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。住户报警系

统宜单独设计，不与楼宇对讲（可视）系统集成。

紧急广播与背景音乐子系统

在小区道路、广场设置音箱，当出现火灾等紧急事故时，可刚好转换为紧急

广播。

物业计算机管理子系统

安装计算机物业管理软件，实现物业、人文、修缮、服务、收费等信息的计

算机管理。

2.1.9公共建筑设备监控子系统

住宅公共照明的开启、关闭采纳自动限制；室外灯光场景的设定采纳智能调

整。

电梯系统的监视：电梯运行状态显示、查询、故障及求救报警。

车辆出入口及停车场管理子系统

在小区出入口及停车场（含地下停车场）的出入口设置自动道闸，通过智能

卡等方式进行统一管理。

公共信息发布子系统

在小区主出入口设置显示屏，用来发布通知、新闻等文字信息，以及播放视

频图片等。

信息综合布线子系统

住户室内应配置家居弱电信息箱，将电话、有线电视、宽带数据等的通信线

缆统一进行管理，并在卧房、书房、客厅、卫生间等房间设置相关信息端口，端

口数量应满意相关住宅设计规范要求。

智能化限制中心机房

小区宜设置智能化中心机房，大型住宅小区还应设立一个和多个分中心，实

现小区各智能化子系统的集中监控和管理，机房面积和设备分布应满意紧急事务

处理和系统维护所需的空间要求。智能化中心机房应设置门禁系统、紧急报警等

设备。机房照明应实行应急照明措施。智能化中心机房的供电宜采纳双路独立电

源供电，并在末端自动切换。机房内应设置专用配电箱，该专用配电箱的输出回

路应留有余量。智能化中心机房应设置UPS电源，UPS电源的容量应符合相关系

统的行业规定。智能化机房应有防尘、防潮、温控、防电磁辐射干扰等措施。由

室外引入智能化中心机房的线缆应实行电源电涌防护器、过电压爱护器等爱护措

施。系统应符合建筑物防雷接地设计规范要求，采纳联合接地，并预留接地铜排

接地端子，

2.2二星级

一星级除具备一星级的全部功能之外，还要求在以下子系统建设方面，其功

能及技术水平应有较大提升。并依据小区实际状况，科学合理地选用“XX市居

住小区智能化系统功能配置大纲”表中所列举的基本配置和预留功能接口及可选

配置。

闭路电视监控子系统

在小区首层电梯入口处，会所、主要设备间等重点部位设置相应的摄像机，

通过传输网络将相关信息和图像传至小区中心机房进行监控，并将监视图像和信

息进行记录和存储。闭路电视监控系统应具有时间、日期记录功能。监控中心应

有大屏幕及电视墙显示功能。

楼宇访客对讲子系统

楼宇访客对讲系统采纳可视对讲系统。实现住户、单元门、管理中心联网。

门禁管理子系统

在住宅单元出入口安装门禁主机，住户可以通过ICk/iDk/指纹/密码等

方式进入住宅。

住户报警子系统

在住户入户门安装防入侵报警探测器、厨房气体泄露报警探测器，报警信号

传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。

紧急广播与背景音乐子系统

应在小区的地下停车场设置广播音箱。

物业计算机管理子系统

建立小区物业管理综合信息平台，实现平安防范、消防、建筑设备监控系统

和物业公司办公自动化系统的集成，实现物业公司办公自动化系统和小区信息发

布系统、车辆出入管理系统的集成。

公共建筑设备监控子系统

给排水系统的监视：监测蓄水池、污水池的水位，并对超高、超低水位进行

报警。监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态、显示、查询

及故障报警；

对集中供冷和供热设备的运行及地下室、地下车库的送排风设备故障状态进

行监测并具备与消防联动功能。

车辆出入口及停车场管理子系统

在车辆的出入口增加图像识别功能。

一卡通管理子系统

实现门禁、停车场、消费、物业等一卡通管理。

家庭智能限制子系统

预留以下功能接口：

通过智能家庭限制设备，实现对家庭内部部分供电回路、照明、家用电器的

开关限制和调整。

2.3三星级

三星级应具备二星级的全部功能,还要求在以下子系统建设方面，其功能及

技术水平应有较大提升。

2.3.1楼宇（可视）对讲子系统

楼宇访客对讲系统采纳可视对讲系统。实现住户、单元门、小区出入口及管

理中心联网。

紧急广播与背景音乐子系统

在住户内及电梯口处设置广播音箱接口。

家庭智能限制子系统

通过遥控器可遥控客厅灯光的开/关；可通过Internet或电话实现家用电器

等设备的远程限制；通过时钟限制灯光的定时开/关及可对灯光进行调光。可通

过管理中心主机向住户发布文字信息。

预留以下功能接口：

通过遥控器可限制家用空调、节能窗帘、音响等家用电器。

信息化社区服务子系统

基于IP协议的物业信息管理，供应许可住户访问的小区Web站点。

预留以下功能接口：

建立小区电子商务平台，住户可以实现网上购物和电子支付，

实现与公安、消防、商场、医院、家政等服务的连接。

2.35节能系统（可再生能源的利用）

太阳能技术应用，如：太阳能草坪灯、太阳能庭院灯、太阳能热水器等在居

住小区的利用.

3.附则

3.1本市智能化居住小区的设计除符合本导则的规定外，还必需符合《XX

市居住小区智能化建设管理暂行方法》（合建设[2003]124号）以及符合国家和

地方的其它有关法规、规范和技术标准要求。

3.2居住小区智能化系统的设备、部品（件）的选用应为国内外名优产品或

在《XX市智能化系统产品举荐书目》中选用。

3.3附表A《XX市居住小区智能化系统功能配置大纲》

3.4附表B《XX市居住小区智能化示范工程星级评估评分标准》

3.5本导则自发布之日起施行

XX市建设委员会

二OO七年四月二日

编制说明

本技术导则的编制得到了XX永信科翔有限公司、XX三川自控工程有限公司、

XX四元科技发展有限公司大力支持，在此表示感谢。

附表A：

XX市住宅小区智能化系统功能配置大纲

第一章平安防范系统

建设项目设置区域或覆盖范围一星级二星级三星级

周界防越报警小区或小区组团的外围墙、围栏★★★

子系统电子地图显示及声光报警★★★

电子巡更子系小区周界、重要通道、各楼宇间

★★★

统等公共区域

小区出入口★★★

主要道路、室外广场★★★

周界围墙围栏★★★

闭路电视监控停车场★★★

子系统首层电梯入口处★★

会所、主要设备间等重要部位★★

与周界报警系统联动★★★

报警信息的自动监控与记录★★★

监控中心大屏幕及电视墙显示功

★★

能

楼栋单元门口与住户之间★★★

联网型监控中心、单元出入口与

楼宇（可视）★★

住户之间

对讲子系统

联网型监控中心、单元出入口、

★

小区出入口与住户之间

单元门禁★★★

门禁子系统

出入口门禁★

住宅报警主机不得低于4个防区★★★

住宅主卧房、客厅紧急按钮★★★

住户的外窗入侵报警（一、二楼、

住户报警子系★★★

顶层）

统

住户的门入侵报警★★

厨房气体泄露探测器★★

电子地图显示及声光报警★★★

其次章信息管理系统

建设项目设置区域或覆盖范围一星级二星级三星级

小区道路、广场★★★

紧急广播与背

地下停车场★★

景吾乐子系统

消防联动★★★

小区会所★★

小区住户内及电梯入口☆

物业计算机管物业管理软件★★★

理子系统实现网络版物业管理★★

自动抄表子系

水、电、气远程抄收或IC卡☆☆

统

给排水设备（水泵、电控阀等相关

设备）运行状态显示、查询、故障★★

报警

蓄水池（含消防水池）、污水池的

★

水位报警

集中供冷和供热设备的运行及地

公共设备监控

下室、地下车库的送排风设备故障★★

子系统

状态进行监测

电梯运行状态显示、查询、故障及

★★★

求救报警

住宅公共照明的开启、关闭采纳自

动限制；室外灯光场景的设定采纳★★★

智能调整

车辆出入口及停车场（含地下停车场）管理★★★

停车场管理子小区车辆出入口管理★★★

系统图像识别功能★★

公共信息发布小区主出入口★★★

子系统中心广场★

一卡通管理子

实现门禁、停车场、消费等一卡通★★

系统

可遥控客厅灯光的开/关☆★

可遥控主卧、次卧、书房及厨房灯

☆☆

家庭智能限制光的尸/关

子系统可通过遥控器遥控家用空调、节能

窗帘、音响等家用电器及对灯光进☆

行调光

可通过管理中心主机向住户发布

★

文字信息

可通过时钟限制灯光开/关☆★

可通过Internet或电话实现家用

★

电器等设备的远程限制

第三章信息网络系统

建设项目设置区域或覆盖范围一星级二星级三星级

光纤到楼栋，多种布线，但要求科学

★★★

合理，经济适用

10M/100M宽带(ADSL)到户★★★

每户2对外线电话★★★

信息综合布线

每户主卧房、客厅、书房、卫生间需

子系统★★★

有电话插座

每户客厅、主卧、次卧房需有有线电

★★★

视插座

每户客厅、书房需有数据插座★★★

基于1P协议的物业信息管理，供应

★

许可住户访问的小区Web站点

信息化社区服小区电子商务平台，住户可以实现网

☆

务子系统上购物和电子支付

基于小区网络平台实现与公安、消

防、商场、医院、医院、家政等服务☆

的连接

第四章智能化限制中心机房

建设项目设置区域或覆盖范围一星级二星级三星级

机房设置位置及周边环境★★★

机房内设备布置合理★★★

限制中心机房

装潢、温度、湿度、运用面积等

★★★

满意相关标准要求

供电线路、接地、防雷、照明等

★★★

满意相关标准要求

第五章节能系统（可选配置）

注；

表中“★”为基本配置

表中为预留功能接口配置

附表B：

XX市居住小区智能化不范工程星级评估评分标准（试行）

1、评估方法

居住小区智能化的等级评估依照《XX市居住小区智能化系统分类标准及

功能配置大纲》（试行）实施标准，对居住小区智能化系统的功能状况，

采纳综合评分方式进行，满分300分。

2、评分表

2.1平安防范系统

建设项目设置区域或覆盖范围扣分内容规定满分小计

周界防越小区或小区组团的外围没有或有盲区的不

410

报警子系墙、围栏得分

统电子地图显示报警及声光没有或不全的不得

4

报警分

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举1

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量1

好

依据占地面积

2000-4000平方米

电子巡更小区周界、重要通道、各

1个巡更点，每少45

子系统楼宇间等公共区域

一个扣0.2分，直

到扣完为止

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举0.5

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量0.5

好

闭路电视每少一个出入口扣

监控子系小区出入口1分，直到扣完为335

统止

没有不得分，不全

主要道路、室外广场5

按比例打分

周界围墙围栏有盲

周界围墙围栏区，每有一处扣15

分

停车场出入口没有

的扣2分，不全的

停车场每少一处扣1分；4

地下停车场没有的

扣2分

每少一处扣1分，

首层电梯入口处4

直到扣完为止

会所、设备间等重要部位没有不得分2

与周界报警系统联动没有不得分2

报警信息的自动监控与记

没有不得分2

录

监控中心大屏幕及电视墙

没有不得分4

显示功能

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举2

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量2

好

楼宇（可

视）

楼栋单元口与住户之间没有或不全不得分830

对讲子系

统

联网型监控中心、单元出

没有或不全不得分9

入口与住户之间

联网型监控中心、小区出

入口、单元出入口与住户没有或不全不得分4

之间

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举6

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量3

好

门禁子系

单元门禁没有不得分610

统

出入口门禁没有不得分2

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举1

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量1

好

住户报警住宅报警主机不得低于4每少1个防区扣1

420

子系统个防区分，直到扣完为止

住宅主卧房、客厅紧急求每少1个区域扣1

2

救按钮分，直到扣完为止

住户的窗入侵报警（一、每少1个区域扣1

5

二楼、顶层）分，直到扣完为止

住户的门入侵报警没有不得分3

厨房气体泄露探测器没有不得分1

没有电子地图显示

报警或声光报警的

电子地图显示及声光报警2

扣1分，没有的不

得分

设备部品（件）是

设备部品（件）否为名优产品或举2

荐产品

施工质量及观感良

工程施工质量及观感质量1

好

合计110

2.2信息管理系统

设置区域或覆盖范

建设项目扣分内容规定满分小计

没有不得分，不全按比

小区道路、广场3

例扣分

地下停车场没有不得分1

消防联动没有的不得分1

紧急广播与背小区会所没有不得分1

10

景音乐子系统小区住户内电梯口

没有不得分1

处

设备部品（件）是否为

设备部品（件）2

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好1

感质量

物业管理软件没有的不得分5

实现网络版物业管

物业计算机管没有的不得分8

理

理子系统15

设备部品（件）是否为

设备部品（件）2

名优产品或举荐产品

自动抄表子系水、电、气远程抄5

无预留接口不得分3

统收或IC卡

设备部品（件）是否为

设备部品（件）1

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好1

感质量

给排水设备（水泵、

电控阀等相关设没有不得分，不全按比

3

备）运行状态显示、例扣分

查询、故障报警

蓄水池（含消防水

没有不得分，不全按比

池）、污水池的水3

例扣分

位凹凸检测

集中供冷和供热设

备的运行及地下

没有不得分，不全按比

室、地下车库的送4

例扣分20

排风设备故障状态

公共设备监控进行监测

子系统电梯运行状态显

没有不得分，不全按比

示、查询、故障报3

例扣分

警

公共照明的开启、

关闭采纳自动限

没有不得分，不全按比

制；室外灯光场景4

例扣分

的设定采纳智能调

整

设备部品（件）是否为

设备部品（件）2

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好1

感质量

停车场（含地下停

没有不得分4

车场）

小区车辆出入口没有不得分4

车辆出入口及

图像识别功能没有的不得分3

停车场管理子15

设备部品（件）是否为

系统

设备部品（件）2

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好2

感质量

小区人行出入口没有不得分4

中心广场没有不得分3

公共信息发布设备部品（件）是否为10

设备部品（件）2

子系统名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好1

感质量

实现小区门禁、停

没有或不能实现的，不

车场、消费等一卡7

得分

通

一卡通管埋于

设备部品（件）是否为10

系统设备部品（件）2

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好1

感质量

可遥控客厅灯光的

不能实现的不得分6

开/关

家庭智能限制

可遥控主卧、次卧、

子系统

书层及厨房灯光的不能实现的不得分3

开/关

可通过遥控器限制35

家用空调、节能窗

帘、音响等家用电不能实现的不得分5

器及对灯光进行调

光

可通过管理中心主

机向住户发布文字不能实现的不得分4

信息

可时钟限制灯光开

不能实现的不得分5

/关

可通过Internet

或电话实现家用电不能实现的不得分7

器的远程限制

设备部品（件）是否为

设备部品（件）3

名优产品或举荐产品

工程施工质量及观

施工质量及观感良好2

感质量

合计120

2.3信息网络系统

建设项规定

设置区域或覆盖范围扣分内容小计

目满分

光纤到楼栋，多种布

信息综合布线，但要求科学合理，没有不得分6

线子系统经济适用35

10M/100M宽带(ADSL)

没有不得分6

到户________________

建立有线电视网络没有不得分3

每户2对外线电话每少1对扣1分，直到扣完为止2

每户主卧房、客厅、书

每少1个区域扣2分，直到扣完

房、卫生间需有电话插8

为止

座

每户客厅、主卧、次卧每少1个区域扣1分，直到扣完

3

房需有有线电视插座为止

每户客厅、书房需有数每少1个区域扣2分，直到扣完

4

据插座为止

设备部品（件）是否为名优产品

设备部品（件）2

或举荐产品

工程施工质量及观感

施工质量及观感良好1

质量

基于IP协议的物业信

息管理，供应许可住户不能实现的不得分

访问的小区Web站点

小区电子商务平台，住

信息化社区户可以实现网上购物不能实现的不得分

15

服务子系统和电子支付

基于小区网络平台实

现与公安、消防、商场、

不能实现的不得分

医院、家政等服务的连

接

合计50

2.4智能化限制中心机房

建设项