物业服务常见纠纷处理及防范对策

物业效劳常见纠纷处理与防范对策

现实生活中，物业效劳管理工作涉及面广，其纠纷普通具有复杂

性、综合性，如处理不当,容易引起群体性事件。

一、前期开辟遗留问题引起的纠纷

〔一〕前期规划设计缺陷引杷的纠纷

纠纷形式：

1.因市政规划公示引起的纠纷;

2.绿地及公共配套设施变更引起的纠舒。

防范措施:

1.向业主发展M心细致的解释说明，及时采集业主关心的焦点问

题及要求，把握动态；

2.在敏感时期把相关事态动向及时向主管领导汇报，必要时启动

突发事件应急预案；

3火最大可能做好物业效劳工作，疏导业主情结上的对立，匕解

矛盾。必要时，应采取责任到人的做法〔限定事件、限定时间、限定

对象，完成特定工作任务〕。

〔二〕商品房质量缺陷引起的纠纷

刎纷形式：

1.房屋装修质量照疵引起的纠纷；

2.装修材料品质引起的纠纷；

3.其他纠纷。

防范措施：

1.保修期内，发现质量问题的，物业公司应及时通知原施工方上

门维修，并注意保存傕促其上门维修的书面记录；

2.原施工单位I愿上门维修的,物业公司可另行委托发展维修，

并对维修费用予以转扣；

3.因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责仍尢

法防止业主损失发生的，物业公司无需承当需偿责任；

4.超H保修期限的，属于业主专有局部房屋需要维修的，维修

费用需由业主支付C

5.以合同为依据处理，并向业主做详细的解释说明。

〔三〕公共设施、公共物业权属不清引起的纠纷

纠纷形式:

1.因会所的权属不清引起的纠纷；

2.其他公共场所及公共设施权属不清引起的纠纷。

防范措施：

1.完善”商品房买卖合同“、”暂时管理规约”的相关规定

2.明确建立单位所拥有产权的会所、车库等局部与业主所共有的

公共设施以及公共枷业的划分，并发展管理释疑。

二、因枷业管理极限引起的纠纷

〔一〕违反法律法规及业主管理规狗的行为引起的纠纷

纠纷形式：

1.物业公司应加强相关法规的宣导；

2对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、

Z.

jj章搭建、侵占通道及其他违法、适狗的斤为发展制止引起的纠轨

3.业主在发展装修时，破坏建造物承重构造、占用公共空间及改

变建造物用途或者外观而引起的纠纷。

防范措施：

1.未成立业主委员会的，根据“暂时管理规幽”规定的物业效劳

企业的取权发展劝阻、制止;

2.对可能会引起较大纠纷的，及时与当地政府相关部门发展沟

通，全力帆助政府制口发展解决;

3.已成立业主委员会的，应当枳极梆物业主委员会发展处理。

〔二〕处理突发事件的过程中可能引把的纠纷

纠纷形式：

L对盗抢等犯罪行为发展防范制止中可能引起的人身人权纠轨

2.在火灾、爆炸等紧急情况下，为发展人员紧急救援或者维护公

共财产、公共安全的目的，需要进入业主住宅引起的纠纷。

防范措施:

1.对于正在发生的盗枪犯罪行为应当及时制止，并采取相应措

地，在控制犯罪嫌屣人后即将通知公安人员发展处理，不得对犯罪嫌

就大发展人身侮辱。在公安人员到来之前对犯罪嫌疑人发展人身保

护；

2.紧急情况必须进入业主任宅时，必须由公安人员或者其他业主

在

场，且必须做好记录并由在场人员签字。

三、因收费瞄引起的纠纷

Z.

1,原则上应将介推内容及标准定期发展公示；

2.结合行业惯例，采取调查摸底、民意测脸等方式合情合理地制

定分摭内容以及分掘标准。

四、因停车引起的纠纷

〔一〕停车费收取引起的纠纷

纠纷形式：

1.专门停车场停车费收取标准引起的剪纷；

2.小区道路暂时停车场收费引起的纠Q。

阴范措施：

1.专门停车场按照政府部门制定的各类停车场收费方法规定的

标准收取停车费;

2.小区道路暂时停车场按照”前期物业效劳合同”及“暂时管理管

为”的规定收取并使用该项费用。

〔二〕业主车辆丧失引起的纠纷

纠纷形式：

L在专门停车场车辆丧失引起的纠纷;

2.在小区道路暂时停车场丧失引起的纠纷;

3.在小区管理范围内，W中自行停车引起的剪纷c

防范措他

1.在专门停车场制定并实施严格的车辆进出管理，并设置监控设

备，条件成熟时可购置停车场责任险;

2.在小区暂时停车场停车的必须将我方的职责范围向全体业主

Z.

公示及对暂时停车用户事先告知;

3.对于业主自行停车不交停车费而仅交物业管理费的，必须事先

告知其面临的风险,必要时应当在告知书上请其签字认可。

五、因第三大斤为〔盗穿、枪劫、成心伤害等〕致业主人身及财

产伤害引起的纠纷

纠纷形式：因第三人行为对业主人身及财产造成伤害，业主以物

业效劳公司违反了"物业效劳合同”，未尽安全保障义务为由，要求物

业公司承当赔偿责任。

防范措施：

L严格依据“物业效劳合同”履行相关安全保全义务;

2.制定完善的安全保蹿规章制度；

3.注意保管保安巡检时间、巡检情况等记录；

4.发生案件后,物业公司应安扰业主情绪并第-时间报警，注

意保护现场，梆助警方完成调查取证等工作。

大、小区公共设施缺陷致人伤害引起的纠纷

纠纷形式:

1.因物业公司未对共用设施发展检查及维修所引起的纠纷;

2.因安伞警示标识不到位引起的刎纷;

3.游泳池管理不当引起的纠纷。

防范措施:

1.物业公司应制定共用设备、设施的巡查、维修和保修制度，

由专业技术人员定期或者不定期对设施设备发展检查、维保修并详细

记

Z.

录，保障相关设备的正常运行;

2.加强对小区的巡检,对于存在的安全隐患应及时采取安全措

的〔如加装栏杆、加固铁口、更换防滑瓷质等〕或者即将修复,并张

贴安全提示标识;

3.游泳池由我司自仃经营的，应产格抵照标准发展管理；假段游

泳池由第三方承包的，应明确为定一切安全事故责任由第三方承当。

七、高空抛物致大伤害引起的纠纷

纠纷形式：加害人从建造物内抛出的物品致他人人身或者财产造

成重大伤害或者损失的纠纷。

防范措施:

1.物业公司应加强对高空摭物相关法规的宣传，严禁高空摭硼，

提高业主安全意识；

2.发生高空他物伤人事件,物业公司应及时M受害人报警或者

拨打求助,同时做好记录，保护好现场。

八、物业公司人员致业主受侪引起的纠纷

纠纷形式：物业公司人员〔如保安〕在履行职务过程中致业主受

伤的，物业公司需承当赔偿责任，加害人承当连带赔偿责任。物业公

司承当责任后，可时加害大发展追偿。业主有过错的，可适当减轻物

业公司责任。

防范措机L"公司能证明加害人的行为与取务无关的，依法

无须承当责任；2.物业公司要加强对工作人员，特殊是保安人员的

法律意识和职业道德培训，强化内部管理，坚决杜绝致业壬受伤的情

Z.

形发生。

以上是物业管理中常见的法律风除和相应的防范措施，在实践中

可能还会存在其他的法律凡险，需要在具体操作中认真防范，尽量降

低法律风险。

九、物业纠纷处理的方式有哪些

（一）物业管理纠纷处理方式,概括越来有以下几抻，也常用到机

1、当事人各方自选商议和解；

2、各方当事人请求第三方调解，或者请求政府主管部门行政调解

O

3、当事人之间为定仲裁；

4、司法诉讼。

以上几种方式乳优孰劣，旌作评定，当事人可以自己决定。自选

商议和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解

决刎纷的方式。

（二）纠纷的调解,物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行

政调解两抻。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机机和个人，

由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方允许并执行，

由此化解纠纷。但此抻方式的调解不具有自律效力。调解完毕后，当

事人一方如不执行,则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助

主管政府的势力发展调解处理,但这抻处理如一方不遵守执行，则要

借助其他手段解决c民间的调解和行政调解与仲裁或者诉］程序中的

调解是不同的。仲裁或者诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不

具有独立性Q

Z.

（三）物业管理民事纠纷的仲裁

1、可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于

合同的纠纷或者财产权益纠纷。依据我国“仲裁法”的规定:“平等主

体的公民、法人或者其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠

纷,可以仲裁。"

2、仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的期议。仲裁

胡或有两种方式：一种是在订立合同时就为定一个条款，说明一旦有

争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一抻方式是双方当事人浮现纠

纷后暂时达成提交仲