内蒙古自治区2026年物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)

内蒙古自治区2026年物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业管理的主要客体是（）。A.物业管理区域内的场地B.物业管理区域内的设施设备C.物业及物业的业主和使用人D.物业管理区域内的人员2.《物业管理条例》所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。A.法律规定B.行政指令C.物业服务合同约定D.开发商要求3.业主大会由物业管理区域内的（）组成。A.全体业主B.业主代表C.业主委员会委员D.物业使用人4.业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由（）组成业主大会筹备组。A.业主代表、建设单位代表、街道办事处代表B.业主代表、物业服务企业代表、居民委员会代表C.业主代表、建设单位代表、物业服务企业代表、街道办事处代表和居民委员会代表D.全体业主5.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.20C.30D.456.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二B.过半数；过半数C.三分之二；过半数D.过半数；三分之二7.根据《民法典》规定，下列不属于业主共有部分的是（）。A.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）B.建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施D.业主个人购买的且已登记在个人名下的独立车库8.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和交还（）。A.建设单位B.业主委员会C.居民委员会D.房地产行政主管部门9.建设单位应当在销售物业之前，制定（），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。A.管理规约B.业主大会议事规则C.临时管理规约D.物业服务合同10.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）约定的内容。A.临时管理规约B.管理规约C.前期物业服务合同D.物业服务合同11.住宅物业的建设单位，应当通过（）的方式选聘物业服务企业。A.协议招标B.公开招标C.邀请招标D.招投标12.物业承接查验是指在（），物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。A.物业交付使用前B.业主大会成立后C.前期物业服务合同终止时D.物业服务合同签订后13.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行（）。A.市场调节价和政府指导价B.市场调节价和政府定价C.政府指导价和政府定价D.市场调节价和协议价14.业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。这里的“合理期限”一般为（）。A.7日B.15日C.30日D.60日15.住宅专项维修资金属于（）所有。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.房地产行政主管部门16.业主转让房屋所有权时，结余的住宅专项维修资金（）。A.退还给原业主B.随房屋所有权同时转移过户C.由物业服务企业没收D.上缴房地产行政主管部门17.住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。A.方便快捷、量入为出B.统筹安排、分批使用C.谁交谁用、不交不用D.专款专用、公开透明18.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.业主C.建设单位D.业主委员会19.物业服务企业在物业管理区域内享有下列权利，其中错误的是（）。A.根据有关法律法规和物业服务合同，结合实际情况，制定物业管理制度B.依照物业服务合同收取物业服务费用C.制止违反物业管理制度的行为D.擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途20.某住宅小区业主共有人数为1000人，专有部分总面积为10万平方米。现拟召开业主大会选举业主委员会，根据《民法典》规定，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.三分之二；三分之二B.过半数；过半数C.三分之二；过半数D.过半数；三分之二21.下列关于业主委员会职责的说法，不正确的是（）。A.执行业主大会的决定和决议B.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况C.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D.决定筹集和使用专项维修资金22.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.国家23.未经（）的同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。A.建设单位B.业主大会C.房地产行政主管部门D.业主委员会24.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其面积一般不低于物业管理区域房屋总建筑面积的（）。A.千分之二B.千分之三C.千分之四D.千分之五25.关于前期物业管理，下列说法正确的是（）。A.前期物业管理合同可以不约定服务期限B.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止C.建设单位可以自行销售物业，无需聘请物业服务企业D.前期物业管理阶段的物业服务费由建设单位承担26.物业服务企业发生更迭时，原物业服务企业应当在（）内将物业管理用房和竣工总平面图等资料移交给业主委员会或新物业服务企业。A.原物业服务合同终止时B.新物业服务合同生效时C.收到解聘通知之日起15日内D.物业所在地的房地产行政主管部门指定期限内27.下列关于住宅专项维修资金交存的说法，正确的是（）。A.业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户B.商品住宅业主应当在签订购房合同的同时交存C.未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位可以将房屋交付买受人D.维修资金交存标准由物业服务企业决定28.当房屋灭失时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当（）。A.上缴国库B.纳入公共维修资金C.返还给业主D.赔偿给物业服务企业29.根据最高法院司法解释，物业服务企业请求业主支付物业费的诉讼时效期间为（）。A.一年B.两年C.三年D.四年30.在物业管理区域内，关于停车位的表述，下列选项中正确的是（）。A.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要B.建设单位可以随意将车位出租给小区外人员C.小区地上公共区域划定的停车位收益归物业服务企业所有D.地下车库的所有权一律归全体业主共有31.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三32.以下属于物业承接查验应移交的资料是（）。A.竣工验收报告B.物业质量保修书C.物业使用说明书D.以上均是33.根据《物业管理条例》，关于物业服务合同的特征，下列说法错误的是（）。A.物业服务合同是双务合同B.物业服务合同是有偿合同C.物业服务合同是诺成合同D.物业服务合同是单务合同34.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共用设施设备保修期满后的更新改造费用B.专有部分损坏的维修费用C.共用部位保修期满后的维修费用D.共用部位保修期满后的改造费用35.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（），对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。A.所有权B.使用权C.收益权D.处分权36.下列各项中，不属于业主大会会议形式的是（）。A.集体讨论的形式B.书面征求意见的形式C.电子投票形式（依法或依规认可的）D.业主委员会自行决定的形式37.《民法典》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的（）。A.合法权益B.利益C.财产D.人身安全38.物业服务定价成本监审应当遵循的原则不包括（）。A.合法性原则B.相关性原则C.对应性原则D.合理性原则39.物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业管理区域清洁卫生费用C.物业管理区域秩序维护费用D.业主自用部位的维修费用40.物业管理区域内公用设施设备损坏，在保修期内的，应由（）负责维修。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.供应商41.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但（）负连带交纳责任。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位42.物业服务合同届满，业主大会没有作出选聘或者解聘决定，原物业服务企业按照原合同继续提供服务，原合同继续有效，但期限为不定期。此时，任何一方提出终止的，应当提前（）日书面通知对方。A.30B.60C.90D.1543.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.法律责任B.刑事责任C.赔偿责任D.行政责任44.根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）的业主且参与表决人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二；三分之二C.过半数；四分之三D.四分之三；四分之三45.某小区业主将住宅改变为经营性用房，根据《民法典》规定，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.居民委员会C.有利害关系的业主一致D.业主委员会46.《物业管理条例》规定，对未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处（）的罚款。A.5万元以上20万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.3万元以上10万元以下47.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（）的罚款。A.5万元以上20万元以下B.10万元以上30万元以下C.5万元以上10万元以下D.20万元以上50万元以下48.物业服务企业将物业管理区域内的专项管理业务委托给专业性服务企业的，应当对该专项服务的质量向（）负责。A.业主B.建设单位C.专业性服务企业D.房地产行政主管部门49.关于高空抛物的法律责任，若从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由（）给予补偿。A.可能加害的建筑物使用人B.物业服务企业C.建设单位D.全体业主50.发生高空坠物造成他人损害，物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担（）责任。A.刑事B.行政C.未履行安全保障义务的侵权D.连带赔偿二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）51.物业管理的本质特征包括（）。A.建立业主自治组织B.订立物业服务合同C.实行市场化运作D.建设单位主导E.行政强制干预52.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.擅自改变物业共用部位的用途53.业主作为建筑区划内建筑物及其附属设施的共有权人，应当承担的义务包括（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.拒绝交纳物业服务费用54.成立业主大会并选举产生业主委员会的条件包括（）。A.业主入住率达到百分之五十以上B.首套房屋出售并交付使用满两年C.首套房屋出售并交付使用满一年且入住率达到百分之三十以上D.物业服务企业同意E.房地产行政主管部门批准55.下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能实施的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.改建、重建建筑物及其附属设施56.下列关于管理规约的表述，正确的有（）。A.管理规约对全体业主具有约束力B.管理规约只对签订的业主有约束力C.管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定D.管理规约由建设单位制定且不得修改E.管理规约是业主自我管理的一种重要形式57.在前期物业管理阶段，物业服务企业的选聘方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.业主直接指定E.房地产行政主管部门指定58.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当移交的资料包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主名册及联系方式原件59.下列费用中，属于物业服务成本或者物业服务支出构成部分的有（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业管理区域清洁卫生费用C.物业管理区域绿化养护费用D.物业管理区域秩序维护费用E.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（保修期内）60.不得利用住宅专项维修资金进行投资的情形包括（）。A.国债B.股票C.期货D.基金E.房地产投资61.根据《民法典》，下列属于业主共同决定事项的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金62.关于业主委员会的成立与备案，下列说法正确的有（）。A.业主委员会是业主大会的执行机构B.业主委员会由业主大会选举产生C.业主委员会应当自选举产生之日起30日内向相关部门备案D.业主委员会成员只能是业主E.业主委员会有权决定专项维修资金的筹集63.物业管理区域内，禁止下列行为（）。A.损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质B.违章搭建建筑物、构筑物C.擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途D.损坏花草树木E.按时足额交纳物业服务费64.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业对安全事故的防范责任包括（）。A.建立健全安全防范制度和应急预案B.配备相应的安全防范设施C.对物业管理区域内的违法违规行为进行制止D.对业主的人身和财产承担绝对保险责任E.协助相关部门进行调查取证65.在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限，关于该期限的表述正确的有（）。A.前期物业服务合同可以不约定期限B.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止C.前期物业服务合同期限届满，业主大会尚未成立的，原合同继续有效D.建设单位有权随时单方解除前期物业服务合同E.前期物业服务合同期限不得超过1年66.根据《物业服务收费管理办法》，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的利润D.业主交纳的维修资金E.公共水电费67.关于物业管理用房的权属和使用，下列说法正确的有（）。A.物业管理用房的所有权依法属于业主B.未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途C.物业服务企业可以将物业管理用房出租用于商业经营获取收益D.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房E.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会68.某住宅小区部分楼栋电梯严重老化，需要动用住宅专项维修资金进行更换。下列关于该笔资金使用的程序，正确的有（）。A.物业服务企业提出维修资金使用方案B.业主大会依法表决通过该方案（双三分之二参与，过半数同意）C.物业服务企业组织实施使用方案D.资金管理单位将资金划转至维修单位E.建设单位直接审批拨付资金69.物业管理招投标活动中，招标人不得有下列行为（）。A.以不合理条件限制或者排斥潜在投标人B.以招投标行政监督部门设定的条件作为资格条件C.对潜在投标人实行歧视待遇D.依法在公共媒体上发布招标公告E.与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判70.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等经营单位应当依法承担相关管线和设施设备的（）责任。A.维修B.养护C.更新改造D.保洁E.绿化三、判断题（共20题，每题1分。正确的打“√”，错误的打“×”）71.物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（）72.业主对专有部分以外的共有部分，只享有共同管理的权利，不享有共有的权利。（）73.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。不论何种形式，均应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（）74.业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（）75.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（）76.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）77.物业服务收费采取包干制或者酬金制等方式，具体方式由业主大会决定。（）78.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。（）79.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。（）80.住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（）81.业主转让房屋所有权时，结余的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时转移过户。（）82.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理的其他需要。（）83.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业可以接受委托代收上述费用，并可向业主收取手续费等额外费用。（）84.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。（）85.业主违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以直接采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交。（）86.发生高空抛物坠物造成他人损害，公安等机关经调查难以确定具体侵权人的，且物业服务企业未尽到安全保障义务的，物业服务企业应当承担连带赔偿责任。（）87.业主将其住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意，这里的“一致同意”是指本栋建筑物内的所有业主同意即可。（）88.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任或侵权责任。（）89.建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。（）90.物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。（）四、案例分析题（共5大题，每题12分，共60分。要求结合相关法律法规进行分析，计算题需写出计算公式及步骤）91.案例一：某市阳光花园小区共有住宅楼10栋，专有部分总面积为10万平方米，业主总人数为800人。小区交付使用已满3年，目前尚未成立业主大会。部分业主对前期物业服务企业A公司的服务质量不满，拟成立业主大会并更换物业服务企业。在街道办事处指导下，成立了由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表组成的业主大会筹备组。筹备组拟定《管理规约（草案）》和《业主大会议事规则（草案）》，并组织召开首次业主大会会议。会议采取书面征求意见的形式进行表决。实际参与表决的专有部分面积为7.2万平方米，参与表决的业主人数为560人。在表决事项中，关于“选聘新物业服务企业B公司”一栏，同意的专有部分面积为3.8万平方米，同意的业主人数为290人。关于“修改管理规约”一栏，同意的专有部分面积为3.6万平方米，同意的业主人数为280人。请根据《民法典》及《物业管理条例》等相关规定，回答下列问题：（1）首次业主大会会议的表决参与度是否符合法律规定？请说明理由。（3分）（2）筹备组的组成是否合法？说明理由。（3分）（3）“选聘新物业服务企业B公司”的表决结果是否通过？请写出计算过程并说明理由。（3分）（4）“修改管理规约”的表决结果是否通过？请写出计算过程并说明理由。（3分）92.案例二：某小区电梯在运行中发生故障，经特种设备检验机构检测，需更换主要零部件，预计维修费用为12万元。该小区已成立业主大会并选举了业主委员会，住宅专项维修资金账户结余充足。物业服务企业C公司向业主委员会提出使用维修资金的方案，但部分业主认为电梯故障属于日常维护不到位，应当由C公司承担费用，拒绝签字同意。由于迟迟无法通过常规表决程序，电梯停运已达15天，严重影响高层业主出行。为解决这一紧急情况，业主委员会拟启动紧急动用维修资金程序。请根据《住宅专项维修资金管理办法》及相关规定，回答下列问题：（1）一般情况下，使用住宅专项维修资金需要满足哪些表决条件？（4分）（2）部分业主认为电梯维修应由C公司承担费用，该主张在什么情况下成立？（4分）（3）本案中，电梯停运严重影响出行，业主委员会拟启动紧急动用维修资金程序。简述紧急动用住宅专项维修资金的适用情形及程序。（4分）93.案例三：张某购买了某小区1号楼1层临街商铺，并将其改造为一家海鲜餐馆。餐馆营业期间产生大量油烟和噪音，导致2层业主李某无法正常开窗通风，且李某认为餐馆的排烟管道私自搭建在外墙上，破坏了楼宇外观。李某多次找张某交涉无果，遂向物业服务企业D公司投诉。D公司以张某拥有商铺产权为由，认为其有权自由使用，未予干预。李某遂将张某和D公司起诉至法院。请根据《民法典》及相关物业管理法规，回答下列问题：（1）张某将临街商铺改为海鲜餐馆，是否需要经过其他业主同意？请说明理由。（3分）（2）张某私搭排烟管道的行为是否合法？为什么？（3分）（3）D公司以张某拥有产权为由不予干预的做法是否正确？物业服务企业在面对此类违法行为时应履行哪些职责？（4分）（4）如果造成严重油烟污染，李某可以主张哪些法律责任？（2分）94.案例四：某小区业主王某因出差在外，累计拖欠物业服务费达18个月。物业服务企业E公司多次电话催交并发送催费函，王某均以“未接受物业服务（例如未丢垃圾、未使用电梯等）”为由拒绝交纳。E公司遂将王某诉至法院，要求其支付拖欠的物业费及违约金。在案件审理过程中，王某还提出，E公司在小区公共区域划定停车位并收取停车费，这部分收益应当用于抵扣业主的物业费，但E公司表示该收益已用于弥补物业费的不足，拒绝抵扣。请根据相关法律法规，回答下列问题：（1）王某以“未接受物业服务”为由拒绝交纳物业费，该抗辩理由是否成立？请说明理由。（4分）（2）E公司要求王某支付违约金，法院一般会如何认定和处理？（4分）（3）小区公共区域停车费收益归谁所有？应当如何使用？E公司是否可以单方面决定用于弥补物业费不足？（4分）95.案例五：某日，大风天气，某高层小区15楼业主刘某家阳台上的花盆被风吹落，砸坏了停在楼下公共停车位的赵某的轿车，造成车辆损坏，维修费达2万元。赵某要求刘某赔偿，刘某辩称当天的风力达到8级，属于不可抗力，且物业公司在台风预警后没有上门提醒其收回花盆，也应当承担责任。赵某于是将刘某和物业服务企业F公司共同告上法庭。经查明：F公司在收到气象部门的大风预警后，在小区公告栏和业主微信群发布了“大风预警，请业主收回阳台物品”的通知，但未逐户上门排查。请根据《民法典》及相关物业管理规定，回答下列问题：（1）刘某主张花盆坠落属于不可抗力，是否成立？请说明理由。（4分）（2）F公司是否尽到了安全保障义务？是否应当对赵某的损失承担赔偿责任？请说明理由。（4分）（3）如果该花盆是小区公共绿化带中由F公司养护的树木倒伏砸坏赵某车辆，责任应当如何划分？（4分）【参考答案与解析】一、单项选择题1.【答案】C【解析】物业管理的主要客体是物业及物业的业主和使用人。物业服务企业通过对物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，最终服务于业主和使用人。2.【答案】C【解析】《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.【答案】A【解析】《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。4.【答案】C【解析】根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。5.【答案】C【解析】《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。6.【答案】A【解析】根据原《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，属于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（注：此题为单选题考查传统法理及部分地方法规表述；若依《民法典》最新规定，为参与表决双三分之二，同意占参与表决过半数。此处题干未加“参与表决”，按原条例及法定特别多数传统理解选A最契合，但在《民法典》语境下应当注意表述更新）。7.【答案】D【解析】《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地等其他公共场所、公用设施属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或明示属于个人的除外。D项业主个人购买且登记在名下的独立车库属于专有部分，不属于共有。8.【答案】B【解析】《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。9.【答案】C【解析】《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。10.【答案】C【解析】《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。11.【答案】D【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经主管部门批准可以采用协议方式选聘。12.【答案】A【解析】物业承接查验发生在物业交付使用前，是前期物业管理阶段的重要环节，确保物业具备交付使用条件。13.【答案】A【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。14.【答案】C【解析】根据最高法院相关司法解释及物业管理纠纷审判指导意见，物业服务企业书面催交物业费，应给予业主合理的准备期限，一般认定为30日。15.【答案】A【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。16.【答案】B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，业主转让房屋所有权时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移过户。17.【答案】D【解析】住宅专项维修资金属于业主所有，使用必须遵循专款专用、公开透明的原则。18.【答案】B【解析】《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。即向业主收取，物业服务企业不得强行代收。19.【答案】D【解析】D项错误，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途，更不能擅自改变公共建筑和共用设施用途。20.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。1000人和10万平米需双三分之二参与表决。21.【答案】D【解析】D项错误，筹集和使用专项维修资金属于业主大会的职权，业主委员会作为执行机构无权直接决定。22.【答案】C【解析】《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。23.【答案】B【解析】《物业管理条例》规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。24.【答案】B【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》及各地规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，一般不低于房屋总建筑面积的千分之三，且最低不少于50平方米。25.【答案】B【解析】《民法典》第九百四十条规定，前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。A错误，前期合同一般约定期限；C错误，住宅必须招投标选聘；D错误，前期物业费由业主承担。26.【答案】A【解析】《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。27.【答案】A【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，商品住宅业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。未交存的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。28.【答案】C【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十九条规定，房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还给业主。29.【答案】C【解析】《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同纠纷适用三年诉讼时效。30.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。31.【答案】A【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十八条规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。但按《招标投标法》一般规定为不少于三分之一。针对物业管理招投标专门规定为三分之二。32.【答案】D【解析】物业承接查验应移交的资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、质量保修和使用说明文件以及其他资料。D项涵盖全面。33.【答案】D【解析】物业服务合同是双务（双方互负义务）、有偿（提供服务收取费用）、诺成（意思表示一致即成立）合同，而非单务合同。34.【答案】B【解析】住宅专项维修资金用于共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专有部分损坏维修由业主自行承担。35.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。36.【答案】D【解析】《物业管理条例》第十四条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。随着技术发展，依法认可的电子投票也属有效，但业主委员会无权自行决定。37.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。38.【答案】C【解析】《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定，定价成本监审应当遵循合法性、相关性、合理性原则。对应性不属于基本原则。39.【答案】D【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本不包括业主自用部位的维修费用，自用部位由业主自行维修。40.【答案】B【解析】在保修期内，公用设施设备损坏的维修责任由建设单位承担。物业服务企业发现损坏应报告建设单位维修。41.【答案】A【解析】《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。42.【答案】B【解析】《民法典》第九百四十八条规定，物业服务合同届满，业主未依法作出续聘或者解聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前六十日书面通知对方。43.【答案】C【解析】《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（主要为赔偿责任）。44.【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。45.【答案】C【解析】《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。46.【答案】A【解析】《物业管理条例》第六十条规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。47.【答案】A【解析】《物业管理条例》第五十七条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。48.【答案】A【解析】《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将专项管理业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。且应当对该专项服务的质量向业主负责。49.【答案】A【解析】《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。50.【答案】C【解析】《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。二、多项选择题51.【答案】A,B,C【解析】物业管理的本质特征包括：建立业主自治组织（业主大会及业委会）、订立物业服务合同（契约关系）、实行市场化运作（有偿服务）。D项建设单位主导仅存在于前期物业阶段；E项行政强制干预不符合市场特征。52.【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第六条规定了业主的权利，包括接受服务、提议召开会议、提出制定修改规则建议、参加大会行使投票权等。E项擅自改变物业用途属于违规行为，非权利。53.【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第七条规定了业主的义务，包括遵守规约和规则、执行决定、交纳维修资金和物业费等。E项错误，业主应当按时交纳物业服务费用。54.【答案】A,B,C【解析】成立业主大会的条件通常为：入住率达到50%以上，或首套房屋交付满两年，或首套交付满一年且入住率达30%以上（各地可能有细则，但总体符合此逻辑）。D、E项不是法定必备前置条件。55.【答案】A,B,C,D【解析】根据《物业管理条例》，制定修改规则、选举业委会、选聘解聘物业企业等一般事项，需双过半数同意。E项改建重建属于重大事项，需双三分之二同意（原条例规定）。注意：《民法典》生效后，表决程序变为双三分之二参与，一般事项参与表决过半数同意，重大事项参与表决四分之三同意。本题考查原《物业管理条例》直接判定标准，按法理选择一般事项为ABCD。56.【答案】A,C,E【解析】管理规约对全体业主具有约束力（A正确），内容涉及使用维护及共同利益（C正确），是自我管理形式（E正确）。B错误，对全体均有约束力；D错误，临时规约由建设单位制定，管理规约由业主大会制定修改。57.【答案】A,B,C【解析】前期物业管理选聘企业，一般通过公开招标、邀请招标或经批准的协议招标进行。业主直接指定和行政部门指定违背前期物业管理规定。58.【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第二十九条规定了建设单位移交资料的范围：竣工验收资料、设施设备技术资料、质量保修和使用说明文件及其他资料。E业主名册原件不在此列。59.【答案】A,B,C,D【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本包括人员工资保险、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、共用部位设施日常运行维护等。E项保修期内的维修由建设单位承担，不属物业费列支。60.【答案】B,C,D,E【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金在保证日常支付的前提下，可以购买一级市场新发行的国债，严禁从事其他高风险投资如股票、期货、基金、房地产等。61.【答案】A,B,C,D,E【解析】《民法典》第二百七十八条规定了业主共同决定的九项事项，ABCDE均在其列。其中E筹集维修资金属特别重大事项。62.【答案】A,B,C,D【解析】业委会是执行机构（A），由选举产生（B），30日备案（C），成员应为业主（D）。E项错误，筹集维修资金属于业主大会决定事项。63.【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》及《民法典》规定，损坏承重结构、违章搭建、擅自改变共用设施用途、损坏花草树木均属禁止行为。E项按时交费是义务，非禁止行为。64.【答案】A,B,C,E【解析】物业服务企业安全防范责任包括建章立制（A）、配设施（B）、制止违规（C）、协助调查（E）。D项绝对保险责任错误，物业服务企业不承担绝对保险责任。65.【答案】A,B,C【解析】前期物业服务合同可以约定期限也可以不约定（A）。前期合同未满，新物业服务合同生效的，前期合同终止（B）。前期合同期满但未成立业主大会的，合同继续有效（C）。D错误，建设单位不可随意解除；E无法律规定不得超过1年。66.【答案】A,B,C【解析】《物业服务收费管理办法》规定，包干制下物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。D维修资金单独交存，E公共水电费一般含在成本中或单独代收。67.【答案】A,B,D,E【解析】物业管理用房所有权属业主（A），未经业主大会同意不得改变用途（B），建设单位应配置（D），终止时交还业委会（E）。C错误，不可擅自出租牟利。68.【答案】A,B,C,D【解析】使用维修资金程序：物业提出方案、业委会组织表决（双三分之二参与过半数同意或四分之三同意）、物业服务企业组织实施、资金管理单位划转。E错误，建设单位无权直接审批拨付。69.【答案】A,C,E【解析】招投标法规规定，不得以不合理条件排斥潜在投标人（A）、不得歧视对待（C）、不得在确定中标人前进行实质性谈判（E）。B属合法行为，D属法定义务。70.【答案】A,B,C【解析】《物业管理条例》第五十一条规定，供水供电供气等单位应当依法承担相关管线和设施设备维修、养护和更新改造责任。保洁绿化非其法定职责。三、判断题71.【答案】√【解析】《物业管理条例》第九条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。72.【答案】×【解析】《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。73.【答案】√【解析】《物业管理条例》规定，业主大会会议应有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加（此为原条例一般事项标准，《民法典》生效后改为双三分之二参与表决，但题干若侧重原条例表述一般判定为正确，目前实务需结合《民法典》理解，此处按题目语境判定正确）。74.【答案】√【解析】《物业管理条例》第十九条规定，业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。75.【答案】√【解析】《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。76.【答案】×【解析】《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。77.【答案】√【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费可以采取包干制或酬金制，具体方式由业主大会决定。78.【答案】√【解析】实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出（用于物业服务成本开支）和物业服务企业的酬金（一般按比例提取）。79.【答案】√【解析】《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。80.【答案】√【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定，维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。81.【答案】√【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，业主转让房屋所有权时，结余的维修资金随房屋所有权同时转移过户，不予退还。82.【答案】√【解析】《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位等进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于其他物业管理需要。83.【答案】×【解析】《物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。84.【答案】√【解析】《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。85.【答案】×【解析】物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。86.【答案】×【解析】《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，属于按份责任或补充责任，而非连带赔偿责任。87.【答案】×【解析】《民法典》规定，有利害关系的业主不仅限于本栋建筑物内的业主，还包括能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主。88.【答案】√【解析】《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行合同约定导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的法律责任。89.【答案】√【解析】《物业管理条例》第六十一条规定，建设单位不按规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。90.【答案】√【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。四、案例分析题91.【答案】（1）首次业主大会会议的表决参与度符合法律规定。（1分）理由：根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案中，专有部分总面积为10万平方米，参与表决7.2万平方米，占比7.2÷10=（2）筹备组的组成不合法。（1分）理由：根据《业主大会和业主委员会指导规则》，首次业主大会筹备组应当由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。本案筹备组缺少了居民委员会代表。（2分）（3）“选聘新物业服务企业B公司”的表决结果未通过。（1分）计算及理由：根据《民法典》规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分同意比例：3.8÷同意人数比例：290÷虽然同意比例在参与人数和面积上均过半，但《民法典》第二百七十八条同时规定，选聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案计算可知同意专有部分面积占总面积3.8÷或者另一种更严密解释：同意比例为3.8万/7.2万=52.8%，290/560=51.8%，均大于半数，故表决结果通过。（2分，此处按实际参与表决过半数判定为通过亦可得分，视评分细则而定，若认为通过须明确写出公式）。依据《民法典》该事项需“双2/3参与，参与双过半同意”，本案符合该条件，故通过。（3分）（4）“修改管理规约”的表决结果未通过。（1分）计算及理由：根据《民法典》规定，制定和修改管理规约需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同意专有部分面积比例：3.6÷同意人数比例：280÷由于同意的比例均未超过参与表决的半数，因此表决结果未通过。（2分）92.【答案】（1）一般情况下，使用住宅专项维修资金需要满足的表决条件为：根据《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（4分）（2）部分业主的主张在以下情况成立：如果该电梯故障是由于物业服务企业C公司未尽到日常维护保养义务，或者未按照《物业服务合同》约定履行定期检查、润滑、调整等